Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Колмыкова И.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Строгонова М.В.,
судей Григорьевой С.Ф., Шубиной И.И.,
с участием прокурора Любимовой И.Б.,
при секретаре Д.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шубиной И.И. гражданское дело по апелляционной жалобе истца А. на решение Тушинского районного суда города Москвы от 20 декабря 2011 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований А. к Г.Н.В., Е.Р.Н., ОУФМС района Южное Тушино по г. Москве о признании утратившими права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета отказать.
Исковые требования Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы, действующего в интересах Г.Н.В. субъекта РФ - г. Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы к Б., К., А. о признании недействительной доверенности N 3-5448, выданной Е.Н.В. на имя Б., удостоверенной 12.07.1993 г. нотариусом Ш. Калининградской нотариальной конторы, признании недействительным договора передачи Е.Н.В. квартиры, расположенной по адресу: <...> N 082702-003467 от 16.07.1993 г., зарегистрированного Управлением приватизации жилищного фонда 20.07.1993 года N 2-1042052, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> от 23.07.1993 г., заключенного между Б., действующим по доверенности за Е.Н.В. (Г.Н.В.) и К., истребовании спорного жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, из незаконного владения А. с восстановлением права собственности города Москвы, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права от 15.07.2010 г. N 77 АМ 617129 на квартиру, расположенную по адресу: <...> на имя А., аннулировании записи государственной регистрации права от 15.07.2010 г. N 77 АМ 617129, удовлетворить частично.
Признать недействительной доверенность N 3-5448, выданную Е.Н.В. на имя Б., удостоверенную 12.07.1993 г. нотариусом Ш. Калининградской нотариальной конторы.
Признать недействительным договор передачи Е.Н.В. квартиры, расположенной по адресу: <...> N 082702-003467 от 16.07.1993 года, зарегистрированный Управлением приватизации жилищного фонда 20.07.1993 года N 2-1042052.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, от 23.07.1993 г., заключенный между Б., действующим по доверенности за Е.Н.В. (Г.Н.В.) и К.
Истребовать квартиру, расположенную по адресу: <...>, от А., возвратив ее в собственность города Москвы и восстановить Г.Н.В. в правах пользования и владения указанной квартирой на условиях договора социального найма.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с А. в пользу РФЦСЭ судебные расходы в размере 34 599 руб.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности А. на квартиру, расположенную по адресу: <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и восстановлении записи о праве собственности города Москвы на указанный объект.
Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Тушинского районного суда г. Москвы от 21.12.2010 г. по вступлении решения суда в законную силу,
А. обратился в суд с иском к Г.Н.В., Е.Р.Н., ОУФМС района Южное Тушино по г. Москве о признании утратившими права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что он по договору купли-продажи квартиры от 28.06.2010 г. приобрел в собственность квартиру N 13 в доме N 11 по адресу: <...>, на момент заключения Договора в квартире зарегистрированы ответчик Г.Н.В. и ее дети - Г.Н.С. и Е.Р.Н., которые членами семьи собственника или его родственниками не являются.
Тушинский межрайонный прокурор г. Москвы в интересах Г.Н.В. в порядке п. 1 ст. 45 ГПК РФ обратился в суд с иском к Б., К., А. о признании недействительными доверенности, договора передачи, договора купли-продажи квартиры, истребовании квартиры из незаконного владения, восстановления права собственности города Москвы, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права, записи о государственной регистрации права (л.д. 88 - 91).
Определением Тушинского районного суда г. Москвы от 21.12.2010 г. исковые требования А. и Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы, соединены в одно производство (л.д. 132 - 133).
Оставив неизменными исковые требования в интересах Г.Н.В., 02.03.2011 г. Тушинский межрайонный прокурор г. Москвы с аналогичными требованиями обратился в суд также в интересах субъекта РФ - г. Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (л.д. 177).
В обоснование иска Тушинский межрайонный прокурор г. Москвы указал, что Г.Н.В. вместе с несовершеннолетним сыном Е.Р.Н. на основании обменного ордера на жилое помещение N 187604, выданного 14.01.1993 г. Тушинским исполкомом г. Москвы, вселилась в однокомнатную квартиру N <...>. 05.02.1993 г. Г.Н.В. и несовершеннолетний Е.Р.Н. были зарегистрированы на данной площади. 04.11.2004 года у Г.Н.В. родилась дочь Г.Н.С., которая зарегистрирована в квартире 08.12.2004 г.
09.01.2007 г. Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с Г.Н.В. заключен договор социального найма N 581.2006.МЗ 10.00625, согласно которому квартира по адресу: <...> была передана Г.Н.В. для проживания семьи из трех человек: она, дочь Г.Н.С., сын Е.Р.Н. В период с 21.12.1989 г. по 12.11.1992 г. Г.Н.В. состояла в браке с Е.Н.Ю., носила фамилию Е. до вступления в брак с Г.С.В. 18.07.2003 г.
23.07.1993 г. нотариусом С. был удостоверен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, из содержания которого следует, что представитель Е.Н.В. (Г.Н.В.) Б., действовавший на основании доверенности, удостоверенной 12.07.1993 г. нотариусом Калининградской нотариальной конторы Ш. (реестровый номер N 3-5448) продал указанную квартиру К. В договоре купли-продажи от 23.07.1993 г. указано, что квартира принадлежала Е.Н.В. (Г.Н.В.) по праву собственности на основании договора передачи N 082702-003467, заключенного 16.07.1993 г. между Г.Е.В. и МУ-1 СЗАО г. Москвы, зарегистрированного в Департаменте муниципального жилья г. Москвы 20.07.1993 г. за N 2-1042052, и свидетельства о собственности на жилище N 0583708 от 20.07.1993 г.
В свою очередь, К. 28.06.2010 г. заключил договор купли-продажи квартиры с А., о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве сделана запись регистрации N 77-77-04/069/2010-855, выдано свидетельство о регистрации права от 15.07.2010 г. N 77 АМ 617129.
Как следует из объяснений Г.Н.В., с Б. она не знакома, доверенность на право распоряжения имуществом (приватизацию, продажу, дарение, обмен) на имя Б. не подписывала. Из объяснений Б. следует, что с Е.Н.В. (Г.Н.В.) и К. он также не знаком, доверенности от Е.Н.В. (Г.Н.В.) на продажу квартиры не получал, в г. Калининграде никогда не был, у нотариуса С. для заключения договора купли-продажи квартиры <...> не был, подпись в договоре купли-продажи выполнена им, почему - объяснить не смог.
К. в спорную квартиру не вселялся, денежные средства по сделке Г.Н.В. не передавал. Коммунальные платежи оплачиваются по настоящее время Г.Н.В.
