Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бутина Е.Г.
Судья-докладчик: Симакова Н.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Воеводиной О.В.,
судей Каракич Л.Л. и Симаковой Н.К.,
при секретаре Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Б" о расторжении договора аренды, выселении
по апелляционной жалобе К.Н. на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 05 марта 2012 года,
установила:
К.Н. обратился в суд с приведенным выше иском, мотивировав свои требования следующим.
01 октября 2010 года между Б. и ООО "Б" был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., общей площадью ... кв. м с кадастровым номером ... Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Иркутской области 27 октября 2010 года.
17 декабря 2010 года между истцом и Б. был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения. Право собственности К.Н. зарегистрировано Управлением Росреестра по Иркутской области 14 января 2011 года.
11 февраля 2011 года истец направил в адрес ООО "Б" письмо с дополнительным соглашением к договору аренды для его подписания арендатором. Дополнительным соглашением внесены изменения в основной договор в части наименования арендодателя (в связи со сменой собственника), расчетного счета, а также в части увеличения размера ежемесячной арендной платы с ... руб. до ... руб. Получение ответчиком письма и дополнительного соглашения подтверждается почтовым уведомлением.
28 марта 2011 года истец повторно направил указанное выше письмо и дополнительное соглашение арендатору. Их получение подтверждается подписью представителя ответчика.
01 и 08 апреля 2011 года истец повторно направил арендатору письма с просьбой решить вопрос об увеличении размера арендной платы либо об изменении площади занимаемого помещения.
14 апреля 2011 года истцом было составлено дополнительное соглашение, которое направлено ответчику 15 апреля 2011 года.
27 апреля 2011 года истец направил в адрес ответчика требование о выплате арендной платы и погашении задолженности, что подтверждается почтовым уведомлением.
14 июля 2011 года истец направил ответчику письмо и соглашение о расторжении договора аренды от 01 октября 2011 года, что подтверждается уведомлением.
Таким образом, ответчик, получивший все отправленные истцом письма и дополнительные соглашения, соответствующего ответа истцу не направил. В связи с чем, ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец полагает, что урегулирование спора в ином порядке, кроме как в судебном, невозможно.
Истец просил суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01 октября 2010 года, заключенный между Б. и ООО "Б", выселить ООО "Б" из арендуемого помещения.
Истец К.Н., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Б., в судебное заседание не явились.
Представитель истца по доверенности - К.И. исковые требования поддержала, дополнительно пояснив, что 25 февраля 2011 года между К.Н. и ООО "Б" в лице генерального директора П. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, идентичное по содержанию соглашению, направлявшемуся истцом в адрес ответчика 11 февраля 2011 года. Данное соглашение было передано К.Н. директором магазина, расположенного в арендуемом помещении, К. Следовательно, ответчик знал о смене собственника с февраля 2011 года и был согласен на увеличение арендной платы с марта 2011 года. В ходе разбирательства дела ответчик представил расходные документы, подтверждающие уплату аренды прежнему собственнику Б. в размере ... руб. за период с 01 октября 2010 года по 31 декабря 2011 года. Из указанных документов следует, что фактический размер ежемесячной арендной платы составлял ... руб., о чем его также устно предупреждала Б. перед заключением договора. Доводы ответчика о внесении Б. предоплаты не состоятельны, так как ответчик не представил доказательства того, что Б. дала согласие на получение денежных средств в качестве предоплаты. Следовательно, оплачивая аренду до наступления срока платежа, ответчик изменил условия договора в одностороннем порядке.
