Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Герасимова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,
судей Михалиной С.Е., Салтыковой Л.В.,
при секретаре К.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е.
дело по апелляционной жалобе представителя ООО "ДОКОН" Д. на решение Савеловского районного суда города Москвы от 03 февраля 2012 г., которым постановлено:
- иск Г. удовлетворить;
- Признать за Г. право собственности на двухкомнатную квартиру N "..." общей площадью 83,5 кв. м, расположенную на 23 этаже в жилом доме по адресу: "...";
- Право собственности Г. на указанную квартиру подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве;
- установила:
Г. обратилась с иском к ООО "ДОКОН" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "...", общей площадью 83,5 кв. м, ссылаясь в обоснование на заключение между Г. и ответчиком 30 июня 2008 г. предварительного договора, по которому ООО "ДОКОН" обязалось продать вышеназванную квартиру, а она, истец, - уплатить ответчику за квартиру денежные средства в размере 11682896 руб., и права требования по которому были переданы ей Г. на основании договора уступки права от 12.05.2011 г. Договор купли-продажи квартиры согласно условиям предварительного договора подлежал заключению между сторонами в течение 4 месяцев с даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО "ДОКОН" на данное жилое помещение, однако, несмотря на то, что дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, жилое помещение передано истцу в пользование, до настоящего времени договор купли-продажи не заключен, и право собственности истца на квартиру не зарегистрировано. Истец полагала, что оплата ею в полном объеме стоимости квартиры, принятие дома в установленном порядке в эксплуатацию, передача квартиры истцу во владение и пользование свидетельствуют о том, что между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи, который сторонами исполнен, в связи с чем у истца возникло право собственности на квартиру.
В судебном заседании истец Г. иск поддержала в полном объеме.
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Г.И. в судебное заседание явилась, иск полагала подлежащим удовлетворению.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика ООО "ДОКОН" и привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, Правительства г. Москвы, МАДИ (ГТУ), ЗАО "Мосфундаментстрой-6", Управления Росреестра по г. Москве, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель ответчика ООО "ДОКОН" по доверенности Д., ссылаясь в апелляционной жалобе на неправильное применение судом норм материального права и недоказанность имеющих существенное значение для разрешения спора обстоятельств.
Выслушав представителя ответчика ООО "ДОКОН" Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей истца З., Г.И., возражавших против удовлетворения иска, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по основаниям подп. 2, 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с неправильным применением судом норм материального права и недоказанностью установленных судом первой инстанции, имеющих значение для дела обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 24 марта 2003 года между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (Государственным техническим университетом) был заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы за N "...", предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: "...".
Согласно протоколу от 28 декабря 2007 г. предварительного распределения общей площади квартир жилых домов по строительным адресам: "...", по инвестиционному контракту от 24 марта 2003 г. N "...", квартира N "..." по строительному адресу: "...", относится к доле инвестора МАДИ (ГТУ) (л.д. 38 об.).
30 июня 2008 года между ООО "ДОКОН" (продавец), с одной стороны, и Г.И. (покупатель), с другой стороны, заключен предварительный договор N "..." купли-продажи квартиры, предметом которого является определение Сторонами необходимых и существенных условий Договора купли-продажи двухкомнатной квартиры N "...", общей площадью 84,8 кв. м, расположенной на 23 этаже, секция N 1, в жилом доме-новостройке по адресу: "...". Цена Договора купли-продажи на день подписания настоящего договора согласно п. 2.1 предварительного договора составляет 11 682 896 руб.
П. 1.2 предварительного договора предусмотрено, что в соответствии с Договором купли-продажи Квартиры Продавец обязуется продать Покупателю, а Покупатель купить в собственность Квартиру за цену, в порядке и на условиях, согласованных Сторонами в настоящем Договоре. Договор купли-продажи Квартиры подлежит подписанию Сторонами и нотариальному удостоверению в течение 4 месяцев с даты выдачи Продавцу Свидетельства о государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру, государственной регистрации в порядке и сроки, установленные действующим законодательством Российской Федерации.
30 июня 2008 года между ООО "ДОКОН" и Г.И. было подписано Соглашение об обеспечении исполнения обязательства N "...", предметом которого является обеспечение исполнения обязательств Покупателя перед Продавцом по заключению в будущем Договора купли-продажи трехкомнатной квартиры N "...", ориентировочной общей площадью 84,8 кв. м, расположенной на 23 этаже, секция N 1, в жилом доме-новостройке по строительному адресу: "...", в порядке и на условиях, установленных Предварительным договором купли-продажи Квартиры N "..." от 30 июня 2008 года (л.д. 9).
