Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сухомлинова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего судьи Худяковой И.Н.,
судей Простовой С.В., Немирова А.В.,
при секретаре О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Простовой С.В. гражданское дело по апелляционным жалобам Н. и П.М.К.Ю. на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06 июня 2012 года,
установила:
П.М.Ю. обратилась в суд с иском к Н., третье лицо - Управление Росреестра по Ростовской области о понуждении к регистрации договора аренды.
В обоснование заявленных требований истец сослалась на то, что 27 мая 2010 года она заключила с гражданкой ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА Н. ряд договоров возмездного пользования в отношении принадлежащего последней имущества в виде дома литер "Ш" площадью 563,1 кв. м и дома литер "А" площадью 130,8 кв. м. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а именно, на периоды: с 27 мая 2010 года по 27 апреля 2011 года; с 27 апреля 2011 года по 27 марта 2012 год; с 27 марта 2012 года по 27 февраля 2013 год; с 27 февраля 2013 года по 27 января 2014 года; с 27 января 2014 года по 27 декабря 2014 года; общим периодом с 27 мая 2010 года по 27 декабря 2014 год, то есть на четыре года семь месяцев.
Истец указывал на то, что имущество передано ей в аренду для организации гостиницы. По условиям договора она произвела ремонт помещений, завезла мебель и имущество, оплачивала арендные платежи. Однако после благоустройства переданного ей в аренду имущества и организации гостиницы, арендодатель стала препятствовать ей в доступе к имуществу, от регистрации заключенного договора аренды уклоняется.
На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований истица просила суд признать договоры возмездного пользования имуществом, заключенные между ней и Н. и обозначенные как "договора найма жилого помещения", единым договором аренды со сроком действия с 27 мая 2010 года по 27 декабря 2014 года, вынести решение о его государственной регистрации, обязать Н. не чинить ей препятствий в пользовании домами литер "Ш" и литер "А" по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Н. обратилась со встречным иском о расторжении договора найма жилого помещения, совершенного путем составления и подписания пяти договоров найма ввиду неисполнения нанимателем П.М.Ю. условий договора и обязательств по оплате за наем помещения, взыскании задолженности по договору найма в сумме 1595 819 рублей.
В обоснование заявленных требований Н. сослалась на то, что между ней и П.М.Ю., был заключен ряд краткосрочных договоров возмездного найма, которые не подлежат государственной регистрации. Так же по просьбе П.М.Ю. подписан ряд проектов аналогичных договоров на будущее время до 2014 года. По условиям заключенных договоров найма от 27 мая 2010 года и от 27 апреля 2011 года установлена плата за наем. Так, по договору от 27 мая 2010 года П.М.Ю. обязана была оплачивать за наем ежемесячные платежи в сумме 100 000 рублей; фактические расходы на электроэнергию, холодную воду, газ и услуг связи; по обоюдному согласию стороны договорились, что за первые три месяца плата за жилье не производится, а в указанный период наниматель обязана произвести благоустройство имущества на сумму 1299 890 рублей, согласно перечню работ, указанных в приложении N 1 к договору, в соответствии с графиком, согласованным в приложении N 2.
По договору от 27 апреля 2011 года П.М.Ю. обязана была оплачивать следующие платежи: ежемесячные за наем в сумме - за первый месяц 100 000 рублей, за последующие 200 000 рублей; оплату коммунальных услуг и услуг связи. Фактически за период действия первого договора наниматель приобрела имущество на сумму 297233,86 рублей и произвела ремонт на сумму 74 000 руб.
Н. указывает, что ежемесячные платежи за наем наниматель стала вносить только с февраля 2011 года, при заключении договоров была произведена оплата в размере 300 000 рублей за три месяца, после чего, за четыре месяца найма не оплачивалось. С мая 2011 года вместо 200 000 рублей ею вносилось по 100 000 рублей, в результате чего образовалась задолженность в сумме 700 000 рублей.
Кроме того, заявитель отмечала, что имеется задолженность по счетам коммунальных служб в сумме 20695,97 рублей, таким образом, по указанным договорам образовалась задолженность в сумме 1649 352 рублей. В связи с этим 17 сентября 2011 года П.М.Ю. вручено уведомление о расторжении договора найма в одностороннем порядке.
В судебном заседании П.М.Ю. и ее представитель поддержали исковые требования, в удовлетворении встречного иска просили отказать.
Н. в судебном заседании исковые требования П.М.Ю. не признала, встречный иск поддержала и просила удовлетворить.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06 июня 2012 года исковые требования П.М.К. к Н., третье лицо - Управление Росреестра по Ростовской области о понуждении к регистрации договора аренды, нечинении препятствий в пользовании строениями удовлетворены частично, суд обязал Н. не чинить П.М.К. препятствий в пользовании домом литер "Ш" площадью 563,10 кв. м, жилым домом литер "А" площадью 130,80 кв. м, расположенных на земельном участке площадью 435 кв. м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; в остальной части исковые требования П.М.К. оставил без удовлетворения; взыскал с Н. в пользу П.М.К. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 рублей.
Исковые требования Н. к П.М.К. о расторжении договора найма, взыскании задолженности удовлетворены частично; суд взыскать с П.М.К. в пользу Н. задолженность по договору найма от 27 мая 2010 года и по договору найма от 27 апреля 2011 года в сумме 674 260 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9942,60 рублей; в остальной части исковые требования Н. оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с постановленным решением в части обязания Н. не чинить препятствия П.М.Ю. в пользовании имуществом, непризнания договора от 27 апреля 2011 года расторгнутым в одностороннем порядке и отказе в признании недействительными проектов договоров, Н. в лице представителя Т. подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда в части, касающейся обязания нечинения препятствий в пользовании объектами, отменить и принять новое решение, удовлетворив встречный иск в части признания договора от 27.04.011 года расторгнутым в одностороннем порядке и признания договоров найма жилого помещения от 27.03.2012 г., 27.02.2013 г., 27.01.2014 года недействительными, и взыскать с П.М.Ю. сумму госпошлины в размере 100 рублей, а также стоимость услуг представителя в сумме 35 000 рублей.
В обоснование жалобы апеллянт указала на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Так, апеллянт указывает на то, что суд первой инстанции не указал, на чем основан вывод о том, что требования Н. о расторжении договора найма, заключенного путем составления и подписания пяти договоров найма: от 27 мая 2010 года, от 27 апреля 2011 года, от 27 марта 2012 года, от 27 февраля 2013 года, от 27 января 2014 года удовлетворению не подлежат, а лишь сослался на ранее изложенные основания. Вывод суда о том, что оснований для расторжения первых двух договоров не имеется, поскольку истек срок их действия, считает неправильным.
Податель жалобы считает необоснованными и выводы суда о том, что наличие задолженности по предыдущим договорам найма в соответствии со ст. 621 ГК РФ могло послужить препятствием для заключения договора имущественного найма на следующий срок, однако такой договор был заключен Н., что является ее правом. Оспаривает вывод суда о том, что все пять договоров были заключены не единовременно, и считает, что поскольку договоры были подписаны на будущее время, срок их действия еще не наступил, они являются проектами, о чем указано во встречном иске. Указанные действия по подписанию были произведены по требованию нанимателя, так как это внушало П.М.Ю. уверенность в том, что она будет обладать правом преимущественного найма, и намерения собственника по сдаче в наем не изменятся.
Помимо этого, апеллянт полагает, что применять ст. 621 ГК РФ не было оснований ввиду ненадлежащего исполнения условий текущего договора от 27 апреля 2011 г.
В апелляционной жалобе П.М.К., поданной в лице своего представителя А., апеллянт ссылается на то, что суд первой инстанции применил нормы, не подлежащие применению. По мнению апеллянта, суд ошибочно квалифицировал совокупность договоров как договоры найма, а не договоры аренды.
Кроме того, апеллянт не согласен с позицией суда о том, что сложившиеся между истцом П.М.К.Ю. и ответчиком Н. правоотношения, вытекают из договора коммерческого найма жилого помещения и нормы о договоре аренды к ним не применимы. При этом податель жалобы отмечает, что к моменту возникновения спорных правоотношений ГК РФ не содержал понятия коммерческого найма жилого помещения, существовал исключительно - наем и социальный наем.
По мнению апеллянта, отношения, сложившиеся между сторонами, должны быть квалифицированы как отношения, вытекающие из договора аренды, с применением соответствующих норм, а нормы, регулирующие отношения найма, применены быть не могут.
Так же, апеллянт указывает на то, что вывод суда о том, что подписанные сторонами договоры являются самостоятельными договорами, а не частями единого соглашения не соответствует материалам дела, поскольку из материалов дела следует, что единовременно между сторонами были подписаны соглашения на общий срок четыре года и семь месяцев, а утверждение суда о том, что соглашения были подписаны не единовременно, не соответствует показаниям сторон.
Кроме того, апеллянт отмечает, что все договоры содержат идентичные условия аренды, факт намерения сторон создать связать себя соглашением на 4 года и 7 месяцев подтверждается и показаниями свидетелей, а характер отношений, существенность финансовых и временных вложений истицы в освоении взятых в аренду помещений, говорит именно о намерении связать себя долгосрочными отношениями по аренде помещений.
