Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Заплохова И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.,
судей Герман М.В., Пучковой Л.В.,
при секретаре К.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя П.В. на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 03 августа 2012 года, которым были частично удовлетворены заявленные к ней исковые требования С.И. о защите прав потребителя, а также частично удовлетворены заявленные к ней и к ООО "Магазин квартир "Элисс" исковые требования М.Т. о защите прав потребителя, и отказано в удовлетворении ее встречных исковых требований к С.И. о взыскании денежных средств и компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Косарева И.Э., объяснения П.В. и ее представителя Д., представителя ООО "Магазин квартир "Элисс", А., поддержавших доводы поданной апелляционной жалобы, объяснения представителя истца С.И. и третьего лица С.С., Т., объяснения 3-го лица С.С., действующего также в качестве представителя истца С.И., просивших об оставлении обжалуемого решения без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
17.04.2012 С.И. обратилась в суд с иском к ИП П.В., указав, что 03.12.2011 сторонами был заключен договор о возмездном оказании услуг при покупке объекта недвижимости - однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...> в срок до 30.01.2012. Одним из сособственников данной квартиры является несовершеннолетний Г., в связи с чем постановлением органа опеки и попечительства от 16.12.2011 при разрешении опекуну несовершеннолетнего Г. М.В. продажи принадлежащей опекаемому доли опекун обязан был в срок не более месяца со дня получения разрешения на совершение сделки, то есть до 16.01.2012, представить договор купли-продажи другой (двухкомнатной) квартиры с оформлением права собственности несовершеннолетнего на нее в размере 1/3 доли. Во исполнение обязательств по договору об оказании услуг по приобретению объекта недвижимости С.И. оплатила ИП П.В. <...> руб. в счет приобретаемого жилья, <...> руб. за срочность оформления документов, <...> руб. - нотариусу за оформление согласия супруга С.С. на приобретение жилья, <...> руб. - оценщику по производству оценки приобретаемого жилья, <...> руб. <...> коп. - за ипотечное страхование, государственную пошлину за запрос в регистрационный орган о правообладателях и обременениях однокомнатной квартиры, а также понесла расходы на консультации с адвокатом и почтовые расходы по переписке с ответчиком. Однако, так как до 16.01.2012 М.В. в орган опеки и попечительства не был предоставлен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры и заключение договора купли-продажи однокомнатной квартиры стало невозможным, 31.01.2012 С.И. в письменной форме обратилась к ответчику с предложением устранить недостатки постановления, а после его неисполнения, 16.02.2012 - с предложением о расторжении договора о возмездном оказании услуг при покупке объекта недвижимости, ссылаясь помимо прочего на то, что условия заключенного договора носят кабальный характер для потребителя, содержащий только обязанности истца, не предусматривая ответственности ИП П.В.
После уточнения заявленных требований в ходе рассмотрения дела С.И. просила суд расторгнуть договор N от 03.12.2011, заключенный между ней и ИП П.В., а также взыскать с ответчика понесенные расходы в сумме <...> руб., неустойку в сумме <...> руб., компенсацию морального вреда в размере <...> рублей и расходы по оплате услуг представителя в сумме <...> руб. (т. 1 л.д. 2 - 9, 66).
19.04.2012 в Кингисеппский городской суд поступило исковое заявление М.Т. к ИП П.В. и ООО "Магазин квартир "Элисс". В обоснование заявленных требований М.Т. указала, что 09.12.2011 между ней и ответчиком были заключены договоры N о возмездном оказании услуг при продаже объекта недвижимости (принадлежащей ей и несовершеннолетнему Г. в равных долях квартиры, расположенной по адресу: <адрес>) и договор N о возмездном оказании услуг при покупке объекта недвижимости - <адрес>. В обеспечение договора N истец передала ответчику <...> руб. на ответственное хранение для дальнейшего осуществления сделки купли-продажи объекта недвижимости, что подтверждается соответствующей распиской.
Оформление сделок с подачей документов на регистрацию было назначено на 26.01.2012, при этом ИП П.В. предложила истцу внести неполную сумму по цене сделки о покупке двухкомнатной квартиры, вместо <...> руб. - <...> руб. Одновременно М.Т. со слов ИП П.В. стало известно о том, что сделки не состоятся, так как С.И. предложила продлить срок разрешения органа опеки и попечительства для предоставления документов о покупке другого жилья несовершеннолетнему Г. Кроме того, у М.Т. также имелись претензии к содержанию проекта договора купли-продажи ее однокомнатной квартиры.
