Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Оплата жилья и коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Малиновская А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Осининой Н.А.
судей Цыганковой В.А., Пошурковой Е.В.
с участием прокурора Санкт-Петербургской городской прокуратуры Мазиной О.Н.
при секретаре Д.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 октября 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе Д.И.И., Д.И. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 июня 2012 года по иску ЗАО <...> к Д.И., Д.И.И., К.Н. о признании прекратившими право пользования квартирой, выселении, по встречному иску Д.И., Д.И.И., К.Н. к ЗАО <...> о признании права на проживание в жилом помещении.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя Д.И.И., Д.И.И. Я., поддержавшего доводы апелляционной жалобы,
- судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ЗАО <...> обратилось в суд с иском к Д.И.И., Д.И.И., К.Н. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении. В обоснование заявления указывало, что ЗАО <...> является собственником в кв. <адрес> в Санкт-Петербурге, <дата> между арендным предприятием Общественный трест N <...> (ЗАО <...>) и ПО <...> был заключен договор аренды N <...> жилых помещений в семейном общежитии, предметом которого также являлось указанное жилое помещение, Д.И.И. <дата> был выдан временный ордер на право занятия им и членами ее семьи указанной квартиры на период действия договора аренды; после истечения действия договора аренды N <...> между сторонами сложились отношения на основании договора найма, и <дата> истцом в адрес ответчиков было направлено уведомление об отказе от продления договора найма квартиры. Ссылаясь на то, что действие договора найма с ответчиками прекратилось <дата>, истец просил признать Д.И.И., Д.И.И., К.Н. прекратившими право пользования квартирой <адрес> в Санкт-Петербурге, выселить ответчиков из указанного жилого помещения.
Д.И.И., Д.И.И., К.Н. обратились в суд с встречным исковым заявлением к ЗАО <...> о признании права на проживание в кв. <адрес> в Санкт-Петербурге на условиях ранее заключенного договора найма на срок до 5 лет. В обоснование заявления указывали, что при предоставлении жилое помещение имело статус общежития, Д.И.И. и члены ее семьи вселены в квартиру на законном основании, постоянно зарегистрированы по указанному адресу, производили оплату жилья и коммунальных услуг, и поскольку Д.И. более длительное время состояла в трудовых отношениях с ПО <...>, то она и члены ее семьи не могут быть выселены из общежития без предоставления иного жилого помещения.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 июня 2012 года Д.И.И., Д.И.И., К.Н. признаны прекратившими право пользования квартирой <адрес> в Санкт-Петербурге, выселены из указанного жилого помещения, с Д.И.И., Д.И.И., К.Н. в пользу ЗАО "Четвертый трест" с каждого взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере; Д.И.И., Д.И.И., К.Н. в удовлетворении встречных исковых требований к ЗАО <...> о признании права на проживание отказано.
Д.И.И., Д.И.И. в апелляционной жалобе просят отменить решение суда от 25 июня 2012 года, как незаконное и необоснованное.
Исходя из положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), с учетом того, что представитель истца, ответчик К.Н. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (л.д. 94), доказательств уважительности причин отсутствия не представили, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, заключение прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение представляет собой квартиру <адрес> в Санкт-Петербурге.
<дата> между Арендным предприятием Общестроительный трест N <...> (ЗАО <...>) и ПО "Ленстройдеталь", работником которого являлась Д.И.И., был заключен договор аренды N <...>, согласно которому Арендное предприятие Общестроительный трест N <...> передало в арендное пользование в том числе спорную квартиру N <...> в семейном общежитии сроком с <дата> по <дата> (л.д. 32 - 36).
<дата> Д.И.И. Арендным предприятием Трест N <...> выдан ордер N <...> на право занятия спорной квартиры на период действия договора аренды (л.д. 15).
С <дата> Д.И.И. зарегистрирована по месту жительства в спорном жилом помещении, совместно с ним с указанной даты зарегистрирован и проживает Д.И.И. - сын, с <дата> зарегистрирован и проживает К.Н. - сын /л.д. 8/.
На основании распоряжения мэра Ленинграда N 43-р от <дата>, протокола-соглашения между ГлавУКСом и трестом 4 ЛСК от <дата> ЗАО <...> является собственником спорного жилого помещения, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке <дата> (л.д. 9).
Договор аренды N <...> от <дата> прекратил свое действие <дата>, однако, поскольку после указанной даты ответчики по первоначальному иску продолжили проживать в спорном жилом помещении, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что с указанного периода между ними и собственником жилого помещения - ЗАО <...> сложились отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).
