Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зотова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Пряничниковой Е.В.
судей: Журавлевой Н.М. и Таниной Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем: Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе В.Е.Н.
на решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 01 февраля 2012 года
гражданское дело по иску В.Е.Н. к ЖСПК "Диамант-3" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи областного суда Таниной Н.А., выслушав объяснения В.Е.Н., ее представителя - адвоката Гаврилова С.И., действующего на основании ордера, представителя ЖСПК "Диамант-3" по доверенности С., судебная коллегия
установила:
В.Е.Н. обратилась в суд с иском к ЖСПК "Диамант-3" о признании права собственности на кв. N 13 в д. 29 по ул. *** в г. Арзамасе. В обоснование заявленных требований, указала, что 22 декабря 2005 года заключила договор об инвестировании строительства жилья. По заключенному договору она должна была принять участие в долевом строительстве дома по адресу: г. Арзамас, ул. *** д. 29 и оплатить стоимость трехкомнатной квартиры N 13 площадью 81 кв. м, а ЖСПК "Диамант-3" обязалось передать ей указанную квартиру после ввода дома в эксплуатацию до 30 декабря 2007 года. Она полностью исполнила свои обязательства перед ЖСПК "Диамант-3" по финансированию строительства указанного дома, о чем свидетельствует квитанции об оплате, справка о размере внесенных платежей, акт приема-передачи квартиры от 22 июля 2009 года, где в пп. 5.7 указано, что с момента подписания акта договор считается выполненным сторонами полностью, финансовых и правовых претензий со стороны договора стороны друг к другу не имеют. Зарегистрировать во вне судебном порядке право собственности не представляется возможным из-за отсутствия полного пакета строительной документации. На основании изложенного просила суд: признать право собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: г. Арзамас, ул. ***, д. 29, кв. 13.
В судебном заседании истица поддержала свои требования.
Представитель ответчика ЖСПК "Диамант-3" Р. исковые требования не признала, указала, что В.Е.Н. не выполнила взятые на себя обязательства по заключенному договору в связи с удорожанием строительства. Стоимость квартиры увеличилась за счет увеличения жилой площади по замерам БТИ и оплаты лоджии (балконов), стоимость которых не была включена в договор. В.Е.Н. необходимо внести денежные средства в сумме 164 990 рублей.
Решением Арзамасского городского суда Нижегородской области от 01 февраля 2012 года в удовлетворении исковых требований В.Е.Н. к ЖСПК "Диамант-3" о признании права собственности на кв. 13 в д. 29 по ул. *** в г. Арзамасе отказано.
В апелляционной жалобе истцом поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции, как вынесенного с нарушением норм материального права.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании положений ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 22 декабря 2005 года В.Е.Н. заключила с ответчиком ЖСПК "Диамант-3" инвестиционный договор участия в строительстве жилого дома, расположенного по ул. *** д. 29 в г. Арзамасе, в соответствии с которым истец принимает участие в финансировании строительства, строительстве и сдаче в эксплуатацию указанного жилого дома (п. 1.1 договора).
В силу п. 1.1 пп. 2а договора ответчик после окончания строительства при полном и своевременном соблюдении инвестором обязательств по договору, в том числе при полной оплате стоимости квартиры согласно фактического расчета стоимости на момент сдачи дома в эксплуатацию, предоставляет (передает) истцу в собственность трехкомнатную квартиру общей площадью 81 кв. м.
Стоимость квартиры ориентировочно определена 810 000 рублей из расчета 10 000 рублей за 1 кв. м (п. 2.1 договора).
Также инвестиционным договором предусмотрено, что строительная стоимость квартиры является приблизительной и может быть в дальнейшем пересмотрена в соответствии с проектно-сметной документацией и иной документацией на строительство, приемку в эксплуатацию дома (п. 2.3 договора).
Из приобщенных к материалам дела копий квитанций следует, что В.Е.Н. во исполнение обязательств по инвестиционному договору были внесены денежные средства в общей сумме 897 450 рублей, из которых: 867450 рублей - паевые взносы, 36000 рублей - оплата газового котла.
По данным технического паспорта на квартиру, изготовленного ГП НО "Нижтехинвентаризация" 17 января 2012 года, общая площадь квартиры N 13 в жилом доме по адресу: г. Арзамас ул. *** д. 29, переданной истице, составляет 87,3 кв. м.