В связи с неисполнением договоров на оказание услуг по покупке и продаже жилья, истечением срока, указанного в постановлении ООП, наличием претензий к содержанию договоров купли-продажи и возникшим недоверием к ИП П.В., 03.02.2012 истец в письменной форме уведомила ответчика о расторжении договора и просила вернуть уплаченные денежные средства в размере 50000 руб., в ответ на что ИП П.В. предложила истцу совершить сделку 07.03.2012 и сообщила, что указанные денежные средства уже переданы продавцу в качестве аванса. В дальнейшем ответчик сообщила, что обеспечительный взнос удержан на основании п. 5.2 договора N. Кроме того, 09.12.2011 от имени истца, не имея на то необходимых полномочий, ИП П.В. заключила с ООО "Магазин квартир "Элисс" договор об оказании услуг по содействию в приобретении <адрес>, предусматривающий условия оплаты услуг по договору в размере <...> руб., внесения аванса в размере <...> руб. и штрафных санкций в размере <...> руб.
М.Т. просила признать недействительным п. 5.2 договора N от 09.12.2011 о возмездном оказании услуг при покупке объекта недвижимости - <адрес>, взыскать с ИП П.В. неустойку по данному договору за неисполнение требований потребителя в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в размере <...> руб. Также истец просила признать ничтожным договор от 09.12.2011, заключенный между ответчиками и взыскать в солидарном порядке с ИП П.В. и ООО "Магазин квартир "Элисс" <...> руб. (л.д. 84 - 86), а также расходы на оплату услуг представителя в размере <...> руб. (т. 1 л.д. 202).
Определением от 26.06.2012 гражданские дела по иску С.И. к ИП П.В. о защите прав потребителя и по иску М.Т. к ИП П.В., ООО "Магазин квартир "Элисс" о защите прав потребителя соединены в одно производство (т. 1 л.д. 30 - 31).
Также определением суда от 26.06.2012 к производству принято встречное исковое заявление ИП П.В. к С.И. о взыскании денежных средств и компенсации морального вреда (т. 1 л.д. 157 - 158).
В обоснование своих требований ИП П.В. указывала, что заключенным 03.12.2011 между АН "Квартал" в ее лице и С.И. договором о возмездном оказании услуг при покупке объекта недвижимости устанавливалась предполагаемая дата оформления сделки купли-продажи на 30.01.2012, с возможностью ее перенесения агентством на более поздний срок. 26.01.2012 ИП П.В. были подготовлены пакеты документов по двум квартирам для сдачи на регистрацию. Однако 26.01.2012 С.И. отказалась от совершения сделки, мотивировав свою позицию тем, что установленный постановлением главы администрации от 16.12.2011 при разрешении опекуну несовершеннолетнего Г. продажи квартиры месячный срок представления ООП договора о приобретении в собственность несовершеннолетнего нового жилья был нарушен, после чего от сделки отказалась и продавец квартиры М.Т. Несмотря на то, что М.Т. неоднократно предлагались другие покупатели их квартиры, она от продажи отказалась вообще. Вместе с тем, ИП П.В. полагала, что постановление органа местного самоуправления не отменено и является действующим, в связи с чем планировавшиеся сделки не были совершены по вине С.И. Встречный истец просила взыскать с данного ответчика убытки в размере <...> руб., понесенные в связи с применением к ней штрафных санкций со стороны ООО "Магазин квартир "Элисс", расходы, связанные с оплатой государственной пошлины для регистрации сделок в размере <...> руб. и компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 03.08.2012, с учетом исправлений, внесенных в него на основании определения от 31.08.2012, исковые требования С.И. удовлетворены частично: расторгнут договор N от 03.12.2011 о возмездном оказании услуг при покупке объекта недвижимости, заключенный между С.И. и ИП П.В., с ИП П.В. в пользу С.И. взысканы денежные средства в размере <...> руб., неустойка <...> руб., компенсация морального вреда <...> руб., судебные расходы на оплату услуг представителя <...> руб., а всего <...> руб. В части иска о взыскании с ИП П.В. денежных средств в сумме <...> руб. и компенсации морального вреда на сумму <...> руб. отказано. Исковые требования М.Т. удовлетворены частично, с ИП П.В. в пользу М.Т. взыскано <...> руб., неустойка <...> руб., компенсация морального вреда <...> руб., расходы на оплату услуг представителя <...> руб., а всего <...> руб., признан недействительным пункт 5.2 договора N от 09.12.2011 о возмездном оказании услуг при покупке объекта недвижимости, заключенного между ИП П.В. и М.Т., признан ничтожным договор от 09.12.2011 об оказании услуг по содействию в приобретении объекта недвижимости, заключенный между ИП П.В. и ООО "Магазин квартир "Элисс". В удовлетворении иска в части требований М.Т. к ООО "Магазин квартир "Элисс" о солидарном взыскании <...> руб. отказано; также отказано в удовлетворении встречного иска ИП П.В. к С.И. о взыскании денежных средств и компенсации морального вреда. С ООО "Магазин квартир "Элисс" в доход МО "Кингисеппский муниципальный район" взыскано <...> руб. государственной пошлины; с ИП П.В. в доход этого же МО взыскана государственная пошлина в размере <...> руб. Также с ИП П.В. в пользу С.И. взыскан штраф в сумме <...> руб. а в пользу М.Т. - в сумме <...> руб. (т. 1 л.д. 222 - 236, т. 2 л.д. 19 - 20).
