Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Амирбеков Р.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего - Гебековой Л.А.,
судей - Биремовой А.А., Хираева Ш.М.,
при секретаре - М.З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истицы К.З. на решение Кайтагского районного суда от 2 апреля 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований К.З. к Д.И. о признании недействительными договоров купли-продажи помещения и участков отказать полностью".
Заслушав доклад судьи Биремовой А.А., объяснения истицы К.З. и ее представителя - адвоката Гамидова А.З. (ордер N 90 от 13.06.2012 года), просивших решение суда отменить, объяснения представителя ответчика Д.И. - адвоката Агаева М.Ш. (ордер N 50 от 13.06.2012 года), объяснения нотариуса М.М.Г. и представителя Дагогнинского УФСГРК по РД А.Н., просивших решение суда оставить без изменения, объяснения заинтересованного лица М.М.С., судебная коллегия
установила:
К.З. обратилась в суд с иском к Д.И. о признании ничтожными договора купли-продажи земельного участка со строением и передаточного акта от 12.11.2010 года, зарегистрированных в реестре за N и N; договора купли-продажи земельного участка и передаточного акта от 12.11.2010 года, зарегистрированных в реестре за N и N.
В судебном заседании К.З. дополнила свои исковые требования и просила признать ничтожным договор купли-продажи фотоателье и земельного участка от 21.10.2010 г., заключенный между нею и К.Т., зарегистрированный в реестре за N; признать незаконным свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок площадью 46,6 кв. м от 09.11.2010 г., запись регистрации N; свидетельство о государственной регистрации права на фотоателье площадью 24 кв. м от 09.11.2010 г., запись регистрации N; свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, площадью 27 кв. м от 09.11.2010 г., запись регистрации N.
- В ходе судебного разбирательства истица уточнила свои исковые требования и просила признать недействительными: договор купли-продажи нежилого строения (фотоателье) с земельным участком площадью 46, 6 кв. м с кадастровым номером N и передаточный акт от 12.11.2010 года, зарегистрированные в реестре за N и, а также договор купли-продажи земельного участка площадью 27 кв. м с кадастровым номером N и передаточный акт от 12.11.2010 года, зарегистрированные в реестре за N и N;
- - прекратить зарегистрированное право собственности за Д.И. на нежилое строение (фотоателье), исключив из ЕГРП с регистрационным N от 14.01.2011;
- - прекратить зарегистрированное право собственности за Д.И. на земельный участок, площадью 46,6 кв. м, исключив из ЕГРП с регистрационным N от 14.01.2011 года;
- - прекратить зарегистрированное право собственности за Д.И. на земельный участок площадью 27 кв. м, исключив из ЕГРП с регистрационным N от 14.01.2011 года.
Свои требования истица мотивировала тем, что указанные объекты недвижимости - фотоателье площадью 24 кв. м, земельный участок площадью 46.6 кв. м и земельный участок площадью 27 кв. м, расположенные по адресу:, являются ее собственностью. Ответчик на основании названных выше договоров купли-продажи и передаточных актов от 12.11.2010 года против ее воли обратил принадлежащие ей объекты в свою собственность, лишив ее тем самым права собственности на это имущество. Указанные договора купли-продажи, заключенные с Д.И., являются ничтожными, поскольку фактически предмет договора не соответствует действительности, он не конкретизирован, его местонахождение не указано и такой предмет договора фактически не существует. Оспариваемые договора купли-продажи подписаны ею под влиянием обмана со стороны ее знакомого З., который предложил ей свои услуги получить беспроцентную ссуду в залог в размере 300 тысяч рублей у своего знакомого ломбардщика по имени И., а фактически, оформив на указанные объекты свидетельства о государственной регистрации права от 9.11.2010 года на ее имя продал их. Затем 12.11.2010 года она по просьбе З. у нотариуса М.М.Г., не читая подписала все документы, которые ей представил на подпись нотариус, думая, что подписывает документы о залоге, она не вникла в их содержание. После чего, З. передал ей 220 тысяч рублей и сказал, что эта ссуда из ломбарда.
На основании оспариваемых договоров на указанные объекты недвижимости - фотоателье и земельные участки площадью 46,6 кв. м и 27 кв. м выданы свидетельства о государственной регистрации права на имя Д.И., который обманным путем присвоил ее собственность, о чем она узнала 12.01.2011 года.
