Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Борисов Б.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам (апелляционная инстанция) Смоленского областного суда в составе:
председательствующего: Винель А.В.
судей: Цуцковой И.А., Никоненко Т.П.,
при секретаре: К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам Ш.О. и Ш.В. на решение Руднянского районного суда Смоленской области от 06 декабря 2011 года, принятое по иску С. к Ш.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре, встречному иску Ш.В. к С. о расторжении предварительного договора, и по иску Ш.О. к Ш.В., С. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2010 года недействительным (ничтожным),
Заслушав доклад судьи Никоненко Т.П., выслушав пояснения истца Ш.О.., просившей удовлетворить ее кассационную жалобу, ответчика Ш.В. и его представителя В., просивших удовлетворить их кассационную жалобу, объяснения истицы С. и ее представителя П., возражавших против удовлетворения жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда
установила:
С. обратилась в суд с иском к Ш.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи одного из вновь образованных земельных участков, возникших после раздела на две равные части земельного участка с кадастровым номером N, а также кафе с инвентаризационным номером N, общей площадью, расположенных по адресу ..., на условиях, указанных в предварительном договоре от 30.012010 года, мотивируя свои требования тем, что ответчик уклоняется от заключения основного договора и требует аннулировать предварительный договор. Считает действия ответчика незаконными, так как предварительный договор содержит все существенные условия основного договора.
В последующем истица уточнила и дополнила свой иск, просила суд: - поставить на государственный кадастровый учет вновь образованный земельный участок площадью ..., расположенный по адресу ..., на котором расположены здание кафе и газозаправочная цистерна, координаты вновь образуемого участка проходят по точкам 1 - 9, 12; - обязать Ш.В. заключить с ней основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора от (дата), по которому ей переходят в собственность здание кафе общей площадью... и вновь образованный земельный участок площадью ..., по координатам согласно заключения экспертизы; - в случае если Ш.В. в течение 10 дней со дня вступления решения суда по данному делу в законную силу не произведет регистрацию основного договора купли-продажи, то произвести государственную регистрацию права собственности за ней на указанные объекты недвижимости; - находящиеся на временном хранении на счете Управления судебного департамента по Смоленской области ее денежные средства в сумме... перечислить на имя Ш.В. в счет расчета по основному договору купли-продажи, оставшуюся ... часть от стоимости объекта - ... она обязуется перечислить Ш.В. в день подписания и сдачи на регистрацию основного договора купли-продажи, либо в день сдачи на регистрацию решения суда, вступившего в законную силу; - аннулировать (погасить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи за Ш.В. о регистрации права собственности на земельный участок площадью ..., кадастровый номер N, находящийся по адресу ... и здание кафе.
Ш.В. изначально обратился в суд с иском к С. об устранении препятствий в пользовании помещением и понуждении к совершению действий (том 1 л.д. 31 - 32), а также предъявил встречный иск о признании предварительного договора от 30.01.2010 г. незаключенным (том 1 л.д. 21 - 22). Определением суда от 02.07.2010 года дела по иску С. и по иску Ш.В. объединены в одно производство (том 1 л.д. 25).
Впоследствии Ш.В. дважды уточнял исковые требования (том 1 л.д. 115 - 117, том 2 л.д. 20 - 21), в окончательном варианте просил расторгнуть предварительный договор от 30.01.2010 года, ссылаясь на существенные нарушения ответчицей условий данного договора, ему немотивированно было отказано в выплате авансовой суммы в размере ..., как было предусмотрено пунктами 2.2 и 4.2.1 договора, что и привело к утрате интереса к договору с его стороны.
Ш.О. обратилась с иском к Ш.В. и С. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2010 г. недействительным (ничтожным), указав, что состоит в зарегистрированном браке с Ш.В., который в нарушение требований Семейного кодекса РФ без ее согласия заключил предварительный договор. Определением от 02.02.2011 г. все дела объединены в одно производство (том 2 л.д. 8 - 9)
В судебном заседании С. и ее представитель П. уточненные и дополненные требования поддержали в полном объеме, требования Ш.В. и Ш.О. не признали, просили в иске отказать.
Ш.О. настаивала на удовлетворении своих требований, согласилась с требованиями Ш.В., не признала требования С..