Указанная площадь квартиры (87,3 кв. м) также отражена в техническом паспорте на здание (многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Арзамас, ул. ***, д. 29), изготовленном ГП НО "Нижтехинвентаризация" 30 августа 2011 года (л.д. 55).
При этом, как усматривается из технического паспорта на здание от 30 августа 2011 года, в указанную общую площадь жилого помещения (87,3 кв. м) не включена площадь двух лоджий площадью 5,1 кв. м каждая, имеющихся в квартире.
Истицей увеличение площади квартиры после завершения строительства дома не оспаривалось.
Как указано выше, в инвестиционном договоре площадь квартиры была указана ориентировочно - 81 кв. м, ее стоимость, исходя из цены квадратного метра - 10000 руб., составляла 810000 руб.
Истицей было оплачено 867450 рублей. Следовательно, если исходить из стоимости квадратного метра - 10000 руб. и площади квартиры 81 кв. м, ею переплачена сумма 57450 руб.
Однако, фактически площадь квартиры составляет 87,3 кв. м, то есть на 6, 3 кв. м больше, чем указано в инвестиционном договоре. Кроме того, в договоре не отражено наличие в квартире двух лоджий и их стоимость.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что В.Е.Н. не были выполнены в полном объеме обязательства об оплате стоимости жилого помещения, в связи с чем с учетом положений ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ и п. 1.2 инвестиционного договора правомерно отказал истице в удовлетворении ее требования о признании права собственности на квартиру.
Доводы апелляционной жалобы В.Е.Е. в этой части не могут служить основанием к отмене принятого судебного акта, поскольку фактически сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, а также воспроизводят доводы возражений, являвшиеся предметом судебного исследования и получившие в соответствии с требованиями ст. ст. 194, 196, 198 ГПК РФ надлежащую правовую оценку в решении суда, с которыми судебная коллегия соглашается.
Ссылка истицы в апелляционной жалобе на акт приема-передачи спорной квартиры, как доказательство выполнения ею всех обязательств по инвестиционному договору, также не может быть принята во внимание по следующим мотивам.
Анализ акта от 22.07.2009 г. показывает, что в нем неверно отражена площадь квартиры, полученной истицей по инвестиционному договору, а также не указано на наличие второй лоджии, хотя эти обстоятельства сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривались.
Кроме того, данные о характеристиках квартиры, указанные в акте, противоречат официальной технической документации (техническому паспорту от 30.08.2011 г.) на здание и жилое помещение. (л.д. 41 - 78).
Вместе с тем, с позицией суда о невыполнении В.Е.Н. обязательств по оплате задолженности в сумме 164990 рублей, судебная коллегия не может согласиться, поскольку наличие такой задолженности в рамках настоящего спора с достоверностью не установлено.
Как усматривается из акта сверки от 24 января 2011 года, представленного ответчиком, расчет за дополнительную площадь квартиры - 9,93 кв. м произведен, исходя из стоимости 1 квадратного метра - 18000 рублей.
Указанный расчет нельзя признать верным, поскольку фактически площадь квартиры увеличилась на 6,3 кв. м (81 кв. м + 6.3 кв. м = 87,3 кв. м). Площадь лоджий, имеющихся в спорной квартире, составляет 10,2 кв. м, при этом, оплата за них должна производиться с применением понижающего коэффициента 0,5, как установлено п. 1 инвестиционного договора.
При таких обстоятельствах расчет задолженности в сумме 164990 рублей, произведенный ответчиком, и принятый судом, не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам.
Таким образом, выводы суда первой инстанции в этой части являются ошибочными, в связи с чем, в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ мотивировочная часть решения от 1 февраля 2012 года подлежит изменению с исключением из нее вышеуказанного суждения (л.д. 213 абзац 7).
Произвести расчет задолженности истца перед ответчиком на основании имеющихся в деле доказательств судебная коллегия не имеет возможности.
Вместе с тем, учитывая, что встречных исковых требований о взыскании долга по инвестиционному договору ответчиком к истице не заявлялось, это обстоятельство существенного значения для разрешения настоящего спора не имеет.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
Решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 01 февраля 2012 года изменить, исключив из его мотивировочной части суждение о том, что истица уклоняется от выполнения взятых обязательств о внесении полной стоимости квартиры, исходя из произведенного обмера квартиры, площадь которой увеличилась на 6,3 кв. м и стоимости лоджии с применением коэффициента 0,5 в сумме 164 990 рублей.
В остальной части решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 01 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу В.Е.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2692/2012
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2012 г. по делу N 33-2692/2012
Судья: Зотова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Пряничниковой Е.В.
