Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Машкина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Паршиной Т.В.,
судей: Кочетковой М.В., Заварихиной С.И.,
при секретаре: Л.,
с участием: представителя М. по ордеру адвоката Ивановой А.А., представителя ОАО "Линдовская птицефабрика - племенной завод" по доверенности Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 10 апреля 2012 года дело
по апелляционной жалобе представителя ОАО "Линдовская птицефабрика - племенной завод" по доверенности Н.
на решение Борского городского суда Нижегородской области от 30 января 2012 года
по иску М. к ОАО "Линдовская птицефабрика - племенной завод" о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,
заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Заварихиной С.И., объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда,
установила:
Истец М. обратился в суд с названным иском, указывая, что с 18.11.1994 г. по 11.03.2003 г. работал на АОЗТ "Линдовская птицефабрика - племенной завод" в должности. На основании договора займа, заключенного 14.09.1995 г. АОЗТ "Линдовская птицефабрика - племенной завод" выделило истцу ссуду в сумме рублей в виде стоимости земельного участка площадью соток и жилого дома, расположенных по адресу:. Согласно условиям указанного договора, истец обязался отработать на заводе не менее 10 лет со дня подписания договора, а ответчик обязался ежемесячно погашать ссуду частями в течение 10 лет. Истец полагает, что фактически был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа. После увольнения истец вместе с членами своей семьи остался проживать в указанном доме, нес бремя по его содержанию, оплачивал все необходимые налоги за дом и за землю. В 2005 году истец обратился в ОАО "Линдовская птицефабрика - племенной завод" с просьбой выкупить вышеуказанный жилой дом и земельный участок и заплатить остаток по договору, ему был произведен расчет оставшейся к уплате суммы, и истцу было предложено приобрести дом по цене рублей. Истец согласился, но когда собрался уплатить указанную сумму, то на заводе сменилось руководство и ему сообщили, что в ОАО "Линдовская птицефабрика" не сохранились правоустанавливающие документы на указанные жилой дом и земельный участок и заключенный с истцом договор. В настоящее время истец уплатил оставшуюся сумму задолженности по договору в размере рублей. Просил суд признать за ним право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу:.
В порядке ст. 39 ГПК РФ истец дополнил исковые требования, просит установить факт заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: с выплатой стоимости приобретаемого дома в рассрочку, признать за ним право собственности на указанный жилой дом и земельный участок.
Решением Борского городского суда Нижегородской области от 30 января 2012 года постановлено:
Признать за М., года рождения право собственности на жилой дом общей площадью кв. м, в том числе жилой - кв. м, с коридором площадью кв. м, верандой площадью кв. м, двором площадью кв. м и земельный участок площадью кв. м, расположенные по адресу:
В апелляционной жалобе представителя ОАО "Линдовское" по доверенности Н. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, поскольку суд неправильно определил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, сделал необоснованный вывод о надлежащем исполнении истцом условий договора. Кроме того, не подтверждены обстоятельства того, что истец за счет собственных средств произвел ремонт, установил газовое оборудование, произвел газификацию.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит законных оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.
В силу положений ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310, 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно норме ст. 153 ГК РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка - правомерное действие, которое должно соответствовать требованиям законодательства. Сделки представляют собой действия, направленные на достижение определенного правового результата.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договором купли-продажи может быть предусмотрена рассрочка оплаты товара.
В силу ст. 15 Земельного кодекса РФ, собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора (с указанием названия: договором займа), заключенного 14.09.1995 года АОЗТ "Линдовская птицефабрика - племенной завод", в качестве заимодавца выделило истцу ссуду в сумме рублей в виде стоимости земельного участка площадью соток и жилого дома, расположенных по адресу: (л.д. 13).
Дом и земельный участок размером кв. метров были приобретены АОЗТ "Линдовская птицефабрика-племенной завод" у В.Г.Л. по договору купли-продажи 06.06.1995 года за рублей (стоимость дома) и рублей (стоимость земельного участка) (л.д. 49).
Из содержания условий данного договора следует, что истец получил жилой дом и земельный участок, расположенные адресу:, за которые обязался отработать у ответчика не менее 10 лет со дня подписания договора, а ответчик в свою очередь обязался ежемесячно погашать ссуду частями (ежемесячно */*) в течение 10 лет.
