Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО - Алания в составе: председательствующего Лишуты И.В.,
судей Ортабаева М.Б. и Алборова У.Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.А., С.Э. к С.Т. о взыскании суммы залога, задатка в двойном размере, возмещении морального вреда и судебных расходов по кассационной жалобе С.Т. на решение Моздокского районного суда РСО-Алания от 3 октября 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования С.А., С.Э. к С.Т. о взыскании суммы залога, задатка в двойном размере, возмещении морального вреда и судебных расходов - удовлетворить частично.
Взыскать с С.Т. в пользу С.Э. суммы долга в размере <...> рублей.
Взыскать с С.Т. в пользу С.А., С.Э. сумму задатка в размере <...> рублей.
Взыскать с С.Т. в пользу С.А. судебные расходы по уплате госпошлины в размере - <...> рублей.
Во взыскании с С.Т. в пользу С.А., С.Э. остальной суммы задатка в размере <...> рублей и возмещении морального вреда в размере <...> рублей отказать.
Взыскать с С.А. и С.Э. государственную пошлину в размере <...> рублей в бюджет.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Алборова У.Я., судебная коллегия
установила:
С.А. и С.Э. обратились в суд с иском к С.Т. о взыскании суммы залога в размере <...> рублей, задатка в двойном размере в сумме <...> рублей, возмещении морального вреда в размере <...> рублей и судебных расходов по уплате госпошлины в сумме <...> рублей.
В обоснование исковых требований указали, что 30 декабря 2010 года С.Т. взяла у С.Э. залог в сумме <...> рублей в счет продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, о чем собственноручно исполнила расписку, которая фактически является предварительным договором купли-продажи квартиры. В феврале 2011 года истцы вселились в данную квартиру, при этом ответчица передала им правоустанавливающие документы на квартиру. В марте 2011 года обратились с заявкой в Сбербанк РФ для получения ипотечного кредита. 10 мая 2011 года между истцами и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчица обязалась продать квартиру за обусловленную цену в размере ... рублей, при этом: объект недвижимости приобретался покупателем за счет собственных средств в сумме <...> рублей и кредитных средств в сумме <...> рублей, предоставляемых акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (ОАО) в лице Северо-осетинского отделения N 8632. Стороны также договорились, что основной договор купли-продажи недвижимости будет заключен после получения согласия кредитора на предоставление покупателю кредита на приобретение недвижимого имущества. Кроме того, в тот же день стороны подписали договор о задатке в сумме <...> тыс. руб., которые С.А. и С.Э. передали С.Т. Указанным договором было установлено, что если сделка не состоится по вине продавца, он обязан возвратить сумму задатка в двойном размере, а если за неисполнение договора будет ответственен покупатель, то задаток остается у продавца. Несмотря на то, что в договоре о задатке в качестве свидетелей указаны В., факт передачи денег они не видели, так как к моменту подписания договора ответчица своей подписью удостоверила факт получения ею денег. В мае 2011 года истцам было отказано в предоставлении ипотечного кредита, о чем они сообщили ответчице и обратились в Россельхозбанк для оформления ипотечного кредита. С.Т. они попросили подождать и не продавать квартиру, однако ответчица ответила отказом и в августе 2011 года продала квартиру. Считает, что по вине ответчицы не был заключен договор купли-продажи квартиры, в связи с чем истцам были причинены нравственные страдания. Просит взыскать с ответчицы залог в размере <...> рублей, задаток в двойном размере в сумме <...> рублей, в возмещение морального вреда <...> рублей и судебных расходов по уплате госпошлины в сумме <...> рублей.
