Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Полинова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Пошурковой Е.В.
судей Цыганковой В.А. и Савина В.В.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 30 октября 2012 года гражданское дело N 2-817/12 по апелляционным жалобам В.И.В., В.Е.С., В.С.К., Г. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 19 апреля 2012 года по иску Г. к В.И.В., В.Е.С., В.С.К. об изменении договора найма жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения В.И.В., В.Е.С., представителей истца - С., К.,
судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к В.С.К., В.И.В., В.Е.С. и, уточнив исковые требования, просил изменить договор найма помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес>, изложив его следующим образом:
Договор имущественного найма.
- 1. Наймодатель - Г. предоставляет нанимателю - В.С.К. с дочерью В.Е.С. и женой В.И.В. за плату во временное пользование сроком на 11 месяцев следующее имущество: часть здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кв. м, для целей пребывания в нем;
- 2. За пользование имуществом наниматель уплачивает наймодателю арендную плату в размере <...> рублей в месяц. В данную сумму не входит плата за коммунальные услуги.
- 3. Оплата по договору имущественного найма производится ежемесячно, до 10 числа оплачиваемого месяца перечислением денежных средств на расчетный счет по реквизитам, указанным наймодателем;
- 4. Указанное в п. 1 данного договора имущество передается нанимателю по приемосдаточному акту;
- 5. Договор имущественного найма действует в течение 11 месяцев со дня подписания договора сторонами, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма между собственником здания Г. и В.С.К.., после чего прекращается. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны его от ответственности за нарушения, если таковые имели место при исполнении настоящего договора;
- 6. Наймодатель обязан:
6.1 Подписать приемосдаточный акт не позднее 5 дней со дня подписания
договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении
изменений в договор найма между собственником здания и В.С.К.
- 6.2 Производить капитальный ремонт имущества;
- 6.3 Оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества;
- 7. Наниматель обязан:
7.1 Подписать приемосдаточный акт не позднее 5 дней со дня подписания договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма между собственником здания и В.С.К.
- 7.2 Использовать имущество в соответствии с условиями договора имущественного найма и назначением имущества;
- 7.3 Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт;
- 7.4 Соблюдать правила пожарной безопасности, санитарные правила, предписания контролирующих органов, наймодателя и управляющей компании;
- 7.5 Нести расходы по содержанию имущества, оплачивать коммунальные услуги по тарифам исполнителей услуг и поставщиков ресурсов (в размерах фактического потребления, при отсутствии приборов учета - по нормативам потребления, установленных для населения);
- 7.6 В установленные договором сроки вносить арендную плату;
- 7.7 Возвратить имущество арендодателю после прекращения договора по приемосдаточному акту в состоянии на момент заключения договора с учетом нормального износа;
- 8. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора;
- 8.1 За неуплату нанимателем платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,5 процента просроченной суммы за каждый день просрочки в течение десяти дней и 1 (одного) процента - свыше десяти дней, но не более одного месяца;
- 8.2 В случае просрочки внесения арендной платы свыше одного месяца наймодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств по договору имущественного найма, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.
9. Наниматель имеет преимущественное право на заключение нового краткосрочного договора имущественного найма этого же имущества при соблюдении условий договора и отсутствии задолженности по оплате по окончании 11 месяцев действия договора имущественного найма. О своем желании заключить новый краткосрочный договор имущественного найма наниматель обязан известить наймодателя в письменном виде не позднее 30 дней до окончания срока действующего договора.
- 10. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по договору имущественного найма или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке;
- Любые изменения и дополнения к настоящему договору будут иметь силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.
Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным либо п. 8.2 договора имущественного найма, либо действующим на территории РФ гражданским законодательством, с возмещением понесенных убытков.
В обоснование заявленных требований истец указывал, что ответчики занимают спорное нежилое помещение, которое принадлежит на праве собственности истцу; вступившим в законную силу решением Красносельского суда от 21 декабря 2010 года по гражданскому делу N 2-1650/10 установлено, что заключенный <дата> между В.С.К. и АООТ договор найма комнаты <...> кв. м в коммунальной квартире <...>, действует на все помещение <...>, указанные правоотношения распространяются на нового собственника - истца; при этом за длительное время, прошедшее с момента начала действия вышеуказанного договора найма жилого помещения, произошло, по мнению истца, существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора; истцом ответчикам предлагалось изменить условия вышеназванного договора, в связи с изменившимися обстоятельствами, однако ответчики истцу в этом отказали.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 19 апреля 2012 года исковые требования удовлетворены частично, постановлено изменить договор найма заключенный В.С.К. с АООТ", изложив его в следующей редакции:
1. Наймодатель Г. предоставляет нанимателю В.С.К. и членам его семьи: супруге В.И.В. и дочери В.Е.С. помещение под условным номером <...>, общей площадью <...> кв. м, являющееся составной частью здания, расположенного по адресу: <адрес> Настоящий договор заключается на срок 5 лет.
