Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Синельникова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Балуевой Н.А.,
судей Першиной Л.В., Кустовой И.Ю.,
при секретаре Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 августа 2012 года апелляционную жалобу Ч. на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 07 июня 2012 года, которым постановлено:
"Иск Муниципального бюджетного учреждения "Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района" удовлетворить.
Признать недействительными договора уступки права требования на квартиры, расположенные по адресу: <...>, строительная позиция <...>, заключенные Обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания <...> и Ч.:
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 24.02.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 24.02.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 24.02.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Взыскать в пользу Муниципального бюджетного учреждения "Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района" с Общества с ограниченной ответственностью Строительная компания <...> и Ч. госпошлину с каждого по 30 000 рублей".
Заслушав доклад судьи Кустовой И.Ю., пояснения представителя ответчика Ч. - Л., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца - Г. и представителя ответчика ООО Строительная компания <...> - Р., на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Муниципальное бюджетное учреждение Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района обратилось в суд с иском о признании недействительными договоров уступки права требования от 24.12.2010 г. и 01.04.2010 г. на квартиры N <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, расположенные по адресу: <...>, строительная позиция <...>, заключенные между Обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания <...> и Ч. По тем основаниям, что 14 июля 2008 года между истцом и ООО Строительная компания <...> был заключен договор участия в долевом строительстве указанного выше жилого дома, по которому истец обязался построить жилой дом в установленный срок и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать 71 квартиру обществу, дольщик обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиры. В последующем ООО Строительная компания <...> в нарушении пункта 7.2 договора долевого участия в строительстве переуступила права требования по договору Ч. без письменного согласия истца, в связи с чем, данные договоры являются ничтожными.
Судом постановлено указанное выше решение.
Не согласившись с решением суда Ч. подал апелляционную жалобу. Просит решение отменить как незаконное, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, мотивируя тем, что судом не было признано дело подготовленным, стороны об этом не уведомлялись, в предварительных судебных заседаниях не выяснялись обстоятельства имеющие значение для дела, не определялся круг достаточных доказательств. Суд необоснованно отказал предоставить ответчику время для сбора доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности перед ООО Строительная компания <...>. Договоры переуступки прав требования относятся к оспоримым сделкам, поскольку заключены с нарушением договорных обязательств, а не закона, срок исковой давности для предъявления соответствующего иска истек. МБУ Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района является ненадлежащим истцом, его права не нарушаются, претензии по оплате коммунальных платежей должны предъявляться к ООО Строительная компания <...>.
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для его отмены исходя из следующего.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 14 июля 2008 года Муниципальное учреждение Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района (застройщик) и ООО Строительная компания <...> (дольщик) заключили договор участия в долевом строительстве 71 квартиры многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, строительная позиция <...>. Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать квартиры участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиры, общая стоимость квартир составила 144674763,09 руб. Пунктом 7.2 договора было предусмотрено, что участник долевого строительства вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам только с письменного согласия застройщика.
Между ООО Строительная компания <...> и Ч. были заключены договоры уступки права требования 12 квартир, расположенных в указанном выше многоквартирном доме, 24.02.2010 г. - договоры по уступке прав требования на квартиры N <...>, <...>, <...>; 01.04.2010 г. - договоры по уступке прав требования на квартиры N <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>. В ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о регистрации уступки права требования за Ч. - 25.03.2010 г., 26.03.2010 г., 08.10.2010 г. и 21.10.2010 г. В регистрирующий орган были представлены справки МБУ Управления капитального строительства при администрации Чернушинского района об оплате ООО Строительная компания <...> денежных сумм в полном объеме, уведомлении застройщика о заключении договоров по уступке права требования.
В соответствии с платежными поручениями, ООО Строительная компания <...> в период с июля 2008 г. по июль 2009 г. перечислило застройщику денежные суммы в общем размере 109820134,34 руб., 29.12.2011 г. сторонами подписан акт о проведении взаимозачетов на сумму 18721866 руб.
09.04.2012 г. Товарищество собственников жилья Мечта предъявило требование МБУ Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района по оплате задолженности за отопление и содержание общего имущества на сумму 124656,38 руб., указав, что 28.12.2011 г. дом введен в эксплуатацию, квартиры N <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...> никому не переданы, находятся в распоряжении истца.
Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуясь положениями статьи 168, пункта 1 статьи 388, пунктов 1 и 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 7.2 Договора участия в долевом строительстве от 14.07.2008 г., пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что поскольку при заключении оспариваемых договоров с Ч., не было получено согласие застройщика Муниципального бюджетного учреждения Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района на уступку ООО Строительная компания <...> прав требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, строительная позиция <...>, договоры являются ничтожными в силу закона. Факт отсутствия согласия застройщика на заключение договоров ООО Строительная компания <...> не оспаривается, справки об оплате стоимости квартир дольщиком выданы после заключения договоров, уведомление и согласие на уступку права требования различны по смысловому и правовому значению.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договоры по переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве по основаниям, указанным истцом относятся к оспоримым сделкам, не основаны на законе.
