Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Д.С. Ушпаева
Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Р.Ф. Гафарова,
судей Ю.Р. Мочаловой, М.М. Сальниковой,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ю.Р. Мочаловой гражданское дело по апелляционным жалобам А.Н.М. и Г. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 21 июня 2012 года, которым постановлено:
исковые требования Г. к А.Н.М. о признании договора найма квартиры недействительным, признании утратившей право пользования квартирой, снятии с регистрационного учета и выселении оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования А.Н.М. к Г., А.Л. о признании незаключенным договора купли-продажи жилого помещения оставить без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения А.Н.М. и ее представителя К. в поддержку апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к А.Н.М. о признании договора найма квартиры недействительным, признании утратившей право пользования квартирой, снятии с регистрационного учета, выселении.
В обоснование требований указал, что на основании договора-купли продажи квартиры от он приобрел в свою собственность однокомнатную квартиру. Договор купли-продажи в установленном законом порядке зарегистрирован и получено свидетельство о государственной регистрации права. Однако в спорной квартире проживает и зарегистрирована ответчица на основании договора найма, заключенного между А.Н.М. и прежним собственником жилого помещения ЧМУС-1 АО "Татсантехмонтаж". На неоднократные просьбы освободить принадлежащую истцу квартиру и сняться с регистрационного учета ответчица отказывается. Этим она нарушает права истца, как собственника жилого помещения, поскольку жилье ему необходимо для личного проживания и проживания его семьи.
Просил признать договор найма спорной квартиры, заключенный между А.Н.М. и ЧМУС-1 АО "Татсантехмонтаж", недействительным. Признать А.Н.М. утратившей право пользования вышеуказанной квартирой, снять ее с регистрационного учета и выселить.
Ответчица А.Н.М. исковые требования не признала, обратилась со встречным иском к Г. и А.Л. о признании незаключенным договора купли-продажи спорной квартиры.
Требования были мотивированы тем, что с она зарегистрирована и проживает в квартире на основании договора найма жилого помещения, заключенного между ней и ЧМУС-1 АО "Татсантехмонтаж". Квартира сдана внаем ей прежним собственником полностью, т.к. является однокомнатной в типовом общежитии. Вышеуказанная квартира неоднократно продавалась различным лицам. Споры по вопросу выселения ее из квартиры были предметами рассмотрения судов различных инстанций, которыми давалась правовая оценка указанному договору найма. Ей стало известно, что был заключен договор купли-продажи спорной квартиры между Г. и А.Л.. Одним из пунктов договора предусмотрено, что А.Л. обязуется в течение месяца со дня регистрации договора снять А.Н.М. с регистрационного учета в вышеуказанной квартире. Г. знал о ее праве на проживание и, несмотря на это, приобрел жилое помещение, следовательно, согласился с условиями договора найма. Просила признать незаключенным договор купли- продажи квартиры от, поскольку указание о ее проживании является существенным условием такого договора.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, встречный иск не признал.
Ответчица и ее представитель первоначальный иск не признали, встречный поддержали.
Представители третьих лиц ГАУСО Центр социального обслуживания "Доверие", отдела опеки и попечительства, Росреестра в суд не явились.
Решением суда в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
В апелляционной жалобе А.Н.М. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении ее требований, указывая на те же основания, которые заявляла во встречном иске.
Г. в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении его иска, приводя доводы, на которые он ссылался в обоснование заявленных требований.
Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
Из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
На основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Статья 675 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Из материалов дела усматривается, что А.Н.М. с зарегистрирована и проживает в квартире на основании договора найма квартиры, заключенного между ней и собственником жилого помещения ЧМУС-1 АО "Татсантехмонтаж".
Право собственности на спорную квартиру от ЧМУС-1 АО "Татсантехмонтаж" переходило иным лицам, в частности, Б., А.Л..
Решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 01.03.2006, вступившим в законную силу, в удовлетворении иска Б. к А.Н.М. о выселении и снятии с регистрационного учета отказано.
Вступившим в законную силу решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 11.03.2010 в удовлетворении иска А.Л. к А.Н.М. об устранении препятствий пользования жилым помещением путем снятия с регистрационного учета и выселении отказано.
Этими решениями установлено, что А.Н.М. квартира была сдана собственником жилого помещения ЧМУС-1 АО "Татсантехмонтаж" в наем бессрочно, договор найма не расторгнут, недействительным не признан. Поскольку право пользования спорной квартирой за А.Н.М. сохранилось, правовых оснований для ее выселения и снятия с регистрационного учета не имеется.
На момент рассмотрения настоящего дела новых оснований для признания договора найма недействительным не имеется. При этом решениями судов уже дана оценка доводам истца о срочности оспариваемого договора.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении первоначального иска.
Доводы апелляционной жалобы Г. правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой.
Судебная коллегия соглашается и с выводом районного суда об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
Согласно части 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользованием продаваемым жилым помещением.
Суд правильно истолковал положения указанной статьи, в которой речь идет о лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
В данном же случае право пользования А.Н.М. возникло не в силу императивности норм закона, а по договору, что является иным основанием пользования. По указанному договору А.Н.А. приобрела самостоятельное право пользования спорной квартирой, действуя абсолютно независимо от каких-либо соглашений между продавцом и покупателем жилья.
Доводы апелляционной жалобы А.Н.М. основаны на неправильном толковании положений части 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут повлечь отмену решения суда.
Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия апелляционной инстанции
определила:
решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 21 июня 2012 года по данному делу оставить без изменения, апелляционные жалобы А.Н.М. и Г. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 10.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-9131/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 сентября 2012 г. по делу N 33-9131/12
Судья Д.С. Ушпаева
Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Р.Ф. Гафарова,
судей Ю.Р. Мочаловой, М.М. Сальниковой,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ю.Р. Мочаловой гражданское дело по апелляционным жалобам А.Н.М. и Г. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 21 июня 2012 года, которым постановлено:
исковые требования Г. к А.Н.М. о признании договора найма квартиры недействительным, признании утратившей право пользования квартирой, снятии с регистрационного учета и выселении оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования А.Н.М. к Г., А.Л. о признании незаключенным договора купли-продажи жилого помещения оставить без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения А.Н.М. и ее представителя К. в поддержку апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к А.Н.М. о признании договора найма квартиры недействительным, признании утратившей право пользования квартирой, снятии с регистрационного учета, выселении.
В обоснование требований указал, что на основании договора-купли продажи квартиры от он приобрел в свою собственность однокомнатную квартиру. Договор купли-продажи в установленном законом порядке зарегистрирован и получено свидетельство о государственной регистрации права. Однако в спорной квартире проживает и зарегистрирована ответчица на основании договора найма, заключенного между А.Н.М. и прежним собственником жилого помещения ЧМУС-1 АО "Татсантехмонтаж". На неоднократные просьбы освободить принадлежащую истцу квартиру и сняться с регистрационного учета ответчица отказывается. Этим она нарушает права истца, как собственника жилого помещения, поскольку жилье ему необходимо для личного проживания и проживания его семьи.
Просил признать договор найма спорной квартиры, заключенный между А.Н.М. и ЧМУС-1 АО "Татсантехмонтаж", недействительным. Признать А.Н.М. утратившей право пользования вышеуказанной квартирой, снять ее с регистрационного учета и выселить.
Ответчица А.Н.М. исковые требования не признала, обратилась со встречным иском к Г. и А.Л. о признании незаключенным договора купли-продажи спорной квартиры.
Требования были мотивированы тем, что с она зарегистрирована и проживает в квартире на основании договора найма жилого помещения, заключенного между ней и ЧМУС-1 АО "Татсантехмонтаж". Квартира сдана внаем ей прежним собственником полностью, т.к. является однокомнатной в типовом общежитии. Вышеуказанная квартира неоднократно продавалась различным лицам. Споры по вопросу выселения ее из квартиры были предметами рассмотрения судов различных инстанций, которыми давалась правовая оценка указанному договору найма. Ей стало известно, что был заключен договор купли-продажи спорной квартиры между Г. и А.Л.. Одним из пунктов договора предусмотрено, что А.Л. обязуется в течение месяца со дня регистрации договора снять А.Н.М. с регистрационного учета в вышеуказанной квартире. Г. знал о ее праве на проживание и, несмотря на это, приобрел жилое помещение, следовательно, согласился с условиями договора найма. Просила признать незаключенным договор купли- продажи квартиры от, поскольку указание о ее проживании является существенным условием такого договора.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, встречный иск не признал.
Ответчица и ее представитель первоначальный иск не признали, встречный поддержали.
Представители третьих лиц ГАУСО Центр социального обслуживания "Доверие", отдела опеки и попечительства, Росреестра в суд не явились.
Решением суда в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
В апелляционной жалобе А.Н.М. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении ее требований, указывая на те же основания, которые заявляла во встречном иске.
Г. в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении его иска, приводя доводы, на которые он ссылался в обоснование заявленных требований.
Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
Из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
На основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Статья 675 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Из материалов дела усматривается, что А.Н.М. с зарегистрирована и проживает в квартире на основании договора найма квартиры, заключенного между ней и собственником жилого помещения ЧМУС-1 АО "Татсантехмонтаж".
Право собственности на спорную квартиру от ЧМУС-1 АО "Татсантехмонтаж" переходило иным лицам, в частности, Б., А.Л..
Решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 01.03.2006, вступившим в законную силу, в удовлетворении иска Б. к А.Н.М. о выселении и снятии с регистрационного учета отказано.
Вступившим в законную силу решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 11.03.2010 в удовлетворении иска А.Л. к А.Н.М. об устранении препятствий пользования жилым помещением путем снятия с регистрационного учета и выселении отказано.
Этими решениями установлено, что А.Н.М. квартира была сдана собственником жилого помещения ЧМУС-1 АО "Татсантехмонтаж" в наем бессрочно, договор найма не расторгнут, недействительным не признан. Поскольку право пользования спорной квартирой за А.Н.М. сохранилось, правовых оснований для ее выселения и снятия с регистрационного учета не имеется.
На момент рассмотрения настоящего дела новых оснований для признания договора найма недействительным не имеется. При этом решениями судов уже дана оценка доводам истца о срочности оспариваемого договора.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении первоначального иска.
Доводы апелляционной жалобы Г. правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой.
Судебная коллегия соглашается и с выводом районного суда об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
Согласно части 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользованием продаваемым жилым помещением.
Суд правильно истолковал положения указанной статьи, в которой речь идет о лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
В данном же случае право пользования А.Н.М. возникло не в силу императивности норм закона, а по договору, что является иным основанием пользования. По указанному договору А.Н.А. приобрела самостоятельное право пользования спорной квартирой, действуя абсолютно независимо от каких-либо соглашений между продавцом и покупателем жилья.
Доводы апелляционной жалобы А.Н.М. основаны на неправильном толковании положений части 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут повлечь отмену решения суда.
Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия апелляционной инстанции
определила:
решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 21 июня 2012 года по данному делу оставить без изменения, апелляционные жалобы А.Н.М. и Г. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)