Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ипатов В.Е.
Судебная коллегия: Бовгатова Н.В. (председ.),
Ратькова М.В. (доклад.),
Сережкин А.А.
Президиум Тверского областного суда в составе:
председательствующего Карташова А.Ю.,
членов президиума: Степанова С.Н., Мальцева Н.И., Масловой Л.И.,
Каневской Г.В., Малич В.С., Образцовой О.А.,
при секретаре Я.
рассмотрел в открытом судебном заседании по надзорной жалобе Ц.В. и Ц.И. на решение Московского районного суда города Твери от 06 апреля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 28 июня 2011 года дело по иску Л.В. к Ц.В., Ц.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность, обязании возвратить плату по договору купли-продажи квартиры, прекращении права пользования квартирой и снятии с регистрационного учета.
Заслушав доклад судьи Тверского областного суда Гудковой М.В., объяснения представителя Ц.В. И., поддержавшей требования надзорной жалобы об отмене обжалуемых судебных постановлений, объяснения Л.В., просившей оставить судебные постановления без изменения, президиум Тверского областного суда
08 ноября 2010 года Л.В. обратилась в суд с иском к Ц.В. и Ц.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, применении последствий недействительности сделки в виде двухсторонней реституции; признании недействительной государственной регистрации права собственности Ц.В. и Ц.И. на указанную квартиру; признании права собственности Л.В. и государственной регистрации права собственности Л.В. на данную квартиру; прекращении права пользования Ц.В., Ц.И. спорной квартирой со снятием их с регистрационного учета.
В ходе рассмотрения дела Л.В. изменяла и уточняла исковые требования, окончательно сформулировав их в заявлениях от 07 февраля 2011 года и от 28 февраля 2011 года, в которых просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Л.В., действующей в лице представителя Л.М., и Ц.В., действующей за себя и несовершеннолетнего сына Ц.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ; возвратить указанную квартиру в собственность Л.В.; обязать Л.В. возвратить Ц.В. и Ц.И. плату по договору купли-продажи квартиры в сумме; прекратить право пользования Ц.В. и Ц.И. спорным жилым помещением и снять их с регистрационного учета по указанному выше адресу.
В обоснование требований указала, что хотя в договоре купли-продажи сторонами цена квартиры определена в, фактически при заключении договора стороны согласовали цену продаваемого объекта в сумме, из которых ответчики выплачивали при заключении договора купли-продажи, а должны были выплатить в течение после совершения сделки. Однако к моменту предъявления иска - ДД.ММ.ГГГГ, покупатели по договору выплатили всего. Между тем, соглашением сторон первоначально определено, что денежная сумма в размере будет выплачена ответчиками в течение то есть до ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем при оформлении расписки в ДД.ММ.ГГГГ Ц.В. определен иной срок исполнения обязательства - в течение равными платежами по Соответственно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ к моменту предъявления иска, она должны была выплатить, однако передав истцу, выплаты прекратила. Допущенное нарушение договора купли-продажи является существенным, и в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры, возврата квартиры в собственность Л.В. в соответствии со статьями 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, выселения Ц.В. и Ц.И. из квартиры, в которой они в настоящее время проживают, и снятия их с регистрационного учета.
Решением Московского районного суда города Твери от 06 апреля 2011 года исковые требования Л.В. удовлетворены.
Расторгнут договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу:, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Л.В. и Ц.В., действующей за себя и несовершеннолетнего сына Ц.И., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
Квартира находящаяся по адресу: возвращена в собственность Л.В.
Л.В. обязана возвратить Ц.В. и Ц.И. полученные ею по договору купли-продажи квартиры денежные средства в размере.
Прекращено право пользования Ц.В. и Ц.И. жилым помещением - квартирой по адресу:.
Ц.В. и Ц.И. сняты с регистрационного учета по указанному адресу.
Решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекращения права долевой собственности Ц.В. и Ц.И. на доли у каждого на указанную квартиру и регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Л.В. на квартиру по адресу:.
С Ц.В. в пользу Л.В. взыскано в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 28 июня 2011 года решение Московского районного суда города Твери от 06 апреля 2011 года оставлено без изменения, кассационная жалоба Ц.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ц.И., - без удовлетворения.
10 августа 2011 года Ц.В. и Ц.И., от имени которых по доверенности действует И., обратились в Тверской областной суд с надзорной жалобой на приведенные выше судебные постановления, в которой просят об их отмене, как постановленных с нарушением норм материального и процессуального права, и вынесении нового решения об отказе в иске.
В обоснование жалобы заявители указывают, что в нарушение требований статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Л.В. в ходе рассмотрения дела одновременно изменила предмет и основания иска, что недопустимо.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству, в ходе рассмотрения дела в нарушение статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значения для дела, суд не определил, бремя доказывания этих обстоятельств на стороны не возлагал.
Суд кассационной инстанции допущенным нарушениям надлежащей оценки не дал.
Суд не привлек к участию в деле орган опеки и попечительства, нарушив тем самым права несовершеннолетнего Ц.И., в отношении которого фактически постановил решение об отчуждении принадлежащего несовершеннолетнему недвижимого имущества.
Несовершеннолетний ребенок, который иного жилья не имеет, лишен права собственности на жилое помещение.
