Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка 6
30 мая 2012 года президиум Воронежского областного суда в составе: председательствующего Богомолова В.П.
членов президиума Анисимова В.Ф., Маслова В.А., Попова П.С., Харюткина В.В., Храпина Ю.В., Чернышева П.С.
при секретаре Н.
по докладу судьи Мирошникова А.И.,
рассмотрев дело по иску ООО к Б. о взыскании задолженности по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску Б. к ООО о признании права собственности на объект недвижимости,
переданное в президиум определением судьи Мирошникова А.И.
с кассационной жалобой Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области
на решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 18 апреля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 декабря 2011 года
установил:
ООО обратилось в суд с иском к Б. о взыскании задолженности по договору аренды от 01.06.2010 г. и процентов за пользование чужими денежными средствами, указывая, что между ООО и Б. был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа. С 01.02.2011 г. ответчик не уплачивает арендную плату, на дату предъявления иска задолженность составила ... руб.
Б. заявил встречные исковые требования к ООО о признании права собственности на часть нежилого встроенного помещения площадью 665,2 кв. м указывая, что между ним и ООО был заключен договор аренды имущества с правом последующего выкупа указанной части. Выкупную стоимость имущества в размере ... руб. Б. полностью выплатил. Кроме того, пункт 4.3 договора предусматривал обязанность арендодателя зарегистрировать свое право собственности на объект аренды, однако это условие договора арендодатель не исполнил.
Решением Калачеевского районного суда в удовлетворении требований ООО отказано, встречные исковые требования Б. удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 декабря 2011 года решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области просит отменить указанные судебные постановления за грубым нарушением норм материального и процессуального права.
По запросу судьи от 23.04.2012 г. дело истребовано, поступило в Воронежский областной суд 05.05.2012 г., передано в президиум областного суда определением судьи Мирошникова А.И. от 18.05.2012 г.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ДИЗО Воронежской области С., президиум Воронежского областного суда находит, что имеются основания, предусмотренные законом для отмены решения Калачеевского районного суда Воронежской области от 18 апреля 2011 года и определения судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 декабря 2011 года.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении данного дела.
Признавая за Б. право собственности на часть нежилого встроенного помещения площадью 665,2 кв. м, районный суд исходил из того, что Б. выплатил ООО выкупную стоимость объекта, установленную договором аренды с правом последующего выкупа. При этом суд руководствовался нормами права о договоре аренды и продаже недвижимости.
При разрешении спора суд не применил норму права, подлежащую применению, что повлияло на исход дела.
Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Признавая за Б. право собственности на объект недвижимости, суд ошибочно не обратил внимания на ничтожность договора аренды.
1. В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Как следует из материалов дела, между ООО и Б. был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом последующего выкупа.
Этот договор является ничтожной сделкой, так как ООО не является надлежащим арендодателем.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
ООО заключило договор аренды недвижимого имущества как его собственник.
Однако, в силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, право собственности ООО на спорное недвижимое имущество в установленном законом порядке зарегистрировано не было.
Следовательно, заключенный договор аренды противоречит требованиям закона, является ничтожной сделкой, которая не влечет юридических последствий.
2. Из материалов дела усматривается, что ДИЗО Воронежской области к участию в деле не привлекался, в связи с чем обжалуемым решением нарушены его права и законные интересы.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 364 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене, если суд разрешил вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Ссылаясь на грубое нарушение норм гражданского законодательства и нарушение своих процессуальных прав ДИЗО Воронежской области подал кассационную жалобу на вынесенное судом решение.
Судом второй инстанции жалоба была оставлена без удовлетворения.
Вывод суда второй инстанции о том, что права и законные интересы ДИЗО Воронежской области не нарушены, так как спорный объект создавался не в результате нового строительства, требующего предоставления для таких целей самостоятельного земельного участка, а в результате реконструкции, сделан без учета того, что в результате реконструкции собственник недвижимости не должен изменяться.
Как следует из материалов дела, право собственности на здание и земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, принадлежит администрации городского округа г. Воронеж и Администрации Воронежской области. 09.08.2005 г. между ними заключено соглашение о совместном использовании территории, занимаемой объектом (л.д. 70).
В соответствии со ст. 7 Закона Воронежской области "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области" от 13.05.2008 г. N 25-ОЗ, Положения, утвержденного постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 г. N 365 ДИЗО Воронежской области является уполномоченным исполнительным органом государственной власти Воронежской области по государственному управлению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено.
Следовательно, ДИЗО Воронежской области является заинтересованной стороной при рассмотрении данного спора.
При таких обстоятельствах решение на решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 18 апреля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 декабря 2011 года нельзя признать законными и обоснованными. Они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в строгом соответствии с требованиями закона.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум областного суда
постановил:
решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 18 апреля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 декабря 2011 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Калачеевский районный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.05.2012 N 44Г-27
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2012 г. N 44г-27
Строка 6
30 мая 2012 года президиум Воронежского областного суда в составе: председательствующего Богомолова В.П.