Руководствуясь ст. 684 ГК РФ, в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, ЗАО <...> <дата> и <дата> направило в адрес Д.И.И., Д.И.И., К.Н. уведомления о расторжении договора, содержащее также предложение в срок не позднее недели с момента истечения срока договора найма сняться с регистрационного учета и освободить квартиру или выкупить ее, данные уведомления получены последними <дата> и <дата> соответственно (л.д. 16, 31), однако каких-либо действий Д.И.И., Д.И.И., К.Н. направленных на освобождение спорной жилой площади предпринято не было.
Разрешая заявленные требования о признании Д.И.И., Д.И.И., К.Н. прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, суд первой инстанции на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их достаточно полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дав им надлежащую правовую оценку, признал установленным, что между сторонами фактически сложились отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ, и поскольку ЗАО "Четвертый трест" соблюдены требования ст. 684 ГК РФ, пришел к выводу о том, что право пользования Д.И.И., Д.И.И., К.Н. спорным жилым помещением прекратилось, договор найма на следующей срок не продлен, и в силу положений ст. 35 ЖК РФ ответчики по первоначальному иску подлежат выселению из кв. <адрес> в Санкт-Петербурге.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда, по следующим обстоятельствам.
В силу п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
На основании п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, исходя из анализа приведенных положений закона, нарушение обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок, и при этом закон предполагает только одну причину для отказа в продлении договора - решение наймодателя не сдавать помещение внаем в течение года.
В силу п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Принимая во внимание, что истец по первоначальному иску, являющийся собственником спорной квартиры, вправе требовать устранения нарушений его права собственности, у ответчиков по первоначальному иску отсутствуют какие-либо правовые основания для дальнейшего проживания в квартире <адрес> в Санкт-Петербурге после истечения срока договора найма, заявленные истцом требования о признании Д.И.И., Д.И.И., К.Н. прекратившими право пользования квартирой, выселении правомерно удовлетворены судом.
Одновременно судебная коллегия полагает возможным согласиться и с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании права на проживание Д.И.И., Д.И.И., К.Н. в спорном помещении на условиях ранее заключенного договора найма на срок до 5 лет, поскольку спорные правоотношения регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не предусматривают обязанности собственника жилого помещения по обеспечению истцов по встречному иску жилым помещением взамен занимаемого, как и не предусматривают обязанность по урегулированию вопроса по обеспечению Д.И.И. и членов ее семьи жилым помещением на условиях договора социального найма.
При этом следует учесть, что жилищное законодательство, действовавшее в период предоставления Д.И.И. спорного жилого помещения в общежитии (ст. 109 ЖК РСФСР), предусматривало, что для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. В силу положений пп. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.
Таким образом, исходя из положений ст. 5, 6, 109 ЖК РСФСР и ч. 2 ст. 19, ст. 92 ЖК РФ следует, что Жилищный кодекс РСФСР и Жилищный кодекс РФ применяются только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользования ими в общежитиях, находящихся в собственности государства или муниципальных образований.
При этом к жилым помещениям, предоставленным под общежитие, принадлежащим на праве собственности предприятиям, организациям, положения Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РФ) применены быть не могут, поскольку в данном случае идет речь о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства, в связи с чем при выселении из жилых помещений, расположенных в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вышесказанное подтверждается также и Обзором судебной практики Верховного Суда РФ от <дата>, утвержденным Постановлением Президиума Верховного Суда РФ, в котором указано, что при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что право собственности ЗАО <...> на квартиру <адрес> в Санкт-Петербурге зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, между сторонами сложились фактические отношения, основанные на договоре найма в частном жилом фонде, то по истечении срока действия договора найма основания для признания за Д.И.И. и членами ее семьи права проживания в спорной квартире на условиях ранее заключенного договора найма на срок до 5 лет отсутствуют.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что вселение Д.И. и членов его семьи происходило на законных основаниях на жилую площадь в семейном общежитии в 1992 году, ЗАО <...> приобрело в собственность спорную квартиру в 1995 году, то есть с обременением, и с нарушением регистрации права собственности, в связи с чем ответчики по первоначальному иску, по мнению подателя жалобы, не могут быть выселены из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
09 июля 1991 года мэром Ленинграда издано распоряжение N 43-р "О финансировании жилых домов", которым в связи с резким сокращением централизованных капитальных вложений в жилищное строительство, переходом на контрактные цены и необходимостью немедленного привлечения дополнительных источников финансирования ряд предприятий и организаций обязаны были перечислить ГлавУКСу в установленный срок 50% стоимости строительства жилых домов в соответствии с двусторонними протоколами-соглашениями, оформленными ГлавУКСом. Согласно распоряжению, дома, указанные в приложении 1 и 2, после их ввода в эксплуатацию и оплаты становятся собственностью организаций-инвесторов в соответствии с действующим законодательством.