В ходе проверки было установлено, что Г.Н.В. спорную квартиру не приватизировала, собственником квартиры не являлась, в заявлении о передаче в собственность квартиры и в договоре передачи квартиры подпись выполнена не ей, в связи с чем не имела права на ее отчуждение как самостоятельно, так и по доверенности, которая Г.Н.В. также не выдавалась. Таким образом, договор передачи квартиры в собственность Г.Н.В., сделка купли-продажи квартиры, удостоверенная нотариусом С. 23.07.1993 г., не соответствуют требованиям закона и в соответствии со ст. 168 ГК РФ являются ничтожными.
Поскольку спорное имущество приобреталось А. у лица, не имевшего права распоряжаться квартирой, принадлежащей городу Москве и переданной по договору социального найма Г.Н.В., указанная квартира подлежит истребованию из его незаконного владения.
Истец А. в судебном заседании свои исковые требования поддержал, против удовлетворения исковых требований Тушинского межрайонного прокурора возражал, заявил о применении исковой давности к требованиям прокурора.
Ответчик по иску А. - Г.Н.В. в судебное заседание явилась, иск А. не признала, иск Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы в ее интересах поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ДЖП и ЖФ по г. Москве по доверенности Г.Е.Б. иск Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы в интересах субъекта РФ - г. Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы поддержала, пояснила, что Г.Н.В. не заключала оспариваемый договор, так как если бы он был заключен, то в ЖЭКе (сейчас ГУ ИС) уже отсутствовал бы обменный ордер на это жилое помещение, на основании которого Г.Н.В. вселилась в спорное жилое помещение по обмену со своей свекровью. Ордер дает право пользования на условиях социального найма, он не мог остаться на руках у гражданина, а находится в ГУ ИС, поскольку в 2007 г. ДЖП и ЖФ г. Москвы на его основании заключил с Г.Н.В. договор социального найма, представив выписку из домовой книги, финансовый лицевой счет. Обратила внимание суда на то обстоятельство, что промежуток между сделками очень мал. Так, договор передачи заключен 16.07.1993 г., регистрация сделки прошла через 4 дня - 20.07.1993 г., через 3 дня произошла вторая сделка, на основании которой собственником стал К. с 23.07.1993 г. по договору купли-продажи. Кроме того, исходя из договора купли-продажи квартиры от 28.06.2010 г. право собственности К. подтверждается договором купли-продажи от 03.07.1993 года, по документам приватизация прошла 16.07.1993 г. Считала, что последующие сделки купли-продажи могут быть признаны судом недействительными, поскольку истец А. должен был проявить должную осмотрительность. Он купил квартиру, в которой зарегистрирована Г.Н.В., добровольно пойдя на определенный риск, не поинтересовался у К., почему тот как собственник спорной квартиры на протяжении более 10 лет не занимался вопросом снятия Г.Н.В. с регистрационного учета, не обозрел правоустанавливающие документы К.: договор купли-продажи, свидетельство о собственности. Ни А., ни К. не насторожило то обстоятельство, что они покупают квартиру с зарегистрированными посторонними лицами. К. и А. действовали в одних интересах, и А. самостоятельно мог навести сведения о спорной квартире.
Ответчик по иску А. - Е.Р.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще.
Представитель ответчика по иску А. - УФМС России по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще.
Ответчик по иску Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы Б. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежаще.
Ранее в судебном заседании 21.12.2010 г. иск Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы не признал.
Ответчик по иску Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы К. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежаще.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в удовлетворении исковых требований Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности и об аннулировании записи ЕГРП о праве просил отказать, иные исковые требования оставил на усмотрение суда, представил письменные возражения (л.д. 167 - 170).
Представитель третьего лица Муниципалитета внутригородского муниципального образования Южное Тушино г. Москвы в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд постановил указанное решение, об отмене которого просит истец А. по доводам апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив вопрос о возможности слушания дела в отсутствие ответчиков Е.Р.Н., Б., К., представителей ответчиков ДЖП и ЖФ г. Москвы, УФМС России по г. Москве, третьих лиц Управления Росреестра по г. Москве, органа опеки и попечительства Муниципалитета Южное Тушино, извещенных судом о времени и месте слушания надлежащим образом, выслушав истца А., ответчика Г.Н.В., прокурора, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
На основании ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Как установлено судом первой инстанции и нашло свое подтверждение при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, спорное жилое помещение представляет собой отдельную однокомнатную квартиру N <...>, общей площадью жилого помещения 30,10 кв. м жилой площадью 18,40 кв. м. Указанная квартира на основании обменного ордера на жилое помещение от 14 января 1993 г., выданного Тушинским исполкомом г. Москвы, была предоставлена Е.Н.В. (после заключения брака - Г.Н.В. на семью из двух человек: Е.Н.В. и ее сын - Е.Р.Н. (л.д. 33 - 34).
На основании данного ордера Е.Н.В. (Г.Н.В.) с несовершеннолетним сыном Е.Р.Н. вселились в квартиру и были зарегистрированы в ней по месту жительства.
На основании Договора передачи N 082702-003467 от 16.07.1993 г. спорная квартира была передана в собственность Е.Н.В. (л.д. 54), выдано свидетельство о собственности на жилище N 0583708 (л.д. 56).
23.07.1993 г. нотариусом города Москвы С. был удостоверен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, из содержания которого следует, что представитель Е.Н.В. (Г.Н.В.) Б., действовавший на основании доверенности, удостоверенной 12.07.1993 г. нотариусом Ш. Калининградской нотариальной конторы (реестровый номер 3-5448) (л.д. 53) продал указанную квартиру К. (л.д. 51 - 52).
В договоре купли-продажи от 23.07.1993 г. указано, что квартира принадлежала Е.Н.В. (Г.Н.В.) по праву собственности на основании договора передачи N 082702-003467, заключенного 16.07.1993 г. между Г.Н.В. и МУ-1 СЗАО г. Москвы, зарегистрированного в Департаменте муниципального жилья г. Москвы 20.07.1993 г. за N 2-1042052 и свидетельства о собственности на жилище N 0583708 от 20.07.1993 г.
04.11.2004 г. у Г.Н.В. родилась дочь Г.Н.С., которая была зарегистрирована в вышеуказанной квартире 08.12.2004 г. (л.д. 11, 37 - 38, 108).
09.01.2007 г. Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с Г.Н.В. заключен договор социального найма N 581.2006.М310.00625, согласно которому спорная квартира передана Г.Н.В. для проживания семьи из трех человек: она и ее несовершеннолетние дети сын - Е.Р.Н., дочь - Г.Н.С. (л.д. 30).
28.06.2010 г. К. заключил договор купли-продажи квартиры с А., из которого следует, что право собственности К. на указанную квартиру подтверждено Договором купли-продажи от 03.07.1993 года, выданным нотариусом г. Москвы С., реестр N 842 и зарегистрированным в Департаменте Муниципального жилья г. Москвы 23.07.1993 года, условный номер: 2-1042052. По сообщению Продавца (К.), указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Отчуждаемая квартира оценена сторонами в 950 000 рублей.