Согласно п. 5 договора, в случае расторжения трудового договора между сторонами, заемщик обязуется в течение одного месяца от даты увольнения выплатить весь непогашенный заимодавцем остаток ссуды с учетом коэффициента инфляции на уровне изменения минимальной заработной платы.
Пункт 6 гласит, что в случае неуплаты в месячный срок вышеупомянутого остатка ссуды, заимодавец имеет право в установленном законом порядке предъявить заемщику денежный или имущественный (в размере непогашенного остатка ссуды) иск (л.д. 13).
Согласно техническому паспорту от 10.03.2009 года, в настоящее время общая площадь жилого дома составляет кв. м, в том числе жилая - кв. м, с коридором площадью кв. м, верандой площадью кв. м, двором площадью кв. м (л.д. 15 - 30). Согласно выписке из кадастрового паспорта, земельный участок по указанному адресу стоит на кадастровом учете площадью кв. м (л.д. 31 - 42).
Истец зарегистрирован и проживает в спорном жилом доме, расположенном по адресу:, что подтверждается справкой администрации Линдовского сельсовета от 22.04.2011 года N. Вместе с истцом в данном доме зарегистрированы его жена и сын (л.д. 8 - 9).
В 2005 году истец, отработав на предприятии менее 10 лет (л.д. 10), обратился в ОАО "Линдовская птицефабрика - племенной завод" с просьбой выкупить вышеуказанный жилой дом и земельный участок и заплатить остаток по договору. В связи с этим был произведен расчет оставшейся к уплате суммы, и истцу было предложено приобрести дом по цене рублей, что подтверждается письмом ответчика от 08.06.2005 года (л.д. 11).
Судом первой инстанции установлено, что ни после увольнения истца, ни по истечении 10 лет с момента заключения договора, ни в настоящее время, ОАО "Линдовское" не предъявляло требований к истцу о возврате ссуды за переданные ему по договору дом и земельный участок.
В ходе рассмотрения спора истец оплатил сумму задолженности в размере рублей, что подтверждается платежными документами (л.д. 78).
Согласно договора купли-продажи от 06.06.1995 года (л.д. 49), кадастровой выписки о земельном участке, проекта межевого плана спорный участок имеет площадь кв. м (л.д. 31 - 42).
Разрешая исковые требования, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд правильно пришел к выводу о том, что хотя указанный договор и назван договором займа, в действительности имеет место факт заключения договора купли-продажи жилого дома общей площадью кв. м, в том числе жилой - кв. м, с коридором площадью кв. м, верандой площадью кв. м, двором площадью кв. м и земельного участка площадью кв. м, расположенных по адресу: с выплатой стоимости приобретаемого дома и земельного участка в рассрочку.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что не соответствует действительности факт заключения договора займа, поскольку из материалов дела следует, что денежных средств по договору истцу не передавалось, истцу был передан дом и земельный участок, возврат которых не был предусмотрен договором. По договору возврату подлежал лишь остаток непогашенной ссуды в случае увольнения истца с предприятия до истечения десятилетнего срока со дня подписания договора.
В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
С учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств следует признать, что факт передачи дома и земельного участка ответчиком и принятие его истцом, то есть последующее поведение сторон, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле и фактическом признании ими договора (с указанием названия: договор займа), заключенного 14.09.1995 года, в котором был определен предмет - жилой дом и земельный участок, переданные истцу, а также другие существенные условия, характерные для договора купли-продажи: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон. Указанное также следует из воли сторон, поскольку истец желал получить дом и земельный участок в собственность после выплаты суммы по договору, ответчик - возвратить средства с учетом инфляции, затраченные на приобретение имущества, что подтверждается п. 6 указанного договора (л.д. 13), согласно которого ответчик не претендует на спорное имущество в случае досрочного расторжения трудового договора, а лишь оставляет за собой право требовать уплаты денежных средств в размере непогашенного остатка ссуды.
При этом судебная коллегия указывает, что действительность сделки как таковой, ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах, с учетом норм гражданского законодательства, М., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за жилой дом и земельный участок в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним прав на спорное имущество.
Кроме того, судебная коллегия указывает, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.
Доводы апелляционной жалобы о том, что не подтвержден доказательствами факт производства ремонта, установки газового оборудования, не имеют правового значения для рассмотрении данного спора, поскольку данный факт не влияет на правоотношения сторон по делу.
