Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Котельникова Л.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего Ткаченко Л.И.,
судей Мельник Н.И., Филиппова А.Е.,
при секретаре К.Е.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Мельник Н.И.
дело по апелляционным жалобам Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, К.И.
на решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 05 июля 2012 года,
установила:
Департамента имущественно земельных отношений г. Ростова-на-Дону (в дальнейшем ДИЗО г. Ростова н/Д) обратился в суд с иском к К.И. о взыскании задолженности по арендной плате на землю, пени и процентов. В обоснование своих требований истец сослался на то, что между Администрацией г. Ростова-на-Дону и К.И. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для использования в целях эксплуатации мастерской по изготовлению предметов ритуального назначения (с учетом 141/1000 долей).
Договор аренды расторгнут с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в связи с приобретением ответчиком земельного участка в собственность.
Ответчик не исполнил свое обязательство по оплате арендных платежей по договору аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
С учетом уточнений истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате с начислением пени и процентов за просрочку оплаты за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере 607879 руб. 87 коп.
Представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону - Б. в судебном заседании уточненный иск поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ответчика - Г. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, представил в суд контррасчет задолженности по арендной плате. Кроме того, представитель просил применить последствия пропуска срока исковой давности и уменьшить размер пени.
Дело рассмотрено в отсутствии ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА суд постановил решение, которым взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате на землю за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в сумме 127990 руб. 25 коп., пени за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере 7000 рублей, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере 19358 руб. 53 коп., а всего 154348 руб. 78 коп.
Суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4286 руб. 98 коп.
В удовлетворении остальной части иска суд отказал.
К.И. подал апелляционную жалобу, в которой не согласился с решением суда в части определенного судом размера задолженности, в связи с чем, просил постановленное решение суда в данной части изменить.
Апеллянт полагает, что положенный в основу решения суда расчет неверен, поскольку произведен без учета изменения коэффициента кратности по фактическому использованию земельного участка. Вывод суда относительно невозможности изменение формулы (методики) расчета арендной платы верен, однако не применим к коэффициенту кратности, поскольку данный коэффициент является регулируемым и не обусловлен необходимостью изменения самого договора.
Апеллянтом представлен расчет задолженности за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, согласно которому задолженность по арендной плате составила 38577 руб. 50 коп., а проценты за пользование денежными средствами 5834 руб. 84 коп.
Апеллянт также выразил несогласие с размером пени, пояснив, что суд при определении ее размера не принял во внимание, что ответчик в период действия договора своевременно оплачивал арендную плату, период просрочки составил незначительный период и был обусловлен односторонним изменением истцом методики расчета.
В апелляционной жалобе Департамент имущественно-земельных отношений ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Апеллянт считает, что судом сделан неверный вывод о том, что при расчете арендной платы необходимо применять условия договора. Поскольку изменился Закон, то появилась возможность производить перерасчет арендной платы в соответствии с действующими в спорный период нормативно-правовыми актами. Сославшись на п. 2 ст. 10 ФЗ от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" указал, что запрещается хозяйствующему субъекту ущемлять интересы других лиц, посредством установления, изменения, ограничения различных цен на один и тот же товар, если иное не установлено федеральным законом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя К.И. - Г., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
При вынесении решения суд руководствовался статьями 199, 309, 310, 330, 333, 395, 450, 452, 610, 614, 621 ГК РФ, ст. ст. 22, 63 ЗК РФ, нормами ФЗ "О введении в действие земельного кодекса РФ", Областным законом Ростовской области от 22 июля 2003 года N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области", Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 года N 18м "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" и исходил из следующего.
Судом установлено, что ответчик не исполнял свои обязательства по договору аренды земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и длительное время не вносил платежи по арендной плате, в связи с чем суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения частично заявленного иска.
Суд применил срок исковой давности к исковым требованию о взыскании задолженности за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, поскольку истцом в данной части пропущен срок исковой давности для защиты нарушенного права, а причин уважительности его пропуска суду предоставлено не было.
При определении размера подлежащих взысканию сумм, суд проверил расчеты, представленные истцовой и ответной стороной и пришел к выводу о их неверности. Суд обратил внимание на то, что до настоящего времени изменения в договор аренды в части целевого предоставления земельного участка не вносились, в связи с чем основания для применения при расчете арендной платы коэффициента кратности за земельные участки для предприятия иных промышленных производств Ккр, который определен - 1,5 (в соответствии с п. 1.9 Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г.) отсутствуют.
Суд произвел расчет задолженности за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, согласно которому задолженность составила 127990 руб. 15 коп.
