Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гулый Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Крамаренко О.А.
судей Гарматовской Ю.В., Коноваленко А.В.
при секретаре У.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "Сбербанк России" на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22 июня 2012 года, которым ему отказано в иске к ООО "Ново-Строй", К. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Гарматовской Ю.В., пояснения представителя ОАО "Сбербанк России" по доверенности Н., поддержавшего доводы жалобы,
установила:
ОАО "Сбербанк России" в лице Калининградского отделения N 8626 обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "Ново-Строй", К. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов, указав, что 12 февраля 2007 году между истцом и ООО "Б." был заключен договор о невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме рублей для финансирования строительства двух жилых домов с нежилыми помещениями со встроенно-пристроенной автостоянкой. Однако решением Арбитражного суда Калининградской области от 15 февраля 2012 года ООО "Б." был признан банкротом, и в отношении общества открыто конкурсное производство. Задолженность по кредитному договору составила рублей, что подтверждено вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Калининграда от 28 июня 2010 года. После вынесения данного решения должником было произведено частичное погашение суммы долга и в настоящее время сумма задолженности составляет рублей. 08 июня 2009 года между банком и ООО "Ново-Строй" был заключен договор ипотеки, в соответствии с условиями которого в залог банку был передан земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, площадью кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу:, с кадастровым номером N. Дополнительным соглашением N от 14 сентября 2010 года к договору ипотеки было установлено, что предметом залога является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под строительство многоквартирного жилого дома (12 этажей), площадью кв. м, расположенный по адресу:, с кадастровым номером N, залоговая стоимость объекта определена сторонами в размере рублей. Данный договор ипотеки N от 08.06.2009 года был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 15 июня 2009 года.
После получения 03 апреля 2012 года Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним банку стало известно о заключении между ООО "Ново-Строй" и К. договора долевого участия в строительстве квартиры N, общей площадью кв. м, на 8-м этаже в строящемся доме по адресу:.
Полагая, что ООО "Ново-Строй" незаконно привлекло дольщика к строительству дома без получения на это согласия банка, как залогодержателя земельного участка, на котором строится данный дом, истец просил удовлетворить заявленные требования.
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22 июня 2012 года в иске отказано.
ОАО "СБ РФ" подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить иск удовлетворить. Продолжает настаивать на доводах иска, указывая, что банк не давал согласия на привлечение дольщика к строительству дома, расположенного на земельном участке, переданном банку в залог, что является основанием для признания договора долевого участия недействительным. Полагает, что осведомленность банка о целевом назначении заложенного земельного участка не освобождает залогодателя согласовывать с банком свои действия по его застройке.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, что 12 февраля 2007 году между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ныне именуемое ОАО "Сбербанк России") в лице Калининградского отделения N 8626 и ООО "Б." был заключен договор N об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно которому заемщику была открыта невозобновляемая кредитная линия с лимитом в сумме рублей для финансирования строительства двух жилых домов с нежилыми помещениями и со встроенно-пристроенной автостоянкой по адресу:, на срок до 11 июня 2009 года.
В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по данному кредитному договору банком были заключены ряд договоров поручительства, в том числе, 20 июля 2009 года заключен договор поручительства с ООО "Ново-Строй".
08 июня 2009 года между ООО "Ново-Строй" и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) был заключен договор ипотеки N, предметом которого явился земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, площадью кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу:, с кадастровым номером N.
В соответствии с п. 2.1 договора предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО "Б.", возникших на основании вышеназванного договора от 12 февраля 2007 года об открытии невозобновляемой кредитной линии.
Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 28 июня 2010 года и дополнительным решением от 21 сентября 2010 года, вступившими в законную силу, в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) в лице Калининградского отделения N 8626 с ООО "Б." и поручителей солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере руб.
Этим же судебным постановлением обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе имущество ООО "Ново-Строй" - земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, площадью кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером N, расположенный по адресу:, с определением начальной продажной цены рублей.
