Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Коцубин Ю.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской республики в составе:
председательствующего Матакаевой С.К.
судей Дзыба З.И., Шишкина И.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Х.А. на решение Черкесского городского суда от 16 ноября 2011 года по делу по иску Х.А. к ООО "Расчетно-кассовый центр" о взыскании арендной платы, суммы ущерба.
Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Дзыба З.И., объяснения представителя Х.А. - К., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя ООО "Расчетно-кассовый центр" Х.С., судебная коллегия
установила:
Х.А. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Расчетно-кассовый центр" (далее ООО "РКЦ") о взыскании долга по арендной плате и о возмещении имущественного ущерба. В обоснование заявленных требований указала, что является собственником нежилого помещения по, арендатором которого являлся ответчик по договору аренды, заключенному им с предыдущим собственником. Договор аренды действовал с 20 ноября 2008 года по 20 октября 2009 г., размер арендной платы составлял рублей в месяц. В связи с покупкой ею данного помещения 13 августа 2009 года она уведомила арендатора о смене собственника и предложила перезаключить договор аренды. Новый договор аренды заключен не был в связи с не достижением согласия по условиям договора. До 8 декабря 2009 года ответчик занимал принадлежащее ей помещение, но арендную плату не производил, в результате чего возник долг в размере руб. (за октябрь руб., за ноябрь руб., за декабрь - рублей). По условиям договора аренды ответчик обязан был содержать помещение в образцовом санитарном состоянии и за свой счет производить текущий и косметический ремонт. Освободив помещение, ответчик оставил его в аварийном состоянии, непригодном для эксплуатации без ремонта, в связи с чем ею произведен ремонт на сумму руб. Х.А. просила суд взыскать с ООО "РКЦ" долг по арендной плате в сумме руб. и сумму причиненного ущерба в размере руб., а всего рублей.
Решением Черкесского городского суда от 16 ноября 2011 г. заявленные требования удовлетворены в части: с ООО "РКЦ" в пользу Х.А. взыскана арендная плата в сумме рублей за период с 1 по 2 ноября 2009 г. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Х.А. ставится вопрос об отмене решения суда, направлении дела на новое судебное рассмотрение по тем основаниям, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает следующее.
Установлено, что 20 ноября 2008 года между Н. и ООО "Сбытовая энергетическая компания" (в настоящее время - ООО "РКЦ") был заключен договор аренды нежилого помещения, по которому Н. передал ООО "Сбытовая энергетическая компания" принадлежащее ему нежилое помещение общей площадью кв. м по ул. Парковая, 9 в аренду сроком до 20 октября 2009 года с условием арендной платы в размере руб. в месяц. Ответчик пользовался арендованным у Н. помещением и платил ему арендную плату в установленном договором размере.
По договору купли-продажи от 7 августа 2009 года Н. продал указанное выше нежилое помещение Х.А. Данный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по КЧР 5 сентября 2009 года.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в соответствии с п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 1 ст. 551 ГК РФ именно с 5 сентября 2009 года Х.А. стала собственником нежилого помещения по.
В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Исходя из изложенных норм права, суд первой инстанции правильно указал в решении о том, что новый собственник с момента приобретения в собственность имущества становится новым арендодателем, приобретая вытекающие из договора аренды права и обязанности, в том числе право на получение арендной платы в установленном договором размере. Новый договор аренды в требуемой законом письменной форме между истицей и ответчиком не заключался. Следовательно, и после 5 сентября 2009 года продолжал действовать и создавал для сторон права и обязанности договор аренды от 20 ноября 2008 года.
Письмом от 14 октября 2009 года представитель истицы предложил ответчику освободить арендуемое помещение до 21 октября 2009 года. Аналогичное письмо с просьбой до 21 октября 2009 года освободить помещение Х.А. направила ответчику 19 октября 2009 года.
Арендуемое помещение было освобождено ООО "РКЦ" 3 ноября 2009 года, что установлено вступившим в законную силу решением Черкесского городского суда от 23 марта 2010 года по гражданскому делу по иску Х.А. к ООО "РКЦ" об освобождении помещения.