В соответствии с п. 6 Договора в отчуждаемой квартире на момент его подписания зарегистрированы по месту жительства Е.Р.Н., Г.Н.В. и несовершеннолетняя Г.Н.С.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 15 июля 2010 г., запись регистрации N 77-77-04\\069\\2010-857 (л.д. 8, 42). А. выдано свидетельство о регистрации права от 15.07.2010 г. N 77 АМ 617129 (л.д. 9, 32, 44).
Из объяснений Г.Н.В., данных ею в суде первой инстанции, при проведении проверки Тушинской межрайонной прокуратурой, на предварительном следствии по возбужденному уголовному делу, подтвержденных ею в суде апелляционной инстанции, следует, что доверенности на совершение от ее имени сделок по отчуждению спорной квартиры она не выдавала, договор передачи в отношении квартиры не заключала, намерения приватизировать и отчуждать квартиру не имела, занимает квартиру на основании договора социального найма, постоянно и полностью оплачивает за найм и жилищно-коммунальные услуги, в июле 2010 года узнала о том, что занимаемая ею квартира находится в собственности К., затем А.
Указанные доводы Г.Н.В. подтверждаются заключением судебной почерковедческой экспертизы, проведенной Российским Федеральным Центром судебной экспертизы при Минюсте РФ, в соответствии с которым рукописные записи, расположенные в доверенности от имени Е.Н.В., выданной на имя Б., зарегистрированной в реестре за N 3-5448 от 12.07.1993 года, в соответствующих строках, выполнены не Е.Н.В., а другим лицом.
Также из заключения экспертизы следует, что рукописные записи: "Е.Н.В." и "Е.Н.В.", расположенные в экземпляре заявления о передаче в собственность квартиры от 16.07.1993 года в графе: "Ф.И.О. членов семьи (полн.), в строке "1" под словами "С условиями договора согласен(ны):", в экземпляре договора передачи N 082702-003467 от 16 июля 1993 года в собственность квартиры, отмеченного оттиском штампа Департамента Жилья Управление Приватизации Жилищного Фонда за N 0583708 от 20.07.1998 г., в строке под словами "общей площадью 30,1 кв. м, жилой площадью 18,4 кв. м в собственность", в экземпляре заявления о передаче в собственность квартиры от 16.07.1993 г. подшивке документов, заверенных нотариусом С., в графе: (Ф.И.О. членов семьи (полн.)", в строке "1." под словами "С условиями договора согласен(ны):", в экземпляре договора передачи N 082702-003467 от 16 июля 1993 г. в подшивке документов, заверенных нотариусом С., в строке под словами "общей площадью 30,1 кв. м, жилой площадью 18,4 кв. м в собственность" выполнены не Е.Н.В., а другим лицом.
Установить, кем - Е.Н.В. или другим лицом выполнены подписи от ее имени, расположенные в левой нижней части доверенности, выданной от имени Е.Н.В. на имя Б., зарегистрированной в реестре за N 3-5448 от 12.07.1993 г., под словами "Доверенность выдана сроком на"; в экземпляре заявления о передаче в собственность квартиры от 16.07.1993 г., в графе: "Ф.И.О. членов семьи (полн.)", в строке "1." справа от слов "Е.Н.В.", в экземпляре договора передачи N 082702-003467 от 16 июля 1993 г. в собственность квартиры, отмеченного оттиском штампа Департамента Жилья Управление Приватизации Жилищного Фонда за N 0583708 от 20.07.1998 г., в строке справа от слов "Подписи граждан", в экземпляре заявления о передаче в собственность квартиры от 16.07.1993 г. в подшивке документов, заверенных нотариусом С., в строке "1." справа от слов "Е.Н.В.", в экземпляре договора передачи N 082702-003467 от 16 июля 1993 г. в подшивке документов, заверенных нотариусом С., в строке справа от слов "Подписи граждан", экспертам не представилось возможным, т.к. при оценке результатов сравнительного исследования установлено, что ни совпадающие (при имеющихся различиях), ни различающиеся признаки по своему объему не образуют совокупностей, достаточных для дачи определенного (положительного или отрицательного) вывода в связи с тем, что исследуемые подписи простые по своему строению, что предполагает возможность ее выполнения многими лицами, обладающими высоковыработанным (или выше средней степени выработанности) почерком.
Из объяснений Б., данных им в Тушинской межрайонной прокуратуре г. Москвы 23 августа 2010 г., подтвержденных в ходе судебного разбирательства, следует, что подпись в договоре купли-продажи квартиры 13 дома 11 по Химкинскому бульвару в г. Москве от 23.07.1993 года выполнена им лично. С Е.Н.В. (Г.Н.В.) и К. он не знаком, никогда не был в г. Калининграде, доверенности от Е.Н.В. на продажу квартиры не получал, у нотариуса С. для заключения договора купли-продажи не был, почему в договоре стоит его подпись пояснить не смог (л.д. 111).
Давая объяснения в КМ УВД СЗАО г. Москвы в августе 2010 года и 29.01.2011 г. в СЧ СУ при УВД по СЗАО г. Москвы, Б. также сообщил, что в один из дней 1993 года видимо кто-то из его знакомых за определенное вознаграждение предложил подписать бумаги, в смысл которых он не вникал. Подпись и почерк в договоре купли-продажи квартиры от 07 июля 1993 года принадлежат ему. Продавцом квартиры по доверенности от 12.07.1993 года, выданной Калининградской нотариальной конторой по реестру 3-5448 за Е.Н.В., проживающую по адресу: <...> он никогда не был, якобы доверенность была выписана Е.Н.В. на его имя и на основании этой доверенности он приватизировал на Е.Н.В. квартиру по адресу: <...> в собственность Е.Н.В. и от ее же имени продал эту квартиру К., о чем свидетельствует данный договор. В приватизации данной квартиры, в сделке купли-продажи никогда не участвовал, Е.Н.В. и К. ему не знакомы, в г. Калининграде никогда не бывал.