Проверяя правильность расчета арендной платы, произведенной истцом за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, суд посчитал, что истцом необоснованно произведен расчет задолженности без учета методики определения арендной платы, согласованной сторонами в договоре аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Суд признал, что стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Вместе с тем, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения.
При определении размера пени суд произвел расчет, согласно которому ее размер за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА составил 9379 руб. 47 коп. Однако, исходя из обстоятельств дела с учетом разумности, справедливости, суд пришел к выводу о несоразмерности данного размера пени неисполненному обязательству, в связи с чем, посчитал необходимым снизить ее размер до 7000 руб.
В связи с тем, что договор аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был прекращен, суд основываясь на ст. 395 ГК РФ посчитал обоснованным требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с момента прекращения договора, то есть с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, что по расчетам суда составило 19358 руб. 53 коп.
Выводы суда являются правильными и соответствуют требованиям закона и материалам дела.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Судом первой инстанции установлено, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Администрацией г. Ростова-на-Дону и К.И. заключен договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, земельного участка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Земельный участок предоставлен в целях эксплуатации мастерской по изготовлению предметов ритуального назначения (с учетом 141/1000 долей). Срок действия договора истек ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. После окончания срока действия договора К.И. продолжил пользоваться арендованным имуществом, и договор был продлен на неопределенный срок. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА договор аренды прекратил свое действие, в связи с выкупом спорного земельного участка ответчиком на основании договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 64 - 67).
Ответчик ненадлежащим образом исполнял условия договора, длительное время не вносилась арендная плата, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате.
В соответствии с договором аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА направление деятельности указано как "для эксплуатации мастерской по изготовлению предметов ритуального назначения" и арендная плата установлена в твердой денежной сумме 1133,02 рубля ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.
Арендная плата за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности в силу ч. 1 ст. 424 ГК РФ является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами.
Также согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.
Таким образом, арендная плата за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относится к категории регулируемых цен.
Следовательно, установленный в договоре аренды размер арендной платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. В этом случае заключение сторонами отдельного соглашения к договору об изменении размера арендной платы (после принятия уполномоченным органом акта, устанавливающего новые ставки арендных платежей) не требуется.
Поэтому суд обоснованно принял расчет истца лишь частично, указав, что изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения между сторонами соответствующего соглашения. Однако, изменений в договор не вносилось и дополнительные соглашения также сторонами не подписывались. Поэтому суд обоснованно не принял во внимание Постановление Администрации РО от 15 декабря 2005 г. и от 5 декабря 2007 года.
В случае изменения арендатором, вида разрешенного использования земельного участка, содержание договора аренды должно быть приведено в соответствие с измененным видом разрешенного использования указанного земельного участка.
По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется в правилах землепользования, а именно в градостроительном регламенте, являющемся составной частью правил землепользования (ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Порядок подготовки и утверждения правил землепользования установлен ст. ст. 31, 32 Градостроительного кодекса.
Так согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с разрешенным видом использования.
При таких обстоятельствах, исходя из системного анализа положений приведенных норм права, размер арендной платы определяется договором, являясь его существенным условием, в их взаимосвязи с нормами материального права (п. 2 ст. 1, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что между сторонами договора, которыми являются К.И. и Администрация г. Ростова-на-Дону., была достигнута согласованность по всем существенным условиям договора, в том числе и по размеру арендной платы, который определен из расчета направления деятельности как "для эксплуатации мастерской по изготовлению предметов ритуального назначения".
Поэтому судебная коллегия не может принять во внимание доводы апелляционной жалобы К.И. о несоответствии расчета арендной платы виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды земельного участка - "для эксплуатации мастерской по изготовлению предметов ритуального назначения", - "для эксплуатации производственных помещений, станции технического обслуживания автомобилей".
Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с доводами апеллянта о том, что размер арендной платы должен быть уменьшен именно с момента изменения вида разрешенного использования земельного участка, поскольку доказательств тому, что фактически был изменен вид разрешенного использования земли "для эксплуатации производственных помещений, станции технического обслуживания автомобилей", не представлено. Сам факт указания в кадастровом паспорте на вид разрешенного использования не свидетельствует о его изменении фактически, поскольку порядок изменения разрешенного вида использования земли предусмотрен действующим законодательством.