Представитель ответчика по доверенности - С.Ю.В. иск не признала. В обоснование правовой позиции по делу указала, что согласно п. 4.1 договора аренды от 01 октября 2010 года срок действия договора - до 05 мая 2013 года. Ответчик узнал о смене арендодателя только в мае 2011 года при рассмотрении дела по иску К.Н. к ООО "Б" о внесении изменений в договор аренды. Нарушений условий договора ответчик не допускал. Арендная плата за период с октября 2010 года по 31 декабря 2011 года ответчиком оплачена Б., от ее получения последняя не отказывалась, не возвратила денежные средства. 10 ноября 2011 года и 13 декабря 2011 года арендная плата вносилась К.Н. Переход права собственности на арендуемое имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Согласно ч. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Ссылки истца на получение арендатором писем и дополнительных соглашений не подтверждаются доказательствами. Представленное истцом дополнительное соглашение от 25 января 2011 года сфальсифицировано. В связи с осуществленной Б. предоплаты в настоящее время имеется переплата по арендной плате.
Представитель Б. по доверенности - Р. в судебном заседании пояснила, что ее доверитель Б. до и после продажи нежилого помещения устно уведомляла ответчика о смене собственника. Между ней и ООО "Б" существовала устная договоренность об уплате аренды в размере ... руб. за месяц: ... официально, ... не официально. Указала, что ее доверитель уже не могла на тот момент принимать предоплату от ООО "Б", поскольку не являлась собственником, возможно, арендатор погашал накопившуюся задолженность. Доводы ответчика о предоплате имеют цель ввести суд в заблуждение. В связи с отъездом Б. дала письменное поручение о получении арендной платы С., который получал ее с 01 октября 2010 года по 17 января 2011 года.
Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, К.Н. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
В обоснование поданной жалобы указывает, что суд признал факт направления им арендатору писем и дополнительных соглашений. Однако выводы суда о неполучении адресатом указанных почтовых отправлений основаны исключительно на голословных утверждениях ответчика, противоречат представленным стороной истца доказательствам. Судом не учтено, что из содержания переписки с очевидностью следует, что между ним и ответчиком велись переговоры об увеличении размера арендной платы, следовательно, арендатор знал о смене собственника задолго до мая 2011 года. Суд не принял во внимание пояснения представителя прежнего собственника Б. о том, что она уведомляла арендатора о продаже арендуемого помещения, не допросил Б. по указанному факту, что свидетельствует о неполноте исследования судом обстоятельств дела. Выводу суда о не извещении арендатора о смене собственника противоречит его же вывод о том, что о смене собственника он был извещен 10 мая 2011 года. Полагает, что умышленное неполучение ответчиком его почтовых отправлений (от 11 февраля 2011 года, от 01 апреля 2011 года, от 08 апреля 2011 года) не должно расцениваться судом как не уведомление арендатора. Представленные ответчиком расходные документы бесспорно свидетельствуют о том, что ООО "Б" производилась не предоплата, а оплата ежемесячной арендной платы в размере ... руб. Арендатор произвел оплату за арендуемое помещение только по февраль 2011 года включительно. На момент предъявления иска оплата не производилась более пяти месяцев, что в соответствии со ст. 619 ГК РФ является достаточным основанием для расторжения договора аренды.
Представитель ответчика С.Ю.С. в письменных возражениях на апелляционную жалобу просит в ее удовлетворении отказать, оставить решение суда без изменения.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Симаковой Н.К., выслушав объяснения представителя ответчика С.Ю.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта, постановленного по делу.
В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Как следует из материалов дела, 01 октября 2010 года между Б. и ООО "Б" был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., общей площадью ... кв. м с кадастровым номером ...
Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Иркутской области 27 октября 2010 года.
Согласно п. 1.4. договора аренды срок его действия - с момента государственной регистрации договора по 05 мая 2013 года.
Арендная плата сторонами установлена в размере ... руб. ежемесячно за ... кв. м с учетом НДС. Оплата производится арендатором в кассу или на расчетный счет арендатора (п. 3.1 договора аренды). Арендная плата оплачивается арендатором за месяц вперед не позднее 15 числа каждого месяца (п. 3.2 договора аренды).
Согласно п. 5.2 договора он может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством.
17 декабря 2010 года между истцом и Б. был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения. Право собственности К.Н. зарегистрировано Управлением Росреестра по Иркутской области 14 января 2011 года.
Следовательно, в силу ст. 617 ГК РФ к К.Н. перешли и права арендодателя по договору аренды, заключенному 01 октября 2010 года между Б. и ООО "Б".