1.1 Указанное в п. 1 помещение передается Нанимателю по приемосдаточному акту.
2. Наниматель обязан:
2.1 Подписать приемосдаточный акт не позднее 5 дней со дня подписания договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма.
2.2 Использовать помещение в соответствии с его назначением, установленным решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 12 октября 2010 года по делу N 2-1650/10, а именно для постоянного проживания граждан. Поддерживать помещение в исправном состоянии, производить его текущий ремонт.
Соблюдать правила пожарной безопасности, санитарные правила, предписания контролирующих органов, наймодателя, управляющей компании.
Нести расходы по содержанию помещения и коммунальные услуги, определенные ст. 154 ЖК РФ по нормативам потребления исходя из тарифов для граждан, установленным нормативными актами субъекта РФ - Санкт-Петербурга.
2.6 В срок не позднее 10 числа следующего за расчетным месяца вносить плату за содержание и ремонт помещения, в том числе коммунальные услуги, на основании выставленных Наймодателем счетов на оплату по указанным в счетах реквизитам по утвержденным в установленном порядке тарифам (п. 2.5 Договора).
2.7 В случае прекращения договора, Наниматель обязан возвратить помещение Наймодателю в надлежащем состоянии.
2.8 Наниматель, несвоевременно и (или) не полностью внесший плату за помещение и коммунальные услуги, обязан уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
3. Наймодатель обязан:
Подписать приемосдаточный акт не позднее 5 дней со дня подписания договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма. Своевременно производить капитальный ремонт помещения.
4. Прекращение действия Договора влечет за собой прекращение обязательств по нему, но не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при исполнении настоящего договора.
- 5. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями";
- 6. По истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года помещение внаем.
7. Переход права собственности на занимаемое по договору найма помещение не влечет расторжения или изменения договора найма помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
8. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.
9. Любые изменения и дополнения к настоящему договору будут иметь силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.
10. Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон либо по требования Наймодателя по основаниям, установленным законом и только в судебном порядке.
11. Признать заключенным договор найма помещения в редакции, установленной судом со дня вступления решения в законную силу.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ответчики просят отменить указанное решение суда как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Истец в апелляционной жалобе просит отменить указанное решение суда, полагая его неправильным, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Г., В.С.К. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию не представили.
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Из материалов дела усматривается, что собственником здания по адресу: <адрес>, на основании Плана приватизации, утвержденного Председателем Комитета по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга от <дата>, изначально являлось АООТ "Ленинградский электромеханический завод" (далее - ОАО "ЛЭМЗ"), право собственности зарегистрировано <дата>. На основании договора купли-продажи от <дата> N <...> собственником указанного нежилого здания стало ООО, право собственности зарегистрировано <дата>. По договору купли-продажи от <дата> право собственности на нежилое здание перешло к Г., зарегистрировано <дата>.
Судом первой инстанции также установлено, что спорное здание являлось нежилым, однако длительное время использовалось в качестве общежития.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 12 октября 2010 года по гражданскому делу N 2-1650/10 установлено, что заключенный между В.С.К. и АООТ от <дата> договор найма комнаты <...> кв. м в коммунальной квартире <...> действует на все помещение <...>, указанные правоотношения распространяются на нового собственника - Г. Определением судебной коллегии Санкт-Петербургского городского суда от 21 декабря 2010 года указанное решение оставлено без изменения.
Оценив представленные в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части.
Соглашаясь с выводами районного суда, судебная коллегия также принимает во внимание следующее.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, районным судом установлено, что между сторонами сложились отношения по договору найма спорного помещения, поскольку ответчики, проживая в спорном помещении, продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента их вселения.
