Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лихачев А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего судьи Руденко Н.В.,
судей: Гузенковой Н.В., Ивановой М.Ю.,
при секретаре Г.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе И. на решение Сычевского районного суда Смоленской области от 04 октября 2011 года.
Заслушав доклад судьи Гузенковой Н.В., объяснения представителя истца И. - О., проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда
установила:
И., уточнив требования, обратилась в суд с иском к Ч.Н., ООО "Цунами", ООО "Цейлон" о применении последствий недействительности ничтожной сделки от 25 марта 2010 года о передаче недвижимого имущества в уставный капитал Общества, о понуждении к заключению основного договора купли-продажи 1/10 доли земельного участка, расположенного по адресу: ..., площадью 2160 002 кв. м, на условиях предварительного договора купли-продажи от 09.04.2007 года и дополнительного соглашения к нему от 18.09.2007 года.
Заявленные требования И. мотивировала тем, что на основании предварительного договора от 09.04.2007 года и дополнительного соглашения к нему от 18.09.2007 года, заключенных между ней и ответчиком Ч.Н., последняя приняла обязательства после получения свидетельства о праве собственности на спорный земельный участок, но не позднее 31 декабря 2010 года заключить основной договор купли-продажи доли указанного недвижимого имущества на предусмотренных названными сделками условиях. 26.11.2007 г. в связи с получением Продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок истицей было направлено предложение о заключении основного договора, на которое был получен ответ о невозможности совершения сделки ввиду ареста предмета договора. В настоящее время арест снят, однако Ч.Н. от заключения основного договора купли-продажи уклоняется. Кроме того, 25 марта 2010 года ответчица внесла спорный объект недвижимого имущества в уставный капитал ООО "Цунами", которое впоследствии передало его в счет доли в уставном капитале ООО "Цейлон".
Ответчик Ч.Н. предъявила встречный иск о признании предварительного договора купли-продажи спорного земельного участка незаключенным, указав, что при его подписании сторонами не было согласовано условие о предмете сделки, поскольку земельный участок не прошел установленный законодательством кадастровый учет. Денежные средства были получены продавцом не в счет продажи земельного участка, а в счет земельной доли, которая предстояла выделению в будущем. Считает, что предварительный договор от 09.04.2007 года не соответствует требованиям ст. ст. 6, 37 ЗК РФ, ст. ст. 429, 432, 554 ГК РФ, в силу чего является ничтожной сделкой по основаниям ст. ст. 167, 168 ГК РФ. Его ничтожность влечет и недействительность дополнительного соглашения. Кроме того, спорный земельный участок 25.03.2010 года был передан в уставный капитал ООО "Цунами", которое является добросовестным приобретателем. Впоследствии ООО "Цунами" передало его в собственность ООО "Цейлон".
В судебном заседании представители истца И. - О. и Т. первоначальные требования поддержали, встречный иск не признали, ссылаясь на соответствие условий предварительного договора обязательным требованиям закона и на согласование сторонами сделки всех существенных условий. Также сослались на недобросовестность ООО "Цунами" и ООО "Цейлон" при приобретении спорного объекта недвижимости.
Представитель ответчика Ч.Н. - П. требования И. не признал, встречное исковое заявление поддержал, указав, что действовал добросовестно, поскольку не знал о предварительном договоре купли-продажи земельного участка, заключенном с истицей.
Представитель ответчиков по первоначальному иску ООО "Цейлон" и ООО "Цунами" - Г.А. иск И. не признал, ссылаясь не неосведомленность о предварительных договорах купли-продажи спорного земельного участка, на добросовестность данных хозяйственных обществ в сделках по внесению земельных участков в уставный капитал.
Обжалуемым решением от 04 октября 2011 года в удовлетворении заявленных И. требований отказано. Предварительный договор купли-продажи земельного участка от 09 апреля 2007 года признан незаключенным.