По условиям подписанного сторонами Соглашения цена обеспечения исполнения обязательств Покупателя по заключению с Продавцом Договора купли-продажи Квартиры определена в размере 11682896 руб., которую Покупатель оплачивает на расчетный счет Продавца.
Согласно Акту об исполнении обязательств по Соглашению об обеспечении исполнения обязательств N "..." от 13 апреля 2009 г., истец исполнила свои обязательства по указанному соглашению, оплатив сумму в размере 11682896 руб. (л.д. 10).
В соответствии с заключенным между Г.И. и ООО "ДОКОН" дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи N "..." от 30.06.2008 г. согласно материалам МосГорБТИ двухкомнатной квартире ориентировочный N "..." ориентировочной общей площадью 84,8 кв. м, расположенной на 23 этаже секция N 1 жилого дома-новостройки по строительному адресу: "...", указанной в п. 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры N "..." от 30.06.2008 г., соответствует двухкомнатная квартира N "..." общей площадью 85,1 кв. м, расположенная по адресу: "...". П. 2 данного дополнительного соглашения предусмотрено, что в связи с увеличением общей площади квартиры по результатам технической инвентаризации на 0,3 кв. м по сравнению с указанной ранее в п. 1.1 договора цена договора купли-продажи квартиры с момента подписания настоящего дополнительного соглашения составляет 11724227 руб. (л.д. 12).
В соответствии с дополнительным соглашением, заключенным между ООО "ДОКОН", Г.И. и Г. (л.д. 13) Г. с согласия ООО "ДОКОН" уступает новому покупателю Г. в полном объеме свои права и обязанности по договору, а новый покупатель принимает на себя права и обязанности покупателя по договору в полном объеме.
Разрешая спор, суд исходил из того, что истец в полном объеме оплатил ответчику стоимость квартиры, жилой дом, в котором находится квартира, в установленном порядке принят в эксплуатацию, квартира передана ответчиком в пользование истцу. Право истца на оформление квартиры в собственность никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается. Эти факты, по мнению суда, свидетельствуют о том, что между сторонами фактически заключен договор инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности имели в виду и фактически его исполняли, в связи с чем у истца возникло право собственности на квартиру.
Между тем, в исковом заявлении ссылка на притворность сделки и на то обстоятельство, что при заключении договора стороны имели в виду именно договор инвестирования (долевого участия в строительстве) не содержится.
В силу п. 1, 3, 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Договор, подлежащий государственной регистрации, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно материалам дела, ответчик ООО "ДОКОН" застройщиком не является, заключенный между сторонами договор условий, определенных в ст. 4 вышеназванного Закона в качестве существенных для договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, не содержит.
Ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из материалов дела и объяснений представителя ответчика, данных в заседании судебной коллегии, следует, что на момент рассмотрения спора судом первой инстанции и судебной коллегией ни итоговые протоколы распределения жилой площади в соответствии с п. 3.5 Инвестиционного контракта, ни Акт о результатах реализации инвестиционного контракта, как предусмотрено п. 5.1.11 Инвестиционного контракта, между его сторонами не подписан, между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ООО "ДОКОН" заключен лишь предварительный договор, основной договор купли-продажи спорной квартиры между указанными юридическими лицами не заключался, право собственности ООО "ДОКОН" на спорную квартиру не зарегистрировано, в связи с чем ответчик лишен возможности передать в собственность истцу данное жилое помещение, а, предъявив иск к ООО "ДОКОН", истец, по сути, оспаривает право собственности у того лица, у которого такое право еще не возникло.
Учитывая, что заключенным между Г. и ООО "ДОКОН" договором предусмотрена обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на определенных условиях, с соблюдением требований ст. 4, 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор инвестирования (договор долевого участия в строительстве) между сторонами не заключался, вывод суда о заключении между сторонами фактически такого договора, не может быть признан состоятельным.
Таким образом, поскольку между истцом и ответчиком заключен предварительный договор, у сторон возникли только обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры.
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры порождает лишь обязательственные отношения между сторонами и дает им право требовать друг от друга выполнения соответствующих обязательств, в связи с чем истцом избран ненадлежащий способ защиты права, возникшего на основании заключенного с ответчиком предварительного договора.