Считает также ничтожным договор купли-продажи фотоателье и земельного участка, заключенный между нею и К.Т. от 21.10.2010 года, поскольку предмет данной сделки уже был предметом торга между ними по договору купли-продажи от 07.04.2006 г., по которому указанный объект перешел в ее собственность. 21.10 2010 года между ними никакой сделки не было, договор она подписала под влиянием обмана со стороны З. На основании оспариваемого указанного договора на ее имя выданы свидетельства о государственной регистрации права от 09.11.2010 года на фотоателье и земельный участок площадью 46,6 кв. м, которые впоследующем были использованы для того, чтобы данные объекты перешли в собственность ответчика.
Нежилое строение фотоателье площадью 24 кв. м она приобрела у К.Т. согласно договору купли-продажи от 07.04.2006 года, однако она не оформила право собственности на указанный объект. Земельный участок площадью 27 кв. м (помещение под парикмахерскую) согласно договору купли-продажи от 17.11.2008 года она приобрела у., при этом правоустанавливающий документ ею также не был получен. Между указанными объектами расположено помещение под магазин площадью 34,4 кв. м, принадлежащее на праве собственности Ш., которое впоследующем было продано М.М.В. связи с тем, что все названные объекты были расположены в одном ряду по, а левее от помещения фотоателье был расположен столярный цех, принадлежащий М.М., она вместе с матерью, по устной договоренности с М.М. обменялась с ним указанными объектами, в результате чего последнему перешло помещение под фотоателье, а ей перешло помещение под магазин, при этом документально обмен не был оформлен. Впоследующем, на месте помещений под магазин и под парикмахерскую она построила помещение под тренажерный зал. 12.01.2011 года она обратилась к нотариусу М.М.Г. за копиями подписанных ею договоров и только после их получения ей стало известно, что она подписала не договора залога, а договора купли-продажи, из которых следует, что указанная недвижимость оформлена в собственность ответчика Д.И., с которым она никаких договорных обязательств и отношений не имела.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе истица К.З. просит об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении ее исковых требований, ссылаясь на то, что судом при рассмотрении дела допущены нарушения норм материального и процессуального права. Оспариваемое решение принято без участия заинтересованных лиц, в частности: К.Т., нотариуса Д.С., нотариуса М.М.Г., Ш., представителя Дагогнинского межрайонного отдела УФСГРК по РД, а также без участия Д.И., о вызове которых она заявляла ходатайство в суде, но суд необоснованно отклонил его. Судом не была дана надлежащая оценка ее доводам о том, что З. ввел ее в заблуждение при подписании оспариваемых договоров, что ответчик Д.И. является подставным лицом, поскольку его материальное положение и возможности не позволяли ему совершить и оплатить спорные сделки, и что он тоже находился под влиянием З., который также не допрошен. Суд не учел, что при совершении спорных сделок предмет сделки не определен и не конкретизирован, не согласована цена сделки, поскольку в данных договорах указана одна цена, Д.И. называет другую цену, а она отрицает всякую сделку. Более того, фактически прием - сдача спорных объектов между сторонами не осуществлена. Данные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей, вытекают из материалов дела и подтверждаются договорами, правоустанавливающими и техническими документами. Однако, судом им не дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ. 2.04.2012 года судья объявил только резолютивную часть решения, а мотивированное решение выдал в течение 5 дней. Объявленная резолютивная часть решения суда не приобщена к делу, а в мотивированном решении не указана дата его составления, а указана дата объявления резолютивной части.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований К.З.
Как усматривается из материалов дела, 21 октября 2010 года между К.Т. и К.З. заключен договор купли-продажи фотоателье площадью 24 кв. м и земельного участка площадью 46,6 кв. м.
На основании этого договора К.З. выданы свидетельства от 9 ноября 2010 года о регистрации ее права собственности на указанные объекты.
К.З. на праве собственности также принадлежал земельный участок (под парикмахерской) площадью 27 кв. м, расположенный в, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка (под парикмахерской) площадью 27 кв. м от 17.11.2008 года, заключенным между нею и., и свидетельством от 9 ноября 2010 года о государственной регистрации права собственности К.З. на указанный земельный участок.
Впоследующем на основании договоров купли-продажи от 12 ноября 2010 года между К.З. и Д.И. и свидетельств о государственной регистрации права собственности, выданных на имя Д.И. 14.01.2011 года указанные объекты недвижимости - земельный участок площадью 46,6 кв. м и размещенное на нем нежилое строение (фотоателье) площадью 24 кв. м, а также земельный участок площадью 27 кв. м перешли в собственность ответчика Д.И.