В апелляционной жалобе ответчик ИП П.В. просит отменить обжалуемое решение суда и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований С.И. и М.Т., удовлетворив ее встречные исковые требования, ссылаясь в т.ч. на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют установленным судом обстоятельствам дела (т. 2 л.д. 11 - 14).
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие иных извещенных, но не явившихся лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении встречного иска П.В., суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что компенсация морального вреда при нарушении имущественных прав участников гражданского оборота в силу положений ч. 1 ст. 151 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. Ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", предусматривая взыскание компенсации морального вреда в пользу потребителя при нарушении его имущественных прав, возможности обратного взыскания в пользу исполнителя услуг не допускает.
То обстоятельство, что П.В. в отсутствие полномочий со стороны М.Т. заключила с ООО "Магазин квартир "Элисс" договор на приобретение <адрес> и уплатила по данному договору <...> руб., удержанные при отказе М.Т. от заключения договора купли-продажи указанной квартиры (т. 1 л.д. 101), основанием для взыскания данной суммы в качестве убытков с С.И. не является. В то же время, соответствующий договор в силу ст. 183 ГК РФ не может быть признан недействительным, но считается заключенным в интересах самой П.В. Следовательно, отсутствие в договорах возмездного оказания услуг, заключавшихся с потребителями, упоминания о последствиях удержания с П.В. штрафа в пользу ООО "Магазин квартир "Элисс", лишает ее права требовать возмещения наступивших для нее убытков.
Тем не менее, правильно отклонив встречный иск, суд первой инстанции неправильно определил значимые для дела обстоятельства в отношении первоначальных исков.
Приходя к выводам о наличии оснований для удовлетворения исковых требований С.И. и М.Т., суд первой инстанции исходил из того, что оказанные истцам ответчиком услуги по заключенным договорам имели существенные недостатки, что позволяло потребителям отказаться от их исполнения. Суд полагал условие о возможности перенесения даты оформления сделки по договору от 03.12.2011, заключенному с С.И. (т. 1 л.д. 14 - 16), на более поздний срок, ничтожным, поскольку срок оказания услуги устанавливается соглашением сторон, а новый срок - только потребителем, счел не опровергнутыми ответчиком доводы М.Т. об утрате доверия к П.В. в связи с занижением подлежащей передаче продавцу двухкомнатной квартиры суммы в оплату ее стоимости. Также суд полагал не имеющими правового значения доводы ответчика о принятых мерах по исполнению договора с М.Т. в целях продажи ее квартиры иным покупателям, поскольку истец к указанному времени отказалась от исполнения ранее заключенного договора. Суд также исходил из того, что условие договора от 09.12.2011 N, заключенного между М.Т. и ИП П.В. (т. 1 л.д. 89 - 90) об удержании неустойки в размере обеспечительного взноса является недействительным, поскольку нарушает право потребителя на односторонний отказ от заключения договора.
Тем не менее, вывод о допущенных индивидуальным предпринимателем нарушениях находится в противоречии с указанием на то обстоятельство, что разрешение ООП от 16.12.11 на продажу принадлежавшей опекаемому Г. доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 19), являлось действительным и не могло препятствовать заключению сделок как по приобретению, так и по отчуждению данной квартиры.
