Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Прокошева Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Аганесовой О.Б.,
судей Теплова И.П., Мищенко С.В.,
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ю.В. на решение Вологодского городского суда от 15 мая 2012 года, которым Ю.Т., Ю.В., Ю.И. в удовлетворении исковых требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области, Межрайонному отделу судебных приставов по особо важным исполнительным производствам УФССП России по Вологодской области, Г. о признании недействительными торгов и признании недействительным договора купли-продажи квартиры отказано в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Теплова И.П., объяснения представителя Г. по доверенности К., представителя ООО "Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса" по доверенности Е., судебная коллегия
установила:
Ю.Т., Ю.В., Ю.И. обратились в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области, Межрайонному отделу судебных приставов по особо важным исполнительным производствам УФССП России по Вологодской области, Г. о признании торгов и договора купли-продажи квартиры недействительными.
В обоснование требований указали, что 24.10.2011 по исполнительному производству, в котором Ю.Т. и Ю.В. являлись должниками, состоялись вторичные публичные торги по продаже квартиры <...>.
Полагали, что данные торги являются незаконными, поскольку указанная квартира была передана в собственность Ю.В. в порядке приватизации, их сын Ю.И. отказался от участия в приватизации в пользу отца, в связи с чем за ним сохраняется право пользования данным жильем. Кроме того, сын не знал о том, что квартира находится в залоге, согласия на совершение данной сделки не давал. В начале октября 2011 года Ю.И. обратился в Савеловский районный суд г. Москвы с заявлением о признании указанной сделки недействительной, одновременно просил суд приостановить исполнительное производство.
Полагали, что судебный пристав-исполнитель незаконно снизил стоимость квартиры и выставил ее на торги, которые были проведены с нарушением действующего законодательства.
Просили суд признать торги от 05.10.2011 и от 24.10.2011, а также договор купли-продажи, заключенный в ходе торгов, недействительными.
В дальнейшем истцы Ю.Т. и Ю.В. исковые требования уточнили, просили суд признать недействительными торги от 05.10.2011, признанные не состоявшимися, а также повторные торги от 24.10.2011, на основании которых был заключен 27.10.2011 договор купли-продажи жилого помещения между Территориальным управлением Росимущества в Вологодской области и Г. (покупатель).
В судебное заседание истцы Ю.В., Ю.Т., Ю.И. не явились, представитель истца Ю.В. по доверенности М.Н. уточненные исковые требования поддержала.
Представители ответчиков ТУ Росимущества в Вологодской области по доверенности М.А., Межрайонного отдела судебных приставов по особо важным исполнительным производствам УФССП России по Вологодской области судебный пристав-исполнитель О., ответчика Г. по доверенности К. исковые требования не признали, ссылаясь на то, что нарушений процедуры проведения торгов допущено не было.
Представители третьих лиц ООО "Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ю.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, ссылаясь на нарушение норм процессуального права. Указывает, что дело было рассмотрено в отсутствие истцов Ю.Т., Ю.И., которые были не извещены о времени и месте судебного разбирательства. В деле принимало участие в качестве взыскателя ООО "Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса", однако на момент рассмотрения дела определение Вологодского городского суда от 15.02.2012 о замене взыскателя в законную силу не вступило.
Торги проведены с нарушением законодательства: победитель торгов Г. принимала мнимое участие в торгах, поскольку сумму задатка за Г. внесла второй участник М.; после торгов Г. выдала М. доверенность на продажу квартиры; между указанными лицами существовали долговые обязательства.
Кроме того, проведение торгов нарушает право пользования квартирой Ю.Т. и Ю.И., которые отказались от участия в приватизации данного жилого помещения в 2002 году.
Судебная коллегия проверив законность и обоснованность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, что с 01.02.2002 единоличным собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, являлся Ю.В., который 26.06.2006 продал указанное жилое помещение Ж., с 30.03.2007 данная квартира на основании договора купли-продажи переходит в общую совместную собственность с обременением в виде ипотеки Ю.В. и его супруги Ю.Т., которая с целью приобретения указанного жилого помещения 12.03.2007 заключила кредитный договор с ОАО КБ "ФУНДАМЕНТ-Банк".
