Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Евпета О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Вашкиной Л.И., Чуфистова И.В.,
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 27 августа 2012 г. дело N 2-37/12 по апелляционным жалобам Комитета по управлению городским имуществом, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" на решение Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 19 апреля 2012 г. по иску Комитета по управлению городским имуществом к В. о расторжении договора купли-продажи нежилых зданий и земельного участка, о возврате в государственную собственность объектов недвижимости, а также по встречному исковому заявлению В. к Комитету по управлению городским имуществом об изменении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения ответчика В., представителей истца Л., К.М., представителя ответчиков КУГИ, ОАО - К.Л., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Комитет по управлению имуществом обратился в Ломоносовский районный суд с иском к В., указав, что ответчик не выполнил одно из существенных условий договора купли-продажи N <...> от <дата>, заключенного с ОАО, на основании которого им (В.) были приобретены спорные объекты недвижимого имущества, а именно - не исполнил принятое на себя обязательство, предусмотренное п. 3.2.3 договора, реконструкции нежилых зданий в срок до <дата>; согласно акту проверки выполнения условий договора купли-продажи от <дата> за N <...> ответчик разрешительную документацию на производство работ по реконструкции зданий, акт на ввод реконструированных зданий в эксплуатацию не получил, в связи с невыполнением ответчиком принятого на себя обязательства в установленный договором срок, <дата> уполномоченным представителем Комитета по управлению городским имуществом - ОАО в адрес ответчика была направлена претензия N <...> с предложением подписания соглашения о расторжении договора. <дата> в адрес Фонда имущества от ответчика поступил отказ от расторжения договора.
Истец просил расторгнуть договор от <дата> N <...> купли-продажи нежилых зданий и земельного участка, на котором они расположены, заключенный между В. и ОАО, действовавшим от имени КУГИ, вернуть в государственную собственность Санкт-Петербурга земельные участки, расположенные по адресам: <адрес>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м; <адрес>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м; <адрес>), кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м; <адрес>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м; <адрес>, кадастровый номер <адрес>, площадью <...> кв. м; <адрес>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м; <адрес>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м; <адрес>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м, признав право государственной собственности на указанные объекты недвижимости.
В. предъявил к истцу встречное исковое заявление, в котором просит суд изменить договор купли-продажи N <...> нежилых зданий и земельного участка, на котором они расположены, от <дата> путем изложения п. 3.2.3 договора в следующей редакции: "Осуществить снос зданий. Указанное в настоящем пункте обязательство Покупателя является существенным условием Договора", в обоснование иска указав, что в рассматриваемом случае имело место существенное изменение обстоятельств, выразившееся в изменении после заключения договора законодательства, устанавливающего режим использования земельного участка и введении новых ограничений для его использования, которые не позволили В. исполнить обязательства, установленные п. 3.2.3 договора купли-продажи, а именно осуществить реконструкцию зданий в течение 42 месяцев с даты заключения договора.
Решением Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 19 апреля 2012 г. в удовлетворении основного и встречного исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Комитет по управлению городским имуществом просит указанное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований В., удовлетворении исковых требований Комитета по управлению городским имуществом.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> между ОАО и В. был заключен договор N <...> купли-продажи нежилых зданий и земельного участка, на котором они расположены, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга.
Согласно договору N <...> от <дата>, заключенному Комитетом по управлению городским имуществом и специализированной организацией - ОАО, при заключении вышеназванной сделки с В. Фонд действовал от имени и по поручению собственника государственного имущества Санкт-Петербурга - КУГИ.
По условиям договора N <...> от <дата> продавец принял на себя обязательства передать в собственность покупателя В., а покупатель обязался принять и оплатить по цене <...> руб. и на условиях договора объект, а именно: одноэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>; одноэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>; одноэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м, занимаемый вышеуказанными зданиями и необходимый для их использования, входящий в состав земель поселений предоставляемый для размещения жилого дома (жилых домов) и иного использования.
