Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Филипп Е.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Шевченко Г.М.
и судей Кирсановой В.А., Опалева О.М.
с участием прокурора Шибановой Н.Е.
при секретаре Р.
по докладу судьи Шевченко Г.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кирове 13 июля 2010 г. дело по кассационной жалобе ОАО "Молоко" на решение Нолинского районного суда Кировской области от 31 мая 2010 года,
ОАО "Молоко" обратилось в суд с иском к Ц.И., Ц.С., Ц.Н., Ц.Е. о выселении, снятии с регистрационного учета, указали, что ответчики проживают в квартире, принадлежащей на праве собственности обществу, квартира N ... зарегистрирована по праву собственности за ОАО "Молоко" на основании договора купли-продажи от 24 декабря 1997 года, квартира покупалась по решению Совета Директоров от 31 июля 1997 года директору ОАО "Молоко", который избирался общим собранием акционеров, согласно Устава, на три года. От ответчика Ц.И. 21 января 2009 года поступило заявление о разрешении приватизировать спорную квартиру, в чем ему было отказано, ему было предложено добровольно освободить жилое помещение, однако он этого не сделал.
Во встречных исковых требованиях Ц.Н. просит обязать ОАО "Молоко" дать согласие на приватизацию со ссылкой на решение Совета директоров от 28 сентября 2009 года, когда голоса членов Совета были равными, однако в силу п. 7.11 раздела 7 "Совет директоров общества" Устава ОАО "Молоко": "В случае равенства голосов членов Совета, голос председателя Совета Директоров является решающим", просит признать за ним право собственности на квартиру, в которой он проживает тринадцатый год, считает ее ведомственной и имеет право на ее приватизацию.
Решением суда в удовлетворении исковых требований ОАО "Молоко" отказано, за Ц.И. признано право собственности на спорное жилое помещение.
С решением суда не согласно ОАО "Молоко", в жалобе просят решение суда отменить, их требования о выселении удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, считают, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права.
В возражениях на жалобу прокурор Нолинского района указывает, что решение суда является законным.
В возражениях на жалобу Ц.И. указывает, что считает решение суда законным и обоснованным.
Заслушав представителя ОАО "Молоко" С., поддержавшую жалобу, представителя Ц.И. адвоката Катаеву И.В., полагавшую решение суда законным, заключение прокурора Шибановой Н.Е., полагавшей решение суда подлежащим отмене, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, на основании общего собрания акционеров от 23.06.1997 г. приказом от 1 июля 1997 г. Ц.И. был назначен Генеральным директором ОАО "Молоко" л.д. 93), 31 июля 1997 г. Советом директоров ОАО "Молоко" было принято решение приобрести квартиру директору, выделив денежные средства за счет акционеров ОАО "Молоко" на покупку квартиры, квартиру считать служебной без права приватизации л.д. 6), 24.12.1997 г. ОАО "Молоко" на основании договора купли-продажи приобрело у граждан М.С., М.Н., М.М. трехкомнатную квартиру в Кировской области ... за 100 000 000 руб., право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ОАО "Молоко" в Нолинском БТИ в реестровой книге под N 132/208 л.д. 8).
На основании ордера на жилое помещение от 12.01.1998 г., выданного Администрацией города Нолинска, указанная квартира предоставлена Ц.И. на семью в составе супруги Ц.С., детей Ц.Н., Ц.Е. л.д. 70).
В соответствии со ст. 48 ЖК РСФСР (Жилищный кодекс РСФСР действовал в период до 1 марта 2005 г., ордер на спорное жилое помещение выдан в период его действия) ордер на жилое помещение может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений. Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня выдачи.
Как видно из материалов дела с момента выдачи ордера на спорное жилое помещение прошло более трех лет, в установленном законом порядке в установленный законом срок никто не обращался с требованием о признании ордера недействительным, решения суда о признании этого ордера недействительным не представлено, поэтому доводы жалобы о ничтожности ордера не могут быть признаны состоятельными.
Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу, что требования администрации ОАО "Молоко" о выселении Ц.И. с членами его семьи и снятия их с регистрационного учета в жилом помещении, расположенном в квартире N ...... Кировской области не нашли свое подтверждение в судебном заседании и не подлежат удовлетворению. Встречные исковые требования о признании права собственности на спорное жилое помещение путем приватизации суд считает необходимым удовлетворить, поскольку данное жилое помещение следует отнести к ведомственному жилищному фонду.
Данные выводы суда нельзя признать правильными.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилом фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Как видно из материалов дела, Ц.И. с семьей проживает в спорном жилом помещении, принадлежащем на праве собственности ОАО "Молоко", данная квартира не относится ни к государственному, ни к муниципальному фонду, не является и ведомственным фондом.
