Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
22 мая 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Яковлевой В.В.
судей Сафоновой Л.А., Никоновой О.И.
при секретаре И.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению П. о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 года, обязании зарегистрировать договор, по апелляционной жалобе П. на решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 07 марта 2012 года, заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., объяснения П. и его представителя А.О., действующей на основании доверенности, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу представителя Управления Росреестра по Самарской области А.В., судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее Управление Росреестра) в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 года, обязании зарегистрировать договор. Мотивировал следующим.
22.11.2011 г. Управлением Росреестра было отказано в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1 по причине не предоставления документов, необходимых в соответствии с законодательством для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя. Данный отказ считают незаконным по следующим основаниям.
28.12.2010 г. между П. и ООО "Авто Холдинг Сервис" был заключен договор об участии в долевом строительстве N 311/1, по условиям которого ООО "Авто Холдинг Сервис" принял на себя обязательства осуществить строительство жилого комплекса с инженерно-техническим обеспечением, расположенный по адресу: <...>, а по окончании строительства передать П. 2-х комнатную квартиру в У-2 секции, в 3-ем подъезде, на 3-ем этаже за строительным номером 2АБ, суммарной площадью 87,55 кв. м, общей площадью 85,47 кв. м, в указанном жилом комплексе. Оплата по договору произведена в полном объеме. ООО "Авто Холдинг Сервис" осуществляет строительство жилого комплекса с соблюдением требований разрешительного характера. Договор составлен в письменной форме и содержит все существенные условия, предусмотренные п. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости", сделка совершена в надлежащей форме.
Указанный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Вышеуказанный договор об участии в долевом строительстве, заключенный с П. не прошел процедуру государственной регистрации, поскольку ООО "Авто Холдинг Сервис" от подачи заявления на государственную регистрацию указанного договора и иных необходимых документов уклонялся, П. был вынужден обратиться в суд.
19.05.2011 г. Автозаводским районным судом г. Тольятти было вынесено решение о государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области договора об участии в долевом строительстве N 311/1 от 28.12.2010 г. на основании ст. 165 ГК РФ. Доводы Управления Росреестра, изложенные в уведомлении от 12.08.2011 г. о приостановлении государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1 являлись предметом рассмотрения гражданского дела, решение суда по которому от 19.05.2011 г. вступило в законную силу 04.06.2011 года.
Сообщением N 09/094/2011-255 от 22.11.2011 г. П. было отказано в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 года.
П. представил все имеющиеся у него и необходимые документы для регистрации. В соответствии со ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" исключается возможность отказа в государственной регистрации договора по причине не предоставления заявителем документов, необходимых в соответствии с настоящим ФЗ для государственной регистрации прав, так как обязанность по предоставлению таких документов законодательством на заявителя не возложена. Более того, именно решение суда от 11.05.2011 г. заменяет заявление уклоняющейся стороны ООО "Авто Холдинг Сервис", но и иные необходимые документы, не представленные на регистрацию другой стороной по договору.
Таким образом, отказ Управления Росреестра по Самарской области N 09/094-2011-255 от 22.11.2011 г. в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1 считает незаконным и необоснованным, противоречащим ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Решением Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 07 марта 2012 года постановлено:
"Заявление П. о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 года - оставить без удовлетворения".
В апелляционной жалобе П. полагает решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 07 марта 2012 года незаконным, вынесенным с нарушением норм материального права, просит отменить решение, и принять по делу новое, которым удовлетворить его требования. Мотивировал следующим.
На основании ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора, заключенного Застройщиком с участником долевого строительства, осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора. В связи с тем, что ООО "Авто Холдинг Сервис" уклонялось от подачи заявления на государственную регистрацию указанного выше договора об участии в долевом строительстве, а также и иных необходимых документов, П. был вынужден обратиться в Федеральный суд Автозаводского района г.о. Тольятти. 11.05.2011 г. Федеральный суд Автозаводского района г.о. Тольятти принял решение по гражданскому делу N 2-4095/11, вступившее в законную силу 24.05.2011 г., произвести государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области договора об участии в долевом строительстве N 311/1 от 28.12.2010 г. на основании ст. 165 ГК РФ.
