Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Шабанова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда
в составе председательствующего Ратьковой М.В.,
судей Лозовой Н.В., Сережкина А.А.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании "12" января 2012 года в городе Твери по докладу судьи Ратьковой М.В.
кассационную жалобу Б. на решение Торжокского городского суда Тверской области от 24 ноября 2011 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Б. о признании основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер..., предварительный договор купли-продажи этой квартиры, заключенный... между Тверским негосударственным пенсионным фондом "Содружество" и Б.; о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры... от..., заключенного между Б. и Тверским негосударственным пенсионным фондом "Содружество"; о государственной регистрации перехода права собственности на... квартиру N..., общей площадью... кв. м, расположенную в девятиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: ... на Б., отказать"
Судебная коллегия
Б. обратился в суд с иском к Тверскому негосударственному пенсионному фонду "Содружество" (ТНПФ "Содружество"), Негосударственному пенсионному фонду "Газгео-Гарант" (НПФ Газгео-Гарант") о признании основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер..., предварительный договор купли-продажи этой квартиры, заключенный... между Тверским негосударственным пенсионным фондом "Содружество" и Б.
В обоснование исковых требований указано, что... между ним и ТНПФ "Содружество" был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, после чего она была передана ему в фактическое пользование. Данный договор был означен как предварительный, поскольку на момент его заключения фонд еще не зарегистрировал своего права собственности на продаваемую ему квартиру. При этом все основные условия продажи этого жилья были в предварительном договоре в полной мере оговорены.
При подписании договора, в соответствии с его условиями он внес ТНПФ "Содружество" за выкупаемую квартиру... рублей. Остальные деньги в сумме... рублей он должен вносить фонду в рассрочку, по предусмотренному договором графику, до... года.
... право собственности ТНПФ "Содружество" на указанную квартиру было надлежащим образом зарегистрировано, однако фонд длительное время не предпринимал действий к оформлению и регистрации основного договора. К... года по предварительному договору он выплатил ТНПФ "Содружество"... рублей, и временно прекратил выплаты.
... в его адрес поступило устное и письменное требование со стороны НПО "Газгео-Гарант" о погашении образовавшейся у него задолженности по платежам за выкуп квартиры, поскольку между фондами имеется договор о переводе прав ответчика на всю дебиторскую задолженность к НПФ "Газгео-Гарант". Полагал, что несмотря на то, что ответчик после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры уклонялся от оформления соответствующего основного договора, фактически такой договор между ними состоялся и выполняется.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил суд также о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры N... от..., заключенного между ним и ТНПФ "Содружество"; о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. Считал, что... право собственности ответчика на объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, отпали обстоятельства, препятствовавшие осуществлению государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры и переходу права собственности на нее к истцу.
В судебном заседании истец Б., его представители Х., Е. поддержали исковые требования в полном объеме, по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчика ТНПФ "Содружество" Ф. в судебном заседании исковые требования не признала, ссылалась на то, что по условиям предварительного договора от... основной договор должен был быть заключен сторонами не позднее.... Поскольку до... основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен, ни одна из сторон не обратилась к другой стороне до истечения указанного срока ни с офертой о заключении основного договора, ни с предложением изменить условие предварительного договора и увеличить срок подписания основного договора, у истца отсутствуют доказательства направления ответчику письменных предложений заключить основной договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены. Также полагала, что в предварительном договоре не идентифицирован предмет договора, поэтому его нельзя признать основным.