В силу пункта 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Учитывая, что пунктом 7.2 Договора участия в долевом строительстве от 14 июля 2008 года, заключенного между Муниципальным учреждением Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района и ООО Строительная компания <...> предусмотрено условие об обязательном письменном согласии застройщика на передачу дольщиком своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, отсутствие письменного согласия свидетельствует о нарушении указанных выше норм закона, то есть ничтожности сделки. Срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, для применения последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, следовательно, истцом срок исковой давности не пропущен.
Доводы апелляционной жалобы о том, что права истца оспариваемыми договорами не нарушены, не состоятельны. В силу положений статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписанному сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу закона. Истец передать квартиры ООО Строительная компания <...> не может, поскольку имеются зарегистрированные в установленном порядке договоры переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве Ч., ООО Строительная компания <...> возражает против передачи объектов Ч., в связи с наличием задолженности. Представленный представителем ответчика Ч. акт зачета взаимных требований от 24.02.2010 г. N <...> на сумму 5297400 руб., не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств по оплате стоимости всех 12 квартир, содержит сведения о зачете требований по договору N <...>, предметом которого являлась 3-х комнатная квартира N <...>, расположенная в многоквартирном доме.
Доводы апелляционной жалобы о не извещении ответчика о назначении судебного заседания, нарушение его права на предоставление доказательств в обоснованность возражений, опровергаются материалами дела в связи с чем судебной коллегией отклоняются. Положения статьи 56 ГПК РФ сторонам разъяснялась, что подтверждается протоколом предварительного судебного заседания от 26.04.2012 г. (л.д. 92), о назначении судебного заседания на 06.06.2012 г. Ч. был уведомлен (л.д. 2 т. 2), в судебном заседании принимал личное участие. С момента возбуждения гражданского дела и до принятия судом решения у ответчика имелось достаточно времени для предоставления доказательств в обоснованность возражений по иску.
Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда в апелляционной жалобе не приведено, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чернушинского районного суда г. Перми от 07 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 20.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-6975
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2012 г. по делу N 33-6975
Судья Синельникова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Балуевой Н.А.,
судей Першиной Л.В., Кустовой И.Ю.,
при секретаре Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 августа 2012 года апелляционную жалобу Ч. на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 07 июня 2012 года, которым постановлено:
"Иск Муниципального бюджетного учреждения "Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района" удовлетворить.
Признать недействительными договора уступки права требования на квартиры, расположенные по адресу: <...>, строительная позиция <...>, заключенные Обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания <...> и Ч.:
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 24.02.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 24.02.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 24.02.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Договор уступки прав требования требования N <...> от 01.04.2010 г. по уступке прав требования на квартиру N <...>;
- Взыскать в пользу Муниципального бюджетного учреждения "Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района" с Общества с ограниченной ответственностью Строительная компания <...> и Ч. госпошлину с каждого по 30 000 рублей".
Заслушав доклад судьи Кустовой И.Ю., пояснения представителя ответчика Ч. - Л., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца - Г. и представителя ответчика ООО Строительная компания <...> - Р., на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Муниципальное бюджетное учреждение Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района обратилось в суд с иском о признании недействительными договоров уступки права требования от 24.12.2010 г. и 01.04.2010 г. на квартиры N <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, расположенные по адресу: <...>, строительная позиция <...>, заключенные между Обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания <...> и Ч. По тем основаниям, что 14 июля 2008 года между истцом и ООО Строительная компания <...> был заключен договор участия в долевом строительстве указанного выше жилого дома, по которому истец обязался построить жилой дом в установленный срок и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать 71 квартиру обществу, дольщик обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиры. В последующем ООО Строительная компания <...> в нарушении пункта 7.2 договора долевого участия в строительстве переуступила права требования по договору Ч. без письменного согласия истца, в связи с чем, данные договоры являются ничтожными.
Судом постановлено указанное выше решение.
Не согласившись с решением суда Ч. подал апелляционную жалобу. Просит решение отменить как незаконное, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, мотивируя тем, что судом не было признано дело подготовленным, стороны об этом не уведомлялись, в предварительных судебных заседаниях не выяснялись обстоятельства имеющие значение для дела, не определялся круг достаточных доказательств. Суд необоснованно отказал предоставить ответчику время для сбора доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности перед ООО Строительная компания <...>. Договоры переуступки прав требования относятся к оспоримым сделкам, поскольку заключены с нарушением договорных обязательств, а не закона, срок исковой давности для предъявления соответствующего иска истек. МБУ Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района является ненадлежащим истцом, его права не нарушаются, претензии по оплате коммунальных платежей должны предъявляться к ООО Строительная компания <...>.