Решением Руднянского районного суда Смоленской области от 06 декабря 2011 года требования С. удовлетворены частично, на ФБУ "Земельная кадастровая палата" по Смоленской области возложена обязанность разделить земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу ..., щ на два равных участка в соответствии с межевыми планами на основании заявления С., присвоить вновь образованным двум земельным участкам кадастровые номера и поставить на государственный кадастровый учет вновь образованный земельный участок, площадью ..., с координатами по точкам 1 - 9, 12 (согласно заключению экспертизы от 15 мая 2011 года), расположенный по адресу ..., на котором расположены здания кафе и газозаправочная станция; на Ш.В. возложена обязанность заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора от 30 января 2010 г.; С Ш.В. в пользу С. взысканы расходы по проведению землеустроительной экспертизы ..., расходы на оплату услуг представителя ...; в остальной части иска отказано. Денежные средства в сумме ..., внесенные С. на счет временного хранения денежных средств Управления Судебного департамента в Смоленской области, должны быть возвращены С. после вступления решения в законную силу.
В удовлетворении требований Ш.В. к С. о расторжении предварительного договора и требований Ш.О. к Ш.В. и С. о признании предварительного договора от 30.01.2010 г. недействительным (ничтожным) отказано за необоснованностью.
В кассационной жалобе Ш.В. просит решение суда отменить как незаконное, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и принятое с существенными нарушениями норм процессуального права.
В кассационной жалобе Ш.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая на неправильное применение норм материального права и принятое с существенными нарушениями норм процессуального права.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов жалоб, судебная коллегия не находит оснований для его отмены или изменения.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Одним из существенных условий договора купли-продажи является соглашение о цене продаваемого объекта (ч. 3).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Как усматривается из материалов дела и правильно установлено судом, 30.01.2010 года между продавцом Ш.В. с одной стороны, и покупателем С. с другой, в простой письменной форме заключен предварительный договор купли-продажи. (том 1 л.д. 42 - 44) Предмет договора определен сторонами и указан в п. 1.1 предварительного договора, а именно: здания кафе, расположенного по адресу: ... и вновь образуемого путем разделения земельного участка, расположенного по тому же адресу, площадью ... с кадастровым номером .... Цена имущества определена сторонами в размере ... окончательно и изменению не подлежит, 50% которых покупатель оплачивает продавцу в момент подписания договора, оставшуюся сумму денежных средств, в день сдачи документов на государственную регистрацию договора (п. 2.1, 2.2).
В п. I.1 предварительного договора отражено, что Ш.В. после получения свидетельств государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 11.01.2010 года (п. 1.1.), обязался произвести разделение земельного участка, на котором расположены кафе и пункт технического обслуживания автомобилей, на два равных земельных участка и получить кадастровый паспорт на вновь образованный участок, после чего в течение 5 дней будет заключен основной договор купли-продажи земельного участка (п. II.1).
Право собственности Ш.В. на земельный участок, площадью ..., и расположенные на нем здание кафе и пункт технического обслуживания легковых автомобилей, находящиеся по адресу: ..., приобретенных им по договору купли-продажи от 11.01.2010 г., было зарегистрировано в установленном законом порядке 16.02.2010 г. и 15.02.2010 г. соответственно (том 1 л.д. 34 - 36).
Из материалов кадастровых дел объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N усматривается, что 22.04.2010 от Ш.В. поступило заявление о постановке на кадастровый учет земельного участка согласно приложенным документам. Согласно приложенного межевого плана путем раздела земельного участка с кадастровым номером N образовано два земельных участка, с учетными номерами N площадью ... с расположенным на нем кафе и N площадью ... с расположенным на нем пунктом техобслуживания. (том 3 л.д. 27 - 45, 46 - 51)
18.05.2010 на два вновь разделенных участка выданы кадастровые паспорта с кадастровыми номерами N и N соответственно (том 3 л.д. 43, 51).
28.05.2010 г. Ш.В. направил С. уведомление об отключении 07.06.2010 электроснабжения по адресу ... (том 1 л.д. 11), в связи с изменением технических условий на электроснабжение и реконструкцией подстанции, а также о необходимости до 07.06.2010 г. освободить незаконно занимаемую территорию.
