Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ачамович И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Шубиной И.И.,
Судей Мареевой Е.Ю., Вьюговой Н.М.
При секретаре С.,
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
Гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Ч. - К., на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Ч. к ЗАО "Ремстройтрест" о признании права собственности на квартиру - отказать",
Истец Ч. обратился в суд с иском к ответчику ЗАО "Ремстройтрест" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.
В обоснование своих требований указал, что заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры N *** от ***, в соответствии с которым истец принимает участие в реализации инвестиционного проекта с правом получения имущественного права на конкретную квартиру по строительному адресу: *** со следующими техническими характеристиками: секция (подъезд) (***), расположение квартиры N *** на площадке условный номер ***, этаж ***, проектная площадь квартиры с учетом лоджий и холодных помещений 65,20, количество комнат - 1. В настоящее время квартире присвоен почтовый адрес: ***, общая площадь - 62,6 кв. м. Истец полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры, квартира передана по акту приема-передачи и полагает, что за ним должно быть признано право собственности.
Представитель истца Ч. по доверенности К. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ЗАО "Ремстройтрест" в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещался судом надлежащим образом.
Представитель 3-го лица - Правительства Москвы в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался судом.
Представитель 3-го лица - Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался судом.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец в лице своего представителя.
В заседание судебной коллегии представитель истца Ч. К. явился, поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении иска.
Представители ЗАО "Ремстройтрест", Правительства Москвы, Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещались судом надлежащим образом.
Судебная коллегия считает возможным, в соответствии со ст. 327 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, т.к. оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что *** г. между сторонами был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N *** на предмет определения необходимых и существенных условий основного договора купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по строительному адресу: ***. Квартира имеет следующие характеристики: секция 1 (4), N *** на площадке, условный N ***, этаж ***, общая площадь 65,2 кв. м, кол-во комнат - 1.
Согласно п. 4.1 предварительного договора покупатель, с целью обеспечения исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры, вносит на расчетный счет продавца сумму в размере *** рублей.
Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению платежа, что подтверждается Актом об исполнении обязательств к Предварительному договору купли-продажи квартиры от ***, подписанному сторонами.
29 апреля 2011 года ЗАО "Ремстройтрест" выдано разрешение на ввод объекта - жилого дома, расположенного по адресу: ***, в эксплуатацию.
Согласно п. 1.4 предварительного договора, в соответствии договором купли-продажи продавец обязуется продать, а покупатель купить в собственность квартиру за цену, в порядке и на условиях, согласованных сторонами в договоре.
Договор купли-продажи квартиры подлежит подписанию сторонами в течение 2 месяцев с даты выдачи продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.
Как следует из акта об исполнении обязательств к предварительному договору купли-продажи квартиры N ***, подписанного сторонами ***, истцом обязательства по оплате цены квартиры в сумме *** рублей исполнены (л.д. 12).
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 429 ГК РФ, и правомерно признал, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.
Суд пришел к выводу о том, что не имеется правовых оснований для удовлетворения требования истца о признании за ним право собственности на квартиру.
Судебная коллегия согласна с выводами суда.
Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с правилами п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.
При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.
Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости - квартиры, характеристики и расположение которой определены в договоре, указаны проектный номер квартиры, ее площадь, количество комнат, этаж, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома.
Государственная регистрация данных сделок законом не предусмотрена, поскольку в соответствии со ст. ст. 219, 223 ГК РФ регистрации подлежит право собственности, а на основании предварительного договора купли-продажи переход права собственности не происходит.
Доводы представителя истца, что Ч. приобрел право собственности, в связи с полной оплатой инвестиционного взноса за квартиру, в соответствии с ч. 1 ст. 209, ч. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 6 ФЗ РФ N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", несостоятельны.
Из буквального толкования условий предварительного договора следует, что целью его заключения было не строительство, а приобретение истцом в будущем квартиры на вторичном рынке недвижимости, что подтверждается материалами дела: разрешение ЗАО "Ремстройтрест" на ввод дома в эксплуатацию было выдано 29.04.2011 г. (л.д. 15 - 17), истец же заключил предварительный договор купли-продажи и произвел оплату по договору спустя полгода после введения дома в эксплуатацию ***, в связи с чем уплаченные истцом денежные средства по предварительному договору не могут рассматриваться как внесенные по инвестиционному договору.
Также несостоятельны ссылки представителя истца в апелляционной жалобе на Закон РФ "О защите прав потребителей".
Из преамбулы Закона "О защите прав потребителей" следует, что данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителем-гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Как уже было сказано, предметом заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры является обязательство сторон заключить договор о приобретении данного имущества в будущем, а не обязательства, вытекающие непосредственно из договора купли-продажи вещи. Следовательно, правоотношения между сторонами не являются отношениями, возникающими между потребителем и продавцом при продаже товара, в связи с чем нормы Закона "О защите прав потребителей" на них не распространяются.
Кроме того, отказ в удовлетворении иска правомерен также по тем основаниям, что с момента заключения предварительного договора до даты рассмотрения дела не прошел ни установленный ч. 4 ст. 429 ГК РФ срок, указывающий на то, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, ни наступило событие, указанное в п. 1.4 предварительного договора, а именно выдача ответчику Свидетельства о государственной регистрации права собственности ЗАО "Ремстройтрест" на спорную квартиру, что свидетельствует об отсутствии со стороны ответчика нарушения исполнения обязательств в отношении истца.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым суд дал надлежащую оценку, с этой оценкой судебная коллегия согласна.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом не допущено.
Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств и иное толкование норм материального права, что не является основанием к отмене решения суда.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 02 марта 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Ч. - К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.05.2012 ПО ДЕЛУ N 11-5865\12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2012 г. по делу N 11-5865\\12
Судья Ачамович И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Шубиной И.И.,
Судей Мареевой Е.Ю., Вьюговой Н.М.
