Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Дроздовой В.Ф.,
судей: Слободчиковой М.Е., Мудрой Н.Г.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 19 июля 2012 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К. к З., Н. о признании сделки купли-продажи земельного участка состоявшейся, действительной и регистрации перехода права собственности, признании недействительными договора купли-продажи, свидетельства о государственной регистрации права и исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.
Заслушав доклад судьи Дроздовой В.Ф., пояснения представителя истца Р., представителя ответчиков Г., судебная коллегия
установила:
К. обратился с иском к З. о признании сделки купли-продажи земельного участка состоявшейся, действительной и регистрации перехода права собственности.
Требования мотивировал тем, что заключил с ответчицей сделку купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу:, площадью кв. м. Денежные средства в сумме рублей ей передал, но переход права собственности не оформил по причине болезни ответчицы, которая впоследствии сменила адрес места жительства.
С момента продажи земельного участка до года он им владел, содержал имущество, собирал урожай.
С года стал работать вахтовым методом в другом регионе. По приезде домой узнал, что спорным земельным участком пользуется дочь ответчицы.
Просил признать сделку купли-продажи земельного участка состоявшейся, действительной, зарегистрировать переход права собственности на данный земельный участок.
Определением судьи от к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЕАО (далее Управление Росреестра по ЕАО).
Определением судьи от к участию в деле в качестве соответчика привлечена Н.
Приняты дополнительные требования К. о признании недействительными сделки купли-продажи земельного участка, заключенной между Н. и З., свидетельства о регистрации права собственности Н. на спорный земельный участок, исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебное заседание истец К. не явился, о времени, месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без его участия.
Представитель истца Р. исковые требования поддержал, пояснил, что после обращения в суд с данным иском К. узнал, что между ответчиками заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, право собственности на землю зарегистрировано за Н.
Считает указанную сделку недействительной, поскольку спорным земельным участком на законных основаниях владел К.
Н. является недобросовестным приобретателем, поскольку знала о продаже земельного участка истцу.
Просил исковые требования удовлетворить.
Ответчица З. исковые требования не признала, пояснила, что ей на праве собственности принадлежал земельный участок, расположенный в
В 2003 г. она решила продать земельный участок К., но поскольку болела, то договорилась с ним, что документы будут оформлены после выздоровления. За пользование дачей истец заплатил рублей, а через месяц еще рублей.
В период нахождения спорного участка в пользовании истца, земельный налог платила она.
В кадастровой палате узнала, что спорный земельный участок зарегистрирован за ней, поскольку К. для оформления документов не обращался, составила с дочерью договор купли-продажи на спорный земельный участок, деньги по договору Н. ей не передавала.
Просила в удовлетворении иска отказать.
Ответчица Н. исковые требования не признала, пояснила, что в г. между З. и К. состоялась предварительная договоренность о заключении договора купли-продажи земельного участка, который они должны были оформить после выздоровления З., но договор не был заключен. Поскольку К. не обратился к З. для оформления права собственности, она и ее мать З. оформили договор купли-продажи, спорный земельный участок перешел к ней. Это было сделано для того, чтобы избежать имущественных споров между членами семьи.
Просила в удовлетворении иска отказать.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управления Росреестра по ЕАО Э. с требованиями не согласился, пояснил, что сделка купли-продажи земельного участка, заключенная с З., является недействительной, На основании нее нельзя зарегистрировать переход права собственности, поскольку отсутствует соответствующий требованиям закона договор. В связи с этим у З., как собственника, не было препятствий для заключения договора купли-продажи земельного участка со своей дочерью Н.
Просил в удовлетворении иска отказать.
Суд постановил указанное решение.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить и принять новое об удовлетворении требований.
В обоснование доводов указывает, что суд пришел к выводу о том, что стороны не договорились о купле-продаже земельного участка, сделка является несостоявшейся, поскольку не идентифицирован объект купли-продажи. Данные выводы не соответствуют обстоятельствам дела.