Реализуя полномочия собственника (арендодателя) К.Н. 11 февраля 2011 года направил в адрес ООО "Б" письмо с дополнительным соглашением к договору аренды для его подписания арендатором. Дополнительным соглашением предусмотрено внесение изменений в основной договор в части наименования арендодателя (в связи со сменой собственника), расчетного счета, а также в части увеличения размера ежемесячной арендной платы с ... руб. до ... руб.
28 марта 2011 года истец повторно направил указанное выше письмо и дополнительное соглашение арендатору. 01 и 08 апреля 2011 года истец направил арендатору письма с просьбой решить вопрос об увеличении размера арендной платы либо об изменении площади занимаемого помещения. 14 апреля 2011 года истцом было составлено дополнительное соглашение, которое направлено ответчику 15 апреля 2011 года. 27 апреля 2011 года истец направил в адрес ответчика требование о выплате арендной платы и погашении задолженности. 14 июля 2011 года истец направил ответчику письмо и соглашение о расторжении договора аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что К.Н. не доказал факт надлежащего уведомления арендодателя о смене собственника, а также факт неисполнения арендатором своих обязанностей по уплате арендодателю платежей по договору аренды.
Так, судом установлено, что направленные К.Н. 11 февраля 2011 года в адрес ООО "Б" письмо и дополнительное соглашение к договору аренды ответчиком получены не были, почтовое отправление вернулось в адрес истца в связи с истечением срока хранения.
Также истцом не представлены достоверные доказательства получения ответчиком писем истца от 28 марта 2011 года, 01 апреля 2011 года, 15 апреля 2011 года, 27 апреля 2011 года, 14 июля 2011 года, в которых содержалась просьба рассмотреть проект дополнительного соглашения, в том числе с вопросом об изменении размера арендной платы по договору аренды. Истцом не опровергнуты доводы представителя ООО "Б" о том, что ответчик узнал о смене собственника лишь в мае 2011 года.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 619 ГК РФ одним из оснований для досрочного расторжения договора является невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендных платежей.
Судом установлено, что у ответчика задолженность по уплате арендных платежей отсутствует. Так, из расходно-кассовых ордеров (л.д. 38-40) следует, что ответчик уплатил Б. 20 декабря 2010 года, 20 января 2011 года, 04 февраля 2011 года, 28 февраля 2011 года арендную плату за период ноябрь 2010 года - февраль 2011 года в общей сумме ... руб. Получение указанных денежных средств Б. в лице С., действовавшего на основании соответствующего поручения, представителем третьего лица Р. не оспаривалось.
Учитывая, что оплата по договору аренды была произведена до получения надлежащего уведомления о смене собственника (почтовое уведомление, л.д. 26) ООО "Б", исполнивший обязательство первоначальному кредитору (Б.), в соответствии со ст. 381 ГК РФ признается выполнившим обязательство надлежащему кредитору.
Доводы истца о том, что между арендатором и Б. была достигнута договоренность об уплате аренды в размере ... руб. достоверными и допустимыми доказательствами не подтверждены, в связи с чем, правомерно отвергнуты судом.
В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Таким образом, исходя из размера ежемесячной арендной платы в размере ... руб., условий договора аренды, установленных по делу обстоятельств, дав анализ представленным доказательствам, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, полагает их законными, основанными на правильном применении и толковании норм законодательства, регулирующего спорные правоотношения.
При разрешении заявленных требований суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Апелляционная жалоба повторяет доводы истца, изложенные в суде первой инстанции, которым суд дал мотивированную оценку, основана на ином толковании закона, с которым судебная коллегия не может согласиться по вышеизложенным основаниям, не указывает на обстоятельства, которые, в соответствии с нормами ГПК РФ, могут служить основанием для отмены решения, и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда
определила:
решение Ангарского городского суда Иркутской области от 05 марта 2012 года по данному делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Л.Л.КАРАКИЧ
Н.К.СИМАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5776/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июля 2012 г. по делу N 33-5776/12
Судья: Бутина Е.Г.