Доводы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, изложенные в Уведомлении N 09/094/2011-255 от 12.08.2011 г. о приостановлении государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1, являлись предметом рассмотрения гражданского дела N 2-4095/11, решение суда по которому от 11.05.2011 г. вступило в законную силу 24.05.2011 г.
П. представил все имеющиеся у него и необходимые документы для регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1 в соответствии со ст. ст. 3, 25.1 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
П. и его представитель в заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, постановить новое решение, которым заявленные требования П. удовлетворить.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области возражал против доводов апелляционной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, как постановленное с нарушением норм материального права.
Согласно п. 5 ст. 131 ГК РФ, п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Федерального Закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 25 ГПК РФ.
В силу п. 3 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено указанным Федеральным законом.
В соответствии со ст. 25.1 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора, заключенного Застройщиком с участником долевого строительства, осуществятся на основании заявлений обеих сторон договора: застройщика и участника долевого строительства.
В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 16 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестр прав.
В соответствии со ст. 25.1 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Застройщик вправе не представлять документы, предусмотренные подпунктами 1 и 2 настоящего пункта. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает разрешение на строительство и проектную документацию (сведения, содержащиеся в данных документах) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Согласно абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Как следует из п. 1 ст. 28 Федерального Закона РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом п. 1 ст. 20 настоящего Федерального закона.
Материалами дела установлено, что между П. и ООО "Авто Холдинг Сервис" был заключен договор N 311/1 от 28.12.2010 г. об участии в долевом строительстве жилого комплекса с инженерно-техническим обеспечением, расположенный по адресу: <...> /л.д. 9 - 14/.
19 мая 2011 г. Автозаводским районным судом г. Тольятти было вынесено решение о государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области договора об участии в долевом строительстве N 311/1, подписанного между П. и ООО "Авто Холдинг Сервис" 28 декабря 2010 года, предметом которого является строительство двухкомнатной квартиры в секции У-2, в 3-ем подъезде, на 3-ем этаже за строительным номером 2АБ, общей площадью 85,47 кв. м, суммарной площадью 87,55 кв. м, в жилом комплексе с инженерно-техническим обеспечением, расположенным по адресу: <...>. Решение вступило в законную силу 04.06.2011 года /л.д. 7 - 8/.
Удовлетворяя требования П. суд руководствовался п. 3 ст. 165 ГК РФ, при исследовании доказательств по делу и их оценке суд пришел к выводу о том, что уклонение от государственной регистрации договора N 311/1 от 28.12.2010 г. ООО "Авто Холдинг Сервис" основано на отсутствие денежных средств для оплаты государственной пошлины за его регистрацию, что свидетельствует о неисполнении своих обязательств застройщиком, а также соблюдении в договоре всех существенных условий, предусмотренных п. 4 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Указанное решение заменяет заявление уклоняющейся от государственной регистрации стороны договора ООО "Авто Холдинг Сервис".
Кроме того, решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 19.05.2011 года установлено, что договор об участии в долевом строительстве составлен в письменной форме и содержит все существенные условия, предусмотренные п. 4 ст. 4 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Также данным решением суда установлено, что строительство жилого комплекса с инженерно-техническим обеспечением, расположенного по адресу: <...>, осуществляется с соблюдением требований разрешительного характера, которые предусмотрены действующим законодательством РФ.
Строительство ведется на земельном участке площадью 5,5668 га (кадастровый номер <...>), расположенного по адресу: <...>, предоставленного ООО "Авто Холдинг Сервис" на праве аренды согласно договора перенайма от 20.12.2006 г. и договора аренды земельного участка N 843 от 24.11.2003, заключенного с Мэрией городского округа Тольятти. В Управлении ФРС по Самарской области г. Тольятти в соответствии со ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды N 843 от 24.11.2003 г. земельного участка (кадастровый номер N) зарегистрирован. 11.09.2006 года Мэр г.о. Тольятти вынес Постановление N 8109-1/п о выдаче ООО "АвтоХолдингСервис" разрешения на строительство жилых домов переменной этажности (5 - 14 этажей) с инженерно-техническим обеспечением, в границах отведенной территории ЗАО "АвтоВАЗстрой" по <...>. 04.06.2008 г. Мэр г.о. Тольятти вынес Постановление N 1239-1/п о внесении изменений в Постановление Мэра г.о. Тольятти от 11.09.2006 г. N 8109-1/п "О выдаче ООО "АвтоХолдингСервис" разрешения на строительство жилых домов переменной этажности (5 - 14 этажей) с инженерно-техническим обеспечением, в границах отведенной территории ЗАО "АвтоВАЗстрой" по ". На основании указанных Постановлений Отделом выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов мэрии г.о. Тольятти 07 ноября 2006 года Ответчику было выдано Разрешение на строительство жилых домов переменной этажности (5 - 14 этажей) с инженерно-техническим обеспечением по адресу: <...> N 200 и N RU 63302000-65 от 17.06.2008 года /л.д. 62 - 65/.
