Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мамонова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Худяковой И.Н.,
судей Шевчук Т.В., Шинкиной М.В.,
при секретаре О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шевчук Т.В. дело по апелляционной жалобе Т.Г., Т.Л. на решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 28 июня 2012 года,
установила:
Т.Г. и Т.Л. обратились в суд с иском к Т.А., 3-лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование своих требований Т.Г. и Т.Л. ссылаются на то, что они являются супругами. До ноября 2009 г. за Т.Л. на праве собственности были зарегистрированы дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В ноябре 2009 г. ответчик Т.А. - внук истцов обратился к Т.Л. с просьбой оформить сделку купли-продажи указанного домовладения, объяснив это тем, что он намерен получить деньги в заем и для этого необходимо предоставить документ о наличии у него в собственности дома. Т.А. убедил Т.Л. в том, что купля-продажа дома будет "только на бумаге", то есть носить формальный характер, а фактически домовладение останется в пользовании и собственности Т.Л. и он не будет претендовать на него, а через некоторое время он переоформит все обратно на Т.Л.
Сославшись на то, что оформление сделки носит временный характер, Т.А. убедил Т.Л. скрыть факт ее оформления не только от сына истицы Т.С., но и от ее мужа Т.Г.
В соответствии с договоренностью между Т.Л. и Т.А., указанные в оспариваемом договоре дом и земельный участок, ответчику никогда не передавались и истцы продолжают пользоваться ими и нести все расходы по содержанию имущества.
Вопреки ожиданию истцов Т.А. в своем отзыве на иск, представленном в суд, не только настаивает на законности сделки купли-продажи, но и утверждает, что перед ее оформлением он передал Т.Л. 1000000 рублей. Однако истцы указывают, что денежные средства, определенные в договоре от 13.11.2009 г., в размере 1000000 рублей Т.А. не платил.
По предложению Т.А. указанная сделка была оформлена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
В настоящее время истцам стало известно, что 08.12.2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 61-61-34/069/2009-57 о регистрации права Т.А. на дом и запись N 61-61-34\\069\\2009-58 о регистрации за ним права собственности на земельный участок.
Считая сделку ничтожной, ссылаясь на положения п. 1 ст. 170, п. 1 ст. 549, 454, ч. 1 ст. 224 ГК РФ, истцы просили суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Верхнегрушевский, пер. Октябрьский N 5 от 13.11.2009 г., заключенный между Т.Л. и Т.А., а также применить последствия недействительности сделки, а также взыскать с Т.А. все понесенные судебные издержки.
Ответчик Т.А. и его представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, настаивали на законности сделки.
Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился.
28 июня 2012 года Октябрьский районный суд Ростовской области постановил решение, которым отказал Т. в удовлетворении иска в полном объеме.
Постанавливая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 170, 432, 549, 555 ГК РФ, ст. ст. 56, 60 ГПК РФ, установил, что 13.11.2009 г. между Т.Л. и Т.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН собственности зарегистрировано в Росреестре по РО за Т.А.
Суд указал на отсутствие допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о мнимости совершенной сделки, а также на наличие в договоре сведений о получении Т.Л. денежных средств по сделке.
При таких обстоятельствах, суд не усмотрел оснований для признания сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
С такими выводами судебная коллегия согласиться не может.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Таким образом, диспозиция нормы п. 1 ст. 170 ГК РФ содержит следующие характеристики мнимой сделки: отсутствие намерений сторон создать соответствующие сделке правовые последствия, совершение сделки для вида (что не исключает совершение сторонами некоторых фактических действий, создающих видимость исполнения, в том числе составление необходимых документов), создание у лиц, не участвующих в сделке, представления о сделке как действительной. Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.
Как следует из фактических обстоятельств дела, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, намерение Т.Л. произвести отчуждение недвижимого имущества в собственность Т.А. и намерение Т.А. приобрести в свою собственность недвижимое имущество отсутствовало.