Из объяснений К., данных им в ОУР КМ УВД СЗАО г. Москвы 30 августа 2010 года следует, что в 1993 году он решил приобрети для себя однокомнатную квартиру, по объявлению нашел вариант по адресу: <...>, созвонился с продавцом квартиры Б., который сообщил, что хозяйка квартиры в отъезде, просила продать квартиру, у него от нее была нотариальная доверенность на приватизацию и продажу квартиры. У Б. были ключи от квартиры, они осмотрели квартиру, ему все понравилось, договорились о сделке купли-продажи квартиры, через несколько дней съездили к нотариусу, составили договор купли-продажи, после чего зарегистрировали сделку. Деньги за квартиру передал лично Б. в сумме 15 000 долларов США. Б. обещал позвонить ему и сообщить, когда хозяйка квартиры съедет из нее, но так и не позвонил. После этого Б. больше не видел. Прибыл в приобретенную квартиру, дверь открыла женщина, представилась Е.Н.В. и сказала, что никаких доверенностей она никому не выписывала, квартиру не продавала и не собиралась никому продавать. Узнав об этом, он обратился в милицию, но ему ничем не помогли. Свидетельства о праве собственности на эту квартиру у него никогда не было. Смирившись с тем, что его обманули, он забыл об этой квартире. Весной 2010 года из налогового органа пришло уведомление об уплате налога на недвижимость в виде квартиры по адресу: <...>. В ДЖП и ЖФ г. Москвы он взял справку о собственности, где указано, что он является собственником данной квартиры, вспомнив о чем, решил продать ее, поскольку с ней у него связаны неприятные воспоминания. Через своих знакомых нашел покупателя А., рассказал ему историю приобретения квартиры, что она с обременением, он ответил, что его все устраивает и он готов купить ее у него за 950 000 рублей. Подготовили все необходимые документы и в июле 2010 года заключили с ним договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>.
Исследовав данные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводам, с которыми соглашается судебная коллегия, о том, что Г.Н.В., имевшая право на приватизацию спорной квартиры, соответствующего договора не заключала, доверенность на совершение от ее имени сделок по приватизации и отчуждению квартиры не выдавала, что влечет за собой недействительность доверенности от 12.07.1993 г. от имени Е.Н.В., договора передачи от 16.07.1993 г., договора купли-продажи от 23.07.1993 г. в отношении квартиры по адресу: <...>.
Разрешая исковые требования прокурора об истребовании спорной квартиры из незаконного владения А., суд первой инстанции установил наличие предусмотренных законом оснований для истребования квартиры, проверил возражения А. относительно добросовестности приобретения им права собственности. В судебном заседании суда первой инстанции А. пояснил о своей осведомленности о продаже спорной квартиры с зарегистрированными в ней лицами, что его не смутило, подтвердил данные обстоятельства и при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Спорную квартиру он не видел, не входил в нее, не осматривал перед приобретением, его устроила предложенная К. цена за продаваемую квартиру, поскольку она была значительно ниже существовавших на тот период времени цен на жилье. А., заключая договор купли-продажи, понимал, что ему предстоят судебные разбирательства, так как, приобретая данную квартиру, получал определенный бонус в виде низкой цены. Считал, что приобрел указанную квартиру на законных основаниях, так как все документы, подтверждающие право собственности были предоставлены в УФРС и УФРС зарегистрировал сделку. К. при продаже квартиры ему сообщил, что снятие с регистрационного учета проживающих в квартире граждан (Г.Н.В. с членами ее семьи) - это судебная процедура, которой он не хотел заниматься. Считал, что наличие зарегистрированных в квартире лиц не влияет на его право собственности, К. обозначил перед ним риски (регистрация и проживание в квартире Г.Н.В. с членами ее семьи) и выставил квартиру "с дисконтом", то есть по наименьшей стоимости. Он (А.) понимал, что несет данный риск, но переход права собственности был зарегистрирован без указания ограничений и обременений, следовательно, оснований сомневаться в сделке не было.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания А. добросовестным приобретателем, истребовании спорной квартиры из его незаконного владения и возвращении ее в собственность города Москвы.
А., заключая договор купли-продажи с К., действуя разумно и добросовестно, имел возможность получить полную информацию о приобретаемой квартире, однако ограничился только визуальным анализом представленных документов. Действуя разумно и добросовестно, он имел возможность отказаться от заключения сомнительного договора купли-продажи спорной квартиры. Однако, несмотря на данные обстоятельства, договор купли-продажи квартиры был оформлен.
Правильно определив последствия признания доверенности и договоров недействительными, истребования спорной квартиры из незаконного владения А., суд первой инстанции верно отказал в удовлетворении требований прокурора об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права и записи государственной регистрации права, поскольку данные требования не основаны на законе.
В апелляционной жалобе А. указывает на отсутствие у Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы права на предъявление иска в интересах Г.Н.В. и города Москвы в лице ДЖП и ЖФ г. Москвы. Однако данные доводы основаны на неверном толковании положений ст. 45 ГПК РФ, которой такое право прокурору предоставлено.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии доказательств нахождения спорной квартиры в собственности города Москвы судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку они противоречат закону. В соответствии с п. 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Пункт 1 указанного Приложения включает в этот перечень объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Советов народных депутатов, а именно жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.
Возникшее на данном законном основании право собственности города Москвы не подлежало обязательной государственной регистрации, на отсутствие которой также указывается в апелляционной жалобе. Отчуждение квартиры из собственности города Москвы на основе подложных документов исключает действительность совершенных в дальнейшем сделок в отношении данного объекта, и прохождение процедуры государственной регистрации сделок и перехода права собственности, на что также указывается в апелляционной жалобе, не влияет на возможность их оспаривания и применения правового механизма виндикации.
Суд первой инстанции проверил и обоснованно отверг возражения А. о применении исковой давности к требованиям прокурора. При этом суд первой инстанции правильно указал, что на данные требования распространяется общий срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Суд становил, что Г.С.В., являющаяся материально-правовым истцом по иску прокурора, о нарушении своего права узнала в июле 2010 года из документов на оплату жилищно-коммунальных услуг, которые до этого выставлялись ЕИРЦ на ее имя, на момент предъявления прокурором иска в ее интересах в суд - 09.12.2010 г. трехгодичный срок исковой давности не истек. Возвращение спорной квартиры в собственность города Москвы соответствует интересам Г.С.В., являющейся законным владельцем жилого помещения, используемого на основе договора социального найма, заключенного с собственником, ее права в силу ст. 305 ГК РФ также подлежат защите способом, избранным прокурором при предъявлении иска. Уточнение иска в части указания на интересы города Москвы не влечет возникновения противоречий в позиции материально-правовых истцов, на что также ссылается истец в апелляционной жалобе.
Другие доводы апелляционной жалобы отражают несогласие истца с оценкой доказательств, данной в решении суда, выводами об установленных обстоятельствах дела, что основанием для отмены решения являться не может. Оснований для иной оценки доказательств по делу, включая заключение судебной экспертизы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, на которые указывается в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает, нарушений, предусмотренных п. 4 ст. 330 ГПК РФ и являющихся основанием для безусловной отмены решения, судом не допущено. Судебные расходы судом первой инстанции распределены правильно.