Ни законом, ни решением Совета директоров, ни решением общего собрания акционерного общества не предусмотрено право передачи жилого фонда, находящегося в собственности у акционерного общества, в безвозмездную собственность граждан.
Поэтому вывод суда о признании за Ц.И. права собственности в порядке приватизации на спорную квартиру нельзя признать законным, решение суда в этой части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.
В соответствии с ч. 1 ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
Поскольку спорная квартира не является жилым помещением государственного или муниципального жилищного фонда, она не могла быть предоставлена по договору социального найма.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Данная статья предусматривает письменную форму, как договора социального найма, так и договора коммерческого найма жилого помещения, вместе с тем, несоблюдение письменной формы совершения договора найма жилого помещения не влечет недействительности договора.
Как следует из материалов дела в данном случае сторонами договор найма жилого помещения в письменном виде не заключался, вместе с тем, фактически Ц.И. проживает в спорном жилом помещении, согласно представленных квитанций производит оплату за отопление, согласно справки за подписью бухгалтера у Ц.И. нет долга на 1.02.2010 г. по квартплате и найму л.д. 139).
В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Инициативой продолжить или прекратить отношения с нанимателем обладает наймодатель. Однако данная инициатива ограничена определенным сроком: не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма наймодатель должен определиться. Это предельный срок. Если наймодатель пропускает его для внесения того или иного предложения другой стороне, договор считается продленным на следующие 5 лет и на тех же условиях.
Судом вопрос о сроке договора найма жилого помещения не проверялся и не обсуждался, как не было предметом проверки и преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок.
Между тем, без выяснения и исследования указанных обстоятельств нельзя правильно разрешить спор, в связи с чем, решение суда по первоначальному иску нельзя признать законным, оно подлежит отмене с направлением на новое рассмотрение.
При повторном рассмотрении суду следует учесть изложенное, правильно определить существенно значимые для дела обстоятельства, исследовать их и в соответствии с законом разрешить спор.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Нолинского районного суда Кировской области от 31 мая 2010 г. отменить, в удовлетворении исковых требований Ц.И. к ОАО "Молоко" о приватизации квартиры в городе... отказать, в части исковых требований ОАО "Молоко" к Ц.И., Ц.С., Ц.Н., Ц.Е. о выселении направить на новое рассмотрение в тот же районный суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.07.2010 ПО ДЕЛУ N 33-2162
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 июля 2010 г. по делу N 33-2162
Судья Филипп Е.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Шевченко Г.М.
и судей Кирсановой В.А., Опалева О.М.
с участием прокурора Шибановой Н.Е.
при секретаре Р.
по докладу судьи Шевченко Г.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кирове 13 июля 2010 г. дело по кассационной жалобе ОАО "Молоко" на решение Нолинского районного суда Кировской области от 31 мая 2010 года,
установила:
ОАО "Молоко" обратилось в суд с иском к Ц.И., Ц.С., Ц.Н., Ц.Е. о выселении, снятии с регистрационного учета, указали, что ответчики проживают в квартире, принадлежащей на праве собственности обществу, квартира N ... зарегистрирована по праву собственности за ОАО "Молоко" на основании договора купли-продажи от 24 декабря 1997 года, квартира покупалась по решению Совета Директоров от 31 июля 1997 года директору ОАО "Молоко", который избирался общим собранием акционеров, согласно Устава, на три года. От ответчика Ц.И. 21 января 2009 года поступило заявление о разрешении приватизировать спорную квартиру, в чем ему было отказано, ему было предложено добровольно освободить жилое помещение, однако он этого не сделал.
Во встречных исковых требованиях Ц.Н. просит обязать ОАО "Молоко" дать согласие на приватизацию со ссылкой на решение Совета директоров от 28 сентября 2009 года, когда голоса членов Совета были равными, однако в силу п. 7.11 раздела 7 "Совет директоров общества" Устава ОАО "Молоко": "В случае равенства голосов членов Совета, голос председателя Совета Директоров является решающим", просит признать за ним право собственности на квартиру, в которой он проживает тринадцатый год, считает ее ведомственной и имеет право на ее приватизацию.
Решением суда в удовлетворении исковых требований ОАО "Молоко" отказано, за Ц.И. признано право собственности на спорное жилое помещение.
С решением суда не согласно ОАО "Молоко", в жалобе просят решение суда отменить, их требования о выселении удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, считают, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права.
В возражениях на жалобу прокурор Нолинского района указывает, что решение суда является законным.
В возражениях на жалобу Ц.И. указывает, что считает решение суда законным и обоснованным.