В. принятые на себя обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества исполнил в полном объеме, в связи с чем, за ответчиком с учетом положений п. 4.1. договора на спорные объекты недвижимости было зарегистрировано право собственности <дата>
Из вышеназванного договора следует, что в отношении приобретенных В. зданий и земельного участка были установлены обременения/ограничения, поскольку земельный участок входил в категорию земель историко-культурного назначения, являлся землей Домов садовых учеников - трех приобретенных зданий, отнесенных на основании решения ЛГИ от <дата> N <...> к числу объектов культурного наследия регионального значения. В связи с этим в договоре купли-продажи было оговорено, что в отношении земельного участка и зданий действует особый режим использования, заключающийся в том, что вся градостроительная деятельность, строительные, ремонтно-реставрационные и земляные работы подлежат обязательному согласованию с КГИОП.
Согласно п. 3.2.3 договора ответчик помимо обязательств по оплате приобретаемого объекта обязался осуществить реконструкцию зданий в течение 42 месяцев с момента заключения договора. Указанное обязательство покупателя является существенным условием договора.
Пунктом 6.6 договора предусмотрено, что в случае невыполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3. договора в срок более 3 месяцев по отношению к установленному, договор расторгается в установленном законом порядке. При расторжении договора в государственную собственность возвращается земельный участок, включая находящиеся на нем объекты недвижимости, который продавец вправе реализовать путем продажи на торгах в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга. Возврат покупателю средств, уплаченных в соответствии с п. 2.1 договора, осуществляется только после продажи земельного участка с объектом недвижимости (объектами незавершенного строительства), который продавец вправе реализовать путем продажи на торгах в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга. При этом возврат покупателю средств, уплаченных в соответствии с п. 2.1 договора, осуществляется только после продажи земельного участка с объектом недвижимости/объектами недвижимости в установленном порядке за вычетом суммы, затраченной продавцом на организацию продажи, суммы задатка (п. 2.2 договора), суммы судебных расходов, понесенных продавцом.
Судом первой инстанции установлено, что реконструкцию зданий в установленный срок ответчик не произвел, в апреле 2011 года осуществил снос зданий, что подтверждается актом проверки выполнения условий договора N <...> года, составленным ОАО <дата>
На основании справки филиала ГУП "ГУИОН" ПИБ Петродворцового района СПб о ликвидации объекта N <...> от <дата>, право собственности В. в отношении нежилых зданий по адресам: <адрес> было прекращено.
Из материалов дела следует, что сносу зданий предшествовало принятие Правительством Российской Федерации распоряжения N <...>-р от <дата>, согласованное с Минкультом России, об исключении из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации Домов садовых учеников, 1820 года постройки, (арх. С.) по адресу: <адрес>
После заключения договора купли-продажи <дата>, регистрации <дата> права собственности на приобретенные объекты недвижимости УФРС по СПб и ЛО, ответчик в <дата> заключил договор с ЗАО "А" на разработку проекта на ремонтно-реставрационные работы и малоэтажную застройку на спорном участке. Затем <дата> обратился в КГИОП с заявлением о выдаче задания на разработку и воссоздание застройки по адресу: <адрес>; <дата> ответчиком было выдано техническое задание на производство топографо-геодезических и землеустроительных изысканий Санкт-Петербургскому унитарному предприятию "Трест геодезических работ и инженерных изысканий".
<дата> В. получил задание КГИОП на разработку документации на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения (ремонт, реставрация, приспособление для современного использования); <дата> ответчиком был получен эскизный проект квартала малоэтажной застройки по адресу: <адрес>, составленный ЗАО "А".
<дата> В. в лице своего представителя - компании ООО "Р" обратился в Комитет по градостроительству и архитектуре с просьбой выдать разрешительную документацию на проектирование квартала малоэтажной застройки по адресу: <адрес>, на что <дата> получил ответ о том, что для определения характеристик планируемого развития территории, плотности параметров ее застройки, характеристик развития транспортного и инженерно-технического обеспечения развития данной территории, в соответствии со ст. ст. 41, 42 Градостроительного кодекса, требуется разработка проекта планировки. Разработка Градостроительного плана земельного участка возможна только после утверждения в установленном порядке проекта планировки территории.
