Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Кунышева А.Г.
членов президиума Козловой Н.В., Балакиной Н.В.
при секретаре Мясниковой М.Н.
рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Ж. на определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 1 августа 2011 года, вынесенное по иску общества с ограниченной ответственностью "М" к Ж., Л. о взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Загвоздиной Л.Ю., пояснения представителя Ж. - В., пояснения представителя общества с ограниченной ответственностью "М" Т., президиум
общество с ограниченной ответственность (ООО) "М" обратилось в суд с иском к Ж., Л. о взыскании 2 900 000 рублей - задолженности по оплате за приобретенную ответчиками у истца по договору купли-продажи от 26 ноября 2007 года квартиру, расположенную по адресу: <...>.
Решением Центрального районного суда г. Челябинска от 15 апреля 2011 года в удовлетворении исковых требований ООО "М" отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 1 августа 2011 года решение суда отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "М" к Ж. В указанной части постановлено новое решение, которым с Ж. взыскана в пользу ООО "М" сумма 2 900 000 руб., госпошлина в доход местного бюджета в сумме 22 700 руб.
В кассационной жалобе, поступившей 1 февраля 2012 года, Ж. просит отменить определение суда второй инстанции в части отмены решения суда и принятия нового решения, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.
Определением судьи Челябинского областного суда Аброськиной Е.А. от 29 марта 2012 года гражданское дело передано в суд кассационной инстанции для рассмотрения по существу.
Все участвующие в деле лица о передаче дела с жалобой Ж. в суд кассационной инстанции и о дне слушания дела извещены.
Ответчики Ж. и Л. в судебное заседание президиума Челябинского областного суда не явились. На основании ст. 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Обсудив доводы кассационной жалобы и определения о передаче дела в суд кассационной инстанции, проверив материалы дела, президиум находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для отмены определения судебной коллегии и удовлетворения кассационной жалобы.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено, что 26 ноября 2007 года по договору купли-продажи Ж. и Л. приобрели у ООО "М" в общую долевую собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>. стоимостью 5 800 000 руб.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований ООО "М" о взыскании оплаты за проданную квартиру, суд первой инстанции исходил из доказанности исполнения ответчиками условий договора купли-продажи об оплате стоимости квартиры.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение о взыскании с Ж. суммы 2 900 000 руб., судебная коллегия, ссылаясь на письменный отзыв Л. на иск и отсутствие у ответчика приходных кассовых ордеров предприятия, подтверждающих уплату денежных средств, пришла к выводу о неисполнении только Ж. условий договора купли-продажи об оплате стоимости жилого помещения.
Однако данный вывод суда второй инстанции сделан с существенным нарушением норм материального и процессуального права, без учета содержания вышеназванного договора и обстоятельств его исполнения сторонами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Приходя к выводу о неисполнении ответчиком условий договора купли-продажи об оплате стоимости квартиры в связи с отсутствием у него приходных кассовых ордеров предприятия и возлагая на него обязанность по оплате квартиры, суд второй инстанции не учел, что обязательства по оплате товара после заключения договора могут быть возложены на покупателя в том случае, если надлежащее исполнение обязательства не подтверждается условиями договора.
Между тем, судом первой инстанции установлено, что из содержания заключенного между ООО "М" и Ж. и Л. 26 ноября 2007 года договора купли-продажи квартиры следует, что обязательства по оплате приобретаемого жилого помещения ответчиками исполнены в полном объеме до заключения договора.
При исполнении обязательства должник вправе потребовать доказательства того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом (ст. 312 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Тогда как, в соответствии с п. 3 договора купли-продажи, подписанного от имени ООО "М" его представителем Х., действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, стоимость квартиры в сумме 5 800 000 руб. уплачена покупателями продавцу до подписания договора.
Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Следовательно, у суда второй инстанции отсутствовали основания считать, что условие договора купли-продажи об оплате стоимости квартиры ответчиком не исполнено, поскольку исполнение обязательства должником подтверждается заключенным представителем договором, одобренным ООО "М", исполнившим сделку и передавшим в установленный договором трехдневный срок квартиру ответчикам.
Данное условие согласуется с требованиями п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Также являются неправильными выводы суда второй инстанции о том, что неисполнение условий договора об оплате квартиры подтверждается письменным отзывом Л. на исковое заявление, в котором она ссылается на достижение между сторонами сделки соглашения об ином порядке оплаты стоимости жилого помещения, чем установлено договором, по которому квартира оплачивается покупателями в рассрочку: половина стоимости уплачивается одним покупателем (Л.) до заключения договора, вторая половина - другим покупателем (Ж.) после регистрации сделки.
В соответствии с положениями ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
При наличии подписанного сторонами договора, условиями которого предусмотрено единовременное внесение оплаты двумя покупателями, показания стороны сделки о существовании иного соглашения, чем установлено договором, как доказательства по делу не отвечают требованиям допустимости.