Согласно условиям заключенных с С.И. и М.Т. договоров, ИП П.В. было оказано содействие по сбору документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи в отношении постановления Администрации МО "Кингисеппский муниципальный район" ЛО, разрешавшему опекуну Г. отчуждение принадлежавшей опекаемому доли. При этом то обстоятельство, что постановлением предусматривалась обязанность М.В. представить ООП в срок не более 1 месяца со дня получения разрешения на совершение сделки копию договора купли-продажи новой квартиры, и на 30.01.2012 (предполагаемая дата оформления сделки) данный срок был пропущен, условия п. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" о наличии предварительного согласия на совершение сделки не отменяло. Постановление являлось действовавшим и позволяло С.И. и М.Т. исполнить обязательства, принятые ими на себя согласно предварительному договору от 20.12.2011 (т. 1 л.д. 94 - 96). Указанное обстоятельство подтверждалось и самим ООП в письме от 07.03.2012, имевшемся в распоряжении истцов (т. 1 л.д. 108).
Однако от исполнения договоров от 03.12.2011 и от 09.12.2011 покупатель и продавец отказались, не явившись для заключения договора ни 26.01.2012, ни в дальнейшем, несмотря на направление уведомлений со стороны ИП П.В. (т. 1 л.д. 45, 105, 151). 31.01.2012 С.И. направила ответчику предложение об устранении недостатков постановления от 16.12.2011 (т. 1 л.д. 29 - 33), а 03.02.2012 М.Т. уведомила ответчика о расторжении ранее заключенного договора (т. 1 л.д. 97).
Приведенные действия сторон свидетельствуют об одностороннем отказе потребителей от заключения договора купли-продажи в ранее согласованный ими срок и договоров оказания услуг, заключенных ими с ИП П.В. При этом доказательств существования каких-либо недостатков в оказанных услугах истцами суду так и не было представлено. Предложение ответчика о занижении подлежащей передаче продавцу двухкомнатной квартиры суммы в оплату ее стоимости, послужившее одной из причин утраты доверия к П.В., материалами дела не подтверждается.
Доводы о ничтожности условий договора о возможности перенесения даты оформления сделки не соответствуют положениям действующего законодательства. По смыслу главы 39 ГК РФ, условие о сроке выполнения услуг действительно является существенным для данного вида договора. Однако в силу положений ст. 314 ГК РФ сроки исполнения обязательств по договору от 03.12.2011 сторонами согласованы. Также следует учитывать, что установленные ст. ст. 28 - 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" санкции применяются только в случаях нарушения исполнителем ранее согласованных сроков или наличия недостатков в оказанных услугах, в то время как отказ от договоров С.И. и М.Т. обусловливался их собственными действиями.
Пункты 5.2 договоров о возмездном оказании услуг при покупке объектов недвижимости от 03.12.2011 и от 09.12.2011 предусматривают в случае отказа истцов от их выполнения право ответчика на "удержание неустойки в размере обеспечительного взноса". Само по себе указанное условие также не может являться ничтожным, поскольку законом от 07.02.1992 прямого запрета на применение исполнителем штрафных санкций в отношении потребителей не устанавливается. Таким образом, при удержании неустойки права истцов на отказ от исполнения договора об оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору, ответчиком нарушены не были. О необходимости снижения удержанной неустойки в рамках рассмотренного дела истцы не заявляли, в то время как причиной неисполнения обязательств по заключенным ими ранее договорам явились именно их виновные действия.
С учетом приведенных обстоятельств оснований для частичного удовлетворения первоначальных исков не имелось, а постановленное судом решение об их удовлетворении подлежит отмене с принятием нового решения об отказе С.И. и М.Т. в заявленных требованиях. При отмене решения суда в данной части подлежит отмене и принятое судом решение о распределении судебных расходов, подлежащих в силу освобождения от них первоначальных истцов согласно ст. 103 ГПК РФ отнесению на счет соответствующего бюджета.
Руководствуясь ст. 327.1, ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 03 августа 2012 года в части удовлетворения исковых требований С.И. и М.Т., а также в части распределения судебных расходов по делу отменить, приняв по делу новое решение.
С.И. и М.Т. в удовлетворении заявленных исковых требований к индивидуальному предпринимателю П.В. - отказать.
