Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Борисова В.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:
председательствующего - Бабкова В.В.
судей - Васильевой И.Ю. и Комаровской Е.И.
при секретаре Ж.
с участием истца Е., представителя ответчика ООО "Новгородская Недвижимость" адвоката Федоровой Г.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 25 января 2012 года по докладу судьи Комаровской Е.И. гражданское дело по кассационной жалобе ООО "Новгородская Недвижимость" на решение Новгородского районного суда Новгородской области от 8 декабря 2011 года, которым исковые требования Е. к ООО "Новгородская Недвижимость" удовлетворены и постановлено:
взыскать с ООО "Новгородская Недвижимость" в пользу Е. <...> в счет возмещения причиненного ущерба, расходы по оплате услуг представителя в размере <...>, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...>
установила:
Е. обратился в суд с иском о взыскании с ООО "Новгородская Недвижимость" (далее - Общество) <...>, составляющих двойную сумму переданного им ответчику задатка. В обоснование заявленных требований истец указал, что 11 марта 2011 года между ним и Обществом был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной: <...>, в соответствии с которым они приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи данной квартиры в срок до 1 июня 2011 года. В обеспечение исполнения обязательств по данному договору им было передано ответчику в качестве задатка <...>
Однако взаимные обязательства сторон до начала их исполнения были прекращены по вине ответчика, который до заключения основного договора купли-продажи квартиры потребовал внесения от него полной стоимости квартиры, тогда как такая обязанность, исходя из условий предварительного договора, подлежала исполнению им после подписания основного договора. Ссылаясь на неправомерность действий ответчика, истец просил взыскать с него указанную выше сумму.
Судом по делу принято вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе представитель Общества ставит вопрос об отмене решения суда как постановленного при неправильном применении закона, ссылаясь на то, что в связи с истечением срока заключения договора купли-продажи, указанного в предварительном договоре, обязательства сторон прекратились, а потому оснований для взыскания с Общества задатка в пользу истца в двойном размере не имелось.
Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя Общества, поддержавшего жалобу, истца, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
В соответствии с п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в кассационном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При рассмотрении данного дела такие нарушения закона были допущены судом первой инстанции.
В соответствии п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п. 6 названной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 11 марта 2011 года между Обществом и Е. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны пришли к соглашению о том, что в будущем заключат основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной: <...>. В соответствии с условиями предварительного договора (п. 1.3) срок заключения такого договора определен сторонами до 1 июня 2011 года.
Между тем, как следует из материалов дела, в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи квартиры заключен не был, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.
Данное обстоятельство в силу положений п. 6 ст. 429 ГК РФ свидетельствует о прекращении обязательств сторон, вытекающих из предварительного договора купли-продажи от 11 марта 2011 года.
На данное обстоятельство неоднократно ссылался представитель Общества в ходе рассмотрения дела, аналогичная позиция была изложена им и в возражениях на иск, однако судом в нарушение требований ст. 68 ГПК РФ оценка данным доводам ответчика дана не была. При этом данное обстоятельство имеет существенное для дела значение, поскольку влияет на определение характера взаимоотношений сторон и размера денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца.
Материалами дела также установлено и не оспаривалось ответчиком, что в момент подписания предварительного договора купли-продажи Е. в качестве задатка переданы Обществу денежные средства в размере <...>.
Разрешая дело и принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд руководствовался объяснениями истца и пришел к выводу о том, что основной договор купли-продажи в установленный срок не был заключен в результате совершения ответчиком неправомерных действий, а потому он обязан возвратить истцу уплаченный задаток с учетом положений п. 2 ст. 381 ГК РФ, т.е. в двойном размере.
Однако с таким выводом суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку, как установлено, обязательства сторон прекратились не в связи с неисполнением договора какой-либо из сторон, а в связи с истечением указанного ими в предварительном договоре срока заключения основного договора. Доказательств того, что до 1 июня 2011 года истцом предпринимались меры к заключению основного договора, им в суд представлено не было.