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для его отмены исходя из следующего.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 14 июля 2008 года Муниципальное учреждение Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района (застройщик) и ООО Строительная компания <...> (дольщик) заключили договор участия в долевом строительстве 71 квартиры многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, строительная позиция <...>. Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать квартиры участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиры, общая стоимость квартир составила 144674763,09 руб. Пунктом 7.2 договора было предусмотрено, что участник долевого строительства вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам только с письменного согласия застройщика.
Между ООО Строительная компания <...> и Ч. были заключены договоры уступки права требования 12 квартир, расположенных в указанном выше многоквартирном доме, 24.02.2010 г. - договоры по уступке прав требования на квартиры N <...>, <...>, <...>; 01.04.2010 г. - договоры по уступке прав требования на квартиры N <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>. В ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о регистрации уступки права требования за Ч. - 25.03.2010 г., 26.03.2010 г., 08.10.2010 г. и 21.10.2010 г. В регистрирующий орган были представлены справки МБУ Управления капитального строительства при администрации Чернушинского района об оплате ООО Строительная компания <...> денежных сумм в полном объеме, уведомлении застройщика о заключении договоров по уступке права требования.
В соответствии с платежными поручениями, ООО Строительная компания <...> в период с июля 2008 г. по июль 2009 г. перечислило застройщику денежные суммы в общем размере 109820134,34 руб., 29.12.2011 г. сторонами подписан акт о проведении взаимозачетов на сумму 18721866 руб.
09.04.2012 г. Товарищество собственников жилья Мечта предъявило требование МБУ Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района по оплате задолженности за отопление и содержание общего имущества на сумму 124656,38 руб., указав, что 28.12.2011 г. дом введен в эксплуатацию, квартиры N <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...> никому не переданы, находятся в распоряжении истца.
Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуясь положениями статьи 168, пункта 1 статьи 388, пунктов 1 и 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 7.2 Договора участия в долевом строительстве от 14.07.2008 г., пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что поскольку при заключении оспариваемых договоров с Ч., не было получено согласие застройщика Муниципального бюджетного учреждения Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района на уступку ООО Строительная компания <...> прав требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, строительная позиция <...>, договоры являются ничтожными в силу закона. Факт отсутствия согласия застройщика на заключение договоров ООО Строительная компания <...> не оспаривается, справки об оплате стоимости квартир дольщиком выданы после заключения договоров, уведомление и согласие на уступку права требования различны по смысловому и правовому значению.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договоры по переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве по основаниям, указанным истцом относятся к оспоримым сделкам, не основаны на законе.
В силу пункта 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Учитывая, что пунктом 7.2 Договора участия в долевом строительстве от 14 июля 2008 года, заключенного между Муниципальным учреждением Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района и ООО Строительная компания <...> предусмотрено условие об обязательном письменном согласии застройщика на передачу дольщиком своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, отсутствие письменного согласия свидетельствует о нарушении указанных выше норм закона, то есть ничтожности сделки. Срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, для применения последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, следовательно, истцом срок исковой давности не пропущен.
Доводы апелляционной жалобы о том, что права истца оспариваемыми договорами не нарушены, не состоятельны. В силу положений статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписанному сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу закона. Истец передать квартиры ООО Строительная компания <...> не может, поскольку имеются зарегистрированные в установленном порядке договоры переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве Ч., ООО Строительная компания <...> возражает против передачи объектов Ч., в связи с наличием задолженности. Представленный представителем ответчика Ч. акт зачета взаимных требований от 24.02.2010 г. N <...> на сумму 5297400 руб., не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств по оплате стоимости всех 12 квартир, содержит сведения о зачете требований по договору N <...>, предметом которого являлась 3-х комнатная квартира N <...>, расположенная в многоквартирном доме.
Доводы апелляционной жалобы о не извещении ответчика о назначении судебного заседания, нарушение его права на предоставление доказательств в обоснованность возражений, опровергаются материалами дела в связи с чем судебной коллегией отклоняются. Положения статьи 56 ГПК РФ сторонам разъяснялась, что подтверждается протоколом предварительного судебного заседания от 26.04.2012 г. (л.д. 92), о назначении судебного заседания на 06.06.2012 г. Ч. был уведомлен (л.д. 2 т. 2), в судебном заседании принимал личное участие. С момента возбуждения гражданского дела и до принятия судом решения у ответчика имелось достаточно времени для предоставления доказательств в обоснованность возражений по иску.
Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда в апелляционной жалобе не приведено, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чернушинского районного суда г. Перми от 07 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)