ГлавУКСом и Трестом N <...> ЛСК, правопреемником которого является ЗАО <...>, был подписан протокол-соглашение, по которому Трест N <...> ЛСК обязался осуществить финансирование объекта по адресу: <адрес> путем перечисления денежных средств на счет ГлавУКСа ЛГИ, а ГлавУКС обязалось после окончания строительства передать вышеуказанный объект в собственность организации-инвестора (л.д. 37).
Расчеты с ГлавУКСом по финансированию строительства объекта ЗАО <...> произвело в полном объеме, жилой дом по строительному адресу: <адрес>, был принят в эксплуатацию и на баланс треста (л.д. 38).
<дата> право собственности ЗАО <...> на квартиру <адрес> в Санкт-Петербурге зарегистрировано в установленном законом порядке на основании распоряжения мэра Ленинграда N <...>-р от <дата> и протокола-соглашения между ГлавУКСом и трестом 4 ЛСК от <дата>.
Поскольку указанные документы, послужившие основанием для государственной регистрации права собственности истца, не оспорены и в установленном порядке недействительными не признаны, доказательств обратного суду не представлено, то подлежат отклонению доводы подателя жалобы об отсутствии оснований для приобретения ЗАО <...> права собственности на спорную квартиру.
Также судебная коллегия не может согласиться и с доводами апелляционной жалобы о том, что Д.И., Д.И., Д.И., Б.О. были вселены постоянно в семейное общежитие, поскольку из материалов дела следует, что ответчики по первоначальному иску были вселены в спорное жилое помещение на определенный срок на период действия договора аренды между работодателем Д.И.И. и истцом.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении исковых требований и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.И., Д.И.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.10.2012 N 33-14210/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Оплата жилья и коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 октября 2012 г. N 33-14210/2012
Судья: Малиновская А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Осининой Н.А.
судей Цыганковой В.А., Пошурковой Е.В.
с участием прокурора Санкт-Петербургской городской прокуратуры Мазиной О.Н.
при секретаре Д.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 октября 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе Д.И.И., Д.И. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 июня 2012 года по иску ЗАО <...> к Д.И., Д.И.И., К.Н. о признании прекратившими право пользования квартирой, выселении, по встречному иску Д.И., Д.И.И., К.Н. к ЗАО <...> о признании права на проживание в жилом помещении.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя Д.И.И., Д.И.И. Я., поддержавшего доводы апелляционной жалобы,
- судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ЗАО <...> обратилось в суд с иском к Д.И.И., Д.И.И., К.Н. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении. В обоснование заявления указывало, что ЗАО <...> является собственником в кв. <адрес> в Санкт-Петербурге, <дата> между арендным предприятием Общественный трест N <...> (ЗАО <...>) и ПО <...> был заключен договор аренды N <...> жилых помещений в семейном общежитии, предметом которого также являлось указанное жилое помещение, Д.И.И. <дата> был выдан временный ордер на право занятия им и членами ее семьи указанной квартиры на период действия договора аренды; после истечения действия договора аренды N <...> между сторонами сложились отношения на основании договора найма, и <дата> истцом в адрес ответчиков было направлено уведомление об отказе от продления договора найма квартиры. Ссылаясь на то, что действие договора найма с ответчиками прекратилось <дата>, истец просил признать Д.И.И., Д.И.И., К.Н. прекратившими право пользования квартирой <адрес> в Санкт-Петербурге, выселить ответчиков из указанного жилого помещения.