Ответчица С.Т. в судебном заседании исковые требования признала частично, пояснив, что действительно в декабре 2010 года ответчица взяла у истицы С.Э. задаток в сумме <...> рублей в счет продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, о чем собственноручно исполнила расписку. На момент получения задатка собственником квартиры она не являлась, так как документы только оформлялись. С. вселились в вышеуказанную квартиру в марте 2011 года. В конце февраля либо в начале марте 2011 года, став собственником данной квартиры, она, то есть С.Т., все необходимые документы для получения кредита в Сбербанке передала истцам. В марте 2011 года истцы в счет продажи квартиры передали ей <...> рублей без какой-либо расписки. В мае 2011 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры и безденежный договор о задатке, согласно которому ей, якобы было передано <...> рублей. Свидетели В. при этом не присутствовали и факт передачи денег не видели, так как в этот день истцами деньги ей не передавались. Условия договоров были согласованы с истцами и подписаны сторонами. Основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истцов, так как в июне 2011 года в банке им было отказано в предоставлении ипотечного кредита, в связи с их неплатежеспособностью. Исковые требования признает на сумму <...> рублей, переданных ей в размере <...> рублей в декабре 2010 года и <...> рублей, переданных ей в марте 2011 года, которые она не возражает возвратить истцам, в остальной части просит отказать в удовлетворении исковых требований.
Моздокским районным судом РСО-Алания 3 октября 2011 года по делу постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе С.Т. просит состоявшееся по делу судебное постановление отменить, считая его незаконным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение районного суда подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание норму ст. 429 ГК РФ, согласно которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Как следует из материалов дела, 10 мая 2011 года между С.Т. и С.Э., С.А. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>. В названном договоре стороны определили цену продаваемой квартиры в сумме <...> руб., ее характеристики, порядок расчетов за квартиру между продавцом и покупателями и установили срок подписания основного договора купли-продажи объекта после получения покупателями кредита на приобретение недвижимого имущества.
Судом достоверно установлено, что достигнутое соглашение по предварительному договору от 10 мая 2011 года сторонами не исполнено, в связи с тем, что в июне 2011 года С.А. и С.Э. было отказано в предоставлении кредита отделением Северо-Осетинского Сбербанка РФ N 8632, поскольку у С.А. имелась просроченная задолженность по кредиту.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с С.Т. сумму долга в размере ... рублей, суд исходил из того, что с получением банковского кредита каждая из сторон предварительного договора связывала для себя в дальнейшем возможность совершения сделки купли-продажи квартиры и, заключая договор о задатке, стороны оговорили соглашение и предусмотрели в нем условия, ответственность за неисполнение договора, предусмотренные ст. 381 ГК РФ, при отказе банка в выдаче кредита.
Эти выводы суда основаны на неправильном толковании закона, и не подтверждаются материалами дела. Отношения между сторонами вытекают из двустороннего договора, согласно которого одна сторона обязалась купить дом, а другая сторона обязалась его продать. При этом согласно договору о задатке покупатели С.Э. и С.А. передали С.Т. задаток в размере <...> тыс. рублей. В счет причитающихся по договору денежных средств другой стороне.
Вместе с тем, поскольку договор купли-продажи не состоялся по вине покупателей из-за отсутствия у последних денег, то ответственность за неисполнение договора в данном случае несут покупатели на основании ч. 2 ст. 381 ГК РФ.
Таким образом, судебная коллегия считает возможным отказать в части взыскания задатка с С.Т. <...> рублей в пользу С.А. и С.Э.
Других доводов, свидетельствующих о допущенных судом при разрешении спора существенных нарушениях норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 364 ГПК РФ могут повлечь отмену судебного постановления, кассационная жалоба не содержит.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Моздокского районного суда РСО - Алания от 3 октября 2011 года в части взыскания с С.Т. <...> рублей в пользу С.А. и С.Э. отменить и принять новое решение, которым: С.А. и С.Э. в части взыскания задатка в размере <...> рублей отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Кассационную жалобу С.Т. - удовлетворить частично.