14 сентября 2010 года между сторонами было заключено Дополнительное соглашение N к договору ипотеки от 08 июня 2009 года "Статья 1. Предмет Договора" изложена в следующей редакции: предметом залога является объект недвижимости - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под строительство многоквартирного жилого дома, 12 этажей, площадью кв. м, расположенный по адресу:, с кадастровым номером N. При этом право собственности Залогодателя на указанный объект недвижимости подтверждалось договором купли-продажи земельного участка от 20 октября 2005 года (площадью кв. м, находящегося по адресу:, под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер N); договором купли-продажи земельного участка от 20 октября 2005 года (площадью кв. м, находящегося по адресу:, под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер N); договором купли-продажи земельного участка от 20 октября 2005 года (площадью кв. м, находящегося по адресу:, под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер N); договором купли-продажи земельного участка от 21 марта 2007 года (площадью кв. м, находящегося по адресу:, под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер N); решением Единственного участника ООО "Ново-Строй" от 19 августа 2010 года об объединении вышеперечисленных земельных участков в один, о чем в ЕГРП 02 сентября 2010 года сделана запись регистрации N и выдано свидетельство о государственной регистрации права Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области, бланк N. Оценочная стоимость данного объекта недвижимости установлена сторонами в сумме рублей.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 15 февраля 2012 года ООО "Б." был признан банкротом, и в отношении общества открыто конкурсное производство; задолженность по кредитному договору составила рублей.
03 апреля 2012 года ОАО "Сбербанк России" была получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из содержания которой следовало, что собственником вышеназванного земельного участка, площадью кв. м, расположенного по адресу:, с кадастровым номером N, переданного в залог банку по договору ипотеки, ООО "Ново-Строй" были заключены договора долевого участия строительства многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке, в том числе один из договоров - с ответчиком К.
Ссылаясь на то, что ООО "Ново-Строй" был заключен договор долевого участия с К. без получения на то согласия банка, как залогодержателя земельного участка по договору ипотеки, ОАО "Сбербанк России" в лице Калининградского отделения N 8626 обратилось в суд с требованием о признании данного договора недействительным.
Разрешая заявленный ОАО "Сбербанк России" спор и не соглашаясь с обоснованностью таких требований, суд первой инстанции, полно и правильно установив все обстоятельства, имеющие правовое значение для его разрешения, руководствуясь надлежащими нормами материального права, правильно исходил из того, что достаточные правовые основания к удовлетворению иска банка отсутствуют.
Такая позиция суда подробно мотивирована в решении, с чем апелляционная инстанция соглашается.
Выводы суда основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал в соответствии со ст. 67 ГПК РФ правильную оценку, и подтверждены материалами дела.
В ходе рассмотрения дела установлено, что 23 января 2012 года между К. и ООО "Ново-Строй" был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома на указанном земельном участке, предметом которого явилось строительство квартиры N, на 8-м этаже дома N по.
При этом в пункте 1.2 данного договора было указано, что застройщиком заключен договор ипотеки земельного участка в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО), зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.
Исходя из анализа норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при наличии ранее заключенного договора залога земельного участка, отношения, связанные с последующим привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства и заключением с ними договоров участия в долевом строительстве жилого дома на указанном земельном участке подлежали регулированию нормами части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона, на что в обоснование своей жалобы ссылается банк.
Частью 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В силу приведенных требований закона ООО "Ново-Строй" как залогодателю требовалось получить от залогодержателя - ОАО "Сбербанк России" согласие на удовлетворение требований банка за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства.
В ходе рассмотрения дела было установлено и не оспаривалось сторонами, что такого соглашения между сторонами не достигалось, согласия на заключение договора долевого участия с К. ОАО "Сбербанк России" не давалось.
Вместе с тем, несмотря на то обстоятельство, что для заключения оспариваемого договора долевого участия в строительстве не было получено соответствующее согласие ОАО "Сбербанк России", суд первой инстанции, проанализировав представленные документы и возникшие правоотношения, пришел к выводу о том, что банку как залогодержателю земельного участка было ранее известно о целевом назначении данного земельного участка, но своевременно подобных требований заявлено не было. О строительстве жилого дома с привлечением средств дольщиков банк мог узнать гораздо ранее, а не 03 апреля 2012 года, как указано в исковом заявлении. Что не повлекло бы серьезных правовых последствий.
