Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Блинова М.А.
Судья: Иванов С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе: председательствующего Евлогиевой Т.Н.,
судей Блиновой М.А. и Севастьяновой Н.Ю.,
при секретаре П.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного суда Чувашской Республики гражданское дело по иску П. к Л. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельных участков, прекращении регистрационной записи о праве собственности, включении объектов недвижимости в состав наследства, поступившее по апелляционной жалобе представителя истицы П. - П.А. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 11 июля 2012 года, которым П. отказано в удовлетворении указанных исковых требований к Л.
Заслушав доклад судьи Блиновой М.А., выслушав объяснения истца П., ее представителя П.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы на решение суда; представителя ответчика Л. - Т., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
П. обратилась с иском к Л. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельных участков, прекращении регистрационной записи о праве собственности, включении объектов недвижимости в состав наследства, открывшегося после смерти ФИО 1, умершей ... 2011 г.
Исковые требования мотивированы тем, что 24 декабря 2008 г. между ФИО 1 (продавцом) и Л. (покупателем) был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ..., земельного участка при доме ... и земельного участка в поле .... Указанный договор и переход права собственности к Л. на указанные объекты недвижимости зарегистрированы в регистрационной службе. С целью расторжения заключенного договора ФИО 1 28 сентября 2010 г. направила ответчику уведомление о расторжении договора, которое получено адресатом 29 октября 2010 г. В своем уведомлении о расторжении договора ФИО 1 просила дать письменный ответ о своем согласии или отказе расторгнуть договор в течение 10 дней с момента получения уведомления. Письменный ответ ФИО 1 не был получен, что было расценено как отказ от расторжения договора. В последующем ФИО 1 обратилась в суд с иском о расторжении вышеназванного договора купли-продажи, указывая на то, что расчет по договору с нею не был произведен. Как последствие расторжения договора ФИО 1 просила возвратить спорное недвижимое имущество в ее собственность. Определением Чебоксарского районного суда от 27 октября 2011 г. иск ФИО 1 оставлен без рассмотрения .... 2011 г. ФИО 1 умерла. При жизни между ФИО 1 и ответчиком сложились конфликтные отношения. 08 октября 2010 г. ФИО 1 составила завещание, согласно которому все принадлежащее ей имущество было завещано истице. Она в установленном порядке приняла наследство после смерти ФИО 1, получила свидетельство о праве на наследство по завещанию от 18 июля 2011 г. В рамках настоящего дела ею заявлены исковые требования как наследником и правопреемником ФИО 1, которая при жизни ссылалась на безденежность заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества. Расчет по договору с ФИО 1 не был произведен, какая-либо расписка не оформлялась. В самом договоре купли-продажи от 24 декабря 2008 г. не содержится записи о произведенном расчете между продавцом и покупателем. Считает, что указание в договоре на то, что покупатель уплачивает продавцу полностью до подписания договора, не может свидетельствовать о произведенном расчете.
Основываясь на изложенных в иске обстоятельствах, ссылаясь на пп. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 и п. 3 ст. 453 ГК РФ П. в уточненной редакции иска от 11 мая 2012 г. просила: 1) расторгнуть заключенный между ФИО 1 и Л. договор купли-продажи от 24 декабря 2008 г. жилого дома, расположенного по адресу: ..., земельного участка при указанном доме ..., земельного участка ..., расположенного по адресу: ...; 2) прекратить право собственности Л. с прекращением записи о регистрации права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество; 3) включить в наследственную массу, открывшуюся после смерти ФИО 1, умершей ... 2011 г., указанные объекты недвижимости.
Истица П. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена в установленном порядке, реализовала право на участие в процессе через своего представителя - П.А.
Представитель истицы П. - П.А. в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в заявлении основаниям.
Ответчик Л. и его представитель - Т. в судебном заседании исковые требования не признали. При этом ответчик Л. пояснил суду, что расчет по договору купли-продажи им произведен, деньги переданы ФИО 1 дома, когда они сидели дома за столом вдвоем, ФИО 1 он считал за мать, поэтому письменную расписку отдельно от договора купли-продажи он не брал. Когда ФИО 1 болела, он за ней ухаживал.
Третье лицо Л.Г. в судебном заседании исковые требования не признала, поддержав позицию стороны ответчика. Суду пояснила, что ФИО 1 считала их своими детьми, т.к. являлась ее крестной матерью, поэтому жилой дом и земельный участок проданы за ... руб., деньги по договору они передали.
Третье лицо Управление Росреестра по Чувашской Республике, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило.