Истец полагает, что поскольку он является собственником помещения, с момента начала действия Договора найма произошло существенное изменение обстоятельств, то ответчики не могут безвозмездно пользоваться имуществом истца, следовательно, стороны должны заключить договор имущественного найма, регламентирующий их взаимоотношения.
В октябре и ноябре 2011 г. истец дважды направлял в адрес ответчиков уведомления о прекращении правоотношений по договору найма жилого помещения в связи с существенным изменением обстоятельств и освобождении помещения, а также предложение изменить условия договора. Однако ответчики уклонялись от расторжения или изменения договора (л.д. 18, 20).
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В данном случае, суд считает, что при рассмотрении спора по поводу изменения условий договора найма, между истцом и ответчиками, суд должен исходить из обстоятельств получения ответчиками спорного помещения. Суд первой инстанции считает, что в данном случае истец должен нести повышенную социальную ответственность перед ответчиками и при заключении договора найма обеспечить льготные условия в заключаемом договоре найма.
В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Поэтому суд считает возможным отразить положения указанной статьи в п. 7 Договора найма, так как договор найма должен содержать все условия, которые бы не нарушали права нанимателя в случае перехода права собственности и отвечали интересам стабильности жилищных прав ответчиков. Как следует из редакции договора имущественного найма, ответчикам предлагается заключить договор имущественного найма помещения <...>, общей площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <адрес> для целей пребывания в нем. Арендная плата за пользование помещением определена в размере <...> рублей в месяц.
Суд не может согласиться с указанными условиями проекта Договора, представленного истцом, так как не усматривает оснований для изменения наименования действующего с 1999 года "договора найма" на "имущественный наем", целью договора является не пребывание ответчиков в помещении, а проживание в нем, поскольку спорное помещение является для ответчиков единственным местом проживания. Суд считает, что установленная арендная плата <...> руб. в месяц является чрезмерным бременем для семьи.
В данном случае суд считает, что с учетом установленных судом обстоятельств, плата на наем должна определяться в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в СПб, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 05.07.2006 г. "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге".
Согласно указанной Методике, размер платы за наем жилого помещения определяется по формуле: Р = р (1 + k) x S, где:
р - базовая ставка платы за наем жилого помещения; к - коэффициент потребительских качеств жилого помещения; S - площадь помещения в квадратных метрах.
Пунктом 2.4 указанной Методики предусмотрено, что коэффициент к принимается равным минус 1 для жилых помещений специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а также жилых помещений расположенных в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу; признанных в установленном порядке непригодными для проживания; в коммунальных квартирах; расположенных в многоквартирных домах первых массовых серий.
Принимая во внимание, что помещение, занимаемое ответчиками по своим характеристикам относится к жилому помещению специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга, районный суд приходит к выводу о возможности применения коэффициента "минус один".
Таким образом, размер платы за жилое помещение, с учетом подставления в формулу коэффициента "минус один", составляет 0 рублей.
Суд первой инстанции не может согласиться с условием Договора, изложенным истцом в п. 7.5 проекта о возложении на ответчиков расходов по содержанию имущества и платы за коммунальные услуги по тарифам исполнителей услуг и поставщиков ресурсов.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается нормативными актами субъекта РФ - Санкт-Петербурга. Ответчики несут расходы на содержание и ремонт жилого помещения в установленном порядке, то есть плата за коммунальные услуги подлежит расчету по нормативам потребления исходя из тарифа для граждан; плата за содержание и ремонт жилого помещения подлежит оплате в порядке, установленном действующим законодательством для общежитий исходя из объема предоставляемых услуг.
Указанный вывод суда согласуется с выводом судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, которая в рамках рассмотрения кассационной жалобы на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 17.11.2011 г. по иску ООО, Г. к В.С.К. о взыскании расходов за пользование нежилым помещением, коммунальных услуг изменила решение суда в этой части.
Суд считает, что предложенный истцом срок действия договора 11 месяцев необоснованно занижен и полагает в данном случае разумным установить срок действия договора - 5 лет, что отвечает балансу интересов наймодателя и нанимателя, отвечает требованиям социальной защищенности ответчиков и социальной ответственности наймодателя, которому факт проживания ответчиков по данному адресу был или должен быть известен истцу при приобретении здания в собственность.
Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Суд считает необходимым внести в п. 6 договора указание, что наймодатель не имеет права после окончания срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение 1 года помещение внаем также с учетом установленных судом обстоятельств приобретения здания и изложить п. 6 в редакции "По истечении срока договора найма помещения, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение 1 года жилое помещение внаем.