Как следует из материалов дела, расчет арендной платы судом был произведен без учета Постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 года N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки", поскольку в частности, в соответствии с п. 3, указанного постановления, размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и находящихся в государственной собственности Ростовской области, определяется как произведение кадастровой стоимости таких земельных участков и установленной в соответствии с пунктом 2 настоящего постановления ставки арендной платы в случаях:
- переоформления юридическими лицами, а также гражданами в установленном порядке ранее заключенных договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков;
- приобретения юридическими лицами права аренды земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования;
- приобретения гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права аренды земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения;
- приобретения юридическими лицами, а также гражданами права аренды земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, изменена была методика (формула) расчета арендной платы, что требует изменения условий заключенного договора.
По этим же основаниям судом при расчете задолженности по арендной плате не учитывалось и Постановление Администрации РО от 5 декабря 2007 года.
В данном случае в связи с тем, что договор аренды земельного участка был заключен между сторонами в письменной форме, то и изменение его условий, в том числе о размере арендной платы, должно быть оформлено в письменном виде.
Как следует из материалов дела, между сторонами договора не были внесены изменения в условия договора относительно как разрешенного вида использования земельного участка, так и не внесены изменения в условия договора о размере арендной платы (изменении методики (формулы) расчета).
Судебная коллегия не может согласиться со ссылками К.И. на условия договора аренды о том, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного вида использования земельного участка (п. 1.1), поскольку содержание этого условия, а также договора аренды в целом, не свидетельствуют о том, что изменение размера арендной платы производится без письменного соглашения сторон о внесении изменений в соответствующее условие договора аренды.
Пункт 2 ст. 452 ГК РФ предоставляет стороне возможность изменить или расторгнуть договор в судебном порядке после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов дела, К.И. не заявлял в судебном порядке требований об изменении условия договора аренды о размере арендной платы, не оспаривал его в судебном порядке на предмет несоответствия требованиям закона, в связи с чем судебная коллегия не соглашается с доводами жалобы К.И.
Доводы жалобы ДИЗО г. Ростова н/Д о том, что при изменении законодательства возможно изменение методики расчета арендной платы, являются несостоятельными, поскольку в жалобе идет ссылка на изменение порядка начисления земельного налога, а не арендной платы.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Проверив расчеты процентов и пени, судебная коллегия находит их правильными, и отклоняет доводы апеллянта о необоснованном начислении пени.
Таким образом, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что они по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, доводы являются несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для вмешательства в решение суда первой инстанции.
Руководствуясь требованиями ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 05 июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, К.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-11070
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 сентября 2012 г. по делу N 33-11070
Судья Котельникова Л.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего Ткаченко Л.И.,
судей Мельник Н.И., Филиппова А.Е.,
при секретаре К.Е.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Мельник Н.И.
дело по апелляционным жалобам Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, К.И.
на решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 05 июля 2012 года,
установила:
Департамента имущественно земельных отношений г. Ростова-на-Дону (в дальнейшем ДИЗО г. Ростова н/Д) обратился в суд с иском к К.И. о взыскании задолженности по арендной плате на землю, пени и процентов. В обоснование своих требований истец сослался на то, что между Администрацией г. Ростова-на-Дону и К.И. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для использования в целях эксплуатации мастерской по изготовлению предметов ритуального назначения (с учетом 141/1000 долей).
Договор аренды расторгнут с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в связи с приобретением ответчиком земельного участка в собственность.
Ответчик не исполнил свое обязательство по оплате арендных платежей по договору аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
С учетом уточнений истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате с начислением пени и процентов за просрочку оплаты за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере 607879 руб. 87 коп.
Представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону - Б. в судебном заседании уточненный иск поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ответчика - Г. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, представил в суд контррасчет задолженности по арендной плате. Кроме того, представитель просил применить последствия пропуска срока исковой давности и уменьшить размер пени.
Дело рассмотрено в отсутствии ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА суд постановил решение, которым взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате на землю за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в сумме 127990 руб. 25 коп., пени за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере 7000 рублей, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере 19358 руб. 53 коп., а всего 154348 руб. 78 коп.
Суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4286 руб. 98 коп.
В удовлетворении остальной части иска суд отказал.
К.И. подал апелляционную жалобу, в которой не согласился с решением суда в части определенного судом размера задолженности, в связи с чем, просил постановленное решение суда в данной части изменить.
Апеллянт полагает, что положенный в основу решения суда расчет неверен, поскольку произведен без учета изменения коэффициента кратности по фактическому использованию земельного участка. Вывод суда относительно невозможности изменение формулы (методики) расчета арендной платы верен, однако не применим к коэффициенту кратности, поскольку данный коэффициент является регулируемым и не обусловлен необходимостью изменения самого договора.
Апеллянтом представлен расчет задолженности за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, согласно которому задолженность по арендной плате составила 38577 руб. 50 коп., а проценты за пользование денежными средствами 5834 руб. 84 коп.
