Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Угланова М.А.
Федеральный судья: Погорелый А.И.
27 октября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Углановой М.А.
судей Мерновой О.А., Ларионовой С.В.
при секретаре П.
в открытом судебном заседании в г. Орле слушала гражданское дело по кассационной жалобе А. на решение Кромского районного суда Орловской области от 13 сентября 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования А. к С. о признании предварительного договора купли продажи недействительным и взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.
Исковые требования С. удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи дома в между С. и А. N 1 от заключенным."
Заслушав дело по докладу судьи областного суда Углановой М.А., судебная коллегия
установила:
А. обратился в суд с иском к С. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома недействительным и взыскании денежных средств.
В обоснование требований ссылался на то, что 01.03.2010 года между ним и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного в,, стоимость которого определена по соглашению сторон в размере рублей.
01.03.2010 года он передал С. рублей в качестве первого взноса за указанный дом.
Согласно договору ответчица приняла на себя обязательства по оформлению документов на право собственности после выплаты им всей суммы.
Полагал, что, поскольку в договоре не указан предмет и на момент заключения предварительного договора недвижимость ответчице не принадлежала, данный договор является недействительным.
Кроме того, указал, что в нарушение требований ст. ст. 130, 131, 552 ГК РФ, в договоре не содержится сведений о земельном участке, на котором расположен дом.
Ссылался на то, что условия предварительного договора об оплате денежных средств в полном объеме в срок до 15.12.2010 года не были им исполнены ввиду того, что ответчица не оформила документы на право собственности.
Уточнив исковые требования, А. просил признать предварительный договор от 01.03.2010 года недействительным и взыскать с С. денежные средства в сумме рублей.
Судом постановлено обжалуемое решение.
В кассационной жалобе А. просит отменить решение суда, как незаконное.
Полагает, что поскольку ответчица при заключении договора не представила документы, подтверждающие ее право собственности на отчуждаемую недвижимость, и она не являлась собственником дома, то предварительный договор от 01 марта 2010 года не может быть признан заключенным, т.к. в соответствии со ст. 288 ГК РФ только собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.
Кроме того, ссылается на то, что С. при заключении договора не указала, что кроме нее в доме были зарегистрированы третьи лица, и она заключила данный договор без их участия.
Указывает, что поскольку в договоре купли-продажи недвижимости отсутствуют существенные условия договора, а именно: фамилия, имя, отчество продавца и покупателя указаны не полностью, не указан номер дома и земельного участка, договор не может быть признан действительным, в связи с чем суд необоснованно отказал ему в удовлетворении иска о взыскании денежных средств.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения А. и его представителя К., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя С. адвоката Клочковой Г.П., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене ввиду нарушения норм материального права.
Отказывая А. в удовлетворении иска о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании с ответчицы денежных средств, и удовлетворяя требования С. о признании данного предварительного договора заключенным, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между сторонами 01.03.2010 года предварительный договор купли-продажи дома в, соответствует установленной форме для заключения основного договора, поскольку в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (предмет) и его месторасположение, а также указана цена приобретаемого имущества, с указанием сроков расчета по договору и ответственность сторон при несоблюдении условий договора.
Кроме того, суд указал, что предусмотренный в договоре аванс в размере рублей является по своей правовой природе задатком и не подлежит возврату А., поскольку оставшуюся часть денежных средств по предварительному договору истец в установленный договором срок С. не выплатил.
Указанные выводы суда основаны на ошибочном толковании норм материального права.
В соответствии с п. п. 1, 2, 4 ст. 421 ГПК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Как усматривается из материалов дела, между А. и С. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, в соответствии с которым С. обязалась продать истцу жилой дом в, за рублей.
Во исполнение предварительного договора 01.03.2010 года А. передал ответчице рублей.
Согласно условиям договора истец должен был в срок до 01.08.2010 года оплатить рублей, до 15.12.2010 года - рублей.
При этом, С. приняла на себя обязательства по оформлению документов на право собственности после выплаты всей суммы за дом.
Указанным предварительным договором от 01 марта 2010 года срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор не определен.