Ранее 24.05.2010 г. Ш.В. направил в адрес С. уведомление с предложением подписать соглашение об аннулировании предварительного договора от 31.05.2010 года, ввиду неисполнения последней обязательств по передаче денежных средств в размере ... (том 1 л.д. 10), С. не согласилась с данным предложением и 31 мая 2010 г. направила ответчику предложение о заключении основного договора купли-продажи земельного участка (том 1 л.д. 9), однако такой договор до настоящего времени не заключен.
08.07.2010 от Ш.В. в Руднянский отдел Управления Росреестра поступили заявления о снятии с кадастрового учета вышеуказанных вновь образованных земельных участков. Решениями от 05.08.2010 участки с кадастровыми номерами N и N сняты с государственного кадастрового учета.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
Принцип свободы договора, закрепленный ст. 1 ГК РФ, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив с С. предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка, ответчик Ш.В. тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ, в установленный сторонами срок - после получения кадастровых паспортов на два вновь образованных земельных участка путем раздела, однако, уклонялся от заключения основного договора, что подтверждено материалами дела, в связи с чем суд первой инстанции, применив п. 5 ст. 429 ГК РФ, пришел к правомерному выводу о том, что ответчик Ш.В. обязан заключить с истцом основной договор купли-продажи на условиях подписанного сторонами предварительного договора от (дата).
Доводы кассационных жалоб Ш.В. и Ш.О. о неправильном применении судом к спору ст. 554 ГК РФ судебная коллегия находит несостоятельными, так как предварительный договор соответствует требованиям, установленным ст. 429 ГК РФ, а также требованиям ст. 554 ГК РФ, согласно которой в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Раздел, принадлежащего Ш.В. земельного участка с кадастровым номером N, площадью ..., на две равные части при условии, что на одном из образовавшихся участков находится здание кафе и газозаправочная станция, а на другом станция техобслуживания, возможен, что подтверждено действиями самого Ш.В. в апреле 2010 года по постановке на кадастровый учет двух вновь образованных участков (том 3 л.д. 43, 51), а также заключением землеустроительной экспертизы от 15.05.2011 года. (том 2 л.д. 127 - 150).
Доводы кассационных жалоб Ш.В. и Ш.О. о неправильном применении судом нормы семейного права, регулирующий режим совместной собственности супругов, судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям.
Абзацем 2 п. 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Данной нормой закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.
Вместе с тем, при рассмотрении данного спора было установлено, что предварительный договор не является договором по отчуждению недвижимого имущества, а лишь подтверждает обязательства сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в будущем на условиях, определенных предварительным договором. Условия о нотариальном согласии другого супруга на продажу недвижимости не являются элементами формы этого договора. В связи с чем, предварительный договор не может быть оспорен и признан недействительным по основаниям отсутствия согласия одного из супруга на отчуждение недвижимости, приобретенной в период брака.
Кроме того, суд указал на отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что покупатель знал, что супруга продавца согласия на заключение предварительного договора не дает.
Доводы кассационной жалобы Ш.В. о неправильном применении судом ст. 421 ГК РФ судебная коллегия также находит необоснованными, так как выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Ш.В. о расторжения предварительного договора по основанию существенного нарушения С. обязательств по оплате продавцу аванса в размере ..., основаны на буквальном толковании условий предварительного договора. Толкование текста пунктов 2.1, 2.2. и 4.1.2 договора однозначно указывает на то, что цена имущества должна быть выплачена продавцом по частям, 50% от ... в момент подписания основного договора, оставшаяся сумма денежных средств - в день сдачи документов на государственную регистрацию основного договора.
При таких обстоятельствах является несостоятельным в качестве основания для отмены обжалуемого решения суда довод в жалобе Ш.В. о том, что С. обязанность по содействию в органах местного самоуправления по вопросам разделения земельного участка не исполнена.
Ссылки в жалобе Ш.В. на принятие решения в отношении лица, не привлеченного для участия в деле - ФБУ "Земельная кадастровая палата по Смоленской области" не могут быть приняты во внимание, так как прав Ш.В. не нарушают.
Иные доводы кассационной жалобы Ш.В. не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к отмене решения суда. Не согласие с постановленным судом первой инстанции судебным решением само по себе в силу ст. 362 ГПК РФ не может повлечь его отмену в кассационном порядке.
Оснований для отмены постановленного судом решения по доводам, изложенным в кассационных жалобах, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Руднянского районного суда Смоленской области от 06 декабря 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы Ш.В. и Ш.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-876
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 марта 2012 г. по делу N 33-876
Судья Борисов Б.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам (апелляционная инстанция) Смоленского областного суда в составе:
председательствующего: Винель А.В.
