Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Муравлева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Венедиктовой Е.А.
судей Сальниковой В.Ю., Стешовиковой И.Г.
с участием прокурора Кузьминой И.Д.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании 29 октября 2012 года апелляционную жалобу А.И., А.В. на решение Кировского районного суда от 17 июля 2012 года по делу N 2-2647/2012 по иску Администрации Кировского района Санкт-Петербурга к А.И., А.В., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.Т., о расторжении договора найма жилого помещения, выселении.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения ответчиков, их представителя, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца, возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, заключение прокурора, полагавшей решение, подлежащим отмене, судебная коллегия
установила:
Администрация Кировского района Санкт-Петербурга обратилась в Кировский районный суд Санкт-Петербурга с иском к А.И., А.В., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетнего <...>, о расторжении договора найма N <...> от <...> на комнату площадью <...> кв. м в квартире N <...> в Санкт-Петербурге, заключенного между СПб ГУ "ЖА Кировского района Санкт-Петербурга" и А.И., выселении А.И., А.В., несовершеннолетнего <...>, из комнаты площадью <...> кв. м в квартире N <...> в Санкт-Петербурге со снятием их с регистрационного учета по указанной комнате. В обоснование иска ссылалась на то, что в настоящее время ответчики пользуются комнатой площадью <...> кв. м без законных оснований и документов, подтверждающих их право в соответствии со ст. 10 ЖК РФ.
Решением Кировского районного суда от 17 июля 2012 года требования Администрации Кировского района Санкт-Петербурга удовлетворены. Суд первой инстанции постановил расторгнуть договор найма N <...> жилого помещения - комнаты площадью <...> кв. м в коммунальной квартире <...> в Санкт-Петербурге, заключенный <...> между Санкт-Петербургским государственным учреждением "Жилищное агентство Кировского района" и А.И.. Выселить А.И., А.В., А.Т. из комнаты площадью <...> кв. м в коммунальной квартире N <...> в Санкт-Петербурге со снятием их с регистрационного учета по указанной комнате. С А.И., А.В. взыскана государственная пошлина в доход государства в размере <...> рублей с каждого.
В апелляционной жалобе А.И., А.В. просят отменить указанное решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального и процессуального права, и вынести новое об отказе в иске.
В заседание суда апелляционной инстанции третье лицо - орган опеки и попечительства МА МОМО Нарвский округ не явилось, о месте и времени судебного заседания извещено, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, в связи с чем судебная коллегия рассматривает дело в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, заключение прокурора, обсудив доводы жалобы, приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, А.И., ее сын А.В., на основании ордера от <...> серия АВ N <...>, на условиях договора социального найма проживают в комнатах N <...>, N <...>, N <...>, площадью <...> в 8-комнатной коммунальной квартире N <...> в Санкт-Петербурге, общей площадью <...> кв. м. Распоряжением территориального управления Кировского района административного района Санкт-Петербурга от <...> N <...>-р А.И. была предоставлена комната площадью <...> кв. м в коммунальной квартире N <...> в Санкт-Петербурге на состав семьи 3 человека.
<...> между СПб ГУ "ЖА Кировского района Санкт-Петербурга" и А.И. был заключен договор N <...> найма жилого помещения - комнаты площадью <...> кв. м, сроком на 5 лет с 11 июня 1998 года, то есть до 11 июня 2003 года. С 19 июня 2010 года в спорном жилом помещении был зарегистрирован несовершеннолетний <...> года рождения.
Удовлетворяя требования Администрации, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 59 ЖК РФ, ст. 688 ГК РФ и исходил из того, что договор найма не приведен в соответствие с действующим ЖК РФ, который не предусматривает предоставление жилых помещений по договору найма, сослался на пункт 7.3. договора найма жилого помещения N 17. Судебная коллегия считает вышеуказанные выводы суда ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.
В соответствии с распоряжением территориального управления Кировского района административного района Санкт-Петербурга N 2166-р от 27 ноября 1997 года, договор найма жилого помещения N <...> был заключен с А.И. 11 июня 1998 года, то есть отношения возникли до введения в действие ЖК РФ.