Как видно из материалов дела, впервые с требованием о заключении договора купли-продажи истец обратился к ответчику лишь 14 июля 2011 года, то есть уже после истечения установленного в предварительном договоре срока заключения договора купли-продажи и прекращения обязательств, предусмотренных предварительным договором.
В связи с этим, указанный сторонами в п. 3.1 предварительного договора вид платежа, в том значении, в котором он был определен сторонами - задаток, утратил свою обеспечительную функцию, а потому не может рассматриваться как таковой. В связи с этим, при разрешении судом данного дела оснований для применения положений п. 2 ст. 381 ГК РФ не имелось.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об удовлетворении иска Е. и взыскании с Общества, как виновного в неисполнении условий предварительного договора, уплаченных истцом по данному договору задатка в двойном размере, нельзя признать законным и обоснованным, поскольку постановлено при неверном применении закона и оценке фактических обстоятельств дела.
Вместе с тем, учитывая, что обязательства сторон, вытекающие из предварительного договора, прекратились, и соответственно у Общества отсутствуют правовые основания для дальнейшего удержания полученных им от Е. по данному договору денежных средств, они как неосновательное обогащение ответчика подлежат возврату истцу в соответствии с положениями ст. 1102 ГК РФ.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению путем частичного удовлетворения требований Е. и уменьшения денежной суммы, подлежащей взысканию с Общества в его пользу с <...> до <...>
В связи с этим, подлежит уменьшению и размер судебных расходов, понесенных истцом в связи с уплатой государственной пошлины, подлежащих взысканию с ответчика до <...>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360 - 367 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Новгородского районного суда Новгородской области от 8 декабря 2011 года в части определения суммы, подлежащей взысканию с ООО "Новгородская Недвижимость" в пользу Е., и судебных расходов изменить, взыскать с ООО "Новгородская недвижимость" в пользу Е. <...>, в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины <...>.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Новгородская недвижимость" без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.БАБКОВ
Судьи
И.Ю.ВАСИЛЬЕВА
Е.И.КОМАРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.01.2012 ПО ДЕЛУ N 2-5711/33-127
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 января 2012 г. по делу N 2-5711/33-127
Судья: Борисова В.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:
председательствующего - Бабкова В.В.
судей - Васильевой И.Ю. и Комаровской Е.И.
при секретаре Ж.
с участием истца Е., представителя ответчика ООО "Новгородская Недвижимость" адвоката Федоровой Г.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 25 января 2012 года по докладу судьи Комаровской Е.И. гражданское дело по кассационной жалобе ООО "Новгородская Недвижимость" на решение Новгородского районного суда Новгородской области от 8 декабря 2011 года, которым исковые требования Е. к ООО "Новгородская Недвижимость" удовлетворены и постановлено:
взыскать с ООО "Новгородская Недвижимость" в пользу Е. <...> в счет возмещения причиненного ущерба, расходы по оплате услуг представителя в размере <...>, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...>
установила:
Е. обратился в суд с иском о взыскании с ООО "Новгородская Недвижимость" (далее - Общество) <...>, составляющих двойную сумму переданного им ответчику задатка. В обоснование заявленных требований истец указал, что 11 марта 2011 года между ним и Обществом был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной: <...>, в соответствии с которым они приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи данной квартиры в срок до 1 июня 2011 года. В обеспечение исполнения обязательств по данному договору им было передано ответчику в качестве задатка <...>
Однако взаимные обязательства сторон до начала их исполнения были прекращены по вине ответчика, который до заключения основного договора купли-продажи квартиры потребовал внесения от него полной стоимости квартиры, тогда как такая обязанность, исходя из условий предварительного договора, подлежала исполнению им после подписания основного договора. Ссылаясь на неправомерность действий ответчика, истец просил взыскать с него указанную выше сумму.
Судом по делу принято вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе представитель Общества ставит вопрос об отмене решения суда как постановленного при неправильном применении закона, ссылаясь на то, что в связи с истечением срока заключения договора купли-продажи, указанного в предварительном договоре, обязательства сторон прекратились, а потому оснований для взыскания с Общества задатка в пользу истца в двойном размере не имелось.
Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя Общества, поддержавшего жалобу, истца, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
В соответствии с п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в кассационном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При рассмотрении данного дела такие нарушения закона были допущены судом первой инстанции.
В соответствии п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п. 6 названной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 11 марта 2011 года между Обществом и Е. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны пришли к соглашению о том, что в будущем заключат основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной: <...>. В соответствии с условиями предварительного договора (п. 1.3) срок заключения такого договора определен сторонами до 1 июня 2011 года.
Между тем, как следует из материалов дела, в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи квартиры заключен не был, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.
Данное обстоятельство в силу положений п. 6 ст. 429 ГК РФ свидетельствует о прекращении обязательств сторон, вытекающих из предварительного договора купли-продажи от 11 марта 2011 года.
На данное обстоятельство неоднократно ссылался представитель Общества в ходе рассмотрения дела, аналогичная позиция была изложена им и в возражениях на иск, однако судом в нарушение требований ст. 68 ГПК РФ оценка данным доводам ответчика дана не была. При этом данное обстоятельство имеет существенное для дела значение, поскольку влияет на определение характера взаимоотношений сторон и размера денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца.
Материалами дела также установлено и не оспаривалось ответчиком, что в момент подписания предварительного договора купли-продажи Е. в качестве задатка переданы Обществу денежные средства в размере <...>.
Разрешая дело и принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд руководствовался объяснениями истца и пришел к выводу о том, что основной договор купли-продажи в установленный срок не был заключен в результате совершения ответчиком неправомерных действий, а потому он обязан возвратить истцу уплаченный задаток с учетом положений п. 2 ст. 381 ГК РФ, т.е. в двойном размере.
Однако с таким выводом суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку, как установлено, обязательства сторон прекратились не в связи с неисполнением договора какой-либо из сторон, а в связи с истечением указанного ими в предварительном договоре срока заключения основного договора. Доказательств того, что до 1 июня 2011 года истцом предпринимались меры к заключению основного договора, им в суд представлено не было.
Как видно из материалов дела, впервые с требованием о заключении договора купли-продажи истец обратился к ответчику лишь 14 июля 2011 года, то есть уже после истечения установленного в предварительном договоре срока заключения договора купли-продажи и прекращения обязательств, предусмотренных предварительным договором.
В связи с этим, указанный сторонами в п. 3.1 предварительного договора вид платежа, в том значении, в котором он был определен сторонами - задаток, утратил свою обеспечительную функцию, а потому не может рассматриваться как таковой. В связи с этим, при разрешении судом данного дела оснований для применения положений п. 2 ст. 381 ГК РФ не имелось.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об удовлетворении иска Е. и взыскании с Общества, как виновного в неисполнении условий предварительного договора, уплаченных истцом по данному договору задатка в двойном размере, нельзя признать законным и обоснованным, поскольку постановлено при неверном применении закона и оценке фактических обстоятельств дела.
Вместе с тем, учитывая, что обязательства сторон, вытекающие из предварительного договора, прекратились, и соответственно у Общества отсутствуют правовые основания для дальнейшего удержания полученных им от Е. по данному договору денежных средств, они как неосновательное обогащение ответчика подлежат возврату истцу в соответствии с положениями ст. 1102 ГК РФ.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению путем частичного удовлетворения требований Е. и уменьшения денежной суммы, подлежащей взысканию с Общества в его пользу с <...> до <...>
В связи с этим, подлежит уменьшению и размер судебных расходов, понесенных истцом в связи с уплатой государственной пошлины, подлежащих взысканию с ответчика до <...>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360 - 367 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Новгородского районного суда Новгородской области от 8 декабря 2011 года в части определения суммы, подлежащей взысканию с ООО "Новгородская Недвижимость" в пользу Е., и судебных расходов изменить, взыскать с ООО "Новгородская недвижимость" в пользу Е. <...>, в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины <...>.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Новгородская недвижимость" без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.БАБКОВ
Судьи
И.Ю.ВАСИЛЬЕВА
Е.И.КОМАРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)