Суд, правильно применив положения ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, посчитал не нуждающимся в повторном доказывании тот факт, что ответчик пользовался арендованным помещением по 2 ноября 2009 года включительно.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что ответчик должен оплатить арендную плату арендодателю за октябрь и два дня ноября 2009 года.
Довод кассационной жалобы о том, что арендная плата должна быть оплачена за весь ноябрь месяц, а также по 8 декабря 2009 года, противоречит установленным судом обстоятельствам.
Проверяя размер суммы арендной платы, взысканной судом в пользу Х.А., судебная коллегия полагает, что ее расчет произведен неверно.
Согласно договора аренды от 20 ноября 2008 года, размер арендной платы составлял руб. в месяц.
Из платежного поручения N 1997 от 05.11.2009 г. видно, что арендная плата за октябрь 2009 года была выплачена ответчиком предыдущему собственнику помещения Н. в размере рублей.
Согласно ч. 1 ст. 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
Х.А. не представила суду доказательств того, что с 05.09.2009 г. по 05.11.2009 г. она представила ответчику доказательства ее права собственности на помещение, а именно - свидетельство о праве собственности. При таких обстоятельствах, исходя из положений ч. 1 ст. 385 ГК РФ, ответчик был вправе направить арендную плату за октябрь не Х.А., а Н.
Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что ответчик пользовался помещением по весь октябрь 2009 года.
В связи с этим судебная коллегия полагает, что ответчик должен выплатить собственнику помещения за октябрь 2009 г. месячную сумму арендной платы по договору аренды от 28.11.2008 г., составляющую руб., в полном объеме.
В связи с тем, что часть месячной арендной платы за октябрь 2009 г. в размере рублей была перечислена ответчиком Н., в пользу Х.А. подлежит взысканию арендная плата за октябрь 2009 г. в размере рубля (рублей - рублей).
Так как после 2 ноября 2009 года ответчик арендованным помещением не пользовался, у него не возникла обязанность по оплате арендной платы с 3 ноября по 8 декабря 2009 г. включительно.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части отказа Х.А. о взыскании с ООО РКЦ арендной платы в сумме, превышающей рублей, подлежит изменению, в пользу Х.А. с ООО РКЦ подлежит взысканию арендная плата за октябрь 2009 г. в размере рубля.
Довод кассационной жалобы о том, что суд неправильно оценил доказательства, подтверждающие аварийное состояние помещения, освобожденного арендатором, проверен.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Х.А. не представлены доказательства в обоснование факта нанесения арендодателем ущерба принадлежащему ей помещению.
Из договора приема-передачи помещения от 20.11.2008 г. следует, что техническое состояние нежилого помещения на момент сдачи его в аренду удовлетворительное. Данный Акт не содержит детального описания состояния помещения при передаче его в аренду, в связи с чем невозможно сделать вывод о том, соответствует ли состояние помещения на 20.11.2008 г. его состоянию на 02.11.2009 г. (день освобождения арендатором помещения).
Поскольку судом первой инстанции были правильно установлены юридически значимые обстоятельства по делу, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361, ст. 362 ГПК РФ, ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", судебная коллегия
определила:
Решение Черкесского городского суда от 16 ноября 2011 года изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:
Иск Х.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Расчетно-кассовый центр" о взыскании долга по арендной плате в сумме рублей и о возмещении имущественного ущерба на сумму рублей удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Расчетно-кассовый центр" в пользу Х.А. арендную плату по договору аренды нежилого помещения от 20 ноября 2008 года N 148/08 за октябрь 2009 г. в сумме рубля, за период с 1 по 2 ноября 2009 года в размере рублей, а всего - рубля.
В остальной части (а именно в части взыскания арендной платы в сумме, превышающей рубля, и в части возмещения имущественного ущерба) Х.А. в иске к Обществу с ограниченной ответственностью "Расчетно-кассовый центр" отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Расчетно-кассовый центр" в доход муниципального образования города Черкесска государственную пошлину в сумме рубля копеек.
Взыскать с Х.А. в доход муниципального образования города Черкесска государственную пошлину в сумме рублей копеек.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Расчетно-кассовый центр" в пользу Х.А. рублей в счет частичного возмещения судебных расходов на оплату услуг представителя.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 18.01.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4-12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 января 2012 г. по делу N 33-4-12
Судья Коцубин Ю.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской республики в составе:
председательствующего Матакаевой С.К.