Решением Вологодского городского суда от 12.02.2009, с учетом изменений, внесенных кассационным определением Вологодского областного суда <...> от 03.04.2009, с Ю.Т., Ю.В. взыскана в солидарном порядке в пользу ОАО КБ "ФУНДАМЕНТ-Банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" задолженность по кредитному договору в размере ... рублей ... копеек, расходы по уплате госпошлины в сумме ... рубля ... копеек, всего ... рубля ... копеек; обращено взыскание на имущество, принадлежащее Ю.Т. и Ю.В., являющееся предметом залога по договору купли-продажи ипотеки N ... от 12.03.2007 - квартиру <...>, установлена начальная продажная стоимость предмета залога в размере ... рублей.
28.07.2010 между ОАО КБ "ФУНДАМЕНТ-Банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" и ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" был заключен договор уступки прав требования, согласно которому ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" приобрело право требования выплаты задолженности по кредитному договору, заключенному с указанными лицами.
15.07.2011 между ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" и ООО "Корпорация Юг-Ипотека" был заключен договор купли-продажи закладных, согласно которому кредитный договор со всеми удостоверенными правами передан ООО "Корпорация "Юг-Ипотека", которое 24.08.2011 переименовано в ООО "Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса".
15.02.2012 определением Вологодского городского суда, вступившим в законную силу 04.05.2012, заменен взыскатель по исполнительному производству о взыскании задолженности по кредитному договору с Ю.Т.. Ю.В. и обращении взыскания на заложенное имущество с ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" на ООО "Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса".
На основании исполнительного листа N ... от 15.10.2010, выданного Вологодским городским судом, 09.03.2011 судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по особо важным исполнительным производствам УФССП по Вологодской области И. было возбуждено исполнительное производство N ... в отношении должников Ю.Т., Ю.В., 04.04.2011 был составлен акт описи и ареста на вышеуказанную квартиру, 10.08.2011 вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.
На основании акта передачи арестованного имущества на реализацию 14.09.2011 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (организатор торгов) приняло на реализацию вышеназванное жилое помещение.
В газете "Красный север" (официальный информационный орган исполнительной власти Вологодской области) от 20.09.2011 N ... размещено извещение о проведении публичных торгов в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений по цене, в котором под лотом N ... находится извещение о продаже вышеуказанного имущества (л.д. 88).
Решением постоянно действующей комиссии по проведению торгов ТУ Росимущества в Вологодской области от 30.09.2011 торги по реализации принадлежащего Ю.Т., Ю.В. имущества, назначенные на 05.10.2011, признаны несостоявшимися в связи с отсутствием поступивших заявок (л.д. 67).
Судебный пристав-исполнитель МОСП по особо важным исполнительным производствам УФССП России по Вологодской области 05.10.2011 вынес постановление о снижении стоимости имущества, переданного на реализацию на 15% до ... рублей (л.д. 60).
ТУ Росимущества в Вологодской области повторно разместило объявление о проведении публичных торгов указанного имущества в газете "Красный север" от 11.10.2010 N ... (л.д. 87).
12.10.2011 в 11 часов 45 минут от М. принята заявка на участие в торгах и зарегистрирована под N ... в журнале регистрации заявок, в этот же день между ТУ Росимущества в Вологодской области и М. заключен договор о задатке, во исполнение которого 18.10.2011 претендентом внесен задаток в сумме ... рублей ... копеек на счет организатора торгов (л.д. 48 - 50).
18.10.2011 в 10 часов 05 минут от Г. принята заявка на участие в торгах и зарегистрирована под N ..., заключен договор о задатке с организатором торгов, внесен задаток в сумме ... рублей ... копеек (л.д. 54 - 57).
В соответствии с протоколом приема заявок на торги в форме аукциона и определения участников аукциона от 21.10.2011 комиссией были допущены к участию в аукционе М. и Г., установлен шаг аукциона в сумме ... рублей (л.д. 58).
24.10.2011 состоялись торги по реализации квартиры, расположенной по адресу: <...>, в торгах участвовали оба участника., победителем торгов признана Г., предложившая большую сумму ... рублей, М. - ... рублей.