К.З. заявлены суду требования о признании недействительными указанных договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости ввиду того, что при совершении данных сделок она была введена в заблуждение, обманута, полагая, что она подписывает договора залога с целью получения необходимой ей для развития ее бизнеса денежной суммы, которую обещал ей дать З., фактически она подписала договора купли-продажи, о чем она узнала впоследствии у нотариуса. Кроме того, истица указывает, что объектом данных сделок фактически стало помещение под тренажерный зал, которое она построила в 2008 году.
Согласно 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества от 12 ноября 2010 года видно, что Д.И. приобрел у К.З. земельный участок площадью 46,6 кв. м с расположенным на нем нежилым строением (фотоателье) площадью 24 кв. м и земельный участок площадью 27 кв. м.
Разрешая дело, суд первой инстанции суд не исследовал имеющий по данному спору правовое значение вопрос о соблюдении при заключении оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества правил статьи 554 ГК РФ, требующих надлежащим образом определить предмет в договоре.
Суд не выяснил, какое конкретно имущество было продано по сделкам, повлекло ли совершение оспариваемых сделок фактическую передачу недвижимого имущества, названного в договорах купли-продажи, заключенных между сторонами.
Истица К.З. в ходе судебного разбирательства пояснила, что спорные нежилые объекты - помещения под фотоателье и парикмахерскую территориально были расположены по, в районе рынка, в одном ряду. По середине между этими помещениями расположено помещение под магазин, принадлежавшее М.М. К.З. по устной договоренности с М.М. произвела обмен помещения под фотоателье на помещение под магазин, при этом документально данная сделка не оформлена. Впоследствии на месте помещений под магазин и парикмахерскую в 2008 году она построила помещение для тренажерного зала. На это помещение также не были оформлены правоустанавливающие документы.
Именно данное помещение фактически и является предметом оспариваемых сделок.
В ходе судебного разбирательства и в суде апелляционной инстанции ответчик Д.И. пояснил, что у истицы он приобрел только помещение тренажерного зала, а не названные в договорах объекты.
В суде первой инстанции представитель ответчика А.М. также показал, что его доверитель Д.И. покупал тренажерный зал, а не земельный участок (том 3 л.д. 76).
Заинтересованное лицо М.М. подтвердил в суде, что по устной договоренности с истицей обменял свое помещение под магазин на помещение истицы под фотоателье. Истица на месте его помещения построила помещение для тренажерного зала. Помещение под фотоателье находится в его пользовании.
Таким образом, материалами дела установлено и сторонами не оспаривалось то, что проданные объекты недвижимости не были фактически переданы покупателю Д.И.
Земельный участок с нежилым строением (фотоателье) находится в фактическом пользовании М.М. и ответчику эти объекты не передавались, что не отрицалось стороной ответчика как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции.
Как следует из содержания заявленных истицей требований, одним из оснований для признания недействительными оспоренных сделок, заключенных с Д.И. истица назвала несоответствие указанных сделок основам правопорядка и нравственности.
Эти доводы истицы судебная коллегия находит обоснованными.
Согласно статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожными являются сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.
Для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности.
Из содержания статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.
Из материалов дела, объяснений истицы, которая утверждала, что не продавала спорные объекты, а также объяснений ответчика Д.И. и его представителя А.М. в суде первой и апелляционной инстанции следует, что у сторон отсутствовало волеизъявление на совершение оспариваемых сделок и их результат, волеизъявление Д.И. было направлено на приобретение помещения под тренажерный зал, а не на покупку спорных объектов недвижимости, а также на прием этого имущества.
Указанные обстоятельства, имевшие правовое значение по данному делу, свидетельствующие об отсутствии волеизъявления сторон на совершение оспариваемых сделок, которое не повлекло фактическую передачу названного в них недвижимого имущества ответчику, судом первой инстанции необоснованно оставлены без внимания, что в результате привело к вынесению незаконного решения об отказе в удовлетворении заявленных истицей требований в части признания недействительными сделок и передаточных актов, заключенных с Д.И., и соответственно в части ее требований о прекращении зарегистрированного права собственности за Д.И. на указанные выше объекты недвижимости.
Поэтому судебная коллегия в указанной части находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении заявленных истицей требований.