<дата> ответчик обратился в КГИОП за оформлением охранных обязательств на объекты культурного наследия и <дата> с заявлением о согласовании предложений по реконструкции.
После этого, <дата> В. был заключен договор с ООО "К" на выполнение топографической съемки и составление топографического плана территории; <дата> договор с ЗАО на проведение комплексного экологического исследования территории спорного земельного участка. Затем <дата> ответчиком было заказано проведение ООО "А" историко-культурной экспертизы на уточнение границ территории, определение историко-культурной ценности и режимов ремонтно-реставрационной деятельности объекта культурного наследия. В этом же году В. было получено техническое заключение ООО о возможности (невозможности) и целесообразности реконструкции зданий.
Согласно ч. 4 ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" при государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия собственник принимает на себя являющиеся ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываемые в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.
Абзацем вторым этой же части названной статьи предусмотрено, что в случае принятия решения об исключении объекта культурного наследия из реестра охранное обязательство собственника объекта культурного наследия прекращает свое действие со дня вступления в силу такого решения. В гражданско-правовом аспекте охранное обязательство собственника памятника истории и культуры представляет собой ограничение (обременение) права собственности на него.
На основании ст. ст. 1, 4 Закона о государственной регистрации прав ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества, которые подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом
В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 г. N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в закон Санкт-Петербурга "О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга", земельный участок по адресу: <адрес> расположен в охранной зоне объектов культурного наследия ОЗ 2, в которую входит ОЗ 2-7.
На основании общего режима в границах охранных зон объектов культурного наследия не допускается снос исторических зданий, за исключением разборки аварийных в случае невозможности ликвидации аварийности и при условии восстановления внешнего облика объектов, формирующих уличный фронт застройки (пункт 2.10.2.1, п. п. "а" пункта 1.1. главы 2 раздела 2 Приложения N <...> к Закону Санкт-Петербурга от <дата> N <...>).
Отказывая в удовлетворении исковых требований КУГИ, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком ни в установленный договором купли-продажи срок, а именно до <дата>, ни к настоящему времени реконструкция зданий не осуществлена. То есть ответчиком нарушено условие договора, предусмотренное п. 3.2.3, однако, из материалов дела следует, что вина В. в неисполнении данного пункта договора отсутствует. Ответчик в течение всего срока, установленного п. 3.2.3 договора купли-продажи, не имел объективной возможности получить необходимую документацию для осуществления реконструкции зданий, в том числе градостроительный план земельного участка, который, как было указано в первоначальном ответе КГА от <дата>, может быть выдан только после утверждения в установленном порядке проекта планировки территории. Существенным следует признавать такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора. При заключении договора истец рассчитывал на то, что за счет средств ответчика будет обеспечена сохранность объектов культурного наследия. Однако по не зависящим от сторон обстоятельствам статус данных объектов был изменен путем их исключения из реестра памятников архитектуры и истории. Также судом первой инстанции учтено, что В. с целью исполнения условий договора понес значительные расходы на оформление требующихся документов, что подтверждается представленными ответчиком платежными документами. Общие затраты В. до исключения зданий из реестра объектов культурного наследия составили более двух миллионов рублей, поэтому расторжение договора купли-продажи повлекло бы для В. существенный ущерб.
В соответствии с п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, исходил из того, что изменение п. 3.2.3 договора было бы правомерным только с указанием возможности о сносе зданий с обязательным условием возведения в установленные договором сроки на освобожденном участке новых малоэтажных зданий, лицевые объемы которых должны соответствовать историческим габаритам, а также сложившейся градостроительной и ландшафтной среде в данном районе.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела в соответствии с договором N <...> на выполнение проектной продукции от <дата>, заключенным между ЗАО "А" и В., первый обязался составить проект на ремонтно-реставрационные работы и малоэтажную застройку на участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер N <...>, второй обязался оплатить работы в сумме <...> руб.
<дата> В. был заключен договор с ООО "К" на выполнение топографической съемки и составление топографического плана территории стоимостью <...> руб. Выполнение работ подтверждается актом выполненных работ <дата>
<дата> В. был заключен договор с ЗАО на проведение комплексного экологического исследования территории спорного земельного участка. Стоимость работ составила <...> руб. работы выполнены в соответствии с актом N <...>.