Законодательством РФ не определена форма письменного договора, поэтому приобщенные к материалам дела расписки от, о получении денежных средств за земельный участок следует считать доказательствами соблюдения письменной формы договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку в них указаны стороны, цена договора, срок оплаты.
Земельный участок в расписках не идентифицирован, однако ответчики не представили доказательств того, что у ответчицы З. имеется другой земельный участок. На момент продажи земельного участка у него не было номера и улицы, они были присвоены позже.
З. не отрицала, что денежные средства получила за продажу спорного земельного участка, не отрицала факт заключения сделки между ней и К.
Договор исполнен по воле сторон. Истец уплатил оговоренную цену земельного участка, а ответчица передала его в пользование и владение, о чем свидетельствуют переданные истцу документы на спорный участок.
Передача земельного участка К., также подтверждается тем, что с по годы он беспрепятственно пользовался, владел участком, нес бремя содержания имущества. Налог за земельный участок не оплачивал, поскольку по документам земельный участок за ним на праве собственности не был зарегистрирован. Претензий по поводу пользования и владения участком З. не предъявляла.
Переход права собственности на недвижимое имущество не был зарегистрирован из-за длительной болезни истца, а затем изменения ее места жительства, о котором К. не знал.
Факт совершения сделки купли-продажи земельного участка и пользования им могут подтвердить свидетели, которые не были допрошены в суде первой инстанции, несмотря на заявленное ходатайство об их допросе.
З. пояснила, что перед тем как оформить договор купли-продажи спорного земельного участка на Н., убедилась в том, что участок зарегистрирован за ней на праве собственности и после этого оформила с Н. сделку купли-продажи земельного участка, но денежные средства от нее не получала. Данные обстоятельства свидетельствуют о притворности сделки.
В возражениях на апелляционную жалобу З., Н. просили решение суда от 19.07.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу К. без удовлетворения.
Указали, что одним из доводов апелляционной жалобы является то, что в расписках указаны стороны, цена договора, срок оплаты, однако объект продажи не идентифицирован по причине того, что на момент совершения сделки номер и улица земельного участка не существовали и были присвоены позже.
С данным доводом согласиться нельзя, поскольку в свидетельстве о государственной регистрации права на недвижимое имущество указана информация о земельном участке: площадь, адрес места расположения, кадастровый номер, дата выдачи свидетельства о праве собственности на него З.
Суд первой инстанции установил, что между истцом и З. имелось намерение заключить сделку купли-продажи, но не было достигнуто соглашение об объекте.
Довод о том, что в расписках указана цена договора и срок оплаты не соответствует материалам дела. Из расписки от следует, что З. получила аванс за дачный участок, принадлежащий ей, указан размер аванса. Из данной расписки невозможно установить общую сумму сделки.
Расписка от содержит информацию о получении денежных средств в определенном размере, однако в ней не указано, что деньги уплачены за земельный участок.
К. в апелляционной жалобе указал о том, что сделка купли-продажи от, заключенная между З. и Н., является недействительной, однако данный довод является несостоятельным, поскольку ему дана правовая оценка судом первой инстанции.
Также является несостоятельным довод о невозможности регистрации права собственности земельного участка по причине болезни ответчицы, поскольку доказательства, обращения в регистрирующий орган для оформления права собственности на К. либо отказ в регистрации отсутствуют.
В апелляционную инстанции стороны не явились, были уведомлены надлежащим образом, направили своих представителей, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЕАО в апелляционную инстанцию не явился, был уведомлен надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Представитель истца Р. доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснил, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи земельного участка.
Представитель ответчиков Г. с доводами апелляционной жалобой не согласилась, пояснила, что между истцом и З. не было достигнуто соглашение о цене земельного участка, сделка не состоялась, К. пользовался земельным участком временно.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, свидетелей, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, З. получила от К. за принадлежащий ей земельный участок рублей, она получила от К. еще рублей.
Ею было передано истцу свидетельство о праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу N
После чего К. до года владел данным земельным участком как своим собственным.
Данные обстоятельства установлены из пояснений сторон, материалов дела и пояснений свидетелей, опрошенных в апелляционной инстанции.