Доводы подателя жалобы со ссылками на несогласие с выводами суда об осведомленности истца о целевом назначении земельного участка, его позиция о том, что данное обстоятельство не имеет правового значения несостоятельны.
Из материалов дела следует, что изначально предметом залога выступал земельный участок с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома. Пунктом 4.2.1 договора залогодателю (ООО "Ново-Строй") предоставлено право пользоваться предметом залога в соответствии с его целевым назначением и получать доходы от предмета залога, обеспечивая его сохранность.
Впоследствии, 19 августа 2010 года решением единственного участника ООО "Ново-Строй" Р. были объединены четыре земельных участка, расположенных по адресу:, с сохранением обременения. Вновь образованному земельному участку площадью кв. метров +/- кв. метров был присвоен кадастровый номер N, адрес: и изменено его разрешенное использование - под строительство многоквартирного жилого дома 12 этажей.
Для регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок требовалось согласие Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) как залогодержателя одного из объединяемых земельных участок, которое было получено.
19 августа 2010 года и.о. управляющего Калининградским отделением N 8626 Сбербанка России А. в Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области было направлено письмо о предоставлении согласия на объединение земельных участков, расположенных по адресу: с сохранением обременения.
28 февраля 2011 года ООО "Ново-Строй" было получено разрешение Комитета архитектуры и строительства администрации городского округа "Город Калининград" N на строительство многоквартирного жилого дома (10 этажей, 80 квартир) на указанном земельном участке, площадью кв. метров; была составлена проектная декларация на строительство данного многоквартирного дома, которая опубликована в сети интернет.
Из содержания данной декларации следует, что уставный капитал ООО "Ново-Строй" составляет рублей, по данным бухгалтерской отчетности на 31 декабря 2010 года у общества был убыток рублей, само же строительство дома оценено в млн. рублей и в графе "иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома" указано "нет".
В этой связи вывод суда первой инстанции об осведомленности банка о заключении ООО "Ново-Строй" договоров долевого участия в строительстве с гражданами является правильным.
Об этом же свидетельствует и то обстоятельство, что 16 сентября 2011 года судебным приставом-исполнителем Отдела по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области было вынесено постановление, которым вносилось изменение в ранее вынесенное постановление от 09 августа 2011 года о наложении ареста на земельный участок площадью 1000 кв. метров, расположенный по адресу:, а именно: снимался арест с данного земельного участка и заменялся на запрет на отчуждение с разрешением регистрации договоров долевого участия физических лиц.
Из содержания данного постановления следует, что оно выносилось в связи с поступившей в Отдел информацией о нахождении жилого дома на указанном земельном участке и приостановлении регистрации договоров долевого участия по причине наложения ареста на него, с целью недопущения нарушения прав дольщиков и возникла необходимость внесения изменений.
Данное постановление было направлено как в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (получено 27 сентября 2011 года, о чем имеется соответствующая отметка), так и в Калининградское отделение N 8626 Сбербанка России как взыскателю по исполнительному производству. Более того, сторона взыскателя знакомилась с материалами исполнительного производства, которые обозревались судом и при рассмотрении иных дел с участием банка.
При таком положении, при очевидной осведомленности банка относительно заключения ООО "Ново-Строй" значительного количества договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по с гражданами, в том числе и ответчиком, предъявление спустя 2 года иска о признании такого договора недействительным лишь по мотиву отсутствия согласия банка на его заключение нельзя признать правомерным.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения данных требований суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Соглашаясь с обжалуемым решением, суд апелляционной инстанции принимает во внимание направленность вредных последствий в случае удовлетворения подобного иска банка, которые причиняют вред дольщику, при том положении, когда для самого истца в настоящее время они не создают экономически оправданной выгоды.
Доводы апелляционной жалобы о его незаконности и необоснованности являются несостоятельными, и не могут быть приняты во внимание по изложенным выше основаниям. По существу они не опровергают выводы суда, сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены обжалуемого решения суда.
С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене либо изменению по доводам жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинградского районного суда г. Калининграда 22 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3749/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 сентября 2012 г. по делу N 33-3749/2012
Судья: Гулый Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Крамаренко О.А.