Расторгая договор купли-продажи квартиры со ссылкой на то, что ответчики не произвели в полном объеме оплату по договору купли-продажи в установленные сроки, суд не принял во внимание, что в соответствии с пунктом Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ цена спорной квартиры составляет, причем и в договоре и в передаточном акте указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли-продажи. Довод о занижении стоимости квартиры, не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку граждане свободны в заключении договора, условие договора о цене определяется соглашением сторон. Договор заключен сторонами в установленной законом форме, недействительным, незаключенным не признан. Оснований для расторжения договора купли-продажи не имелось. Долговая расписка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой Ц.В. обязалась вернуть Л.В. долг в размере в течение, не может являться доказательством по делу. Буквальное значение расписки свидетельствует о наличии денежного долга. Иное толкование содержания текста расписки на законе не основано. Кроме того, нарушения прав истца по данной расписке не допущено, поскольку срок возврата долга не наступил. Доказательств того, что неисполнение обязательств по долговой расписке является основанием для расторжения договора купли-продажи, истцом не представлено.
25 августа 2011 года дело истребовано в Тверской областной суд, поступило 08 сентября 2011 года.
Определением судьи Тверского областного суда Гудковой М.В. от 20 октября 2011 года надзорная жалоба Ц.В. и Ц.И. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции - президиума Тверского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы и возражений, президиум Тверского областного суда находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального права по данному делу допущены.
Из материалов дела следует, что четырехкомнатная квартира общей площадью, в том числе жилой площадью, по адресу:, принадлежала на праве собственности Л.В. на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Л.В. выдала ФИО1. доверенность, которой уполномочила ее продать за цену и на условиях по своему усмотрению указанную квартиру. Доверенность удостоверена нотариусом.
ДД.ММ.ГГГГ между Л.В., от имени которой по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ действовала ее представитель ФИО1 и Ц.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего сына Ц.И., заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 (представитель продавца) продала, а Ц.В. и Ц.И. (покупатели) купили в долевую собственность, по доле каждый, квартиру общей площадью, в том числе жилой площадью, по адресу:.
Согласно пункту Договора цена продаваемой квартиры составляет. В пункте Договора определено, что эта цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит.
В пункте Договора указано, что представитель продавца от покупателя деньги в сумме получила полностью до подписания настоящего договора и претензий друг к другу стороны не имеют.
На основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ представитель продавца передала, а покупатели приняли в долевую собственность указанную выше квартиру, по каждый. В передаточном акте, подписанном сторонами договора, стороны подтвердили, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли-продажи. По расчетам стороны друг к другу претензий не имеют.
ДД.ММ.ГГГГ указанный договор купли-продажи зарегистрирован УФРС по Тверской области, регистрационный.
Решением Московского районного суда города Твери от 14 октября 2010 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 07 декабря 2010 года, прекращено право пользования Л.В., ФИО1 указанной квартирой со снятием с регистрационного учета. При этом суд принял во внимание, что в договоре и передаточном акте указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Обращаясь в суд после вынесения судом данного решения с требованиями о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры, Л.В. указала, что ответчики не исполняют обязанности по оплате приобретенного ими имущества, стоимость которого определена сторонами в сумме Передав за проданную квартиру сумму, ответчики сумму в размере рублей в течение одного года после совершения сделки не выплатили, передав только.
Удовлетворяя требования Л.В. и расторгая договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ Л.В. и Ц.В. и Ц.И., суд признал установленным, что в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сторонами указана не полная стоимость квартиры, в действительности цена квартиры составила, и участники сделки имели договоренность о продаже спорного объекта недвижимости именно за эту цену, согласовали при заключении договора купли-продажи цену продаваемой квартиры в сумме, однако покупатели оплату по договору по согласованной цене в не произвели, невыплаченная ими продавцу по договору купли-продажи сумма в размере является для истца существенной, тем более в условиях, когда ответчики приобрели право собственности на четырехкомнатную квартиру. Нарушение ответчиками договора в части неоплаты приобретенного имущества суд признал существенным, и со ссылкой на пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторг заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, обязав со ссылкой на нормы закона о неосновательном обогащении Ц.В. и Ц.И. вернуть Л.В. квартиру, а Л.В. передать Ц.В. и Ц.И. деньги, полученные по сделке, в размере.
В обоснование вывода о том, что, в договоре указана не полная стоимость квартиры, суд сослался на объяснения истца Л.В., объяснения Ц.В., письменные доказательства (расписку ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, расписку Ц.В. от ДД.ММ.ГГГГ, заявление ФИО1 в ОВД Московского района города Твери от ДД.ММ.ГГГГ, объяснения Ц.В. оперуполномоченному ОБЭП ОМ N 2 УВД по городу Твери, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ), на основе анализа которых установил, что ДД.ММ.ГГГГ Ц.В. передала Л.М. сверх указанной в договоре купли-продажи квартиры суммы еще, всего выплатив за квартиру. В период с ДД.ММ.ГГГГ она еще выплатила истцу. ДД.ММ.ГГГГ Ц.В. выдала Л.В. расписку, в которой обязалась вернуть денежный долг в размере в течение пяти лет до полного погашения, долями в размере каждая. В своих объяснениях в ходе проводимой ОБЭП ОМ N 2 УВД по городу Твери проверки Ц.В. подтвердила свои обязательства о выплате за проданную квартиру именно. Эта же цена, как указал суд, нашла подтверждение в ходе проверки заявления Л.В. ФИО1 и отражена в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ.