Учитывая, что юридически значимые обстоятельства по делу были установлены верно, подтверждены исследованными и оцененными по правилам ст. 67 ГПК РФ доказательствами, нормы материального права применены правильно, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение является законным и обоснованным, подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Тушинского районного суда города Москвы от 20 декабря 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.02.2012 ПО ДЕЛУ N 11-399
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 февраля 2012 г. по делу N 11-399
Судья Колмыкова И.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Строгонова М.В.,
судей Григорьевой С.Ф., Шубиной И.И.,
с участием прокурора Любимовой И.Б.,
при секретаре Д.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шубиной И.И. гражданское дело по апелляционной жалобе истца А. на решение Тушинского районного суда города Москвы от 20 декабря 2011 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований А. к Г.Н.В., Е.Р.Н., ОУФМС района Южное Тушино по г. Москве о признании утратившими права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета отказать.
Исковые требования Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы, действующего в интересах Г.Н.В. субъекта РФ - г. Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы к Б., К., А. о признании недействительной доверенности N 3-5448, выданной Е.Н.В. на имя Б., удостоверенной 12.07.1993 г. нотариусом Ш. Калининградской нотариальной конторы, признании недействительным договора передачи Е.Н.В. квартиры, расположенной по адресу: <...> N 082702-003467 от 16.07.1993 г., зарегистрированного Управлением приватизации жилищного фонда 20.07.1993 года N 2-1042052, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> от 23.07.1993 г., заключенного между Б., действующим по доверенности за Е.Н.В. (Г.Н.В.) и К., истребовании спорного жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, из незаконного владения А. с восстановлением права собственности города Москвы, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права от 15.07.2010 г. N 77 АМ 617129 на квартиру, расположенную по адресу: <...> на имя А., аннулировании записи государственной регистрации права от 15.07.2010 г. N 77 АМ 617129, удовлетворить частично.
Признать недействительной доверенность N 3-5448, выданную Е.Н.В. на имя Б., удостоверенную 12.07.1993 г. нотариусом Ш. Калининградской нотариальной конторы.
Признать недействительным договор передачи Е.Н.В. квартиры, расположенной по адресу: <...> N 082702-003467 от 16.07.1993 года, зарегистрированный Управлением приватизации жилищного фонда 20.07.1993 года N 2-1042052.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, от 23.07.1993 г., заключенный между Б., действующим по доверенности за Е.Н.В. (Г.Н.В.) и К.
Истребовать квартиру, расположенную по адресу: <...>, от А., возвратив ее в собственность города Москвы и восстановить Г.Н.В. в правах пользования и владения указанной квартирой на условиях договора социального найма.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с А. в пользу РФЦСЭ судебные расходы в размере 34 599 руб.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности А. на квартиру, расположенную по адресу: <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и восстановлении записи о праве собственности города Москвы на указанный объект.
Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Тушинского районного суда г. Москвы от 21.12.2010 г. по вступлении решения суда в законную силу,
установила:
А. обратился в суд с иском к Г.Н.В., Е.Р.Н., ОУФМС района Южное Тушино по г. Москве о признании утратившими права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что он по договору купли-продажи квартиры от 28.06.2010 г. приобрел в собственность квартиру N 13 в доме N 11 по адресу: <...>, на момент заключения Договора в квартире зарегистрированы ответчик Г.Н.В. и ее дети - Г.Н.С. и Е.Р.Н., которые членами семьи собственника или его родственниками не являются.
Тушинский межрайонный прокурор г. Москвы в интересах Г.Н.В. в порядке п. 1 ст. 45 ГПК РФ обратился в суд с иском к Б., К., А. о признании недействительными доверенности, договора передачи, договора купли-продажи квартиры, истребовании квартиры из незаконного владения, восстановления права собственности города Москвы, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права, записи о государственной регистрации права (л.д. 88 - 91).
Определением Тушинского районного суда г. Москвы от 21.12.2010 г. исковые требования А. и Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы, соединены в одно производство (л.д. 132 - 133).
Оставив неизменными исковые требования в интересах Г.Н.В., 02.03.2011 г. Тушинский межрайонный прокурор г. Москвы с аналогичными требованиями обратился в суд также в интересах субъекта РФ - г. Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (л.д. 177).
В обоснование иска Тушинский межрайонный прокурор г. Москвы указал, что Г.Н.В. вместе с несовершеннолетним сыном Е.Р.Н. на основании обменного ордера на жилое помещение N 187604, выданного 14.01.1993 г. Тушинским исполкомом г. Москвы, вселилась в однокомнатную квартиру N <...>. 05.02.1993 г. Г.Н.В. и несовершеннолетний Е.Р.Н. были зарегистрированы на данной площади. 04.11.2004 года у Г.Н.В. родилась дочь Г.Н.С., которая зарегистрирована в квартире 08.12.2004 г.
09.01.2007 г. Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с Г.Н.В. заключен договор социального найма N 581.2006.МЗ 10.00625, согласно которому квартира по адресу: <...> была передана Г.Н.В. для проживания семьи из трех человек: она, дочь Г.Н.С., сын Е.Р.Н. В период с 21.12.1989 г. по 12.11.1992 г. Г.Н.В. состояла в браке с Е.Н.Ю., носила фамилию Е. до вступления в брак с Г.С.В. 18.07.2003 г.
23.07.1993 г. нотариусом С. был удостоверен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, из содержания которого следует, что представитель Е.Н.В. (Г.Н.В.) Б., действовавший на основании доверенности, удостоверенной 12.07.1993 г. нотариусом Калининградской нотариальной конторы Ш. (реестровый номер N 3-5448) продал указанную квартиру К. В договоре купли-продажи от 23.07.1993 г. указано, что квартира принадлежала Е.Н.В. (Г.Н.В.) по праву собственности на основании договора передачи N 082702-003467, заключенного 16.07.1993 г. между Г.Е.В. и МУ-1 СЗАО г. Москвы, зарегистрированного в Департаменте муниципального жилья г. Москвы 20.07.1993 г. за N 2-1042052, и свидетельства о собственности на жилище N 0583708 от 20.07.1993 г.
В свою очередь, К. 28.06.2010 г. заключил договор купли-продажи квартиры с А., о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве сделана запись регистрации N 77-77-04/069/2010-855, выдано свидетельство о регистрации права от 15.07.2010 г. N 77 АМ 617129.
Как следует из объяснений Г.Н.В., с Б. она не знакома, доверенность на право распоряжения имуществом (приватизацию, продажу, дарение, обмен) на имя Б. не подписывала. Из объяснений Б. следует, что с Е.Н.В. (Г.Н.В.) и К. он также не знаком, доверенности от Е.Н.В. (Г.Н.В.) на продажу квартиры не получал, в г. Калининграде никогда не был, у нотариуса С. для заключения договора купли-продажи квартиры <...> не был, подпись в договоре купли-продажи выполнена им, почему - объяснить не смог.
К. в спорную квартиру не вселялся, денежные средства по сделке Г.Н.В. не передавал. Коммунальные платежи оплачиваются по настоящее время Г.Н.В.