судей Дзыба З.И., Шишкина И.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Х.А. на решение Черкесского городского суда от 16 ноября 2011 года по делу по иску Х.А. к ООО "Расчетно-кассовый центр" о взыскании арендной платы, суммы ущерба.
Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Дзыба З.И., объяснения представителя Х.А. - К., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя ООО "Расчетно-кассовый центр" Х.С., судебная коллегия
установила:
Х.А. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Расчетно-кассовый центр" (далее ООО "РКЦ") о взыскании долга по арендной плате и о возмещении имущественного ущерба. В обоснование заявленных требований указала, что является собственником нежилого помещения по, арендатором которого являлся ответчик по договору аренды, заключенному им с предыдущим собственником. Договор аренды действовал с 20 ноября 2008 года по 20 октября 2009 г., размер арендной платы составлял рублей в месяц. В связи с покупкой ею данного помещения 13 августа 2009 года она уведомила арендатора о смене собственника и предложила перезаключить договор аренды. Новый договор аренды заключен не был в связи с не достижением согласия по условиям договора. До 8 декабря 2009 года ответчик занимал принадлежащее ей помещение, но арендную плату не производил, в результате чего возник долг в размере руб. (за октябрь руб., за ноябрь руб., за декабрь - рублей). По условиям договора аренды ответчик обязан был содержать помещение в образцовом санитарном состоянии и за свой счет производить текущий и косметический ремонт. Освободив помещение, ответчик оставил его в аварийном состоянии, непригодном для эксплуатации без ремонта, в связи с чем ею произведен ремонт на сумму руб. Х.А. просила суд взыскать с ООО "РКЦ" долг по арендной плате в сумме руб. и сумму причиненного ущерба в размере руб., а всего рублей.
Решением Черкесского городского суда от 16 ноября 2011 г. заявленные требования удовлетворены в части: с ООО "РКЦ" в пользу Х.А. взыскана арендная плата в сумме рублей за период с 1 по 2 ноября 2009 г. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Х.А. ставится вопрос об отмене решения суда, направлении дела на новое судебное рассмотрение по тем основаниям, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает следующее.
Установлено, что 20 ноября 2008 года между Н. и ООО "Сбытовая энергетическая компания" (в настоящее время - ООО "РКЦ") был заключен договор аренды нежилого помещения, по которому Н. передал ООО "Сбытовая энергетическая компания" принадлежащее ему нежилое помещение общей площадью кв. м по ул. Парковая, 9 в аренду сроком до 20 октября 2009 года с условием арендной платы в размере руб. в месяц. Ответчик пользовался арендованным у Н. помещением и платил ему арендную плату в установленном договором размере.
По договору купли-продажи от 7 августа 2009 года Н. продал указанное выше нежилое помещение Х.А. Данный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по КЧР 5 сентября 2009 года.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в соответствии с п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 1 ст. 551 ГК РФ именно с 5 сентября 2009 года Х.А. стала собственником нежилого помещения по.
В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Исходя из изложенных норм права, суд первой инстанции правильно указал в решении о том, что новый собственник с момента приобретения в собственность имущества становится новым арендодателем, приобретая вытекающие из договора аренды права и обязанности, в том числе право на получение арендной платы в установленном договором размере. Новый договор аренды в требуемой законом письменной форме между истицей и ответчиком не заключался. Следовательно, и после 5 сентября 2009 года продолжал действовать и создавал для сторон права и обязанности договор аренды от 20 ноября 2008 года.
Письмом от 14 октября 2009 года представитель истицы предложил ответчику освободить арендуемое помещение до 21 октября 2009 года. Аналогичное письмо с просьбой до 21 октября 2009 года освободить помещение Х.А. направила ответчику 19 октября 2009 года.
Арендуемое помещение было освобождено ООО "РКЦ" 3 ноября 2009 года, что установлено вступившим в законную силу решением Черкесского городского суда от 23 марта 2010 года по гражданскому делу по иску Х.А. к ООО "РКЦ" об освобождении помещения.
