Судебные решения, арбитраж
Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гришин Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Овсянниковой М.В.,
судей Снегиревой Е.Н., Анашкина А.А.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Снегиревой Е.Н., дело по кассационной жалобе К.И. на решение Таганского районного суда г. Москвы от 5 августа 2011 года, которым постановлено:
Взыскать с К.И. в пользу Акционерного коммерческого общества "РОСБАНК" (открытое акционерное общество) в счет задолженности ... (...) долларов США по курсу Банка России на день исполнения решения суда.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ..., принадлежащую К.И., с последующей продажей заложенного имущества с публичных торгов с объявлением начальной продажной цены в размере ... (восемьсот семьдесят одна тысяча) долларов США.
Взыскать с К.И. в пользу Акционерного коммерческого общества "РОСБАНК" (открытое акционерное общество) в счет расходов по уплате государственной пошлины ... (...) рублей,
установила:
КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) обратился в суд с иском к К.И. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указывая в обоснование своих требований, что 19.10.2005 г. между ним и ответчиком был заключен договор о предоставлении кредита физическому лицу под залог жилого помещения ..., согласно которому ответчику был предоставлен кредит в размере ... долларов США на срок 120 месяцев до 30.10.2015 г. под ...% годовых для приобретения жилья, а ответчик принял на себя обязательство возвратить кредит в установленные договором сроки. Свои обязательства по предоставлению кредита КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) исполнил в полном объеме в соответствии с условиями кредитного договора, что подтверждается выпиской из лицевого счета.
В обеспечение исполнения обязательств ответчика К.И. по договору о предоставлении кредита физическому лицу под залог жилого помещения N ... от 19.10.2005 г. между КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) и ответчиком был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 20.10.2005 г., в соответствии с которым ответчик передал банку в залог квартиру, расположенную по адресу ..., состоящую из пяти жилых комнат, общей площадью ... кв. м.
К.И. с 17.01.2011 г. перестала добросовестно исполнять взятые на себя обязательства по кредитному договору, а также в период действия кредитного договора неоднократно нарушала обязательства по уплате денежных средств. В связи с этим банк неоднократно по телефону напоминал ответчику о необходимости погашения образовавшейся задолженности по кредиту, а также направлял претензии о наличии долга. Ответчик сумму задолженности не возвратил и от ее погашения уклоняется.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил взыскать с ответчика в пользу КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) задолженность по кредитному договору в размере ... доллара США. центов, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную, по адресу: ..., состоящую из пяти жилых комнат, общей площадью ... кв. м, являющуюся предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 20.10.2005 г., заключенного между КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) и ответчиком К.И. в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере ... долларов США 00 центов по курсу Центрального банка РФ на дату реализации на торгах, а также взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины.
20.06.2011 г. истец уточнил свои исковые требования и просил взыскать с ответчика в пользу КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) задолженность по кредитному договору в размере ... доллара США. центов, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную, по адресу: ..., состоящую из пяти жилых комнат, общей площадью ... кв. м, являющейся предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 20.10.2005 г., заключенного между КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) и ответчиком К.И. в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере. долларов США 00 центов по курсу Центрального банка РФ на дату реализации на торгах, а также взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины.
В ходе рассмотрения дела, на основании заявления акционерного коммерческого банка "РОСБАНК" (открытое акционерное общество), определением Таганского районного суда г. Москвы от 13.07.2011 г. в порядке процессуального правопреемства была произведена замена истца КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) на Акционерный коммерческий банк "РОСБАНК" (открытое акционерное общество).
В суде первой инстанции представитель истца - К.А. исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик К.И. в суд первой инстанции явилась, признала исковые требования в части взыскания задолженности по кредитному договору в сумме. долларов США. центов США, в остальной части исковые требования не признала.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного и необоснованного просит К.И. по доводам кассационной жалобы.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения К.И., ее представителя - Г., возражения представителя на АКБ "РОСБАНК" (ОАО) - К.Д., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно письменным материалам 19.10.2005 г. между КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) и ответчиком К.И. был заключен договор о предоставлении кредита физическому лицу под залог жилого помещения N ..., согласно которому банк предоставил ответчику денежные средства в размере ... долларов США на срок 120 месяцев до 30.10.2015 г. включительно для покупки жилья путем перечисления денежных средств на текущий счет ответчика, с начислением процентов за пользование кредитом из расчета ...% годовых, а заемщик обязуется выплачивать банку проценты за пользование кредитом в размере и сроки, предусмотренные настоящим договором, а также возвратить в установленные настоящим договором сроки сумму полученного кредита в полном объеме.