Председательствующий
И.В.ЛИШУТА
Судьи
М.Б.ОРТАБАЕВ
У.Я.АЛБОРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ ОТ 06.12.2011 N 33-1287/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 декабря 2011 г. N 33-1287/2011
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО - Алания в составе: председательствующего Лишуты И.В.,
судей Ортабаева М.Б. и Алборова У.Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.А., С.Э. к С.Т. о взыскании суммы залога, задатка в двойном размере, возмещении морального вреда и судебных расходов по кассационной жалобе С.Т. на решение Моздокского районного суда РСО-Алания от 3 октября 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования С.А., С.Э. к С.Т. о взыскании суммы залога, задатка в двойном размере, возмещении морального вреда и судебных расходов - удовлетворить частично.
Взыскать с С.Т. в пользу С.Э. суммы долга в размере <...> рублей.
Взыскать с С.Т. в пользу С.А., С.Э. сумму задатка в размере <...> рублей.
Взыскать с С.Т. в пользу С.А. судебные расходы по уплате госпошлины в размере - <...> рублей.
Во взыскании с С.Т. в пользу С.А., С.Э. остальной суммы задатка в размере <...> рублей и возмещении морального вреда в размере <...> рублей отказать.
Взыскать с С.А. и С.Э. государственную пошлину в размере <...> рублей в бюджет.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Алборова У.Я., судебная коллегия
установила:
С.А. и С.Э. обратились в суд с иском к С.Т. о взыскании суммы залога в размере <...> рублей, задатка в двойном размере в сумме <...> рублей, возмещении морального вреда в размере <...> рублей и судебных расходов по уплате госпошлины в сумме <...> рублей.
В обоснование исковых требований указали, что 30 декабря 2010 года С.Т. взяла у С.Э. залог в сумме <...> рублей в счет продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, о чем собственноручно исполнила расписку, которая фактически является предварительным договором купли-продажи квартиры. В феврале 2011 года истцы вселились в данную квартиру, при этом ответчица передала им правоустанавливающие документы на квартиру. В марте 2011 года обратились с заявкой в Сбербанк РФ для получения ипотечного кредита. 10 мая 2011 года между истцами и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчица обязалась продать квартиру за обусловленную цену в размере ... рублей, при этом: объект недвижимости приобретался покупателем за счет собственных средств в сумме <...> рублей и кредитных средств в сумме <...> рублей, предоставляемых акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (ОАО) в лице Северо-осетинского отделения N 8632. Стороны также договорились, что основной договор купли-продажи недвижимости будет заключен после получения согласия кредитора на предоставление покупателю кредита на приобретение недвижимого имущества. Кроме того, в тот же день стороны подписали договор о задатке в сумме <...> тыс. руб., которые С.А. и С.Э. передали С.Т. Указанным договором было установлено, что если сделка не состоится по вине продавца, он обязан возвратить сумму задатка в двойном размере, а если за неисполнение договора будет ответственен покупатель, то задаток остается у продавца. Несмотря на то, что в договоре о задатке в качестве свидетелей указаны В., факт передачи денег они не видели, так как к моменту подписания договора ответчица своей подписью удостоверила факт получения ею денег. В мае 2011 года истцам было отказано в предоставлении ипотечного кредита, о чем они сообщили ответчице и обратились в Россельхозбанк для оформления ипотечного кредита. С.Т. они попросили подождать и не продавать квартиру, однако ответчица ответила отказом и в августе 2011 года продала квартиру. Считает, что по вине ответчицы не был заключен договор купли-продажи квартиры, в связи с чем истцам были причинены нравственные страдания. Просит взыскать с ответчицы залог в размере <...> рублей, задаток в двойном размере в сумме <...> рублей, в возмещение морального вреда <...> рублей и судебных расходов по уплате госпошлины в сумме <...> рублей.