Свидетель Н. пояснила, что земельный участок З. не обрабатывался, так как она попала в аварию и была больна. К. решил купить участок, после чего истец и она с мужем поехали к З. Последняя согласилась продать земельный участок, участок продан за рублей, деньги были оплачены двумя платежами по рублей. З. написала К. расписки и отдала документы на земельный участок. Они договаривались, что после выздоровления З. закончат оформление сделки, но в дальнейшем К. З. не нашел. Истец владел земельным участком до года, производил посадки, сделал колонку, пристройку к домику, теплицу, забетонировал площадку. Затем у него сгорел домик, К. уехал на заработки, в году участком пользовались другие люди, которые пояснили, что забирают участок обратно. В настоящее время участком никто не пользуется.
Свидетель К.Н. пояснила, что является собственником земельного участка по адресу:, купила свой участок в году за рублей. Она приобрела участок в таком же порядке, что и К.: бывшая хозяйка передала ей свои документы на участок, расписку в получении денег и в дальнейшем в судебном порядке она устанавливала право собственности на земельный участок, таким образом отчуждали земельные участки все работники завода "Дальсельмаш", которым земельные участки выделяли под строительство. К. оформление земельного участка в свою собственность не закончил, говорил, что З. не может найти, потом - что она его избегает. Истец пользовался земельным участком до года, обрабатывал его. В году он уехал на заработки и на его участке появились другие люди, о чем она его известила по телефону.
В суде первой инстанции ответчица З. не отрицала того, что между ею и истцом имелась договоренность о продаже спорного земельного участка, не отрицала получения денег от него, то, что земельный участок был передан К., и он пользовался им.
Из дальнейшего поведения ответчицы З. следует, что она считала, что участок ею продан, поскольку на протяжении длительного периода времени не предъявляла никаких требований к К., перед отчуждением земельного участка Н. выясняла на чье имя он зарегистрирован. Согласно пояснениям К.Н. аналогичный земельный участок она приобрела в году за рублей, следовательно, сумма, которую оплатил ответчице истец, соответствует стоимости земельного участка, а не арендной плате за него, как поясняли ответчицы в суде первой инстанции. Доводы представителя ответчиц Г. в апелляционной инстанции о том, что полученная З. денежная сумма является авансом несостоятельны, поскольку таких пояснений в суде первой инстанции З. не давала и не приводила доводов о том, что между нею и К. не было достигнуто соглашение как о цене участка, так и о других существенных условиях сделки.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также содержание имеющихся в деле расписок, судебная коллегия приходит к выводу о том, что между К. и З. состоялась сделка купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу:, принадлежащего З. Заключение сделки было оформлено письменно в виде расписки, в которой указаны стороны, предмет сделки, сведения о получении денег, сделка исполнена сторонами в полном объеме.
Из материалов дела следует, что З. продала спорный земельный участок своей дочери Н., право последней на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует представленное в материалы дела свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО серии N от.
Однако из пояснений ответчиц в суде первой инстанции и материалов дела следует, что фактически сделки купли-продажи земельного участка не было, поскольку деньги за сделку не передавались, земельный участок был переоформлен на Н. для того, чтобы избежать в дальнейшем имущественных споров между родственниками.
Следовательно, данная сделка, заключенная между З. и Н., является притворной, совершенной с намерением прикрыть другую сделку - дарения земельного участка. При заключении данного договора стороны преследовали иную цель, нежели купля-продажа спорного земельного участка.
В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка ничтожна. В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не может быть признано законным обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.
В связи с тем, что требования истца о признании сделки купли-продажи земельного участка между ним и З. действительной и признании за ним право собственности на земельный участок подлежат удовлетворению, земельный участок Н. должен быть передан К.
В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе и расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из материалов дела следует, что при обращении в суд К. оплачена государственная пошлина в сумме рублей копеек. Следовательно, с ответчиц подлежит взысканию в пользу истца возмещение расходов по государственной пошлине по руб. копеек с каждой.