Помимо этого, податель жалобы ссылается на то, что судом сделаны неверные выводы о характере и сумме расчетов между сторонами по договору аренды. Так, по мнению апеллянта П.М.К.Ю., к моменту одностороннего отказа Н. от исполнения обязательств по договору П.М.К.Ю. должна была уплатить 1 500 000 рублей, ею были уплачены 1075740 рублей, произведены вложения на сумму 909040 рублей (835040 рублей - имущество и 74000 рублей - признанные Н. работы), следовательно, в натуральной и денежной форме Н. были переданы 1984780 рублей, а значит П.М.К.Ю. к моменту одностороннего прерывания отношений с П.М.К.Ю. имела аванс оплаты в размере 484780 рублей.
На основании изложенного заявитель жалобы просит решение суда отменить и вынести новое решение, которым требования П.М.К.Ю. удовлетворить, а требования Н. оставить без удовлетворения.
В дополнительной жалобе представитель Н. по доверенности от 28.09.2012 года К., просит решение суда отменить и вынести новое решение. В дополнениях к апелляционной жалобе, Н. сославшись на положения ст. ст. 328, 450, 614, 619, 1103 ГК РФ, указала, что П.М.К.Ю. не только не вносила плату за наем помещения, но и использовала помещение не по целевому назначению - осуществляла продажу алкоголя, что было выявлено охранным агентством "Генерал".
По мнению апеллянта, в соответствии с ненадлежащим исполнением двух договоров аренды подряд право преимущественного заключения договора П.М.К.Ю. не приобрела.
Податель жалобы полагает, что в соответствии с тем, что договор найма реальный обязательства по исполнению его условия возникают в момент передачи арендованного имущества, а подписаны договоры найма на 2012 год, 2013 год, 2014 год, то есть на будущие периоды, жилое помещение до настоящего времени изъято у арендатора за неисполнение обязательств и использование его не по назначению, то данные договоры следует считать расторгнутыми в одностороннем порядке.
Также апеллянт отмечает, что ей был соблюден претензионный порядок расторжения договора в одностороннем порядке путем обращения в суд со встречным иском о расторжении договоров найма.
Заявитель считает, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства по делу, неправильно сделал выводы в отношении рассматриваемого предмета и основания иска, а также представленных истцом доказательств, выводы суда, положенные в основу решения были сделаны на основании устных пояснений ответчика и его представителя, в связи с чем было вынесено незаконное решение.
Ссылаясь на Постановление Пленума Верховного суда РФ "О судебном решении", Н. отмечает, что в обжалуемом судебном акте не содержатся выводы об основаниях, по которым ей было отказано во взыскании с П.М.К.Ю. денежных средств в размере 875 123 рублей, денежных средств в размере 20695,97 рублей, требований об отказе в расторжении договоров аренды от 27 мая 2010 года, 27 апреля 2011 года, 27 марта 2012 года, 27 февраля 2013 года, 27 января 2014 года, а также не содержатся выводы об основаниях, по которым суд удовлетворил требование П.М.К.Ю. о нечинении препятствий в пользовании имуществом по вышеуказанному адресу.
Н. также считает, что суд лишил ее права приобщить и исследовать доказательство ненадлежащего исполнения договоров - найма от 25 мая 2010 года и 27 апреля 2011 года - использование помещений не по целевому назначению, договор о предоставлении охранных услуг от 19 сентября 2011 года, ответ ООО ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА".
Суд не исследовал исполнение обязательства нанимателя перед наймодателем предусмотренного п. 1.3 договора найма от 25 мая 2010 года и 27 апреля 2011 года, в частности на соответствие выполнения нанимателем требований приложения N 1 к договору.
Судом не дана оценка моменту заключения подписания и исполнения договоров найма.
Помимо этого, апеллянт обращает внимание, что суд рассмотрел ее требование в первоначальной редакции в части требования о признании договоров найма недействительными, хотя выводы по данному требованию в решении отсутствуют, а уточненные требования встречного иска о расторжении всех заключенных договоров и их обоснование в решении отсутствует.
В обоснование своей позиции, апеллянт ссылается на Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановление Пленума Верховного Суда от 10 октября 2003 года N 5 "О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров РФ", на п. 1 ст. 6 Конвенции Европейской, на практику Европейского суда, на ст. 1 Протокола N 1 Конвенции.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося 3-го лица Управления Росреестра по Ростовской области, не представившего доказательства и не сообщившего об уважительных причинах своей неявки, в отсутствие Н., просившей о рассмотрении дела без ее участия, судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав представителя Н. по доверенности от 28.09.2012 г. К.; П.М.К.Ю. и ее представителя по доверенности от 11.10.2011 г. и ордеру N 407 от 30.08.2012 г. А., обсудив доводы жалоб, не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу решения суда.
Постанавливая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 305, 304, 309, 450, 606, 609, 610, 621 651, 671 ГК РФ, исходил из пояснений сторон, представленных в материалы дела доказательств, а также из установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств по делу.
Судом первой инстанции достоверно установлено, что Н. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 435 кв. м и расположенные на нем жилой дом литер "Ш" площадью 563,1 кв. м и дом литер "А" площадью 130,8 кв. м по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Между сторонами на период до 2014 года были заключены пять договоров найма жилых помещения со сроками: с 27 мая 2010 года по 27 апреля 2011 года; с 27 апреля 2011 года по 27 марта 2012 год; с 27 марта 2012 года по 27 февраля 2013 год; с 27 февраля 2013 года по 27 января 2014 года; с 27 января 2014 года по 27 декабря 2014 года.
По условиям первого договора (с 27 мая 2010 года по 27 апреля 2011 года) собственник предоставил П.М.К.Ю. указанные объекты во временное пользование с правом нанимателя сдавать помещения в жилом доме в субаренду покомнатно. В соответствии с п. 3 договора П.М.К.Ю. обязалась оплачивать за наем в сумме по 100000 рублей ежемесячно, однако по соглашению сторон плата за первые три месяца не взимается; производить плату за фактические расходы за коммунальные услуги по счетам, выставляемым соответствующими организациями, и произвести благоустройство переданного имуществ на сумму 1 299 890 рублей, согласно перечню работ, утвержденному сторонами в приложении N 1, в соответствии с которым нанимателю следовало приобрести и установить мебель на сумму 835 040 рублей и произвести благоустройство и ремонтные работ на сумму 464850 рублей). По условиям договора все улучшения и приобретение мебели производятся за счет средств нанимателя и переходят в собственность наймодателя помещений. Сторонами не оспаривалось, что при заключении договора наниматель оплатила за наем 300 000 рублей, а имущество было передано по акту приема-передачи от 03.06.2010 года.
Условиями второго договора на срок с 27 апреля 2011 года по 27 марта 2012 года было предусмотрено, что плата за наем составляет в первый месяц - 100000 рублей, а в последующие - ежемесячно по 200000 рублей. Акт приема передачи подписан сторонами 27.04.2011 года.
Условиями третьего и последующих договоров на сроки с 27 марта 2012 года по 27 февраля 2013 года; с 27 февраля 2013 года по 27 января 2014 года; с 27 января 2014 года по 27 декабря 2014 года предусматривалось, что по договору передается то же имущество с правом сдачи его в субаренду и обязанностью нести расходы по оплате коммунальных услуг и услуг связи, а также внесения ежемесячной платы за наем в сумме 200000 рублей.
По условиям 4.1.1 договор по инициативе наймодателя может быть расторгнут в одностороннем порядке в результате однократного не внесения нанимателем платежей по договору в срок, установленный договором, независимо от последующего его внесения.
15.09.2011 года Н., воспользовавшись таким правом, направила нанимателю извещение, от получения которого 17.09.2011 года П.М.К.Ю. в присутствии свидетелей, отказалась, оно было ей зачитано, а также повторно направлено в адрес П.М.К.Ю. по почте 07.11.2011 года, из которого следовало желание собственника досрочно расторгнуть 2-й договор от 27.04.2011 года.
Из пояснений сторон и фактических обстоятельств, суд пришел к выводу, что литер "А" получены П.М.К.Ю. по договору найма не для проживания, а для использования в качестве гостиницы с целью извлечения прибыли, что свидетельствует о том, что заключенные между сторонами договоры по существу являются договорами коммерческого найма недвижимого имущества и к правоотношениям сторон следует применять нормы главы 34 ГК РФ.
Суд первой инстанции было учтено то обстоятельство, что при осуществлении своей деятельности, П.М.К.Ю. не имела статуса индивидуального предпринимателя, что, впрочем, не изменяет существа правоотношений сторон.
Анализируя заключенные между сторонами договоры, их существенные условия, сроки действия, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что между сторонами было заключено несколько краткосрочных договоров имущественного найма. Оснований полагать, что между сторонами имел место договор имущественного найма сроком четыре года семь месяцев, не имеется, поскольку, из текстов договоров явно следует, что стороны достигли соглашения о сроке действия каждого договора, и он составил одиннадцать месяцев.
Кроме того, суд отметил, что запрета на заключение подряд нескольких краткосрочных договоров имущественного найма законодательство не содержит, поэтому в совокупности эти договоры не могут рассматриваться как один единый. Договоры найма от 27 мая 2010 года и от 27 апреля 2011 года, а также подписанные на будущее время последующие договора не являются идентичными, их условия разнятся и в части состава имущества, сданного внаем, и по размеру оплаты и обязательств сторон.