О наличии такого обстоятельства свидетельствуют действия сторон при заключении сделки и после ее заключения, в том числе, отсутствие намерения продавца передать недвижимое имущество в собственность покупателя, отсутствие намерения принять Т.А. приобретенное по договору имущество, отсутствие доказательств расчета между сторонами по сделке.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что условиями договора купли-продажи от 13.11.2009 г. подтверждается передача денежных средств по сделке, поскольку такие выводы противоречат буквальному толкованию условий договора и фактическим обстоятельствам дела.
Так, в соответствии с п. 8 оспариваемого договора купли-продажи расчет между "Продавцом" и "Покупателем" произведен полностью до подписания настоящего договора.
Вместе с тем, допустимых и относимых доказательств передачи 1000000 рублей, указанных в п. 4 договора, покупателем Т.А. и получение продавцом Т.Л. денежных средств в названном размере материалы дела не содержат.
Помимо этого, Т.А. в судебном заседании суда первой инстанции подтвердил отсутствие письменных доказательств, свидетельствующих о получении Т.Л. денег по сделке.
Принимая во внимание, что ссылки в договоре купли-продажи на расчет между сторонами не нашли своего подтверждения в материалах дела, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о неверном выводе суда первой инстанции о наличии расчета между сторонами по сделке.
Судебная коллегия находит обоснованными доводы апеллянтов о мнимости оспариваемой сделки и по тем основаниям, что в нарушение ст. 556 ГК РФ фактически не произошла передача дома и земельного участка покупателю. Заявляя о передаче Т.А. ключей и документов, а также о заключении соглашения между Т.А. и Т. на проживание истцов в спорном жилом помещении с согласия покупателя, ответчик в нарушение ст. 56 ГПК РФ не предоставил суду допустимых и относимых доказательств в обоснование своих доводов.
Помимо этого, доводы ответчика о передаче недвижимого имущества опровергаются представленными в дело квитанциями об оплате Т.А. после заключения сделки коммунальных платежей и налогов (т. 2, л.д. 18 - 52) в отсутствие соглашения между сторонами о временном проживании истцов в спорном домовладении.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии намерения сторон сделки купли-продажи от 13.11.2009 г. создать соответствующие сделке правовые последствия, о совершении сделки для вида, что соотносится с положениями ч. 1 ст. 170 ГК РФ о мнимости (ничтожности) сделки.
В этой связи, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Т.Г. и Т.Л. о признании сделки купли-продажи от 13.11.2009 г. недействительной подлежит отмене на основании п. 1, 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с вынесением нового решения об удовлетворении иска Т. в этой части в полном объеме.
Судебная коллегия, проанализировав представленные доказательства, а также положения ч. 2 ст. 166 ГК РФ, находит подлежащими удовлетворению требования Т. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и приходит к выводу о необходимости привести стороны сделки в первоначальное положение.
Удовлетворив требования Т. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, судебная коллегия на основании ст. 98, 100 ГПК РФ полагает возможным взыскать с Т.А. расходы на оплату услуг представителя истцов соразмерно выполненной им работе и в разумных пределах, то есть в размере 5000 руб. в пользу Т.Г. и в размере 5000 руб. - в пользу Т.Л. Расходы истцов на оплату услуг представителя нашли свое подтверждение в квитанциях на л.д. 16, 17 том 2.
Помимо этого, из материалов дела усматривается, что Т.Г. понес расходы в виде оплаты государственной пошлины при подаче иска в размере 2538 руб. 23 коп. (л.д. 3 т. 1), которые подлежат взысканию с Т.А. в пользу Т.Г. в соответствии со ст. 98 ГПК РФ в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 28 июня 2012 года отменить.
Принять новое решение, которым признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 13 ноября 2009 года, заключенный между Т.Л. и Т.А., привести стороны в первоначальное положение.
Взыскать с Т.А. в пользу Т.Г. судебные расходы в виде госпошлины в размере 2538 руб. 23 коп., расходы на оплату услуг представителя 5000 руб.