Согласно п. 12 кредитного договора кредит был предоставлен для покупки жилья - квартиры, расположенной по адресу: ..., состоящую из пяти жилых комнат, общей площадью. кв. м.
В соответствии с п.п. 3.1 12 кредитного договора кредит предоставляется путем зачисления суммы кредита на номер текущего счета ответчика N ...
В соответствии с п. 8.1 кредитного договора кредитор вправе потребовать досрочного возврата кредита, уплаты причитающихся процентов и предусмотренных договором неустоек, возмещения убытков в полном размере, а также обратить взыскание на заложенную в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору, в том числе, в случае нарушения заемщиком сроков платежей, установленных графиком платежей, более трех раз в течение ... месяцев, даже если просрочка незначительна; при просрочке заемщиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на. календарных дней.
Требование о досрочном возврате кредита направляется кредитором заемщику в письменной форме и подлежит удовлетворению заемщиком в полном объеме в течение 15 дней после его отправления заемщику, если более длительный срок не указан в таком уведомлении (п. 8.2 кредитного договора).
Банк, принятые на себя обязательства по договору от 19.10.2005 г. о предоставлении кредита физическому лицу под залог жилого помещения N ..., исполнил в полном объеме. Однако К.И. в сроки, установленные договором, свои обязательства по кредитному договору не выполнила.
17.01.2010 г. КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой о погашении задолженности.
16.03.2011 г. КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) в адрес ответчика было направлено требование о досрочном возврате кредита и выплате задолженности по кредиту.
Данные обстоятельства подтверждены выписками по счетам должника, открытыми в КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО), а также справкой о задолженности ответчика, не оспаривались участниками процесса.
В обеспечение надлежащего исполнения залогодателем своих обязательств перед залогодержателем по кредитному договору 20.10.2005 г. между банком и ответчиком К.И. был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), в соответствии с условиями которого залогодатель (К.И.) передает в залог залогодержателю (банку) квартиру, расположенную по адресу: ..., состоящую из пяти жилых комнат общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м.
Согласно п. 4.1 договора об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную квартиру, в том числе, при наличии просрочки при осуществлении ежемесячного платежа по возврату кредита и уплате начисленных процентов по исполнению вышеуказанного договора более 30 дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате начисленных процентов более трех раз подряд, даже если срок каждой просрочки незначителен.
Истцом заявлено требование об обращении взыскания на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу ..., состоящую из пяти жилых комнат общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м.
Согласно представленному в материалы дела отчету N ... об оценке рыночной стоимости квартиры от 31.08.2005 г., проведенной отделом оценки жилых помещений и сопровождении ипотечного кредитования ООО "Современные Технологии Консалтинга", рыночная стоимость объекта оценки составила ... долларов США.
Суд удовлетворил требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ответчику К.И. - квартиру, расположенную по адресу: ..., состоящую из пяти жилых комнат общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, и об установлении начальной продажной цены заложенного имущества на торгах по цене залоговой стоимости в размере ... долларов США.
Однако судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.
В соответствии со статьей 194 ГПК РФ решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.
Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования банка, суд первой инстанции исходил из вывода о ненадлежащем исполнении заемщиком К.И. обязательств, взятых на себя по кредитному договору. При этом, обращая взыскание на заложенное К.И. имущество (квартиру), для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований банка, суд определил начальную продажную цену заложенного имущества для реализации с публичных торгов, исходя из его цены, установленной отчетом N ... об оценке рыночной стоимости квартиры от 31.08.2005 г., проведенной отделом оценки жилых помещений и сопровождении ипотечного кредитования ООО "Современные Технологии Консалтинга", в размере 871 000 долларов США.
Между тем е таким подходом суда к определению начальной продажной цены заложенного имущества согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.
Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В частности, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Кроме того, согласно п. 4.4 договора об ипотеке от 19.10.2005 г., заключенного между ним и ответчиком, начальная цена продажи заложенной квартиры при обращении на нее взыскания во внесудебном порядке устанавливается соглашением сторон, а при обращении взыскания в судебном порядке - судом. Если стороны не придут к согласию, то размер начальной цены продажи устанавливается в соответствии с актом оценки, составленным специализированным оценщиком, выбранным залогодержателем и отражается в нотариально удостоверенном соглашении, заключаемом залогодержателем и залогодателем.
В настоящем деле приведенные нормы закона и положения договора судом к отношениям сторон не были применены.
Начальная продажная цена заложенного имущества (квартиры) для его продажи с публичных торгов, установленная судом, не соответствует, по утверждению заявителя кассационной жалобы, действительной цене (рыночной стоимости) имущества на момент обращения на него взыскания судом, поскольку является заниженной. Заниженная оценка предмета залога существенно нарушает права собственника имущества, и впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Суд при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества (квартиры), исходя из цены, установленной отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры от 31.08.2005 г., не учел значительный промежуток времени с даты проведенной оценки квартиры до момента обращения взыскания на заложенное имущество, а также положения п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обязывающие суд в случае спора между залогодателем и залогодержателем в отношении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации определить эту цену самому.
Возражениям ответчика относительно начальной продажной цены заложенного имущества суд правовой оценки не дал, и вопрос о необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества по состоянию на момент вынесения решения суда на обсуждение сторон не был поставлен, что привело к неправильному разрешению исковых требований в этой части.
Кроме того, определяя размер задолженности по кредитному договору, в размере ... доллара США. центов, и соглашаясь с расчетом истца, суд не дал надлежащую оценку возражениям ответчика относительно размера задолженности и признания ее в сумме. долларов США. центов США.
Между тем, в решении не приведены расчеты подлежащей взысканию в пользу истца денежной суммы, в связи с чем не представляется возможным проверить правильность взысканной с ответчицы суммы задолженности по кредитному договору.
При названных выше обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным, поскольку оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела.
Вынести новое решение в данной части не представляется возможным, поскольку допущенные судом первой инстанции нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное и в зависимости от установленных обстоятельств разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. ст. 360, 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Таганского районного суда г. Москвы от 5 августа 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.12.2011 ПО ДЕЛУ N 33-40550
Разделы:Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 декабря 2011 г. по делу N 33-40550
Судья Гришин Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Овсянниковой М.В.,
судей Снегиревой Е.Н., Анашкина А.А.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Снегиревой Е.Н., дело по кассационной жалобе К.И. на решение Таганского районного суда г. Москвы от 5 августа 2011 года, которым постановлено:
Взыскать с К.И. в пользу Акционерного коммерческого общества "РОСБАНК" (открытое акционерное общество) в счет задолженности ... (...) долларов США по курсу Банка России на день исполнения решения суда.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ..., принадлежащую К.И., с последующей продажей заложенного имущества с публичных торгов с объявлением начальной продажной цены в размере ... (восемьсот семьдесят одна тысяча) долларов США.
Взыскать с К.И. в пользу Акционерного коммерческого общества "РОСБАНК" (открытое акционерное общество) в счет расходов по уплате государственной пошлины ... (...) рублей,
установила:
КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) обратился в суд с иском к К.И. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указывая в обоснование своих требований, что 19.10.2005 г. между ним и ответчиком был заключен договор о предоставлении кредита физическому лицу под залог жилого помещения ..., согласно которому ответчику был предоставлен кредит в размере ... долларов США на срок 120 месяцев до 30.10.2015 г. под ...% годовых для приобретения жилья, а ответчик принял на себя обязательство возвратить кредит в установленные договором сроки. Свои обязательства по предоставлению кредита КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) исполнил в полном объеме в соответствии с условиями кредитного договора, что подтверждается выпиской из лицевого счета.
В обеспечение исполнения обязательств ответчика К.И. по договору о предоставлении кредита физическому лицу под залог жилого помещения N ... от 19.10.2005 г. между КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) и ответчиком был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 20.10.2005 г., в соответствии с которым ответчик передал банку в залог квартиру, расположенную по адресу ..., состоящую из пяти жилых комнат, общей площадью ... кв. м.