В иной части решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 03 августа 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу П.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.11.2012 N 33-4691/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 ноября 2012 г. N 33-4691/2012
Судья Заплохова И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.,
судей Герман М.В., Пучковой Л.В.,
при секретаре К.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя П.В. на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 03 августа 2012 года, которым были частично удовлетворены заявленные к ней исковые требования С.И. о защите прав потребителя, а также частично удовлетворены заявленные к ней и к ООО "Магазин квартир "Элисс" исковые требования М.Т. о защите прав потребителя, и отказано в удовлетворении ее встречных исковых требований к С.И. о взыскании денежных средств и компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Косарева И.Э., объяснения П.В. и ее представителя Д., представителя ООО "Магазин квартир "Элисс", А., поддержавших доводы поданной апелляционной жалобы, объяснения представителя истца С.И. и третьего лица С.С., Т., объяснения 3-го лица С.С., действующего также в качестве представителя истца С.И., просивших об оставлении обжалуемого решения без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
17.04.2012 С.И. обратилась в суд с иском к ИП П.В., указав, что 03.12.2011 сторонами был заключен договор о возмездном оказании услуг при покупке объекта недвижимости - однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...> в срок до 30.01.2012. Одним из сособственников данной квартиры является несовершеннолетний Г., в связи с чем постановлением органа опеки и попечительства от 16.12.2011 при разрешении опекуну несовершеннолетнего Г. М.В. продажи принадлежащей опекаемому доли опекун обязан был в срок не более месяца со дня получения разрешения на совершение сделки, то есть до 16.01.2012, представить договор купли-продажи другой (двухкомнатной) квартиры с оформлением права собственности несовершеннолетнего на нее в размере 1/3 доли. Во исполнение обязательств по договору об оказании услуг по приобретению объекта недвижимости С.И. оплатила ИП П.В. <...> руб. в счет приобретаемого жилья, <...> руб. за срочность оформления документов, <...> руб. - нотариусу за оформление согласия супруга С.С. на приобретение жилья, <...> руб. - оценщику по производству оценки приобретаемого жилья, <...> руб. <...> коп. - за ипотечное страхование, государственную пошлину за запрос в регистрационный орган о правообладателях и обременениях однокомнатной квартиры, а также понесла расходы на консультации с адвокатом и почтовые расходы по переписке с ответчиком. Однако, так как до 16.01.2012 М.В. в орган опеки и попечительства не был предоставлен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры и заключение договора купли-продажи однокомнатной квартиры стало невозможным, 31.01.2012 С.И. в письменной форме обратилась к ответчику с предложением устранить недостатки постановления, а после его неисполнения, 16.02.2012 - с предложением о расторжении договора о возмездном оказании услуг при покупке объекта недвижимости, ссылаясь помимо прочего на то, что условия заключенного договора носят кабальный характер для потребителя, содержащий только обязанности истца, не предусматривая ответственности ИП П.В.
После уточнения заявленных требований в ходе рассмотрения дела С.И. просила суд расторгнуть договор N от 03.12.2011, заключенный между ней и ИП П.В., а также взыскать с ответчика понесенные расходы в сумме <...> руб., неустойку в сумме <...> руб., компенсацию морального вреда в размере <...> рублей и расходы по оплате услуг представителя в сумме <...> руб. (т. 1 л.д. 2 - 9, 66).
19.04.2012 в Кингисеппский городской суд поступило исковое заявление М.Т. к ИП П.В. и ООО "Магазин квартир "Элисс". В обоснование заявленных требований М.Т. указала, что 09.12.2011 между ней и ответчиком были заключены договоры N о возмездном оказании услуг при продаже объекта недвижимости (принадлежащей ей и несовершеннолетнему Г. в равных долях квартиры, расположенной по адресу: <адрес>) и договор N о возмездном оказании услуг при покупке объекта недвижимости - <адрес>. В обеспечение договора N истец передала ответчику <...> руб. на ответственное хранение для дальнейшего осуществления сделки купли-продажи объекта недвижимости, что подтверждается соответствующей распиской.
Оформление сделок с подачей документов на регистрацию было назначено на 26.01.2012, при этом ИП П.В. предложила истцу внести неполную сумму по цене сделки о покупке двухкомнатной квартиры, вместо <...> руб. - <...> руб. Одновременно М.Т. со слов ИП П.В. стало известно о том, что сделки не состоятся, так как С.И. предложила продлить срок разрешения органа опеки и попечительства для предоставления документов о покупке другого жилья несовершеннолетнему Г. Кроме того, у М.Т. также имелись претензии к содержанию проекта договора купли-продажи ее однокомнатной квартиры.