Таким образом, выводы суда второй инстанции о неисполнении ответчиком условий договора купли-продажи квартиры и возложении на него обязанности по их исполнению являются необоснованными.
Судом кассационной инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые являются основанием для отмены кассационного определения.
Судом первой инстанции по существу спора были правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права, регулирующие правоотношения, возникшие между сторонами спора, дано верное толкование заключенному между сторонами договору и постановлено законное и обоснованное решение, поэтому его следует оставить без изменения.
Ссылки в письменном отзыве ООО "М" на кассационную жалобу Ж. на то, что последним не представлены надлежащие платежные документы, подтверждающие произведенную ответчиком оплату по договору и внесение денежных средств в кассу предприятия, а также на то, что спорная квартира не была передана покупателям и ответчик не нес бремя содержания имущества, несостоятельны.
В письменных возражения на иск Ж. указывал на то, что в подтверждение оплаты приобретенной доли в праве собственности на спорную квартиру, ему были выданы приходный ордер и расписка директора ООО "М", однако, впоследствии указанные документы были утрачены.
Учитывая, что исковое заявление о взыскании с ответчиков задолженности по договору от 26 ноября 2007 г. было подано - ООО "М" в суд 26 ноября 2010 г., после оставления заявления без движения оно принято к производству суда 22 декабря 2010 г., а ответчикам копия иска направлена 28 декабря 2010 г., Ж. не может быть поставлено в вину непредоставление подтверждающих исполнение договора документов по истечении срока исковой давности.
Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за покупателями - Ж. и Л. 11 декабря 2007 года. 19 мая 2009 года Ж. заключил договор купли-продажи своей доли в праве собственности на спорную квартиру с М. Указанные обстоятельства подтверждают исполнение сторонами условий договора купли-продажи в части передачи квартиры покупателям. Ссылаясь на то, что Ж. не нес бремя содержания квартиры, истец не представил доказательств тому, что такие расходы после заключения договора купли-продажи 26 ноября 2007 г. несло ООО "М".
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 387, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
определение судебной коллегии Челябинского областного суда от 1 августа 2011 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "М" к Ж. и принятия нового решения отменить.
Оставить без изменения решение Центрального районного суда г. Челябинска от 15 апреля 2011 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.04.2012 ПО ДЕЛУ N 44-Г-44/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ПРЕЗИДИУМ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2012 г. по делу N 44-Г-44/2012
1 инст. Судья: Винникова Н.В.
II инст. Судьи: Иванова М.Н. (председ.)
Мицкевич А.Э. (докл.), Беломестнова Ж.Н.
II инст. Судьи: Иванова М.Н. (председ.)
Мицкевич А.Э. (докл.), Беломестнова Ж.Н.
Президиум Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Кунышева А.Г.
членов президиума Козловой Н.В., Балакиной Н.В.
при секретаре Мясниковой М.Н.
рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Ж. на определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 1 августа 2011 года, вынесенное по иску общества с ограниченной ответственностью "М" к Ж., Л. о взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Загвоздиной Л.Ю., пояснения представителя Ж. - В., пояснения представителя общества с ограниченной ответственностью "М" Т., президиум
установил:
общество с ограниченной ответственность (ООО) "М" обратилось в суд с иском к Ж., Л. о взыскании 2 900 000 рублей - задолженности по оплате за приобретенную ответчиками у истца по договору купли-продажи от 26 ноября 2007 года квартиру, расположенную по адресу: <...>.
Решением Центрального районного суда г. Челябинска от 15 апреля 2011 года в удовлетворении исковых требований ООО "М" отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 1 августа 2011 года решение суда отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "М" к Ж. В указанной части постановлено новое решение, которым с Ж. взыскана в пользу ООО "М" сумма 2 900 000 руб., госпошлина в доход местного бюджета в сумме 22 700 руб.
В кассационной жалобе, поступившей 1 февраля 2012 года, Ж. просит отменить определение суда второй инстанции в части отмены решения суда и принятия нового решения, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.
Определением судьи Челябинского областного суда Аброськиной Е.А. от 29 марта 2012 года гражданское дело передано в суд кассационной инстанции для рассмотрения по существу.
Все участвующие в деле лица о передаче дела с жалобой Ж. в суд кассационной инстанции и о дне слушания дела извещены.
Ответчики Ж. и Л. в судебное заседание президиума Челябинского областного суда не явились. На основании ст. 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Обсудив доводы кассационной жалобы и определения о передаче дела в суд кассационной инстанции, проверив материалы дела, президиум находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для отмены определения судебной коллегии и удовлетворения кассационной жалобы.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено, что 26 ноября 2007 года по договору купли-продажи Ж. и Л. приобрели у ООО "М" в общую долевую собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>. стоимостью 5 800 000 руб.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований ООО "М" о взыскании оплаты за проданную квартиру, суд первой инстанции исходил из доказанности исполнения ответчиками условий договора купли-продажи об оплате стоимости квартиры.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение о взыскании с Ж. суммы 2 900 000 руб., судебная коллегия, ссылаясь на письменный отзыв Л. на иск и отсутствие у ответчика приходных кассовых ордеров предприятия, подтверждающих уплату денежных средств, пришла к выводу о неисполнении только Ж. условий договора купли-продажи об оплате стоимости жилого помещения.