Судья-докладчик: Симакова Н.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Воеводиной О.В.,
судей Каракич Л.Л. и Симаковой Н.К.,
при секретаре Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Б" о расторжении договора аренды, выселении
по апелляционной жалобе К.Н. на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 05 марта 2012 года,
установила:
К.Н. обратился в суд с приведенным выше иском, мотивировав свои требования следующим.
01 октября 2010 года между Б. и ООО "Б" был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., общей площадью ... кв. м с кадастровым номером ... Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Иркутской области 27 октября 2010 года.
17 декабря 2010 года между истцом и Б. был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения. Право собственности К.Н. зарегистрировано Управлением Росреестра по Иркутской области 14 января 2011 года.
11 февраля 2011 года истец направил в адрес ООО "Б" письмо с дополнительным соглашением к договору аренды для его подписания арендатором. Дополнительным соглашением внесены изменения в основной договор в части наименования арендодателя (в связи со сменой собственника), расчетного счета, а также в части увеличения размера ежемесячной арендной платы с ... руб. до ... руб. Получение ответчиком письма и дополнительного соглашения подтверждается почтовым уведомлением.
28 марта 2011 года истец повторно направил указанное выше письмо и дополнительное соглашение арендатору. Их получение подтверждается подписью представителя ответчика.
01 и 08 апреля 2011 года истец повторно направил арендатору письма с просьбой решить вопрос об увеличении размера арендной платы либо об изменении площади занимаемого помещения.
14 апреля 2011 года истцом было составлено дополнительное соглашение, которое направлено ответчику 15 апреля 2011 года.
27 апреля 2011 года истец направил в адрес ответчика требование о выплате арендной платы и погашении задолженности, что подтверждается почтовым уведомлением.
14 июля 2011 года истец направил ответчику письмо и соглашение о расторжении договора аренды от 01 октября 2011 года, что подтверждается уведомлением.
Таким образом, ответчик, получивший все отправленные истцом письма и дополнительные соглашения, соответствующего ответа истцу не направил. В связи с чем, ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец полагает, что урегулирование спора в ином порядке, кроме как в судебном, невозможно.
Истец просил суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01 октября 2010 года, заключенный между Б. и ООО "Б", выселить ООО "Б" из арендуемого помещения.
Истец К.Н., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Б., в судебное заседание не явились.
Представитель истца по доверенности - К.И. исковые требования поддержала, дополнительно пояснив, что 25 февраля 2011 года между К.Н. и ООО "Б" в лице генерального директора П. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, идентичное по содержанию соглашению, направлявшемуся истцом в адрес ответчика 11 февраля 2011 года. Данное соглашение было передано К.Н. директором магазина, расположенного в арендуемом помещении, К. Следовательно, ответчик знал о смене собственника с февраля 2011 года и был согласен на увеличение арендной платы с марта 2011 года. В ходе разбирательства дела ответчик представил расходные документы, подтверждающие уплату аренды прежнему собственнику Б. в размере ... руб. за период с 01 октября 2010 года по 31 декабря 2011 года. Из указанных документов следует, что фактический размер ежемесячной арендной платы составлял ... руб., о чем его также устно предупреждала Б. перед заключением договора. Доводы ответчика о внесении Б. предоплаты не состоятельны, так как ответчик не представил доказательства того, что Б. дала согласие на получение денежных средств в качестве предоплаты. Следовательно, оплачивая аренду до наступления срока платежа, ответчик изменил условия договора в одностороннем порядке.