В связи с неисполнением договоров на оказание услуг по покупке и продаже жилья, истечением срока, указанного в постановлении ООП, наличием претензий к содержанию договоров купли-продажи и возникшим недоверием к ИП П.В., 03.02.2012 истец в письменной форме уведомила ответчика о расторжении договора и просила вернуть уплаченные денежные средства в размере 50000 руб., в ответ на что ИП П.В. предложила истцу совершить сделку 07.03.2012 и сообщила, что указанные денежные средства уже переданы продавцу в качестве аванса. В дальнейшем ответчик сообщила, что обеспечительный взнос удержан на основании п. 5.2 договора N. Кроме того, 09.12.2011 от имени истца, не имея на то необходимых полномочий, ИП П.В. заключила с ООО "Магазин квартир "Элисс" договор об оказании услуг по содействию в приобретении <адрес>, предусматривающий условия оплаты услуг по договору в размере <...> руб., внесения аванса в размере <...> руб. и штрафных санкций в размере <...> руб.
М.Т. просила признать недействительным п. 5.2 договора N от 09.12.2011 о возмездном оказании услуг при покупке объекта недвижимости - <адрес>, взыскать с ИП П.В. неустойку по данному договору за неисполнение требований потребителя в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в размере <...> руб. Также истец просила признать ничтожным договор от 09.12.2011, заключенный между ответчиками и взыскать в солидарном порядке с ИП П.В. и ООО "Магазин квартир "Элисс" <...> руб. (л.д. 84 - 86), а также расходы на оплату услуг представителя в размере <...> руб. (т. 1 л.д. 202).
Определением от 26.06.2012 гражданские дела по иску С.И. к ИП П.В. о защите прав потребителя и по иску М.Т. к ИП П.В., ООО "Магазин квартир "Элисс" о защите прав потребителя соединены в одно производство (т. 1 л.д. 30 - 31).
Также определением суда от 26.06.2012 к производству принято встречное исковое заявление ИП П.В. к С.И. о взыскании денежных средств и компенсации морального вреда (т. 1 л.д. 157 - 158).
В обоснование своих требований ИП П.В. указывала, что заключенным 03.12.2011 между АН "Квартал" в ее лице и С.И. договором о возмездном оказании услуг при покупке объекта недвижимости устанавливалась предполагаемая дата оформления сделки купли-продажи на 30.01.2012, с возможностью ее перенесения агентством на более поздний срок. 26.01.2012 ИП П.В. были подготовлены пакеты документов по двум квартирам для сдачи на регистрацию. Однако 26.01.2012 С.И. отказалась от совершения сделки, мотивировав свою позицию тем, что установленный постановлением главы администрации от 16.12.2011 при разрешении опекуну несовершеннолетнего Г. продажи квартиры месячный срок представления ООП договора о приобретении в собственность несовершеннолетнего нового жилья был нарушен, после чего от сделки отказалась и продавец квартиры М.Т. Несмотря на то, что М.Т. неоднократно предлагались другие покупатели их квартиры, она от продажи отказалась вообще. Вместе с тем, ИП П.В. полагала, что постановление органа местного самоуправления не отменено и является действующим, в связи с чем планировавшиеся сделки не были совершены по вине С.И. Встречный истец просила взыскать с данного ответчика убытки в размере <...> руб., понесенные в связи с применением к ней штрафных санкций со стороны ООО "Магазин квартир "Элисс", расходы, связанные с оплатой государственной пошлины для регистрации сделок в размере <...> руб. и компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 03.08.2012, с учетом исправлений, внесенных в него на основании определения от 31.08.2012, исковые требования С.И. удовлетворены частично: расторгнут договор N от 03.12.2011 о возмездном оказании услуг при покупке объекта недвижимости, заключенный между С.И. и ИП П.В., с ИП П.В. в пользу С.И. взысканы денежные средства в размере <...> руб., неустойка <...> руб., компенсация морального вреда <...> руб., судебные расходы на оплату услуг представителя <...> руб., а всего <...> руб. В части иска о взыскании с ИП П.В. денежных средств в сумме <...> руб. и компенсации морального вреда на сумму <...> руб. отказано. Исковые требования М.Т. удовлетворены частично, с ИП П.В. в пользу М.Т. взыскано <...> руб., неустойка <...> руб., компенсация морального вреда <...> руб., расходы на оплату услуг представителя <...> руб., а всего <...> руб., признан недействительным пункт 5.2 договора N от 09.12.2011 о возмездном оказании услуг при покупке объекта недвижимости, заключенного между ИП П.В. и М.Т., признан ничтожным договор от 09.12.2011 об оказании услуг по содействию в приобретении объекта недвижимости, заключенный между ИП П.В. и ООО "Магазин квартир "Элисс". В удовлетворении иска в части требований М.Т. к ООО "Магазин квартир "Элисс" о солидарном взыскании <...> руб. отказано; также отказано в удовлетворении встречного иска ИП П.В. к С.И. о взыскании денежных средств и компенсации морального вреда. С ООО "Магазин квартир "Элисс" в доход МО "Кингисеппский муниципальный район" взыскано <...> руб. государственной пошлины; с ИП П.В. в доход этого же МО взыскана государственная пошлина в размере <...> руб. Также с ИП П.В. в пользу С.И. взыскан штраф в сумме <...> руб. а в пользу М.Т. - в сумме <...> руб. (т. 1 л.д. 222 - 236, т. 2 л.д. 19 - 20).