Д.И.И., Д.И.И., К.Н. обратились в суд с встречным исковым заявлением к ЗАО <...> о признании права на проживание в кв. <адрес> в Санкт-Петербурге на условиях ранее заключенного договора найма на срок до 5 лет. В обоснование заявления указывали, что при предоставлении жилое помещение имело статус общежития, Д.И.И. и члены ее семьи вселены в квартиру на законном основании, постоянно зарегистрированы по указанному адресу, производили оплату жилья и коммунальных услуг, и поскольку Д.И. более длительное время состояла в трудовых отношениях с ПО <...>, то она и члены ее семьи не могут быть выселены из общежития без предоставления иного жилого помещения.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 июня 2012 года Д.И.И., Д.И.И., К.Н. признаны прекратившими право пользования квартирой <адрес> в Санкт-Петербурге, выселены из указанного жилого помещения, с Д.И.И., Д.И.И., К.Н. в пользу ЗАО "Четвертый трест" с каждого взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере; Д.И.И., Д.И.И., К.Н. в удовлетворении встречных исковых требований к ЗАО <...> о признании права на проживание отказано.
Д.И.И., Д.И.И. в апелляционной жалобе просят отменить решение суда от 25 июня 2012 года, как незаконное и необоснованное.
Исходя из положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), с учетом того, что представитель истца, ответчик К.Н. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (л.д. 94), доказательств уважительности причин отсутствия не представили, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, заключение прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение представляет собой квартиру <адрес> в Санкт-Петербурге.
<дата> между Арендным предприятием Общестроительный трест N <...> (ЗАО <...>) и ПО "Ленстройдеталь", работником которого являлась Д.И.И., был заключен договор аренды N <...>, согласно которому Арендное предприятие Общестроительный трест N <...> передало в арендное пользование в том числе спорную квартиру N <...> в семейном общежитии сроком с <дата> по <дата> (л.д. 32 - 36).
<дата> Д.И.И. Арендным предприятием Трест N <...> выдан ордер N <...> на право занятия спорной квартиры на период действия договора аренды (л.д. 15).
С <дата> Д.И.И. зарегистрирована по месту жительства в спорном жилом помещении, совместно с ним с указанной даты зарегистрирован и проживает Д.И.И. - сын, с <дата> зарегистрирован и проживает К.Н. - сын /л.д. 8/.
На основании распоряжения мэра Ленинграда N 43-р от <дата>, протокола-соглашения между ГлавУКСом и трестом 4 ЛСК от <дата> ЗАО <...> является собственником спорного жилого помещения, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке <дата> (л.д. 9).
Договор аренды N <...> от <дата> прекратил свое действие <дата>, однако, поскольку после указанной даты ответчики по первоначальному иску продолжили проживать в спорном жилом помещении, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что с указанного периода между ними и собственником жилого помещения - ЗАО <...> сложились отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).
Руководствуясь ст. 684 ГК РФ, в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, ЗАО <...> <дата> и <дата> направило в адрес Д.И.И., Д.И.И., К.Н. уведомления о расторжении договора, содержащее также предложение в срок не позднее недели с момента истечения срока договора найма сняться с регистрационного учета и освободить квартиру или выкупить ее, данные уведомления получены последними <дата> и <дата> соответственно (л.д. 16, 31), однако каких-либо действий Д.И.И., Д.И.И., К.Н. направленных на освобождение спорной жилой площади предпринято не было.
Разрешая заявленные требования о признании Д.И.И., Д.И.И., К.Н. прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, суд первой инстанции на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их достаточно полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дав им надлежащую правовую оценку, признал установленным, что между сторонами фактически сложились отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ, и поскольку ЗАО "Четвертый трест" соблюдены требования ст. 684 ГК РФ, пришел к выводу о том, что право пользования Д.И.И., Д.И.И., К.Н. спорным жилым помещением прекратилось, договор найма на следующей срок не продлен, и в силу положений ст. 35 ЖК РФ ответчики по первоначальному иску подлежат выселению из кв. <адрес> в Санкт-Петербурге.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда, по следующим обстоятельствам.
В силу п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
На основании п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, исходя из анализа приведенных положений закона, нарушение обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок, и при этом закон предполагает только одну причину для отказа в продлении договора - решение наймодателя не сдавать помещение внаем в течение года.
В силу п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Принимая во внимание, что истец по первоначальному иску, являющийся собственником спорной квартиры, вправе требовать устранения нарушений его права собственности, у ответчиков по первоначальному иску отсутствуют какие-либо правовые основания для дальнейшего проживания в квартире <адрес> в Санкт-Петербурге после истечения срока договора найма, заявленные истцом требования о признании Д.И.И., Д.И.И., К.Н. прекратившими право пользования квартирой, выселении правомерно удовлетворены судом.
