Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Волкова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Вологдиной Т.И. и Нюхтилиной А.В.
с участием прокурора Кузьминой И.Д.
при секретаре С.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 27 сентября 2012 года апелляционную жалобу С.Е. и С.А. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 14 июня 2012 года по делу N 2-4158/12 по иску закрытого акционерного общества "Четвертый трест" к С.Е. и С.А. о признании прекращенным права пользования жилым помещением и выселении и по встречному иску С.Е. и С.А. к ЗАО "Четвертый трест" о признании права пользования жилым помещением.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя С.Е. и С.А. - Г., поддержавшего жалобу, и представителя ЗАО "Четвертый трест" О., просившего оставить обжалуемое решение без изменения, заключение прокурора Кузьминой И.Д., полагавшей, что жалоба удовлетворению не подлежит, судебная коллегия
установила:
Решением Приморского районного суда от 14.06.2012 г. по настоящему делу удовлетворены требования ЗАО "Четвертый трест" о признании прекращенным у С.Е. и С.А. права пользования однокомнатной квартирой <адрес> и об их выселении из этого жилого помещения. В удовлетворении встречных требований С.Е. и С.А. о признании за ними права пользования указанной квартирой отказано. Постановлено взыскать с С.Е. и С.А. в пользу ЗАО "Четвертый трест" сумму расходов по оплате государственной пошлины в размере по 4.000 рублей с каждого.
В апелляционной жалобе ответчики С.Е. и С.А. просят отменить указанное решение как необоснованное и не соответствующее нормам материального права и принять по делу новое решение.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.
Как видно из материалов дела, решением Исполнительного комитета Ленгорсовета N 824 от 12.01.1986 г. Главному управлению капитального строительства было разрешено построить для Главленинградстроя жилые дома в квартале 33а района озеро Долгое, корпуса 9 и 10, для использования в дальнейшем под общежития малосемейной молодежи (л.д. 45, 51 - копии судебных постановлений Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N А56-3421/98).
Решением Исполкома Ленсовета N 330 от 12.05.1991 г. разрешено осуществление инвестиционной деятельности на территории, подведомственной Исполкому Ленсовета, и установлено, что здание или сооружение, построенное инвестором, является его собственностью в соответствии с действующим законодательством (л.д. 45, 51).
Согласно п. 1 распоряжения мэра Ленинграда N 43-р от 09.07.1991 г. в связи с резким сокращением централизованных капитальных вложений в жилищное строительство, переходом на контрактные цены и необходимостью привлечения дополнительных источников финансирования постановлено обязать предприятия и организации, указанные в приложениях 1 и 2 к распоряжению, перечислить ГлавУКСу (Главному управлению капитального строительства Исполкома Ленсовета) в срок до 20.07.1991 г. 50% стоимости строительства жилых домов в соответствии с двусторонними протоколами-соглашениями, оформленными ГлавУКСом (л.д. 29).
Пунктом 5 распоряжения предусмотрено, что дома, указанные в приложениях 1 и 2, включая жилой дом по строительному адресу: озеро Долгое, кв. 33а, корп. 10 (л.д. 34), после их ввода в эксплуатацию и оплаты становятся собственностью организаторов-инвесторов в соответствии с действующим законодательством.
Согласно протоколу-соглашению между ГлавУКСом и организацией-инвестором - трестом 4 ЛСК последнее обязалось осуществить финансирование строительства жилого дома по названному строительному адресу, а ГлавУКС - после окончания строительства, планируемого в 1991 г., передать указанный объект в собственность организации-инвестору согласно решению Исполкома Ленсовета N 330 от 12.05.1991 г. (л.д. 28).
Актом государственной приемочной комиссии от 26.12.1991 г. жилой дом по строительному адресу: озеро Долгое, кв. 33а, корп. 10, принят в эксплуатацию (л.д. 39 - 42).
Согласно справке ГлавУКСа N 31/408 от 21.04.1992 г. трестом N 4 ЛСК, за которым на основании распоряжения мэра N 43-р от 09.07.91 г. закреплен указанный объект, финансовые расчеты закончены, стоимость дома в размере 3.963.000 руб. перечислена на счет ГлавУКСа полностью (л.д. 43).
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиками, ЗАО "Четвертый трест" является правопреемником Треста N 4 ЛСК (ранее преобразованного в арендное предприятие Общестроительный трест N 4).