Ответчица С.Т. в судебном заседании исковые требования признала частично, пояснив, что действительно в декабре 2010 года ответчица взяла у истицы С.Э. задаток в сумме <...> рублей в счет продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, о чем собственноручно исполнила расписку. На момент получения задатка собственником квартиры она не являлась, так как документы только оформлялись. С. вселились в вышеуказанную квартиру в марте 2011 года. В конце февраля либо в начале марте 2011 года, став собственником данной квартиры, она, то есть С.Т., все необходимые документы для получения кредита в Сбербанке передала истцам. В марте 2011 года истцы в счет продажи квартиры передали ей <...> рублей без какой-либо расписки. В мае 2011 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры и безденежный договор о задатке, согласно которому ей, якобы было передано <...> рублей. Свидетели В. при этом не присутствовали и факт передачи денег не видели, так как в этот день истцами деньги ей не передавались. Условия договоров были согласованы с истцами и подписаны сторонами. Основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истцов, так как в июне 2011 года в банке им было отказано в предоставлении ипотечного кредита, в связи с их неплатежеспособностью. Исковые требования признает на сумму <...> рублей, переданных ей в размере <...> рублей в декабре 2010 года и <...> рублей, переданных ей в марте 2011 года, которые она не возражает возвратить истцам, в остальной части просит отказать в удовлетворении исковых требований.
Моздокским районным судом РСО-Алания 3 октября 2011 года по делу постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе С.Т. просит состоявшееся по делу судебное постановление отменить, считая его незаконным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение районного суда подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание норму ст. 429 ГК РФ, согласно которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Как следует из материалов дела, 10 мая 2011 года между С.Т. и С.Э., С.А. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>. В названном договоре стороны определили цену продаваемой квартиры в сумме <...> руб., ее характеристики, порядок расчетов за квартиру между продавцом и покупателями и установили срок подписания основного договора купли-продажи объекта после получения покупателями кредита на приобретение недвижимого имущества.
Судом достоверно установлено, что достигнутое соглашение по предварительному договору от 10 мая 2011 года сторонами не исполнено, в связи с тем, что в июне 2011 года С.А. и С.Э. было отказано в предоставлении кредита отделением Северо-Осетинского Сбербанка РФ N 8632, поскольку у С.А. имелась просроченная задолженность по кредиту.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с С.Т. сумму долга в размере ... рублей, суд исходил из того, что с получением банковского кредита каждая из сторон предварительного договора связывала для себя в дальнейшем возможность совершения сделки купли-продажи квартиры и, заключая договор о задатке, стороны оговорили соглашение и предусмотрели в нем условия, ответственность за неисполнение договора, предусмотренные ст. 381 ГК РФ, при отказе банка в выдаче кредита.
Эти выводы суда основаны на неправильном толковании закона, и не подтверждаются материалами дела. Отношения между сторонами вытекают из двустороннего договора, согласно которого одна сторона обязалась купить дом, а другая сторона обязалась его продать. При этом согласно договору о задатке покупатели С.Э. и С.А. передали С.Т. задаток в размере <...> тыс. рублей. В счет причитающихся по договору денежных средств другой стороне.
Вместе с тем, поскольку договор купли-продажи не состоялся по вине покупателей из-за отсутствия у последних денег, то ответственность за неисполнение договора в данном случае несут покупатели на основании ч. 2 ст. 381 ГК РФ.
Таким образом, судебная коллегия считает возможным отказать в части взыскания задатка с С.Т. <...> рублей в пользу С.А. и С.Э.
Других доводов, свидетельствующих о допущенных судом при разрешении спора существенных нарушениях норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 364 ГПК РФ могут повлечь отмену судебного постановления, кассационная жалоба не содержит.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Моздокского районного суда РСО - Алания от 3 октября 2011 года в части взыскания с С.Т. <...> рублей в пользу С.А. и С.Э. отменить и принять новое решение, которым: С.А. и С.Э. в части взыскания задатка в размере <...> рублей отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Кассационную жалобу С.Т. - удовлетворить частично.
Председательствующий
И.В.ЛИШУТА
Судьи
М.Б.ОРТАБАЕВ
У.Я.АЛБОРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)