В удовлетворении остальных требований К.З., а именно требований о признании недействительным договора купли-продажи фотоателье и земельного участка от 21.10.2010 года, заключенного между К.З. и К.Т., судебная коллегия принимает новое решение об отказе в их удовлетворении по следующим основаниям.
Как усматривается из решения, суд, хотя и указал в мотивировочной части решения об отказе в удовлетворении указанного требования истицы, но, однако в резолютивной части решения в нарушение ст. 198 ГПК РФ вывода в этой части иска не сделал.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение по делу установлены, судебная коллегия посчитала возможным дать оценку указанным требованиям истицы с учетом имеющихся в деле доказательств и принять по ним решение.
В соответствии с п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что право собственности К.Т. на земельный участок площадью 46.6 кв. м и расположенное на нем нежилое строение (фотоателье), зарегистрировано 19 октября 2010 года и 21 октября 2010 года между ним и К.З. заключен договор купли-продажи указанных объектов.
Обращаясь с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка со строением (фотоателье), заключенного между К.Т. и К.З., последняя ссылалась на то, что данный договор является ничтожным, поскольку его предмет уже был предметом торга между ними согласно договору купли-продажи от 07.04.2006 г., по которому указанный объект перешел в ее собственность ранее.
Между тем, судебная коллегия считает, что заявленные истицей нарушения не влекут недействительности в силу закона как ничтожной сделки, заключенной между нею и К.Т. и не свидетельствуют о наличии оснований для признания указанной сделки недействительной как оспоримой (ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сделка, заключенная между К.Т. и К.З. отвечает требованиям закона, предъявляемым к подобного рода сделкам. Указанная сделка не оспорена истицей по предусмотренным законом основаниям как оспоримая сделка, и истицей не заявлено таких оснований в обоснование заявленных требований.
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия признает приведенные доводы истицы и ее требования о признании недействительной сделки от 21 октября 2010 года необоснованными и подлежащими оставлению без удовлетворения. Соответственно подлежат оставлению без удовлетворения и требования истицы о признании недействительными выданных на ее имя свидетельств от 9 ноября 2010 года о государственной регистрации ее права на земельный участок площадью 46,6 кв. м и фотоателье площадью 24 кв. м.
Поскольку по делу не установлено обстоятельств, могущих в силу закона повлечь недействительность оспоренного истицей свидетельства от 9 ноября 2010 года о государственной регистрации ее права на земельный участок площадью 27 кв. м, то судебная коллегия в удовлетворении иска в этой части также отказывает.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кайтагского районного суда от 2 апреля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение. Исковые требования К.З. удовлетворить частично. Признать недействительными:
- - договор купли-продажи земельного участка площадью 46,6 кв. м с кадастровым номером N и размещенного на нем нежилого строения (фотоателье) площадью 24 кв. м от 12 ноября 2010 года, заключенный между К.З. и Д.И., и передаточный акт от 12 ноября 2010 года, зарегистрированные в реестре за N и;
- - договор купли-продажи земельного участка площадью 27 кв. м с кадастровым номером N от 12 ноября 2010 года, заключенный между К.З. и Д.И., и передаточный акт от 12 ноября 2010 года, зарегистрированные в реестре за N и;
- признать прекратившим зарегистрированное право собственности за Д.И. на нежилое строение (фотоателье) общей площадью 24 кв. м, расположенное по адресу: Республика Дагестан, с кадастровым номером, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с регистрационным N от 14.01.2011 года;
- признать прекратившим зарегистрированное право собственности за Д.И. на земельный участок площадью 46.6 кв. м, расположенный по адресу: Республика Дагестан, с кадастровым номером, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с регистрационным N от 14.01.2011 года;
- признать прекратившим зарегистрированное право собственности за Д.И. на земельный участок площадью 27 кв. м, расположенный по адресу: Республика Дагестан, с кадастровым номером, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с регистрационным N от 14.01.2011 года.
В удовлетворении остальной части исковых требований К.З. о признании недействительными договора купли-продажи фотоателье и земельного участка от 21.10.2010 года, заключенного между К.З. и К.Т., а также выданных на имя К.З. свидетельств от 9 ноября 2010 года о государственной регистрации ее права на земельный участок площадью 27 кв. м, земельный участок площадью 46,6 кв. м и фотоателье площадью 24 кв. м отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 03.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1505
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 августа 2012 г. по делу N 33-1505
Судья Амирбеков Р.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего - Гебековой Л.А.,
судей - Биремовой А.А., Хираева Ш.М.,
при секретаре - М.З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истицы К.З. на решение Кайтагского районного суда от 2 апреля 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований К.З. к Д.И. о признании недействительными договоров купли-продажи помещения и участков отказать полностью".