Поэтому исходя из вышеприведенной нормы закона, основной договор купли-продажи дома между С. и А. должен быть заключен в срок до 01 марта 2011 года.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поскольку, как установлено по делу, до 01 марта 2011 года основной договор между С. и А. заключен не был, требований о его заключении ни одна из сторон не направила, что не оспаривалось ими в заседании судебной коллегии, учитывая положения п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, вследствие чего признание предварительного договора недействительным, либо заключенным, в судебном порядке не требуется.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что при прекращении действия предварительного договора, С. обязана была вернуть А. переданные ей денежные средства в сумме рублей, однако этого не сделала, указанные денежные средства подлежат взысканию с ответчицы как неосновательное обогащение в силу ст. 1102 ГК РФ.
Вывод суда в той части, что истцом не были выполнены в полном объеме обязательства, предусмотренные п. 2 договора, в связи с чем переданные денежные средства в размере рублей не могут быть взысканы с С. является ошибочным, поскольку по состоянию на 01 марта 2011 года основной договор купли-продажи жилого дома ответчицей не мог быть заключен ввиду отсутствия у нее зарегистрированного права собственности на данный объект недвижимости, в связи с чем выполнение истцом обязательств по оплате за дом в полном объеме не имело значения.
Ввиду изложенного, постановленное судом первой инстанции решение не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене ввиду нарушения норм материального права.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены в полном объеме, но допущена ошибка в применении норм материального права, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда и, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести решение о частичном удовлетворении требований А., отказав ему в иске о признании предварительного договора недействительным и взыскав с С. в пользу А. денежные средства в сумме рублей.
Исковые требования С. к А. о признании предварительного договора заключенным удовлетворению не подлежат ввиду вышеизложенных обстоятельств.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кромского районного суда Орловской области от 13 сентября 2011 года отменить.
Исковые требования А. к С. о признании предварительного договора купли-продажи дома недействительным и взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с С. в пользу А. денежные средства в сумме
В удовлетворении требований А. о признании предварительного договора недействительным отказать.
Исковые требования С. к А. о признании предварительного договора купли-продажи дома заключенным оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1523
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 октября 2011 г. по делу N 33-1523
Докладчик: Угланова М.А.
Федеральный судья: Погорелый А.И.
27 октября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Углановой М.А.
судей Мерновой О.А., Ларионовой С.В.
при секретаре П.
в открытом судебном заседании в г. Орле слушала гражданское дело по кассационной жалобе А. на решение Кромского районного суда Орловской области от 13 сентября 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования А. к С. о признании предварительного договора купли продажи недействительным и взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.
Исковые требования С. удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи дома в между С. и А. N 1 от заключенным."
Заслушав дело по докладу судьи областного суда Углановой М.А., судебная коллегия
установила:
А. обратился в суд с иском к С. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома недействительным и взыскании денежных средств.
В обоснование требований ссылался на то, что 01.03.2010 года между ним и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного в,, стоимость которого определена по соглашению сторон в размере рублей.
01.03.2010 года он передал С. рублей в качестве первого взноса за указанный дом.
Согласно договору ответчица приняла на себя обязательства по оформлению документов на право собственности после выплаты им всей суммы.
Полагал, что, поскольку в договоре не указан предмет и на момент заключения предварительного договора недвижимость ответчице не принадлежала, данный договор является недействительным.
Кроме того, указал, что в нарушение требований ст. ст. 130, 131, 552 ГК РФ, в договоре не содержится сведений о земельном участке, на котором расположен дом.
Ссылался на то, что условия предварительного договора об оплате денежных средств в полном объеме в срок до 15.12.2010 года не были им исполнены ввиду того, что ответчица не оформила документы на право собственности.
Уточнив исковые требования, А. просил признать предварительный договор от 01.03.2010 года недействительным и взыскать с С. денежные средства в сумме рублей.
Судом постановлено обжалуемое решение.
В кассационной жалобе А. просит отменить решение суда, как незаконное.
Полагает, что поскольку ответчица при заключении договора не представила документы, подтверждающие ее право собственности на отчуждаемую недвижимость, и она не являлась собственником дома, то предварительный договор от 01 марта 2010 года не может быть признан заключенным, т.к. в соответствии со ст. 288 ГК РФ только собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.