В кассационной жалобе И., от имени которой по доверенности действует О., просит названное решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении первоначального иска, ссылаясь на несоответствие изложенных в нем выводов установленным по делу обстоятельствам, нарушение судом норм процессуального права.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалобы и поступивших возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении заявленных И. требований, суд первой инстанции, ссылаясь на отсутствие в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от 09 апреля 2007 года сведений о границах отчуждаемого земельного участка, подлежащего передаче по сделке, пришел к выводу, что сторонами указанной сделки в нарушении п. 1 ст. 432 ГК РФ не было согласовано условие о ее предмете, поскольку в нарушение требований ч. 2 ст. 6 и ст. 11.1 ЗК РФ границы спорного земельного участка не были определены в установленном порядке. Указанное обстоятельство является, по мнению суда, основанием для признания предварительного договора незаключенным.
Однако с изложенными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, а также на неправильном применении норм материального права.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ содержание предварительного договора представляет собой обязательство сторон по заключению в будущем соответствующего договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (часть 1 статьи 555 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Как усматривается из материалов дела, в обоснование исковых требований о понуждении к заключению основного договора купли-продажи доли спорного земельного участка И. были представлены суду: предварительный договор купли-продажи, заключенный с Ч.Н. 09.04.2007 года, и дополнительное соглашение к нему от 18.09.2007 (л.д. 6, 7).
Из содержания пункта 1.1 предварительного договора от 09.04.2007 года усматривается, что Ч.Н. (Продавец) приняла на себя обязательство в будущем передать в собственность И. (Покупателю), а последняя - обязательство принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим договором, земельный участок, выделенный в счет принадлежащих Продавцу 2 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 42340000 кв. м с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., далее - земельная доля. Стоимость земельного участка определена в 80000 руб. (п. 2.1), срок заключения основного договора - не позднее 31 декабря 2010 года (п. 3.1).
18.09.2007 года между Ч.Р. и И. заключено дополнительное соглашение к вышеназванному предварительному договору купли-продажи, которым внесены изменения в содержания последнего. Так, предметом подлежащего заключению в будущем договора купли-продажи определена 1/10 доля земельного участка площадью 2160002 кв. м, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер ..., который принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на землю от 06.12.1999 г. и свидетельства о праве на наследство по закону от 30.05.2007 г. (п. 1).
В силу положений ч. 1 ст. 450, ч. 1 ст. 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (ч. 1 ст. 453 ГК РФ).
Таким образом, при рассмотрении заявленных И. требований о понуждении к заключению основного договора суду первой инстанции следовало исходить не только из содержания предварительного договора от 09.04.2007, но и учитывать факт изменения сторонами его условий по соглашению от 18.09.2007 г.
Данным обстоятельствам суд оценки не дал, в нарушении требований ч. 4 ст. 198 ГПК РФ доводы, по которым отверг указанное дополнительное соглашение, в мотивировочной части решения не указал.
Кроме того, судом не учтены требования ст. 431 ГК РФ, устанавливающие возможность толкования условий договора как исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражения (ч. 1), так и учитывая действительную общую волю сторон с учетом цели договора, с принятием во внимание всех соответствующих обстоятельств, включая последующее поведение сторон (ч. 2).
Судом не дана оценка показаниям свидетеля ФИО1 о продаже Ч.Н. своего земельного пая ФИО1 и о получении по предварительному договору от покупателя денежных средств, которые согласуются с представленной истицей распиской (л.д. 5).
Также судом по существу не рассмотрены требования И. о применении последствий недействительности ничтожных сделок по отчуждению Ч.Н. доли спорного земельного участка путем внесения ее в уставный капитал ООО "Цунами" по акту приема-передачи от 25.03.2010 г., и по передаче последним в уставный капитал ООО "Цейлон". Обстоятельства совершения данных сделок судом на обсуждение сторон не выносились, бремя доказывания в нарушение ст. 56 ГПК РФ между сторонами не распределялось.
Вышеуказанные обстоятельства являются существенным для дела, однако, остались без внимания суда, в связи с чем, обжалуемое решение суда первой инстанции в силу п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку устранить допущенные судом недостатки в заседании судебной коллегии не представляется возможным.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, проверить доводы сторон, и, с учетом имеющихся и возможно дополнительно представленных доказательств, принять законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сычевского районного суда Смоленской области от 04 октября 2011 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 31.01.2012 ПО ДЕЛУ N 33-297
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 января 2012 г. по делу N 33-297
Судья Лихачев А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего судьи Руденко Н.В.,
судей: Гузенковой Н.В., Ивановой М.Ю.,
при секретаре Г.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе И. на решение Сычевского районного суда Смоленской области от 04 октября 2011 года.