В ходе проверки было установлено, что Г.Н.В. спорную квартиру не приватизировала, собственником квартиры не являлась, в заявлении о передаче в собственность квартиры и в договоре передачи квартиры подпись выполнена не ей, в связи с чем не имела права на ее отчуждение как самостоятельно, так и по доверенности, которая Г.Н.В. также не выдавалась. Таким образом, договор передачи квартиры в собственность Г.Н.В., сделка купли-продажи квартиры, удостоверенная нотариусом С. 23.07.1993 г., не соответствуют требованиям закона и в соответствии со ст. 168 ГК РФ являются ничтожными.
Поскольку спорное имущество приобреталось А. у лица, не имевшего права распоряжаться квартирой, принадлежащей городу Москве и переданной по договору социального найма Г.Н.В., указанная квартира подлежит истребованию из его незаконного владения.
Истец А. в судебном заседании свои исковые требования поддержал, против удовлетворения исковых требований Тушинского межрайонного прокурора возражал, заявил о применении исковой давности к требованиям прокурора.
Ответчик по иску А. - Г.Н.В. в судебное заседание явилась, иск А. не признала, иск Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы в ее интересах поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ДЖП и ЖФ по г. Москве по доверенности Г.Е.Б. иск Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы в интересах субъекта РФ - г. Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы поддержала, пояснила, что Г.Н.В. не заключала оспариваемый договор, так как если бы он был заключен, то в ЖЭКе (сейчас ГУ ИС) уже отсутствовал бы обменный ордер на это жилое помещение, на основании которого Г.Н.В. вселилась в спорное жилое помещение по обмену со своей свекровью. Ордер дает право пользования на условиях социального найма, он не мог остаться на руках у гражданина, а находится в ГУ ИС, поскольку в 2007 г. ДЖП и ЖФ г. Москвы на его основании заключил с Г.Н.В. договор социального найма, представив выписку из домовой книги, финансовый лицевой счет. Обратила внимание суда на то обстоятельство, что промежуток между сделками очень мал. Так, договор передачи заключен 16.07.1993 г., регистрация сделки прошла через 4 дня - 20.07.1993 г., через 3 дня произошла вторая сделка, на основании которой собственником стал К. с 23.07.1993 г. по договору купли-продажи. Кроме того, исходя из договора купли-продажи квартиры от 28.06.2010 г. право собственности К. подтверждается договором купли-продажи от 03.07.1993 года, по документам приватизация прошла 16.07.1993 г. Считала, что последующие сделки купли-продажи могут быть признаны судом недействительными, поскольку истец А. должен был проявить должную осмотрительность. Он купил квартиру, в которой зарегистрирована Г.Н.В., добровольно пойдя на определенный риск, не поинтересовался у К., почему тот как собственник спорной квартиры на протяжении более 10 лет не занимался вопросом снятия Г.Н.В. с регистрационного учета, не обозрел правоустанавливающие документы К.: договор купли-продажи, свидетельство о собственности. Ни А., ни К. не насторожило то обстоятельство, что они покупают квартиру с зарегистрированными посторонними лицами. К. и А. действовали в одних интересах, и А. самостоятельно мог навести сведения о спорной квартире.
Ответчик по иску А. - Е.Р.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще.
Представитель ответчика по иску А. - УФМС России по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще.
Ответчик по иску Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы Б. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежаще.
Ранее в судебном заседании 21.12.2010 г. иск Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы не признал.
Ответчик по иску Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы К. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежаще.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в удовлетворении исковых требований Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности и об аннулировании записи ЕГРП о праве просил отказать, иные исковые требования оставил на усмотрение суда, представил письменные возражения (л.д. 167 - 170).
Представитель третьего лица Муниципалитета внутригородского муниципального образования Южное Тушино г. Москвы в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд постановил указанное решение, об отмене которого просит истец А. по доводам апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив вопрос о возможности слушания дела в отсутствие ответчиков Е.Р.Н., Б., К., представителей ответчиков ДЖП и ЖФ г. Москвы, УФМС России по г. Москве, третьих лиц Управления Росреестра по г. Москве, органа опеки и попечительства Муниципалитета Южное Тушино, извещенных судом о времени и месте слушания надлежащим образом, выслушав истца А., ответчика Г.Н.В., прокурора, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
На основании ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Как установлено судом первой инстанции и нашло свое подтверждение при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, спорное жилое помещение представляет собой отдельную однокомнатную квартиру N <...>, общей площадью жилого помещения 30,10 кв. м жилой площадью 18,40 кв. м. Указанная квартира на основании обменного ордера на жилое помещение от 14 января 1993 г., выданного Тушинским исполкомом г. Москвы, была предоставлена Е.Н.В. (после заключения брака - Г.Н.В. на семью из двух человек: Е.Н.В. и ее сын - Е.Р.Н. (л.д. 33 - 34).
На основании данного ордера Е.Н.В. (Г.Н.В.) с несовершеннолетним сыном Е.Р.Н. вселились в квартиру и были зарегистрированы в ней по месту жительства.
На основании Договора передачи N 082702-003467 от 16.07.1993 г. спорная квартира была передана в собственность Е.Н.В. (л.д. 54), выдано свидетельство о собственности на жилище N 0583708 (л.д. 56).
23.07.1993 г. нотариусом города Москвы С. был удостоверен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, из содержания которого следует, что представитель Е.Н.В. (Г.Н.В.) Б., действовавший на основании доверенности, удостоверенной 12.07.1993 г. нотариусом Ш. Калининградской нотариальной конторы (реестровый номер 3-5448) (л.д. 53) продал указанную квартиру К. (л.д. 51 - 52).
В договоре купли-продажи от 23.07.1993 г. указано, что квартира принадлежала Е.Н.В. (Г.Н.В.) по праву собственности на основании договора передачи N 082702-003467, заключенного 16.07.1993 г. между Г.Н.В. и МУ-1 СЗАО г. Москвы, зарегистрированного в Департаменте муниципального жилья г. Москвы 20.07.1993 г. за N 2-1042052 и свидетельства о собственности на жилище N 0583708 от 20.07.1993 г.
04.11.2004 г. у Г.Н.В. родилась дочь Г.Н.С., которая была зарегистрирована в вышеуказанной квартире 08.12.2004 г. (л.д. 11, 37 - 38, 108).
09.01.2007 г. Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с Г.Н.В. заключен договор социального найма N 581.2006.М310.00625, согласно которому спорная квартира передана Г.Н.В. для проживания семьи из трех человек: она и ее несовершеннолетние дети сын - Е.Р.Н., дочь - Г.Н.С. (л.д. 30).
28.06.2010 г. К. заключил договор купли-продажи квартиры с А., из которого следует, что право собственности К. на указанную квартиру подтверждено Договором купли-продажи от 03.07.1993 года, выданным нотариусом г. Москвы С., реестр N 842 и зарегистрированным в Департаменте Муниципального жилья г. Москвы 23.07.1993 года, условный номер: 2-1042052. По сообщению Продавца (К.), указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Отчуждаемая квартира оценена сторонами в 950 000 рублей.