Интересы истца в первой и апелляционной инстанции представлял по доверенности Р., согласно договору и расписки от за услуги представителя К. оплачено рублей, данную сумму просил возместить истец.
Исходя из объема выполненной представителем работы, сложности дела и незначительной продолжительности его рассмотрения, судебная коллегия считает соответствующей требованиям разумности сумму возмещения расходов на представителя рублей, которая подлежит взысканию с З. и Н. солидарно.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 19 июля 2012 г. отменить. Вынести по делу новое решение следующего содержания:
Исковые требования К. к З., Н. о признании сделки купли-продажи земельного участка состоявшейся, действительной и регистрации перехода права собственности, признании недействительными договора купли-продажи, свидетельства о государственной регистрации права и исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним удовлетворить.
Признать сделку купли-продажи земельного участка расположенного по адресу:, площадью кв. м, с кадастровым номером, заключенную между К. и З. действительной.
Признать за К. право собственности на земельный участок, расположенный по адресу:, площадью кв. м, кадастровый номер
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу:, площадью кв. м, кадастровый номер заключенный между З. и Н.
Прекратить право собственности Н. на земельный участок, расположенный по адресу:, площадью кв. м, кадастровый номер.
Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от N о регистрации права собственности за Н. на земельный участок, расположенный по адресу:, площадью кв. м, кадастровый номер.
Признать недействительным свидетельство от серии о регистрации права собственности за Н. на земельный участок, расположенный по адресу:, площадью кв. м, кадастровый номер.
Обязать Н. передать земельный участок, расположенный по адресу:, площадью кв. м, кадастровый номер К.
Взыскать с З., Н. в пользу К. судебные расходы в сумме солидарно.
Взыскать с З., Н. в пользу К. государственную пошлину по руб. коп. с каждого.
Апелляционное определение является основанием для регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу:, площадью кв. м, кадастровый номер в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЕАО за К.
Апелляционную жалобу К. считать удовлетворенной.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ ОТ 21.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-449/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 сентября 2012 г. по делу N 33-449/2012
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Дроздовой В.Ф.,
судей: Слободчиковой М.Е., Мудрой Н.Г.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 19 июля 2012 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К. к З., Н. о признании сделки купли-продажи земельного участка состоявшейся, действительной и регистрации перехода права собственности, признании недействительными договора купли-продажи, свидетельства о государственной регистрации права и исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.
Заслушав доклад судьи Дроздовой В.Ф., пояснения представителя истца Р., представителя ответчиков Г., судебная коллегия
установила:
К. обратился с иском к З. о признании сделки купли-продажи земельного участка состоявшейся, действительной и регистрации перехода права собственности.
Требования мотивировал тем, что заключил с ответчицей сделку купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу:, площадью кв. м. Денежные средства в сумме рублей ей передал, но переход права собственности не оформил по причине болезни ответчицы, которая впоследствии сменила адрес места жительства.
С момента продажи земельного участка до года он им владел, содержал имущество, собирал урожай.
С года стал работать вахтовым методом в другом регионе. По приезде домой узнал, что спорным земельным участком пользуется дочь ответчицы.
Просил признать сделку купли-продажи земельного участка состоявшейся, действительной, зарегистрировать переход права собственности на данный земельный участок.
Определением судьи от к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЕАО (далее Управление Росреестра по ЕАО).
Определением судьи от к участию в деле в качестве соответчика привлечена Н.
Приняты дополнительные требования К. о признании недействительными сделки купли-продажи земельного участка, заключенной между Н. и З., свидетельства о регистрации права собственности Н. на спорный земельный участок, исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебное заседание истец К. не явился, о времени, месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без его участия.
Представитель истца Р. исковые требования поддержал, пояснил, что после обращения в суд с данным иском К. узнал, что между ответчиками заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, право собственности на землю зарегистрировано за Н.
Считает указанную сделку недействительной, поскольку спорным земельным участком на законных основаниях владел К.
Н. является недобросовестным приобретателем, поскольку знала о продаже земельного участка истцу.