Установленная районным судом редакция согласуется с положениями ст. 422 ГК РФ, п. 2 и п. 4 ст. 421 ГК РФ, предусматривающими, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Также суд считает необходимым включить в договор условие, предусмотренное ст. 686 ГК РФ "В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями".
Суд считает ущемляющими интересы нанимателя п. п. 8.1, 8.2 проекта Договора, предусматривающие более высокий размер ответственности за нарушение сроков платежей (0,5% - за каждый день просрочки в течение 10 дней, 1% - свыше десяти дней но не более месяца, расторжение договора найма за просрочку платежа свыше 1 месяца) вместо установленного в п. 14 ст. 155 ЖК РФ иного размера пени и установленного п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ иного срока невнесения нанимателем платы.
Согласно п. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Согласно ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Уменьшение установленного ЖК РФ срока не допускается, поскольку противоречит ст. 40 Конституции РФ, гарантирующей каждому право на жилище.
Остальные положения договора не противоречат нормам главы 35 ГК РФ, регулирующим "Наем жилого помещения".
Таким образом, районным судом установлено, что в договоре указаны существенные условия, необходимые для заключения данного договора: предмет договор, плата за помещение, положения договора найма помещения не противоречат действующему законодательству. Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 03 ноября 1998 года N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а также в Определении от 03.11.2006 г. N 455-О, отказывая в принятии к рассмотрению запроса о проверке конституционности п. 2 ст. 292 ГК РФ и ч. 4 ст. 31 ЖК РФ неоднократно указывал, что законодательное регулирование отношений в жилищной сфере должно обеспечивать возможность использования дифференцированного подхода к оценке тех или иных жизненных ситуаций в целях избежания чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав граждан..., регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений...
Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.
Поскольку положения договора найма жилого помещения с учетом внесенных судом изменений не противоречат действующему законодательству, в договоре указаны существенные условия, необходимые для заключения данного договора: предмет договора, разумная плата за жилое помещение, кроме того, суд обоснованно понудил ответчиков заключить договор найма жилого помещения и признал заключенным договор найма на спорное жилое помещение в новой редакции.
Довод апелляционной жалобы Г. о том, что судом неверно определена методика оплаты за коммунальные услуги, не может быть принят апелляционной коллегией как основание к отмене решения районного суда, так как положения п. 2.5 договора районным судом приведены в соответствие с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 05.07.2006 г. "Об установлении платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге", а положения п. 2.5 - в соответствие с требованиями ст. ст. 8, 307 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что целью договора является проживание в спорном помещении ответчиков, которое является единственным местом их проживания.
Доводы апелляционной жалобы Г. о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку принял решение о заключении договора найма жилого помещения в редакции и на условиях, которые истцом не были заявлены, судебная коллегия не может принять во внимание в силу положений ст. ст. 445, 446 ГК РФ. Судебная коллегия соглашается с выводами суда относительно условий договора найма жилого помещения, полагая их соответствующими требованиям гражданского и жилищного законодательства.
Вышеизложенные выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушения или неправильного применения норм материального права судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы Г. основаны на неправильном толковании норм материального права, не содержат правовых оснований к отмене решения суда, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Несогласие с выводами суда не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в кассационном порядке.
Нельзя принять по внимание довод ответчиков о том, что В.С.К. является инвалидом 3 группы, а значит им должны быть предоставлены льготы по оплате жилья и коммунальных услуг по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50 процентов на оплату жилого помещения (в домах государственного или муниципального жилищного фонда) и оплату коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда), а в жилых домах, не имеющих центрального отопления, - на стоимость топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению.
Принимая во внимание, что занимаемое ответчиками помещение не находится в доме государственного или муниципального жилищного фонда, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для предоставления льгот ответчикам.
Судебная коллегия не усматривает оснований для взыскания в пользу истца всех понесенных им расходов в полном объеме с учетом тарифов на нежилое помещение с учетом баланса интересов сторон, а также учитывая, что при приобретении здания истец не мог не знать о фактическом его обременении правами ответчиков, проживающих в нем на законном основании.
Иные доводы жалоб не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к выражению несогласия с оценкой судом представленных по делу доказательств, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 19 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы В.И.В., В.Е.С., В.С.К., Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.10.2012 N 33-14847/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 октября 2012 г. N 33-14847/2012
Судья: Полинова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Пошурковой Е.В.