27.10.2011 между ТУ Росимущества в Вологодской области и Г. заключен договор купли продажи вышеуказанной квартиры, расположенной по адресу: <...>, подписан акт приема-передачи, денежные средства в сумме ... рублей ... копеек перечислены покупателем на счет организатора торгов (право собственности на данную недвижимость зарегистрировано за Г. в установленном законом порядке 23.11.2011).
Ю.Т., Ю.В., Ю.И. обратились 06.12.2011 в суд с вышеуказанными требованиями.
Статьей 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" установлено, что торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.
Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.
Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом (ч. 2 ст. 89 Закона в редакции от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
В силу статьи 91 настоящего Закона организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если:
1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;
2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов;
3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества;
4) лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.
В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги (ч. 1 ст. 92 Закона).
Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона (ч. 2 ст. 92 Закона).
Согласно ст. 93 настоящего Закона торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В силу указанной нормы закона публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.
Статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством (п. 6 ст. 447 ГК РФ).
В соответствии со ст. 57 настоящего Закона, регулирующей порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства, публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая, что порядок проведения торгов нарушен не был (торги проведены в форме открытого аукциона в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации, то есть 14.09.2011 и 24.10.2011; объявление о торгах, содержащее необходимую информацию, дано не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, то есть 11 и 24 октября 2011 года; снижение первоначальной цены имущества, выставленного на торги, произведено судебным приставом-исполнителем на 15% в связи с признанием первоначальных торгов несостоявшимися вследствие отсутствия участников аукциона; во вторичных торгах приняло участие двое претендентов, внесших соответствующие задатки, победителем признан участник, предложивший большую цену) вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания состоявшихся торгов недействительными, является правомерным.
Довод апелляционной жалобы о мнимом участии Г. в торгах является несостоятельным по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Из материалов дела усматривается, что Г. подала соответствующую заявку для участия в торгах, внесла задаток, приняла участие в торгах, повысила цену на один шаг, установленный для данного аукциона, по результатам торгов подписала договор купли-продажи в отношении имущества, выставленного на торги, зарегистрировала в установленном законом порядке право собственности на приобретенную недвижимость.
С учетом изложенного утверждение истца о мнимом участии Г. в торгах, без намерения создать соответствующие правовые последствия, является необоснованным.
Ссылка в жалобе о неправомерном рассмотрении дела в отсутствие истцов Ю.Т. и Ю.И. ввиду ненадлежащего их извещения, не может быть принята во внимание по следующим основаниям.
Согласно статье 113 ГПК Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Из материалов дела усматривается, что судебные заседания неоднократно откладывались, в том числе и в связи с неявкой истцов. О дне, времени и месте судебного разбирательства - 15.05.2012 истцы извещены судебной повесткой, направленной по месту жительства Ю.Т., Ю.И., указанного в исковом заявлении: <...>, а также по месту регистрации Ю.Т.: <...>.
В судебном заседании от 15.05.2012 представитель Ю.В. по доверенности М.Н. суду пояснила, что Ю.Т. и Ю.И. о судебном заседании, назначенном на 15.05.2012, известно, однако они не примут участия в заседании, поскольку судебных повесток не получали, поскольку проживают на даче, не возражала против рассмотрения дела в их отсутствие.
В соответствии с требованиями ст. 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.
С учетом указанных обстоятельств рассмотрение дела судом первой инстанции в отсутствие Ю.Т., Ю.И. является правомерным.
Довод жалобы о неправомерном участии в судебном заседании ООО "Межрегиональная группа Ипотеки и Сервиса", является несостоятельным, поскольку определение Вологодского городского суда от 15.02.2012 о замене в исполнительном производстве взыскателя - ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" на ООО "Межрегиональная группа Ипотеки и Сервиса" вступило в законную силу 04.05.2012, то есть до вынесения судом решения по настоящему делу.
Ссылка в жалобе на нарушения прав Ю.Т., Ю.И., отказавшихся в 2002 году от участия в приватизации проданной на торгах квартиры не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств данному факту суду не представлено.