Заслушав доклад судьи Биремовой А.А., объяснения истицы К.З. и ее представителя - адвоката Гамидова А.З. (ордер N 90 от 13.06.2012 года), просивших решение суда отменить, объяснения представителя ответчика Д.И. - адвоката Агаева М.Ш. (ордер N 50 от 13.06.2012 года), объяснения нотариуса М.М.Г. и представителя Дагогнинского УФСГРК по РД А.Н., просивших решение суда оставить без изменения, объяснения заинтересованного лица М.М.С., судебная коллегия
установила:
К.З. обратилась в суд с иском к Д.И. о признании ничтожными договора купли-продажи земельного участка со строением и передаточного акта от 12.11.2010 года, зарегистрированных в реестре за N и N; договора купли-продажи земельного участка и передаточного акта от 12.11.2010 года, зарегистрированных в реестре за N и N.
В судебном заседании К.З. дополнила свои исковые требования и просила признать ничтожным договор купли-продажи фотоателье и земельного участка от 21.10.2010 г., заключенный между нею и К.Т., зарегистрированный в реестре за N; признать незаконным свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок площадью 46,6 кв. м от 09.11.2010 г., запись регистрации N; свидетельство о государственной регистрации права на фотоателье площадью 24 кв. м от 09.11.2010 г., запись регистрации N; свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, площадью 27 кв. м от 09.11.2010 г., запись регистрации N.
- В ходе судебного разбирательства истица уточнила свои исковые требования и просила признать недействительными: договор купли-продажи нежилого строения (фотоателье) с земельным участком площадью 46, 6 кв. м с кадастровым номером N и передаточный акт от 12.11.2010 года, зарегистрированные в реестре за N и, а также договор купли-продажи земельного участка площадью 27 кв. м с кадастровым номером N и передаточный акт от 12.11.2010 года, зарегистрированные в реестре за N и N;
- - прекратить зарегистрированное право собственности за Д.И. на нежилое строение (фотоателье), исключив из ЕГРП с регистрационным N от 14.01.2011;
- - прекратить зарегистрированное право собственности за Д.И. на земельный участок, площадью 46,6 кв. м, исключив из ЕГРП с регистрационным N от 14.01.2011 года;
- - прекратить зарегистрированное право собственности за Д.И. на земельный участок площадью 27 кв. м, исключив из ЕГРП с регистрационным N от 14.01.2011 года.
Свои требования истица мотивировала тем, что указанные объекты недвижимости - фотоателье площадью 24 кв. м, земельный участок площадью 46.6 кв. м и земельный участок площадью 27 кв. м, расположенные по адресу:, являются ее собственностью. Ответчик на основании названных выше договоров купли-продажи и передаточных актов от 12.11.2010 года против ее воли обратил принадлежащие ей объекты в свою собственность, лишив ее тем самым права собственности на это имущество. Указанные договора купли-продажи, заключенные с Д.И., являются ничтожными, поскольку фактически предмет договора не соответствует действительности, он не конкретизирован, его местонахождение не указано и такой предмет договора фактически не существует. Оспариваемые договора купли-продажи подписаны ею под влиянием обмана со стороны ее знакомого З., который предложил ей свои услуги получить беспроцентную ссуду в залог в размере 300 тысяч рублей у своего знакомого ломбардщика по имени И., а фактически, оформив на указанные объекты свидетельства о государственной регистрации права от 9.11.2010 года на ее имя продал их. Затем 12.11.2010 года она по просьбе З. у нотариуса М.М.Г., не читая подписала все документы, которые ей представил на подпись нотариус, думая, что подписывает документы о залоге, она не вникла в их содержание. После чего, З. передал ей 220 тысяч рублей и сказал, что эта ссуда из ломбарда.
На основании оспариваемых договоров на указанные объекты недвижимости - фотоателье и земельные участки площадью 46,6 кв. м и 27 кв. м выданы свидетельства о государственной регистрации права на имя Д.И., который обманным путем присвоил ее собственность, о чем она узнала 12.01.2011 года.