Просил исковые требования удовлетворить.
Ответчица З. исковые требования не признала, пояснила, что ей на праве собственности принадлежал земельный участок, расположенный в
В 2003 г. она решила продать земельный участок К., но поскольку болела, то договорилась с ним, что документы будут оформлены после выздоровления. За пользование дачей истец заплатил рублей, а через месяц еще рублей.
В период нахождения спорного участка в пользовании истца, земельный налог платила она.
В кадастровой палате узнала, что спорный земельный участок зарегистрирован за ней, поскольку К. для оформления документов не обращался, составила с дочерью договор купли-продажи на спорный земельный участок, деньги по договору Н. ей не передавала.
Просила в удовлетворении иска отказать.
Ответчица Н. исковые требования не признала, пояснила, что в г. между З. и К. состоялась предварительная договоренность о заключении договора купли-продажи земельного участка, который они должны были оформить после выздоровления З., но договор не был заключен. Поскольку К. не обратился к З. для оформления права собственности, она и ее мать З. оформили договор купли-продажи, спорный земельный участок перешел к ней. Это было сделано для того, чтобы избежать имущественных споров между членами семьи.
Просила в удовлетворении иска отказать.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управления Росреестра по ЕАО Э. с требованиями не согласился, пояснил, что сделка купли-продажи земельного участка, заключенная с З., является недействительной, На основании нее нельзя зарегистрировать переход права собственности, поскольку отсутствует соответствующий требованиям закона договор. В связи с этим у З., как собственника, не было препятствий для заключения договора купли-продажи земельного участка со своей дочерью Н.
Просил в удовлетворении иска отказать.
Суд постановил указанное решение.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить и принять новое об удовлетворении требований.
В обоснование доводов указывает, что суд пришел к выводу о том, что стороны не договорились о купле-продаже земельного участка, сделка является несостоявшейся, поскольку не идентифицирован объект купли-продажи. Данные выводы не соответствуют обстоятельствам дела.
Законодательством РФ не определена форма письменного договора, поэтому приобщенные к материалам дела расписки от, о получении денежных средств за земельный участок следует считать доказательствами соблюдения письменной формы договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку в них указаны стороны, цена договора, срок оплаты.
Земельный участок в расписках не идентифицирован, однако ответчики не представили доказательств того, что у ответчицы З. имеется другой земельный участок. На момент продажи земельного участка у него не было номера и улицы, они были присвоены позже.
З. не отрицала, что денежные средства получила за продажу спорного земельного участка, не отрицала факт заключения сделки между ней и К.
Договор исполнен по воле сторон. Истец уплатил оговоренную цену земельного участка, а ответчица передала его в пользование и владение, о чем свидетельствуют переданные истцу документы на спорный участок.
Передача земельного участка К., также подтверждается тем, что с по годы он беспрепятственно пользовался, владел участком, нес бремя содержания имущества. Налог за земельный участок не оплачивал, поскольку по документам земельный участок за ним на праве собственности не был зарегистрирован. Претензий по поводу пользования и владения участком З. не предъявляла.
Переход права собственности на недвижимое имущество не был зарегистрирован из-за длительной болезни истца, а затем изменения ее места жительства, о котором К. не знал.
Факт совершения сделки купли-продажи земельного участка и пользования им могут подтвердить свидетели, которые не были допрошены в суде первой инстанции, несмотря на заявленное ходатайство об их допросе.
З. пояснила, что перед тем как оформить договор купли-продажи спорного земельного участка на Н., убедилась в том, что участок зарегистрирован за ней на праве собственности и после этого оформила с Н. сделку купли-продажи земельного участка, но денежные средства от нее не получала. Данные обстоятельства свидетельствуют о притворности сделки.
В возражениях на апелляционную жалобу З., Н. просили решение суда от 19.07.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу К. без удовлетворения.
Указали, что одним из доводов апелляционной жалобы является то, что в расписках указаны стороны, цена договора, срок оплаты, однако объект продажи не идентифицирован по причине того, что на момент совершения сделки номер и улица земельного участка не существовали и были присвоены позже.