Взыскать с Т.А. в пользу Т.Л. расходы на оплату услуг представителя 5000 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.10.2012 N 33-10917
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 октября 2012 г. N 33-10917
Судья Мамонова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Худяковой И.Н.,
судей Шевчук Т.В., Шинкиной М.В.,
при секретаре О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шевчук Т.В. дело по апелляционной жалобе Т.Г., Т.Л. на решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 28 июня 2012 года,
установила:
Т.Г. и Т.Л. обратились в суд с иском к Т.А., 3-лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование своих требований Т.Г. и Т.Л. ссылаются на то, что они являются супругами. До ноября 2009 г. за Т.Л. на праве собственности были зарегистрированы дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В ноябре 2009 г. ответчик Т.А. - внук истцов обратился к Т.Л. с просьбой оформить сделку купли-продажи указанного домовладения, объяснив это тем, что он намерен получить деньги в заем и для этого необходимо предоставить документ о наличии у него в собственности дома. Т.А. убедил Т.Л. в том, что купля-продажа дома будет "только на бумаге", то есть носить формальный характер, а фактически домовладение останется в пользовании и собственности Т.Л. и он не будет претендовать на него, а через некоторое время он переоформит все обратно на Т.Л.
Сославшись на то, что оформление сделки носит временный характер, Т.А. убедил Т.Л. скрыть факт ее оформления не только от сына истицы Т.С., но и от ее мужа Т.Г.
В соответствии с договоренностью между Т.Л. и Т.А., указанные в оспариваемом договоре дом и земельный участок, ответчику никогда не передавались и истцы продолжают пользоваться ими и нести все расходы по содержанию имущества.
Вопреки ожиданию истцов Т.А. в своем отзыве на иск, представленном в суд, не только настаивает на законности сделки купли-продажи, но и утверждает, что перед ее оформлением он передал Т.Л. 1000000 рублей. Однако истцы указывают, что денежные средства, определенные в договоре от 13.11.2009 г., в размере 1000000 рублей Т.А. не платил.
По предложению Т.А. указанная сделка была оформлена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
В настоящее время истцам стало известно, что 08.12.2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 61-61-34/069/2009-57 о регистрации права Т.А. на дом и запись N 61-61-34\\069\\2009-58 о регистрации за ним права собственности на земельный участок.
Считая сделку ничтожной, ссылаясь на положения п. 1 ст. 170, п. 1 ст. 549, 454, ч. 1 ст. 224 ГК РФ, истцы просили суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Верхнегрушевский, пер. Октябрьский N 5 от 13.11.2009 г., заключенный между Т.Л. и Т.А., а также применить последствия недействительности сделки, а также взыскать с Т.А. все понесенные судебные издержки.
Ответчик Т.А. и его представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, настаивали на законности сделки.
Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился.
28 июня 2012 года Октябрьский районный суд Ростовской области постановил решение, которым отказал Т. в удовлетворении иска в полном объеме.
Постанавливая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 170, 432, 549, 555 ГК РФ, ст. ст. 56, 60 ГПК РФ, установил, что 13.11.2009 г. между Т.Л. и Т.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН собственности зарегистрировано в Росреестре по РО за Т.А.
Суд указал на отсутствие допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о мнимости совершенной сделки, а также на наличие в договоре сведений о получении Т.Л. денежных средств по сделке.
При таких обстоятельствах, суд не усмотрел оснований для признания сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
С такими выводами судебная коллегия согласиться не может.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Таким образом, диспозиция нормы п. 1 ст. 170 ГК РФ содержит следующие характеристики мнимой сделки: отсутствие намерений сторон создать соответствующие сделке правовые последствия, совершение сделки для вида (что не исключает совершение сторонами некоторых фактических действий, создающих видимость исполнения, в том числе составление необходимых документов), создание у лиц, не участвующих в сделке, представления о сделке как действительной. Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.
Как следует из фактических обстоятельств дела, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, намерение Т.Л. произвести отчуждение недвижимого имущества в собственность Т.А. и намерение Т.А. приобрести в свою собственность недвижимое имущество отсутствовало.