Условие о полной оплате недвижимой вещи, либо существенной ее части является обязательным для признания договора, поименованного сторонами как предварительный, договором купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем. Истцом же оплачена сумма в размере менее...% от определенной сторонами цены и не является существенной, поэтому данный договор не может являться договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Представитель ответчика НПФ "Газгео-Гарант" Ш. иск признал, ссылался на то, что по договору... от... году ТНПФ "Содружество" передал НПФ "Газгео-Гарант" обязанности по выплате назначенных негосударственных пенсий участников, указанных в пункте 3.4 названного договора. Согласно договору уступки прав от... ТНПФ "Содружество" (цедент) уступил, а НПФ "Газгео-Гарант" (цессионарий) принял права требования в полном объеме по договорам, в том числе и по договору... от..., заключенному между цедентом и Б. (должником) в сумме... рублей. Просил учесть, что в случае непоступления денежных средств от должника Б. могут возникнуть трудности в выплате пенсий.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание не явился.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе Б. просит отменить решение и передать дело на новое рассмотрение. В обоснование доводов жалобы указал следующее. Суд не учел, что существо его требований состоит не в понуждении ответчика к заключению основного договора, а в признании таковым договора, изначально оформленного между сторонами. Вывод суда о том, что взаимные обязательства по заключенному... между ним и ТНПФ "Содружество" договору прекратились..., не соответствует обстоятельствам дела, поскольку все оговоренные условия приобретения квартиры в собственность истца фактически оставались в силе и никем не оспаривались. Стороны договора длительное время следовали этим условиям, следовательно, договорные отношения сохранялись. Он добросовестно вносил ТНПФ "Содружество" в соответствии с договорным графиком выкупные платежи, а ответчик их принимал. До решения суда о ликвидации ответчика, последний не отказывался оформлять договор купли-продажи с истцом, к тому же, после заключения договора цессии настаивал на продолжении внесения истцом выкупных платежей именно ему, чем признавал договор действующим. Отказ ТНПФ "Содружество" от оформления договора купли-продажи квартиры расценивает как недобросовестное поведение. Также судом была оставлена без внимания позиция ответчика НПФ "Газгео-Гарант", признавшего исковые требования, который подтвердил готовность принимать от него выкупные платежи за квартиру в объеме и порядке, предусмотренном договором с ТНПФ "Содружество". При оценке судом выплаченной им ответчику суммы как несущественной не названы критерии признания ее таковой.
Представители ответчика НПФ "Газгео-Гарант" и третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в суд кассационной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлены надлежащим образом, в связи с чем, в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, заслушав истца Б. и его представителя Х., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика ТНПФ "Содружество" Ф., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, ... между Б. и ТНПФ "Содружество" был заключен предварительный договор... купли-продажи квартиры N..., общей площадью, составляющей ориентировочно... кв. м, расположенной в девятиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: ....
Согласно условиям данного договора стоимость квартиры была определена в... рублей и стороны обязались не позднее... заключить основной договор купли-продажи квартиры. Часть выкупной стоимости квартиры в размере... рублей покупатель обязался оплатить продавцу в момент подписания предварительного договора. Из квитанции к приходному кассовому ордеру... от... следует, что данная сумма продавцу оплачена. Оставшаяся стоимость квартиры (... руб.) должна была оплачиваться покупателем согласно графику в срок до....
В силу пункта 1.6 предварительного договора ответчик о выполнении своих обязательств по предварительному договору в части условий купли-продажи и готовности заключить основной договор купли-продажи сообщает покупателю в течение пяти рабочих дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец Б. не представил достаточных доказательств направления другой стороне предложения заключить основной договор купли-продажи квартиры в согласованный сторонами срок, соответственно в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. Доводы истца о том, что стороны своими действиями фактически исполнили предварительный договор, который содержит все существенные условия основного договора, который между ними состоялся и выполняется, суд не принял.
С такой позицией суда согласиться нельзя.
Как указано выше, сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязались заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже этого недвижимого имущества.
Действительно, в силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Вместе с тем, следует учитывать, что договор, поименованный сторонами как предварительный, устанавливал обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора, в момент подписания предварительного договора, уплатить часть цены недвижимого имущества (... руб.), а в дальнейшем оплачивать оставшуюся часть стоимости квартиры в срок до... согласно графику.
В силу пункта 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно пункту 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ ("Продажа недвижимости") не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем, следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В предварительном договоре имеются и данные, которые позволяют индивидуализировать проданный объект недвижимости, в частности, указаны местонахождение объекта недвижимости, ориентировочная площадь и номер квартиры, ее цена, порядок расчетов. Полагать, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора и поэтому его следует считать незаключенным, нельзя.
Таким образом, имеются основания для квалификации этого договора как договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.
Заслуживают внимания в связи с этим и доводы кассатора о том, что все оговоренные условия приобретения им квартиры в собственность оставались в силе и никем не оспаривались. Стороны договора длительное время следовали этим условиям, сохраняя договорные отношения. Он добросовестно вносил ТНПФ "Содружество" в соответствии с договорным графиком выкупные платежи, а ответчик их принимал. До решения суда о ликвидации ответчика, последний не отказывался оформлять договор купли-продажи с истцом, к тому же, после заключения договора цессии настаивал на продолжении внесения истцом выкупных платежей именно ему, чем признавал этот договор. Квартира фактически передана ему в пользование.