Кроме того, ссылается на то, что С. при заключении договора не указала, что кроме нее в доме были зарегистрированы третьи лица, и она заключила данный договор без их участия.
Указывает, что поскольку в договоре купли-продажи недвижимости отсутствуют существенные условия договора, а именно: фамилия, имя, отчество продавца и покупателя указаны не полностью, не указан номер дома и земельного участка, договор не может быть признан действительным, в связи с чем суд необоснованно отказал ему в удовлетворении иска о взыскании денежных средств.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения А. и его представителя К., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя С. адвоката Клочковой Г.П., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене ввиду нарушения норм материального права.
Отказывая А. в удовлетворении иска о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании с ответчицы денежных средств, и удовлетворяя требования С. о признании данного предварительного договора заключенным, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между сторонами 01.03.2010 года предварительный договор купли-продажи дома в, соответствует установленной форме для заключения основного договора, поскольку в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (предмет) и его месторасположение, а также указана цена приобретаемого имущества, с указанием сроков расчета по договору и ответственность сторон при несоблюдении условий договора.
Кроме того, суд указал, что предусмотренный в договоре аванс в размере рублей является по своей правовой природе задатком и не подлежит возврату А., поскольку оставшуюся часть денежных средств по предварительному договору истец в установленный договором срок С. не выплатил.
Указанные выводы суда основаны на ошибочном толковании норм материального права.
В соответствии с п. п. 1, 2, 4 ст. 421 ГПК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Как усматривается из материалов дела, между А. и С. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, в соответствии с которым С. обязалась продать истцу жилой дом в, за рублей.
Во исполнение предварительного договора 01.03.2010 года А. передал ответчице рублей.
Согласно условиям договора истец должен был в срок до 01.08.2010 года оплатить рублей, до 15.12.2010 года - рублей.
При этом, С. приняла на себя обязательства по оформлению документов на право собственности после выплаты всей суммы за дом.
Указанным предварительным договором от 01 марта 2010 года срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор не определен.
Поэтому исходя из вышеприведенной нормы закона, основной договор купли-продажи дома между С. и А. должен быть заключен в срок до 01 марта 2011 года.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поскольку, как установлено по делу, до 01 марта 2011 года основной договор между С. и А. заключен не был, требований о его заключении ни одна из сторон не направила, что не оспаривалось ими в заседании судебной коллегии, учитывая положения п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, вследствие чего признание предварительного договора недействительным, либо заключенным, в судебном порядке не требуется.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что при прекращении действия предварительного договора, С. обязана была вернуть А. переданные ей денежные средства в сумме рублей, однако этого не сделала, указанные денежные средства подлежат взысканию с ответчицы как неосновательное обогащение в силу ст. 1102 ГК РФ.
Вывод суда в той части, что истцом не были выполнены в полном объеме обязательства, предусмотренные п. 2 договора, в связи с чем переданные денежные средства в размере рублей не могут быть взысканы с С. является ошибочным, поскольку по состоянию на 01 марта 2011 года основной договор купли-продажи жилого дома ответчицей не мог быть заключен ввиду отсутствия у нее зарегистрированного права собственности на данный объект недвижимости, в связи с чем выполнение истцом обязательств по оплате за дом в полном объеме не имело значения.
Ввиду изложенного, постановленное судом первой инстанции решение не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене ввиду нарушения норм материального права.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены в полном объеме, но допущена ошибка в применении норм материального права, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда и, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести решение о частичном удовлетворении требований А., отказав ему в иске о признании предварительного договора недействительным и взыскав с С. в пользу А. денежные средства в сумме рублей.
Исковые требования С. к А. о признании предварительного договора заключенным удовлетворению не подлежат ввиду вышеизложенных обстоятельств.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кромского районного суда Орловской области от 13 сентября 2011 года отменить.
Исковые требования А. к С. о признании предварительного договора купли-продажи дома недействительным и взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с С. в пользу А. денежные средства в сумме
В удовлетворении требований А. о признании предварительного договора недействительным отказать.
Исковые требования С. к А. о признании предварительного договора купли-продажи дома заключенным оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)