Заслушав доклад судьи Гузенковой Н.В., объяснения представителя истца И. - О., проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда
установила:
И., уточнив требования, обратилась в суд с иском к Ч.Н., ООО "Цунами", ООО "Цейлон" о применении последствий недействительности ничтожной сделки от 25 марта 2010 года о передаче недвижимого имущества в уставный капитал Общества, о понуждении к заключению основного договора купли-продажи 1/10 доли земельного участка, расположенного по адресу: ..., площадью 2160 002 кв. м, на условиях предварительного договора купли-продажи от 09.04.2007 года и дополнительного соглашения к нему от 18.09.2007 года.
Заявленные требования И. мотивировала тем, что на основании предварительного договора от 09.04.2007 года и дополнительного соглашения к нему от 18.09.2007 года, заключенных между ней и ответчиком Ч.Н., последняя приняла обязательства после получения свидетельства о праве собственности на спорный земельный участок, но не позднее 31 декабря 2010 года заключить основной договор купли-продажи доли указанного недвижимого имущества на предусмотренных названными сделками условиях. 26.11.2007 г. в связи с получением Продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок истицей было направлено предложение о заключении основного договора, на которое был получен ответ о невозможности совершения сделки ввиду ареста предмета договора. В настоящее время арест снят, однако Ч.Н. от заключения основного договора купли-продажи уклоняется. Кроме того, 25 марта 2010 года ответчица внесла спорный объект недвижимого имущества в уставный капитал ООО "Цунами", которое впоследствии передало его в счет доли в уставном капитале ООО "Цейлон".
Ответчик Ч.Н. предъявила встречный иск о признании предварительного договора купли-продажи спорного земельного участка незаключенным, указав, что при его подписании сторонами не было согласовано условие о предмете сделки, поскольку земельный участок не прошел установленный законодательством кадастровый учет. Денежные средства были получены продавцом не в счет продажи земельного участка, а в счет земельной доли, которая предстояла выделению в будущем. Считает, что предварительный договор от 09.04.2007 года не соответствует требованиям ст. ст. 6, 37 ЗК РФ, ст. ст. 429, 432, 554 ГК РФ, в силу чего является ничтожной сделкой по основаниям ст. ст. 167, 168 ГК РФ. Его ничтожность влечет и недействительность дополнительного соглашения. Кроме того, спорный земельный участок 25.03.2010 года был передан в уставный капитал ООО "Цунами", которое является добросовестным приобретателем. Впоследствии ООО "Цунами" передало его в собственность ООО "Цейлон".
В судебном заседании представители истца И. - О. и Т. первоначальные требования поддержали, встречный иск не признали, ссылаясь на соответствие условий предварительного договора обязательным требованиям закона и на согласование сторонами сделки всех существенных условий. Также сослались на недобросовестность ООО "Цунами" и ООО "Цейлон" при приобретении спорного объекта недвижимости.
Представитель ответчика Ч.Н. - П. требования И. не признал, встречное исковое заявление поддержал, указав, что действовал добросовестно, поскольку не знал о предварительном договоре купли-продажи земельного участка, заключенном с истицей.
Представитель ответчиков по первоначальному иску ООО "Цейлон" и ООО "Цунами" - Г.А. иск И. не признал, ссылаясь не неосведомленность о предварительных договорах купли-продажи спорного земельного участка, на добросовестность данных хозяйственных обществ в сделках по внесению земельных участков в уставный капитал.
Обжалуемым решением от 04 октября 2011 года в удовлетворении заявленных И. требований отказано. Предварительный договор купли-продажи земельного участка от 09 апреля 2007 года признан незаключенным.