судей: Журавлевой Н.М. и Таниной Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем: Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе В.Е.Н.
на решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 01 февраля 2012 года
гражданское дело по иску В.Е.Н. к ЖСПК "Диамант-3" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи областного суда Таниной Н.А., выслушав объяснения В.Е.Н., ее представителя - адвоката Гаврилова С.И., действующего на основании ордера, представителя ЖСПК "Диамант-3" по доверенности С., судебная коллегия
установила:
В.Е.Н. обратилась в суд с иском к ЖСПК "Диамант-3" о признании права собственности на кв. N 13 в д. 29 по ул. *** в г. Арзамасе. В обоснование заявленных требований, указала, что 22 декабря 2005 года заключила договор об инвестировании строительства жилья. По заключенному договору она должна была принять участие в долевом строительстве дома по адресу: г. Арзамас, ул. *** д. 29 и оплатить стоимость трехкомнатной квартиры N 13 площадью 81 кв. м, а ЖСПК "Диамант-3" обязалось передать ей указанную квартиру после ввода дома в эксплуатацию до 30 декабря 2007 года. Она полностью исполнила свои обязательства перед ЖСПК "Диамант-3" по финансированию строительства указанного дома, о чем свидетельствует квитанции об оплате, справка о размере внесенных платежей, акт приема-передачи квартиры от 22 июля 2009 года, где в пп. 5.7 указано, что с момента подписания акта договор считается выполненным сторонами полностью, финансовых и правовых претензий со стороны договора стороны друг к другу не имеют. Зарегистрировать во вне судебном порядке право собственности не представляется возможным из-за отсутствия полного пакета строительной документации. На основании изложенного просила суд: признать право собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: г. Арзамас, ул. ***, д. 29, кв. 13.
В судебном заседании истица поддержала свои требования.
Представитель ответчика ЖСПК "Диамант-3" Р. исковые требования не признала, указала, что В.Е.Н. не выполнила взятые на себя обязательства по заключенному договору в связи с удорожанием строительства. Стоимость квартиры увеличилась за счет увеличения жилой площади по замерам БТИ и оплаты лоджии (балконов), стоимость которых не была включена в договор. В.Е.Н. необходимо внести денежные средства в сумме 164 990 рублей.
Решением Арзамасского городского суда Нижегородской области от 01 февраля 2012 года в удовлетворении исковых требований В.Е.Н. к ЖСПК "Диамант-3" о признании права собственности на кв. 13 в д. 29 по ул. *** в г. Арзамасе отказано.
В апелляционной жалобе истцом поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции, как вынесенного с нарушением норм материального права.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании положений ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 22 декабря 2005 года В.Е.Н. заключила с ответчиком ЖСПК "Диамант-3" инвестиционный договор участия в строительстве жилого дома, расположенного по ул. *** д. 29 в г. Арзамасе, в соответствии с которым истец принимает участие в финансировании строительства, строительстве и сдаче в эксплуатацию указанного жилого дома (п. 1.1 договора).
В силу п. 1.1 пп. 2а договора ответчик после окончания строительства при полном и своевременном соблюдении инвестором обязательств по договору, в том числе при полной оплате стоимости квартиры согласно фактического расчета стоимости на момент сдачи дома в эксплуатацию, предоставляет (передает) истцу в собственность трехкомнатную квартиру общей площадью 81 кв. м.
Стоимость квартиры ориентировочно определена 810 000 рублей из расчета 10 000 рублей за 1 кв. м (п. 2.1 договора).
Также инвестиционным договором предусмотрено, что строительная стоимость квартиры является приблизительной и может быть в дальнейшем пересмотрена в соответствии с проектно-сметной документацией и иной документацией на строительство, приемку в эксплуатацию дома (п. 2.3 договора).
Из приобщенных к материалам дела копий квитанций следует, что В.Е.Н. во исполнение обязательств по инвестиционному договору были внесены денежные средства в общей сумме 897 450 рублей, из которых: 867450 рублей - паевые взносы, 36000 рублей - оплата газового котла.
По данным технического паспорта на квартиру, изготовленного ГП НО "Нижтехинвентаризация" 17 января 2012 года, общая площадь квартиры N 13 в жилом доме по адресу: г. Арзамас ул. *** д. 29, переданной истице, составляет 87,3 кв. м.