Ссылка истца на то, что ею полностью оплачена стоимость квартиры, жилое помещение передано ей в пользование не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку приведенные обстоятельства сами по себе в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ не порождают право собственности истца на спорное жилое помещение.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, в связи с чем решение суда нельзя признать законным и обоснованным.
Кроме того, решение по делу постановлено при недоказанности обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, которые суд посчитал установленными на основе имеющихся в материалах дела доказательствах.
В решении суд, основываясь на имеющихся в материалах дела доказательствах, указал, что договором инвестирования от 22.12.2003 г. между Московским автомобильно-дорожным институтом (Государственным техническим университетом) и ЗАО "Мосфундаментстрой-6", протоколом предварительного распределения общей площади квартир в жилых домах подтверждается тот факт, что спорная квартира относится к доле соинвестора ЗАО "Мосфундаментстрой-6", а предварительным договором от 04.04.2008 г. между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ООО "ДОКОН", протоколом предварительного распределения общей площади квартир - то обстоятельство, что квартира относится к доле ответчика.
Вместе с тем, в названных в решении суда документах квартира N "...", расположенная по адресу: "...", не указана.
Как следует из предварительного договора, заключенного между ООО "ДОКОН" и Г.И., основаниями для заключения данного договора являются инвестиционный контракт N "..." от 24.03.2003 г. (в редакции соглашения N 1 от 07.09.2006 г.), протокол от 28.12.2007 г. предварительного распределения общей площади квартир жилых домов по строительным адресам: "..." по Инвестиционному контракту от 24.03.2003 г. N "..." от 24.03.2003 г., договор N 02/1739 от 30 августа 2007 г. (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 23.01.2008 г.) и предварительный договор купли-продажи квартир N "..." от 25.03.2008 г., которые судом не исследовались.
Принимая во внимание, что решение по делу постановлено при недоказанности обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, решение подлежит отмене.
Оценив письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, объяснения сторон, данные в судебном заседании, с учетом вышеприведенных доводов, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Савеловского районного суда города Москвы от 03 февраля 2012 г. отменить.
Принять по делу новое решение, которым в иске Г. к обществу с ограниченной ответственностью "ДОКОН" о признании права собственности на квартиру N "...", расположенную по адресу: "...", отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.06.2012 ПО ДЕЛУ N 11-9289
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июня 2012 г. по делу N 11-9289
Судья: Герасимова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,
судей Михалиной С.Е., Салтыковой Л.В.,
при секретаре К.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е.
дело по апелляционной жалобе представителя ООО "ДОКОН" Д. на решение Савеловского районного суда города Москвы от 03 февраля 2012 г., которым постановлено:
- иск Г. удовлетворить;
- Признать за Г. право собственности на двухкомнатную квартиру N "..." общей площадью 83,5 кв. м, расположенную на 23 этаже в жилом доме по адресу: "...";
- Право собственности Г. на указанную квартиру подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве;
- установила:
Г. обратилась с иском к ООО "ДОКОН" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "...", общей площадью 83,5 кв. м, ссылаясь в обоснование на заключение между Г. и ответчиком 30 июня 2008 г. предварительного договора, по которому ООО "ДОКОН" обязалось продать вышеназванную квартиру, а она, истец, - уплатить ответчику за квартиру денежные средства в размере 11682896 руб., и права требования по которому были переданы ей Г. на основании договора уступки права от 12.05.2011 г. Договор купли-продажи квартиры согласно условиям предварительного договора подлежал заключению между сторонами в течение 4 месяцев с даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО "ДОКОН" на данное жилое помещение, однако, несмотря на то, что дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, жилое помещение передано истцу в пользование, до настоящего времени договор купли-продажи не заключен, и право собственности истца на квартиру не зарегистрировано. Истец полагала, что оплата ею в полном объеме стоимости квартиры, принятие дома в установленном порядке в эксплуатацию, передача квартиры истцу во владение и пользование свидетельствуют о том, что между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи, который сторонами исполнен, в связи с чем у истца возникло право собственности на квартиру.
В судебном заседании истец Г. иск поддержала в полном объеме.
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Г.И. в судебное заседание явилась, иск полагала подлежащим удовлетворению.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика ООО "ДОКОН" и привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, Правительства г. Москвы, МАДИ (ГТУ), ЗАО "Мосфундаментстрой-6", Управления Росреестра по г. Москве, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель ответчика ООО "ДОКОН" по доверенности Д., ссылаясь в апелляционной жалобе на неправильное применение судом норм материального права и недоказанность имеющих существенное значение для разрешения спора обстоятельств.