Решением Чебоксарского районного суда от 11 июля 2012 г. в удовлетворении исковых требований П. отказано. Решение суда обжаловано представителем истицы П. - П.А. по мотиву его незаконности и необоснованности. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что сторона ответчика не представила доказательств осуществления расчета по договору купли-продажи. Нормы материального права судом применены неправильно. Поскольку существенное нарушение условий договора, в частности не полное осуществление расчета по договору купли-продажи со стороны покупателя, является основанием для расторжения договора купли-продажи.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что ФИО 1 являлась собственником жилого дома ..., и земельного участка ..., расположенных по адресу: ..., а также земельного участка ..., расположенного по адресу: ..., что следует из свидетельств о регистрации права от 27 октября 2005 г.
24 декабря 2008 г. между ФИО 1 (продавцом) и ответчиком Л. (покупателем) заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости. В установленном порядке данный договор и переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрированы 21 января 2009 г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.
В последующем 28 сентября 2010 г. ФИО 1 обращалась в адрес ответчика Л. с уведомлением о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи недвижимого имущества по основанию существенного нарушения ответчиком условий договора, выразившегося в неуплате денежных средств за недвижимость.
... 2011 г. ФИО 1 умерла. Наследником по завещанию, принявшим наследство после смерти ФИО 1, является П. (истица по делу).
При разрешении исковых требований П. к Л. о расторжении договора купли-продажи от 24 декабря 2008 г., включении земельных участков и жилого дома в состав наследства после смерти ФИО 1, суд первой инстанции не счел нужным исследовать вопрос об исполнении (неисполнении) обязательств покупателя Л. перед продавцом ФИО 1 по оплате стоимости приобретаемых объектов недвижимости, объясняя это тем, что неуплата покупателем стоимости товара в соответствии со ст. ст. 450, 453, 486 ГК РФ не является основанием для расторжения договора купли-продажи.
Однако судом неправильно истолкованы нормы материального права, вследствие этого необоснованно не установлены юридически значимые обстоятельства по делу.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 309, п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
По смыслу указанных норм неоплата длительный срок покупателем товара после его передачи продавцом покупателю является существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку это влечет причинение ущерба продавцу в размере стоимости товара, на получение которой он вправе был рассчитывать при заключении договора.
Соответственно установление обстоятельства уплаты (неуплаты) покупателем Л. продавцу ФИО 1 стоимости приобретаемых объектов недвижимости по цене, оговоренной условиями договора, является юридически значимым обстоятельством для разрешения спора по исковому требованию наследника продавца о расторжении договора купли-продажи и включении объектов недвижимости в состав наследства.
В пункте 3 оспариваемого договора купли-продажи от 24 декабря 2008 г. предусмотрено: отчуждаемые земельные участки и жилой дом оцениваются по соглашению сторон и проданы за ... рублей, из них за земельный участок ... - ... рублей, земельный участок ... - ... рублей, жилой дом - ... рублей, которые покупатель уплачивает продавцу полностью до подписания настоящего договора. При этом в п. 6 договора предусмотрено, что на момент заключения договора в указанном доме зарегистрированы и проживают ФИО 1 и Л., продавец ФИО 1 сохраняет право проживания в указанном жилом доме.
Исходя из буквального значения содержащихся в пункте 3 договора слов и выражений согласно требованиям ст. 431 ГК РФ, судебная коллегия находит, что покупателем были оплачены продавцу денежные средства за указанные объекты недвижимости в размере ... руб. при подписании договора, поскольку глагол уплатить в договоре указан в настоящем времени - уплачивает полностью до подписания договора, а не в будущем времени. Исходя из свободы договора цена сделки определяется по усмотрению сторон. Продавец ФИО 1 подписала указанный договор, подтверждая достоверность его условий, в том числе п. 3 об уплате оговоренной в договоре цены. Доводы апелляционной жалобы о недоказанности исполнения покупателем обязательства по договору купли-продажи по оплате без предоставления дополнительной письменной расписки о передаче денег, являются несостоятельными.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что стороной истца не доказаны обстоятельства существенного нарушения ответчиком Л. условий договора купли-продажи недвижимости об оплате переданного товара. Вследствие изложенного основания для удовлетворения исковых требований П. к Л. о расторжении договора купли-продажи, включении объектов недвижимости в состав наследства не имеются.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не усматривает оснований, влекущих удовлетворение апелляционной жалобы представителя истца и отмену состоявшегося решения суда первой инстанции. Между тем, по изложенным выше основаниям мотивировочная часть решения Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 11 июля 2012 г. подлежит изменению, как основанная на неправильном толковании норм материального права.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Изменить мотивировочную часть решения Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 11 июля 2012 года.
Апелляционную жалобу представителя истицы П. - П.А. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 11 июля 2012 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 12.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3047-12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 сентября 2012 г. по делу N 33-3047-12
Докладчик: Блинова М.А.