судей Цыганковой В.А. и Савина В.В.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 30 октября 2012 года гражданское дело N 2-817/12 по апелляционным жалобам В.И.В., В.Е.С., В.С.К., Г. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 19 апреля 2012 года по иску Г. к В.И.В., В.Е.С., В.С.К. об изменении договора найма жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения В.И.В., В.Е.С., представителей истца - С., К.,
судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к В.С.К., В.И.В., В.Е.С. и, уточнив исковые требования, просил изменить договор найма помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес>, изложив его следующим образом:
Договор имущественного найма.
- 1. Наймодатель - Г. предоставляет нанимателю - В.С.К. с дочерью В.Е.С. и женой В.И.В. за плату во временное пользование сроком на 11 месяцев следующее имущество: часть здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кв. м, для целей пребывания в нем;
- 2. За пользование имуществом наниматель уплачивает наймодателю арендную плату в размере <...> рублей в месяц. В данную сумму не входит плата за коммунальные услуги.
- 3. Оплата по договору имущественного найма производится ежемесячно, до 10 числа оплачиваемого месяца перечислением денежных средств на расчетный счет по реквизитам, указанным наймодателем;
- 4. Указанное в п. 1 данного договора имущество передается нанимателю по приемосдаточному акту;
- 5. Договор имущественного найма действует в течение 11 месяцев со дня подписания договора сторонами, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма между собственником здания Г. и В.С.К.., после чего прекращается. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны его от ответственности за нарушения, если таковые имели место при исполнении настоящего договора;
- 6. Наймодатель обязан:
6.1 Подписать приемосдаточный акт не позднее 5 дней со дня подписания
договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении
изменений в договор найма между собственником здания и В.С.К.
- 6.2 Производить капитальный ремонт имущества;
- 6.3 Оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества;
- 7. Наниматель обязан:
7.1 Подписать приемосдаточный акт не позднее 5 дней со дня подписания договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма между собственником здания и В.С.К.
- 7.2 Использовать имущество в соответствии с условиями договора имущественного найма и назначением имущества;
- 7.3 Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт;
- 7.4 Соблюдать правила пожарной безопасности, санитарные правила, предписания контролирующих органов, наймодателя и управляющей компании;
- 7.5 Нести расходы по содержанию имущества, оплачивать коммунальные услуги по тарифам исполнителей услуг и поставщиков ресурсов (в размерах фактического потребления, при отсутствии приборов учета - по нормативам потребления, установленных для населения);
- 7.6 В установленные договором сроки вносить арендную плату;
- 7.7 Возвратить имущество арендодателю после прекращения договора по приемосдаточному акту в состоянии на момент заключения договора с учетом нормального износа;
- 8. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора;
- 8.1 За неуплату нанимателем платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,5 процента просроченной суммы за каждый день просрочки в течение десяти дней и 1 (одного) процента - свыше десяти дней, но не более одного месяца;
- 8.2 В случае просрочки внесения арендной платы свыше одного месяца наймодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств по договору имущественного найма, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.
9. Наниматель имеет преимущественное право на заключение нового краткосрочного договора имущественного найма этого же имущества при соблюдении условий договора и отсутствии задолженности по оплате по окончании 11 месяцев действия договора имущественного найма. О своем желании заключить новый краткосрочный договор имущественного найма наниматель обязан известить наймодателя в письменном виде не позднее 30 дней до окончания срока действующего договора.
- 10. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по договору имущественного найма или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке;
- Любые изменения и дополнения к настоящему договору будут иметь силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.
Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным либо п. 8.2 договора имущественного найма, либо действующим на территории РФ гражданским законодательством, с возмещением понесенных убытков.