05.08.2011 г. П. обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с приложением следующих документов: квитанции об оплате от 05.08.2011 г. N 369, решения Автозаводского районного суда г. Тольятти от 19.05.2011 г. по гражданскому делу N 2-4374/11, договора участия в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1 /л.д. 45 - 47/.
По результатам правовой экспертизы представленных документов регистрирующим органом принято решение N от 12.08.2011 г., которым приостановлена государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1 на срок до 12.09.2011 г./л.д. 48 - 56/.
22.11.2011 г. Управление Росреестра по Самарской области сообщением N 09/094/2011-255 отказало заявителю в государственной регистрации вышеуказанного договора на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным Законом для государственной регистрации прав /л.д. 15 - 18/.
В частности указано, что в Управлении имеется проектная декларация строящегося жилого комплекса по адресу: <...>, но она не содержит сведений о проектах строительства многоквартирного дома, в котором принимал участие застройщик в течение 3-х лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода в эксплуатацию; актуальной информации о финансовом результате текущего года, размере кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Также указано, что не представлен план создаваемого объекта недвижимого имущества, и в Управлении данный план отсутствует.
Данное требование Управления Росреестра по Самарской области к П. предоставить указанные выше документы (обновленную проектную декларацию) в данном случае является незаконным, поскольку в соответствии со ст. 25.1 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Застройщик вправе не представлять документы, предусмотренные подпунктами 1 (разрешение на строительство) и 2 (проектная декларация) настоящего пункта. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает разрешение на строительство и проектную документацию (сведения, содержащиеся в данных документах) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Отказ в регистрации по тому основанию, что на регистрацию участником долевого строительства не был предоставлен план создаваемого объекта недвижимости, также является необоснованным. Суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу, что документы, перечисленные в п. 2 ст. 25.1 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области обязан предоставить участник долевого строительства - П.
В соответствии с п. 2 ст. 25.1 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", именно застройщиком, а не гражданином представляются документы, которые Управление Росреестра по Самарской области требует от П. Законом не возложена обязанность на участника долевого строительства по предоставлению для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве проектной декларации Застройщика, плана создаваемого объекта недвижимости.
Таким образом, Управление Росреестра по Самарской области необоснованно отказало П. в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1 по основаниям, предусмотренным абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального Закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку на П. законодательством не возложена обязанность по предоставлению истребуемых Управлением Росреестра документов. Кроме того, данный гражданин не имеет возможности предоставить данные документы, поскольку данные документы составляются застройщиком. Отказ в госрегистрации договора долевого участия в строительстве нарушает права П., поскольку дом находится в стадии строительства, иным способом он не имеет возможности защитить свои права (в частности обратившись с иском о признании права). Также, отказ в госрегистрации данного договора препятствует П. выполнить возложенную на него законодательством обязанность по госрегистрации договора долевого участия.
Согласно ст. 258 ГПК РФ, суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа местного самоуправления, должностного лица устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
В силу п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 года N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий органов госвласти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
В связи с чем, подлежат удовлетворению требования об обязании Управления Росреестра по Самарской области зарегистрировать договор об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 года N 311/1.
В соответствии со ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новое решение. В силу ст. 330 ГПК РФ, основанием для отмены решения суда является неправильное применение норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 07 марта 2012 года - отменить, постановив новое решение, которым:
- Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области N 09/094/2011-255 от 22.11.2011 года N 311/1.
- Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать договор об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 года N 311/1.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.05.2012 N 33-4486/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 мая 2012 г. N 33-4486/2012
22 мая 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Яковлевой В.В.