Судья: Иванов С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе: председательствующего Евлогиевой Т.Н.,
судей Блиновой М.А. и Севастьяновой Н.Ю.,
при секретаре П.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного суда Чувашской Республики гражданское дело по иску П. к Л. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельных участков, прекращении регистрационной записи о праве собственности, включении объектов недвижимости в состав наследства, поступившее по апелляционной жалобе представителя истицы П. - П.А. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 11 июля 2012 года, которым П. отказано в удовлетворении указанных исковых требований к Л.
Заслушав доклад судьи Блиновой М.А., выслушав объяснения истца П., ее представителя П.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы на решение суда; представителя ответчика Л. - Т., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
П. обратилась с иском к Л. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельных участков, прекращении регистрационной записи о праве собственности, включении объектов недвижимости в состав наследства, открывшегося после смерти ФИО 1, умершей ... 2011 г.
Исковые требования мотивированы тем, что 24 декабря 2008 г. между ФИО 1 (продавцом) и Л. (покупателем) был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ..., земельного участка при доме ... и земельного участка в поле .... Указанный договор и переход права собственности к Л. на указанные объекты недвижимости зарегистрированы в регистрационной службе. С целью расторжения заключенного договора ФИО 1 28 сентября 2010 г. направила ответчику уведомление о расторжении договора, которое получено адресатом 29 октября 2010 г. В своем уведомлении о расторжении договора ФИО 1 просила дать письменный ответ о своем согласии или отказе расторгнуть договор в течение 10 дней с момента получения уведомления. Письменный ответ ФИО 1 не был получен, что было расценено как отказ от расторжения договора. В последующем ФИО 1 обратилась в суд с иском о расторжении вышеназванного договора купли-продажи, указывая на то, что расчет по договору с нею не был произведен. Как последствие расторжения договора ФИО 1 просила возвратить спорное недвижимое имущество в ее собственность. Определением Чебоксарского районного суда от 27 октября 2011 г. иск ФИО 1 оставлен без рассмотрения .... 2011 г. ФИО 1 умерла. При жизни между ФИО 1 и ответчиком сложились конфликтные отношения. 08 октября 2010 г. ФИО 1 составила завещание, согласно которому все принадлежащее ей имущество было завещано истице. Она в установленном порядке приняла наследство после смерти ФИО 1, получила свидетельство о праве на наследство по завещанию от 18 июля 2011 г. В рамках настоящего дела ею заявлены исковые требования как наследником и правопреемником ФИО 1, которая при жизни ссылалась на безденежность заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества. Расчет по договору с ФИО 1 не был произведен, какая-либо расписка не оформлялась. В самом договоре купли-продажи от 24 декабря 2008 г. не содержится записи о произведенном расчете между продавцом и покупателем. Считает, что указание в договоре на то, что покупатель уплачивает продавцу полностью до подписания договора, не может свидетельствовать о произведенном расчете.
Основываясь на изложенных в иске обстоятельствах, ссылаясь на пп. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 и п. 3 ст. 453 ГК РФ П. в уточненной редакции иска от 11 мая 2012 г. просила: 1) расторгнуть заключенный между ФИО 1 и Л. договор купли-продажи от 24 декабря 2008 г. жилого дома, расположенного по адресу: ..., земельного участка при указанном доме ..., земельного участка ..., расположенного по адресу: ...; 2) прекратить право собственности Л. с прекращением записи о регистрации права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество; 3) включить в наследственную массу, открывшуюся после смерти ФИО 1, умершей ... 2011 г., указанные объекты недвижимости.
Истица П. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена в установленном порядке, реализовала право на участие в процессе через своего представителя - П.А.
Представитель истицы П. - П.А. в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в заявлении основаниям.
Ответчик Л. и его представитель - Т. в судебном заседании исковые требования не признали. При этом ответчик Л. пояснил суду, что расчет по договору купли-продажи им произведен, деньги переданы ФИО 1 дома, когда они сидели дома за столом вдвоем, ФИО 1 он считал за мать, поэтому письменную расписку отдельно от договора купли-продажи он не брал. Когда ФИО 1 болела, он за ней ухаживал.
Третье лицо Л.Г. в судебном заседании исковые требования не признала, поддержав позицию стороны ответчика. Суду пояснила, что ФИО 1 считала их своими детьми, т.к. являлась ее крестной матерью, поэтому жилой дом и земельный участок проданы за ... руб., деньги по договору они передали.
Третье лицо Управление Росреестра по Чувашской Республике, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило.