В обоснование заявленных требований истец указывал, что ответчики занимают спорное нежилое помещение, которое принадлежит на праве собственности истцу; вступившим в законную силу решением Красносельского суда от 21 декабря 2010 года по гражданскому делу N 2-1650/10 установлено, что заключенный <дата> между В.С.К. и АООТ договор найма комнаты <...> кв. м в коммунальной квартире <...>, действует на все помещение <...>, указанные правоотношения распространяются на нового собственника - истца; при этом за длительное время, прошедшее с момента начала действия вышеуказанного договора найма жилого помещения, произошло, по мнению истца, существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора; истцом ответчикам предлагалось изменить условия вышеназванного договора, в связи с изменившимися обстоятельствами, однако ответчики истцу в этом отказали.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 19 апреля 2012 года исковые требования удовлетворены частично, постановлено изменить договор найма заключенный В.С.К. с АООТ", изложив его в следующей редакции:
1. Наймодатель Г. предоставляет нанимателю В.С.К. и членам его семьи: супруге В.И.В. и дочери В.Е.С. помещение под условным номером <...>, общей площадью <...> кв. м, являющееся составной частью здания, расположенного по адресу: <адрес> Настоящий договор заключается на срок 5 лет.
1.1 Указанное в п. 1 помещение передается Нанимателю по приемосдаточному акту.
2. Наниматель обязан:
2.1 Подписать приемосдаточный акт не позднее 5 дней со дня подписания договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма.
2.2 Использовать помещение в соответствии с его назначением, установленным решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 12 октября 2010 года по делу N 2-1650/10, а именно для постоянного проживания граждан. Поддерживать помещение в исправном состоянии, производить его текущий ремонт.
Соблюдать правила пожарной безопасности, санитарные правила, предписания контролирующих органов, наймодателя, управляющей компании.
Нести расходы по содержанию помещения и коммунальные услуги, определенные ст. 154 ЖК РФ по нормативам потребления исходя из тарифов для граждан, установленным нормативными актами субъекта РФ - Санкт-Петербурга.
2.6 В срок не позднее 10 числа следующего за расчетным месяца вносить плату за содержание и ремонт помещения, в том числе коммунальные услуги, на основании выставленных Наймодателем счетов на оплату по указанным в счетах реквизитам по утвержденным в установленном порядке тарифам (п. 2.5 Договора).
2.7 В случае прекращения договора, Наниматель обязан возвратить помещение Наймодателю в надлежащем состоянии.
2.8 Наниматель, несвоевременно и (или) не полностью внесший плату за помещение и коммунальные услуги, обязан уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
3. Наймодатель обязан:
Подписать приемосдаточный акт не позднее 5 дней со дня подписания договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма. Своевременно производить капитальный ремонт помещения.
4. Прекращение действия Договора влечет за собой прекращение обязательств по нему, но не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при исполнении настоящего договора.
- 5. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями";
- 6. По истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года помещение внаем.
7. Переход права собственности на занимаемое по договору найма помещение не влечет расторжения или изменения договора найма помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
8. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.
9. Любые изменения и дополнения к настоящему договору будут иметь силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.
10. Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон либо по требования Наймодателя по основаниям, установленным законом и только в судебном порядке.
11. Признать заключенным договор найма помещения в редакции, установленной судом со дня вступления решения в законную силу.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ответчики просят отменить указанное решение суда как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Истец в апелляционной жалобе просит отменить указанное решение суда, полагая его неправильным, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Г., В.С.К. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию не представили.
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Из материалов дела усматривается, что собственником здания по адресу: <адрес>, на основании Плана приватизации, утвержденного Председателем Комитета по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга от <дата>, изначально являлось АООТ "Ленинградский электромеханический завод" (далее - ОАО "ЛЭМЗ"), право собственности зарегистрировано <дата>. На основании договора купли-продажи от <дата> N <...> собственником указанного нежилого здания стало ООО, право собственности зарегистрировано <дата>. По договору купли-продажи от <дата> право собственности на нежилое здание перешло к Г., зарегистрировано <дата>.
Судом первой инстанции также установлено, что спорное здание являлось нежилым, однако длительное время использовалось в качестве общежития.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 12 октября 2010 года по гражданскому делу N 2-1650/10 установлено, что заключенный между В.С.К. и АООТ от <дата> договор найма комнаты <...> кв. м в коммунальной квартире <...> действует на все помещение <...>, указанные правоотношения распространяются на нового собственника - Г. Определением судебной коллегии Санкт-Петербургского городского суда от 21 декабря 2010 года указанное решение оставлено без изменения.
Оценив представленные в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части.
Соглашаясь с выводами районного суда, судебная коллегия также принимает во внимание следующее.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, районным судом установлено, что между сторонами сложились отношения по договору найма спорного помещения, поскольку ответчики, проживая в спорном помещении, продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента их вселения.