судей Гарматовской Ю.В., Коноваленко А.В.
при секретаре У.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "Сбербанк России" на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22 июня 2012 года, которым ему отказано в иске к ООО "Ново-Строй", К. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Гарматовской Ю.В., пояснения представителя ОАО "Сбербанк России" по доверенности Н., поддержавшего доводы жалобы,
установила:
ОАО "Сбербанк России" в лице Калининградского отделения N 8626 обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "Ново-Строй", К. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов, указав, что 12 февраля 2007 году между истцом и ООО "Б." был заключен договор о невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме рублей для финансирования строительства двух жилых домов с нежилыми помещениями со встроенно-пристроенной автостоянкой. Однако решением Арбитражного суда Калининградской области от 15 февраля 2012 года ООО "Б." был признан банкротом, и в отношении общества открыто конкурсное производство. Задолженность по кредитному договору составила рублей, что подтверждено вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Калининграда от 28 июня 2010 года. После вынесения данного решения должником было произведено частичное погашение суммы долга и в настоящее время сумма задолженности составляет рублей. 08 июня 2009 года между банком и ООО "Ново-Строй" был заключен договор ипотеки, в соответствии с условиями которого в залог банку был передан земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, площадью кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу:, с кадастровым номером N. Дополнительным соглашением N от 14 сентября 2010 года к договору ипотеки было установлено, что предметом залога является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под строительство многоквартирного жилого дома (12 этажей), площадью кв. м, расположенный по адресу:, с кадастровым номером N, залоговая стоимость объекта определена сторонами в размере рублей. Данный договор ипотеки N от 08.06.2009 года был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 15 июня 2009 года.
После получения 03 апреля 2012 года Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним банку стало известно о заключении между ООО "Ново-Строй" и К. договора долевого участия в строительстве квартиры N, общей площадью кв. м, на 8-м этаже в строящемся доме по адресу:.
Полагая, что ООО "Ново-Строй" незаконно привлекло дольщика к строительству дома без получения на это согласия банка, как залогодержателя земельного участка, на котором строится данный дом, истец просил удовлетворить заявленные требования.
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22 июня 2012 года в иске отказано.
ОАО "СБ РФ" подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить иск удовлетворить. Продолжает настаивать на доводах иска, указывая, что банк не давал согласия на привлечение дольщика к строительству дома, расположенного на земельном участке, переданном банку в залог, что является основанием для признания договора долевого участия недействительным. Полагает, что осведомленность банка о целевом назначении заложенного земельного участка не освобождает залогодателя согласовывать с банком свои действия по его застройке.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, что 12 февраля 2007 году между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ныне именуемое ОАО "Сбербанк России") в лице Калининградского отделения N 8626 и ООО "Б." был заключен договор N об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно которому заемщику была открыта невозобновляемая кредитная линия с лимитом в сумме рублей для финансирования строительства двух жилых домов с нежилыми помещениями и со встроенно-пристроенной автостоянкой по адресу:, на срок до 11 июня 2009 года.
В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по данному кредитному договору банком были заключены ряд договоров поручительства, в том числе, 20 июля 2009 года заключен договор поручительства с ООО "Ново-Строй".
08 июня 2009 года между ООО "Ново-Строй" и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) был заключен договор ипотеки N, предметом которого явился земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, площадью кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу:, с кадастровым номером N.
В соответствии с п. 2.1 договора предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО "Б.", возникших на основании вышеназванного договора от 12 февраля 2007 года об открытии невозобновляемой кредитной линии.
Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 28 июня 2010 года и дополнительным решением от 21 сентября 2010 года, вступившими в законную силу, в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) в лице Калининградского отделения N 8626 с ООО "Б." и поручителей солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере руб.
Этим же судебным постановлением обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе имущество ООО "Ново-Строй" - земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, площадью кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером N, расположенный по адресу:, с определением начальной продажной цены рублей.