судей Сафоновой Л.А., Никоновой О.И.
при секретаре И.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению П. о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 года, обязании зарегистрировать договор, по апелляционной жалобе П. на решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 07 марта 2012 года, заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., объяснения П. и его представителя А.О., действующей на основании доверенности, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу представителя Управления Росреестра по Самарской области А.В., судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее Управление Росреестра) в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 года, обязании зарегистрировать договор. Мотивировал следующим.
22.11.2011 г. Управлением Росреестра было отказано в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1 по причине не предоставления документов, необходимых в соответствии с законодательством для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя. Данный отказ считают незаконным по следующим основаниям.
28.12.2010 г. между П. и ООО "Авто Холдинг Сервис" был заключен договор об участии в долевом строительстве N 311/1, по условиям которого ООО "Авто Холдинг Сервис" принял на себя обязательства осуществить строительство жилого комплекса с инженерно-техническим обеспечением, расположенный по адресу: <...>, а по окончании строительства передать П. 2-х комнатную квартиру в У-2 секции, в 3-ем подъезде, на 3-ем этаже за строительным номером 2АБ, суммарной площадью 87,55 кв. м, общей площадью 85,47 кв. м, в указанном жилом комплексе. Оплата по договору произведена в полном объеме. ООО "Авто Холдинг Сервис" осуществляет строительство жилого комплекса с соблюдением требований разрешительного характера. Договор составлен в письменной форме и содержит все существенные условия, предусмотренные п. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости", сделка совершена в надлежащей форме.
Указанный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Вышеуказанный договор об участии в долевом строительстве, заключенный с П. не прошел процедуру государственной регистрации, поскольку ООО "Авто Холдинг Сервис" от подачи заявления на государственную регистрацию указанного договора и иных необходимых документов уклонялся, П. был вынужден обратиться в суд.
19.05.2011 г. Автозаводским районным судом г. Тольятти было вынесено решение о государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области договора об участии в долевом строительстве N 311/1 от 28.12.2010 г. на основании ст. 165 ГК РФ. Доводы Управления Росреестра, изложенные в уведомлении от 12.08.2011 г. о приостановлении государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1 являлись предметом рассмотрения гражданского дела, решение суда по которому от 19.05.2011 г. вступило в законную силу 04.06.2011 года.
Сообщением N 09/094/2011-255 от 22.11.2011 г. П. было отказано в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 года.
П. представил все имеющиеся у него и необходимые документы для регистрации. В соответствии со ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" исключается возможность отказа в государственной регистрации договора по причине не предоставления заявителем документов, необходимых в соответствии с настоящим ФЗ для государственной регистрации прав, так как обязанность по предоставлению таких документов законодательством на заявителя не возложена. Более того, именно решение суда от 11.05.2011 г. заменяет заявление уклоняющейся стороны ООО "Авто Холдинг Сервис", но и иные необходимые документы, не представленные на регистрацию другой стороной по договору.
Таким образом, отказ Управления Росреестра по Самарской области N 09/094-2011-255 от 22.11.2011 г. в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1 считает незаконным и необоснованным, противоречащим ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Решением Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 07 марта 2012 года постановлено:
"Заявление П. о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 года - оставить без удовлетворения".
В апелляционной жалобе П. полагает решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 07 марта 2012 года незаконным, вынесенным с нарушением норм материального права, просит отменить решение, и принять по делу новое, которым удовлетворить его требования. Мотивировал следующим.
На основании ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора, заключенного Застройщиком с участником долевого строительства, осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора. В связи с тем, что ООО "Авто Холдинг Сервис" уклонялось от подачи заявления на государственную регистрацию указанного выше договора об участии в долевом строительстве, а также и иных необходимых документов, П. был вынужден обратиться в Федеральный суд Автозаводского района г.о. Тольятти. 11.05.2011 г. Федеральный суд Автозаводского района г.о. Тольятти принял решение по гражданскому делу N 2-4095/11, вступившее в законную силу 24.05.2011 г., произвести государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области договора об участии в долевом строительстве N 311/1 от 28.12.2010 г. на основании ст. 165 ГК РФ.