Истец полагает, что поскольку он является собственником помещения, с момента начала действия Договора найма произошло существенное изменение обстоятельств, то ответчики не могут безвозмездно пользоваться имуществом истца, следовательно, стороны должны заключить договор имущественного найма, регламентирующий их взаимоотношения.
В октябре и ноябре 2011 г. истец дважды направлял в адрес ответчиков уведомления о прекращении правоотношений по договору найма жилого помещения в связи с существенным изменением обстоятельств и освобождении помещения, а также предложение изменить условия договора. Однако ответчики уклонялись от расторжения или изменения договора (л.д. 18, 20).
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В данном случае, суд считает, что при рассмотрении спора по поводу изменения условий договора найма, между истцом и ответчиками, суд должен исходить из обстоятельств получения ответчиками спорного помещения. Суд первой инстанции считает, что в данном случае истец должен нести повышенную социальную ответственность перед ответчиками и при заключении договора найма обеспечить льготные условия в заключаемом договоре найма.
В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Поэтому суд считает возможным отразить положения указанной статьи в п. 7 Договора найма, так как договор найма должен содержать все условия, которые бы не нарушали права нанимателя в случае перехода права собственности и отвечали интересам стабильности жилищных прав ответчиков. Как следует из редакции договора имущественного найма, ответчикам предлагается заключить договор имущественного найма помещения <...>, общей площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <адрес> для целей пребывания в нем. Арендная плата за пользование помещением определена в размере <...> рублей в месяц.
Суд не может согласиться с указанными условиями проекта Договора, представленного истцом, так как не усматривает оснований для изменения наименования действующего с 1999 года "договора найма" на "имущественный наем", целью договора является не пребывание ответчиков в помещении, а проживание в нем, поскольку спорное помещение является для ответчиков единственным местом проживания. Суд считает, что установленная арендная плата <...> руб. в месяц является чрезмерным бременем для семьи.
В данном случае суд считает, что с учетом установленных судом обстоятельств, плата на наем должна определяться в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в СПб, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 05.07.2006 г. "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге".
Согласно указанной Методике, размер платы за наем жилого помещения определяется по формуле: Р = р (1 + k) x S, где:
р - базовая ставка платы за наем жилого помещения; к - коэффициент потребительских качеств жилого помещения; S - площадь помещения в квадратных метрах.
Пунктом 2.4 указанной Методики предусмотрено, что коэффициент к принимается равным минус 1 для жилых помещений специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а также жилых помещений расположенных в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу; признанных в установленном порядке непригодными для проживания; в коммунальных квартирах; расположенных в многоквартирных домах первых массовых серий.
Принимая во внимание, что помещение, занимаемое ответчиками по своим характеристикам относится к жилому помещению специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга, районный суд приходит к выводу о возможности применения коэффициента "минус один".
Таким образом, размер платы за жилое помещение, с учетом подставления в формулу коэффициента "минус один", составляет 0 рублей.
Суд первой инстанции не может согласиться с условием Договора, изложенным истцом в п. 7.5 проекта о возложении на ответчиков расходов по содержанию имущества и платы за коммунальные услуги по тарифам исполнителей услуг и поставщиков ресурсов.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается нормативными актами субъекта РФ - Санкт-Петербурга. Ответчики несут расходы на содержание и ремонт жилого помещения в установленном порядке, то есть плата за коммунальные услуги подлежит расчету по нормативам потребления исходя из тарифа для граждан; плата за содержание и ремонт жилого помещения подлежит оплате в порядке, установленном действующим законодательством для общежитий исходя из объема предоставляемых услуг.
Указанный вывод суда согласуется с выводом судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, которая в рамках рассмотрения кассационной жалобы на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 17.11.2011 г. по иску ООО, Г. к В.С.К. о взыскании расходов за пользование нежилым помещением, коммунальных услуг изменила решение суда в этой части.
Суд считает, что предложенный истцом срок действия договора 11 месяцев необоснованно занижен и полагает в данном случае разумным установить срок действия договора - 5 лет, что отвечает балансу интересов наймодателя и нанимателя, отвечает требованиям социальной защищенности ответчиков и социальной ответственности наймодателя, которому факт проживания ответчиков по данному адресу был или должен быть известен истцу при приобретении здания в собственность.
Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Суд считает необходимым внести в п. 6 договора указание, что наймодатель не имеет права после окончания срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение 1 года помещение внаем также с учетом установленных судом обстоятельств приобретения здания и изложить п. 6 в редакции "По истечении срока договора найма помещения, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение 1 года жилое помещение внаем.
