Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Яшина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Шиловской Н.Ю., Ильинской Л.В.
при секретаре Ю.,
рассмотрела в судебном заседании от 02 октября 2012 года гражданское дело N 2-1462/12 по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Эксплуатационно-строительная компания" на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 15 мая 2012 года по иску С. к ЗАО "Петродом" о признании предварительного договора купли-продажи инвестиционным, признании права собственности и освобождении имущества от ареста,
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А.,
Объяснения представителя ЗАО "Эксплуатационно-строительная компания" П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца С. - Т., возражавшего против доводов апелляционной жалобы,
установила:
С. обратился во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику о признании предварительного договора купли-продажи N <...> от <дата>, заключенного между ним и ответчиком - ЗАО "Петродом", инвестиционным, о признании за истцом права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, а также освобождении имущества от ареста.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> между ним и ЗАО "Петродом" был заключен предварительный договор купли-продажи N <...> трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, условный номер N <...>, тип квартиры 5-3Б, в осях 1с-16с; Вс-Мс, находящейся на шестнадцатом этаже, общей площадью 100,17 кв. м, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить основной договор после получения ЗАО "Петродом" на свое имя свидетельства о государственной регистрации права собственности. Истцом обязательства в части оплаты стоимости имущества по предварительному договору были исполнены в полном объеме. По окончании строительства квартира была передана истцу по акту приема-передачи, что, по мнению истца, свидетельствует о признании предварительного договора купли-продажи инвестиционным и возникновении права собственности на данную квартиру. Поскольку судебным приставом-исполнителем <дата> наложен арест в т.ч. и на спорную квартиру, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, который фактически не принадлежит ЗАО "Петродом".
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 15 мая 2012 года исковые требования С. были удовлетворены: за истцом признано право собственности на квартиру, суд постановил освободить квартиру от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя.
В апелляционной жалобе третье лицо ЗАО "Эксплуатационно-строительная компания" просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм действующего законодательства.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
<дата> между С. и ЗАО "Петродом" был заключен предварительный договор купли-продажи N <...> трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, условный номер N <...>, тип квартиры 5-3Б, в осях 1с-16с; Вс-Мс, находящейся на шестнадцатом этаже, общей площадью 100,17 кв. м.
По условиям указанного договора, стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. Согласно п. 4.1 настоящий договор содержит основные условия договора купли-продажи жилого помещения. В соответствии с п. 4.2 договора стороны обязуются заключить основной договор в течение 10 дней со дня получения ЗАО "Петродом" свидетельства о регистрации права собственности на жилые помещения, но не позднее <дата>
Дополнительным соглашением N <...> от <дата> продлен срок действия предварительного договора до <дата>.
В силу п. 2.2 договора стоимость квартиры определена в размере <...> рублей. Истец оплатил полную стоимость квартиры до ввода дома в эксплуатацию, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.
<дата> получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
<дата> между С. и ЗАО "Петродом" был подписан акт приема-передачи квартиры.
<дата> Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-60016/2008 о взыскании с ЗАО "Петродом" задолженности в пользу ОАО Банк "ВЕФК" был выдан исполнительный лист о запрете ЗАО "Петродом" совершать действия по отчуждению, обременению объектов недвижимости (квартир).
<дата> Красногвардейским районным управлением Федеральной службы судебных приставов по СПб и ЛО возбуждено исполнительное производство N <...> на основании указанного исполнительного листа, постановлением судебного пристава-исполнителя запрещено ЗАО "Петродом" совершать действия по отчуждению, обременению объектов недвижимости - квартир в <адрес> по <адрес>, в том числе спорной квартиры N <...> в указанном доме.
Постановлением Красногвардейского районного отдела службы судебных приставов от <дата> в целях обеспечения исполнения исполнительных документов был наложен арест на 53 квартиры в <адрес>, в том числе на спорную, запрещено ЗАО "Петродом" совершать сделки, направленные на обременение и отчуждение в отношении указанных объектов недвижимого имущества (регистрация прав собственности за ЗАО "Петродом" разрешена), запрещено УФРС по СПб и ЛО производить регистрацию сделок, направленных на обременение и отчуждение указанного недвижимого имущества.
Право собственности ЗАО "Петродом" на спорную квартиру зарегистрировано <дата>.
<дата> истец обратился в ЗАО "Петродом" с заявлением о заключении основного договора купли-продажи квартиры, в чем ему было отказано в связи с неполучением свидетельства о государственной регистрации и предложено продлить срок действия предварительного договора.