О наличии такого обстоятельства свидетельствуют действия сторон при заключении сделки и после ее заключения, в том числе, отсутствие намерения продавца передать недвижимое имущество в собственность покупателя, отсутствие намерения принять Т.А. приобретенное по договору имущество, отсутствие доказательств расчета между сторонами по сделке.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что условиями договора купли-продажи от 13.11.2009 г. подтверждается передача денежных средств по сделке, поскольку такие выводы противоречат буквальному толкованию условий договора и фактическим обстоятельствам дела.
Так, в соответствии с п. 8 оспариваемого договора купли-продажи расчет между "Продавцом" и "Покупателем" произведен полностью до подписания настоящего договора.
Вместе с тем, допустимых и относимых доказательств передачи 1000000 рублей, указанных в п. 4 договора, покупателем Т.А. и получение продавцом Т.Л. денежных средств в названном размере материалы дела не содержат.
Помимо этого, Т.А. в судебном заседании суда первой инстанции подтвердил отсутствие письменных доказательств, свидетельствующих о получении Т.Л. денег по сделке.
Принимая во внимание, что ссылки в договоре купли-продажи на расчет между сторонами не нашли своего подтверждения в материалах дела, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о неверном выводе суда первой инстанции о наличии расчета между сторонами по сделке.
Судебная коллегия находит обоснованными доводы апеллянтов о мнимости оспариваемой сделки и по тем основаниям, что в нарушение ст. 556 ГК РФ фактически не произошла передача дома и земельного участка покупателю. Заявляя о передаче Т.А. ключей и документов, а также о заключении соглашения между Т.А. и Т. на проживание истцов в спорном жилом помещении с согласия покупателя, ответчик в нарушение ст. 56 ГПК РФ не предоставил суду допустимых и относимых доказательств в обоснование своих доводов.
Помимо этого, доводы ответчика о передаче недвижимого имущества опровергаются представленными в дело квитанциями об оплате Т.А. после заключения сделки коммунальных платежей и налогов (т. 2, л.д. 18 - 52) в отсутствие соглашения между сторонами о временном проживании истцов в спорном домовладении.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии намерения сторон сделки купли-продажи от 13.11.2009 г. создать соответствующие сделке правовые последствия, о совершении сделки для вида, что соотносится с положениями ч. 1 ст. 170 ГК РФ о мнимости (ничтожности) сделки.
В этой связи, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Т.Г. и Т.Л. о признании сделки купли-продажи от 13.11.2009 г. недействительной подлежит отмене на основании п. 1, 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с вынесением нового решения об удовлетворении иска Т. в этой части в полном объеме.
Судебная коллегия, проанализировав представленные доказательства, а также положения ч. 2 ст. 166 ГК РФ, находит подлежащими удовлетворению требования Т. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и приходит к выводу о необходимости привести стороны сделки в первоначальное положение.
Удовлетворив требования Т. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, судебная коллегия на основании ст. 98, 100 ГПК РФ полагает возможным взыскать с Т.А. расходы на оплату услуг представителя истцов соразмерно выполненной им работе и в разумных пределах, то есть в размере 5000 руб. в пользу Т.Г. и в размере 5000 руб. - в пользу Т.Л. Расходы истцов на оплату услуг представителя нашли свое подтверждение в квитанциях на л.д. 16, 17 том 2.
Помимо этого, из материалов дела усматривается, что Т.Г. понес расходы в виде оплаты государственной пошлины при подаче иска в размере 2538 руб. 23 коп. (л.д. 3 т. 1), которые подлежат взысканию с Т.А. в пользу Т.Г. в соответствии со ст. 98 ГПК РФ в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 28 июня 2012 года отменить.
Принять новое решение, которым признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 13 ноября 2009 года, заключенный между Т.Л. и Т.А., привести стороны в первоначальное положение.
Взыскать с Т.А. в пользу Т.Г. судебные расходы в виде госпошлины в размере 2538 руб. 23 коп., расходы на оплату услуг представителя 5000 руб.
Взыскать с Т.А. в пользу Т.Л. расходы на оплату услуг представителя 5000 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)