При данных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения доводов апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда от 15 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ю.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.10.2012 N 33-4138/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 октября 2012 г. N 33-4138/2012
Судья Прокошева Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Аганесовой О.Б.,
судей Теплова И.П., Мищенко С.В.,
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ю.В. на решение Вологодского городского суда от 15 мая 2012 года, которым Ю.Т., Ю.В., Ю.И. в удовлетворении исковых требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области, Межрайонному отделу судебных приставов по особо важным исполнительным производствам УФССП России по Вологодской области, Г. о признании недействительными торгов и признании недействительным договора купли-продажи квартиры отказано в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Теплова И.П., объяснения представителя Г. по доверенности К., представителя ООО "Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса" по доверенности Е., судебная коллегия
установила:
Ю.Т., Ю.В., Ю.И. обратились в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области, Межрайонному отделу судебных приставов по особо важным исполнительным производствам УФССП России по Вологодской области, Г. о признании торгов и договора купли-продажи квартиры недействительными.
В обоснование требований указали, что 24.10.2011 по исполнительному производству, в котором Ю.Т. и Ю.В. являлись должниками, состоялись вторичные публичные торги по продаже квартиры <...>.
Полагали, что данные торги являются незаконными, поскольку указанная квартира была передана в собственность Ю.В. в порядке приватизации, их сын Ю.И. отказался от участия в приватизации в пользу отца, в связи с чем за ним сохраняется право пользования данным жильем. Кроме того, сын не знал о том, что квартира находится в залоге, согласия на совершение данной сделки не давал. В начале октября 2011 года Ю.И. обратился в Савеловский районный суд г. Москвы с заявлением о признании указанной сделки недействительной, одновременно просил суд приостановить исполнительное производство.
Полагали, что судебный пристав-исполнитель незаконно снизил стоимость квартиры и выставил ее на торги, которые были проведены с нарушением действующего законодательства.
Просили суд признать торги от 05.10.2011 и от 24.10.2011, а также договор купли-продажи, заключенный в ходе торгов, недействительными.
В дальнейшем истцы Ю.Т. и Ю.В. исковые требования уточнили, просили суд признать недействительными торги от 05.10.2011, признанные не состоявшимися, а также повторные торги от 24.10.2011, на основании которых был заключен 27.10.2011 договор купли-продажи жилого помещения между Территориальным управлением Росимущества в Вологодской области и Г. (покупатель).
В судебное заседание истцы Ю.В., Ю.Т., Ю.И. не явились, представитель истца Ю.В. по доверенности М.Н. уточненные исковые требования поддержала.
Представители ответчиков ТУ Росимущества в Вологодской области по доверенности М.А., Межрайонного отдела судебных приставов по особо важным исполнительным производствам УФССП России по Вологодской области судебный пристав-исполнитель О., ответчика Г. по доверенности К. исковые требования не признали, ссылаясь на то, что нарушений процедуры проведения торгов допущено не было.
Представители третьих лиц ООО "Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ю.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, ссылаясь на нарушение норм процессуального права. Указывает, что дело было рассмотрено в отсутствие истцов Ю.Т., Ю.И., которые были не извещены о времени и месте судебного разбирательства. В деле принимало участие в качестве взыскателя ООО "Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса", однако на момент рассмотрения дела определение Вологодского городского суда от 15.02.2012 о замене взыскателя в законную силу не вступило.
Торги проведены с нарушением законодательства: победитель торгов Г. принимала мнимое участие в торгах, поскольку сумму задатка за Г. внесла второй участник М.; после торгов Г. выдала М. доверенность на продажу квартиры; между указанными лицами существовали долговые обязательства.
Кроме того, проведение торгов нарушает право пользования квартирой Ю.Т. и Ю.И., которые отказались от участия в приватизации данного жилого помещения в 2002 году.
Судебная коллегия проверив законность и обоснованность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, что с 01.02.2002 единоличным собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, являлся Ю.В., который 26.06.2006 продал указанное жилое помещение Ж., с 30.03.2007 данная квартира на основании договора купли-продажи переходит в общую совместную собственность с обременением в виде ипотеки Ю.В. и его супруги Ю.Т., которая с целью приобретения указанного жилого помещения 12.03.2007 заключила кредитный договор с ОАО КБ "ФУНДАМЕНТ-Банк".