С данным доводом согласиться нельзя, поскольку в свидетельстве о государственной регистрации права на недвижимое имущество указана информация о земельном участке: площадь, адрес места расположения, кадастровый номер, дата выдачи свидетельства о праве собственности на него З.
Суд первой инстанции установил, что между истцом и З. имелось намерение заключить сделку купли-продажи, но не было достигнуто соглашение об объекте.
Довод о том, что в расписках указана цена договора и срок оплаты не соответствует материалам дела. Из расписки от следует, что З. получила аванс за дачный участок, принадлежащий ей, указан размер аванса. Из данной расписки невозможно установить общую сумму сделки.
Расписка от содержит информацию о получении денежных средств в определенном размере, однако в ней не указано, что деньги уплачены за земельный участок.
К. в апелляционной жалобе указал о том, что сделка купли-продажи от, заключенная между З. и Н., является недействительной, однако данный довод является несостоятельным, поскольку ему дана правовая оценка судом первой инстанции.
Также является несостоятельным довод о невозможности регистрации права собственности земельного участка по причине болезни ответчицы, поскольку доказательства, обращения в регистрирующий орган для оформления права собственности на К. либо отказ в регистрации отсутствуют.
В апелляционную инстанции стороны не явились, были уведомлены надлежащим образом, направили своих представителей, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЕАО в апелляционную инстанцию не явился, был уведомлен надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Представитель истца Р. доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснил, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи земельного участка.
Представитель ответчиков Г. с доводами апелляционной жалобой не согласилась, пояснила, что между истцом и З. не было достигнуто соглашение о цене земельного участка, сделка не состоялась, К. пользовался земельным участком временно.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, свидетелей, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, З. получила от К. за принадлежащий ей земельный участок рублей, она получила от К. еще рублей.
Ею было передано истцу свидетельство о праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу N
После чего К. до года владел данным земельным участком как своим собственным.
Данные обстоятельства установлены из пояснений сторон, материалов дела и пояснений свидетелей, опрошенных в апелляционной инстанции.
Свидетель Н. пояснила, что земельный участок З. не обрабатывался, так как она попала в аварию и была больна. К. решил купить участок, после чего истец и она с мужем поехали к З. Последняя согласилась продать земельный участок, участок продан за рублей, деньги были оплачены двумя платежами по рублей. З. написала К. расписки и отдала документы на земельный участок. Они договаривались, что после выздоровления З. закончат оформление сделки, но в дальнейшем К. З. не нашел. Истец владел земельным участком до года, производил посадки, сделал колонку, пристройку к домику, теплицу, забетонировал площадку. Затем у него сгорел домик, К. уехал на заработки, в году участком пользовались другие люди, которые пояснили, что забирают участок обратно. В настоящее время участком никто не пользуется.
Свидетель К.Н. пояснила, что является собственником земельного участка по адресу:, купила свой участок в году за рублей. Она приобрела участок в таком же порядке, что и К.: бывшая хозяйка передала ей свои документы на участок, расписку в получении денег и в дальнейшем в судебном порядке она устанавливала право собственности на земельный участок, таким образом отчуждали земельные участки все работники завода "Дальсельмаш", которым земельные участки выделяли под строительство. К. оформление земельного участка в свою собственность не закончил, говорил, что З. не может найти, потом - что она его избегает. Истец пользовался земельным участком до года, обрабатывал его. В году он уехал на заработки и на его участке появились другие люди, о чем она его известила по телефону.
В суде первой инстанции ответчица З. не отрицала того, что между ею и истцом имелась договоренность о продаже спорного земельного участка, не отрицала получения денег от него, то, что земельный участок был передан К., и он пользовался им.