В соответствии с п. 6 Договора в отчуждаемой квартире на момент его подписания зарегистрированы по месту жительства Е.Р.Н., Г.Н.В. и несовершеннолетняя Г.Н.С.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 15 июля 2010 г., запись регистрации N 77-77-04\\069\\2010-857 (л.д. 8, 42). А. выдано свидетельство о регистрации права от 15.07.2010 г. N 77 АМ 617129 (л.д. 9, 32, 44).
Из объяснений Г.Н.В., данных ею в суде первой инстанции, при проведении проверки Тушинской межрайонной прокуратурой, на предварительном следствии по возбужденному уголовному делу, подтвержденных ею в суде апелляционной инстанции, следует, что доверенности на совершение от ее имени сделок по отчуждению спорной квартиры она не выдавала, договор передачи в отношении квартиры не заключала, намерения приватизировать и отчуждать квартиру не имела, занимает квартиру на основании договора социального найма, постоянно и полностью оплачивает за найм и жилищно-коммунальные услуги, в июле 2010 года узнала о том, что занимаемая ею квартира находится в собственности К., затем А.
Указанные доводы Г.Н.В. подтверждаются заключением судебной почерковедческой экспертизы, проведенной Российским Федеральным Центром судебной экспертизы при Минюсте РФ, в соответствии с которым рукописные записи, расположенные в доверенности от имени Е.Н.В., выданной на имя Б., зарегистрированной в реестре за N 3-5448 от 12.07.1993 года, в соответствующих строках, выполнены не Е.Н.В., а другим лицом.
Также из заключения экспертизы следует, что рукописные записи: "Е.Н.В." и "Е.Н.В.", расположенные в экземпляре заявления о передаче в собственность квартиры от 16.07.1993 года в графе: "Ф.И.О. членов семьи (полн.), в строке "1" под словами "С условиями договора согласен(ны):", в экземпляре договора передачи N 082702-003467 от 16 июля 1993 года в собственность квартиры, отмеченного оттиском штампа Департамента Жилья Управление Приватизации Жилищного Фонда за N 0583708 от 20.07.1998 г., в строке под словами "общей площадью 30,1 кв. м, жилой площадью 18,4 кв. м в собственность", в экземпляре заявления о передаче в собственность квартиры от 16.07.1993 г. подшивке документов, заверенных нотариусом С., в графе: (Ф.И.О. членов семьи (полн.)", в строке "1." под словами "С условиями договора согласен(ны):", в экземпляре договора передачи N 082702-003467 от 16 июля 1993 г. в подшивке документов, заверенных нотариусом С., в строке под словами "общей площадью 30,1 кв. м, жилой площадью 18,4 кв. м в собственность" выполнены не Е.Н.В., а другим лицом.
Установить, кем - Е.Н.В. или другим лицом выполнены подписи от ее имени, расположенные в левой нижней части доверенности, выданной от имени Е.Н.В. на имя Б., зарегистрированной в реестре за N 3-5448 от 12.07.1993 г., под словами "Доверенность выдана сроком на"; в экземпляре заявления о передаче в собственность квартиры от 16.07.1993 г., в графе: "Ф.И.О. членов семьи (полн.)", в строке "1." справа от слов "Е.Н.В.", в экземпляре договора передачи N 082702-003467 от 16 июля 1993 г. в собственность квартиры, отмеченного оттиском штампа Департамента Жилья Управление Приватизации Жилищного Фонда за N 0583708 от 20.07.1998 г., в строке справа от слов "Подписи граждан", в экземпляре заявления о передаче в собственность квартиры от 16.07.1993 г. в подшивке документов, заверенных нотариусом С., в строке "1." справа от слов "Е.Н.В.", в экземпляре договора передачи N 082702-003467 от 16 июля 1993 г. в подшивке документов, заверенных нотариусом С., в строке справа от слов "Подписи граждан", экспертам не представилось возможным, т.к. при оценке результатов сравнительного исследования установлено, что ни совпадающие (при имеющихся различиях), ни различающиеся признаки по своему объему не образуют совокупностей, достаточных для дачи определенного (положительного или отрицательного) вывода в связи с тем, что исследуемые подписи простые по своему строению, что предполагает возможность ее выполнения многими лицами, обладающими высоковыработанным (или выше средней степени выработанности) почерком.
Из объяснений Б., данных им в Тушинской межрайонной прокуратуре г. Москвы 23 августа 2010 г., подтвержденных в ходе судебного разбирательства, следует, что подпись в договоре купли-продажи квартиры 13 дома 11 по Химкинскому бульвару в г. Москве от 23.07.1993 года выполнена им лично. С Е.Н.В. (Г.Н.В.) и К. он не знаком, никогда не был в г. Калининграде, доверенности от Е.Н.В. на продажу квартиры не получал, у нотариуса С. для заключения договора купли-продажи не был, почему в договоре стоит его подпись пояснить не смог (л.д. 111).
Давая объяснения в КМ УВД СЗАО г. Москвы в августе 2010 года и 29.01.2011 г. в СЧ СУ при УВД по СЗАО г. Москвы, Б. также сообщил, что в один из дней 1993 года видимо кто-то из его знакомых за определенное вознаграждение предложил подписать бумаги, в смысл которых он не вникал. Подпись и почерк в договоре купли-продажи квартиры от 07 июля 1993 года принадлежат ему. Продавцом квартиры по доверенности от 12.07.1993 года, выданной Калининградской нотариальной конторой по реестру 3-5448 за Е.Н.В., проживающую по адресу: <...> он никогда не был, якобы доверенность была выписана Е.Н.В. на его имя и на основании этой доверенности он приватизировал на Е.Н.В. квартиру по адресу: <...> в собственность Е.Н.В. и от ее же имени продал эту квартиру К., о чем свидетельствует данный договор. В приватизации данной квартиры, в сделке купли-продажи никогда не участвовал, Е.Н.В. и К. ему не знакомы, в г. Калининграде никогда не бывал.