В кассационной жалобе И., от имени которой по доверенности действует О., просит названное решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении первоначального иска, ссылаясь на несоответствие изложенных в нем выводов установленным по делу обстоятельствам, нарушение судом норм процессуального права.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалобы и поступивших возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении заявленных И. требований, суд первой инстанции, ссылаясь на отсутствие в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от 09 апреля 2007 года сведений о границах отчуждаемого земельного участка, подлежащего передаче по сделке, пришел к выводу, что сторонами указанной сделки в нарушении п. 1 ст. 432 ГК РФ не было согласовано условие о ее предмете, поскольку в нарушение требований ч. 2 ст. 6 и ст. 11.1 ЗК РФ границы спорного земельного участка не были определены в установленном порядке. Указанное обстоятельство является, по мнению суда, основанием для признания предварительного договора незаключенным.
Однако с изложенными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, а также на неправильном применении норм материального права.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ содержание предварительного договора представляет собой обязательство сторон по заключению в будущем соответствующего договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (часть 1 статьи 555 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Как усматривается из материалов дела, в обоснование исковых требований о понуждении к заключению основного договора купли-продажи доли спорного земельного участка И. были представлены суду: предварительный договор купли-продажи, заключенный с Ч.Н. 09.04.2007 года, и дополнительное соглашение к нему от 18.09.2007 (л.д. 6, 7).
Из содержания пункта 1.1 предварительного договора от 09.04.2007 года усматривается, что Ч.Н. (Продавец) приняла на себя обязательство в будущем передать в собственность И. (Покупателю), а последняя - обязательство принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим договором, земельный участок, выделенный в счет принадлежащих Продавцу 2 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 42340000 кв. м с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., далее - земельная доля. Стоимость земельного участка определена в 80000 руб. (п. 2.1), срок заключения основного договора - не позднее 31 декабря 2010 года (п. 3.1).
18.09.2007 года между Ч.Р. и И. заключено дополнительное соглашение к вышеназванному предварительному договору купли-продажи, которым внесены изменения в содержания последнего. Так, предметом подлежащего заключению в будущем договора купли-продажи определена 1/10 доля земельного участка площадью 2160002 кв. м, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер ..., который принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на землю от 06.12.1999 г. и свидетельства о праве на наследство по закону от 30.05.2007 г. (п. 1).
В силу положений ч. 1 ст. 450, ч. 1 ст. 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (ч. 1 ст. 453 ГК РФ).
Таким образом, при рассмотрении заявленных И. требований о понуждении к заключению основного договора суду первой инстанции следовало исходить не только из содержания предварительного договора от 09.04.2007, но и учитывать факт изменения сторонами его условий по соглашению от 18.09.2007 г.
Данным обстоятельствам суд оценки не дал, в нарушении требований ч. 4 ст. 198 ГПК РФ доводы, по которым отверг указанное дополнительное соглашение, в мотивировочной части решения не указал.
Кроме того, судом не учтены требования ст. 431 ГК РФ, устанавливающие возможность толкования условий договора как исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражения (ч. 1), так и учитывая действительную общую волю сторон с учетом цели договора, с принятием во внимание всех соответствующих обстоятельств, включая последующее поведение сторон (ч. 2).
Судом не дана оценка показаниям свидетеля ФИО1 о продаже Ч.Н. своего земельного пая ФИО1 и о получении по предварительному договору от покупателя денежных средств, которые согласуются с представленной истицей распиской (л.д. 5).
Также судом по существу не рассмотрены требования И. о применении последствий недействительности ничтожных сделок по отчуждению Ч.Н. доли спорного земельного участка путем внесения ее в уставный капитал ООО "Цунами" по акту приема-передачи от 25.03.2010 г., и по передаче последним в уставный капитал ООО "Цейлон". Обстоятельства совершения данных сделок судом на обсуждение сторон не выносились, бремя доказывания в нарушение ст. 56 ГПК РФ между сторонами не распределялось.
Вышеуказанные обстоятельства являются существенным для дела, однако, остались без внимания суда, в связи с чем, обжалуемое решение суда первой инстанции в силу п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку устранить допущенные судом недостатки в заседании судебной коллегии не представляется возможным.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, проверить доводы сторон, и, с учетом имеющихся и возможно дополнительно представленных доказательств, принять законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сычевского районного суда Смоленской области от 04 октября 2011 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)