судей: Цуцковой И.А., Никоненко Т.П.,
при секретаре: К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам Ш.О. и Ш.В. на решение Руднянского районного суда Смоленской области от 06 декабря 2011 года, принятое по иску С. к Ш.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре, встречному иску Ш.В. к С. о расторжении предварительного договора, и по иску Ш.О. к Ш.В., С. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2010 года недействительным (ничтожным),
Заслушав доклад судьи Никоненко Т.П., выслушав пояснения истца Ш.О.., просившей удовлетворить ее кассационную жалобу, ответчика Ш.В. и его представителя В., просивших удовлетворить их кассационную жалобу, объяснения истицы С. и ее представителя П., возражавших против удовлетворения жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда
установила:
С. обратилась в суд с иском к Ш.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи одного из вновь образованных земельных участков, возникших после раздела на две равные части земельного участка с кадастровым номером N, а также кафе с инвентаризационным номером N, общей площадью, расположенных по адресу ..., на условиях, указанных в предварительном договоре от 30.012010 года, мотивируя свои требования тем, что ответчик уклоняется от заключения основного договора и требует аннулировать предварительный договор. Считает действия ответчика незаконными, так как предварительный договор содержит все существенные условия основного договора.
В последующем истица уточнила и дополнила свой иск, просила суд: - поставить на государственный кадастровый учет вновь образованный земельный участок площадью ..., расположенный по адресу ..., на котором расположены здание кафе и газозаправочная цистерна, координаты вновь образуемого участка проходят по точкам 1 - 9, 12; - обязать Ш.В. заключить с ней основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора от (дата), по которому ей переходят в собственность здание кафе общей площадью... и вновь образованный земельный участок площадью ..., по координатам согласно заключения экспертизы; - в случае если Ш.В. в течение 10 дней со дня вступления решения суда по данному делу в законную силу не произведет регистрацию основного договора купли-продажи, то произвести государственную регистрацию права собственности за ней на указанные объекты недвижимости; - находящиеся на временном хранении на счете Управления судебного департамента по Смоленской области ее денежные средства в сумме... перечислить на имя Ш.В. в счет расчета по основному договору купли-продажи, оставшуюся ... часть от стоимости объекта - ... она обязуется перечислить Ш.В. в день подписания и сдачи на регистрацию основного договора купли-продажи, либо в день сдачи на регистрацию решения суда, вступившего в законную силу; - аннулировать (погасить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи за Ш.В. о регистрации права собственности на земельный участок площадью ..., кадастровый номер N, находящийся по адресу ... и здание кафе.
Ш.В. изначально обратился в суд с иском к С. об устранении препятствий в пользовании помещением и понуждении к совершению действий (том 1 л.д. 31 - 32), а также предъявил встречный иск о признании предварительного договора от 30.01.2010 г. незаключенным (том 1 л.д. 21 - 22). Определением суда от 02.07.2010 года дела по иску С. и по иску Ш.В. объединены в одно производство (том 1 л.д. 25).
Впоследствии Ш.В. дважды уточнял исковые требования (том 1 л.д. 115 - 117, том 2 л.д. 20 - 21), в окончательном варианте просил расторгнуть предварительный договор от 30.01.2010 года, ссылаясь на существенные нарушения ответчицей условий данного договора, ему немотивированно было отказано в выплате авансовой суммы в размере ..., как было предусмотрено пунктами 2.2 и 4.2.1 договора, что и привело к утрате интереса к договору с его стороны.
Ш.О. обратилась с иском к Ш.В. и С. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2010 г. недействительным (ничтожным), указав, что состоит в зарегистрированном браке с Ш.В., который в нарушение требований Семейного кодекса РФ без ее согласия заключил предварительный договор. Определением от 02.02.2011 г. все дела объединены в одно производство (том 2 л.д. 8 - 9)
В судебном заседании С. и ее представитель П. уточненные и дополненные требования поддержали в полном объеме, требования Ш.В. и Ш.О. не признали, просили в иске отказать.
Ш.О. настаивала на удовлетворении своих требований, согласилась с требованиями Ш.В., не признала требования С..