Представитель ответчика по доверенности - С.Ю.В. иск не признала. В обоснование правовой позиции по делу указала, что согласно п. 4.1 договора аренды от 01 октября 2010 года срок действия договора - до 05 мая 2013 года. Ответчик узнал о смене арендодателя только в мае 2011 года при рассмотрении дела по иску К.Н. к ООО "Б" о внесении изменений в договор аренды. Нарушений условий договора ответчик не допускал. Арендная плата за период с октября 2010 года по 31 декабря 2011 года ответчиком оплачена Б., от ее получения последняя не отказывалась, не возвратила денежные средства. 10 ноября 2011 года и 13 декабря 2011 года арендная плата вносилась К.Н. Переход права собственности на арендуемое имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Согласно ч. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Ссылки истца на получение арендатором писем и дополнительных соглашений не подтверждаются доказательствами. Представленное истцом дополнительное соглашение от 25 января 2011 года сфальсифицировано. В связи с осуществленной Б. предоплаты в настоящее время имеется переплата по арендной плате.
Представитель Б. по доверенности - Р. в судебном заседании пояснила, что ее доверитель Б. до и после продажи нежилого помещения устно уведомляла ответчика о смене собственника. Между ней и ООО "Б" существовала устная договоренность об уплате аренды в размере ... руб. за месяц: ... официально, ... не официально. Указала, что ее доверитель уже не могла на тот момент принимать предоплату от ООО "Б", поскольку не являлась собственником, возможно, арендатор погашал накопившуюся задолженность. Доводы ответчика о предоплате имеют цель ввести суд в заблуждение. В связи с отъездом Б. дала письменное поручение о получении арендной платы С., который получал ее с 01 октября 2010 года по 17 января 2011 года.
Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, К.Н. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
В обоснование поданной жалобы указывает, что суд признал факт направления им арендатору писем и дополнительных соглашений. Однако выводы суда о неполучении адресатом указанных почтовых отправлений основаны исключительно на голословных утверждениях ответчика, противоречат представленным стороной истца доказательствам. Судом не учтено, что из содержания переписки с очевидностью следует, что между ним и ответчиком велись переговоры об увеличении размера арендной платы, следовательно, арендатор знал о смене собственника задолго до мая 2011 года. Суд не принял во внимание пояснения представителя прежнего собственника Б. о том, что она уведомляла арендатора о продаже арендуемого помещения, не допросил Б. по указанному факту, что свидетельствует о неполноте исследования судом обстоятельств дела. Выводу суда о не извещении арендатора о смене собственника противоречит его же вывод о том, что о смене собственника он был извещен 10 мая 2011 года. Полагает, что умышленное неполучение ответчиком его почтовых отправлений (от 11 февраля 2011 года, от 01 апреля 2011 года, от 08 апреля 2011 года) не должно расцениваться судом как не уведомление арендатора. Представленные ответчиком расходные документы бесспорно свидетельствуют о том, что ООО "Б" производилась не предоплата, а оплата ежемесячной арендной платы в размере ... руб. Арендатор произвел оплату за арендуемое помещение только по февраль 2011 года включительно. На момент предъявления иска оплата не производилась более пяти месяцев, что в соответствии со ст. 619 ГК РФ является достаточным основанием для расторжения договора аренды.
Представитель ответчика С.Ю.С. в письменных возражениях на апелляционную жалобу просит в ее удовлетворении отказать, оставить решение суда без изменения.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Симаковой Н.К., выслушав объяснения представителя ответчика С.Ю.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта, постановленного по делу.
В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Как следует из материалов дела, 01 октября 2010 года между Б. и ООО "Б" был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., общей площадью ... кв. м с кадастровым номером ...
Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Иркутской области 27 октября 2010 года.
Согласно п. 1.4. договора аренды срок его действия - с момента государственной регистрации договора по 05 мая 2013 года.
Арендная плата сторонами установлена в размере ... руб. ежемесячно за ... кв. м с учетом НДС. Оплата производится арендатором в кассу или на расчетный счет арендатора (п. 3.1 договора аренды). Арендная плата оплачивается арендатором за месяц вперед не позднее 15 числа каждого месяца (п. 3.2 договора аренды).
Согласно п. 5.2 договора он может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством.
17 декабря 2010 года между истцом и Б. был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения. Право собственности К.Н. зарегистрировано Управлением Росреестра по Иркутской области 14 января 2011 года.