В соответствии с п. 7.3 договора найма жилого помещения N <...> от <...> года, договор подлежит изменению в случае принятия закона, устанавливающего обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора. Ссылка суда первой инстанции на указанный пункт не может быть признана обоснованной, поскольку данный пункт предусматривает изменение договора, несоблюдение указанного пункта не может являться основанием к его расторжению.
Согласно ч. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
По смыслу вышеприведенной нормы нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.
Согласно пункту 7.1. договора найма жилого помещения N <...>, он заключен с <...> сроком на пять лет, поскольку в материалы дела не представлены доказательства предупреждения ответчиков об отказе в продлении договора, он считается дважды пролонгированным на срок до 11 июня 2013 года.
Из материалов дела следует, что впервые сообщение о приведении договора в соответствие с действующим ЖК РФ, направлено ответчикам письмом от 28 декабря 2011 года, то есть за пределами установленного законом срока.
Кроме того, надлежит отметить, что действующее жилищное законодательство не содержит прямого запрета на заключение договора найма жилых помещений, соответственно, при неурегулированности данного вопроса подлежат применению положения гражданского законодательства, регулирующие сходные правоотношения.
При указанных обстоятельствах заключенный с ответчиками договор найма нельзя признать расторгнутым (прекращенным) в связи с истечением срока, в силу несоблюдения истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ч. 2 ст. 684 ГК РФ, данный договор следует считать продленным на тех же условиях и на тот же срок, вследствие чего у суда первой инстанции не имелось законных оснований для удовлетворения требования Администрации о признании договора найма расторгнутым.
Поскольку договор найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок до 11 июня 2013 года, который к настоящему времени не истек, оснований для выселения ответчиков из спорной комнаты со снятием с регистрационного учета и прекращения государственной регистрации права пользования ответчиков спорной комнатой не имеется.
При таком положении решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении иска Администрации Кировского района Санкт-Петербурга к А.И., А.В., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.Т. надлежит отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июля 2012 года отменить.
В удовлетворении иска Администрации Кировского района к А.И., А.В., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.Т. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 29.10.2012 N 33-15079/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 октября 2012 г. N 33-15079/2012
Судья: Муравлева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Венедиктовой Е.А.
судей Сальниковой В.Ю., Стешовиковой И.Г.
с участием прокурора Кузьминой И.Д.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании 29 октября 2012 года апелляционную жалобу А.И., А.В. на решение Кировского районного суда от 17 июля 2012 года по делу N 2-2647/2012 по иску Администрации Кировского района Санкт-Петербурга к А.И., А.В., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.Т., о расторжении договора найма жилого помещения, выселении.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения ответчиков, их представителя, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца, возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, заключение прокурора, полагавшей решение, подлежащим отмене, судебная коллегия
установила:
Администрация Кировского района Санкт-Петербурга обратилась в Кировский районный суд Санкт-Петербурга с иском к А.И., А.В., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетнего <...>, о расторжении договора найма N <...> от <...> на комнату площадью <...> кв. м в квартире N <...> в Санкт-Петербурге, заключенного между СПб ГУ "ЖА Кировского района Санкт-Петербурга" и А.И., выселении А.И., А.В., несовершеннолетнего <...>, из комнаты площадью <...> кв. м в квартире N <...> в Санкт-Петербурге со снятием их с регистрационного учета по указанной комнате. В обоснование иска ссылалась на то, что в настоящее время ответчики пользуются комнатой площадью <...> кв. м без законных оснований и документов, подтверждающих их право в соответствии со ст. 10 ЖК РФ.
Решением Кировского районного суда от 17 июля 2012 года требования Администрации Кировского района Санкт-Петербурга удовлетворены. Суд первой инстанции постановил расторгнуть договор найма N <...> жилого помещения - комнаты площадью <...> кв. м в коммунальной квартире <...> в Санкт-Петербурге, заключенный <...> между Санкт-Петербургским государственным учреждением "Жилищное агентство Кировского района" и А.И.. Выселить А.И., А.В., А.Т. из комнаты площадью <...> кв. м в коммунальной квартире N <...> в Санкт-Петербурге со снятием их с регистрационного учета по указанной комнате. С А.И., А.В. взыскана государственная пошлина в доход государства в размере <...> рублей с каждого.