<дата> истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя требования истца о признании права собственности на квартиру, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что у истца возникло право собственности на спорный объект, поскольку он в полном объеме оплатил предусмотренную договором стоимость квартиры до ввода дома в эксплуатацию и соответствующие денежные средства использовались ответчиком для строительства спорного объекта недвижимости, то есть С. фактически участвовал в финансировании строительства спорного объекта недвижимости с целью получения жилого помещения в указанном объекте в собственность по завершении строительства.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции, в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N <...> к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
В п. п. 2 и 10 Постановления N <...> Верховный Суд РФ подтвердил ранее сформулированную позицию о соотношении законодательства о защите прав потребителей и Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В частности, Верховный Суд РФ указывает, что к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, который заключен гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости только для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.
В соответствии со ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать передачи оплаченного товара в установленный им новый срок.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны только указывают на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом, никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.
Таким образом, несмотря на то, что заключенный между сторонами договор был обозначен как предварительный, он содержит в себе все условия договора купли-продажи будущей квартиры.
А учитывая, что после заключения договора истец в течение нескольких дней оплатил полностью стоимость квартиры, оплата квартиры, которая еще не была создана, произведена до ввода дома в эксплуатацию, то можно определить, что стороны изначально заключили не предварительный, а основной договор купли-продажи будущей вещи (квартиры), в связи с чем у истца появилось право требовать передачи ему предварительно оплаченной квартиры после того, как право собственности на нее было зарегистрировано за ЗАО "Петродом".
Из материалов дела следует, что <дата> между сторонами подписан акт приема-передачи спорной квартиры, однако государственная регистрация перехода права собственности не состоялась, поскольку ответчик является должником по исполнительному производству, где взыскателем является ОАО Банк "ВЕФК" (правопреемником на основании договора цессии в настоящее время является ЗАО "Эксплуатационно-строительная компания).
Собственником спорной квартиры в настоящий момент является ответчик ЗАО "Петродом".
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
В силу пункта 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец вправе требовать в судебном порядке освобождения спорной квартиры из-под ареста и признании права собственности на нее, поскольку стоимость квартиры была им предварительно оплачена, квартира получена по акту приема-передачи, наложенный на указанную квартиру арест в рамках исполнительного производства препятствует истцу требовать защиты своего нарушенного права в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 15 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.10.2012 N 33-12457/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2012 г. N 33-12457/2012
Судья: Яшина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Шиловской Н.Ю., Ильинской Л.В.
при секретаре Ю.,
рассмотрела в судебном заседании от 02 октября 2012 года гражданское дело N 2-1462/12 по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Эксплуатационно-строительная компания" на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 15 мая 2012 года по иску С. к ЗАО "Петродом" о признании предварительного договора купли-продажи инвестиционным, признании права собственности и освобождении имущества от ареста,
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А.,
Объяснения представителя ЗАО "Эксплуатационно-строительная компания" П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца С. - Т., возражавшего против доводов апелляционной жалобы,
установила:
С. обратился во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику о признании предварительного договора купли-продажи N <...> от <дата>, заключенного между ним и ответчиком - ЗАО "Петродом", инвестиционным, о признании за истцом права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, а также освобождении имущества от ареста.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> между ним и ЗАО "Петродом" был заключен предварительный договор купли-продажи N <...> трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, условный номер N <...>, тип квартиры 5-3Б, в осях 1с-16с; Вс-Мс, находящейся на шестнадцатом этаже, общей площадью 100,17 кв. м, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить основной договор после получения ЗАО "Петродом" на свое имя свидетельства о государственной регистрации права собственности. Истцом обязательства в части оплаты стоимости имущества по предварительному договору были исполнены в полном объеме. По окончании строительства квартира была передана истцу по акту приема-передачи, что, по мнению истца, свидетельствует о признании предварительного договора купли-продажи инвестиционным и возникновении права собственности на данную квартиру. Поскольку судебным приставом-исполнителем <дата> наложен арест в т.ч. и на спорную квартиру, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, который фактически не принадлежит ЗАО "Петродом".
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 15 мая 2012 года исковые требования С. были удовлетворены: за истцом признано право собственности на квартиру, суд постановил освободить квартиру от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя.
В апелляционной жалобе третье лицо ЗАО "Эксплуатационно-строительная компания" просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм действующего законодательства.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
<дата> между С. и ЗАО "Петродом" был заключен предварительный договор купли-продажи N <...> трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, условный номер N <...>, тип квартиры 5-3Б, в осях 1с-16с; Вс-Мс, находящейся на шестнадцатом этаже, общей площадью 100,17 кв. м.