Следовательно, в силу ст. 617 ГК РФ к К.Н. перешли и права арендодателя по договору аренды, заключенному 01 октября 2010 года между Б. и ООО "Б".
Реализуя полномочия собственника (арендодателя) К.Н. 11 февраля 2011 года направил в адрес ООО "Б" письмо с дополнительным соглашением к договору аренды для его подписания арендатором. Дополнительным соглашением предусмотрено внесение изменений в основной договор в части наименования арендодателя (в связи со сменой собственника), расчетного счета, а также в части увеличения размера ежемесячной арендной платы с ... руб. до ... руб.
28 марта 2011 года истец повторно направил указанное выше письмо и дополнительное соглашение арендатору. 01 и 08 апреля 2011 года истец направил арендатору письма с просьбой решить вопрос об увеличении размера арендной платы либо об изменении площади занимаемого помещения. 14 апреля 2011 года истцом было составлено дополнительное соглашение, которое направлено ответчику 15 апреля 2011 года. 27 апреля 2011 года истец направил в адрес ответчика требование о выплате арендной платы и погашении задолженности. 14 июля 2011 года истец направил ответчику письмо и соглашение о расторжении договора аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что К.Н. не доказал факт надлежащего уведомления арендодателя о смене собственника, а также факт неисполнения арендатором своих обязанностей по уплате арендодателю платежей по договору аренды.
Так, судом установлено, что направленные К.Н. 11 февраля 2011 года в адрес ООО "Б" письмо и дополнительное соглашение к договору аренды ответчиком получены не были, почтовое отправление вернулось в адрес истца в связи с истечением срока хранения.
Также истцом не представлены достоверные доказательства получения ответчиком писем истца от 28 марта 2011 года, 01 апреля 2011 года, 15 апреля 2011 года, 27 апреля 2011 года, 14 июля 2011 года, в которых содержалась просьба рассмотреть проект дополнительного соглашения, в том числе с вопросом об изменении размера арендной платы по договору аренды. Истцом не опровергнуты доводы представителя ООО "Б" о том, что ответчик узнал о смене собственника лишь в мае 2011 года.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 619 ГК РФ одним из оснований для досрочного расторжения договора является невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендных платежей.
Судом установлено, что у ответчика задолженность по уплате арендных платежей отсутствует. Так, из расходно-кассовых ордеров (л.д. 38-40) следует, что ответчик уплатил Б. 20 декабря 2010 года, 20 января 2011 года, 04 февраля 2011 года, 28 февраля 2011 года арендную плату за период ноябрь 2010 года - февраль 2011 года в общей сумме ... руб. Получение указанных денежных средств Б. в лице С., действовавшего на основании соответствующего поручения, представителем третьего лица Р. не оспаривалось.
Учитывая, что оплата по договору аренды была произведена до получения надлежащего уведомления о смене собственника (почтовое уведомление, л.д. 26) ООО "Б", исполнивший обязательство первоначальному кредитору (Б.), в соответствии со ст. 381 ГК РФ признается выполнившим обязательство надлежащему кредитору.
Доводы истца о том, что между арендатором и Б. была достигнута договоренность об уплате аренды в размере ... руб. достоверными и допустимыми доказательствами не подтверждены, в связи с чем, правомерно отвергнуты судом.
В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Таким образом, исходя из размера ежемесячной арендной платы в размере ... руб., условий договора аренды, установленных по делу обстоятельств, дав анализ представленным доказательствам, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, полагает их законными, основанными на правильном применении и толковании норм законодательства, регулирующего спорные правоотношения.
При разрешении заявленных требований суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Апелляционная жалоба повторяет доводы истца, изложенные в суде первой инстанции, которым суд дал мотивированную оценку, основана на ином толковании закона, с которым судебная коллегия не может согласиться по вышеизложенным основаниям, не указывает на обстоятельства, которые, в соответствии с нормами ГПК РФ, могут служить основанием для отмены решения, и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда
определила:
решение Ангарского городского суда Иркутской области от 05 марта 2012 года по данному делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Л.Л.КАРАКИЧ
Н.К.СИМАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)