28.09.1995 г. на основании распоряжения мэра Ленинграда N 43-р от 09.07.1991 г. и протокола-соглашения от 12.05.1991 г. между ГлавУКСом и трестом 4 ЛСК за ЗАО "Четвертый трест" зарегистрировано право собственности на однокомнатную квартиру N <...> в указанном жилом доме, которому присвоен адрес: <адрес>
Из материалов дела также следует, что 06.12.1991 г. Арендное предприятие Общестроительный трест N 4 заключило с Трестом "Ленмостострой" договор N 3 на аренду жилых помещений в семейном общежитии по <адрес>, по условиям которого передало в аренду последнему, в частности, квартиру N <...> для использования под семейное общежитие (л.д. 10 - 14).
Пунктом 3 данного договора предусмотрено, что арендодатель выдает жильцу арендатора временный ордер, на основании которого между жильцом и жилищно-коммунальной конторой треста N 4 заключается договор найма жилого помещения в семейном общежитии.
В соответствии с пунктами 15 и 16 договор действует с 01.12.1991 г. по 30.11.1996 г. и может быть пролонгирован на последующий срок.
14.02.1992 г. трест N 4 выдал С.Е., работавшему в тресте "Ленмостострой", временный ордер N 159 на право занятия спорной квартиры N N <...> на период действия договора аренды N 3 от 06.12.1991 г., в ордер в качестве членов семьи С.Е. были включены его жена С.С. и дочь С.А. (л.д. 15).
На основании указанного ордера жилищная контора треста N 4 заключила с С.Е. договор найма, в соответствии с которым спорная квартира была предоставлена во временное пользование нанимателя и членов его семьи на срок действия договора аренды N 3 от 06.12.1991 г. (л.д. 69 - 71).
Согласно п. 5 договора найма наниматель имел право на возобновление договора при условии заключения договора аренды на жилое помещение в семейном общежитии между трестом N 4 и предприятием, где работает наниматель.
С 29.09.1992 г. С.Е. и С.А. зарегистрированы постоянно по месту жительства в спорном жилом помещении на основании временного ордера N 159 от 14.02.1992 г. (л.д. 8).
Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, признал установленным, что договор аренды N 3 от 06.12.1991 г. на новый срок не продлялся и по истечении его срока, установленного по 30.11.1996 г., прекратил свое действие. Поскольку ответчики после этого продолжали проживать в спорной квартире, и ее собственник - ЗАО "Четвертый трест" - не предъявлял к ним требований об освобождении этого жилого помещения, суд пришел к обоснованному выводу о том, что между сторонами фактически сложились отношения найма спорного жилого помещения, регулируемые главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы жалобы о недоказанности заключения между сторонами соответствующего договора не могут быть приняты во внимание, поскольку несоблюдение письменной формы договора найма жилого помещения, предусмотренной ст. 674 ГК РФ, в силу положений ст. 162 ГК РФ не влечет недействительность такого договора, а характер возникших между сторонами правоотношений отвечает природе договора найма жилого помещения, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 ст. 671 ГК РФ).
Доказательств занятия спорного жилого помещения после 30.11.1996 г. по иным правовым основаниям ответчики не представили, а их ссылки на то, что они приобрели право бессрочного пользования квартирой, будучи вселены в нее в 1992 г. в период действия Жилищного кодекса РСФСР, основаны на неправильном понимании норм материального права.
В силу ч. 2 ст. 5 и ч. 2 ст. 10 ЖК РСФСР к жилым домам, принадлежащим государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям, в соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик применялись правила, установленные для общественного жилищного фонда, и жилые помещения в таких домах предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.
Согласно ст. 47 ЖК РСФСР единственным основанием для вселения в жилое помещение в доме государственного или общественного жилищного фонда являлся ордер, выдаваемый гражданину на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 ЖК РСФСР договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключался в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.
Как следует из материалов дела, уполномоченным органом ордер на право занятия жилого помещения в доме общественного жилищного фонда в порядке ст. 47 ЖК РСФСР ответчикам не выдавался.
При этом приведенные выше доказательства указывают на то, что изначально строящийся жилой дом <адрес> не предназначался для постоянного проживания граждан на указанных выше условиях.
В данном случае основанием для выдачи ответчикам временного ордера N 159 от 14.02.1992 г. на право занятия спорной квартиры и заключения с ними в соответствии с этим ордером договора найма жилого помещения N 159 на определенный срок явилась передача данного помещения его собственником во временное пользование тресту "Ленмостострой" по договору аренды N 3 от 06.12.1991 г. на срок с 01.12.1991 г. по 30.11.1996 г. для заселения работниками этого предприятия на период их трудовых отношений.