На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что сторонами не была единовременно сформирована и выражена воля на заключение единого долгосрочного договора аренды, а напротив, реализуя принцип свободы договора, стороны имели и реализовали волю на заключение нескольких краткосрочных договоров.
В этой связи, суд критически отнесся к позиции истицы о заключении единого договора, и, отказывая в удовлетворении исковых требований П.М.Ю. о понуждении к государственной регистрации договора аренды, признании договора аренды заключенным на срок четыре года семь месяцев, суд исходил из того, что сторонами заключены краткосрочные (до одного года) договора найма и указал, что при продлении договора найма на такой же срок после окончания первоначального срока, отношения сторон регулируются новым договором найма, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ по той причине, что так же заключен на срок менее года.
Разрешая требования встречного иска, в части взыскания задолженности, суд первой инстанции учел то обстоятельство, что за период с 27 апреля 2011 года по 27 марта 2012 года истец должна была внести: за первый месяц 100 000 рублей, за последующие месяцы - по 200 000 рублей ежемесячно.
С 15 сентября 2011 года П.М.Ю. не имеет доступа к объекту аренды, что подтвердили стороны в судебном заседании.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что за период с 27 апреля 2011 года по 15 сентября 2011 год П.М.Ю. обязана внести 850 000 рублей, всего арендная плата за период с 27 мая 2010 года по 15 сентября 2011 года составила 1750 000 рублей. Кроме того, суд учел, что при подписании договора П.М.Ю. внесена оплата за три месяца - с 27 августа 2010 года по 27 ноября 2010 года в сумме 300 000 рублей. Так же, на счет Н. нанимателем были внесены платежи на сумму 775740 рублей, что подтверждается заявлениями на перевод с отметкой банка "ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА" о перечислении, а всего П.М.Ю. оплачено 1075 740 рублей.
Помимо этого, П.М.Ю. представлены доказательства приобретения имущества, в соответствии с условиями договора найма на сумму 835 040 рублей, что подтверждается представленными квитанциями, а также Приложением N 1 к договору найма от 27 апреля 2011 года, в соответствии с которым имущество, приобретенное П.М.Ю. в рамках договора найма от 27 мая 2010 года в полном объеме на сумму 835 040 рублей передано в пользование П.М.Ю.
Кроме того, Н. признала факт производства работ по благоустройству территории на сумму 74 000 рублей, в остальной части доказательств исполнения условий договора от 27 мая 2010 года П.М.Ю. не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что за период действия двух договоров образовалась задолженность в сумме 674 260 рублей по ежемесячным платежам и нанимателем не исполнены условия договора о производстве строительных работ на сумму 390 850 рублей.
Суд первой инстанции учитывал п. 4.1.1 Договора найма от 27 апреля 2011 года, которым предусмотрена возможность расторжения данного договора в одностороннем порядке наймодателем в случае однократного невнесения платежа по договору найма в установленный срок, и имеет место невнесение платежей на сумму 674 260 рублей, что в несколько раз превышает размер ежемесячного платежа, а, соответственно могло служить основанием для расторжения Н. договора найма от 27 апреля 2011 года в одностороннем порядке.
На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор найма от 27 апреля 2011 года считается расторгнутым в одностороннем порядке с 17 сентября 2011 года. При этом суд указал, что арендные платежи за период с 17 сентября 2011 года по 27 марта 2012 года уплате не подлежат, поскольку П.М.Ю. после извещения о расторжении договора, освободила помещения и земельный участок, что было установлено из пояснений сторон.
Суд обоснованно удовлетворил требования Н. о взыскании задолженности частично, взыскал с П.М.Ю. задолженность по ежемесячным платежам по договорам аренды от 27 мая 2010 года и от 27 апреля 2011 года в сумме 674 260 рублей, при этом указал, что требований об исполнении условий договора аренды от 27 мая 2010 года в части проведения работ по благоустройству, наймодателем не заявлялось, в связи с чем, в остальной части требования Н. о взыскании задолженности удовлетворению не подлежат.
Отказывая в удовлетворении требований Н. о расторжении договоров найма, заключенного путем составления и подписания пяти договоров найма: от 27 мая 2010 года, от 27 апреля 2011 года, от 27 марта 2012 года, от 27 февраля 2013 года, от 27 января 2014 года, суд сослался на то, что оснований полагать, что между сторонами имел место договор аренды на срок четыре года семь месяцев, не имеется, так как, из текстов договоров явно следует, что стороны достигли соглашения о сроке действия каждого из договоров. При этом, суд исходил из того, что запрета на заключение подряд нескольких краткосрочных договоров имущественного найма законодательство не содержит, более того, ст. 621 ГК РФ арендатору предоставлено преимущественное право заключения договора на новый срок, а следовательно, такая возможность у сторон имелась, поэтому заключенные договоры не могут рассматриваться в совокупности как один единый. Кроме того, суд упомянул, в законодательстве не содержится запрета на заключение договора найма на период, который еще не наступил и обоснованно отметил, что наличие задолженности по предыдущим договорам найма в соответствии со ст. 621 ГК РФ могло послужить препятствием для заключения договора имущественного найма на следующий срок, однако такой договор был заключен Н., что является ее правом.
По мнению суда первой инстанции оснований для расторжения ранее действовавших договоров не имеется, так как срок их действия истек, а, соответственно, наличие задолженности по первому и второму договору не может служить основанием для расторжения последующих договоров, так как их действие еще не началось, и обязательства сторонами не выполнялись.
Придя к таким выводам, суд обоснованно посчитал, что с 27 марта 2012 года вступил в действие договор найма на период по 27 февраля 2013 года. Однако, на основании изложенного, и учитывая, что в настоящее время П.М.К.Ю. пользоваться имуществом не может, несмотря на то, что срок действия третьего договора начался, собственник препятствует ей в этом, суд со ссылками на ст. ст. 304, 305 ГК РФ и п. 2.1 договора от 27.03.2012 года об обязании передать имущество нанимателю посчитал возможным удовлетворить первоначальные требования и обязал Н. не чинить препятствий в пользовании жилыми помещениями и земельным участком.
Взыскивая с П.М.К. в пользу Н. расходы по оплате государственной пошлины, суд исходил из объема удовлетворенных исковых требований, руководствовался положениями ст. 98 ГПК РФ и оплаченной Н. при подаче иска государственной пошлины в сумме 17246,76 рублей.
Взыскивая с Н. расходы по оплате государственной пошлины, суд также руководствовался положениями ст. 98 ГПК РФ и исходил из того, что П.М.Ю. понесены расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 рублей.
С законностью и обоснованностью таких выводов суда судебная коллегия соглашается, так как они сделаны при полной и объективной оценке всех имеющихся на момент разрешения спора и представленных в дело доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, основаны на материалах дела и не противоречат требованиям закона.
Апелляционные жалобы заслуживающих внимания судебной коллегии доводов, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, не содержат. Изложенные в них доводы тождественны позициям сторон, изложенным в исковых заявлениях и высказанным в ходе судебного разбирательства, и в основном, они сводятся к повторному изложению фактических обстоятельств дела и несогласию апеллянтов с вынесенным решением. Судом первой инстанции всем доводам дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия соглашается. Других доводов, заслуживающих внимания и указывающих на нарушение судом норм процессуального права, в жалобах не приведено.
Довод апеллянта П.М.К.Ю. о несогласии с выводом суда об отсутствии оснований считать пять договоров единым договором с идентичными условиями и отказе в этой части в иске судебная коллегия не может признать состоятельным и, соглашаясь с выводами суда об отсутствии в законе ограничений на количество заключенных между одними и теми же сторонами договоров и их сроки, судебная коллегия вместе с тем отмечает, что, во-первых, условия договоров нельзя признать идентичными, так как существенные условия в них разнятся, за наймодателем в п. 2.1. закреплена обязанность передать имущество по акту, что исключает непрерывность отношений, сложившихся между сторонами. Во-вторых, указание в жалобе на то, что суд ошибочно указал, что договоры подписаны не единовременно, нельзя считать достаточным для того, чтобы считать признание сторонами того обстоятельства, что все договоры подписаны в один день, свидетельствующим о воле обеих сторон, направленной на заключение одного договора. Даже, если признать, что суд ошибочно истолковал момент подписания договора, выводы об отсутствии оснований считать договор единым следует считать правильными, поскольку из материалов дела и пояснений Н. не следует, что она не имела намерение подписывать единый договор, напротив, из пояснений ее и ее представителя следует, что инициатива в подписании нескольких договоров исходила со стороны П.К.М.Ю., заинтересованной в длительных правоотношениях, тогда как целью Н. было получение своевременной платы за наем.
Доводы апеллянта о неверном толковании договоров как договоров найма, а не аренды и неправильном применении судом норм материального права, судебная коллегия не может признать состоятельными. Указание в жалобе на то, что целью договоров было не проживание в жилых помещениях, а сдача имущества в субаренду покомнатно, на правильность сделанных судом выводов не влияют и не могут служить основанием для удовлетворения требований о признании нескольких заключенных договоров найма единым и регистрации договора аренды, поскольку они правильности выводов суда не опровергают, а в решении суд указал на применение к спорным правоотношениям, в том числе и главы 34 ГК РФ.