В апелляционной жалобе А.И., А.В. просят отменить указанное решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального и процессуального права, и вынести новое об отказе в иске.
В заседание суда апелляционной инстанции третье лицо - орган опеки и попечительства МА МОМО Нарвский округ не явилось, о месте и времени судебного заседания извещено, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, в связи с чем судебная коллегия рассматривает дело в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, заключение прокурора, обсудив доводы жалобы, приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, А.И., ее сын А.В., на основании ордера от <...> серия АВ N <...>, на условиях договора социального найма проживают в комнатах N <...>, N <...>, N <...>, площадью <...> в 8-комнатной коммунальной квартире N <...> в Санкт-Петербурге, общей площадью <...> кв. м. Распоряжением территориального управления Кировского района административного района Санкт-Петербурга от <...> N <...>-р А.И. была предоставлена комната площадью <...> кв. м в коммунальной квартире N <...> в Санкт-Петербурге на состав семьи 3 человека.
<...> между СПб ГУ "ЖА Кировского района Санкт-Петербурга" и А.И. был заключен договор N <...> найма жилого помещения - комнаты площадью <...> кв. м, сроком на 5 лет с 11 июня 1998 года, то есть до 11 июня 2003 года. С 19 июня 2010 года в спорном жилом помещении был зарегистрирован несовершеннолетний <...> года рождения.
Удовлетворяя требования Администрации, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 59 ЖК РФ, ст. 688 ГК РФ и исходил из того, что договор найма не приведен в соответствие с действующим ЖК РФ, который не предусматривает предоставление жилых помещений по договору найма, сослался на пункт 7.3. договора найма жилого помещения N 17. Судебная коллегия считает вышеуказанные выводы суда ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.
В соответствии с распоряжением территориального управления Кировского района административного района Санкт-Петербурга N 2166-р от 27 ноября 1997 года, договор найма жилого помещения N <...> был заключен с А.И. 11 июня 1998 года, то есть отношения возникли до введения в действие ЖК РФ.
В соответствии с п. 7.3 договора найма жилого помещения N <...> от <...> года, договор подлежит изменению в случае принятия закона, устанавливающего обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора. Ссылка суда первой инстанции на указанный пункт не может быть признана обоснованной, поскольку данный пункт предусматривает изменение договора, несоблюдение указанного пункта не может являться основанием к его расторжению.
Согласно ч. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
По смыслу вышеприведенной нормы нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.
Согласно пункту 7.1. договора найма жилого помещения N <...>, он заключен с <...> сроком на пять лет, поскольку в материалы дела не представлены доказательства предупреждения ответчиков об отказе в продлении договора, он считается дважды пролонгированным на срок до 11 июня 2013 года.
Из материалов дела следует, что впервые сообщение о приведении договора в соответствие с действующим ЖК РФ, направлено ответчикам письмом от 28 декабря 2011 года, то есть за пределами установленного законом срока.
Кроме того, надлежит отметить, что действующее жилищное законодательство не содержит прямого запрета на заключение договора найма жилых помещений, соответственно, при неурегулированности данного вопроса подлежат применению положения гражданского законодательства, регулирующие сходные правоотношения.
При указанных обстоятельствах заключенный с ответчиками договор найма нельзя признать расторгнутым (прекращенным) в связи с истечением срока, в силу несоблюдения истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ч. 2 ст. 684 ГК РФ, данный договор следует считать продленным на тех же условиях и на тот же срок, вследствие чего у суда первой инстанции не имелось законных оснований для удовлетворения требования Администрации о признании договора найма расторгнутым.
Поскольку договор найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок до 11 июня 2013 года, который к настоящему времени не истек, оснований для выселения ответчиков из спорной комнаты со снятием с регистрационного учета и прекращения государственной регистрации права пользования ответчиков спорной комнатой не имеется.
При таком положении решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении иска Администрации Кировского района Санкт-Петербурга к А.И., А.В., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.Т. надлежит отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июля 2012 года отменить.
В удовлетворении иска Администрации Кировского района к А.И., А.В., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.Т. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)