Ссылка в договоре найма спорного жилого помещения N 159 на его составление по типовой форме, утвержденной Постановлением Совета Министров РСФСР от 18.10.1962 г. N 1390, не опровергает того обстоятельства, что он был заключен с ответчиками на срок, ограниченный действием договора аренды N 3 от 06.12.1991 г., и не свидетельствует о возникновении у них права бессрочного пользования спорной квартирой.
При этом передача трестом N 4 спорной квартиры в аренду другому предприятию для временного заселения работниками последнего не противоречила действующим на тот момент положениям пункта 2 ст. 2 Закона РСФСР от 24.12.1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР", предусматривающим право собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, и нормам ЖК РСФСР об использовании жилых помещений для постоянного проживания граждан либо для их временного поселения (статья 7).
Принятый в период действия договора аренды N 3 от 06.12.1991 г. Закон РФ от 24.12.1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" прямо закрепил, что фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, относится к частному жилищному фонду, а не к общественному жилищному фонду (статья 7), и право собственника жилищного фонда предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды (статья 17).
С 01.03.1996 г. введена в действие часть 2 ГК РФ, в том числе п. 2 ст. 671 Кодекса, который также определил, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В свою очередь, то обстоятельство, что договор аренды N 3 от 06.12.1991 г. был заключен до подписания акта от 26.12.1991 г. о принятии дома в эксплуатацию и справки ГлавУКСа от 21.04.1992 г. о завершении расчетов, не опровергает возникновение у истца (его правопредшественника) права собственности на спорную квартиру на основании распоряжения мэра Ленинграда N 43-р от 09.07.1991 г. и протокола-соглашения от 12.05.1991 г. между ГлавУКСом и трестом 4 ЛСК, и его правомочие собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом.
С учетом изложенного суд правильно исходил из того, что имевшееся у ответчиков право пользования спорной квартирой носило временный характер и было основано на вышеназванных договорах аренды и найма, а также временного ордера на жилое помещение, которые в установленном порядке оспорены не были и недействительными не признаны, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о приобретении ответчиками бессрочного права пользования спорным жилым помещением.
Поскольку договор аренды N 3 от 06.12.1991 г. и, соответственно, договор найма N 159, прекратили свое действие 30.11.1996 г., суд правильно применил к возникшим после этого правоотношениям сторон нормы главы 35 ("Наем жилого помещения") части 2 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.1996 г.
В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
На основании приведенных норм суд пришел к обоснованному выводу о том, что срок действия договора найма жилого помещения, начавший течь по истечении договора аренды, составлял 5 лет и продлялся на тот же срок, вплоть до 01.12.2011 г. (в решении ошибочно указано 30.11.2011 г., хотя отношения найма между сторонами могли считаться установленными лишь с 01.12.1996 г. и срок действия соответствующего договора в силу п. 1 ст. 192 ГК РФ истекал в соответствующие месяц и число последнего года).
Поскольку 11.08.2010 г. истец направил ответчикам уведомление об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, полученное ими 23.08.2010 г. (л.д. 16, 17), т.е. с соблюдением положений ст. 684 ГК РФ, суд правомерно признал, что договор найма жилого помещения между сторонами прекратил свое действие по истечении его срока.
Учитывая, что после прекращения договора найма жилого помещения у ответчиков также прекратилось основанное на этом договоре право пользования спорной квартирой, при этом они не представили доказательств наличия у них каких-либо иных правовых оснований для занятия данной квартиры, суд правильно удовлетворил требование истца о признании прекращенным у ответчиков права пользования спорной квартирой и отказал в удовлетворении их встречного требования о признании за ними права пользования этим жилым помещением.
В связи с прекращением у ответчиков права пользования спорной квартирой и неосвобождением ими жилого помещения по требованию собственника суд, исходя из положений ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о выселении ответчиков из спорного жилого помещения.
При этом суд правильно указал, что в силу норм действующего законодательства у истца отсутствует обязанность по обеспечению ответчиков другим жилым помещением в связи с прекращением договора найма в отношении спорной квартиры.
Учитывая изложенное, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 14 июня 2012 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу С.Е. и С.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 27.09.2012 N 33-13146/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 сентября 2012 г. N 33-13146/2012
Судья: Волкова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Вологдиной Т.И. и Нюхтилиной А.В.