членов президиума Анисимова В.Ф., Маслова В.А., Попова П.С., Харюткина В.В., Храпина Ю.В., Чернышева П.С.
при секретаре Н.
по докладу судьи Мирошникова А.И.,
рассмотрев дело по иску ООО к Б. о взыскании задолженности по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску Б. к ООО о признании права собственности на объект недвижимости,
переданное в президиум определением судьи Мирошникова А.И.
с кассационной жалобой Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области
на решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 18 апреля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 декабря 2011 года
установил:
ООО обратилось в суд с иском к Б. о взыскании задолженности по договору аренды от 01.06.2010 г. и процентов за пользование чужими денежными средствами, указывая, что между ООО и Б. был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа. С 01.02.2011 г. ответчик не уплачивает арендную плату, на дату предъявления иска задолженность составила ... руб.
Б. заявил встречные исковые требования к ООО о признании права собственности на часть нежилого встроенного помещения площадью 665,2 кв. м указывая, что между ним и ООО был заключен договор аренды имущества с правом последующего выкупа указанной части. Выкупную стоимость имущества в размере ... руб. Б. полностью выплатил. Кроме того, пункт 4.3 договора предусматривал обязанность арендодателя зарегистрировать свое право собственности на объект аренды, однако это условие договора арендодатель не исполнил.
Решением Калачеевского районного суда в удовлетворении требований ООО отказано, встречные исковые требования Б. удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 декабря 2011 года решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области просит отменить указанные судебные постановления за грубым нарушением норм материального и процессуального права.
По запросу судьи от 23.04.2012 г. дело истребовано, поступило в Воронежский областной суд 05.05.2012 г., передано в президиум областного суда определением судьи Мирошникова А.И. от 18.05.2012 г.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ДИЗО Воронежской области С., президиум Воронежского областного суда находит, что имеются основания, предусмотренные законом для отмены решения Калачеевского районного суда Воронежской области от 18 апреля 2011 года и определения судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 декабря 2011 года.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении данного дела.
Признавая за Б. право собственности на часть нежилого встроенного помещения площадью 665,2 кв. м, районный суд исходил из того, что Б. выплатил ООО выкупную стоимость объекта, установленную договором аренды с правом последующего выкупа. При этом суд руководствовался нормами права о договоре аренды и продаже недвижимости.
При разрешении спора суд не применил норму права, подлежащую применению, что повлияло на исход дела.
Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Признавая за Б. право собственности на объект недвижимости, суд ошибочно не обратил внимания на ничтожность договора аренды.
1. В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Как следует из материалов дела, между ООО и Б. был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом последующего выкупа.
Этот договор является ничтожной сделкой, так как ООО не является надлежащим арендодателем.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
ООО заключило договор аренды недвижимого имущества как его собственник.
Однако, в силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, право собственности ООО на спорное недвижимое имущество в установленном законом порядке зарегистрировано не было.
Следовательно, заключенный договор аренды противоречит требованиям закона, является ничтожной сделкой, которая не влечет юридических последствий.
2. Из материалов дела усматривается, что ДИЗО Воронежской области к участию в деле не привлекался, в связи с чем обжалуемым решением нарушены его права и законные интересы.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 364 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене, если суд разрешил вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Ссылаясь на грубое нарушение норм гражданского законодательства и нарушение своих процессуальных прав ДИЗО Воронежской области подал кассационную жалобу на вынесенное судом решение.
Судом второй инстанции жалоба была оставлена без удовлетворения.
Вывод суда второй инстанции о том, что права и законные интересы ДИЗО Воронежской области не нарушены, так как спорный объект создавался не в результате нового строительства, требующего предоставления для таких целей самостоятельного земельного участка, а в результате реконструкции, сделан без учета того, что в результате реконструкции собственник недвижимости не должен изменяться.
Как следует из материалов дела, право собственности на здание и земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, принадлежит администрации городского округа г. Воронеж и Администрации Воронежской области. 09.08.2005 г. между ними заключено соглашение о совместном использовании территории, занимаемой объектом (л.д. 70).
В соответствии со ст. 7 Закона Воронежской области "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области" от 13.05.2008 г. N 25-ОЗ, Положения, утвержденного постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 г. N 365 ДИЗО Воронежской области является уполномоченным исполнительным органом государственной власти Воронежской области по государственному управлению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено.
Следовательно, ДИЗО Воронежской области является заинтересованной стороной при рассмотрении данного спора.
При таких обстоятельствах решение на решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 18 апреля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 декабря 2011 года нельзя признать законными и обоснованными. Они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в строгом соответствии с требованиями закона.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум областного суда
постановил:
решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 18 апреля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 декабря 2011 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Калачеевский районный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)