Считает также ничтожным договор купли-продажи фотоателье и земельного участка, заключенный между нею и К.Т. от 21.10.2010 года, поскольку предмет данной сделки уже был предметом торга между ними по договору купли-продажи от 07.04.2006 г., по которому указанный объект перешел в ее собственность. 21.10 2010 года между ними никакой сделки не было, договор она подписала под влиянием обмана со стороны З. На основании оспариваемого указанного договора на ее имя выданы свидетельства о государственной регистрации права от 09.11.2010 года на фотоателье и земельный участок площадью 46,6 кв. м, которые впоследующем были использованы для того, чтобы данные объекты перешли в собственность ответчика.
Нежилое строение фотоателье площадью 24 кв. м она приобрела у К.Т. согласно договору купли-продажи от 07.04.2006 года, однако она не оформила право собственности на указанный объект. Земельный участок площадью 27 кв. м (помещение под парикмахерскую) согласно договору купли-продажи от 17.11.2008 года она приобрела у., при этом правоустанавливающий документ ею также не был получен. Между указанными объектами расположено помещение под магазин площадью 34,4 кв. м, принадлежащее на праве собственности Ш., которое впоследующем было продано М.М.В. связи с тем, что все названные объекты были расположены в одном ряду по, а левее от помещения фотоателье был расположен столярный цех, принадлежащий М.М., она вместе с матерью, по устной договоренности с М.М. обменялась с ним указанными объектами, в результате чего последнему перешло помещение под фотоателье, а ей перешло помещение под магазин, при этом документально обмен не был оформлен. Впоследующем, на месте помещений под магазин и под парикмахерскую она построила помещение под тренажерный зал. 12.01.2011 года она обратилась к нотариусу М.М.Г. за копиями подписанных ею договоров и только после их получения ей стало известно, что она подписала не договора залога, а договора купли-продажи, из которых следует, что указанная недвижимость оформлена в собственность ответчика Д.И., с которым она никаких договорных обязательств и отношений не имела.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе истица К.З. просит об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении ее исковых требований, ссылаясь на то, что судом при рассмотрении дела допущены нарушения норм материального и процессуального права. Оспариваемое решение принято без участия заинтересованных лиц, в частности: К.Т., нотариуса Д.С., нотариуса М.М.Г., Ш., представителя Дагогнинского межрайонного отдела УФСГРК по РД, а также без участия Д.И., о вызове которых она заявляла ходатайство в суде, но суд необоснованно отклонил его. Судом не была дана надлежащая оценка ее доводам о том, что З. ввел ее в заблуждение при подписании оспариваемых договоров, что ответчик Д.И. является подставным лицом, поскольку его материальное положение и возможности не позволяли ему совершить и оплатить спорные сделки, и что он тоже находился под влиянием З., который также не допрошен. Суд не учел, что при совершении спорных сделок предмет сделки не определен и не конкретизирован, не согласована цена сделки, поскольку в данных договорах указана одна цена, Д.И. называет другую цену, а она отрицает всякую сделку. Более того, фактически прием - сдача спорных объектов между сторонами не осуществлена. Данные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей, вытекают из материалов дела и подтверждаются договорами, правоустанавливающими и техническими документами. Однако, судом им не дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ. 2.04.2012 года судья объявил только резолютивную часть решения, а мотивированное решение выдал в течение 5 дней. Объявленная резолютивная часть решения суда не приобщена к делу, а в мотивированном решении не указана дата его составления, а указана дата объявления резолютивной части.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований К.З.
Как усматривается из материалов дела, 21 октября 2010 года между К.Т. и К.З. заключен договор купли-продажи фотоателье площадью 24 кв. м и земельного участка площадью 46,6 кв. м.
На основании этого договора К.З. выданы свидетельства от 9 ноября 2010 года о регистрации ее права собственности на указанные объекты.
К.З. на праве собственности также принадлежал земельный участок (под парикмахерской) площадью 27 кв. м, расположенный в, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка (под парикмахерской) площадью 27 кв. м от 17.11.2008 года, заключенным между нею и., и свидетельством от 9 ноября 2010 года о государственной регистрации права собственности К.З. на указанный земельный участок.
Впоследующем на основании договоров купли-продажи от 12 ноября 2010 года между К.З. и Д.И. и свидетельств о государственной регистрации права собственности, выданных на имя Д.И. 14.01.2011 года указанные объекты недвижимости - земельный участок площадью 46,6 кв. м и размещенное на нем нежилое строение (фотоателье) площадью 24 кв. м, а также земельный участок площадью 27 кв. м перешли в собственность ответчика Д.И.