Делая вывод о том, что сторонами договора цена объекта недвижимости при заключении договора определена в сумме, и учитывая именно эту цену при расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, суд не применил нормы закона, регулирующие отношения по купле-продаже недвижимости и не принял во внимание, что договор, о расторжении которого просит истец, в установленной законом форме заключен сторонами на иных условиях, нежели те, из которых исходил суд при его расторжении.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу пунктов 2 и 3 указанной статьи стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Устанавливая правило о свободе договора, государство одновременно предусматривает определенные правила в отношении отдельных видов договоров, соблюдение которых является для участников гражданского оборота обязательным, и устанавливает последствия несоблюдения ими этих требований, обеспечивая защиту гражданских прав, возникающих из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему, в случае заключения этих договоров и сделок с соблюдением требований закона.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент заключения договора.
В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Согласно пункту 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Применительно к договору купли-продажи недвижимости законом такая форма установлена.
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки определены в статье 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 1 которой установлено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
В пункте 2 указанной статьи предусмотрено, что в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
В статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием и в силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В отношении отдельных видов договоров закон предусматривает требование о государственной регистрации договора. При этом в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из содержания указанных норм закона следует, что договор купли-продажи квартиры стороны обязаны заключить в письменной форме, составив один документ, подписанный сторонами, предусмотрев в данном договоре цену продаваемого имущества - квартиры, причем условие о цене должно быть обязательно согласовано сторонами в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости в силу прямого указания закона влечет его недействительность. Договор продажи квартиры должен быть зарегистрирован и только с момента такой регистрации считается заключенным, причем на указанных в нем условиях.
Суд данные нормы закона при разрешении дела не применил и, делая вывод, что участники сделки договорились о продаже квартиры за и согласовали именно эту цену квартиры при заключении договора купли-продажи, не учел, что в силу указанных норм закона условие о цене квартиры является существенным условием договора, должно быть согласовано сторонами в письменной форме в договоре, оформленном путем составления одного документа, подписанного сторонами, причем заключенным такой договор считается с момента его государственной регистрации.
Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, о расторжении которого просила Л.В., прошел государственную регистрацию и считается заключенным именно на тех условиях, которые в нем указаны, в том числе в отношении цены продаваемой квартиры, которая определена в данном договоре, подписанном сторонами, в сумме.
В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор купли-продажи вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения, в данном случае с момента его государственной регистрации, в том числе в отношении согласованной в данном договоре цены квартиры.
Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ни недействительным, ни незаключенным не признан, в связи с чем у суда при разрешении требований Л.В. о его расторжении не имелось оснований исходить из иных условий о цене квартиры, чем те, которые определены в заключенном сторонами и зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры.
Условие о продаже квартиры Л.В. и покупке ее Ц.В. и Ц.И. за в договоре, заключенном сторонами в установленном законом порядке, отсутствует.
Согласившись с доводами Л.В. о том, что договор заключен сторонами на иных условиях, в частности о цене квартиры, чем те, которые указаны в письменном договоре, суд не учел, что в отношении этих иных условий не соблюдены требования о согласовании их при заключении договора и указании их в договоре, подписанном сторонами, о государственной регистрации договора, и не принял во внимание последствия, которые устанавливает закон при несоблюдении требований в отношении формы сделки, согласования в договоре цены продаваемого недвижимого имущества, государственной регистрации сделки.
В письменной форме условие о продаже квартиры за сторонами не согласовывалось, в связи с чем, учитывая установленные законом последствия несоблюдения письменной формы договора продажи недвижимости, оснований для вывода о действительности такого условия у суда не имелось.
Кроме того, суд не учел, что Л.В. заявлено требование о расторжении договора - купли-продажи квартиры, заключенного ею с Ц.В. и Ц.И. ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами, прошедшего государственную регистрацию, недействительным и незаключенным не признанного как в целом, так и в отношении его отдельных условий, в связи с чем суд обязан был установить наличие оснований к расторжению этого договора исходя из его условий, а не из того, какие договоренности были достигнуты сторонами в устной форме дополнительно к тем, которые они определили в заключенном в требуемой законом форме и зарегистрированном в установленном порядке договоре.
Согласовав в договоре цену квартиру, подписав данный договор, зарегистрировав его с указанием в нем цены объекта недвижимости, являющегося предметом сделки в размере, стороны заявили о заключении договора именно на этих условиях, определив тем самым те рамки, исходя из которых и должна осуществляться защита их прав, вытекающих из данного договора, в случае их нарушения другой стороной, и именно из этих условий суд обязан был исходить разрешая вопрос о расторжении договора.
Кроме того, суд не учел, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен от имени Л.В. ее представителем ФИО1, которую истец уполномочила продать. квартиру на условиях и за цену по ее - ФИО1. усмотрению.
Л.М., действуя на основании выданной Л.В. доверенности, заключила договор, в котором определена цена продаваемой квартиры в размере.