Доводы жалобы представителя ответчика о том, что истец не выполнил условия договора и не выплатил стоимость дома и земельного участка, необоснованны, поскольку истцом была внесена денежная сумма в размере рублей, которая была определена на основании письма ответчика от 08 июля 2005 года.
Доводы истца о том, что в 2005 году денежные средства у него не были приняты, ответчиком не отвергнуты, а наоборот подтверждены тем, что ответчик сам указывает на то, что выкупная цена в этот период (2005 год) определялась без учета рыночной, балансовой, остаточной стоимости и каких-либо других факторов. Однако договором от 14.09.1995 года определено, что должна выплачиваться не выкупная цена, а остаток непогашенной ссуды.
Судебная коллегия считает несостоятельными доводы заявителя жалобы, что сумма выкупа в 2005 году была адресована не истцу, а неопределенному кругу лиц, поскольку из текста письма следует, что письмо адресовано жителям дома ул. с. района области (л.д. 11).
Суду не были представлены достоверные доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик ранее требовал с истца какой-либо иной обоснованной суммы, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что истец выполнил условия договора от 14.09.1995 года полностью.
Кроме того, данные доводы были предметом рассмотрения и проверки в суде первой инстанции, данным доводам судом дана надлежащая правовая оценка. Суд оценил представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал представленные по делу доказательства, дал им надлежащую правовую оценку, нормы действующего законодательства применил верно. Также судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку представленных доказательств, выводов суда, но не опровергают их.
С учетом изложенного у судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в соблюдении судом порядка принятия решения и выводах, изложенных в нем.
Судом при рассмотрении дела правильно определены юридически значимые обстоятельства, нарушения норм процессуального закона не допущено, в связи с чем, оснований для отмены либо изменения решения не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Борского городского суда Нижегородской области от 30 января 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Линдовская птицефабрика-племенной завод" по доверенности Н. - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Т.В.ПАРШИНА
Судьи
С.И.ЗАВАРИХИНА
М.В.КОЧЕТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2432
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 апреля 2012 г. по делу N 33-2432
Судья Машкина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Паршиной Т.В.,
судей: Кочетковой М.В., Заварихиной С.И.,
при секретаре: Л.,
с участием: представителя М. по ордеру адвоката Ивановой А.А., представителя ОАО "Линдовская птицефабрика - племенной завод" по доверенности Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 10 апреля 2012 года дело
по апелляционной жалобе представителя ОАО "Линдовская птицефабрика - племенной завод" по доверенности Н.
на решение Борского городского суда Нижегородской области от 30 января 2012 года
по иску М. к ОАО "Линдовская птицефабрика - племенной завод" о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,
заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Заварихиной С.И., объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда,
установила:
Истец М. обратился в суд с названным иском, указывая, что с 18.11.1994 г. по 11.03.2003 г. работал на АОЗТ "Линдовская птицефабрика - племенной завод" в должности. На основании договора займа, заключенного 14.09.1995 г. АОЗТ "Линдовская птицефабрика - племенной завод" выделило истцу ссуду в сумме рублей в виде стоимости земельного участка площадью соток и жилого дома, расположенных по адресу:. Согласно условиям указанного договора, истец обязался отработать на заводе не менее 10 лет со дня подписания договора, а ответчик обязался ежемесячно погашать ссуду частями в течение 10 лет. Истец полагает, что фактически был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа. После увольнения истец вместе с членами своей семьи остался проживать в указанном доме, нес бремя по его содержанию, оплачивал все необходимые налоги за дом и за землю. В 2005 году истец обратился в ОАО "Линдовская птицефабрика - племенной завод" с просьбой выкупить вышеуказанный жилой дом и земельный участок и заплатить остаток по договору, ему был произведен расчет оставшейся к уплате суммы, и истцу было предложено приобрести дом по цене рублей. Истец согласился, но когда собрался уплатить указанную сумму, то на заводе сменилось руководство и ему сообщили, что в ОАО "Линдовская птицефабрика" не сохранились правоустанавливающие документы на указанные жилой дом и земельный участок и заключенный с истцом договор. В настоящее время истец уплатил оставшуюся сумму задолженности по договору в размере рублей. Просил суд признать за ним право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу:.