Апеллянт также выразил несогласие с размером пени, пояснив, что суд при определении ее размера не принял во внимание, что ответчик в период действия договора своевременно оплачивал арендную плату, период просрочки составил незначительный период и был обусловлен односторонним изменением истцом методики расчета.
В апелляционной жалобе Департамент имущественно-земельных отношений ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Апеллянт считает, что судом сделан неверный вывод о том, что при расчете арендной платы необходимо применять условия договора. Поскольку изменился Закон, то появилась возможность производить перерасчет арендной платы в соответствии с действующими в спорный период нормативно-правовыми актами. Сославшись на п. 2 ст. 10 ФЗ от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" указал, что запрещается хозяйствующему субъекту ущемлять интересы других лиц, посредством установления, изменения, ограничения различных цен на один и тот же товар, если иное не установлено федеральным законом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя К.И. - Г., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
При вынесении решения суд руководствовался статьями 199, 309, 310, 330, 333, 395, 450, 452, 610, 614, 621 ГК РФ, ст. ст. 22, 63 ЗК РФ, нормами ФЗ "О введении в действие земельного кодекса РФ", Областным законом Ростовской области от 22 июля 2003 года N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области", Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 года N 18м "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" и исходил из следующего.
Судом установлено, что ответчик не исполнял свои обязательства по договору аренды земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и длительное время не вносил платежи по арендной плате, в связи с чем суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения частично заявленного иска.
Суд применил срок исковой давности к исковым требованию о взыскании задолженности за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, поскольку истцом в данной части пропущен срок исковой давности для защиты нарушенного права, а причин уважительности его пропуска суду предоставлено не было.
При определении размера подлежащих взысканию сумм, суд проверил расчеты, представленные истцовой и ответной стороной и пришел к выводу о их неверности. Суд обратил внимание на то, что до настоящего времени изменения в договор аренды в части целевого предоставления земельного участка не вносились, в связи с чем основания для применения при расчете арендной платы коэффициента кратности за земельные участки для предприятия иных промышленных производств Ккр, который определен - 1,5 (в соответствии с п. 1.9 Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г.) отсутствуют.
Суд произвел расчет задолженности за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, согласно которому задолженность составила 127990 руб. 15 коп.
Проверяя правильность расчета арендной платы, произведенной истцом за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, суд посчитал, что истцом необоснованно произведен расчет задолженности без учета методики определения арендной платы, согласованной сторонами в договоре аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Суд признал, что стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Вместе с тем, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения.
При определении размера пени суд произвел расчет, согласно которому ее размер за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА составил 9379 руб. 47 коп. Однако, исходя из обстоятельств дела с учетом разумности, справедливости, суд пришел к выводу о несоразмерности данного размера пени неисполненному обязательству, в связи с чем, посчитал необходимым снизить ее размер до 7000 руб.
В связи с тем, что договор аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был прекращен, суд основываясь на ст. 395 ГК РФ посчитал обоснованным требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с момента прекращения договора, то есть с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, что по расчетам суда составило 19358 руб. 53 коп.
Выводы суда являются правильными и соответствуют требованиям закона и материалам дела.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Судом первой инстанции установлено, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Администрацией г. Ростова-на-Дону и К.И. заключен договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, земельного участка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Земельный участок предоставлен в целях эксплуатации мастерской по изготовлению предметов ритуального назначения (с учетом 141/1000 долей). Срок действия договора истек ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. После окончания срока действия договора К.И. продолжил пользоваться арендованным имуществом, и договор был продлен на неопределенный срок. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА договор аренды прекратил свое действие, в связи с выкупом спорного земельного участка ответчиком на основании договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 64 - 67).
Ответчик ненадлежащим образом исполнял условия договора, длительное время не вносилась арендная плата, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате.
В соответствии с договором аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА направление деятельности указано как "для эксплуатации мастерской по изготовлению предметов ритуального назначения" и арендная плата установлена в твердой денежной сумме 1133,02 рубля ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.
Арендная плата за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности в силу ч. 1 ст. 424 ГК РФ является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами.
Также согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.
Таким образом, арендная плата за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относится к категории регулируемых цен.
Следовательно, установленный в договоре аренды размер арендной платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. В этом случае заключение сторонами отдельного соглашения к договору об изменении размера арендной платы (после принятия уполномоченным органом акта, устанавливающего новые ставки арендных платежей) не требуется.