Судебная коллегия не находит оснований признать правильным расчет задолженности, представленный П.М.К.Ю., и не может с ним согласиться, поскольку апеллянтом ошибочно толкуются условия договора о внесении платы за наем и обязании выполнить работы по благоустройству имущества и приобретению мебели. Так, судом установлено и сторонами не оспаривалось, что П.М.К.Ю. внесена оплата при подписании первого договора в сумме 300000 рублей и в последующем 775740 рублей, а всего 1075740 рублей. Всего за период с 27 мая 2010 года до дня фактического пользования - 15 сентября 2011 года арендная плата составила 1750000 рублей, из чего следует, что наниматель имеет задолженность в сумме 674260 рублей, которая и должна быть взыскана в пользу наймодателя.
Расчет представителя П.М.К.Ю. и его пояснения в суде апелляционной инстанции о том, что обязанности по произведению работ по благоустройству у нанимателя не было, а вносить плату за найм и нести расходы по приобретению имущества, осуществлению ремонта для П.М.К.Ю. было экономически нецелесообразно, в таком случае платежи в целом превышали бы 200000 рублей в месяц, судебная коллегия считает ошибочными. Они основаны на неверном толковании условий договора (п. 1.3), из которого не следует, что для нанимателя предусмотрена какая-либо альтернатива при выборе платы за наем или стоимость работ по благоустройству идет в зачет ежемесячной платы.
Оценивая доводы, изложенные в апелляционной жалобе Н. и дополнениях к ней, судебная коллегия приходит к выводу, что они не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с общими принципами гражданского права граждане в силу ст. 1 ГК РФ приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении свои прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий.
Согласно ст. 8 ГК одним из оснований возникновения гражданских прав являются договоры и иные сделки, как предусмотренные законом, так и хотя не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
В силу ст. ст. 309, 312, 314 ГК РФ любые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, надлежащему лицу и в установленный срок.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом, и оговоренных в договоре по обязательствам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности (ст. 310 ГК РФ).
Общие правила изменения и расторжения договора, а также порядок их совершения предусмотрены ст. ст. 450 и 452 ГК РФ.
Судебная коллегия, признавая выводы суда об отказе П.М.К.Ю. в признании договора единым и обязании его регистрации правильными, считает необходимым отметить, что таким образом все заключенные между сторонами договоры следует расценивать как самостоятельные. Отсюда вытекает, что для разрешения вопроса о том, могут ли быть удовлетворены требования встречного иска, расторгнут второй договор и последующие, следует установить, наступил ли срок для их действия, приступили ли стороны к их исполнению, и как соблюдаются (соблюдались) их условия.
Относительно частичного удовлетворения требований Н. о взыскании задолженности по плате за наем по первому и второму договору, судебная коллегия считает возможным согласиться с расчетом суда и выводами о том, что взысканию подлежит лишь задолженность по самой плате за наем в сумме 674260 рублей, тогда как в части взыскания остальной суммы должно быть отказано, поскольку требований о понуждении к выполнению работ в недостающей части не заявлено, и претензий по окончании первого договора Н. к П.М.К.Ю. не предъявлялось.
Довод апеллянта об отказе во взыскании с нанимателя суммы задолженности по оплате за потребленные услуги не может быть признан состоятельным по причине того, что в соответствии с условиями договора (п. 3.2) плата за фактические расходы за электроэнергию, холодную воду, газ, пользование услугами ГТС и МГТС хоть и возложена на нанимателя, но указано, что "ежемесячная оплата за перечисленные услуги производится нанимателем самостоятельно и не входит в арендную плату" (л.д. 13, 33, т. 1.).
В этой связи, судебная коллегия отмечает, что права Н. данным решением не нарушаются, поскольку она не лишена права защищать свои права, избрав другой способ защиты.
Довод Н. о несогласии с выводами суда об отсутствии оснований для расторжения договоров от 27 мая 2010 года, 27 апреля 2011 года, 27 марта 2012 года, 27 февраля 2013 года и 27 января 2014 года судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.
Суд первой инстанции, признавая наличие у нанимателя задолженности по договорам от 27 мая 2010 года и 27 апреля 2011 года, обоснованно взыскал эту задолженность и отказал в расторжении договоров по тем основаниям, что на момент вынесения судом решения срок действия их истек. С правильностью такого вывода можно согласиться, учитывая, что никаких правовых последствий такое расторжение не влечет, второй договор считается расторгнутым в одностороннем порядке, а платежи за наем с 17.09.2011 года по 27.03.2012 года уплате не подлежат.
Судебная коллегия отклоняет доводы апеллянта о несогласии с выводами суда об обязании Н. не чинить П.М.К.Ю. препятствий в пользовании имуществом, и не считает, что самим фактом подачи встречного иска, свидетельствующим о нежелании продолжать отношения, наймодателем соблюден досудебный порядок, так как требования ею были предъявлены в ходе рассмотрения иска нанимателя о нечинении препятствий в пользовании имуществом.
Как следует из материалов дела, правовыми основаниями для расторжения третьего и последующих договоров, Н. указывала неисполнение нанимателем обязанностей по оплате за наем в полном объеме и наличие задолженности по коммунальным услугам. В апелляционной жалобе представитель Н. ссылается также и на нецелевое использование жилого помещения (хранение алкогольной продукции), как основание для расторжении договоров. Однако следует отметить, что по этим основаниям суд первой инстанции заявленные требования не оценивал, в связи с чем не имеется оснований давать оценку этим обстоятельствам и судебной коллегии.
Признавая правильными выводы суда в части отказа в расторжении договоров от 27 марта 2012 года, 27 февраля 2013 года и 27 января 2014 года, судебная коллегия не может согласиться с тем, что оснований для такого отказа в решении суда не приведено. Именно потому, что суд посчитал все договоры самостоятельными, он и не нашел основания для расторжения других договоров, в частности договора от 27 марта 2012 года, срок действия которого наступил, но исполнение которого не началась по причине не предоставления помещений нанимателю.
Судебная коллегия наряду с изложенным, считает необходимы указать, что по тем основаниям, по которым заявлен иск (в последней уточненной редакции), эти требования и не могли быть удовлетворены, поскольку, во-первых, по указанным договорам досудебный порядок, предусмотренный ст. 452 ГК РФ Н. соблюден не был, а, во-вторых, говорить о наличии оснований, предусмотренных ст. 450 ГК РФ о возможности расторжения договора можно лишь при наличии существенных нарушений условий договора другой стороной. Из указанного следует, что договоры, срок действия которых еще не наступил, а стороны не приступили к исполнению своих обязательств, имущество в наем не передано, оснований говорить о том, что условия договоров нарушаются и эти нарушения являются существенными, не приходится. По тем основаниям, что ранее стороной нанимателя условия первого и второго по счету договоров выполнялось ненадлежащим образом, основаниями для расторжения последующих договоров служить не могут, поскольку указанное не свидетельствует о том, что просрочки платежей будут иметь место и в последующем. Данные основания могли бы приниматься во внимание и оцениваться исполнение сторонами своих обязательств, в случае, если речь шла о праве нанимателя при заключении договора на новый срок. Анализируемые договоры заключены не под условием продолжения отношений в случае надлежащего исполнения обязательств по предыдущему договору, и не содержали такого последствия как возможность расторжения еще не начавшегося договора по такому основанию. Судебная коллегия считает, что права наймодателя в указанной ситуации восстановлены тем, что образовавшаяся задолженность, с нанимателя взыскана, а собственник в последующем не лишен права в случае нарушения нанимателем условий договора ставить вопрос о его расторжении в порядке, предусмотренном ст. ст. 450 - 452 ГК РФ и условиями договора.
Судебная коллегия не может признать состоятельным довод апеллянта о том, что судом рассмотрены требования о признании договоров недействительными, тогда как в последней редакции Н. просила об их расторжении, но выводы об этом в решении суда отсутствуют. Указанный довод не основан на материалах дела, а из решения суда его вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей усматривается, что судом разрешались требования о расторжении договоров найма и в удовлетворении остальной части они оставлены без удовлетворения.
Довод подателя жалобы о лишении ее права представить суду свои доказательства (договор о предоставлении охранных услуг от 19.09.2011 г. и ответ ООО ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА" об использовании помещения не по целевому назначению), судебная признает несостоятельным, так как указанные материалы находятся в материалах дела (т. 1 л.д. 208 - 210).
Судебная коллегия отмечает непоследовательность позиции двух представителей Н., они разнятся по содержанию, поскольку один заявляет о необходимости расторжении договоров, а другой - о признании их недействительными.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что при разрешении спора судом первой инстанции нарушений норм процессуального права, выразившихся в нарушении принципа состязательности и равноправия сторон, не усматривается.
В апелляционных жалобах не приведены основания для отмены решения суда, а все доводы жалоб о его незаконности сводятся к иному видению доказательств и обстоятельств дела, направлены на их переоценку, однако указанное не влечет отмены решения суда в апелляционном порядке. Такими основаниями являются нарушения в применении норм материального или процессуального права, чего допущено судом не было.