Решением Вологодского городского суда от 12.02.2009, с учетом изменений, внесенных кассационным определением Вологодского областного суда <...> от 03.04.2009, с Ю.Т., Ю.В. взыскана в солидарном порядке в пользу ОАО КБ "ФУНДАМЕНТ-Банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" задолженность по кредитному договору в размере ... рублей ... копеек, расходы по уплате госпошлины в сумме ... рубля ... копеек, всего ... рубля ... копеек; обращено взыскание на имущество, принадлежащее Ю.Т. и Ю.В., являющееся предметом залога по договору купли-продажи ипотеки N ... от 12.03.2007 - квартиру <...>, установлена начальная продажная стоимость предмета залога в размере ... рублей.
28.07.2010 между ОАО КБ "ФУНДАМЕНТ-Банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" и ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" был заключен договор уступки прав требования, согласно которому ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" приобрело право требования выплаты задолженности по кредитному договору, заключенному с указанными лицами.
15.07.2011 между ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" и ООО "Корпорация Юг-Ипотека" был заключен договор купли-продажи закладных, согласно которому кредитный договор со всеми удостоверенными правами передан ООО "Корпорация "Юг-Ипотека", которое 24.08.2011 переименовано в ООО "Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса".
15.02.2012 определением Вологодского городского суда, вступившим в законную силу 04.05.2012, заменен взыскатель по исполнительному производству о взыскании задолженности по кредитному договору с Ю.Т.. Ю.В. и обращении взыскания на заложенное имущество с ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" на ООО "Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса".
На основании исполнительного листа N ... от 15.10.2010, выданного Вологодским городским судом, 09.03.2011 судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по особо важным исполнительным производствам УФССП по Вологодской области И. было возбуждено исполнительное производство N ... в отношении должников Ю.Т., Ю.В., 04.04.2011 был составлен акт описи и ареста на вышеуказанную квартиру, 10.08.2011 вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.
На основании акта передачи арестованного имущества на реализацию 14.09.2011 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (организатор торгов) приняло на реализацию вышеназванное жилое помещение.
В газете "Красный север" (официальный информационный орган исполнительной власти Вологодской области) от 20.09.2011 N ... размещено извещение о проведении публичных торгов в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений по цене, в котором под лотом N ... находится извещение о продаже вышеуказанного имущества (л.д. 88).
Решением постоянно действующей комиссии по проведению торгов ТУ Росимущества в Вологодской области от 30.09.2011 торги по реализации принадлежащего Ю.Т., Ю.В. имущества, назначенные на 05.10.2011, признаны несостоявшимися в связи с отсутствием поступивших заявок (л.д. 67).
Судебный пристав-исполнитель МОСП по особо важным исполнительным производствам УФССП России по Вологодской области 05.10.2011 вынес постановление о снижении стоимости имущества, переданного на реализацию на 15% до ... рублей (л.д. 60).
ТУ Росимущества в Вологодской области повторно разместило объявление о проведении публичных торгов указанного имущества в газете "Красный север" от 11.10.2010 N ... (л.д. 87).
12.10.2011 в 11 часов 45 минут от М. принята заявка на участие в торгах и зарегистрирована под N ... в журнале регистрации заявок, в этот же день между ТУ Росимущества в Вологодской области и М. заключен договор о задатке, во исполнение которого 18.10.2011 претендентом внесен задаток в сумме ... рублей ... копеек на счет организатора торгов (л.д. 48 - 50).
18.10.2011 в 10 часов 05 минут от Г. принята заявка на участие в торгах и зарегистрирована под N ..., заключен договор о задатке с организатором торгов, внесен задаток в сумме ... рублей ... копеек (л.д. 54 - 57).
В соответствии с протоколом приема заявок на торги в форме аукциона и определения участников аукциона от 21.10.2011 комиссией были допущены к участию в аукционе М. и Г., установлен шаг аукциона в сумме ... рублей (л.д. 58).
24.10.2011 состоялись торги по реализации квартиры, расположенной по адресу: <...>, в торгах участвовали оба участника., победителем торгов признана Г., предложившая большую сумму ... рублей, М. - ... рублей.