По условиям указанного договора, стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. Согласно п. 4.1 настоящий договор содержит основные условия договора купли-продажи жилого помещения. В соответствии с п. 4.2 договора стороны обязуются заключить основной договор в течение 10 дней со дня получения ЗАО "Петродом" свидетельства о регистрации права собственности на жилые помещения, но не позднее <дата>
Дополнительным соглашением N <...> от <дата> продлен срок действия предварительного договора до <дата>.
В силу п. 2.2 договора стоимость квартиры определена в размере <...> рублей. Истец оплатил полную стоимость квартиры до ввода дома в эксплуатацию, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.
<дата> получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
<дата> между С. и ЗАО "Петродом" был подписан акт приема-передачи квартиры.
<дата> Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-60016/2008 о взыскании с ЗАО "Петродом" задолженности в пользу ОАО Банк "ВЕФК" был выдан исполнительный лист о запрете ЗАО "Петродом" совершать действия по отчуждению, обременению объектов недвижимости (квартир).
<дата> Красногвардейским районным управлением Федеральной службы судебных приставов по СПб и ЛО возбуждено исполнительное производство N <...> на основании указанного исполнительного листа, постановлением судебного пристава-исполнителя запрещено ЗАО "Петродом" совершать действия по отчуждению, обременению объектов недвижимости - квартир в <адрес> по <адрес>, в том числе спорной квартиры N <...> в указанном доме.
Постановлением Красногвардейского районного отдела службы судебных приставов от <дата> в целях обеспечения исполнения исполнительных документов был наложен арест на 53 квартиры в <адрес>, в том числе на спорную, запрещено ЗАО "Петродом" совершать сделки, направленные на обременение и отчуждение в отношении указанных объектов недвижимого имущества (регистрация прав собственности за ЗАО "Петродом" разрешена), запрещено УФРС по СПб и ЛО производить регистрацию сделок, направленных на обременение и отчуждение указанного недвижимого имущества.
Право собственности ЗАО "Петродом" на спорную квартиру зарегистрировано <дата>.
<дата> истец обратился в ЗАО "Петродом" с заявлением о заключении основного договора купли-продажи квартиры, в чем ему было отказано в связи с неполучением свидетельства о государственной регистрации и предложено продлить срок действия предварительного договора.
<дата> истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя требования истца о признании права собственности на квартиру, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что у истца возникло право собственности на спорный объект, поскольку он в полном объеме оплатил предусмотренную договором стоимость квартиры до ввода дома в эксплуатацию и соответствующие денежные средства использовались ответчиком для строительства спорного объекта недвижимости, то есть С. фактически участвовал в финансировании строительства спорного объекта недвижимости с целью получения жилого помещения в указанном объекте в собственность по завершении строительства.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции, в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N <...> к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
В п. п. 2 и 10 Постановления N <...> Верховный Суд РФ подтвердил ранее сформулированную позицию о соотношении законодательства о защите прав потребителей и Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В частности, Верховный Суд РФ указывает, что к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, который заключен гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости только для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.
В соответствии со ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать передачи оплаченного товара в установленный им новый срок.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны только указывают на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом, никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.
Таким образом, несмотря на то, что заключенный между сторонами договор был обозначен как предварительный, он содержит в себе все условия договора купли-продажи будущей квартиры.
А учитывая, что после заключения договора истец в течение нескольких дней оплатил полностью стоимость квартиры, оплата квартиры, которая еще не была создана, произведена до ввода дома в эксплуатацию, то можно определить, что стороны изначально заключили не предварительный, а основной договор купли-продажи будущей вещи (квартиры), в связи с чем у истца появилось право требовать передачи ему предварительно оплаченной квартиры после того, как право собственности на нее было зарегистрировано за ЗАО "Петродом".
Из материалов дела следует, что <дата> между сторонами подписан акт приема-передачи спорной квартиры, однако государственная регистрация перехода права собственности не состоялась, поскольку ответчик является должником по исполнительному производству, где взыскателем является ОАО Банк "ВЕФК" (правопреемником на основании договора цессии в настоящее время является ЗАО "Эксплуатационно-строительная компания).
Собственником спорной квартиры в настоящий момент является ответчик ЗАО "Петродом".
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
В силу пункта 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец вправе требовать в судебном порядке освобождения спорной квартиры из-под ареста и признании права собственности на нее, поскольку стоимость квартиры была им предварительно оплачена, квартира получена по акту приема-передачи, наложенный на указанную квартиру арест в рамках исполнительного производства препятствует истцу требовать защиты своего нарушенного права в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 15 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)