В апелляционной жалобе ответчик ИП П.В. просит отменить обжалуемое решение суда и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований С.И. и М.Т., удовлетворив ее встречные исковые требования, ссылаясь в т.ч. на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют установленным судом обстоятельствам дела (т. 2 л.д. 11 - 14).
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие иных извещенных, но не явившихся лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении встречного иска П.В., суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что компенсация морального вреда при нарушении имущественных прав участников гражданского оборота в силу положений ч. 1 ст. 151 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. Ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", предусматривая взыскание компенсации морального вреда в пользу потребителя при нарушении его имущественных прав, возможности обратного взыскания в пользу исполнителя услуг не допускает.
То обстоятельство, что П.В. в отсутствие полномочий со стороны М.Т. заключила с ООО "Магазин квартир "Элисс" договор на приобретение <адрес> и уплатила по данному договору <...> руб., удержанные при отказе М.Т. от заключения договора купли-продажи указанной квартиры (т. 1 л.д. 101), основанием для взыскания данной суммы в качестве убытков с С.И. не является. В то же время, соответствующий договор в силу ст. 183 ГК РФ не может быть признан недействительным, но считается заключенным в интересах самой П.В. Следовательно, отсутствие в договорах возмездного оказания услуг, заключавшихся с потребителями, упоминания о последствиях удержания с П.В. штрафа в пользу ООО "Магазин квартир "Элисс", лишает ее права требовать возмещения наступивших для нее убытков.
Тем не менее, правильно отклонив встречный иск, суд первой инстанции неправильно определил значимые для дела обстоятельства в отношении первоначальных исков.
Приходя к выводам о наличии оснований для удовлетворения исковых требований С.И. и М.Т., суд первой инстанции исходил из того, что оказанные истцам ответчиком услуги по заключенным договорам имели существенные недостатки, что позволяло потребителям отказаться от их исполнения. Суд полагал условие о возможности перенесения даты оформления сделки по договору от 03.12.2011, заключенному с С.И. (т. 1 л.д. 14 - 16), на более поздний срок, ничтожным, поскольку срок оказания услуги устанавливается соглашением сторон, а новый срок - только потребителем, счел не опровергнутыми ответчиком доводы М.Т. об утрате доверия к П.В. в связи с занижением подлежащей передаче продавцу двухкомнатной квартиры суммы в оплату ее стоимости. Также суд полагал не имеющими правового значения доводы ответчика о принятых мерах по исполнению договора с М.Т. в целях продажи ее квартиры иным покупателям, поскольку истец к указанному времени отказалась от исполнения ранее заключенного договора. Суд также исходил из того, что условие договора от 09.12.2011 N, заключенного между М.Т. и ИП П.В. (т. 1 л.д. 89 - 90) об удержании неустойки в размере обеспечительного взноса является недействительным, поскольку нарушает право потребителя на односторонний отказ от заключения договора.
Тем не менее, вывод о допущенных индивидуальным предпринимателем нарушениях находится в противоречии с указанием на то обстоятельство, что разрешение ООП от 16.12.11 на продажу принадлежавшей опекаемому Г. доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 19), являлось действительным и не могло препятствовать заключению сделок как по приобретению, так и по отчуждению данной квартиры.