с участием прокурора Кузьминой И.Д.
при секретаре С.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 27 сентября 2012 года апелляционную жалобу С.Е. и С.А. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 14 июня 2012 года по делу N 2-4158/12 по иску закрытого акционерного общества "Четвертый трест" к С.Е. и С.А. о признании прекращенным права пользования жилым помещением и выселении и по встречному иску С.Е. и С.А. к ЗАО "Четвертый трест" о признании права пользования жилым помещением.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя С.Е. и С.А. - Г., поддержавшего жалобу, и представителя ЗАО "Четвертый трест" О., просившего оставить обжалуемое решение без изменения, заключение прокурора Кузьминой И.Д., полагавшей, что жалоба удовлетворению не подлежит, судебная коллегия
установила:
Решением Приморского районного суда от 14.06.2012 г. по настоящему делу удовлетворены требования ЗАО "Четвертый трест" о признании прекращенным у С.Е. и С.А. права пользования однокомнатной квартирой <адрес> и об их выселении из этого жилого помещения. В удовлетворении встречных требований С.Е. и С.А. о признании за ними права пользования указанной квартирой отказано. Постановлено взыскать с С.Е. и С.А. в пользу ЗАО "Четвертый трест" сумму расходов по оплате государственной пошлины в размере по 4.000 рублей с каждого.
В апелляционной жалобе ответчики С.Е. и С.А. просят отменить указанное решение как необоснованное и не соответствующее нормам материального права и принять по делу новое решение.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.
Как видно из материалов дела, решением Исполнительного комитета Ленгорсовета N 824 от 12.01.1986 г. Главному управлению капитального строительства было разрешено построить для Главленинградстроя жилые дома в квартале 33а района озеро Долгое, корпуса 9 и 10, для использования в дальнейшем под общежития малосемейной молодежи (л.д. 45, 51 - копии судебных постановлений Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N А56-3421/98).
Решением Исполкома Ленсовета N 330 от 12.05.1991 г. разрешено осуществление инвестиционной деятельности на территории, подведомственной Исполкому Ленсовета, и установлено, что здание или сооружение, построенное инвестором, является его собственностью в соответствии с действующим законодательством (л.д. 45, 51).
Согласно п. 1 распоряжения мэра Ленинграда N 43-р от 09.07.1991 г. в связи с резким сокращением централизованных капитальных вложений в жилищное строительство, переходом на контрактные цены и необходимостью привлечения дополнительных источников финансирования постановлено обязать предприятия и организации, указанные в приложениях 1 и 2 к распоряжению, перечислить ГлавУКСу (Главному управлению капитального строительства Исполкома Ленсовета) в срок до 20.07.1991 г. 50% стоимости строительства жилых домов в соответствии с двусторонними протоколами-соглашениями, оформленными ГлавУКСом (л.д. 29).
Пунктом 5 распоряжения предусмотрено, что дома, указанные в приложениях 1 и 2, включая жилой дом по строительному адресу: озеро Долгое, кв. 33а, корп. 10 (л.д. 34), после их ввода в эксплуатацию и оплаты становятся собственностью организаторов-инвесторов в соответствии с действующим законодательством.
Согласно протоколу-соглашению между ГлавУКСом и организацией-инвестором - трестом 4 ЛСК последнее обязалось осуществить финансирование строительства жилого дома по названному строительному адресу, а ГлавУКС - после окончания строительства, планируемого в 1991 г., передать указанный объект в собственность организации-инвестору согласно решению Исполкома Ленсовета N 330 от 12.05.1991 г. (л.д. 28).
Актом государственной приемочной комиссии от 26.12.1991 г. жилой дом по строительному адресу: озеро Долгое, кв. 33а, корп. 10, принят в эксплуатацию (л.д. 39 - 42).
Согласно справке ГлавУКСа N 31/408 от 21.04.1992 г. трестом N 4 ЛСК, за которым на основании распоряжения мэра N 43-р от 09.07.91 г. закреплен указанный объект, финансовые расчеты закончены, стоимость дома в размере 3.963.000 руб. перечислена на счет ГлавУКСа полностью (л.д. 43).
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиками, ЗАО "Четвертый трест" является правопреемником Треста N 4 ЛСК (ранее преобразованного в арендное предприятие Общестроительный трест N 4).