Суд, правильно применив положения ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, посчитал не нуждающимся в повторном доказывании тот факт, что ответчик пользовался арендованным помещением по 2 ноября 2009 года включительно.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что ответчик должен оплатить арендную плату арендодателю за октябрь и два дня ноября 2009 года.
Довод кассационной жалобы о том, что арендная плата должна быть оплачена за весь ноябрь месяц, а также по 8 декабря 2009 года, противоречит установленным судом обстоятельствам.
Проверяя размер суммы арендной платы, взысканной судом в пользу Х.А., судебная коллегия полагает, что ее расчет произведен неверно.
Согласно договора аренды от 20 ноября 2008 года, размер арендной платы составлял руб. в месяц.
Из платежного поручения N 1997 от 05.11.2009 г. видно, что арендная плата за октябрь 2009 года была выплачена ответчиком предыдущему собственнику помещения Н. в размере рублей.
Согласно ч. 1 ст. 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
Х.А. не представила суду доказательств того, что с 05.09.2009 г. по 05.11.2009 г. она представила ответчику доказательства ее права собственности на помещение, а именно - свидетельство о праве собственности. При таких обстоятельствах, исходя из положений ч. 1 ст. 385 ГК РФ, ответчик был вправе направить арендную плату за октябрь не Х.А., а Н.
Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что ответчик пользовался помещением по весь октябрь 2009 года.
В связи с этим судебная коллегия полагает, что ответчик должен выплатить собственнику помещения за октябрь 2009 г. месячную сумму арендной платы по договору аренды от 28.11.2008 г., составляющую руб., в полном объеме.
В связи с тем, что часть месячной арендной платы за октябрь 2009 г. в размере рублей была перечислена ответчиком Н., в пользу Х.А. подлежит взысканию арендная плата за октябрь 2009 г. в размере рубля (рублей - рублей).
Так как после 2 ноября 2009 года ответчик арендованным помещением не пользовался, у него не возникла обязанность по оплате арендной платы с 3 ноября по 8 декабря 2009 г. включительно.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части отказа Х.А. о взыскании с ООО РКЦ арендной платы в сумме, превышающей рублей, подлежит изменению, в пользу Х.А. с ООО РКЦ подлежит взысканию арендная плата за октябрь 2009 г. в размере рубля.
Довод кассационной жалобы о том, что суд неправильно оценил доказательства, подтверждающие аварийное состояние помещения, освобожденного арендатором, проверен.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Х.А. не представлены доказательства в обоснование факта нанесения арендодателем ущерба принадлежащему ей помещению.
Из договора приема-передачи помещения от 20.11.2008 г. следует, что техническое состояние нежилого помещения на момент сдачи его в аренду удовлетворительное. Данный Акт не содержит детального описания состояния помещения при передаче его в аренду, в связи с чем невозможно сделать вывод о том, соответствует ли состояние помещения на 20.11.2008 г. его состоянию на 02.11.2009 г. (день освобождения арендатором помещения).
Поскольку судом первой инстанции были правильно установлены юридически значимые обстоятельства по делу, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361, ст. 362 ГПК РФ, ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", судебная коллегия
определила:
Решение Черкесского городского суда от 16 ноября 2011 года изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:
Иск Х.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Расчетно-кассовый центр" о взыскании долга по арендной плате в сумме рублей и о возмещении имущественного ущерба на сумму рублей удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Расчетно-кассовый центр" в пользу Х.А. арендную плату по договору аренды нежилого помещения от 20 ноября 2008 года N 148/08 за октябрь 2009 г. в сумме рубля, за период с 1 по 2 ноября 2009 года в размере рублей, а всего - рубля.
В остальной части (а именно в части взыскания арендной платы в сумме, превышающей рубля, и в части возмещения имущественного ущерба) Х.А. в иске к Обществу с ограниченной ответственностью "Расчетно-кассовый центр" отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Расчетно-кассовый центр" в доход муниципального образования города Черкесска государственную пошлину в сумме рубля копеек.
Взыскать с Х.А. в доход муниципального образования города Черкесска государственную пошлину в сумме рублей копеек.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Расчетно-кассовый центр" в пользу Х.А. рублей в счет частичного возмещения судебных расходов на оплату услуг представителя.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)