Решением Чебоксарского районного суда от 11 июля 2012 г. в удовлетворении исковых требований П. отказано. Решение суда обжаловано представителем истицы П. - П.А. по мотиву его незаконности и необоснованности. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что сторона ответчика не представила доказательств осуществления расчета по договору купли-продажи. Нормы материального права судом применены неправильно. Поскольку существенное нарушение условий договора, в частности не полное осуществление расчета по договору купли-продажи со стороны покупателя, является основанием для расторжения договора купли-продажи.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что ФИО 1 являлась собственником жилого дома ..., и земельного участка ..., расположенных по адресу: ..., а также земельного участка ..., расположенного по адресу: ..., что следует из свидетельств о регистрации права от 27 октября 2005 г.
24 декабря 2008 г. между ФИО 1 (продавцом) и ответчиком Л. (покупателем) заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости. В установленном порядке данный договор и переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрированы 21 января 2009 г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.
В последующем 28 сентября 2010 г. ФИО 1 обращалась в адрес ответчика Л. с уведомлением о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи недвижимого имущества по основанию существенного нарушения ответчиком условий договора, выразившегося в неуплате денежных средств за недвижимость.
... 2011 г. ФИО 1 умерла. Наследником по завещанию, принявшим наследство после смерти ФИО 1, является П. (истица по делу).
При разрешении исковых требований П. к Л. о расторжении договора купли-продажи от 24 декабря 2008 г., включении земельных участков и жилого дома в состав наследства после смерти ФИО 1, суд первой инстанции не счел нужным исследовать вопрос об исполнении (неисполнении) обязательств покупателя Л. перед продавцом ФИО 1 по оплате стоимости приобретаемых объектов недвижимости, объясняя это тем, что неуплата покупателем стоимости товара в соответствии со ст. ст. 450, 453, 486 ГК РФ не является основанием для расторжения договора купли-продажи.
Однако судом неправильно истолкованы нормы материального права, вследствие этого необоснованно не установлены юридически значимые обстоятельства по делу.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 309, п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
По смыслу указанных норм неоплата длительный срок покупателем товара после его передачи продавцом покупателю является существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку это влечет причинение ущерба продавцу в размере стоимости товара, на получение которой он вправе был рассчитывать при заключении договора.
Соответственно установление обстоятельства уплаты (неуплаты) покупателем Л. продавцу ФИО 1 стоимости приобретаемых объектов недвижимости по цене, оговоренной условиями договора, является юридически значимым обстоятельством для разрешения спора по исковому требованию наследника продавца о расторжении договора купли-продажи и включении объектов недвижимости в состав наследства.
В пункте 3 оспариваемого договора купли-продажи от 24 декабря 2008 г. предусмотрено: отчуждаемые земельные участки и жилой дом оцениваются по соглашению сторон и проданы за ... рублей, из них за земельный участок ... - ... рублей, земельный участок ... - ... рублей, жилой дом - ... рублей, которые покупатель уплачивает продавцу полностью до подписания настоящего договора. При этом в п. 6 договора предусмотрено, что на момент заключения договора в указанном доме зарегистрированы и проживают ФИО 1 и Л., продавец ФИО 1 сохраняет право проживания в указанном жилом доме.
Исходя из буквального значения содержащихся в пункте 3 договора слов и выражений согласно требованиям ст. 431 ГК РФ, судебная коллегия находит, что покупателем были оплачены продавцу денежные средства за указанные объекты недвижимости в размере ... руб. при подписании договора, поскольку глагол уплатить в договоре указан в настоящем времени - уплачивает полностью до подписания договора, а не в будущем времени. Исходя из свободы договора цена сделки определяется по усмотрению сторон. Продавец ФИО 1 подписала указанный договор, подтверждая достоверность его условий, в том числе п. 3 об уплате оговоренной в договоре цены. Доводы апелляционной жалобы о недоказанности исполнения покупателем обязательства по договору купли-продажи по оплате без предоставления дополнительной письменной расписки о передаче денег, являются несостоятельными.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что стороной истца не доказаны обстоятельства существенного нарушения ответчиком Л. условий договора купли-продажи недвижимости об оплате переданного товара. Вследствие изложенного основания для удовлетворения исковых требований П. к Л. о расторжении договора купли-продажи, включении объектов недвижимости в состав наследства не имеются.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не усматривает оснований, влекущих удовлетворение апелляционной жалобы представителя истца и отмену состоявшегося решения суда первой инстанции. Между тем, по изложенным выше основаниям мотивировочная часть решения Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 11 июля 2012 г. подлежит изменению, как основанная на неправильном толковании норм материального права.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Изменить мотивировочную часть решения Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 11 июля 2012 года.
Апелляционную жалобу представителя истицы П. - П.А. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 11 июля 2012 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)