Затем <дата> ответчиком было заказано проведение ООО "А" историко-культурной экспертизы на уточнение границ территории, определение историко-культурной ценности и режимов ремонтно-реставрационной деятельности объекта культурного наследия. Стоимость работ составила <...> руб.
Таким образом, ответчиком понесены расходы в сумме более <...> руб., при расторжении договора в связи с несоблюдением его существенных условий ответчик лишается права на возмещение ему расходов, а также должен уплатить штраф в размере 30%, что приведет существенным убыткам. Таким образом, ущерб, причиненный расторжением договора, будет превышать расходы, которые сторонами могут быть понесены в случае заключения сторонами соглашения об изменении условий договора и исполнения его в измененном виде.
Доводы апелляционной жалобы о том, что исключение объектов из числа объектов культурного наследия не изменяет и не отменяет обязательство ответчика, предусмотренное п. 3.2.3 договора, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку данное обстоятельство является существенным изменением обстоятельств, которое может влечь изменение условий договора. Более того, как следует из результатов обследования, проведенного ГП Санкт-Петербург научно-исследовательский и проектный институт по реставрации памятников истории и культуры "НИИ Спецпроектреставрация" физический износ зданий составляет 90%, реставрации не подлежат. В связи с чем, исполнение данного условия ответчиком фактически невозможно.
Из акта проверки выполнения условий договора купли-продажи N <...> от <дата> следует, что ответчику было предложено внести изменения в договор купли-продажи в части включения в договор условий о возможности сноса зданий с обязательным условием возведения в установленные договором сроки на освобожденном земельном участке новых объектов недвижимости, целевое использование которых должно соответствовать разрешенным видам использования функциональной зоны. Таким образом, изменение договора с включением данного условия позволит сторонам избежать дополнительных расходов и исполнить договор.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу являются позицией истца, изложенной в ходе разбирательства в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 19 апреля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 27.08.2012 N 33-11775/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 августа 2012 г. N 33-11775/2012
Судья: Евпета О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Вашкиной Л.И., Чуфистова И.В.,
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 27 августа 2012 г. дело N 2-37/12 по апелляционным жалобам Комитета по управлению городским имуществом, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" на решение Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 19 апреля 2012 г. по иску Комитета по управлению городским имуществом к В. о расторжении договора купли-продажи нежилых зданий и земельного участка, о возврате в государственную собственность объектов недвижимости, а также по встречному исковому заявлению В. к Комитету по управлению городским имуществом об изменении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения ответчика В., представителей истца Л., К.М., представителя ответчиков КУГИ, ОАО - К.Л., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Комитет по управлению имуществом обратился в Ломоносовский районный суд с иском к В., указав, что ответчик не выполнил одно из существенных условий договора купли-продажи N <...> от <дата>, заключенного с ОАО, на основании которого им (В.) были приобретены спорные объекты недвижимого имущества, а именно - не исполнил принятое на себя обязательство, предусмотренное п. 3.2.3 договора, реконструкции нежилых зданий в срок до <дата>; согласно акту проверки выполнения условий договора купли-продажи от <дата> за N <...> ответчик разрешительную документацию на производство работ по реконструкции зданий, акт на ввод реконструированных зданий в эксплуатацию не получил, в связи с невыполнением ответчиком принятого на себя обязательства в установленный договором срок, <дата> уполномоченным представителем Комитета по управлению городским имуществом - ОАО в адрес ответчика была направлена претензия N <...> с предложением подписания соглашения о расторжении договора. <дата> в адрес Фонда имущества от ответчика поступил отказ от расторжения договора.
Истец просил расторгнуть договор от <дата> N <...> купли-продажи нежилых зданий и земельного участка, на котором они расположены, заключенный между В. и ОАО, действовавшим от имени КУГИ, вернуть в государственную собственность Санкт-Петербурга земельные участки, расположенные по адресам: <адрес>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м; <адрес>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м; <адрес>), кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м; <адрес>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м; <адрес>, кадастровый номер <адрес>, площадью <...> кв. м; <адрес>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м; <адрес>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м; <адрес>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м, признав право государственной собственности на указанные объекты недвижимости.