То обстоятельство, что в дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ Ц.В. выдала Л.В. расписку, в которой обязалась вернуть Л.В. денежный долг в размере в течение до полного погашения, долями в размере каждая, а в своих объяснениях в ходе проводимой ОБЭП ОМ N 2 УВД по городу Твери проверки подтвердила свои обязательства о выплате за проданную квартиру именно, не давали основания для вывода, что условие о продаже квартиры за данную цену согласовано сторонами именно при заключении договора и является существенным условием договора от ДД.ММ.ГГГГ.
При несоблюдении письменной формы сделки стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания. Несмотря на это, в нарушение статей 162, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд принял во внимание показания допрошенной в качестве свидетеля ФИО1 о том, что при заключении договора купли-продажи цена объекта недвижимости согласована в размере а не в том, который указан в договоре. Между тем, договор подписан ФИО1, имеющей право на продажу квартиры по цене по ее усмотрению, с указанием на продажу квартиры за.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статьях 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, при этом в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В пункте 5 указанной статьи предусмотрено, что если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения, убытков, причиненных расторжением договора.
Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между Л.В. и Ц.В. и Ц.И. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру. В параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации "Продажа недвижимости" также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
В пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. В соответствии с данной нормой закона продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом приведенных положений закона, согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, Л.В. как продавцу квартиры не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Выводы суда о праве продавца на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, основаны на ошибочном толковании норм материального права.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения, то есть должна доказать, что нарушение договора покупателями влечет для нее такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Признавая существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу, суд не учел положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, какое нарушение договора может быть признано существенным, и не установил, на что вправе была рассчитывать Л.В. при заключении договора и чего она лишается из-за нарушении договора покупателями.
Оплату в размере цены продаваемой квартиры согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец получила.
Л.В. на полученные от продажи квартиры денежные средства приобрела за рублей жилой дом и земельный участок в на основании договора купли-продажи, заключенного также ДД.ММ.ГГГГ.
Из содержания договора, который расторгнут судом, следует, что Л.В. вправе была рассчитывать на получение за квартиру покупной цены в размере Признание Ц.В. обязанности выплатить помимо обозначенной в договоре суммы, а также выплата ею согласно расписке, исходя из согласованных сторонами в письменной форме условий о цене, не позволяли продавцу рассчитывать при заключении договора на получение иной оплаты, чем та, которая определена в договоре, подписанном сторонами.
В договоре, решение о расторжении которого принял суд, отсутствует указание о продаже квартиры за, в том числе о продаже квартиры с рассрочкой платежа, об условиях этой рассрочки.
Принимая во внимание выданную Ц.В. расписку и показания Ц.В. в ходе проведенной органами внутренних дел проверки, суд не учел, что неисполнение обязательств по долговой расписке не является основанием для расторжения договора купли-продажи, в котором отсутствуют указания на такие обязательства.
Кроме того, расписка, выданная Ц.В. ДД.ММ.ГГГГ, на неисполнение обязательств по которой указывала истец, требуя расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ, и которую признал возможным принять во внимание суд, расторгая договор, содержит указание на выплату долга в размере в течение до полного погашения долями в размере каждая. Сроки выплаты долей не определены, а срок исполнения обязательства - ДД.ММ.ГГГГ, не наступил. Суд, признав, что данная расписка подтверждает обязанность ответчиков по оплате приобретенной ими квартиры, оценки условиям выплаты долга не дал, хотя данная расписка содержит подписи как Ц.В., так и Л.В.
Ссылаясь на наличие у ответчиков задолженности по оплате покупной цены по договору купли-продажи, суд не принял во внимание, что, как следует из искового заявления Л.В., она в ДД.ММ.ГГГГ обращалась в суд с иском о взыскании с Ц.В. и Ц.И. задолженности по оплате, однако от иска о взыскании задолженности по оплате отказалась. Указанные обстоятельства судом не исследовались и оценки при разрешении вопроса о расторжении договора купли-продажи, не получили.
Таким образом, расторгая договор купли-продажи квартиры исходя из иных, не обозначенных в подписанном сторонами договоре обязательств, не установив, в чем выразилось нарушение покупателями заключенного в установленном порядке договора и в силу каких обстоятельств оно может быть признано существенным, суд нарушил пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суд не принял во внимание, что договор купли-продажи спорной квартиры продавцом квартиры исполнен, квартира передана Л.В. покупателям, которые ее приняли, произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее к покупателям Ц.В. и Ц.И., которым выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчиков, которые, приняв квартиру, постоянно проживают в этой квартире, зарегистрированы в ней по месту жительства.
Допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможно восстановление прав заявителя, в связи с чем обжалуемые решение суда и определение судебной коллегии подлежат отмене, а дело -направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого, с учетом приведенных обстоятельств, данных о разрешенных судом ранее спорах сторон, связанных в данным договором, суду надлежит установить наличие оснований для расторжения заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры, и с соблюдением норм материального и процессуального права разрешить спор.
Руководствуясь статьей 387 и пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Тверского областного суда
надзорную жалобу Ц.В. и Ц.И. удовлетворить.
Решение Московского районного суда города Твери от 06 апреля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 28 июня 2011 года отменить.
Дело по иску Л.В. к Ц.В., Ц.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность, обязании возвратить плату по договору купли-продажи, прекращении права пользования квартирой и снятии с регистрационного учета направить на новое рассмотрение в Московский районный суд города Твери.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.11.2011 N 44-Г-60
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2011 г. N 44-г-60
Судья Ипатов В.Е.