Решением Руднянского районного суда Смоленской области от 06 декабря 2011 года требования С. удовлетворены частично, на ФБУ "Земельная кадастровая палата" по Смоленской области возложена обязанность разделить земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу ..., щ на два равных участка в соответствии с межевыми планами на основании заявления С., присвоить вновь образованным двум земельным участкам кадастровые номера и поставить на государственный кадастровый учет вновь образованный земельный участок, площадью ..., с координатами по точкам 1 - 9, 12 (согласно заключению экспертизы от 15 мая 2011 года), расположенный по адресу ..., на котором расположены здания кафе и газозаправочная станция; на Ш.В. возложена обязанность заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора от 30 января 2010 г.; С Ш.В. в пользу С. взысканы расходы по проведению землеустроительной экспертизы ..., расходы на оплату услуг представителя ...; в остальной части иска отказано. Денежные средства в сумме ..., внесенные С. на счет временного хранения денежных средств Управления Судебного департамента в Смоленской области, должны быть возвращены С. после вступления решения в законную силу.
В удовлетворении требований Ш.В. к С. о расторжении предварительного договора и требований Ш.О. к Ш.В. и С. о признании предварительного договора от 30.01.2010 г. недействительным (ничтожным) отказано за необоснованностью.
В кассационной жалобе Ш.В. просит решение суда отменить как незаконное, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и принятое с существенными нарушениями норм процессуального права.
В кассационной жалобе Ш.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая на неправильное применение норм материального права и принятое с существенными нарушениями норм процессуального права.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов жалоб, судебная коллегия не находит оснований для его отмены или изменения.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Одним из существенных условий договора купли-продажи является соглашение о цене продаваемого объекта (ч. 3).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Как усматривается из материалов дела и правильно установлено судом, 30.01.2010 года между продавцом Ш.В. с одной стороны, и покупателем С. с другой, в простой письменной форме заключен предварительный договор купли-продажи. (том 1 л.д. 42 - 44) Предмет договора определен сторонами и указан в п. 1.1 предварительного договора, а именно: здания кафе, расположенного по адресу: ... и вновь образуемого путем разделения земельного участка, расположенного по тому же адресу, площадью ... с кадастровым номером .... Цена имущества определена сторонами в размере ... окончательно и изменению не подлежит, 50% которых покупатель оплачивает продавцу в момент подписания договора, оставшуюся сумму денежных средств, в день сдачи документов на государственную регистрацию договора (п. 2.1, 2.2).
В п. I.1 предварительного договора отражено, что Ш.В. после получения свидетельств государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 11.01.2010 года (п. 1.1.), обязался произвести разделение земельного участка, на котором расположены кафе и пункт технического обслуживания автомобилей, на два равных земельных участка и получить кадастровый паспорт на вновь образованный участок, после чего в течение 5 дней будет заключен основной договор купли-продажи земельного участка (п. II.1).
Право собственности Ш.В. на земельный участок, площадью ..., и расположенные на нем здание кафе и пункт технического обслуживания легковых автомобилей, находящиеся по адресу: ..., приобретенных им по договору купли-продажи от 11.01.2010 г., было зарегистрировано в установленном законом порядке 16.02.2010 г. и 15.02.2010 г. соответственно (том 1 л.д. 34 - 36).
Из материалов кадастровых дел объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N усматривается, что 22.04.2010 от Ш.В. поступило заявление о постановке на кадастровый учет земельного участка согласно приложенным документам. Согласно приложенного межевого плана путем раздела земельного участка с кадастровым номером N образовано два земельных участка, с учетными номерами N площадью ... с расположенным на нем кафе и N площадью ... с расположенным на нем пунктом техобслуживания. (том 3 л.д. 27 - 45, 46 - 51)
18.05.2010 на два вновь разделенных участка выданы кадастровые паспорта с кадастровыми номерами N и N соответственно (том 3 л.д. 43, 51).
28.05.2010 г. Ш.В. направил С. уведомление об отключении 07.06.2010 электроснабжения по адресу ... (том 1 л.д. 11), в связи с изменением технических условий на электроснабжение и реконструкцией подстанции, а также о необходимости до 07.06.2010 г. освободить незаконно занимаемую территорию.