В. предъявил к истцу встречное исковое заявление, в котором просит суд изменить договор купли-продажи N <...> нежилых зданий и земельного участка, на котором они расположены, от <дата> путем изложения п. 3.2.3 договора в следующей редакции: "Осуществить снос зданий. Указанное в настоящем пункте обязательство Покупателя является существенным условием Договора", в обоснование иска указав, что в рассматриваемом случае имело место существенное изменение обстоятельств, выразившееся в изменении после заключения договора законодательства, устанавливающего режим использования земельного участка и введении новых ограничений для его использования, которые не позволили В. исполнить обязательства, установленные п. 3.2.3 договора купли-продажи, а именно осуществить реконструкцию зданий в течение 42 месяцев с даты заключения договора.
Решением Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 19 апреля 2012 г. в удовлетворении основного и встречного исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Комитет по управлению городским имуществом просит указанное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований В., удовлетворении исковых требований Комитета по управлению городским имуществом.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> между ОАО и В. был заключен договор N <...> купли-продажи нежилых зданий и земельного участка, на котором они расположены, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга.
Согласно договору N <...> от <дата>, заключенному Комитетом по управлению городским имуществом и специализированной организацией - ОАО, при заключении вышеназванной сделки с В. Фонд действовал от имени и по поручению собственника государственного имущества Санкт-Петербурга - КУГИ.
По условиям договора N <...> от <дата> продавец принял на себя обязательства передать в собственность покупателя В., а покупатель обязался принять и оплатить по цене <...> руб. и на условиях договора объект, а именно: одноэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>; одноэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>; одноэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв. м, занимаемый вышеуказанными зданиями и необходимый для их использования, входящий в состав земель поселений предоставляемый для размещения жилого дома (жилых домов) и иного использования.
В. принятые на себя обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества исполнил в полном объеме, в связи с чем, за ответчиком с учетом положений п. 4.1. договора на спорные объекты недвижимости было зарегистрировано право собственности <дата>
Из вышеназванного договора следует, что в отношении приобретенных В. зданий и земельного участка были установлены обременения/ограничения, поскольку земельный участок входил в категорию земель историко-культурного назначения, являлся землей Домов садовых учеников - трех приобретенных зданий, отнесенных на основании решения ЛГИ от <дата> N <...> к числу объектов культурного наследия регионального значения. В связи с этим в договоре купли-продажи было оговорено, что в отношении земельного участка и зданий действует особый режим использования, заключающийся в том, что вся градостроительная деятельность, строительные, ремонтно-реставрационные и земляные работы подлежат обязательному согласованию с КГИОП.
Согласно п. 3.2.3 договора ответчик помимо обязательств по оплате приобретаемого объекта обязался осуществить реконструкцию зданий в течение 42 месяцев с момента заключения договора. Указанное обязательство покупателя является существенным условием договора.
Пунктом 6.6 договора предусмотрено, что в случае невыполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3. договора в срок более 3 месяцев по отношению к установленному, договор расторгается в установленном законом порядке. При расторжении договора в государственную собственность возвращается земельный участок, включая находящиеся на нем объекты недвижимости, который продавец вправе реализовать путем продажи на торгах в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга. Возврат покупателю средств, уплаченных в соответствии с п. 2.1 договора, осуществляется только после продажи земельного участка с объектом недвижимости (объектами незавершенного строительства), который продавец вправе реализовать путем продажи на торгах в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга. При этом возврат покупателю средств, уплаченных в соответствии с п. 2.1 договора, осуществляется только после продажи земельного участка с объектом недвижимости/объектами недвижимости в установленном порядке за вычетом суммы, затраченной продавцом на организацию продажи, суммы задатка (п. 2.2 договора), суммы судебных расходов, понесенных продавцом.