28.09.1995 г. на основании распоряжения мэра Ленинграда N 43-р от 09.07.1991 г. и протокола-соглашения от 12.05.1991 г. между ГлавУКСом и трестом 4 ЛСК за ЗАО "Четвертый трест" зарегистрировано право собственности на однокомнатную квартиру N <...> в указанном жилом доме, которому присвоен адрес: <адрес>
Из материалов дела также следует, что 06.12.1991 г. Арендное предприятие Общестроительный трест N 4 заключило с Трестом "Ленмостострой" договор N 3 на аренду жилых помещений в семейном общежитии по <адрес>, по условиям которого передало в аренду последнему, в частности, квартиру N <...> для использования под семейное общежитие (л.д. 10 - 14).
Пунктом 3 данного договора предусмотрено, что арендодатель выдает жильцу арендатора временный ордер, на основании которого между жильцом и жилищно-коммунальной конторой треста N 4 заключается договор найма жилого помещения в семейном общежитии.
В соответствии с пунктами 15 и 16 договор действует с 01.12.1991 г. по 30.11.1996 г. и может быть пролонгирован на последующий срок.
14.02.1992 г. трест N 4 выдал С.Е., работавшему в тресте "Ленмостострой", временный ордер N 159 на право занятия спорной квартиры N N <...> на период действия договора аренды N 3 от 06.12.1991 г., в ордер в качестве членов семьи С.Е. были включены его жена С.С. и дочь С.А. (л.д. 15).
На основании указанного ордера жилищная контора треста N 4 заключила с С.Е. договор найма, в соответствии с которым спорная квартира была предоставлена во временное пользование нанимателя и членов его семьи на срок действия договора аренды N 3 от 06.12.1991 г. (л.д. 69 - 71).
Согласно п. 5 договора найма наниматель имел право на возобновление договора при условии заключения договора аренды на жилое помещение в семейном общежитии между трестом N 4 и предприятием, где работает наниматель.
С 29.09.1992 г. С.Е. и С.А. зарегистрированы постоянно по месту жительства в спорном жилом помещении на основании временного ордера N 159 от 14.02.1992 г. (л.д. 8).
Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, признал установленным, что договор аренды N 3 от 06.12.1991 г. на новый срок не продлялся и по истечении его срока, установленного по 30.11.1996 г., прекратил свое действие. Поскольку ответчики после этого продолжали проживать в спорной квартире, и ее собственник - ЗАО "Четвертый трест" - не предъявлял к ним требований об освобождении этого жилого помещения, суд пришел к обоснованному выводу о том, что между сторонами фактически сложились отношения найма спорного жилого помещения, регулируемые главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы жалобы о недоказанности заключения между сторонами соответствующего договора не могут быть приняты во внимание, поскольку несоблюдение письменной формы договора найма жилого помещения, предусмотренной ст. 674 ГК РФ, в силу положений ст. 162 ГК РФ не влечет недействительность такого договора, а характер возникших между сторонами правоотношений отвечает природе договора найма жилого помещения, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 ст. 671 ГК РФ).
Доказательств занятия спорного жилого помещения после 30.11.1996 г. по иным правовым основаниям ответчики не представили, а их ссылки на то, что они приобрели право бессрочного пользования квартирой, будучи вселены в нее в 1992 г. в период действия Жилищного кодекса РСФСР, основаны на неправильном понимании норм материального права.
В силу ч. 2 ст. 5 и ч. 2 ст. 10 ЖК РСФСР к жилым домам, принадлежащим государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям, в соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик применялись правила, установленные для общественного жилищного фонда, и жилые помещения в таких домах предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.
Согласно ст. 47 ЖК РСФСР единственным основанием для вселения в жилое помещение в доме государственного или общественного жилищного фонда являлся ордер, выдаваемый гражданину на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 ЖК РСФСР договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключался в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.
Как следует из материалов дела, уполномоченным органом ордер на право занятия жилого помещения в доме общественного жилищного фонда в порядке ст. 47 ЖК РСФСР ответчикам не выдавался.
При этом приведенные выше доказательства указывают на то, что изначально строящийся жилой дом <адрес> не предназначался для постоянного проживания граждан на указанных выше условиях.