Отказывая Б. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил также из того, что Б. не представил доказательств того, что он как покупатель по предварительному договору направлял другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры в согласованный сторонами срок, хотя в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на него возлагалась соответствующая обязанность.
С такой позицией суда также согласиться нельзя, поскольку в силу п. 1.6 договора именно на продавца была возложена обязанность сообщить покупателю о готовности заключить основной договор в течение пяти рабочих дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру. Доказательства выполнения ответчиком этой обязанности отсутствуют.
Не находит подтверждения и позиция суда первой инстанции о том, что стороны предварительного договора согласовали цену передаваемого объекта недвижимости в размере... руб., а фактически истец оплатил несущественную сумму... руб.... коп. (менее...% от установленной цены). Соответствующие расчеты по данному поводу отсутствуют, не приведены они и ответчиком.
При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения исковых требований Б. как о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором, так и о государственной регистрации этого договора.
Вместе с тем, не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в соответствии с п. 1.4 договора право собственности на квартиру переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости квартиры, установленной п. 1.1.5 договора. Моментом оплаты по договору является момент поступления денежных средств на расчетный счет или кассу продавца. Однако, такой момент не наступил.
Неправильное применение судом норм материального права является в соответствии со ст. 362 ГПК РФ основанием для отмены решения.
С учетом того, что обстоятельства по делу установлены судом полно, допущенные нарушения в применении норм материального права возможно устранить в суде кассационной инстанции.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Торжокского городского суда Тверской области от 24 ноября 2011 года в части отказа Б. в удовлетворении исковых требований к Тверскому негосударственному пенсионному фонду "Содружество" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры и его государственной регистрации отменить.
Постановить в этой части новое решение, в соответствии с которым признать основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер..., предварительный договор купли-продажи данной квартиры N..., заключенный... между Тверским негосударственным пенсионным фондом "Содружество" и Б., и произвести его государственную регистрацию.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.01.2012 ПО ДЕЛУ N 33-25
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 января 2012 г. по делу N 33-25
Судья Шабанова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда
в составе председательствующего Ратьковой М.В.,
судей Лозовой Н.В., Сережкина А.А.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании "12" января 2012 года в городе Твери по докладу судьи Ратьковой М.В.
кассационную жалобу Б. на решение Торжокского городского суда Тверской области от 24 ноября 2011 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Б. о признании основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер..., предварительный договор купли-продажи этой квартиры, заключенный... между Тверским негосударственным пенсионным фондом "Содружество" и Б.; о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры... от..., заключенного между Б. и Тверским негосударственным пенсионным фондом "Содружество"; о государственной регистрации перехода права собственности на... квартиру N..., общей площадью... кв. м, расположенную в девятиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: ... на Б., отказать"
Судебная коллегия
установила:
Б. обратился в суд с иском к Тверскому негосударственному пенсионному фонду "Содружество" (ТНПФ "Содружество"), Негосударственному пенсионному фонду "Газгео-Гарант" (НПФ Газгео-Гарант") о признании основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер..., предварительный договор купли-продажи этой квартиры, заключенный... между Тверским негосударственным пенсионным фондом "Содружество" и Б.
В обоснование исковых требований указано, что... между ним и ТНПФ "Содружество" был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, после чего она была передана ему в фактическое пользование. Данный договор был означен как предварительный, поскольку на момент его заключения фонд еще не зарегистрировал своего права собственности на продаваемую ему квартиру. При этом все основные условия продажи этого жилья были в предварительном договоре в полной мере оговорены.
При подписании договора, в соответствии с его условиями он внес ТНПФ "Содружество" за выкупаемую квартиру... рублей. Остальные деньги в сумме... рублей он должен вносить фонду в рассрочку, по предусмотренному договором графику, до... года.
... право собственности ТНПФ "Содружество" на указанную квартиру было надлежащим образом зарегистрировано, однако фонд длительное время не предпринимал действий к оформлению и регистрации основного договора. К... года по предварительному договору он выплатил ТНПФ "Содружество"... рублей, и временно прекратил выплаты.
