Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Капралова Е.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Н.Ф. Никулинской,
судей: М.В. Дедюевой, С.В. Андреева,
при секретаре: П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.А. на решение Буйского районного суда Костромской области от 04 мая 2012 г., которым в удовлетворении иска С.А. к М.С.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и о применении последствий недействительности сделки отказано; со С.А. в пользу М.С.А. взыскано в возмещение судебных расходов 5 000 руб., в удовлетворении требований М.С.А. о взыскании со С.А. компенсации за потерю времени отказано.
Заслушав доклад судьи С.В. Андреева, объяснения С.А. и ее представителя М.С.М., М.С.А. и его представителя К., судебная коллегия
установила:
С.А. обратилась в суд с иском к М.С.А. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ними недействительным, обязании сторон этого договора возвратить друг другу все имущество, полученное ими в результате этой недействительной сделки, признании недействительной государственной регистрации права собственности М.С.А. на спорную квартиру. В обоснование требований указала, что после смерти матери она унаследовала четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу:, общей площадью 59 кв. м. Получив свидетельство о регистрации права собственности, решила квартиру продать. Первоначально оценила ее в 1 500 000 руб. Потом обратилась в агентство недвижимости, которое оценило квартиру для продажи в 1 400 000 руб. К ней обратился ФИО2, которому она предложила купить квартиру за 1 400 000 руб. Из этой суммы она рассчитывала заплатить налог, но М.С.А. предложил ей другой вариант расчета. Он сослался на то, что является индивидуальным предпринимателем, поэтому не имеет возможности получить налоговый вычет после покупки квартиры. М.С.А. попросил снизить цену продажи квартиры до окончательной суммы руб., а ее потери от снижения цены компенсировать тем, что в договоре будет формально указана цена сделки, не подлежащая налогообложению (1 000 000 руб.). Расчет за квартиру он предложил произвести 2 частями: 700 000 руб. до заключения договора купли-продажи, остальные 600 000 руб. до 27 декабря 2011 г. Цена квартиры в 1 300 000 руб. ими была оговорена как окончательная и не подлежащая изменению, о чем свидетельствует расписка М.С.А. от 22 ноября 2011 г. Она была вынуждена согласиться на указанные условия. Во исполнение этой договоренности М.С.А. было внесено на ее счет в Сбербанке 22 ноября 2011 г. 700 000 руб., но оформить договор купли-продажи в этот день не удалось по техническим причинам. Договор купли-продажи квартиры был заключен в Буйском отделе Управления Росреестра 24 ноября 2011 г. Впоследствии почтовым переводом М.С.А. перечислил ей еще 300 000 руб. и сообщил, что полностью с ней рассчитался. В настоящий момент она снята с регистрационного учета в спорной квартире и зарегистрирована в квартире дочери. М.С.А. в присутствии участкового просил выдать ему ключи от квартиры, на что она ответила, что отдаст ключи только после уплаты им оставшихся 300 000 руб. После этого М.С.А. взломал замки в спорной квартире и вставил свои. М.С.А. как сторона договора в нарушение ст. 486 ГК РФ не выполнил со своей стороны условий договора, не исполнил обязанности по оплате квартиры. Основанием для признания договора купли-продажи недействительным являются совершение сделки под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ) и существенное нарушение условий договора покупателем (ст. 450 ГК РФ).