Однако данный вывод суда второй инстанции сделан с существенным нарушением норм материального и процессуального права, без учета содержания вышеназванного договора и обстоятельств его исполнения сторонами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Приходя к выводу о неисполнении ответчиком условий договора купли-продажи об оплате стоимости квартиры в связи с отсутствием у него приходных кассовых ордеров предприятия и возлагая на него обязанность по оплате квартиры, суд второй инстанции не учел, что обязательства по оплате товара после заключения договора могут быть возложены на покупателя в том случае, если надлежащее исполнение обязательства не подтверждается условиями договора.
Между тем, судом первой инстанции установлено, что из содержания заключенного между ООО "М" и Ж. и Л. 26 ноября 2007 года договора купли-продажи квартиры следует, что обязательства по оплате приобретаемого жилого помещения ответчиками исполнены в полном объеме до заключения договора.
При исполнении обязательства должник вправе потребовать доказательства того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом (ст. 312 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Тогда как, в соответствии с п. 3 договора купли-продажи, подписанного от имени ООО "М" его представителем Х., действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, стоимость квартиры в сумме 5 800 000 руб. уплачена покупателями продавцу до подписания договора.
Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Следовательно, у суда второй инстанции отсутствовали основания считать, что условие договора купли-продажи об оплате стоимости квартиры ответчиком не исполнено, поскольку исполнение обязательства должником подтверждается заключенным представителем договором, одобренным ООО "М", исполнившим сделку и передавшим в установленный договором трехдневный срок квартиру ответчикам.
Данное условие согласуется с требованиями п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Также являются неправильными выводы суда второй инстанции о том, что неисполнение условий договора об оплате квартиры подтверждается письменным отзывом Л. на исковое заявление, в котором она ссылается на достижение между сторонами сделки соглашения об ином порядке оплаты стоимости жилого помещения, чем установлено договором, по которому квартира оплачивается покупателями в рассрочку: половина стоимости уплачивается одним покупателем (Л.) до заключения договора, вторая половина - другим покупателем (Ж.) после регистрации сделки.
В соответствии с положениями ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
При наличии подписанного сторонами договора, условиями которого предусмотрено единовременное внесение оплаты двумя покупателями, показания стороны сделки о существовании иного соглашения, чем установлено договором, как доказательства по делу не отвечают требованиям допустимости.
Таким образом, выводы суда второй инстанции о неисполнении ответчиком условий договора купли-продажи квартиры и возложении на него обязанности по их исполнению являются необоснованными.
Судом кассационной инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые являются основанием для отмены кассационного определения.
Судом первой инстанции по существу спора были правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права, регулирующие правоотношения, возникшие между сторонами спора, дано верное толкование заключенному между сторонами договору и постановлено законное и обоснованное решение, поэтому его следует оставить без изменения.
Ссылки в письменном отзыве ООО "М" на кассационную жалобу Ж. на то, что последним не представлены надлежащие платежные документы, подтверждающие произведенную ответчиком оплату по договору и внесение денежных средств в кассу предприятия, а также на то, что спорная квартира не была передана покупателям и ответчик не нес бремя содержания имущества, несостоятельны.
В письменных возражения на иск Ж. указывал на то, что в подтверждение оплаты приобретенной доли в праве собственности на спорную квартиру, ему были выданы приходный ордер и расписка директора ООО "М", однако, впоследствии указанные документы были утрачены.
Учитывая, что исковое заявление о взыскании с ответчиков задолженности по договору от 26 ноября 2007 г. было подано - ООО "М" в суд 26 ноября 2010 г., после оставления заявления без движения оно принято к производству суда 22 декабря 2010 г., а ответчикам копия иска направлена 28 декабря 2010 г., Ж. не может быть поставлено в вину непредоставление подтверждающих исполнение договора документов по истечении срока исковой давности.
Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за покупателями - Ж. и Л. 11 декабря 2007 года. 19 мая 2009 года Ж. заключил договор купли-продажи своей доли в праве собственности на спорную квартиру с М. Указанные обстоятельства подтверждают исполнение сторонами условий договора купли-продажи в части передачи квартиры покупателям. Ссылаясь на то, что Ж. не нес бремя содержания квартиры, истец не представил доказательств тому, что такие расходы после заключения договора купли-продажи 26 ноября 2007 г. несло ООО "М".
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 387, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
определение судебной коллегии Челябинского областного суда от 1 августа 2011 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "М" к Ж. и принятия нового решения отменить.
Оставить без изменения решение Центрального районного суда г. Челябинска от 15 апреля 2011 года.
Председательствующий
А.Г.КУНЫШЕВ
А.Г.КУНЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)