27.10.2011 между ТУ Росимущества в Вологодской области и Г. заключен договор купли продажи вышеуказанной квартиры, расположенной по адресу: <...>, подписан акт приема-передачи, денежные средства в сумме ... рублей ... копеек перечислены покупателем на счет организатора торгов (право собственности на данную недвижимость зарегистрировано за Г. в установленном законом порядке 23.11.2011).
Ю.Т., Ю.В., Ю.И. обратились 06.12.2011 в суд с вышеуказанными требованиями.
Статьей 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" установлено, что торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.
Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.
Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом (ч. 2 ст. 89 Закона в редакции от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
В силу статьи 91 настоящего Закона организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если:
1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;
2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов;
3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества;
4) лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.
В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги (ч. 1 ст. 92 Закона).
Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона (ч. 2 ст. 92 Закона).
Согласно ст. 93 настоящего Закона торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В силу указанной нормы закона публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.
Статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством (п. 6 ст. 447 ГК РФ).
В соответствии со ст. 57 настоящего Закона, регулирующей порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства, публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая, что порядок проведения торгов нарушен не был (торги проведены в форме открытого аукциона в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации, то есть 14.09.2011 и 24.10.2011; объявление о торгах, содержащее необходимую информацию, дано не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, то есть 11 и 24 октября 2011 года; снижение первоначальной цены имущества, выставленного на торги, произведено судебным приставом-исполнителем на 15% в связи с признанием первоначальных торгов несостоявшимися вследствие отсутствия участников аукциона; во вторичных торгах приняло участие двое претендентов, внесших соответствующие задатки, победителем признан участник, предложивший большую цену) вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания состоявшихся торгов недействительными, является правомерным.
Довод апелляционной жалобы о мнимом участии Г. в торгах является несостоятельным по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Из материалов дела усматривается, что Г. подала соответствующую заявку для участия в торгах, внесла задаток, приняла участие в торгах, повысила цену на один шаг, установленный для данного аукциона, по результатам торгов подписала договор купли-продажи в отношении имущества, выставленного на торги, зарегистрировала в установленном законом порядке право собственности на приобретенную недвижимость.
С учетом изложенного утверждение истца о мнимом участии Г. в торгах, без намерения создать соответствующие правовые последствия, является необоснованным.
Ссылка в жалобе о неправомерном рассмотрении дела в отсутствие истцов Ю.Т. и Ю.И. ввиду ненадлежащего их извещения, не может быть принята во внимание по следующим основаниям.
Согласно статье 113 ГПК Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Из материалов дела усматривается, что судебные заседания неоднократно откладывались, в том числе и в связи с неявкой истцов. О дне, времени и месте судебного разбирательства - 15.05.2012 истцы извещены судебной повесткой, направленной по месту жительства Ю.Т., Ю.И., указанного в исковом заявлении: <...>, а также по месту регистрации Ю.Т.: <...>.
В судебном заседании от 15.05.2012 представитель Ю.В. по доверенности М.Н. суду пояснила, что Ю.Т. и Ю.И. о судебном заседании, назначенном на 15.05.2012, известно, однако они не примут участия в заседании, поскольку судебных повесток не получали, поскольку проживают на даче, не возражала против рассмотрения дела в их отсутствие.
В соответствии с требованиями ст. 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.
С учетом указанных обстоятельств рассмотрение дела судом первой инстанции в отсутствие Ю.Т., Ю.И. является правомерным.
Довод жалобы о неправомерном участии в судебном заседании ООО "Межрегиональная группа Ипотеки и Сервиса", является несостоятельным, поскольку определение Вологодского городского суда от 15.02.2012 о замене в исполнительном производстве взыскателя - ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" на ООО "Межрегиональная группа Ипотеки и Сервиса" вступило в законную силу 04.05.2012, то есть до вынесения судом решения по настоящему делу.
Ссылка в жалобе на нарушения прав Ю.Т., Ю.И., отказавшихся в 2002 году от участия в приватизации проданной на торгах квартиры не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств данному факту суду не представлено.
При данных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения доводов апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда от 15 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ю.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)