Из дальнейшего поведения ответчицы З. следует, что она считала, что участок ею продан, поскольку на протяжении длительного периода времени не предъявляла никаких требований к К., перед отчуждением земельного участка Н. выясняла на чье имя он зарегистрирован. Согласно пояснениям К.Н. аналогичный земельный участок она приобрела в году за рублей, следовательно, сумма, которую оплатил ответчице истец, соответствует стоимости земельного участка, а не арендной плате за него, как поясняли ответчицы в суде первой инстанции. Доводы представителя ответчиц Г. в апелляционной инстанции о том, что полученная З. денежная сумма является авансом несостоятельны, поскольку таких пояснений в суде первой инстанции З. не давала и не приводила доводов о том, что между нею и К. не было достигнуто соглашение как о цене участка, так и о других существенных условиях сделки.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также содержание имеющихся в деле расписок, судебная коллегия приходит к выводу о том, что между К. и З. состоялась сделка купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу:, принадлежащего З. Заключение сделки было оформлено письменно в виде расписки, в которой указаны стороны, предмет сделки, сведения о получении денег, сделка исполнена сторонами в полном объеме.
Из материалов дела следует, что З. продала спорный земельный участок своей дочери Н., право последней на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует представленное в материалы дела свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО серии N от.
Однако из пояснений ответчиц в суде первой инстанции и материалов дела следует, что фактически сделки купли-продажи земельного участка не было, поскольку деньги за сделку не передавались, земельный участок был переоформлен на Н. для того, чтобы избежать в дальнейшем имущественных споров между родственниками.
Следовательно, данная сделка, заключенная между З. и Н., является притворной, совершенной с намерением прикрыть другую сделку - дарения земельного участка. При заключении данного договора стороны преследовали иную цель, нежели купля-продажа спорного земельного участка.
В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка ничтожна. В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не может быть признано законным обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.
В связи с тем, что требования истца о признании сделки купли-продажи земельного участка между ним и З. действительной и признании за ним право собственности на земельный участок подлежат удовлетворению, земельный участок Н. должен быть передан К.
В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе и расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из материалов дела следует, что при обращении в суд К. оплачена государственная пошлина в сумме рублей копеек. Следовательно, с ответчиц подлежит взысканию в пользу истца возмещение расходов по государственной пошлине по руб. копеек с каждой.
Интересы истца в первой и апелляционной инстанции представлял по доверенности Р., согласно договору и расписки от за услуги представителя К. оплачено рублей, данную сумму просил возместить истец.
Исходя из объема выполненной представителем работы, сложности дела и незначительной продолжительности его рассмотрения, судебная коллегия считает соответствующей требованиям разумности сумму возмещения расходов на представителя рублей, которая подлежит взысканию с З. и Н. солидарно.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 19 июля 2012 г. отменить. Вынести по делу новое решение следующего содержания:
Исковые требования К. к З., Н. о признании сделки купли-продажи земельного участка состоявшейся, действительной и регистрации перехода права собственности, признании недействительными договора купли-продажи, свидетельства о государственной регистрации права и исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним удовлетворить.
Признать сделку купли-продажи земельного участка расположенного по адресу:, площадью кв. м, с кадастровым номером, заключенную между К. и З. действительной.
Признать за К. право собственности на земельный участок, расположенный по адресу:, площадью кв. м, кадастровый номер
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу:, площадью кв. м, кадастровый номер заключенный между З. и Н.
Прекратить право собственности Н. на земельный участок, расположенный по адресу:, площадью кв. м, кадастровый номер.
Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от N о регистрации права собственности за Н. на земельный участок, расположенный по адресу:, площадью кв. м, кадастровый номер.
Признать недействительным свидетельство от серии о регистрации права собственности за Н. на земельный участок, расположенный по адресу:, площадью кв. м, кадастровый номер.
Обязать Н. передать земельный участок, расположенный по адресу:, площадью кв. м, кадастровый номер К.
Взыскать с З., Н. в пользу К. судебные расходы в сумме солидарно.
Взыскать с З., Н. в пользу К. государственную пошлину по руб. коп. с каждого.
Апелляционное определение является основанием для регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу:, площадью кв. м, кадастровый номер в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЕАО за К.
Апелляционную жалобу К. считать удовлетворенной.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)