Выслушав представителя ответчика ООО "ДОКОН" Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей истца З., Г.И., возражавших против удовлетворения иска, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по основаниям подп. 2, 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с неправильным применением судом норм материального права и недоказанностью установленных судом первой инстанции, имеющих значение для дела обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 24 марта 2003 года между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (Государственным техническим университетом) был заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы за N "...", предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: "...".
Согласно протоколу от 28 декабря 2007 г. предварительного распределения общей площади квартир жилых домов по строительным адресам: "...", по инвестиционному контракту от 24 марта 2003 г. N "...", квартира N "..." по строительному адресу: "...", относится к доле инвестора МАДИ (ГТУ) (л.д. 38 об.).
30 июня 2008 года между ООО "ДОКОН" (продавец), с одной стороны, и Г.И. (покупатель), с другой стороны, заключен предварительный договор N "..." купли-продажи квартиры, предметом которого является определение Сторонами необходимых и существенных условий Договора купли-продажи двухкомнатной квартиры N "...", общей площадью 84,8 кв. м, расположенной на 23 этаже, секция N 1, в жилом доме-новостройке по адресу: "...". Цена Договора купли-продажи на день подписания настоящего договора согласно п. 2.1 предварительного договора составляет 11 682 896 руб.
П. 1.2 предварительного договора предусмотрено, что в соответствии с Договором купли-продажи Квартиры Продавец обязуется продать Покупателю, а Покупатель купить в собственность Квартиру за цену, в порядке и на условиях, согласованных Сторонами в настоящем Договоре. Договор купли-продажи Квартиры подлежит подписанию Сторонами и нотариальному удостоверению в течение 4 месяцев с даты выдачи Продавцу Свидетельства о государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру, государственной регистрации в порядке и сроки, установленные действующим законодательством Российской Федерации.
30 июня 2008 года между ООО "ДОКОН" и Г.И. было подписано Соглашение об обеспечении исполнения обязательства N "...", предметом которого является обеспечение исполнения обязательств Покупателя перед Продавцом по заключению в будущем Договора купли-продажи трехкомнатной квартиры N "...", ориентировочной общей площадью 84,8 кв. м, расположенной на 23 этаже, секция N 1, в жилом доме-новостройке по строительному адресу: "...", в порядке и на условиях, установленных Предварительным договором купли-продажи Квартиры N "..." от 30 июня 2008 года (л.д. 9).
По условиям подписанного сторонами Соглашения цена обеспечения исполнения обязательств Покупателя по заключению с Продавцом Договора купли-продажи Квартиры определена в размере 11682896 руб., которую Покупатель оплачивает на расчетный счет Продавца.
Согласно Акту об исполнении обязательств по Соглашению об обеспечении исполнения обязательств N "..." от 13 апреля 2009 г., истец исполнила свои обязательства по указанному соглашению, оплатив сумму в размере 11682896 руб. (л.д. 10).
В соответствии с заключенным между Г.И. и ООО "ДОКОН" дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи N "..." от 30.06.2008 г. согласно материалам МосГорБТИ двухкомнатной квартире ориентировочный N "..." ориентировочной общей площадью 84,8 кв. м, расположенной на 23 этаже секция N 1 жилого дома-новостройки по строительному адресу: "...", указанной в п. 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры N "..." от 30.06.2008 г., соответствует двухкомнатная квартира N "..." общей площадью 85,1 кв. м, расположенная по адресу: "...". П. 2 данного дополнительного соглашения предусмотрено, что в связи с увеличением общей площади квартиры по результатам технической инвентаризации на 0,3 кв. м по сравнению с указанной ранее в п. 1.1 договора цена договора купли-продажи квартиры с момента подписания настоящего дополнительного соглашения составляет 11724227 руб. (л.д. 12).
В соответствии с дополнительным соглашением, заключенным между ООО "ДОКОН", Г.И. и Г. (л.д. 13) Г. с согласия ООО "ДОКОН" уступает новому покупателю Г. в полном объеме свои права и обязанности по договору, а новый покупатель принимает на себя права и обязанности покупателя по договору в полном объеме.
Разрешая спор, суд исходил из того, что истец в полном объеме оплатил ответчику стоимость квартиры, жилой дом, в котором находится квартира, в установленном порядке принят в эксплуатацию, квартира передана ответчиком в пользование истцу. Право истца на оформление квартиры в собственность никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается. Эти факты, по мнению суда, свидетельствуют о том, что между сторонами фактически заключен договор инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности имели в виду и фактически его исполняли, в связи с чем у истца возникло право собственности на квартиру.