Поэтому суд обоснованно принял расчет истца лишь частично, указав, что изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения между сторонами соответствующего соглашения. Однако, изменений в договор не вносилось и дополнительные соглашения также сторонами не подписывались. Поэтому суд обоснованно не принял во внимание Постановление Администрации РО от 15 декабря 2005 г. и от 5 декабря 2007 года.
В случае изменения арендатором, вида разрешенного использования земельного участка, содержание договора аренды должно быть приведено в соответствие с измененным видом разрешенного использования указанного земельного участка.
По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется в правилах землепользования, а именно в градостроительном регламенте, являющемся составной частью правил землепользования (ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Порядок подготовки и утверждения правил землепользования установлен ст. ст. 31, 32 Градостроительного кодекса.
Так согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с разрешенным видом использования.
При таких обстоятельствах, исходя из системного анализа положений приведенных норм права, размер арендной платы определяется договором, являясь его существенным условием, в их взаимосвязи с нормами материального права (п. 2 ст. 1, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что между сторонами договора, которыми являются К.И. и Администрация г. Ростова-на-Дону., была достигнута согласованность по всем существенным условиям договора, в том числе и по размеру арендной платы, который определен из расчета направления деятельности как "для эксплуатации мастерской по изготовлению предметов ритуального назначения".
Поэтому судебная коллегия не может принять во внимание доводы апелляционной жалобы К.И. о несоответствии расчета арендной платы виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды земельного участка - "для эксплуатации мастерской по изготовлению предметов ритуального назначения", - "для эксплуатации производственных помещений, станции технического обслуживания автомобилей".
Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с доводами апеллянта о том, что размер арендной платы должен быть уменьшен именно с момента изменения вида разрешенного использования земельного участка, поскольку доказательств тому, что фактически был изменен вид разрешенного использования земли "для эксплуатации производственных помещений, станции технического обслуживания автомобилей", не представлено. Сам факт указания в кадастровом паспорте на вид разрешенного использования не свидетельствует о его изменении фактически, поскольку порядок изменения разрешенного вида использования земли предусмотрен действующим законодательством.
Как следует из материалов дела, расчет арендной платы судом был произведен без учета Постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 года N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки", поскольку в частности, в соответствии с п. 3, указанного постановления, размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и находящихся в государственной собственности Ростовской области, определяется как произведение кадастровой стоимости таких земельных участков и установленной в соответствии с пунктом 2 настоящего постановления ставки арендной платы в случаях:
- переоформления юридическими лицами, а также гражданами в установленном порядке ранее заключенных договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков;
- приобретения юридическими лицами права аренды земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования;
- приобретения гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права аренды земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения;
- приобретения юридическими лицами, а также гражданами права аренды земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, изменена была методика (формула) расчета арендной платы, что требует изменения условий заключенного договора.
По этим же основаниям судом при расчете задолженности по арендной плате не учитывалось и Постановление Администрации РО от 5 декабря 2007 года.
В данном случае в связи с тем, что договор аренды земельного участка был заключен между сторонами в письменной форме, то и изменение его условий, в том числе о размере арендной платы, должно быть оформлено в письменном виде.
Как следует из материалов дела, между сторонами договора не были внесены изменения в условия договора относительно как разрешенного вида использования земельного участка, так и не внесены изменения в условия договора о размере арендной платы (изменении методики (формулы) расчета).
Судебная коллегия не может согласиться со ссылками К.И. на условия договора аренды о том, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного вида использования земельного участка (п. 1.1), поскольку содержание этого условия, а также договора аренды в целом, не свидетельствуют о том, что изменение размера арендной платы производится без письменного соглашения сторон о внесении изменений в соответствующее условие договора аренды.
Пункт 2 ст. 452 ГК РФ предоставляет стороне возможность изменить или расторгнуть договор в судебном порядке после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов дела, К.И. не заявлял в судебном порядке требований об изменении условия договора аренды о размере арендной платы, не оспаривал его в судебном порядке на предмет несоответствия требованиям закона, в связи с чем судебная коллегия не соглашается с доводами жалобы К.И.
Доводы жалобы ДИЗО г. Ростова н/Д о том, что при изменении законодательства возможно изменение методики расчета арендной платы, являются несостоятельными, поскольку в жалобе идет ссылка на изменение порядка начисления земельного налога, а не арендной платы.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Проверив расчеты процентов и пени, судебная коллегия находит их правильными, и отклоняет доводы апеллянта о необоснованном начислении пени.
Таким образом, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что они по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, доводы являются несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для вмешательства в решение суда первой инстанции.
Руководствуясь требованиями ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 05 июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, К.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)