Указанная площадь квартиры (87,3 кв. м) также отражена в техническом паспорте на здание (многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Арзамас, ул. ***, д. 29), изготовленном ГП НО "Нижтехинвентаризация" 30 августа 2011 года (л.д. 55).
При этом, как усматривается из технического паспорта на здание от 30 августа 2011 года, в указанную общую площадь жилого помещения (87,3 кв. м) не включена площадь двух лоджий площадью 5,1 кв. м каждая, имеющихся в квартире.
Истицей увеличение площади квартиры после завершения строительства дома не оспаривалось.
Как указано выше, в инвестиционном договоре площадь квартиры была указана ориентировочно - 81 кв. м, ее стоимость, исходя из цены квадратного метра - 10000 руб., составляла 810000 руб.
Истицей было оплачено 867450 рублей. Следовательно, если исходить из стоимости квадратного метра - 10000 руб. и площади квартиры 81 кв. м, ею переплачена сумма 57450 руб.
Однако, фактически площадь квартиры составляет 87,3 кв. м, то есть на 6, 3 кв. м больше, чем указано в инвестиционном договоре. Кроме того, в договоре не отражено наличие в квартире двух лоджий и их стоимость.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что В.Е.Н. не были выполнены в полном объеме обязательства об оплате стоимости жилого помещения, в связи с чем с учетом положений ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ и п. 1.2 инвестиционного договора правомерно отказал истице в удовлетворении ее требования о признании права собственности на квартиру.
Доводы апелляционной жалобы В.Е.Е. в этой части не могут служить основанием к отмене принятого судебного акта, поскольку фактически сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, а также воспроизводят доводы возражений, являвшиеся предметом судебного исследования и получившие в соответствии с требованиями ст. ст. 194, 196, 198 ГПК РФ надлежащую правовую оценку в решении суда, с которыми судебная коллегия соглашается.
Ссылка истицы в апелляционной жалобе на акт приема-передачи спорной квартиры, как доказательство выполнения ею всех обязательств по инвестиционному договору, также не может быть принята во внимание по следующим мотивам.
Анализ акта от 22.07.2009 г. показывает, что в нем неверно отражена площадь квартиры, полученной истицей по инвестиционному договору, а также не указано на наличие второй лоджии, хотя эти обстоятельства сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривались.
Кроме того, данные о характеристиках квартиры, указанные в акте, противоречат официальной технической документации (техническому паспорту от 30.08.2011 г.) на здание и жилое помещение. (л.д. 41 - 78).
Вместе с тем, с позицией суда о невыполнении В.Е.Н. обязательств по оплате задолженности в сумме 164990 рублей, судебная коллегия не может согласиться, поскольку наличие такой задолженности в рамках настоящего спора с достоверностью не установлено.
Как усматривается из акта сверки от 24 января 2011 года, представленного ответчиком, расчет за дополнительную площадь квартиры - 9,93 кв. м произведен, исходя из стоимости 1 квадратного метра - 18000 рублей.
Указанный расчет нельзя признать верным, поскольку фактически площадь квартиры увеличилась на 6,3 кв. м (81 кв. м + 6.3 кв. м = 87,3 кв. м). Площадь лоджий, имеющихся в спорной квартире, составляет 10,2 кв. м, при этом, оплата за них должна производиться с применением понижающего коэффициента 0,5, как установлено п. 1 инвестиционного договора.
При таких обстоятельствах расчет задолженности в сумме 164990 рублей, произведенный ответчиком, и принятый судом, не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам.
Таким образом, выводы суда первой инстанции в этой части являются ошибочными, в связи с чем, в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ мотивировочная часть решения от 1 февраля 2012 года подлежит изменению с исключением из нее вышеуказанного суждения (л.д. 213 абзац 7).
Произвести расчет задолженности истца перед ответчиком на основании имеющихся в деле доказательств судебная коллегия не имеет возможности.
Вместе с тем, учитывая, что встречных исковых требований о взыскании долга по инвестиционному договору ответчиком к истице не заявлялось, это обстоятельство существенного значения для разрешения настоящего спора не имеет.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
Решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 01 февраля 2012 года изменить, исключив из его мотивировочной части суждение о том, что истица уклоняется от выполнения взятых обязательств о внесении полной стоимости квартиры, исходя из произведенного обмера квартиры, площадь которой увеличилась на 6,3 кв. м и стоимости лоджии с применением коэффициента 0,5 в сумме 164 990 рублей.
В остальной части решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 01 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу В.Е.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)