В силу изложенного выше, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения или изменения решения суда по доводам апелляционных жалоб, они подлежат оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Н. и П.М.К.Ю. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.10.2012 N 33-9997
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 октября 2012 г. N 33-9997
Судья Сухомлинова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего судьи Худяковой И.Н.,
судей Простовой С.В., Немирова А.В.,
при секретаре О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Простовой С.В. гражданское дело по апелляционным жалобам Н. и П.М.К.Ю. на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06 июня 2012 года,
установила:
П.М.Ю. обратилась в суд с иском к Н., третье лицо - Управление Росреестра по Ростовской области о понуждении к регистрации договора аренды.
В обоснование заявленных требований истец сослалась на то, что 27 мая 2010 года она заключила с гражданкой ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА Н. ряд договоров возмездного пользования в отношении принадлежащего последней имущества в виде дома литер "Ш" площадью 563,1 кв. м и дома литер "А" площадью 130,8 кв. м. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а именно, на периоды: с 27 мая 2010 года по 27 апреля 2011 года; с 27 апреля 2011 года по 27 марта 2012 год; с 27 марта 2012 года по 27 февраля 2013 год; с 27 февраля 2013 года по 27 января 2014 года; с 27 января 2014 года по 27 декабря 2014 года; общим периодом с 27 мая 2010 года по 27 декабря 2014 год, то есть на четыре года семь месяцев.
Истец указывал на то, что имущество передано ей в аренду для организации гостиницы. По условиям договора она произвела ремонт помещений, завезла мебель и имущество, оплачивала арендные платежи. Однако после благоустройства переданного ей в аренду имущества и организации гостиницы, арендодатель стала препятствовать ей в доступе к имуществу, от регистрации заключенного договора аренды уклоняется.
На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований истица просила суд признать договоры возмездного пользования имуществом, заключенные между ней и Н. и обозначенные как "договора найма жилого помещения", единым договором аренды со сроком действия с 27 мая 2010 года по 27 декабря 2014 года, вынести решение о его государственной регистрации, обязать Н. не чинить ей препятствий в пользовании домами литер "Ш" и литер "А" по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Н. обратилась со встречным иском о расторжении договора найма жилого помещения, совершенного путем составления и подписания пяти договоров найма ввиду неисполнения нанимателем П.М.Ю. условий договора и обязательств по оплате за наем помещения, взыскании задолженности по договору найма в сумме 1595 819 рублей.
В обоснование заявленных требований Н. сослалась на то, что между ней и П.М.Ю., был заключен ряд краткосрочных договоров возмездного найма, которые не подлежат государственной регистрации. Так же по просьбе П.М.Ю. подписан ряд проектов аналогичных договоров на будущее время до 2014 года. По условиям заключенных договоров найма от 27 мая 2010 года и от 27 апреля 2011 года установлена плата за наем. Так, по договору от 27 мая 2010 года П.М.Ю. обязана была оплачивать за наем ежемесячные платежи в сумме 100 000 рублей; фактические расходы на электроэнергию, холодную воду, газ и услуг связи; по обоюдному согласию стороны договорились, что за первые три месяца плата за жилье не производится, а в указанный период наниматель обязана произвести благоустройство имущества на сумму 1299 890 рублей, согласно перечню работ, указанных в приложении N 1 к договору, в соответствии с графиком, согласованным в приложении N 2.
По договору от 27 апреля 2011 года П.М.Ю. обязана была оплачивать следующие платежи: ежемесячные за наем в сумме - за первый месяц 100 000 рублей, за последующие 200 000 рублей; оплату коммунальных услуг и услуг связи. Фактически за период действия первого договора наниматель приобрела имущество на сумму 297233,86 рублей и произвела ремонт на сумму 74 000 руб.
Н. указывает, что ежемесячные платежи за наем наниматель стала вносить только с февраля 2011 года, при заключении договоров была произведена оплата в размере 300 000 рублей за три месяца, после чего, за четыре месяца найма не оплачивалось. С мая 2011 года вместо 200 000 рублей ею вносилось по 100 000 рублей, в результате чего образовалась задолженность в сумме 700 000 рублей.
Кроме того, заявитель отмечала, что имеется задолженность по счетам коммунальных служб в сумме 20695,97 рублей, таким образом, по указанным договорам образовалась задолженность в сумме 1649 352 рублей. В связи с этим 17 сентября 2011 года П.М.Ю. вручено уведомление о расторжении договора найма в одностороннем порядке.
В судебном заседании П.М.Ю. и ее представитель поддержали исковые требования, в удовлетворении встречного иска просили отказать.
Н. в судебном заседании исковые требования П.М.Ю. не признала, встречный иск поддержала и просила удовлетворить.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06 июня 2012 года исковые требования П.М.К. к Н., третье лицо - Управление Росреестра по Ростовской области о понуждении к регистрации договора аренды, нечинении препятствий в пользовании строениями удовлетворены частично, суд обязал Н. не чинить П.М.К. препятствий в пользовании домом литер "Ш" площадью 563,10 кв. м, жилым домом литер "А" площадью 130,80 кв. м, расположенных на земельном участке площадью 435 кв. м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; в остальной части исковые требования П.М.К. оставил без удовлетворения; взыскал с Н. в пользу П.М.К. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 рублей.
Исковые требования Н. к П.М.К. о расторжении договора найма, взыскании задолженности удовлетворены частично; суд взыскать с П.М.К. в пользу Н. задолженность по договору найма от 27 мая 2010 года и по договору найма от 27 апреля 2011 года в сумме 674 260 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9942,60 рублей; в остальной части исковые требования Н. оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с постановленным решением в части обязания Н. не чинить препятствия П.М.Ю. в пользовании имуществом, непризнания договора от 27 апреля 2011 года расторгнутым в одностороннем порядке и отказе в признании недействительными проектов договоров, Н. в лице представителя Т. подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда в части, касающейся обязания нечинения препятствий в пользовании объектами, отменить и принять новое решение, удовлетворив встречный иск в части признания договора от 27.04.011 года расторгнутым в одностороннем порядке и признания договоров найма жилого помещения от 27.03.2012 г., 27.02.2013 г., 27.01.2014 года недействительными, и взыскать с П.М.Ю. сумму госпошлины в размере 100 рублей, а также стоимость услуг представителя в сумме 35 000 рублей.
В обоснование жалобы апеллянт указала на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Так, апеллянт указывает на то, что суд первой инстанции не указал, на чем основан вывод о том, что требования Н. о расторжении договора найма, заключенного путем составления и подписания пяти договоров найма: от 27 мая 2010 года, от 27 апреля 2011 года, от 27 марта 2012 года, от 27 февраля 2013 года, от 27 января 2014 года удовлетворению не подлежат, а лишь сослался на ранее изложенные основания. Вывод суда о том, что оснований для расторжения первых двух договоров не имеется, поскольку истек срок их действия, считает неправильным.
Податель жалобы считает необоснованными и выводы суда о том, что наличие задолженности по предыдущим договорам найма в соответствии со ст. 621 ГК РФ могло послужить препятствием для заключения договора имущественного найма на следующий срок, однако такой договор был заключен Н., что является ее правом. Оспаривает вывод суда о том, что все пять договоров были заключены не единовременно, и считает, что поскольку договоры были подписаны на будущее время, срок их действия еще не наступил, они являются проектами, о чем указано во встречном иске. Указанные действия по подписанию были произведены по требованию нанимателя, так как это внушало П.М.Ю. уверенность в том, что она будет обладать правом преимущественного найма, и намерения собственника по сдаче в наем не изменятся.
Помимо этого, апеллянт полагает, что применять ст. 621 ГК РФ не было оснований ввиду ненадлежащего исполнения условий текущего договора от 27 апреля 2011 г.
В апелляционной жалобе П.М.К., поданной в лице своего представителя А., апеллянт ссылается на то, что суд первой инстанции применил нормы, не подлежащие применению. По мнению апеллянта, суд ошибочно квалифицировал совокупность договоров как договоры найма, а не договоры аренды.
Кроме того, апеллянт не согласен с позицией суда о том, что сложившиеся между истцом П.М.К.Ю. и ответчиком Н. правоотношения, вытекают из договора коммерческого найма жилого помещения и нормы о договоре аренды к ним не применимы. При этом податель жалобы отмечает, что к моменту возникновения спорных правоотношений ГК РФ не содержал понятия коммерческого найма жилого помещения, существовал исключительно - наем и социальный наем.
По мнению апеллянта, отношения, сложившиеся между сторонами, должны быть квалифицированы как отношения, вытекающие из договора аренды, с применением соответствующих норм, а нормы, регулирующие отношения найма, применены быть не могут.
Так же, апеллянт указывает на то, что вывод суда о том, что подписанные сторонами договоры являются самостоятельными договорами, а не частями единого соглашения не соответствует материалам дела, поскольку из материалов дела следует, что единовременно между сторонами были подписаны соглашения на общий срок четыре года и семь месяцев, а утверждение суда о том, что соглашения были подписаны не единовременно, не соответствует показаниям сторон.
Кроме того, апеллянт отмечает, что все договоры содержат идентичные условия аренды, факт намерения сторон создать связать себя соглашением на 4 года и 7 месяцев подтверждается и показаниями свидетелей, а характер отношений, существенность финансовых и временных вложений истицы в освоении взятых в аренду помещений, говорит именно о намерении связать себя долгосрочными отношениями по аренде помещений.