Судебная коллегия: Бовгатова Н.В. (председ.),
Ратькова М.В. (доклад.),
Сережкин А.А.
Президиум Тверского областного суда в составе:
председательствующего Карташова А.Ю.,
членов президиума: Степанова С.Н., Мальцева Н.И., Масловой Л.И.,
Каневской Г.В., Малич В.С., Образцовой О.А.,
при секретаре Я.
рассмотрел в открытом судебном заседании по надзорной жалобе Ц.В. и Ц.И. на решение Московского районного суда города Твери от 06 апреля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 28 июня 2011 года дело по иску Л.В. к Ц.В., Ц.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность, обязании возвратить плату по договору купли-продажи квартиры, прекращении права пользования квартирой и снятии с регистрационного учета.
Заслушав доклад судьи Тверского областного суда Гудковой М.В., объяснения представителя Ц.В. И., поддержавшей требования надзорной жалобы об отмене обжалуемых судебных постановлений, объяснения Л.В., просившей оставить судебные постановления без изменения, президиум Тверского областного суда
установил:
08 ноября 2010 года Л.В. обратилась в суд с иском к Ц.В. и Ц.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, применении последствий недействительности сделки в виде двухсторонней реституции; признании недействительной государственной регистрации права собственности Ц.В. и Ц.И. на указанную квартиру; признании права собственности Л.В. и государственной регистрации права собственности Л.В. на данную квартиру; прекращении права пользования Ц.В., Ц.И. спорной квартирой со снятием их с регистрационного учета.
В ходе рассмотрения дела Л.В. изменяла и уточняла исковые требования, окончательно сформулировав их в заявлениях от 07 февраля 2011 года и от 28 февраля 2011 года, в которых просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Л.В., действующей в лице представителя Л.М., и Ц.В., действующей за себя и несовершеннолетнего сына Ц.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ; возвратить указанную квартиру в собственность Л.В.; обязать Л.В. возвратить Ц.В. и Ц.И. плату по договору купли-продажи квартиры в сумме; прекратить право пользования Ц.В. и Ц.И. спорным жилым помещением и снять их с регистрационного учета по указанному выше адресу.
В обоснование требований указала, что хотя в договоре купли-продажи сторонами цена квартиры определена в, фактически при заключении договора стороны согласовали цену продаваемого объекта в сумме, из которых ответчики выплачивали при заключении договора купли-продажи, а должны были выплатить в течение после совершения сделки. Однако к моменту предъявления иска - ДД.ММ.ГГГГ, покупатели по договору выплатили всего. Между тем, соглашением сторон первоначально определено, что денежная сумма в размере будет выплачена ответчиками в течение то есть до ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем при оформлении расписки в ДД.ММ.ГГГГ Ц.В. определен иной срок исполнения обязательства - в течение равными платежами по Соответственно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ к моменту предъявления иска, она должны была выплатить, однако передав истцу, выплаты прекратила. Допущенное нарушение договора купли-продажи является существенным, и в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры, возврата квартиры в собственность Л.В. в соответствии со статьями 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, выселения Ц.В. и Ц.И. из квартиры, в которой они в настоящее время проживают, и снятия их с регистрационного учета.
Решением Московского районного суда города Твери от 06 апреля 2011 года исковые требования Л.В. удовлетворены.
Расторгнут договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу:, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Л.В. и Ц.В., действующей за себя и несовершеннолетнего сына Ц.И., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
Квартира находящаяся по адресу: возвращена в собственность Л.В.
Л.В. обязана возвратить Ц.В. и Ц.И. полученные ею по договору купли-продажи квартиры денежные средства в размере.
Прекращено право пользования Ц.В. и Ц.И. жилым помещением - квартирой по адресу:.
Ц.В. и Ц.И. сняты с регистрационного учета по указанному адресу.
Решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекращения права долевой собственности Ц.В. и Ц.И. на доли у каждого на указанную квартиру и регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Л.В. на квартиру по адресу:.
С Ц.В. в пользу Л.В. взыскано в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 28 июня 2011 года решение Московского районного суда города Твери от 06 апреля 2011 года оставлено без изменения, кассационная жалоба Ц.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ц.И., - без удовлетворения.
10 августа 2011 года Ц.В. и Ц.И., от имени которых по доверенности действует И., обратились в Тверской областной суд с надзорной жалобой на приведенные выше судебные постановления, в которой просят об их отмене, как постановленных с нарушением норм материального и процессуального права, и вынесении нового решения об отказе в иске.
В обоснование жалобы заявители указывают, что в нарушение требований статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Л.В. в ходе рассмотрения дела одновременно изменила предмет и основания иска, что недопустимо.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству, в ходе рассмотрения дела в нарушение статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значения для дела, суд не определил, бремя доказывания этих обстоятельств на стороны не возлагал.
Суд кассационной инстанции допущенным нарушениям надлежащей оценки не дал.
Суд не привлек к участию в деле орган опеки и попечительства, нарушив тем самым права несовершеннолетнего Ц.И., в отношении которого фактически постановил решение об отчуждении принадлежащего несовершеннолетнему недвижимого имущества.
Несовершеннолетний ребенок, который иного жилья не имеет, лишен права собственности на жилое помещение.