Согласно условиям заключенных с С.И. и М.Т. договоров, ИП П.В. было оказано содействие по сбору документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи в отношении постановления Администрации МО "Кингисеппский муниципальный район" ЛО, разрешавшему опекуну Г. отчуждение принадлежавшей опекаемому доли. При этом то обстоятельство, что постановлением предусматривалась обязанность М.В. представить ООП в срок не более 1 месяца со дня получения разрешения на совершение сделки копию договора купли-продажи новой квартиры, и на 30.01.2012 (предполагаемая дата оформления сделки) данный срок был пропущен, условия п. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" о наличии предварительного согласия на совершение сделки не отменяло. Постановление являлось действовавшим и позволяло С.И. и М.Т. исполнить обязательства, принятые ими на себя согласно предварительному договору от 20.12.2011 (т. 1 л.д. 94 - 96). Указанное обстоятельство подтверждалось и самим ООП в письме от 07.03.2012, имевшемся в распоряжении истцов (т. 1 л.д. 108).
Однако от исполнения договоров от 03.12.2011 и от 09.12.2011 покупатель и продавец отказались, не явившись для заключения договора ни 26.01.2012, ни в дальнейшем, несмотря на направление уведомлений со стороны ИП П.В. (т. 1 л.д. 45, 105, 151). 31.01.2012 С.И. направила ответчику предложение об устранении недостатков постановления от 16.12.2011 (т. 1 л.д. 29 - 33), а 03.02.2012 М.Т. уведомила ответчика о расторжении ранее заключенного договора (т. 1 л.д. 97).
Приведенные действия сторон свидетельствуют об одностороннем отказе потребителей от заключения договора купли-продажи в ранее согласованный ими срок и договоров оказания услуг, заключенных ими с ИП П.В. При этом доказательств существования каких-либо недостатков в оказанных услугах истцами суду так и не было представлено. Предложение ответчика о занижении подлежащей передаче продавцу двухкомнатной квартиры суммы в оплату ее стоимости, послужившее одной из причин утраты доверия к П.В., материалами дела не подтверждается.
Доводы о ничтожности условий договора о возможности перенесения даты оформления сделки не соответствуют положениям действующего законодательства. По смыслу главы 39 ГК РФ, условие о сроке выполнения услуг действительно является существенным для данного вида договора. Однако в силу положений ст. 314 ГК РФ сроки исполнения обязательств по договору от 03.12.2011 сторонами согласованы. Также следует учитывать, что установленные ст. ст. 28 - 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" санкции применяются только в случаях нарушения исполнителем ранее согласованных сроков или наличия недостатков в оказанных услугах, в то время как отказ от договоров С.И. и М.Т. обусловливался их собственными действиями.
Пункты 5.2 договоров о возмездном оказании услуг при покупке объектов недвижимости от 03.12.2011 и от 09.12.2011 предусматривают в случае отказа истцов от их выполнения право ответчика на "удержание неустойки в размере обеспечительного взноса". Само по себе указанное условие также не может являться ничтожным, поскольку законом от 07.02.1992 прямого запрета на применение исполнителем штрафных санкций в отношении потребителей не устанавливается. Таким образом, при удержании неустойки права истцов на отказ от исполнения договора об оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору, ответчиком нарушены не были. О необходимости снижения удержанной неустойки в рамках рассмотренного дела истцы не заявляли, в то время как причиной неисполнения обязательств по заключенным ими ранее договорам явились именно их виновные действия.
С учетом приведенных обстоятельств оснований для частичного удовлетворения первоначальных исков не имелось, а постановленное судом решение об их удовлетворении подлежит отмене с принятием нового решения об отказе С.И. и М.Т. в заявленных требованиях. При отмене решения суда в данной части подлежит отмене и принятое судом решение о распределении судебных расходов, подлежащих в силу освобождения от них первоначальных истцов согласно ст. 103 ГПК РФ отнесению на счет соответствующего бюджета.
Руководствуясь ст. 327.1, ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 03 августа 2012 года в части удовлетворения исковых требований С.И. и М.Т., а также в части распределения судебных расходов по делу отменить, приняв по делу новое решение.
С.И. и М.Т. в удовлетворении заявленных исковых требований к индивидуальному предпринимателю П.В. - отказать.
В иной части решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 03 августа 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу П.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)