Заслушав представителя ОАО "Молоко" С., поддержавшую жалобу, представителя Ц.И. адвоката Катаеву И.В., полагавшую решение суда законным, заключение прокурора Шибановой Н.Е., полагавшей решение суда подлежащим отмене, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, на основании общего собрания акционеров от 23.06.1997 г. приказом от 1 июля 1997 г. Ц.И. был назначен Генеральным директором ОАО "Молоко" л.д. 93), 31 июля 1997 г. Советом директоров ОАО "Молоко" было принято решение приобрести квартиру директору, выделив денежные средства за счет акционеров ОАО "Молоко" на покупку квартиры, квартиру считать служебной без права приватизации л.д. 6), 24.12.1997 г. ОАО "Молоко" на основании договора купли-продажи приобрело у граждан М.С., М.Н., М.М. трехкомнатную квартиру в Кировской области ... за 100 000 000 руб., право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ОАО "Молоко" в Нолинском БТИ в реестровой книге под N 132/208 л.д. 8).
На основании ордера на жилое помещение от 12.01.1998 г., выданного Администрацией города Нолинска, указанная квартира предоставлена Ц.И. на семью в составе супруги Ц.С., детей Ц.Н., Ц.Е. л.д. 70).
В соответствии со ст. 48 ЖК РСФСР (Жилищный кодекс РСФСР действовал в период до 1 марта 2005 г., ордер на спорное жилое помещение выдан в период его действия) ордер на жилое помещение может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений. Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня выдачи.
Как видно из материалов дела с момента выдачи ордера на спорное жилое помещение прошло более трех лет, в установленном законом порядке в установленный законом срок никто не обращался с требованием о признании ордера недействительным, решения суда о признании этого ордера недействительным не представлено, поэтому доводы жалобы о ничтожности ордера не могут быть признаны состоятельными.
Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу, что требования администрации ОАО "Молоко" о выселении Ц.И. с членами его семьи и снятия их с регистрационного учета в жилом помещении, расположенном в квартире N ...... Кировской области не нашли свое подтверждение в судебном заседании и не подлежат удовлетворению. Встречные исковые требования о признании права собственности на спорное жилое помещение путем приватизации суд считает необходимым удовлетворить, поскольку данное жилое помещение следует отнести к ведомственному жилищному фонду.
Данные выводы суда нельзя признать правильными.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилом фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Как видно из материалов дела, Ц.И. с семьей проживает в спорном жилом помещении, принадлежащем на праве собственности ОАО "Молоко", данная квартира не относится ни к государственному, ни к муниципальному фонду, не является и ведомственным фондом.
Ни законом, ни решением Совета директоров, ни решением общего собрания акционерного общества не предусмотрено право передачи жилого фонда, находящегося в собственности у акционерного общества, в безвозмездную собственность граждан.
Поэтому вывод суда о признании за Ц.И. права собственности в порядке приватизации на спорную квартиру нельзя признать законным, решение суда в этой части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.
В соответствии с ч. 1 ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
Поскольку спорная квартира не является жилым помещением государственного или муниципального жилищного фонда, она не могла быть предоставлена по договору социального найма.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Данная статья предусматривает письменную форму, как договора социального найма, так и договора коммерческого найма жилого помещения, вместе с тем, несоблюдение письменной формы совершения договора найма жилого помещения не влечет недействительности договора.
Как следует из материалов дела в данном случае сторонами договор найма жилого помещения в письменном виде не заключался, вместе с тем, фактически Ц.И. проживает в спорном жилом помещении, согласно представленных квитанций производит оплату за отопление, согласно справки за подписью бухгалтера у Ц.И. нет долга на 1.02.2010 г. по квартплате и найму л.д. 139).
В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Инициативой продолжить или прекратить отношения с нанимателем обладает наймодатель. Однако данная инициатива ограничена определенным сроком: не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма наймодатель должен определиться. Это предельный срок. Если наймодатель пропускает его для внесения того или иного предложения другой стороне, договор считается продленным на следующие 5 лет и на тех же условиях.
Судом вопрос о сроке договора найма жилого помещения не проверялся и не обсуждался, как не было предметом проверки и преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок.
Между тем, без выяснения и исследования указанных обстоятельств нельзя правильно разрешить спор, в связи с чем, решение суда по первоначальному иску нельзя признать законным, оно подлежит отмене с направлением на новое рассмотрение.
При повторном рассмотрении суду следует учесть изложенное, правильно определить существенно значимые для дела обстоятельства, исследовать их и в соответствии с законом разрешить спор.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нолинского районного суда Кировской области от 31 мая 2010 г. отменить, в удовлетворении исковых требований Ц.И. к ОАО "Молоко" о приватизации квартиры в городе... отказать, в части исковых требований ОАО "Молоко" к Ц.И., Ц.С., Ц.Н., Ц.Е. о выселении направить на новое рассмотрение в тот же районный суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)