К.И. с 17.01.2011 г. перестала добросовестно исполнять взятые на себя обязательства по кредитному договору, а также в период действия кредитного договора неоднократно нарушала обязательства по уплате денежных средств. В связи с этим банк неоднократно по телефону напоминал ответчику о необходимости погашения образовавшейся задолженности по кредиту, а также направлял претензии о наличии долга. Ответчик сумму задолженности не возвратил и от ее погашения уклоняется.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил взыскать с ответчика в пользу КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) задолженность по кредитному договору в размере ... доллара США. центов, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную, по адресу: ..., состоящую из пяти жилых комнат, общей площадью ... кв. м, являющуюся предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 20.10.2005 г., заключенного между КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) и ответчиком К.И. в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере ... долларов США 00 центов по курсу Центрального банка РФ на дату реализации на торгах, а также взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины.
20.06.2011 г. истец уточнил свои исковые требования и просил взыскать с ответчика в пользу КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) задолженность по кредитному договору в размере ... доллара США. центов, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную, по адресу: ..., состоящую из пяти жилых комнат, общей площадью ... кв. м, являющейся предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 20.10.2005 г., заключенного между КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) и ответчиком К.И. в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере. долларов США 00 центов по курсу Центрального банка РФ на дату реализации на торгах, а также взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины.
В ходе рассмотрения дела, на основании заявления акционерного коммерческого банка "РОСБАНК" (открытое акционерное общество), определением Таганского районного суда г. Москвы от 13.07.2011 г. в порядке процессуального правопреемства была произведена замена истца КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) на Акционерный коммерческий банк "РОСБАНК" (открытое акционерное общество).
В суде первой инстанции представитель истца - К.А. исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик К.И. в суд первой инстанции явилась, признала исковые требования в части взыскания задолженности по кредитному договору в сумме. долларов США. центов США, в остальной части исковые требования не признала.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного и необоснованного просит К.И. по доводам кассационной жалобы.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения К.И., ее представителя - Г., возражения представителя на АКБ "РОСБАНК" (ОАО) - К.Д., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно письменным материалам 19.10.2005 г. между КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) и ответчиком К.И. был заключен договор о предоставлении кредита физическому лицу под залог жилого помещения N ..., согласно которому банк предоставил ответчику денежные средства в размере ... долларов США на срок 120 месяцев до 30.10.2015 г. включительно для покупки жилья путем перечисления денежных средств на текущий счет ответчика, с начислением процентов за пользование кредитом из расчета ...% годовых, а заемщик обязуется выплачивать банку проценты за пользование кредитом в размере и сроки, предусмотренные настоящим договором, а также возвратить в установленные настоящим договором сроки сумму полученного кредита в полном объеме.
Согласно п. 12 кредитного договора кредит был предоставлен для покупки жилья - квартиры, расположенной по адресу: ..., состоящую из пяти жилых комнат, общей площадью. кв. м.
В соответствии с п.п. 3.1 12 кредитного договора кредит предоставляется путем зачисления суммы кредита на номер текущего счета ответчика N ...
В соответствии с п. 8.1 кредитного договора кредитор вправе потребовать досрочного возврата кредита, уплаты причитающихся процентов и предусмотренных договором неустоек, возмещения убытков в полном размере, а также обратить взыскание на заложенную в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору, в том числе, в случае нарушения заемщиком сроков платежей, установленных графиком платежей, более трех раз в течение ... месяцев, даже если просрочка незначительна; при просрочке заемщиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на. календарных дней.
Требование о досрочном возврате кредита направляется кредитором заемщику в письменной форме и подлежит удовлетворению заемщиком в полном объеме в течение 15 дней после его отправления заемщику, если более длительный срок не указан в таком уведомлении (п. 8.2 кредитного договора).
Банк, принятые на себя обязательства по договору от 19.10.2005 г. о предоставлении кредита физическому лицу под залог жилого помещения N ..., исполнил в полном объеме. Однако К.И. в сроки, установленные договором, свои обязательства по кредитному договору не выполнила.
17.01.2010 г. КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой о погашении задолженности.
16.03.2011 г. КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО) в адрес ответчика было направлено требование о досрочном возврате кредита и выплате задолженности по кредиту.
Данные обстоятельства подтверждены выписками по счетам должника, открытыми в КАБ "Банк Сосьете Женераль Восток" (ЗАО), а также справкой о задолженности ответчика, не оспаривались участниками процесса.