... в его адрес поступило устное и письменное требование со стороны НПО "Газгео-Гарант" о погашении образовавшейся у него задолженности по платежам за выкуп квартиры, поскольку между фондами имеется договор о переводе прав ответчика на всю дебиторскую задолженность к НПФ "Газгео-Гарант". Полагал, что несмотря на то, что ответчик после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры уклонялся от оформления соответствующего основного договора, фактически такой договор между ними состоялся и выполняется.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил суд также о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры N... от..., заключенного между ним и ТНПФ "Содружество"; о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. Считал, что... право собственности ответчика на объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, отпали обстоятельства, препятствовавшие осуществлению государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры и переходу права собственности на нее к истцу.
В судебном заседании истец Б., его представители Х., Е. поддержали исковые требования в полном объеме, по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчика ТНПФ "Содружество" Ф. в судебном заседании исковые требования не признала, ссылалась на то, что по условиям предварительного договора от... основной договор должен был быть заключен сторонами не позднее.... Поскольку до... основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен, ни одна из сторон не обратилась к другой стороне до истечения указанного срока ни с офертой о заключении основного договора, ни с предложением изменить условие предварительного договора и увеличить срок подписания основного договора, у истца отсутствуют доказательства направления ответчику письменных предложений заключить основной договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены. Также полагала, что в предварительном договоре не идентифицирован предмет договора, поэтому его нельзя признать основным.
Условие о полной оплате недвижимой вещи, либо существенной ее части является обязательным для признания договора, поименованного сторонами как предварительный, договором купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем. Истцом же оплачена сумма в размере менее...% от определенной сторонами цены и не является существенной, поэтому данный договор не может являться договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Представитель ответчика НПФ "Газгео-Гарант" Ш. иск признал, ссылался на то, что по договору... от... году ТНПФ "Содружество" передал НПФ "Газгео-Гарант" обязанности по выплате назначенных негосударственных пенсий участников, указанных в пункте 3.4 названного договора. Согласно договору уступки прав от... ТНПФ "Содружество" (цедент) уступил, а НПФ "Газгео-Гарант" (цессионарий) принял права требования в полном объеме по договорам, в том числе и по договору... от..., заключенному между цедентом и Б. (должником) в сумме... рублей. Просил учесть, что в случае непоступления денежных средств от должника Б. могут возникнуть трудности в выплате пенсий.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание не явился.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе Б. просит отменить решение и передать дело на новое рассмотрение. В обоснование доводов жалобы указал следующее. Суд не учел, что существо его требований состоит не в понуждении ответчика к заключению основного договора, а в признании таковым договора, изначально оформленного между сторонами. Вывод суда о том, что взаимные обязательства по заключенному... между ним и ТНПФ "Содружество" договору прекратились..., не соответствует обстоятельствам дела, поскольку все оговоренные условия приобретения квартиры в собственность истца фактически оставались в силе и никем не оспаривались. Стороны договора длительное время следовали этим условиям, следовательно, договорные отношения сохранялись. Он добросовестно вносил ТНПФ "Содружество" в соответствии с договорным графиком выкупные платежи, а ответчик их принимал. До решения суда о ликвидации ответчика, последний не отказывался оформлять договор купли-продажи с истцом, к тому же, после заключения договора цессии настаивал на продолжении внесения истцом выкупных платежей именно ему, чем признавал договор действующим. Отказ ТНПФ "Содружество" от оформления договора купли-продажи квартиры расценивает как недобросовестное поведение. Также судом была оставлена без внимания позиция ответчика НПФ "Газгео-Гарант", признавшего исковые требования, который подтвердил готовность принимать от него выкупные платежи за квартиру в объеме и порядке, предусмотренном договором с ТНПФ "Содружество". При оценке судом выплаченной им ответчику суммы как несущественной не названы критерии признания ее таковой.
Представители ответчика НПФ "Газгео-Гарант" и третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в суд кассационной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлены надлежащим образом, в связи с чем, в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, заслушав истца Б. и его представителя Х., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика ТНПФ "Содружество" Ф., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, ... между Б. и ТНПФ "Содружество" был заключен предварительный договор... купли-продажи квартиры N..., общей площадью, составляющей ориентировочно... кв. м, расположенной в девятиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: ....
Согласно условиям данного договора стоимость квартиры была определена в... рублей и стороны обязались не позднее... заключить основной договор купли-продажи квартиры. Часть выкупной стоимости квартиры в размере... рублей покупатель обязался оплатить продавцу в момент подписания предварительного договора. Из квитанции к приходному кассовому ордеру... от... следует, что данная сумма продавцу оплачена. Оставшаяся стоимость квартиры (... руб.) должна была оплачиваться покупателем согласно графику в срок до....