Из объяснений К., данных им в ОУР КМ УВД СЗАО г. Москвы 30 августа 2010 года следует, что в 1993 году он решил приобрети для себя однокомнатную квартиру, по объявлению нашел вариант по адресу: <...>, созвонился с продавцом квартиры Б., который сообщил, что хозяйка квартиры в отъезде, просила продать квартиру, у него от нее была нотариальная доверенность на приватизацию и продажу квартиры. У Б. были ключи от квартиры, они осмотрели квартиру, ему все понравилось, договорились о сделке купли-продажи квартиры, через несколько дней съездили к нотариусу, составили договор купли-продажи, после чего зарегистрировали сделку. Деньги за квартиру передал лично Б. в сумме 15 000 долларов США. Б. обещал позвонить ему и сообщить, когда хозяйка квартиры съедет из нее, но так и не позвонил. После этого Б. больше не видел. Прибыл в приобретенную квартиру, дверь открыла женщина, представилась Е.Н.В. и сказала, что никаких доверенностей она никому не выписывала, квартиру не продавала и не собиралась никому продавать. Узнав об этом, он обратился в милицию, но ему ничем не помогли. Свидетельства о праве собственности на эту квартиру у него никогда не было. Смирившись с тем, что его обманули, он забыл об этой квартире. Весной 2010 года из налогового органа пришло уведомление об уплате налога на недвижимость в виде квартиры по адресу: <...>. В ДЖП и ЖФ г. Москвы он взял справку о собственности, где указано, что он является собственником данной квартиры, вспомнив о чем, решил продать ее, поскольку с ней у него связаны неприятные воспоминания. Через своих знакомых нашел покупателя А., рассказал ему историю приобретения квартиры, что она с обременением, он ответил, что его все устраивает и он готов купить ее у него за 950 000 рублей. Подготовили все необходимые документы и в июле 2010 года заключили с ним договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>.
Исследовав данные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводам, с которыми соглашается судебная коллегия, о том, что Г.Н.В., имевшая право на приватизацию спорной квартиры, соответствующего договора не заключала, доверенность на совершение от ее имени сделок по приватизации и отчуждению квартиры не выдавала, что влечет за собой недействительность доверенности от 12.07.1993 г. от имени Е.Н.В., договора передачи от 16.07.1993 г., договора купли-продажи от 23.07.1993 г. в отношении квартиры по адресу: <...>.
Разрешая исковые требования прокурора об истребовании спорной квартиры из незаконного владения А., суд первой инстанции установил наличие предусмотренных законом оснований для истребования квартиры, проверил возражения А. относительно добросовестности приобретения им права собственности. В судебном заседании суда первой инстанции А. пояснил о своей осведомленности о продаже спорной квартиры с зарегистрированными в ней лицами, что его не смутило, подтвердил данные обстоятельства и при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Спорную квартиру он не видел, не входил в нее, не осматривал перед приобретением, его устроила предложенная К. цена за продаваемую квартиру, поскольку она была значительно ниже существовавших на тот период времени цен на жилье. А., заключая договор купли-продажи, понимал, что ему предстоят судебные разбирательства, так как, приобретая данную квартиру, получал определенный бонус в виде низкой цены. Считал, что приобрел указанную квартиру на законных основаниях, так как все документы, подтверждающие право собственности были предоставлены в УФРС и УФРС зарегистрировал сделку. К. при продаже квартиры ему сообщил, что снятие с регистрационного учета проживающих в квартире граждан (Г.Н.В. с членами ее семьи) - это судебная процедура, которой он не хотел заниматься. Считал, что наличие зарегистрированных в квартире лиц не влияет на его право собственности, К. обозначил перед ним риски (регистрация и проживание в квартире Г.Н.В. с членами ее семьи) и выставил квартиру "с дисконтом", то есть по наименьшей стоимости. Он (А.) понимал, что несет данный риск, но переход права собственности был зарегистрирован без указания ограничений и обременений, следовательно, оснований сомневаться в сделке не было.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания А. добросовестным приобретателем, истребовании спорной квартиры из его незаконного владения и возвращении ее в собственность города Москвы.
А., заключая договор купли-продажи с К., действуя разумно и добросовестно, имел возможность получить полную информацию о приобретаемой квартире, однако ограничился только визуальным анализом представленных документов. Действуя разумно и добросовестно, он имел возможность отказаться от заключения сомнительного договора купли-продажи спорной квартиры. Однако, несмотря на данные обстоятельства, договор купли-продажи квартиры был оформлен.
Правильно определив последствия признания доверенности и договоров недействительными, истребования спорной квартиры из незаконного владения А., суд первой инстанции верно отказал в удовлетворении требований прокурора об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права и записи государственной регистрации права, поскольку данные требования не основаны на законе.
В апелляционной жалобе А. указывает на отсутствие у Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы права на предъявление иска в интересах Г.Н.В. и города Москвы в лице ДЖП и ЖФ г. Москвы. Однако данные доводы основаны на неверном толковании положений ст. 45 ГПК РФ, которой такое право прокурору предоставлено.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии доказательств нахождения спорной квартиры в собственности города Москвы судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку они противоречат закону. В соответствии с п. 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Пункт 1 указанного Приложения включает в этот перечень объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Советов народных депутатов, а именно жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.
Возникшее на данном законном основании право собственности города Москвы не подлежало обязательной государственной регистрации, на отсутствие которой также указывается в апелляционной жалобе. Отчуждение квартиры из собственности города Москвы на основе подложных документов исключает действительность совершенных в дальнейшем сделок в отношении данного объекта, и прохождение процедуры государственной регистрации сделок и перехода права собственности, на что также указывается в апелляционной жалобе, не влияет на возможность их оспаривания и применения правового механизма виндикации.
Суд первой инстанции проверил и обоснованно отверг возражения А. о применении исковой давности к требованиям прокурора. При этом суд первой инстанции правильно указал, что на данные требования распространяется общий срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Суд становил, что Г.С.В., являющаяся материально-правовым истцом по иску прокурора, о нарушении своего права узнала в июле 2010 года из документов на оплату жилищно-коммунальных услуг, которые до этого выставлялись ЕИРЦ на ее имя, на момент предъявления прокурором иска в ее интересах в суд - 09.12.2010 г. трехгодичный срок исковой давности не истек. Возвращение спорной квартиры в собственность города Москвы соответствует интересам Г.С.В., являющейся законным владельцем жилого помещения, используемого на основе договора социального найма, заключенного с собственником, ее права в силу ст. 305 ГК РФ также подлежат защите способом, избранным прокурором при предъявлении иска. Уточнение иска в части указания на интересы города Москвы не влечет возникновения противоречий в позиции материально-правовых истцов, на что также ссылается истец в апелляционной жалобе.
Другие доводы апелляционной жалобы отражают несогласие истца с оценкой доказательств, данной в решении суда, выводами об установленных обстоятельствах дела, что основанием для отмены решения являться не может. Оснований для иной оценки доказательств по делу, включая заключение судебной экспертизы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, на которые указывается в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает, нарушений, предусмотренных п. 4 ст. 330 ГПК РФ и являющихся основанием для безусловной отмены решения, судом не допущено. Судебные расходы судом первой инстанции распределены правильно.
Учитывая, что юридически значимые обстоятельства по делу были установлены верно, подтверждены исследованными и оцененными по правилам ст. 67 ГПК РФ доказательствами, нормы материального права применены правильно, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение является законным и обоснованным, подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда города Москвы от 20 декабря 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)