Между тем, в исковом заявлении ссылка на притворность сделки и на то обстоятельство, что при заключении договора стороны имели в виду именно договор инвестирования (долевого участия в строительстве) не содержится.
В силу п. 1, 3, 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Договор, подлежащий государственной регистрации, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно материалам дела, ответчик ООО "ДОКОН" застройщиком не является, заключенный между сторонами договор условий, определенных в ст. 4 вышеназванного Закона в качестве существенных для договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, не содержит.
Ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из материалов дела и объяснений представителя ответчика, данных в заседании судебной коллегии, следует, что на момент рассмотрения спора судом первой инстанции и судебной коллегией ни итоговые протоколы распределения жилой площади в соответствии с п. 3.5 Инвестиционного контракта, ни Акт о результатах реализации инвестиционного контракта, как предусмотрено п. 5.1.11 Инвестиционного контракта, между его сторонами не подписан, между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ООО "ДОКОН" заключен лишь предварительный договор, основной договор купли-продажи спорной квартиры между указанными юридическими лицами не заключался, право собственности ООО "ДОКОН" на спорную квартиру не зарегистрировано, в связи с чем ответчик лишен возможности передать в собственность истцу данное жилое помещение, а, предъявив иск к ООО "ДОКОН", истец, по сути, оспаривает право собственности у того лица, у которого такое право еще не возникло.
Учитывая, что заключенным между Г. и ООО "ДОКОН" договором предусмотрена обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на определенных условиях, с соблюдением требований ст. 4, 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор инвестирования (договор долевого участия в строительстве) между сторонами не заключался, вывод суда о заключении между сторонами фактически такого договора, не может быть признан состоятельным.
Таким образом, поскольку между истцом и ответчиком заключен предварительный договор, у сторон возникли только обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры.
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры порождает лишь обязательственные отношения между сторонами и дает им право требовать друг от друга выполнения соответствующих обязательств, в связи с чем истцом избран ненадлежащий способ защиты права, возникшего на основании заключенного с ответчиком предварительного договора.
Ссылка истца на то, что ею полностью оплачена стоимость квартиры, жилое помещение передано ей в пользование не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку приведенные обстоятельства сами по себе в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ не порождают право собственности истца на спорное жилое помещение.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, в связи с чем решение суда нельзя признать законным и обоснованным.
Кроме того, решение по делу постановлено при недоказанности обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, которые суд посчитал установленными на основе имеющихся в материалах дела доказательствах.
В решении суд, основываясь на имеющихся в материалах дела доказательствах, указал, что договором инвестирования от 22.12.2003 г. между Московским автомобильно-дорожным институтом (Государственным техническим университетом) и ЗАО "Мосфундаментстрой-6", протоколом предварительного распределения общей площади квартир в жилых домах подтверждается тот факт, что спорная квартира относится к доле соинвестора ЗАО "Мосфундаментстрой-6", а предварительным договором от 04.04.2008 г. между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ООО "ДОКОН", протоколом предварительного распределения общей площади квартир - то обстоятельство, что квартира относится к доле ответчика.
Вместе с тем, в названных в решении суда документах квартира N "...", расположенная по адресу: "...", не указана.
Как следует из предварительного договора, заключенного между ООО "ДОКОН" и Г.И., основаниями для заключения данного договора являются инвестиционный контракт N "..." от 24.03.2003 г. (в редакции соглашения N 1 от 07.09.2006 г.), протокол от 28.12.2007 г. предварительного распределения общей площади квартир жилых домов по строительным адресам: "..." по Инвестиционному контракту от 24.03.2003 г. N "..." от 24.03.2003 г., договор N 02/1739 от 30 августа 2007 г. (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 23.01.2008 г.) и предварительный договор купли-продажи квартир N "..." от 25.03.2008 г., которые судом не исследовались.
Принимая во внимание, что решение по делу постановлено при недоказанности обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, решение подлежит отмене.
Оценив письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, объяснения сторон, данные в судебном заседании, с учетом вышеприведенных доводов, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Савеловского районного суда города Москвы от 03 февраля 2012 г. отменить.
Принять по делу новое решение, которым в иске Г. к обществу с ограниченной ответственностью "ДОКОН" о признании права собственности на квартиру N "...", расположенную по адресу: "...", отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)