14 сентября 2010 года между сторонами было заключено Дополнительное соглашение N к договору ипотеки от 08 июня 2009 года "Статья 1. Предмет Договора" изложена в следующей редакции: предметом залога является объект недвижимости - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под строительство многоквартирного жилого дома, 12 этажей, площадью кв. м, расположенный по адресу:, с кадастровым номером N. При этом право собственности Залогодателя на указанный объект недвижимости подтверждалось договором купли-продажи земельного участка от 20 октября 2005 года (площадью кв. м, находящегося по адресу:, под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер N); договором купли-продажи земельного участка от 20 октября 2005 года (площадью кв. м, находящегося по адресу:, под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер N); договором купли-продажи земельного участка от 20 октября 2005 года (площадью кв. м, находящегося по адресу:, под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер N); договором купли-продажи земельного участка от 21 марта 2007 года (площадью кв. м, находящегося по адресу:, под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер N); решением Единственного участника ООО "Ново-Строй" от 19 августа 2010 года об объединении вышеперечисленных земельных участков в один, о чем в ЕГРП 02 сентября 2010 года сделана запись регистрации N и выдано свидетельство о государственной регистрации права Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области, бланк N. Оценочная стоимость данного объекта недвижимости установлена сторонами в сумме рублей.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 15 февраля 2012 года ООО "Б." был признан банкротом, и в отношении общества открыто конкурсное производство; задолженность по кредитному договору составила рублей.
03 апреля 2012 года ОАО "Сбербанк России" была получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из содержания которой следовало, что собственником вышеназванного земельного участка, площадью кв. м, расположенного по адресу:, с кадастровым номером N, переданного в залог банку по договору ипотеки, ООО "Ново-Строй" были заключены договора долевого участия строительства многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке, в том числе один из договоров - с ответчиком К.
Ссылаясь на то, что ООО "Ново-Строй" был заключен договор долевого участия с К. без получения на то согласия банка, как залогодержателя земельного участка по договору ипотеки, ОАО "Сбербанк России" в лице Калининградского отделения N 8626 обратилось в суд с требованием о признании данного договора недействительным.
Разрешая заявленный ОАО "Сбербанк России" спор и не соглашаясь с обоснованностью таких требований, суд первой инстанции, полно и правильно установив все обстоятельства, имеющие правовое значение для его разрешения, руководствуясь надлежащими нормами материального права, правильно исходил из того, что достаточные правовые основания к удовлетворению иска банка отсутствуют.
Такая позиция суда подробно мотивирована в решении, с чем апелляционная инстанция соглашается.
Выводы суда основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал в соответствии со ст. 67 ГПК РФ правильную оценку, и подтверждены материалами дела.
В ходе рассмотрения дела установлено, что 23 января 2012 года между К. и ООО "Ново-Строй" был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома на указанном земельном участке, предметом которого явилось строительство квартиры N, на 8-м этаже дома N по.
При этом в пункте 1.2 данного договора было указано, что застройщиком заключен договор ипотеки земельного участка в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО), зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.
Исходя из анализа норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при наличии ранее заключенного договора залога земельного участка, отношения, связанные с последующим привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства и заключением с ними договоров участия в долевом строительстве жилого дома на указанном земельном участке подлежали регулированию нормами части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона, на что в обоснование своей жалобы ссылается банк.
Частью 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В силу приведенных требований закона ООО "Ново-Строй" как залогодателю требовалось получить от залогодержателя - ОАО "Сбербанк России" согласие на удовлетворение требований банка за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства.
В ходе рассмотрения дела было установлено и не оспаривалось сторонами, что такого соглашения между сторонами не достигалось, согласия на заключение договора долевого участия с К. ОАО "Сбербанк России" не давалось.
Вместе с тем, несмотря на то обстоятельство, что для заключения оспариваемого договора долевого участия в строительстве не было получено соответствующее согласие ОАО "Сбербанк России", суд первой инстанции, проанализировав представленные документы и возникшие правоотношения, пришел к выводу о том, что банку как залогодержателю земельного участка было ранее известно о целевом назначении данного земельного участка, но своевременно подобных требований заявлено не было. О строительстве жилого дома с привлечением средств дольщиков банк мог узнать гораздо ранее, а не 03 апреля 2012 года, как указано в исковом заявлении. Что не повлекло бы серьезных правовых последствий.