Одновременно судебная коллегия полагает возможным согласиться и с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании права на проживание Д.И.И., Д.И.И., К.Н. в спорном помещении на условиях ранее заключенного договора найма на срок до 5 лет, поскольку спорные правоотношения регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не предусматривают обязанности собственника жилого помещения по обеспечению истцов по встречному иску жилым помещением взамен занимаемого, как и не предусматривают обязанность по урегулированию вопроса по обеспечению Д.И.И. и членов ее семьи жилым помещением на условиях договора социального найма.
При этом следует учесть, что жилищное законодательство, действовавшее в период предоставления Д.И.И. спорного жилого помещения в общежитии (ст. 109 ЖК РСФСР), предусматривало, что для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. В силу положений пп. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.
Таким образом, исходя из положений ст. 5, 6, 109 ЖК РСФСР и ч. 2 ст. 19, ст. 92 ЖК РФ следует, что Жилищный кодекс РСФСР и Жилищный кодекс РФ применяются только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользования ими в общежитиях, находящихся в собственности государства или муниципальных образований.
При этом к жилым помещениям, предоставленным под общежитие, принадлежащим на праве собственности предприятиям, организациям, положения Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РФ) применены быть не могут, поскольку в данном случае идет речь о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства, в связи с чем при выселении из жилых помещений, расположенных в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вышесказанное подтверждается также и Обзором судебной практики Верховного Суда РФ от <дата>, утвержденным Постановлением Президиума Верховного Суда РФ, в котором указано, что при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что право собственности ЗАО <...> на квартиру <адрес> в Санкт-Петербурге зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, между сторонами сложились фактические отношения, основанные на договоре найма в частном жилом фонде, то по истечении срока действия договора найма основания для признания за Д.И.И. и членами ее семьи права проживания в спорной квартире на условиях ранее заключенного договора найма на срок до 5 лет отсутствуют.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что вселение Д.И. и членов его семьи происходило на законных основаниях на жилую площадь в семейном общежитии в 1992 году, ЗАО <...> приобрело в собственность спорную квартиру в 1995 году, то есть с обременением, и с нарушением регистрации права собственности, в связи с чем ответчики по первоначальному иску, по мнению подателя жалобы, не могут быть выселены из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
09 июля 1991 года мэром Ленинграда издано распоряжение N 43-р "О финансировании жилых домов", которым в связи с резким сокращением централизованных капитальных вложений в жилищное строительство, переходом на контрактные цены и необходимостью немедленного привлечения дополнительных источников финансирования ряд предприятий и организаций обязаны были перечислить ГлавУКСу в установленный срок 50% стоимости строительства жилых домов в соответствии с двусторонними протоколами-соглашениями, оформленными ГлавУКСом. Согласно распоряжению, дома, указанные в приложении 1 и 2, после их ввода в эксплуатацию и оплаты становятся собственностью организаций-инвесторов в соответствии с действующим законодательством.
ГлавУКСом и Трестом N <...> ЛСК, правопреемником которого является ЗАО <...>, был подписан протокол-соглашение, по которому Трест N <...> ЛСК обязался осуществить финансирование объекта по адресу: <адрес> путем перечисления денежных средств на счет ГлавУКСа ЛГИ, а ГлавУКС обязалось после окончания строительства передать вышеуказанный объект в собственность организации-инвестора (л.д. 37).
Расчеты с ГлавУКСом по финансированию строительства объекта ЗАО <...> произвело в полном объеме, жилой дом по строительному адресу: <адрес>, был принят в эксплуатацию и на баланс треста (л.д. 38).
<дата> право собственности ЗАО <...> на квартиру <адрес> в Санкт-Петербурге зарегистрировано в установленном законом порядке на основании распоряжения мэра Ленинграда N <...>-р от <дата> и протокола-соглашения между ГлавУКСом и трестом 4 ЛСК от <дата>.
Поскольку указанные документы, послужившие основанием для государственной регистрации права собственности истца, не оспорены и в установленном порядке недействительными не признаны, доказательств обратного суду не представлено, то подлежат отклонению доводы подателя жалобы об отсутствии оснований для приобретения ЗАО <...> права собственности на спорную квартиру.
Также судебная коллегия не может согласиться и с доводами апелляционной жалобы о том, что Д.И., Д.И., Д.И., Б.О. были вселены постоянно в семейное общежитие, поскольку из материалов дела следует, что ответчики по первоначальному иску были вселены в спорное жилое помещение на определенный срок на период действия договора аренды между работодателем Д.И.И. и истцом.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении исковых требований и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.И., Д.И.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)