Расторгая договор купли-продажи квартиры со ссылкой на то, что ответчики не произвели в полном объеме оплату по договору купли-продажи в установленные сроки, суд не принял во внимание, что в соответствии с пунктом Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ цена спорной квартиры составляет, причем и в договоре и в передаточном акте указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли-продажи. Довод о занижении стоимости квартиры, не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку граждане свободны в заключении договора, условие договора о цене определяется соглашением сторон. Договор заключен сторонами в установленной законом форме, недействительным, незаключенным не признан. Оснований для расторжения договора купли-продажи не имелось. Долговая расписка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой Ц.В. обязалась вернуть Л.В. долг в размере в течение, не может являться доказательством по делу. Буквальное значение расписки свидетельствует о наличии денежного долга. Иное толкование содержания текста расписки на законе не основано. Кроме того, нарушения прав истца по данной расписке не допущено, поскольку срок возврата долга не наступил. Доказательств того, что неисполнение обязательств по долговой расписке является основанием для расторжения договора купли-продажи, истцом не представлено.
25 августа 2011 года дело истребовано в Тверской областной суд, поступило 08 сентября 2011 года.
Определением судьи Тверского областного суда Гудковой М.В. от 20 октября 2011 года надзорная жалоба Ц.В. и Ц.И. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции - президиума Тверского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы и возражений, президиум Тверского областного суда находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального права по данному делу допущены.
Из материалов дела следует, что четырехкомнатная квартира общей площадью, в том числе жилой площадью, по адресу:, принадлежала на праве собственности Л.В. на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Л.В. выдала ФИО1. доверенность, которой уполномочила ее продать за цену и на условиях по своему усмотрению указанную квартиру. Доверенность удостоверена нотариусом.
ДД.ММ.ГГГГ между Л.В., от имени которой по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ действовала ее представитель ФИО1 и Ц.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего сына Ц.И., заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 (представитель продавца) продала, а Ц.В. и Ц.И. (покупатели) купили в долевую собственность, по доле каждый, квартиру общей площадью, в том числе жилой площадью, по адресу:.
Согласно пункту Договора цена продаваемой квартиры составляет. В пункте Договора определено, что эта цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит.
В пункте Договора указано, что представитель продавца от покупателя деньги в сумме получила полностью до подписания настоящего договора и претензий друг к другу стороны не имеют.
На основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ представитель продавца передала, а покупатели приняли в долевую собственность указанную выше квартиру, по каждый. В передаточном акте, подписанном сторонами договора, стороны подтвердили, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли-продажи. По расчетам стороны друг к другу претензий не имеют.
ДД.ММ.ГГГГ указанный договор купли-продажи зарегистрирован УФРС по Тверской области, регистрационный.
Решением Московского районного суда города Твери от 14 октября 2010 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 07 декабря 2010 года, прекращено право пользования Л.В., ФИО1 указанной квартирой со снятием с регистрационного учета. При этом суд принял во внимание, что в договоре и передаточном акте указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Обращаясь в суд после вынесения судом данного решения с требованиями о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры, Л.В. указала, что ответчики не исполняют обязанности по оплате приобретенного ими имущества, стоимость которого определена сторонами в сумме Передав за проданную квартиру сумму, ответчики сумму в размере рублей в течение одного года после совершения сделки не выплатили, передав только.
Удовлетворяя требования Л.В. и расторгая договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ Л.В. и Ц.В. и Ц.И., суд признал установленным, что в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сторонами указана не полная стоимость квартиры, в действительности цена квартиры составила, и участники сделки имели договоренность о продаже спорного объекта недвижимости именно за эту цену, согласовали при заключении договора купли-продажи цену продаваемой квартиры в сумме, однако покупатели оплату по договору по согласованной цене в не произвели, невыплаченная ими продавцу по договору купли-продажи сумма в размере является для истца существенной, тем более в условиях, когда ответчики приобрели право собственности на четырехкомнатную квартиру. Нарушение ответчиками договора в части неоплаты приобретенного имущества суд признал существенным, и со ссылкой на пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторг заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, обязав со ссылкой на нормы закона о неосновательном обогащении Ц.В. и Ц.И. вернуть Л.В. квартиру, а Л.В. передать Ц.В. и Ц.И. деньги, полученные по сделке, в размере.
В обоснование вывода о том, что, в договоре указана не полная стоимость квартиры, суд сослался на объяснения истца Л.В., объяснения Ц.В., письменные доказательства (расписку ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, расписку Ц.В. от ДД.ММ.ГГГГ, заявление ФИО1 в ОВД Московского района города Твери от ДД.ММ.ГГГГ, объяснения Ц.В. оперуполномоченному ОБЭП ОМ N 2 УВД по городу Твери, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ), на основе анализа которых установил, что ДД.ММ.ГГГГ Ц.В. передала Л.М. сверх указанной в договоре купли-продажи квартиры суммы еще, всего выплатив за квартиру. В период с ДД.ММ.ГГГГ она еще выплатила истцу. ДД.ММ.ГГГГ Ц.В. выдала Л.В. расписку, в которой обязалась вернуть денежный долг в размере в течение пяти лет до полного погашения, долями в размере каждая. В своих объяснениях в ходе проводимой ОБЭП ОМ N 2 УВД по городу Твери проверки Ц.В. подтвердила свои обязательства о выплате за проданную квартиру именно. Эта же цена, как указал суд, нашла подтверждение в ходе проверки заявления Л.В. ФИО1 и отражена в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ.