В порядке ст. 39 ГПК РФ истец дополнил исковые требования, просит установить факт заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: с выплатой стоимости приобретаемого дома в рассрочку, признать за ним право собственности на указанный жилой дом и земельный участок.
Решением Борского городского суда Нижегородской области от 30 января 2012 года постановлено:
Признать за М., года рождения право собственности на жилой дом общей площадью кв. м, в том числе жилой - кв. м, с коридором площадью кв. м, верандой площадью кв. м, двором площадью кв. м и земельный участок площадью кв. м, расположенные по адресу:
В апелляционной жалобе представителя ОАО "Линдовское" по доверенности Н. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, поскольку суд неправильно определил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, сделал необоснованный вывод о надлежащем исполнении истцом условий договора. Кроме того, не подтверждены обстоятельства того, что истец за счет собственных средств произвел ремонт, установил газовое оборудование, произвел газификацию.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит законных оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.
В силу положений ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310, 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно норме ст. 153 ГК РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка - правомерное действие, которое должно соответствовать требованиям законодательства. Сделки представляют собой действия, направленные на достижение определенного правового результата.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договором купли-продажи может быть предусмотрена рассрочка оплаты товара.
В силу ст. 15 Земельного кодекса РФ, собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора (с указанием названия: договором займа), заключенного 14.09.1995 года АОЗТ "Линдовская птицефабрика - племенной завод", в качестве заимодавца выделило истцу ссуду в сумме рублей в виде стоимости земельного участка площадью соток и жилого дома, расположенных по адресу: (л.д. 13).
Дом и земельный участок размером кв. метров были приобретены АОЗТ "Линдовская птицефабрика-племенной завод" у В.Г.Л. по договору купли-продажи 06.06.1995 года за рублей (стоимость дома) и рублей (стоимость земельного участка) (л.д. 49).
Из содержания условий данного договора следует, что истец получил жилой дом и земельный участок, расположенные адресу:, за которые обязался отработать у ответчика не менее 10 лет со дня подписания договора, а ответчик в свою очередь обязался ежемесячно погашать ссуду частями (ежемесячно */*) в течение 10 лет.
Согласно п. 5 договора, в случае расторжения трудового договора между сторонами, заемщик обязуется в течение одного месяца от даты увольнения выплатить весь непогашенный заимодавцем остаток ссуды с учетом коэффициента инфляции на уровне изменения минимальной заработной платы.
Пункт 6 гласит, что в случае неуплаты в месячный срок вышеупомянутого остатка ссуды, заимодавец имеет право в установленном законом порядке предъявить заемщику денежный или имущественный (в размере непогашенного остатка ссуды) иск (л.д. 13).
Согласно техническому паспорту от 10.03.2009 года, в настоящее время общая площадь жилого дома составляет кв. м, в том числе жилая - кв. м, с коридором площадью кв. м, верандой площадью кв. м, двором площадью кв. м (л.д. 15 - 30). Согласно выписке из кадастрового паспорта, земельный участок по указанному адресу стоит на кадастровом учете площадью кв. м (л.д. 31 - 42).
Истец зарегистрирован и проживает в спорном жилом доме, расположенном по адресу:, что подтверждается справкой администрации Линдовского сельсовета от 22.04.2011 года N. Вместе с истцом в данном доме зарегистрированы его жена и сын (л.д. 8 - 9).
В 2005 году истец, отработав на предприятии менее 10 лет (л.д. 10), обратился в ОАО "Линдовская птицефабрика - племенной завод" с просьбой выкупить вышеуказанный жилой дом и земельный участок и заплатить остаток по договору. В связи с этим был произведен расчет оставшейся к уплате суммы, и истцу было предложено приобрести дом по цене рублей, что подтверждается письмом ответчика от 08.06.2005 года (л.д. 11).
Судом первой инстанции установлено, что ни после увольнения истца, ни по истечении 10 лет с момента заключения договора, ни в настоящее время, ОАО "Линдовское" не предъявляло требований к истцу о возврате ссуды за переданные ему по договору дом и земельный участок.
В ходе рассмотрения спора истец оплатил сумму задолженности в размере рублей, что подтверждается платежными документами (л.д. 78).