Установленная районным судом редакция согласуется с положениями ст. 422 ГК РФ, п. 2 и п. 4 ст. 421 ГК РФ, предусматривающими, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Также суд считает необходимым включить в договор условие, предусмотренное ст. 686 ГК РФ "В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями".
Суд считает ущемляющими интересы нанимателя п. п. 8.1, 8.2 проекта Договора, предусматривающие более высокий размер ответственности за нарушение сроков платежей (0,5% - за каждый день просрочки в течение 10 дней, 1% - свыше десяти дней но не более месяца, расторжение договора найма за просрочку платежа свыше 1 месяца) вместо установленного в п. 14 ст. 155 ЖК РФ иного размера пени и установленного п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ иного срока невнесения нанимателем платы.
Согласно п. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Согласно ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Уменьшение установленного ЖК РФ срока не допускается, поскольку противоречит ст. 40 Конституции РФ, гарантирующей каждому право на жилище.
Остальные положения договора не противоречат нормам главы 35 ГК РФ, регулирующим "Наем жилого помещения".
Таким образом, районным судом установлено, что в договоре указаны существенные условия, необходимые для заключения данного договора: предмет договор, плата за помещение, положения договора найма помещения не противоречат действующему законодательству. Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 03 ноября 1998 года N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а также в Определении от 03.11.2006 г. N 455-О, отказывая в принятии к рассмотрению запроса о проверке конституционности п. 2 ст. 292 ГК РФ и ч. 4 ст. 31 ЖК РФ неоднократно указывал, что законодательное регулирование отношений в жилищной сфере должно обеспечивать возможность использования дифференцированного подхода к оценке тех или иных жизненных ситуаций в целях избежания чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав граждан..., регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений...
Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.
Поскольку положения договора найма жилого помещения с учетом внесенных судом изменений не противоречат действующему законодательству, в договоре указаны существенные условия, необходимые для заключения данного договора: предмет договора, разумная плата за жилое помещение, кроме того, суд обоснованно понудил ответчиков заключить договор найма жилого помещения и признал заключенным договор найма на спорное жилое помещение в новой редакции.
Довод апелляционной жалобы Г. о том, что судом неверно определена методика оплаты за коммунальные услуги, не может быть принят апелляционной коллегией как основание к отмене решения районного суда, так как положения п. 2.5 договора районным судом приведены в соответствие с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 05.07.2006 г. "Об установлении платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге", а положения п. 2.5 - в соответствие с требованиями ст. ст. 8, 307 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что целью договора является проживание в спорном помещении ответчиков, которое является единственным местом их проживания.
Доводы апелляционной жалобы Г. о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку принял решение о заключении договора найма жилого помещения в редакции и на условиях, которые истцом не были заявлены, судебная коллегия не может принять во внимание в силу положений ст. ст. 445, 446 ГК РФ. Судебная коллегия соглашается с выводами суда относительно условий договора найма жилого помещения, полагая их соответствующими требованиям гражданского и жилищного законодательства.
Вышеизложенные выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушения или неправильного применения норм материального права судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы Г. основаны на неправильном толковании норм материального права, не содержат правовых оснований к отмене решения суда, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Несогласие с выводами суда не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в кассационном порядке.
Нельзя принять по внимание довод ответчиков о том, что В.С.К. является инвалидом 3 группы, а значит им должны быть предоставлены льготы по оплате жилья и коммунальных услуг по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50 процентов на оплату жилого помещения (в домах государственного или муниципального жилищного фонда) и оплату коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда), а в жилых домах, не имеющих центрального отопления, - на стоимость топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению.
Принимая во внимание, что занимаемое ответчиками помещение не находится в доме государственного или муниципального жилищного фонда, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для предоставления льгот ответчикам.
Судебная коллегия не усматривает оснований для взыскания в пользу истца всех понесенных им расходов в полном объеме с учетом тарифов на нежилое помещение с учетом баланса интересов сторон, а также учитывая, что при приобретении здания истец не мог не знать о фактическом его обременении правами ответчиков, проживающих в нем на законном основании.
Иные доводы жалоб не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к выражению несогласия с оценкой судом представленных по делу доказательств, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 19 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы В.И.В., В.Е.С., В.С.К., Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)