В обеспечение надлежащего исполнения залогодателем своих обязательств перед залогодержателем по кредитному договору 20.10.2005 г. между банком и ответчиком К.И. был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), в соответствии с условиями которого залогодатель (К.И.) передает в залог залогодержателю (банку) квартиру, расположенную по адресу: ..., состоящую из пяти жилых комнат общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м.
Согласно п. 4.1 договора об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную квартиру, в том числе, при наличии просрочки при осуществлении ежемесячного платежа по возврату кредита и уплате начисленных процентов по исполнению вышеуказанного договора более 30 дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате начисленных процентов более трех раз подряд, даже если срок каждой просрочки незначителен.
Истцом заявлено требование об обращении взыскания на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу ..., состоящую из пяти жилых комнат общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м.
Согласно представленному в материалы дела отчету N ... об оценке рыночной стоимости квартиры от 31.08.2005 г., проведенной отделом оценки жилых помещений и сопровождении ипотечного кредитования ООО "Современные Технологии Консалтинга", рыночная стоимость объекта оценки составила ... долларов США.
Суд удовлетворил требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ответчику К.И. - квартиру, расположенную по адресу: ..., состоящую из пяти жилых комнат общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, и об установлении начальной продажной цены заложенного имущества на торгах по цене залоговой стоимости в размере ... долларов США.
Однако судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.
В соответствии со статьей 194 ГПК РФ решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.
Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования банка, суд первой инстанции исходил из вывода о ненадлежащем исполнении заемщиком К.И. обязательств, взятых на себя по кредитному договору. При этом, обращая взыскание на заложенное К.И. имущество (квартиру), для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований банка, суд определил начальную продажную цену заложенного имущества для реализации с публичных торгов, исходя из его цены, установленной отчетом N ... об оценке рыночной стоимости квартиры от 31.08.2005 г., проведенной отделом оценки жилых помещений и сопровождении ипотечного кредитования ООО "Современные Технологии Консалтинга", в размере 871 000 долларов США.
Между тем е таким подходом суда к определению начальной продажной цены заложенного имущества согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.
Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В частности, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Кроме того, согласно п. 4.4 договора об ипотеке от 19.10.2005 г., заключенного между ним и ответчиком, начальная цена продажи заложенной квартиры при обращении на нее взыскания во внесудебном порядке устанавливается соглашением сторон, а при обращении взыскания в судебном порядке - судом. Если стороны не придут к согласию, то размер начальной цены продажи устанавливается в соответствии с актом оценки, составленным специализированным оценщиком, выбранным залогодержателем и отражается в нотариально удостоверенном соглашении, заключаемом залогодержателем и залогодателем.
В настоящем деле приведенные нормы закона и положения договора судом к отношениям сторон не были применены.
Начальная продажная цена заложенного имущества (квартиры) для его продажи с публичных торгов, установленная судом, не соответствует, по утверждению заявителя кассационной жалобы, действительной цене (рыночной стоимости) имущества на момент обращения на него взыскания судом, поскольку является заниженной. Заниженная оценка предмета залога существенно нарушает права собственника имущества, и впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Суд при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества (квартиры), исходя из цены, установленной отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры от 31.08.2005 г., не учел значительный промежуток времени с даты проведенной оценки квартиры до момента обращения взыскания на заложенное имущество, а также положения п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обязывающие суд в случае спора между залогодателем и залогодержателем в отношении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации определить эту цену самому.
Возражениям ответчика относительно начальной продажной цены заложенного имущества суд правовой оценки не дал, и вопрос о необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества по состоянию на момент вынесения решения суда на обсуждение сторон не был поставлен, что привело к неправильному разрешению исковых требований в этой части.
Кроме того, определяя размер задолженности по кредитному договору, в размере ... доллара США. центов, и соглашаясь с расчетом истца, суд не дал надлежащую оценку возражениям ответчика относительно размера задолженности и признания ее в сумме. долларов США. центов США.
Между тем, в решении не приведены расчеты подлежащей взысканию в пользу истца денежной суммы, в связи с чем не представляется возможным проверить правильность взысканной с ответчицы суммы задолженности по кредитному договору.
При названных выше обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным, поскольку оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела.
Вынести новое решение в данной части не представляется возможным, поскольку допущенные судом первой инстанции нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное и в зависимости от установленных обстоятельств разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. ст. 360, 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Таганского районного суда г. Москвы от 5 августа 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)