Согласно договора купли-продажи от 06.06.1995 года (л.д. 49), кадастровой выписки о земельном участке, проекта межевого плана спорный участок имеет площадь кв. м (л.д. 31 - 42).
Разрешая исковые требования, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд правильно пришел к выводу о том, что хотя указанный договор и назван договором займа, в действительности имеет место факт заключения договора купли-продажи жилого дома общей площадью кв. м, в том числе жилой - кв. м, с коридором площадью кв. м, верандой площадью кв. м, двором площадью кв. м и земельного участка площадью кв. м, расположенных по адресу: с выплатой стоимости приобретаемого дома и земельного участка в рассрочку.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что не соответствует действительности факт заключения договора займа, поскольку из материалов дела следует, что денежных средств по договору истцу не передавалось, истцу был передан дом и земельный участок, возврат которых не был предусмотрен договором. По договору возврату подлежал лишь остаток непогашенной ссуды в случае увольнения истца с предприятия до истечения десятилетнего срока со дня подписания договора.
В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
С учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств следует признать, что факт передачи дома и земельного участка ответчиком и принятие его истцом, то есть последующее поведение сторон, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле и фактическом признании ими договора (с указанием названия: договор займа), заключенного 14.09.1995 года, в котором был определен предмет - жилой дом и земельный участок, переданные истцу, а также другие существенные условия, характерные для договора купли-продажи: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон. Указанное также следует из воли сторон, поскольку истец желал получить дом и земельный участок в собственность после выплаты суммы по договору, ответчик - возвратить средства с учетом инфляции, затраченные на приобретение имущества, что подтверждается п. 6 указанного договора (л.д. 13), согласно которого ответчик не претендует на спорное имущество в случае досрочного расторжения трудового договора, а лишь оставляет за собой право требовать уплаты денежных средств в размере непогашенного остатка ссуды.
При этом судебная коллегия указывает, что действительность сделки как таковой, ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах, с учетом норм гражданского законодательства, М., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за жилой дом и земельный участок в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним прав на спорное имущество.
Кроме того, судебная коллегия указывает, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.
Доводы апелляционной жалобы о том, что не подтвержден доказательствами факт производства ремонта, установки газового оборудования, не имеют правового значения для рассмотрении данного спора, поскольку данный факт не влияет на правоотношения сторон по делу.
Доводы жалобы представителя ответчика о том, что истец не выполнил условия договора и не выплатил стоимость дома и земельного участка, необоснованны, поскольку истцом была внесена денежная сумма в размере рублей, которая была определена на основании письма ответчика от 08 июля 2005 года.
Доводы истца о том, что в 2005 году денежные средства у него не были приняты, ответчиком не отвергнуты, а наоборот подтверждены тем, что ответчик сам указывает на то, что выкупная цена в этот период (2005 год) определялась без учета рыночной, балансовой, остаточной стоимости и каких-либо других факторов. Однако договором от 14.09.1995 года определено, что должна выплачиваться не выкупная цена, а остаток непогашенной ссуды.
Судебная коллегия считает несостоятельными доводы заявителя жалобы, что сумма выкупа в 2005 году была адресована не истцу, а неопределенному кругу лиц, поскольку из текста письма следует, что письмо адресовано жителям дома ул. с. района области (л.д. 11).
Суду не были представлены достоверные доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик ранее требовал с истца какой-либо иной обоснованной суммы, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что истец выполнил условия договора от 14.09.1995 года полностью.
Кроме того, данные доводы были предметом рассмотрения и проверки в суде первой инстанции, данным доводам судом дана надлежащая правовая оценка. Суд оценил представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал представленные по делу доказательства, дал им надлежащую правовую оценку, нормы действующего законодательства применил верно. Также судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку представленных доказательств, выводов суда, но не опровергают их.
С учетом изложенного у судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в соблюдении судом порядка принятия решения и выводах, изложенных в нем.
Судом при рассмотрении дела правильно определены юридически значимые обстоятельства, нарушения норм процессуального закона не допущено, в связи с чем, оснований для отмены либо изменения решения не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Борского городского суда Нижегородской области от 30 января 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Линдовская птицефабрика-племенной завод" по доверенности Н. - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Т.В.ПАРШИНА
Судьи
С.И.ЗАВАРИХИНА
М.В.КОЧЕТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)