К.З. заявлены суду требования о признании недействительными указанных договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости ввиду того, что при совершении данных сделок она была введена в заблуждение, обманута, полагая, что она подписывает договора залога с целью получения необходимой ей для развития ее бизнеса денежной суммы, которую обещал ей дать З., фактически она подписала договора купли-продажи, о чем она узнала впоследствии у нотариуса. Кроме того, истица указывает, что объектом данных сделок фактически стало помещение под тренажерный зал, которое она построила в 2008 году.
Согласно 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества от 12 ноября 2010 года видно, что Д.И. приобрел у К.З. земельный участок площадью 46,6 кв. м с расположенным на нем нежилым строением (фотоателье) площадью 24 кв. м и земельный участок площадью 27 кв. м.
Разрешая дело, суд первой инстанции суд не исследовал имеющий по данному спору правовое значение вопрос о соблюдении при заключении оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества правил статьи 554 ГК РФ, требующих надлежащим образом определить предмет в договоре.
Суд не выяснил, какое конкретно имущество было продано по сделкам, повлекло ли совершение оспариваемых сделок фактическую передачу недвижимого имущества, названного в договорах купли-продажи, заключенных между сторонами.
Истица К.З. в ходе судебного разбирательства пояснила, что спорные нежилые объекты - помещения под фотоателье и парикмахерскую территориально были расположены по, в районе рынка, в одном ряду. По середине между этими помещениями расположено помещение под магазин, принадлежавшее М.М. К.З. по устной договоренности с М.М. произвела обмен помещения под фотоателье на помещение под магазин, при этом документально данная сделка не оформлена. Впоследствии на месте помещений под магазин и парикмахерскую в 2008 году она построила помещение для тренажерного зала. На это помещение также не были оформлены правоустанавливающие документы.
Именно данное помещение фактически и является предметом оспариваемых сделок.
В ходе судебного разбирательства и в суде апелляционной инстанции ответчик Д.И. пояснил, что у истицы он приобрел только помещение тренажерного зала, а не названные в договорах объекты.
В суде первой инстанции представитель ответчика А.М. также показал, что его доверитель Д.И. покупал тренажерный зал, а не земельный участок (том 3 л.д. 76).
Заинтересованное лицо М.М. подтвердил в суде, что по устной договоренности с истицей обменял свое помещение под магазин на помещение истицы под фотоателье. Истица на месте его помещения построила помещение для тренажерного зала. Помещение под фотоателье находится в его пользовании.
Таким образом, материалами дела установлено и сторонами не оспаривалось то, что проданные объекты недвижимости не были фактически переданы покупателю Д.И.
Земельный участок с нежилым строением (фотоателье) находится в фактическом пользовании М.М. и ответчику эти объекты не передавались, что не отрицалось стороной ответчика как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции.
Как следует из содержания заявленных истицей требований, одним из оснований для признания недействительными оспоренных сделок, заключенных с Д.И. истица назвала несоответствие указанных сделок основам правопорядка и нравственности.
Эти доводы истицы судебная коллегия находит обоснованными.
Согласно статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожными являются сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.
Для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности.
Из содержания статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.
Из материалов дела, объяснений истицы, которая утверждала, что не продавала спорные объекты, а также объяснений ответчика Д.И. и его представителя А.М. в суде первой и апелляционной инстанции следует, что у сторон отсутствовало волеизъявление на совершение оспариваемых сделок и их результат, волеизъявление Д.И. было направлено на приобретение помещения под тренажерный зал, а не на покупку спорных объектов недвижимости, а также на прием этого имущества.
Указанные обстоятельства, имевшие правовое значение по данному делу, свидетельствующие об отсутствии волеизъявления сторон на совершение оспариваемых сделок, которое не повлекло фактическую передачу названного в них недвижимого имущества ответчику, судом первой инстанции необоснованно оставлены без внимания, что в результате привело к вынесению незаконного решения об отказе в удовлетворении заявленных истицей требований в части признания недействительными сделок и передаточных актов, заключенных с Д.И., и соответственно в части ее требований о прекращении зарегистрированного права собственности за Д.И. на указанные выше объекты недвижимости.
Поэтому судебная коллегия в указанной части находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении заявленных истицей требований.
В удовлетворении остальных требований К.З., а именно требований о признании недействительным договора купли-продажи фотоателье и земельного участка от 21.10.2010 года, заключенного между К.З. и К.Т., судебная коллегия принимает новое решение об отказе в их удовлетворении по следующим основаниям.