Помимо этого, податель жалобы ссылается на то, что судом сделаны неверные выводы о характере и сумме расчетов между сторонами по договору аренды. Так, по мнению апеллянта П.М.К.Ю., к моменту одностороннего отказа Н. от исполнения обязательств по договору П.М.К.Ю. должна была уплатить 1 500 000 рублей, ею были уплачены 1075740 рублей, произведены вложения на сумму 909040 рублей (835040 рублей - имущество и 74000 рублей - признанные Н. работы), следовательно, в натуральной и денежной форме Н. были переданы 1984780 рублей, а значит П.М.К.Ю. к моменту одностороннего прерывания отношений с П.М.К.Ю. имела аванс оплаты в размере 484780 рублей.
На основании изложенного заявитель жалобы просит решение суда отменить и вынести новое решение, которым требования П.М.К.Ю. удовлетворить, а требования Н. оставить без удовлетворения.
В дополнительной жалобе представитель Н. по доверенности от 28.09.2012 года К., просит решение суда отменить и вынести новое решение. В дополнениях к апелляционной жалобе, Н. сославшись на положения ст. ст. 328, 450, 614, 619, 1103 ГК РФ, указала, что П.М.К.Ю. не только не вносила плату за наем помещения, но и использовала помещение не по целевому назначению - осуществляла продажу алкоголя, что было выявлено охранным агентством "Генерал".
По мнению апеллянта, в соответствии с ненадлежащим исполнением двух договоров аренды подряд право преимущественного заключения договора П.М.К.Ю. не приобрела.
Податель жалобы полагает, что в соответствии с тем, что договор найма реальный обязательства по исполнению его условия возникают в момент передачи арендованного имущества, а подписаны договоры найма на 2012 год, 2013 год, 2014 год, то есть на будущие периоды, жилое помещение до настоящего времени изъято у арендатора за неисполнение обязательств и использование его не по назначению, то данные договоры следует считать расторгнутыми в одностороннем порядке.
Также апеллянт отмечает, что ей был соблюден претензионный порядок расторжения договора в одностороннем порядке путем обращения в суд со встречным иском о расторжении договоров найма.
Заявитель считает, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства по делу, неправильно сделал выводы в отношении рассматриваемого предмета и основания иска, а также представленных истцом доказательств, выводы суда, положенные в основу решения были сделаны на основании устных пояснений ответчика и его представителя, в связи с чем было вынесено незаконное решение.
Ссылаясь на Постановление Пленума Верховного суда РФ "О судебном решении", Н. отмечает, что в обжалуемом судебном акте не содержатся выводы об основаниях, по которым ей было отказано во взыскании с П.М.К.Ю. денежных средств в размере 875 123 рублей, денежных средств в размере 20695,97 рублей, требований об отказе в расторжении договоров аренды от 27 мая 2010 года, 27 апреля 2011 года, 27 марта 2012 года, 27 февраля 2013 года, 27 января 2014 года, а также не содержатся выводы об основаниях, по которым суд удовлетворил требование П.М.К.Ю. о нечинении препятствий в пользовании имуществом по вышеуказанному адресу.
Н. также считает, что суд лишил ее права приобщить и исследовать доказательство ненадлежащего исполнения договоров - найма от 25 мая 2010 года и 27 апреля 2011 года - использование помещений не по целевому назначению, договор о предоставлении охранных услуг от 19 сентября 2011 года, ответ ООО ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА".
Суд не исследовал исполнение обязательства нанимателя перед наймодателем предусмотренного п. 1.3 договора найма от 25 мая 2010 года и 27 апреля 2011 года, в частности на соответствие выполнения нанимателем требований приложения N 1 к договору.
Судом не дана оценка моменту заключения подписания и исполнения договоров найма.
Помимо этого, апеллянт обращает внимание, что суд рассмотрел ее требование в первоначальной редакции в части требования о признании договоров найма недействительными, хотя выводы по данному требованию в решении отсутствуют, а уточненные требования встречного иска о расторжении всех заключенных договоров и их обоснование в решении отсутствует.
В обоснование своей позиции, апеллянт ссылается на Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановление Пленума Верховного Суда от 10 октября 2003 года N 5 "О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров РФ", на п. 1 ст. 6 Конвенции Европейской, на практику Европейского суда, на ст. 1 Протокола N 1 Конвенции.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося 3-го лица Управления Росреестра по Ростовской области, не представившего доказательства и не сообщившего об уважительных причинах своей неявки, в отсутствие Н., просившей о рассмотрении дела без ее участия, судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав представителя Н. по доверенности от 28.09.2012 г. К.; П.М.К.Ю. и ее представителя по доверенности от 11.10.2011 г. и ордеру N 407 от 30.08.2012 г. А., обсудив доводы жалоб, не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу решения суда.
Постанавливая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 305, 304, 309, 450, 606, 609, 610, 621 651, 671 ГК РФ, исходил из пояснений сторон, представленных в материалы дела доказательств, а также из установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств по делу.
Судом первой инстанции достоверно установлено, что Н. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 435 кв. м и расположенные на нем жилой дом литер "Ш" площадью 563,1 кв. м и дом литер "А" площадью 130,8 кв. м по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Между сторонами на период до 2014 года были заключены пять договоров найма жилых помещения со сроками: с 27 мая 2010 года по 27 апреля 2011 года; с 27 апреля 2011 года по 27 марта 2012 год; с 27 марта 2012 года по 27 февраля 2013 год; с 27 февраля 2013 года по 27 января 2014 года; с 27 января 2014 года по 27 декабря 2014 года.
По условиям первого договора (с 27 мая 2010 года по 27 апреля 2011 года) собственник предоставил П.М.К.Ю. указанные объекты во временное пользование с правом нанимателя сдавать помещения в жилом доме в субаренду покомнатно. В соответствии с п. 3 договора П.М.К.Ю. обязалась оплачивать за наем в сумме по 100000 рублей ежемесячно, однако по соглашению сторон плата за первые три месяца не взимается; производить плату за фактические расходы за коммунальные услуги по счетам, выставляемым соответствующими организациями, и произвести благоустройство переданного имуществ на сумму 1 299 890 рублей, согласно перечню работ, утвержденному сторонами в приложении N 1, в соответствии с которым нанимателю следовало приобрести и установить мебель на сумму 835 040 рублей и произвести благоустройство и ремонтные работ на сумму 464850 рублей). По условиям договора все улучшения и приобретение мебели производятся за счет средств нанимателя и переходят в собственность наймодателя помещений. Сторонами не оспаривалось, что при заключении договора наниматель оплатила за наем 300 000 рублей, а имущество было передано по акту приема-передачи от 03.06.2010 года.
Условиями второго договора на срок с 27 апреля 2011 года по 27 марта 2012 года было предусмотрено, что плата за наем составляет в первый месяц - 100000 рублей, а в последующие - ежемесячно по 200000 рублей. Акт приема передачи подписан сторонами 27.04.2011 года.
Условиями третьего и последующих договоров на сроки с 27 марта 2012 года по 27 февраля 2013 года; с 27 февраля 2013 года по 27 января 2014 года; с 27 января 2014 года по 27 декабря 2014 года предусматривалось, что по договору передается то же имущество с правом сдачи его в субаренду и обязанностью нести расходы по оплате коммунальных услуг и услуг связи, а также внесения ежемесячной платы за наем в сумме 200000 рублей.
По условиям 4.1.1 договор по инициативе наймодателя может быть расторгнут в одностороннем порядке в результате однократного не внесения нанимателем платежей по договору в срок, установленный договором, независимо от последующего его внесения.
15.09.2011 года Н., воспользовавшись таким правом, направила нанимателю извещение, от получения которого 17.09.2011 года П.М.К.Ю. в присутствии свидетелей, отказалась, оно было ей зачитано, а также повторно направлено в адрес П.М.К.Ю. по почте 07.11.2011 года, из которого следовало желание собственника досрочно расторгнуть 2-й договор от 27.04.2011 года.
Из пояснений сторон и фактических обстоятельств, суд пришел к выводу, что литер "А" получены П.М.К.Ю. по договору найма не для проживания, а для использования в качестве гостиницы с целью извлечения прибыли, что свидетельствует о том, что заключенные между сторонами договоры по существу являются договорами коммерческого найма недвижимого имущества и к правоотношениям сторон следует применять нормы главы 34 ГК РФ.
Суд первой инстанции было учтено то обстоятельство, что при осуществлении своей деятельности, П.М.К.Ю. не имела статуса индивидуального предпринимателя, что, впрочем, не изменяет существа правоотношений сторон.
Анализируя заключенные между сторонами договоры, их существенные условия, сроки действия, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что между сторонами было заключено несколько краткосрочных договоров имущественного найма. Оснований полагать, что между сторонами имел место договор имущественного найма сроком четыре года семь месяцев, не имеется, поскольку, из текстов договоров явно следует, что стороны достигли соглашения о сроке действия каждого договора, и он составил одиннадцать месяцев.
Кроме того, суд отметил, что запрета на заключение подряд нескольких краткосрочных договоров имущественного найма законодательство не содержит, поэтому в совокупности эти договоры не могут рассматриваться как один единый. Договоры найма от 27 мая 2010 года и от 27 апреля 2011 года, а также подписанные на будущее время последующие договора не являются идентичными, их условия разнятся и в части состава имущества, сданного внаем, и по размеру оплаты и обязательств сторон.