Доводы подателя жалобы со ссылками на несогласие с выводами суда об осведомленности истца о целевом назначении земельного участка, его позиция о том, что данное обстоятельство не имеет правового значения несостоятельны.
Из материалов дела следует, что изначально предметом залога выступал земельный участок с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома. Пунктом 4.2.1 договора залогодателю (ООО "Ново-Строй") предоставлено право пользоваться предметом залога в соответствии с его целевым назначением и получать доходы от предмета залога, обеспечивая его сохранность.
Впоследствии, 19 августа 2010 года решением единственного участника ООО "Ново-Строй" Р. были объединены четыре земельных участка, расположенных по адресу:, с сохранением обременения. Вновь образованному земельному участку площадью кв. метров +/- кв. метров был присвоен кадастровый номер N, адрес: и изменено его разрешенное использование - под строительство многоквартирного жилого дома 12 этажей.
Для регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок требовалось согласие Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) как залогодержателя одного из объединяемых земельных участок, которое было получено.
19 августа 2010 года и.о. управляющего Калининградским отделением N 8626 Сбербанка России А. в Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области было направлено письмо о предоставлении согласия на объединение земельных участков, расположенных по адресу: с сохранением обременения.
28 февраля 2011 года ООО "Ново-Строй" было получено разрешение Комитета архитектуры и строительства администрации городского округа "Город Калининград" N на строительство многоквартирного жилого дома (10 этажей, 80 квартир) на указанном земельном участке, площадью кв. метров; была составлена проектная декларация на строительство данного многоквартирного дома, которая опубликована в сети интернет.
Из содержания данной декларации следует, что уставный капитал ООО "Ново-Строй" составляет рублей, по данным бухгалтерской отчетности на 31 декабря 2010 года у общества был убыток рублей, само же строительство дома оценено в млн. рублей и в графе "иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома" указано "нет".
В этой связи вывод суда первой инстанции об осведомленности банка о заключении ООО "Ново-Строй" договоров долевого участия в строительстве с гражданами является правильным.
Об этом же свидетельствует и то обстоятельство, что 16 сентября 2011 года судебным приставом-исполнителем Отдела по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области было вынесено постановление, которым вносилось изменение в ранее вынесенное постановление от 09 августа 2011 года о наложении ареста на земельный участок площадью 1000 кв. метров, расположенный по адресу:, а именно: снимался арест с данного земельного участка и заменялся на запрет на отчуждение с разрешением регистрации договоров долевого участия физических лиц.
Из содержания данного постановления следует, что оно выносилось в связи с поступившей в Отдел информацией о нахождении жилого дома на указанном земельном участке и приостановлении регистрации договоров долевого участия по причине наложения ареста на него, с целью недопущения нарушения прав дольщиков и возникла необходимость внесения изменений.
Данное постановление было направлено как в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (получено 27 сентября 2011 года, о чем имеется соответствующая отметка), так и в Калининградское отделение N 8626 Сбербанка России как взыскателю по исполнительному производству. Более того, сторона взыскателя знакомилась с материалами исполнительного производства, которые обозревались судом и при рассмотрении иных дел с участием банка.
При таком положении, при очевидной осведомленности банка относительно заключения ООО "Ново-Строй" значительного количества договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по с гражданами, в том числе и ответчиком, предъявление спустя 2 года иска о признании такого договора недействительным лишь по мотиву отсутствия согласия банка на его заключение нельзя признать правомерным.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения данных требований суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Соглашаясь с обжалуемым решением, суд апелляционной инстанции принимает во внимание направленность вредных последствий в случае удовлетворения подобного иска банка, которые причиняют вред дольщику, при том положении, когда для самого истца в настоящее время они не создают экономически оправданной выгоды.
Доводы апелляционной жалобы о его незаконности и необоснованности являются несостоятельными, и не могут быть приняты во внимание по изложенным выше основаниям. По существу они не опровергают выводы суда, сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены обжалуемого решения суда.
С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене либо изменению по доводам жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинградского районного суда г. Калининграда 22 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)