Как усматривается из решения, суд, хотя и указал в мотивировочной части решения об отказе в удовлетворении указанного требования истицы, но, однако в резолютивной части решения в нарушение ст. 198 ГПК РФ вывода в этой части иска не сделал.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение по делу установлены, судебная коллегия посчитала возможным дать оценку указанным требованиям истицы с учетом имеющихся в деле доказательств и принять по ним решение.
В соответствии с п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что право собственности К.Т. на земельный участок площадью 46.6 кв. м и расположенное на нем нежилое строение (фотоателье), зарегистрировано 19 октября 2010 года и 21 октября 2010 года между ним и К.З. заключен договор купли-продажи указанных объектов.
Обращаясь с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка со строением (фотоателье), заключенного между К.Т. и К.З., последняя ссылалась на то, что данный договор является ничтожным, поскольку его предмет уже был предметом торга между ними согласно договору купли-продажи от 07.04.2006 г., по которому указанный объект перешел в ее собственность ранее.
Между тем, судебная коллегия считает, что заявленные истицей нарушения не влекут недействительности в силу закона как ничтожной сделки, заключенной между нею и К.Т. и не свидетельствуют о наличии оснований для признания указанной сделки недействительной как оспоримой (ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сделка, заключенная между К.Т. и К.З. отвечает требованиям закона, предъявляемым к подобного рода сделкам. Указанная сделка не оспорена истицей по предусмотренным законом основаниям как оспоримая сделка, и истицей не заявлено таких оснований в обоснование заявленных требований.
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия признает приведенные доводы истицы и ее требования о признании недействительной сделки от 21 октября 2010 года необоснованными и подлежащими оставлению без удовлетворения. Соответственно подлежат оставлению без удовлетворения и требования истицы о признании недействительными выданных на ее имя свидетельств от 9 ноября 2010 года о государственной регистрации ее права на земельный участок площадью 46,6 кв. м и фотоателье площадью 24 кв. м.
Поскольку по делу не установлено обстоятельств, могущих в силу закона повлечь недействительность оспоренного истицей свидетельства от 9 ноября 2010 года о государственной регистрации ее права на земельный участок площадью 27 кв. м, то судебная коллегия в удовлетворении иска в этой части также отказывает.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кайтагского районного суда от 2 апреля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение. Исковые требования К.З. удовлетворить частично. Признать недействительными:
- - договор купли-продажи земельного участка площадью 46,6 кв. м с кадастровым номером N и размещенного на нем нежилого строения (фотоателье) площадью 24 кв. м от 12 ноября 2010 года, заключенный между К.З. и Д.И., и передаточный акт от 12 ноября 2010 года, зарегистрированные в реестре за N и;
- - договор купли-продажи земельного участка площадью 27 кв. м с кадастровым номером N от 12 ноября 2010 года, заключенный между К.З. и Д.И., и передаточный акт от 12 ноября 2010 года, зарегистрированные в реестре за N и;
- признать прекратившим зарегистрированное право собственности за Д.И. на нежилое строение (фотоателье) общей площадью 24 кв. м, расположенное по адресу: Республика Дагестан, с кадастровым номером, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с регистрационным N от 14.01.2011 года;
- признать прекратившим зарегистрированное право собственности за Д.И. на земельный участок площадью 46.6 кв. м, расположенный по адресу: Республика Дагестан, с кадастровым номером, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с регистрационным N от 14.01.2011 года;
- признать прекратившим зарегистрированное право собственности за Д.И. на земельный участок площадью 27 кв. м, расположенный по адресу: Республика Дагестан, с кадастровым номером, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с регистрационным N от 14.01.2011 года.
В удовлетворении остальной части исковых требований К.З. о признании недействительными договора купли-продажи фотоателье и земельного участка от 21.10.2010 года, заключенного между К.З. и К.Т., а также выданных на имя К.З. свидетельств от 9 ноября 2010 года о государственной регистрации ее права на земельный участок площадью 27 кв. м, земельный участок площадью 46,6 кв. м и фотоателье площадью 24 кв. м отказать.
Председательствующий
Л.А.ГЕБЕКОВА
Судьи
А.А.БИРЕМОВА
Ш.М.ХИРАЕВ
Л.А.ГЕБЕКОВА
Судьи
А.А.БИРЕМОВА
Ш.М.ХИРАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)