Доводы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, изложенные в Уведомлении N 09/094/2011-255 от 12.08.2011 г. о приостановлении государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1, являлись предметом рассмотрения гражданского дела N 2-4095/11, решение суда по которому от 11.05.2011 г. вступило в законную силу 24.05.2011 г.
П. представил все имеющиеся у него и необходимые документы для регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1 в соответствии со ст. ст. 3, 25.1 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
П. и его представитель в заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, постановить новое решение, которым заявленные требования П. удовлетворить.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области возражал против доводов апелляционной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, как постановленное с нарушением норм материального права.
Согласно п. 5 ст. 131 ГК РФ, п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Федерального Закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 25 ГПК РФ.
В силу п. 3 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено указанным Федеральным законом.
В соответствии со ст. 25.1 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора, заключенного Застройщиком с участником долевого строительства, осуществятся на основании заявлений обеих сторон договора: застройщика и участника долевого строительства.
В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 16 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестр прав.
В соответствии со ст. 25.1 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Застройщик вправе не представлять документы, предусмотренные подпунктами 1 и 2 настоящего пункта. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает разрешение на строительство и проектную документацию (сведения, содержащиеся в данных документах) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Согласно абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Как следует из п. 1 ст. 28 Федерального Закона РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом п. 1 ст. 20 настоящего Федерального закона.
Материалами дела установлено, что между П. и ООО "Авто Холдинг Сервис" был заключен договор N 311/1 от 28.12.2010 г. об участии в долевом строительстве жилого комплекса с инженерно-техническим обеспечением, расположенный по адресу: <...> /л.д. 9 - 14/.
19 мая 2011 г. Автозаводским районным судом г. Тольятти было вынесено решение о государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области договора об участии в долевом строительстве N 311/1, подписанного между П. и ООО "Авто Холдинг Сервис" 28 декабря 2010 года, предметом которого является строительство двухкомнатной квартиры в секции У-2, в 3-ем подъезде, на 3-ем этаже за строительным номером 2АБ, общей площадью 85,47 кв. м, суммарной площадью 87,55 кв. м, в жилом комплексе с инженерно-техническим обеспечением, расположенным по адресу: <...>. Решение вступило в законную силу 04.06.2011 года /л.д. 7 - 8/.
Удовлетворяя требования П. суд руководствовался п. 3 ст. 165 ГК РФ, при исследовании доказательств по делу и их оценке суд пришел к выводу о том, что уклонение от государственной регистрации договора N 311/1 от 28.12.2010 г. ООО "Авто Холдинг Сервис" основано на отсутствие денежных средств для оплаты государственной пошлины за его регистрацию, что свидетельствует о неисполнении своих обязательств застройщиком, а также соблюдении в договоре всех существенных условий, предусмотренных п. 4 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Указанное решение заменяет заявление уклоняющейся от государственной регистрации стороны договора ООО "Авто Холдинг Сервис".
Кроме того, решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 19.05.2011 года установлено, что договор об участии в долевом строительстве составлен в письменной форме и содержит все существенные условия, предусмотренные п. 4 ст. 4 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Также данным решением суда установлено, что строительство жилого комплекса с инженерно-техническим обеспечением, расположенного по адресу: <...>, осуществляется с соблюдением требований разрешительного характера, которые предусмотрены действующим законодательством РФ.
Строительство ведется на земельном участке площадью 5,5668 га (кадастровый номер <...>), расположенного по адресу: <...>, предоставленного ООО "Авто Холдинг Сервис" на праве аренды согласно договора перенайма от 20.12.2006 г. и договора аренды земельного участка N 843 от 24.11.2003, заключенного с Мэрией городского округа Тольятти. В Управлении ФРС по Самарской области г. Тольятти в соответствии со ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды N 843 от 24.11.2003 г. земельного участка (кадастровый номер N) зарегистрирован. 11.09.2006 года Мэр г.о. Тольятти вынес Постановление N 8109-1/п о выдаче ООО "АвтоХолдингСервис" разрешения на строительство жилых домов переменной этажности (5 - 14 этажей) с инженерно-техническим обеспечением, в границах отведенной территории ЗАО "АвтоВАЗстрой" по <...>. 04.06.2008 г. Мэр г.о. Тольятти вынес Постановление N 1239-1/п о внесении изменений в Постановление Мэра г.о. Тольятти от 11.09.2006 г. N 8109-1/п "О выдаче ООО "АвтоХолдингСервис" разрешения на строительство жилых домов переменной этажности (5 - 14 этажей) с инженерно-техническим обеспечением, в границах отведенной территории ЗАО "АвтоВАЗстрой" по ". На основании указанных Постановлений Отделом выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов мэрии г.о. Тольятти 07 ноября 2006 года Ответчику было выдано Разрешение на строительство жилых домов переменной этажности (5 - 14 этажей) с инженерно-техническим обеспечением по адресу: <...> N 200 и N RU 63302000-65 от 17.06.2008 года /л.д. 62 - 65/.