На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что сторонами не была единовременно сформирована и выражена воля на заключение единого долгосрочного договора аренды, а напротив, реализуя принцип свободы договора, стороны имели и реализовали волю на заключение нескольких краткосрочных договоров.
В этой связи, суд критически отнесся к позиции истицы о заключении единого договора, и, отказывая в удовлетворении исковых требований П.М.Ю. о понуждении к государственной регистрации договора аренды, признании договора аренды заключенным на срок четыре года семь месяцев, суд исходил из того, что сторонами заключены краткосрочные (до одного года) договора найма и указал, что при продлении договора найма на такой же срок после окончания первоначального срока, отношения сторон регулируются новым договором найма, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ по той причине, что так же заключен на срок менее года.
Разрешая требования встречного иска, в части взыскания задолженности, суд первой инстанции учел то обстоятельство, что за период с 27 апреля 2011 года по 27 марта 2012 года истец должна была внести: за первый месяц 100 000 рублей, за последующие месяцы - по 200 000 рублей ежемесячно.
С 15 сентября 2011 года П.М.Ю. не имеет доступа к объекту аренды, что подтвердили стороны в судебном заседании.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что за период с 27 апреля 2011 года по 15 сентября 2011 год П.М.Ю. обязана внести 850 000 рублей, всего арендная плата за период с 27 мая 2010 года по 15 сентября 2011 года составила 1750 000 рублей. Кроме того, суд учел, что при подписании договора П.М.Ю. внесена оплата за три месяца - с 27 августа 2010 года по 27 ноября 2010 года в сумме 300 000 рублей. Так же, на счет Н. нанимателем были внесены платежи на сумму 775740 рублей, что подтверждается заявлениями на перевод с отметкой банка "ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА" о перечислении, а всего П.М.Ю. оплачено 1075 740 рублей.
Помимо этого, П.М.Ю. представлены доказательства приобретения имущества, в соответствии с условиями договора найма на сумму 835 040 рублей, что подтверждается представленными квитанциями, а также Приложением N 1 к договору найма от 27 апреля 2011 года, в соответствии с которым имущество, приобретенное П.М.Ю. в рамках договора найма от 27 мая 2010 года в полном объеме на сумму 835 040 рублей передано в пользование П.М.Ю.
Кроме того, Н. признала факт производства работ по благоустройству территории на сумму 74 000 рублей, в остальной части доказательств исполнения условий договора от 27 мая 2010 года П.М.Ю. не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что за период действия двух договоров образовалась задолженность в сумме 674 260 рублей по ежемесячным платежам и нанимателем не исполнены условия договора о производстве строительных работ на сумму 390 850 рублей.
Суд первой инстанции учитывал п. 4.1.1 Договора найма от 27 апреля 2011 года, которым предусмотрена возможность расторжения данного договора в одностороннем порядке наймодателем в случае однократного невнесения платежа по договору найма в установленный срок, и имеет место невнесение платежей на сумму 674 260 рублей, что в несколько раз превышает размер ежемесячного платежа, а, соответственно могло служить основанием для расторжения Н. договора найма от 27 апреля 2011 года в одностороннем порядке.
На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор найма от 27 апреля 2011 года считается расторгнутым в одностороннем порядке с 17 сентября 2011 года. При этом суд указал, что арендные платежи за период с 17 сентября 2011 года по 27 марта 2012 года уплате не подлежат, поскольку П.М.Ю. после извещения о расторжении договора, освободила помещения и земельный участок, что было установлено из пояснений сторон.
Суд обоснованно удовлетворил требования Н. о взыскании задолженности частично, взыскал с П.М.Ю. задолженность по ежемесячным платежам по договорам аренды от 27 мая 2010 года и от 27 апреля 2011 года в сумме 674 260 рублей, при этом указал, что требований об исполнении условий договора аренды от 27 мая 2010 года в части проведения работ по благоустройству, наймодателем не заявлялось, в связи с чем, в остальной части требования Н. о взыскании задолженности удовлетворению не подлежат.
Отказывая в удовлетворении требований Н. о расторжении договоров найма, заключенного путем составления и подписания пяти договоров найма: от 27 мая 2010 года, от 27 апреля 2011 года, от 27 марта 2012 года, от 27 февраля 2013 года, от 27 января 2014 года, суд сослался на то, что оснований полагать, что между сторонами имел место договор аренды на срок четыре года семь месяцев, не имеется, так как, из текстов договоров явно следует, что стороны достигли соглашения о сроке действия каждого из договоров. При этом, суд исходил из того, что запрета на заключение подряд нескольких краткосрочных договоров имущественного найма законодательство не содержит, более того, ст. 621 ГК РФ арендатору предоставлено преимущественное право заключения договора на новый срок, а следовательно, такая возможность у сторон имелась, поэтому заключенные договоры не могут рассматриваться в совокупности как один единый. Кроме того, суд упомянул, в законодательстве не содержится запрета на заключение договора найма на период, который еще не наступил и обоснованно отметил, что наличие задолженности по предыдущим договорам найма в соответствии со ст. 621 ГК РФ могло послужить препятствием для заключения договора имущественного найма на следующий срок, однако такой договор был заключен Н., что является ее правом.
По мнению суда первой инстанции оснований для расторжения ранее действовавших договоров не имеется, так как срок их действия истек, а, соответственно, наличие задолженности по первому и второму договору не может служить основанием для расторжения последующих договоров, так как их действие еще не началось, и обязательства сторонами не выполнялись.
Придя к таким выводам, суд обоснованно посчитал, что с 27 марта 2012 года вступил в действие договор найма на период по 27 февраля 2013 года. Однако, на основании изложенного, и учитывая, что в настоящее время П.М.К.Ю. пользоваться имуществом не может, несмотря на то, что срок действия третьего договора начался, собственник препятствует ей в этом, суд со ссылками на ст. ст. 304, 305 ГК РФ и п. 2.1 договора от 27.03.2012 года об обязании передать имущество нанимателю посчитал возможным удовлетворить первоначальные требования и обязал Н. не чинить препятствий в пользовании жилыми помещениями и земельным участком.
Взыскивая с П.М.К. в пользу Н. расходы по оплате государственной пошлины, суд исходил из объема удовлетворенных исковых требований, руководствовался положениями ст. 98 ГПК РФ и оплаченной Н. при подаче иска государственной пошлины в сумме 17246,76 рублей.
Взыскивая с Н. расходы по оплате государственной пошлины, суд также руководствовался положениями ст. 98 ГПК РФ и исходил из того, что П.М.Ю. понесены расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 рублей.
С законностью и обоснованностью таких выводов суда судебная коллегия соглашается, так как они сделаны при полной и объективной оценке всех имеющихся на момент разрешения спора и представленных в дело доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, основаны на материалах дела и не противоречат требованиям закона.
Апелляционные жалобы заслуживающих внимания судебной коллегии доводов, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, не содержат. Изложенные в них доводы тождественны позициям сторон, изложенным в исковых заявлениях и высказанным в ходе судебного разбирательства, и в основном, они сводятся к повторному изложению фактических обстоятельств дела и несогласию апеллянтов с вынесенным решением. Судом первой инстанции всем доводам дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия соглашается. Других доводов, заслуживающих внимания и указывающих на нарушение судом норм процессуального права, в жалобах не приведено.
Довод апеллянта П.М.К.Ю. о несогласии с выводом суда об отсутствии оснований считать пять договоров единым договором с идентичными условиями и отказе в этой части в иске судебная коллегия не может признать состоятельным и, соглашаясь с выводами суда об отсутствии в законе ограничений на количество заключенных между одними и теми же сторонами договоров и их сроки, судебная коллегия вместе с тем отмечает, что, во-первых, условия договоров нельзя признать идентичными, так как существенные условия в них разнятся, за наймодателем в п. 2.1. закреплена обязанность передать имущество по акту, что исключает непрерывность отношений, сложившихся между сторонами. Во-вторых, указание в жалобе на то, что суд ошибочно указал, что договоры подписаны не единовременно, нельзя считать достаточным для того, чтобы считать признание сторонами того обстоятельства, что все договоры подписаны в один день, свидетельствующим о воле обеих сторон, направленной на заключение одного договора. Даже, если признать, что суд ошибочно истолковал момент подписания договора, выводы об отсутствии оснований считать договор единым следует считать правильными, поскольку из материалов дела и пояснений Н. не следует, что она не имела намерение подписывать единый договор, напротив, из пояснений ее и ее представителя следует, что инициатива в подписании нескольких договоров исходила со стороны П.К.М.Ю., заинтересованной в длительных правоотношениях, тогда как целью Н. было получение своевременной платы за наем.
Доводы апеллянта о неверном толковании договоров как договоров найма, а не аренды и неправильном применении судом норм материального права, судебная коллегия не может признать состоятельными. Указание в жалобе на то, что целью договоров было не проживание в жилых помещениях, а сдача имущества в субаренду покомнатно, на правильность сделанных судом выводов не влияют и не могут служить основанием для удовлетворения требований о признании нескольких заключенных договоров найма единым и регистрации договора аренды, поскольку они правильности выводов суда не опровергают, а в решении суд указал на применение к спорным правоотношениям, в том числе и главы 34 ГК РФ.