Ранее 24.05.2010 г. Ш.В. направил в адрес С. уведомление с предложением подписать соглашение об аннулировании предварительного договора от 31.05.2010 года, ввиду неисполнения последней обязательств по передаче денежных средств в размере ... (том 1 л.д. 10), С. не согласилась с данным предложением и 31 мая 2010 г. направила ответчику предложение о заключении основного договора купли-продажи земельного участка (том 1 л.д. 9), однако такой договор до настоящего времени не заключен.
08.07.2010 от Ш.В. в Руднянский отдел Управления Росреестра поступили заявления о снятии с кадастрового учета вышеуказанных вновь образованных земельных участков. Решениями от 05.08.2010 участки с кадастровыми номерами N и N сняты с государственного кадастрового учета.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
Принцип свободы договора, закрепленный ст. 1 ГК РФ, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив с С. предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка, ответчик Ш.В. тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ, в установленный сторонами срок - после получения кадастровых паспортов на два вновь образованных земельных участка путем раздела, однако, уклонялся от заключения основного договора, что подтверждено материалами дела, в связи с чем суд первой инстанции, применив п. 5 ст. 429 ГК РФ, пришел к правомерному выводу о том, что ответчик Ш.В. обязан заключить с истцом основной договор купли-продажи на условиях подписанного сторонами предварительного договора от (дата).
Доводы кассационных жалоб Ш.В. и Ш.О. о неправильном применении судом к спору ст. 554 ГК РФ судебная коллегия находит несостоятельными, так как предварительный договор соответствует требованиям, установленным ст. 429 ГК РФ, а также требованиям ст. 554 ГК РФ, согласно которой в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Раздел, принадлежащего Ш.В. земельного участка с кадастровым номером N, площадью ..., на две равные части при условии, что на одном из образовавшихся участков находится здание кафе и газозаправочная станция, а на другом станция техобслуживания, возможен, что подтверждено действиями самого Ш.В. в апреле 2010 года по постановке на кадастровый учет двух вновь образованных участков (том 3 л.д. 43, 51), а также заключением землеустроительной экспертизы от 15.05.2011 года. (том 2 л.д. 127 - 150).
Доводы кассационных жалоб Ш.В. и Ш.О. о неправильном применении судом нормы семейного права, регулирующий режим совместной собственности супругов, судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям.
Абзацем 2 п. 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Данной нормой закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.
Вместе с тем, при рассмотрении данного спора было установлено, что предварительный договор не является договором по отчуждению недвижимого имущества, а лишь подтверждает обязательства сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в будущем на условиях, определенных предварительным договором. Условия о нотариальном согласии другого супруга на продажу недвижимости не являются элементами формы этого договора. В связи с чем, предварительный договор не может быть оспорен и признан недействительным по основаниям отсутствия согласия одного из супруга на отчуждение недвижимости, приобретенной в период брака.
Кроме того, суд указал на отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что покупатель знал, что супруга продавца согласия на заключение предварительного договора не дает.
Доводы кассационной жалобы Ш.В. о неправильном применении судом ст. 421 ГК РФ судебная коллегия также находит необоснованными, так как выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Ш.В. о расторжения предварительного договора по основанию существенного нарушения С. обязательств по оплате продавцу аванса в размере ..., основаны на буквальном толковании условий предварительного договора. Толкование текста пунктов 2.1, 2.2. и 4.1.2 договора однозначно указывает на то, что цена имущества должна быть выплачена продавцом по частям, 50% от ... в момент подписания основного договора, оставшаяся сумма денежных средств - в день сдачи документов на государственную регистрацию основного договора.
При таких обстоятельствах является несостоятельным в качестве основания для отмены обжалуемого решения суда довод в жалобе Ш.В. о том, что С. обязанность по содействию в органах местного самоуправления по вопросам разделения земельного участка не исполнена.
Ссылки в жалобе Ш.В. на принятие решения в отношении лица, не привлеченного для участия в деле - ФБУ "Земельная кадастровая палата по Смоленской области" не могут быть приняты во внимание, так как прав Ш.В. не нарушают.
Иные доводы кассационной жалобы Ш.В. не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к отмене решения суда. Не согласие с постановленным судом первой инстанции судебным решением само по себе в силу ст. 362 ГПК РФ не может повлечь его отмену в кассационном порядке.
Оснований для отмены постановленного судом решения по доводам, изложенным в кассационных жалобах, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Руднянского районного суда Смоленской области от 06 декабря 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы Ш.В. и Ш.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)