В данном случае основанием для выдачи ответчикам временного ордера N 159 от 14.02.1992 г. на право занятия спорной квартиры и заключения с ними в соответствии с этим ордером договора найма жилого помещения N 159 на определенный срок явилась передача данного помещения его собственником во временное пользование тресту "Ленмостострой" по договору аренды N 3 от 06.12.1991 г. на срок с 01.12.1991 г. по 30.11.1996 г. для заселения работниками этого предприятия на период их трудовых отношений.
Ссылка в договоре найма спорного жилого помещения N 159 на его составление по типовой форме, утвержденной Постановлением Совета Министров РСФСР от 18.10.1962 г. N 1390, не опровергает того обстоятельства, что он был заключен с ответчиками на срок, ограниченный действием договора аренды N 3 от 06.12.1991 г., и не свидетельствует о возникновении у них права бессрочного пользования спорной квартирой.
При этом передача трестом N 4 спорной квартиры в аренду другому предприятию для временного заселения работниками последнего не противоречила действующим на тот момент положениям пункта 2 ст. 2 Закона РСФСР от 24.12.1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР", предусматривающим право собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, и нормам ЖК РСФСР об использовании жилых помещений для постоянного проживания граждан либо для их временного поселения (статья 7).
Принятый в период действия договора аренды N 3 от 06.12.1991 г. Закон РФ от 24.12.1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" прямо закрепил, что фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, относится к частному жилищному фонду, а не к общественному жилищному фонду (статья 7), и право собственника жилищного фонда предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды (статья 17).
С 01.03.1996 г. введена в действие часть 2 ГК РФ, в том числе п. 2 ст. 671 Кодекса, который также определил, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В свою очередь, то обстоятельство, что договор аренды N 3 от 06.12.1991 г. был заключен до подписания акта от 26.12.1991 г. о принятии дома в эксплуатацию и справки ГлавУКСа от 21.04.1992 г. о завершении расчетов, не опровергает возникновение у истца (его правопредшественника) права собственности на спорную квартиру на основании распоряжения мэра Ленинграда N 43-р от 09.07.1991 г. и протокола-соглашения от 12.05.1991 г. между ГлавУКСом и трестом 4 ЛСК, и его правомочие собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом.
С учетом изложенного суд правильно исходил из того, что имевшееся у ответчиков право пользования спорной квартирой носило временный характер и было основано на вышеназванных договорах аренды и найма, а также временного ордера на жилое помещение, которые в установленном порядке оспорены не были и недействительными не признаны, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о приобретении ответчиками бессрочного права пользования спорным жилым помещением.
Поскольку договор аренды N 3 от 06.12.1991 г. и, соответственно, договор найма N 159, прекратили свое действие 30.11.1996 г., суд правильно применил к возникшим после этого правоотношениям сторон нормы главы 35 ("Наем жилого помещения") части 2 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.1996 г.
В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
На основании приведенных норм суд пришел к обоснованному выводу о том, что срок действия договора найма жилого помещения, начавший течь по истечении договора аренды, составлял 5 лет и продлялся на тот же срок, вплоть до 01.12.2011 г. (в решении ошибочно указано 30.11.2011 г., хотя отношения найма между сторонами могли считаться установленными лишь с 01.12.1996 г. и срок действия соответствующего договора в силу п. 1 ст. 192 ГК РФ истекал в соответствующие месяц и число последнего года).
Поскольку 11.08.2010 г. истец направил ответчикам уведомление об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, полученное ими 23.08.2010 г. (л.д. 16, 17), т.е. с соблюдением положений ст. 684 ГК РФ, суд правомерно признал, что договор найма жилого помещения между сторонами прекратил свое действие по истечении его срока.
Учитывая, что после прекращения договора найма жилого помещения у ответчиков также прекратилось основанное на этом договоре право пользования спорной квартирой, при этом они не представили доказательств наличия у них каких-либо иных правовых оснований для занятия данной квартиры, суд правильно удовлетворил требование истца о признании прекращенным у ответчиков права пользования спорной квартирой и отказал в удовлетворении их встречного требования о признании за ними права пользования этим жилым помещением.
В связи с прекращением у ответчиков права пользования спорной квартирой и неосвобождением ими жилого помещения по требованию собственника суд, исходя из положений ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о выселении ответчиков из спорного жилого помещения.
При этом суд правильно указал, что в силу норм действующего законодательства у истца отсутствует обязанность по обеспечению ответчиков другим жилым помещением в связи с прекращением договора найма в отношении спорной квартиры.
Учитывая изложенное, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 14 июня 2012 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу С.Е. и С.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)