Судебная коллегия не находит оснований признать правильным расчет задолженности, представленный П.М.К.Ю., и не может с ним согласиться, поскольку апеллянтом ошибочно толкуются условия договора о внесении платы за наем и обязании выполнить работы по благоустройству имущества и приобретению мебели. Так, судом установлено и сторонами не оспаривалось, что П.М.К.Ю. внесена оплата при подписании первого договора в сумме 300000 рублей и в последующем 775740 рублей, а всего 1075740 рублей. Всего за период с 27 мая 2010 года до дня фактического пользования - 15 сентября 2011 года арендная плата составила 1750000 рублей, из чего следует, что наниматель имеет задолженность в сумме 674260 рублей, которая и должна быть взыскана в пользу наймодателя.
Расчет представителя П.М.К.Ю. и его пояснения в суде апелляционной инстанции о том, что обязанности по произведению работ по благоустройству у нанимателя не было, а вносить плату за найм и нести расходы по приобретению имущества, осуществлению ремонта для П.М.К.Ю. было экономически нецелесообразно, в таком случае платежи в целом превышали бы 200000 рублей в месяц, судебная коллегия считает ошибочными. Они основаны на неверном толковании условий договора (п. 1.3), из которого не следует, что для нанимателя предусмотрена какая-либо альтернатива при выборе платы за наем или стоимость работ по благоустройству идет в зачет ежемесячной платы.
Оценивая доводы, изложенные в апелляционной жалобе Н. и дополнениях к ней, судебная коллегия приходит к выводу, что они не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с общими принципами гражданского права граждане в силу ст. 1 ГК РФ приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении свои прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий.
Согласно ст. 8 ГК одним из оснований возникновения гражданских прав являются договоры и иные сделки, как предусмотренные законом, так и хотя не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
В силу ст. ст. 309, 312, 314 ГК РФ любые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, надлежащему лицу и в установленный срок.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом, и оговоренных в договоре по обязательствам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности (ст. 310 ГК РФ).
Общие правила изменения и расторжения договора, а также порядок их совершения предусмотрены ст. ст. 450 и 452 ГК РФ.
Судебная коллегия, признавая выводы суда об отказе П.М.К.Ю. в признании договора единым и обязании его регистрации правильными, считает необходимым отметить, что таким образом все заключенные между сторонами договоры следует расценивать как самостоятельные. Отсюда вытекает, что для разрешения вопроса о том, могут ли быть удовлетворены требования встречного иска, расторгнут второй договор и последующие, следует установить, наступил ли срок для их действия, приступили ли стороны к их исполнению, и как соблюдаются (соблюдались) их условия.
Относительно частичного удовлетворения требований Н. о взыскании задолженности по плате за наем по первому и второму договору, судебная коллегия считает возможным согласиться с расчетом суда и выводами о том, что взысканию подлежит лишь задолженность по самой плате за наем в сумме 674260 рублей, тогда как в части взыскания остальной суммы должно быть отказано, поскольку требований о понуждении к выполнению работ в недостающей части не заявлено, и претензий по окончании первого договора Н. к П.М.К.Ю. не предъявлялось.
Довод апеллянта об отказе во взыскании с нанимателя суммы задолженности по оплате за потребленные услуги не может быть признан состоятельным по причине того, что в соответствии с условиями договора (п. 3.2) плата за фактические расходы за электроэнергию, холодную воду, газ, пользование услугами ГТС и МГТС хоть и возложена на нанимателя, но указано, что "ежемесячная оплата за перечисленные услуги производится нанимателем самостоятельно и не входит в арендную плату" (л.д. 13, 33, т. 1.).
В этой связи, судебная коллегия отмечает, что права Н. данным решением не нарушаются, поскольку она не лишена права защищать свои права, избрав другой способ защиты.
Довод Н. о несогласии с выводами суда об отсутствии оснований для расторжения договоров от 27 мая 2010 года, 27 апреля 2011 года, 27 марта 2012 года, 27 февраля 2013 года и 27 января 2014 года судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.
Суд первой инстанции, признавая наличие у нанимателя задолженности по договорам от 27 мая 2010 года и 27 апреля 2011 года, обоснованно взыскал эту задолженность и отказал в расторжении договоров по тем основаниям, что на момент вынесения судом решения срок действия их истек. С правильностью такого вывода можно согласиться, учитывая, что никаких правовых последствий такое расторжение не влечет, второй договор считается расторгнутым в одностороннем порядке, а платежи за наем с 17.09.2011 года по 27.03.2012 года уплате не подлежат.
Судебная коллегия отклоняет доводы апеллянта о несогласии с выводами суда об обязании Н. не чинить П.М.К.Ю. препятствий в пользовании имуществом, и не считает, что самим фактом подачи встречного иска, свидетельствующим о нежелании продолжать отношения, наймодателем соблюден досудебный порядок, так как требования ею были предъявлены в ходе рассмотрения иска нанимателя о нечинении препятствий в пользовании имуществом.
Как следует из материалов дела, правовыми основаниями для расторжения третьего и последующих договоров, Н. указывала неисполнение нанимателем обязанностей по оплате за наем в полном объеме и наличие задолженности по коммунальным услугам. В апелляционной жалобе представитель Н. ссылается также и на нецелевое использование жилого помещения (хранение алкогольной продукции), как основание для расторжении договоров. Однако следует отметить, что по этим основаниям суд первой инстанции заявленные требования не оценивал, в связи с чем не имеется оснований давать оценку этим обстоятельствам и судебной коллегии.
Признавая правильными выводы суда в части отказа в расторжении договоров от 27 марта 2012 года, 27 февраля 2013 года и 27 января 2014 года, судебная коллегия не может согласиться с тем, что оснований для такого отказа в решении суда не приведено. Именно потому, что суд посчитал все договоры самостоятельными, он и не нашел основания для расторжения других договоров, в частности договора от 27 марта 2012 года, срок действия которого наступил, но исполнение которого не началась по причине не предоставления помещений нанимателю.
Судебная коллегия наряду с изложенным, считает необходимы указать, что по тем основаниям, по которым заявлен иск (в последней уточненной редакции), эти требования и не могли быть удовлетворены, поскольку, во-первых, по указанным договорам досудебный порядок, предусмотренный ст. 452 ГК РФ Н. соблюден не был, а, во-вторых, говорить о наличии оснований, предусмотренных ст. 450 ГК РФ о возможности расторжения договора можно лишь при наличии существенных нарушений условий договора другой стороной. Из указанного следует, что договоры, срок действия которых еще не наступил, а стороны не приступили к исполнению своих обязательств, имущество в наем не передано, оснований говорить о том, что условия договоров нарушаются и эти нарушения являются существенными, не приходится. По тем основаниям, что ранее стороной нанимателя условия первого и второго по счету договоров выполнялось ненадлежащим образом, основаниями для расторжения последующих договоров служить не могут, поскольку указанное не свидетельствует о том, что просрочки платежей будут иметь место и в последующем. Данные основания могли бы приниматься во внимание и оцениваться исполнение сторонами своих обязательств, в случае, если речь шла о праве нанимателя при заключении договора на новый срок. Анализируемые договоры заключены не под условием продолжения отношений в случае надлежащего исполнения обязательств по предыдущему договору, и не содержали такого последствия как возможность расторжения еще не начавшегося договора по такому основанию. Судебная коллегия считает, что права наймодателя в указанной ситуации восстановлены тем, что образовавшаяся задолженность, с нанимателя взыскана, а собственник в последующем не лишен права в случае нарушения нанимателем условий договора ставить вопрос о его расторжении в порядке, предусмотренном ст. ст. 450 - 452 ГК РФ и условиями договора.
Судебная коллегия не может признать состоятельным довод апеллянта о том, что судом рассмотрены требования о признании договоров недействительными, тогда как в последней редакции Н. просила об их расторжении, но выводы об этом в решении суда отсутствуют. Указанный довод не основан на материалах дела, а из решения суда его вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей усматривается, что судом разрешались требования о расторжении договоров найма и в удовлетворении остальной части они оставлены без удовлетворения.
Довод подателя жалобы о лишении ее права представить суду свои доказательства (договор о предоставлении охранных услуг от 19.09.2011 г. и ответ ООО ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА" об использовании помещения не по целевому назначению), судебная признает несостоятельным, так как указанные материалы находятся в материалах дела (т. 1 л.д. 208 - 210).
Судебная коллегия отмечает непоследовательность позиции двух представителей Н., они разнятся по содержанию, поскольку один заявляет о необходимости расторжении договоров, а другой - о признании их недействительными.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что при разрешении спора судом первой инстанции нарушений норм процессуального права, выразившихся в нарушении принципа состязательности и равноправия сторон, не усматривается.
В апелляционных жалобах не приведены основания для отмены решения суда, а все доводы жалоб о его незаконности сводятся к иному видению доказательств и обстоятельств дела, направлены на их переоценку, однако указанное не влечет отмены решения суда в апелляционном порядке. Такими основаниями являются нарушения в применении норм материального или процессуального права, чего допущено судом не было.
В силу изложенного выше, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения или изменения решения суда по доводам апелляционных жалоб, они подлежат оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Н. и П.М.К.Ю. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)