При секретаре С.,
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
Гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Ч. - К., на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Ч. к ЗАО "Ремстройтрест" о признании права собственности на квартиру - отказать",
установила:
Истец Ч. обратился в суд с иском к ответчику ЗАО "Ремстройтрест" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.
В обоснование своих требований указал, что заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры N *** от ***, в соответствии с которым истец принимает участие в реализации инвестиционного проекта с правом получения имущественного права на конкретную квартиру по строительному адресу: *** со следующими техническими характеристиками: секция (подъезд) (***), расположение квартиры N *** на площадке условный номер ***, этаж ***, проектная площадь квартиры с учетом лоджий и холодных помещений 65,20, количество комнат - 1. В настоящее время квартире присвоен почтовый адрес: ***, общая площадь - 62,6 кв. м. Истец полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры, квартира передана по акту приема-передачи и полагает, что за ним должно быть признано право собственности.
Представитель истца Ч. по доверенности К. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ЗАО "Ремстройтрест" в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещался судом надлежащим образом.
Представитель 3-го лица - Правительства Москвы в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался судом.
Представитель 3-го лица - Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался судом.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец в лице своего представителя.
В заседание судебной коллегии представитель истца Ч. К. явился, поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении иска.
Представители ЗАО "Ремстройтрест", Правительства Москвы, Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещались судом надлежащим образом.
Судебная коллегия считает возможным, в соответствии со ст. 327 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, т.к. оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что *** г. между сторонами был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N *** на предмет определения необходимых и существенных условий основного договора купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по строительному адресу: ***. Квартира имеет следующие характеристики: секция 1 (4), N *** на площадке, условный N ***, этаж ***, общая площадь 65,2 кв. м, кол-во комнат - 1.
Согласно п. 4.1 предварительного договора покупатель, с целью обеспечения исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры, вносит на расчетный счет продавца сумму в размере *** рублей.
Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению платежа, что подтверждается Актом об исполнении обязательств к Предварительному договору купли-продажи квартиры от ***, подписанному сторонами.
29 апреля 2011 года ЗАО "Ремстройтрест" выдано разрешение на ввод объекта - жилого дома, расположенного по адресу: ***, в эксплуатацию.
Согласно п. 1.4 предварительного договора, в соответствии договором купли-продажи продавец обязуется продать, а покупатель купить в собственность квартиру за цену, в порядке и на условиях, согласованных сторонами в договоре.
Договор купли-продажи квартиры подлежит подписанию сторонами в течение 2 месяцев с даты выдачи продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.
Как следует из акта об исполнении обязательств к предварительному договору купли-продажи квартиры N ***, подписанного сторонами ***, истцом обязательства по оплате цены квартиры в сумме *** рублей исполнены (л.д. 12).
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 429 ГК РФ, и правомерно признал, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.
Суд пришел к выводу о том, что не имеется правовых оснований для удовлетворения требования истца о признании за ним право собственности на квартиру.
Судебная коллегия согласна с выводами суда.
Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с правилами п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.
При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.
Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости - квартиры, характеристики и расположение которой определены в договоре, указаны проектный номер квартиры, ее площадь, количество комнат, этаж, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома.
Государственная регистрация данных сделок законом не предусмотрена, поскольку в соответствии со ст. ст. 219, 223 ГК РФ регистрации подлежит право собственности, а на основании предварительного договора купли-продажи переход права собственности не происходит.
Доводы представителя истца, что Ч. приобрел право собственности, в связи с полной оплатой инвестиционного взноса за квартиру, в соответствии с ч. 1 ст. 209, ч. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 6 ФЗ РФ N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", несостоятельны.
Из буквального толкования условий предварительного договора следует, что целью его заключения было не строительство, а приобретение истцом в будущем квартиры на вторичном рынке недвижимости, что подтверждается материалами дела: разрешение ЗАО "Ремстройтрест" на ввод дома в эксплуатацию было выдано 29.04.2011 г. (л.д. 15 - 17), истец же заключил предварительный договор купли-продажи и произвел оплату по договору спустя полгода после введения дома в эксплуатацию ***, в связи с чем уплаченные истцом денежные средства по предварительному договору не могут рассматриваться как внесенные по инвестиционному договору.
Также несостоятельны ссылки представителя истца в апелляционной жалобе на Закон РФ "О защите прав потребителей".
Из преамбулы Закона "О защите прав потребителей" следует, что данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителем-гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Как уже было сказано, предметом заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры является обязательство сторон заключить договор о приобретении данного имущества в будущем, а не обязательства, вытекающие непосредственно из договора купли-продажи вещи. Следовательно, правоотношения между сторонами не являются отношениями, возникающими между потребителем и продавцом при продаже товара, в связи с чем нормы Закона "О защите прав потребителей" на них не распространяются.
Кроме того, отказ в удовлетворении иска правомерен также по тем основаниям, что с момента заключения предварительного договора до даты рассмотрения дела не прошел ни установленный ч. 4 ст. 429 ГК РФ срок, указывающий на то, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, ни наступило событие, указанное в п. 1.4 предварительного договора, а именно выдача ответчику Свидетельства о государственной регистрации права собственности ЗАО "Ремстройтрест" на спорную квартиру, что свидетельствует об отсутствии со стороны ответчика нарушения исполнения обязательств в отношении истца.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым суд дал надлежащую оценку, с этой оценкой судебная коллегия согласна.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом не допущено.
Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств и иное толкование норм материального права, что не является основанием к отмене решения суда.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 02 марта 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Ч. - К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)