Делая вывод о том, что сторонами договора цена объекта недвижимости при заключении договора определена в сумме, и учитывая именно эту цену при расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, суд не применил нормы закона, регулирующие отношения по купле-продаже недвижимости и не принял во внимание, что договор, о расторжении которого просит истец, в установленной законом форме заключен сторонами на иных условиях, нежели те, из которых исходил суд при его расторжении.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу пунктов 2 и 3 указанной статьи стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Устанавливая правило о свободе договора, государство одновременно предусматривает определенные правила в отношении отдельных видов договоров, соблюдение которых является для участников гражданского оборота обязательным, и устанавливает последствия несоблюдения ими этих требований, обеспечивая защиту гражданских прав, возникающих из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему, в случае заключения этих договоров и сделок с соблюдением требований закона.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент заключения договора.
В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Согласно пункту 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Применительно к договору купли-продажи недвижимости законом такая форма установлена.
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки определены в статье 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 1 которой установлено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
В пункте 2 указанной статьи предусмотрено, что в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
В статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием и в силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В отношении отдельных видов договоров закон предусматривает требование о государственной регистрации договора. При этом в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из содержания указанных норм закона следует, что договор купли-продажи квартиры стороны обязаны заключить в письменной форме, составив один документ, подписанный сторонами, предусмотрев в данном договоре цену продаваемого имущества - квартиры, причем условие о цене должно быть обязательно согласовано сторонами в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости в силу прямого указания закона влечет его недействительность. Договор продажи квартиры должен быть зарегистрирован и только с момента такой регистрации считается заключенным, причем на указанных в нем условиях.
Суд данные нормы закона при разрешении дела не применил и, делая вывод, что участники сделки договорились о продаже квартиры за и согласовали именно эту цену квартиры при заключении договора купли-продажи, не учел, что в силу указанных норм закона условие о цене квартиры является существенным условием договора, должно быть согласовано сторонами в письменной форме в договоре, оформленном путем составления одного документа, подписанного сторонами, причем заключенным такой договор считается с момента его государственной регистрации.
Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, о расторжении которого просила Л.В., прошел государственную регистрацию и считается заключенным именно на тех условиях, которые в нем указаны, в том числе в отношении цены продаваемой квартиры, которая определена в данном договоре, подписанном сторонами, в сумме.
В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор купли-продажи вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения, в данном случае с момента его государственной регистрации, в том числе в отношении согласованной в данном договоре цены квартиры.
Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ни недействительным, ни незаключенным не признан, в связи с чем у суда при разрешении требований Л.В. о его расторжении не имелось оснований исходить из иных условий о цене квартиры, чем те, которые определены в заключенном сторонами и зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры.
Условие о продаже квартиры Л.В. и покупке ее Ц.В. и Ц.И. за в договоре, заключенном сторонами в установленном законом порядке, отсутствует.
Согласившись с доводами Л.В. о том, что договор заключен сторонами на иных условиях, в частности о цене квартиры, чем те, которые указаны в письменном договоре, суд не учел, что в отношении этих иных условий не соблюдены требования о согласовании их при заключении договора и указании их в договоре, подписанном сторонами, о государственной регистрации договора, и не принял во внимание последствия, которые устанавливает закон при несоблюдении требований в отношении формы сделки, согласования в договоре цены продаваемого недвижимого имущества, государственной регистрации сделки.
В письменной форме условие о продаже квартиры за сторонами не согласовывалось, в связи с чем, учитывая установленные законом последствия несоблюдения письменной формы договора продажи недвижимости, оснований для вывода о действительности такого условия у суда не имелось.
Кроме того, суд не учел, что Л.В. заявлено требование о расторжении договора - купли-продажи квартиры, заключенного ею с Ц.В. и Ц.И. ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами, прошедшего государственную регистрацию, недействительным и незаключенным не признанного как в целом, так и в отношении его отдельных условий, в связи с чем суд обязан был установить наличие оснований к расторжению этого договора исходя из его условий, а не из того, какие договоренности были достигнуты сторонами в устной форме дополнительно к тем, которые они определили в заключенном в требуемой законом форме и зарегистрированном в установленном порядке договоре.
Согласовав в договоре цену квартиру, подписав данный договор, зарегистрировав его с указанием в нем цены объекта недвижимости, являющегося предметом сделки в размере, стороны заявили о заключении договора именно на этих условиях, определив тем самым те рамки, исходя из которых и должна осуществляться защита их прав, вытекающих из данного договора, в случае их нарушения другой стороной, и именно из этих условий суд обязан был исходить разрешая вопрос о расторжении договора.
Кроме того, суд не учел, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен от имени Л.В. ее представителем ФИО1, которую истец уполномочила продать. квартиру на условиях и за цену по ее - ФИО1. усмотрению.
Л.М., действуя на основании выданной Л.В. доверенности, заключила договор, в котором определена цена продаваемой квартиры в размере.