Судом первой инстанции установлено, что реконструкцию зданий в установленный срок ответчик не произвел, в апреле 2011 года осуществил снос зданий, что подтверждается актом проверки выполнения условий договора N <...> года, составленным ОАО <дата>
На основании справки филиала ГУП "ГУИОН" ПИБ Петродворцового района СПб о ликвидации объекта N <...> от <дата>, право собственности В. в отношении нежилых зданий по адресам: <адрес> было прекращено.
Из материалов дела следует, что сносу зданий предшествовало принятие Правительством Российской Федерации распоряжения N <...>-р от <дата>, согласованное с Минкультом России, об исключении из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации Домов садовых учеников, 1820 года постройки, (арх. С.) по адресу: <адрес>
После заключения договора купли-продажи <дата>, регистрации <дата> права собственности на приобретенные объекты недвижимости УФРС по СПб и ЛО, ответчик в <дата> заключил договор с ЗАО "А" на разработку проекта на ремонтно-реставрационные работы и малоэтажную застройку на спорном участке. Затем <дата> обратился в КГИОП с заявлением о выдаче задания на разработку и воссоздание застройки по адресу: <адрес>; <дата> ответчиком было выдано техническое задание на производство топографо-геодезических и землеустроительных изысканий Санкт-Петербургскому унитарному предприятию "Трест геодезических работ и инженерных изысканий".
<дата> В. получил задание КГИОП на разработку документации на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения (ремонт, реставрация, приспособление для современного использования); <дата> ответчиком был получен эскизный проект квартала малоэтажной застройки по адресу: <адрес>, составленный ЗАО "А".
<дата> В. в лице своего представителя - компании ООО "Р" обратился в Комитет по градостроительству и архитектуре с просьбой выдать разрешительную документацию на проектирование квартала малоэтажной застройки по адресу: <адрес>, на что <дата> получил ответ о том, что для определения характеристик планируемого развития территории, плотности параметров ее застройки, характеристик развития транспортного и инженерно-технического обеспечения развития данной территории, в соответствии со ст. ст. 41, 42 Градостроительного кодекса, требуется разработка проекта планировки. Разработка Градостроительного плана земельного участка возможна только после утверждения в установленном порядке проекта планировки территории.
<дата> ответчик обратился в КГИОП за оформлением охранных обязательств на объекты культурного наследия и <дата> с заявлением о согласовании предложений по реконструкции.
После этого, <дата> В. был заключен договор с ООО "К" на выполнение топографической съемки и составление топографического плана территории; <дата> договор с ЗАО на проведение комплексного экологического исследования территории спорного земельного участка. Затем <дата> ответчиком было заказано проведение ООО "А" историко-культурной экспертизы на уточнение границ территории, определение историко-культурной ценности и режимов ремонтно-реставрационной деятельности объекта культурного наследия. В этом же году В. было получено техническое заключение ООО о возможности (невозможности) и целесообразности реконструкции зданий.
Согласно ч. 4 ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" при государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия собственник принимает на себя являющиеся ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываемые в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.
Абзацем вторым этой же части названной статьи предусмотрено, что в случае принятия решения об исключении объекта культурного наследия из реестра охранное обязательство собственника объекта культурного наследия прекращает свое действие со дня вступления в силу такого решения. В гражданско-правовом аспекте охранное обязательство собственника памятника истории и культуры представляет собой ограничение (обременение) права собственности на него.
На основании ст. ст. 1, 4 Закона о государственной регистрации прав ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества, которые подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом
В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 г. N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в закон Санкт-Петербурга "О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга", земельный участок по адресу: <адрес> расположен в охранной зоне объектов культурного наследия ОЗ 2, в которую входит ОЗ 2-7.
На основании общего режима в границах охранных зон объектов культурного наследия не допускается снос исторических зданий, за исключением разборки аварийных в случае невозможности ликвидации аварийности и при условии восстановления внешнего облика объектов, формирующих уличный фронт застройки (пункт 2.10.2.1, п. п. "а" пункта 1.1. главы 2 раздела 2 Приложения N <...> к Закону Санкт-Петербурга от <дата> N <...>).