В силу пункта 1.6 предварительного договора ответчик о выполнении своих обязательств по предварительному договору в части условий купли-продажи и готовности заключить основной договор купли-продажи сообщает покупателю в течение пяти рабочих дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец Б. не представил достаточных доказательств направления другой стороне предложения заключить основной договор купли-продажи квартиры в согласованный сторонами срок, соответственно в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. Доводы истца о том, что стороны своими действиями фактически исполнили предварительный договор, который содержит все существенные условия основного договора, который между ними состоялся и выполняется, суд не принял.
С такой позицией суда согласиться нельзя.
Как указано выше, сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязались заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже этого недвижимого имущества.
Действительно, в силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Вместе с тем, следует учитывать, что договор, поименованный сторонами как предварительный, устанавливал обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора, в момент подписания предварительного договора, уплатить часть цены недвижимого имущества (... руб.), а в дальнейшем оплачивать оставшуюся часть стоимости квартиры в срок до... согласно графику.
В силу пункта 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно пункту 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ ("Продажа недвижимости") не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем, следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В предварительном договоре имеются и данные, которые позволяют индивидуализировать проданный объект недвижимости, в частности, указаны местонахождение объекта недвижимости, ориентировочная площадь и номер квартиры, ее цена, порядок расчетов. Полагать, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора и поэтому его следует считать незаключенным, нельзя.
Таким образом, имеются основания для квалификации этого договора как договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.
Заслуживают внимания в связи с этим и доводы кассатора о том, что все оговоренные условия приобретения им квартиры в собственность оставались в силе и никем не оспаривались. Стороны договора длительное время следовали этим условиям, сохраняя договорные отношения. Он добросовестно вносил ТНПФ "Содружество" в соответствии с договорным графиком выкупные платежи, а ответчик их принимал. До решения суда о ликвидации ответчика, последний не отказывался оформлять договор купли-продажи с истцом, к тому же, после заключения договора цессии настаивал на продолжении внесения истцом выкупных платежей именно ему, чем признавал этот договор. Квартира фактически передана ему в пользование.
Отказывая Б. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил также из того, что Б. не представил доказательств того, что он как покупатель по предварительному договору направлял другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры в согласованный сторонами срок, хотя в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на него возлагалась соответствующая обязанность.
С такой позицией суда также согласиться нельзя, поскольку в силу п. 1.6 договора именно на продавца была возложена обязанность сообщить покупателю о готовности заключить основной договор в течение пяти рабочих дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру. Доказательства выполнения ответчиком этой обязанности отсутствуют.
Не находит подтверждения и позиция суда первой инстанции о том, что стороны предварительного договора согласовали цену передаваемого объекта недвижимости в размере... руб., а фактически истец оплатил несущественную сумму... руб.... коп. (менее...% от установленной цены). Соответствующие расчеты по данному поводу отсутствуют, не приведены они и ответчиком.
При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения исковых требований Б. как о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором, так и о государственной регистрации этого договора.
Вместе с тем, не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в соответствии с п. 1.4 договора право собственности на квартиру переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости квартиры, установленной п. 1.1.5 договора. Моментом оплаты по договору является момент поступления денежных средств на расчетный счет или кассу продавца. Однако, такой момент не наступил.
Неправильное применение судом норм материального права является в соответствии со ст. 362 ГПК РФ основанием для отмены решения.
С учетом того, что обстоятельства по делу установлены судом полно, допущенные нарушения в применении норм материального права возможно устранить в суде кассационной инстанции.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Торжокского городского суда Тверской области от 24 ноября 2011 года в части отказа Б. в удовлетворении исковых требований к Тверскому негосударственному пенсионному фонду "Содружество" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры и его государственной регистрации отменить.
Постановить в этой части новое решение, в соответствии с которым признать основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер..., предварительный договор купли-продажи данной квартиры N..., заключенный... между Тверским негосударственным пенсионным фондом "Содружество" и Б., и произвести его государственную регистрацию.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
М.В.РАТЬКОВА
М.В.РАТЬКОВА
Судьи
А.А.СЕРЕЖКИН
Н.В.ЛОЗОВАЯ
А.А.СЕРЕЖКИН
Н.В.ЛОЗОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)