05.08.2011 г. П. обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с приложением следующих документов: квитанции об оплате от 05.08.2011 г. N 369, решения Автозаводского районного суда г. Тольятти от 19.05.2011 г. по гражданскому делу N 2-4374/11, договора участия в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1 /л.д. 45 - 47/.
По результатам правовой экспертизы представленных документов регистрирующим органом принято решение N от 12.08.2011 г., которым приостановлена государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1 на срок до 12.09.2011 г./л.д. 48 - 56/.
22.11.2011 г. Управление Росреестра по Самарской области сообщением N 09/094/2011-255 отказало заявителю в государственной регистрации вышеуказанного договора на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным Законом для государственной регистрации прав /л.д. 15 - 18/.
В частности указано, что в Управлении имеется проектная декларация строящегося жилого комплекса по адресу: <...>, но она не содержит сведений о проектах строительства многоквартирного дома, в котором принимал участие застройщик в течение 3-х лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода в эксплуатацию; актуальной информации о финансовом результате текущего года, размере кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Также указано, что не представлен план создаваемого объекта недвижимого имущества, и в Управлении данный план отсутствует.
Данное требование Управления Росреестра по Самарской области к П. предоставить указанные выше документы (обновленную проектную декларацию) в данном случае является незаконным, поскольку в соответствии со ст. 25.1 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Застройщик вправе не представлять документы, предусмотренные подпунктами 1 (разрешение на строительство) и 2 (проектная декларация) настоящего пункта. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает разрешение на строительство и проектную документацию (сведения, содержащиеся в данных документах) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Отказ в регистрации по тому основанию, что на регистрацию участником долевого строительства не был предоставлен план создаваемого объекта недвижимости, также является необоснованным. Суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу, что документы, перечисленные в п. 2 ст. 25.1 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области обязан предоставить участник долевого строительства - П.
В соответствии с п. 2 ст. 25.1 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", именно застройщиком, а не гражданином представляются документы, которые Управление Росреестра по Самарской области требует от П. Законом не возложена обязанность на участника долевого строительства по предоставлению для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве проектной декларации Застройщика, плана создаваемого объекта недвижимости.
Таким образом, Управление Росреестра по Самарской области необоснованно отказало П. в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 г. N 311/1 по основаниям, предусмотренным абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального Закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку на П. законодательством не возложена обязанность по предоставлению истребуемых Управлением Росреестра документов. Кроме того, данный гражданин не имеет возможности предоставить данные документы, поскольку данные документы составляются застройщиком. Отказ в госрегистрации договора долевого участия в строительстве нарушает права П., поскольку дом находится в стадии строительства, иным способом он не имеет возможности защитить свои права (в частности обратившись с иском о признании права). Также, отказ в госрегистрации данного договора препятствует П. выполнить возложенную на него законодательством обязанность по госрегистрации договора долевого участия.
Согласно ст. 258 ГПК РФ, суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа местного самоуправления, должностного лица устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
В силу п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 года N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий органов госвласти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
В связи с чем, подлежат удовлетворению требования об обязании Управления Росреестра по Самарской области зарегистрировать договор об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 года N 311/1.
В соответствии со ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новое решение. В силу ст. 330 ГПК РФ, основанием для отмены решения суда является неправильное применение норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 07 марта 2012 года - отменить, постановив новое решение, которым:
- Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области N 09/094/2011-255 от 22.11.2011 года N 311/1.
- Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать договор об участии в долевом строительстве от 28.12.2010 года N 311/1.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)