То обстоятельство, что в дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ Ц.В. выдала Л.В. расписку, в которой обязалась вернуть Л.В. денежный долг в размере в течение до полного погашения, долями в размере каждая, а в своих объяснениях в ходе проводимой ОБЭП ОМ N 2 УВД по городу Твери проверки подтвердила свои обязательства о выплате за проданную квартиру именно, не давали основания для вывода, что условие о продаже квартиры за данную цену согласовано сторонами именно при заключении договора и является существенным условием договора от ДД.ММ.ГГГГ.
При несоблюдении письменной формы сделки стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания. Несмотря на это, в нарушение статей 162, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд принял во внимание показания допрошенной в качестве свидетеля ФИО1 о том, что при заключении договора купли-продажи цена объекта недвижимости согласована в размере а не в том, который указан в договоре. Между тем, договор подписан ФИО1, имеющей право на продажу квартиры по цене по ее усмотрению, с указанием на продажу квартиры за.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статьях 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, при этом в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В пункте 5 указанной статьи предусмотрено, что если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения, убытков, причиненных расторжением договора.
Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между Л.В. и Ц.В. и Ц.И. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру. В параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации "Продажа недвижимости" также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
В пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. В соответствии с данной нормой закона продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом приведенных положений закона, согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, Л.В. как продавцу квартиры не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Выводы суда о праве продавца на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, основаны на ошибочном толковании норм материального права.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения, то есть должна доказать, что нарушение договора покупателями влечет для нее такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Признавая существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу, суд не учел положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, какое нарушение договора может быть признано существенным, и не установил, на что вправе была рассчитывать Л.В. при заключении договора и чего она лишается из-за нарушении договора покупателями.
Оплату в размере цены продаваемой квартиры согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец получила.
Л.В. на полученные от продажи квартиры денежные средства приобрела за рублей жилой дом и земельный участок в на основании договора купли-продажи, заключенного также ДД.ММ.ГГГГ.
Из содержания договора, который расторгнут судом, следует, что Л.В. вправе была рассчитывать на получение за квартиру покупной цены в размере Признание Ц.В. обязанности выплатить помимо обозначенной в договоре суммы, а также выплата ею согласно расписке, исходя из согласованных сторонами в письменной форме условий о цене, не позволяли продавцу рассчитывать при заключении договора на получение иной оплаты, чем та, которая определена в договоре, подписанном сторонами.
В договоре, решение о расторжении которого принял суд, отсутствует указание о продаже квартиры за, в том числе о продаже квартиры с рассрочкой платежа, об условиях этой рассрочки.
Принимая во внимание выданную Ц.В. расписку и показания Ц.В. в ходе проведенной органами внутренних дел проверки, суд не учел, что неисполнение обязательств по долговой расписке не является основанием для расторжения договора купли-продажи, в котором отсутствуют указания на такие обязательства.
Кроме того, расписка, выданная Ц.В. ДД.ММ.ГГГГ, на неисполнение обязательств по которой указывала истец, требуя расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ, и которую признал возможным принять во внимание суд, расторгая договор, содержит указание на выплату долга в размере в течение до полного погашения долями в размере каждая. Сроки выплаты долей не определены, а срок исполнения обязательства - ДД.ММ.ГГГГ, не наступил. Суд, признав, что данная расписка подтверждает обязанность ответчиков по оплате приобретенной ими квартиры, оценки условиям выплаты долга не дал, хотя данная расписка содержит подписи как Ц.В., так и Л.В.
Ссылаясь на наличие у ответчиков задолженности по оплате покупной цены по договору купли-продажи, суд не принял во внимание, что, как следует из искового заявления Л.В., она в ДД.ММ.ГГГГ обращалась в суд с иском о взыскании с Ц.В. и Ц.И. задолженности по оплате, однако от иска о взыскании задолженности по оплате отказалась. Указанные обстоятельства судом не исследовались и оценки при разрешении вопроса о расторжении договора купли-продажи, не получили.
Таким образом, расторгая договор купли-продажи квартиры исходя из иных, не обозначенных в подписанном сторонами договоре обязательств, не установив, в чем выразилось нарушение покупателями заключенного в установленном порядке договора и в силу каких обстоятельств оно может быть признано существенным, суд нарушил пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суд не принял во внимание, что договор купли-продажи спорной квартиры продавцом квартиры исполнен, квартира передана Л.В. покупателям, которые ее приняли, произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее к покупателям Ц.В. и Ц.И., которым выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчиков, которые, приняв квартиру, постоянно проживают в этой квартире, зарегистрированы в ней по месту жительства.
Допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможно восстановление прав заявителя, в связи с чем обжалуемые решение суда и определение судебной коллегии подлежат отмене, а дело -направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого, с учетом приведенных обстоятельств, данных о разрешенных судом ранее спорах сторон, связанных в данным договором, суду надлежит установить наличие оснований для расторжения заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры, и с соблюдением норм материального и процессуального права разрешить спор.
Руководствуясь статьей 387 и пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Тверского областного суда
постановил:
надзорную жалобу Ц.В. и Ц.И. удовлетворить.
Решение Московского районного суда города Твери от 06 апреля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 28 июня 2011 года отменить.
Дело по иску Л.В. к Ц.В., Ц.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность, обязании возвратить плату по договору купли-продажи, прекращении права пользования квартирой и снятии с регистрационного учета направить на новое рассмотрение в Московский районный суд города Твери.
Председательствующий
А.Ю.КАРТАШОВ
А.Ю.КАРТАШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)