Отказывая в удовлетворении исковых требований КУГИ, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком ни в установленный договором купли-продажи срок, а именно до <дата>, ни к настоящему времени реконструкция зданий не осуществлена. То есть ответчиком нарушено условие договора, предусмотренное п. 3.2.3, однако, из материалов дела следует, что вина В. в неисполнении данного пункта договора отсутствует. Ответчик в течение всего срока, установленного п. 3.2.3 договора купли-продажи, не имел объективной возможности получить необходимую документацию для осуществления реконструкции зданий, в том числе градостроительный план земельного участка, который, как было указано в первоначальном ответе КГА от <дата>, может быть выдан только после утверждения в установленном порядке проекта планировки территории. Существенным следует признавать такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора. При заключении договора истец рассчитывал на то, что за счет средств ответчика будет обеспечена сохранность объектов культурного наследия. Однако по не зависящим от сторон обстоятельствам статус данных объектов был изменен путем их исключения из реестра памятников архитектуры и истории. Также судом первой инстанции учтено, что В. с целью исполнения условий договора понес значительные расходы на оформление требующихся документов, что подтверждается представленными ответчиком платежными документами. Общие затраты В. до исключения зданий из реестра объектов культурного наследия составили более двух миллионов рублей, поэтому расторжение договора купли-продажи повлекло бы для В. существенный ущерб.
В соответствии с п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, исходил из того, что изменение п. 3.2.3 договора было бы правомерным только с указанием возможности о сносе зданий с обязательным условием возведения в установленные договором сроки на освобожденном участке новых малоэтажных зданий, лицевые объемы которых должны соответствовать историческим габаритам, а также сложившейся градостроительной и ландшафтной среде в данном районе.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела в соответствии с договором N <...> на выполнение проектной продукции от <дата>, заключенным между ЗАО "А" и В., первый обязался составить проект на ремонтно-реставрационные работы и малоэтажную застройку на участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер N <...>, второй обязался оплатить работы в сумме <...> руб.
<дата> В. был заключен договор с ООО "К" на выполнение топографической съемки и составление топографического плана территории стоимостью <...> руб. Выполнение работ подтверждается актом выполненных работ <дата>
<дата> В. был заключен договор с ЗАО на проведение комплексного экологического исследования территории спорного земельного участка. Стоимость работ составила <...> руб. работы выполнены в соответствии с актом N <...>.
Затем <дата> ответчиком было заказано проведение ООО "А" историко-культурной экспертизы на уточнение границ территории, определение историко-культурной ценности и режимов ремонтно-реставрационной деятельности объекта культурного наследия. Стоимость работ составила <...> руб.
Таким образом, ответчиком понесены расходы в сумме более <...> руб., при расторжении договора в связи с несоблюдением его существенных условий ответчик лишается права на возмещение ему расходов, а также должен уплатить штраф в размере 30%, что приведет существенным убыткам. Таким образом, ущерб, причиненный расторжением договора, будет превышать расходы, которые сторонами могут быть понесены в случае заключения сторонами соглашения об изменении условий договора и исполнения его в измененном виде.
Доводы апелляционной жалобы о том, что исключение объектов из числа объектов культурного наследия не изменяет и не отменяет обязательство ответчика, предусмотренное п. 3.2.3 договора, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку данное обстоятельство является существенным изменением обстоятельств, которое может влечь изменение условий договора. Более того, как следует из результатов обследования, проведенного ГП Санкт-Петербург научно-исследовательский и проектный институт по реставрации памятников истории и культуры "НИИ Спецпроектреставрация" физический износ зданий составляет 90%, реставрации не подлежат. В связи с чем, исполнение данного условия ответчиком фактически невозможно.
Из акта проверки выполнения условий договора купли-продажи N <...> от <дата> следует, что ответчику было предложено внести изменения в договор купли-продажи в части включения в договор условий о возможности сноса зданий с обязательным условием возведения в установленные договором сроки на освобожденном земельном участке новых объектов недвижимости, целевое использование которых должно соответствовать разрешенным видам использования функциональной зоны. Таким образом, изменение договора с включением данного условия позволит сторонам избежать дополнительных расходов и исполнить договор.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу являются позицией истца, изложенной в ходе разбирательства в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ломоносовского районного суда Санкт-Петербурга от 19 апреля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)