В ходе судебного разбирательства С.А. уточнила исковые требования и просила признать недействительным заключенный между ней и М.С.А. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ за N; обязать стороны договора возвратить друг другу все имущество, полученное в результате сделки; прекратить право собственности М.С.А. на указанную квартиру; признать за С.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу:
М.С.А. и ее представитель К. при рассмотрении дела обратились в суд с ходатайством о взыскании с С.А. компенсации за потерю времени 40 000 руб., возмещение расходов на оплату услуг представителя в сумме 25 000 руб. В обоснование указали, что С.А. заявлены не правомерные исковые требования. В судебных заседаниях не представлены доказательства в обоснование требований, а он вынужден был являться в судебные заседания, тратить свое рабочее время, в результате чего имеет потерю в заработке и неудовлетворенность клиентов от его деятельности. Для ведения дела в суде приглашен адвокат В.Г. Корольков, услуги которого составил 25 000 руб., за изучение материалов дела, подготовку к судебным заседаниям, участие в суде, подготовку ходатайств, отзывов.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе С.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований в полном объеме. Указывает, что расписка М.С.А. о том, что он покупает у нее квартиру за 1 300 000 руб. осталась у нее. Считает, что расписка изначально была написана для возможности обмана. Все свидетели, в том числе и со стороны ответчика показали, что она требовала от М.С.А. 300 000 руб. и из-за неуплаты денег она не отдавала ему ключи. Свидетелями подтверждено, что квартира С.А. к моменту продажи находилась в отличном состоянии, что доказывают и принесенные С.А. фотографии. При визуальном осмотре он обнаружил только слегла поскрипывающие полы. Оснований для снижения цены на 300 000 руб. не было, потому что все было новым. С.А. в июне 2010 г. был сделан ремонт. На выполнение ремонтных работ в квартире без стоимости материалов было затрачено 132 361 руб. Помимо этого в квартире поменяли окна, двери, установлен балкон. Полагает, что внеся предоплату за квартиру в сумме 700 000 руб., М.С.А. уже согласился на ее покупку за 1 300 000 руб. Получив от М.С.А. перевод на 300 000 руб. 28 ноября 2011 г. С.А. послала ответчику претензию заказным письмом с уведомлением о выплате еще 300 000 руб. В судебном заседании он признал, что ее получил. Однако суд в решении указал, что она направила ему претензию для того, чтобы сообщить об оплате ей 1 000 000 руб., а вовсе не для того, чтобы потребовать выплаты оставшихся 300 000 руб. Чтобы не выплачивать С.А. оставшиеся 300 000 руб., М.С.А. нужен был повод для конфликта с ней. Таким поводом стал вывоз С.А. мебели из прихожей и кухни, стоимостью около 10 000 руб. М.С.А. пообещал выплатить ей 300 000 руб. после возврата мебели. Она предполагала получить за сделку 1 300 000 руб. и приобрести двухкомнатную квартиру, а оставшуюся сумму поделить между дочерьми. Исходя из версии М.С.А. получается, что продав квартиру по своей воле за 1 000 000 руб., она на эти деньги сможет купить лишь однокомнатную квартиру, при этом денежных средств у нее не останется. Она пыталась отказаться от сделки с М.С.А. и продать квартиру другим покупателям. С.А. не знала как правильно должен быть оформлен договор о задатке и что денежные средства являются лишь предоплатой за квартиру, поэтому посчитала, что у нее нет другого выхода, кроме оформления договора купли-продажи квартиры с М.С.А. на его условиях.
В судебном заседании апелляционной инстанции С.А. и ее представитель М.С.М. поддержали доводы апелляционной жалобы. М.С.А. и его представитель К. полагали, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что основания для признания договора купли-продажи недействительным отсутствуют и соответственно отсутствуют основания для применения последствий недействительности сделки.
При этом суд исходил из того, что С.А. не представила бесспорные доказательства совершения сделки под влиянием обмана, а также доказательства об отсутствии по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ее волеизъявления на отчуждение спорного объекта по цене 1 000 000 руб.
Данные вывод суда мотивированы, соответствует требованиям закона, основания для признания их неправильными отсутствуют.
Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ М.С.А. передал по расписке С.А. 700 000 руб. за покупаемую им у С.А. квартиру по адресу:. В расписке М.С.А. указал, что указанная сумма является задатком, стоимость квартиры составляет 1 300 000 руб., оставшуюся сумму - 600 000 руб. он обязуется уплатить до ДД.ММ.ГГГГ
Спустя два дня, ДД.ММ.ГГГГ между С.А. и М.С.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому С.А. продала, а М.С.А. купил четырехкомнатную квартиру по адресу:. В пункте 3 данного договора указано, что квартира продается за 1 000 000 руб. До подписания договора покупатель уплатил продавцу 700 000 руб., а оставшуюся сумму в размере 300 000 руб. обязался уплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ
Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ С.А. передала, а М.С.А. принял квартиру, указанную в договоре купли-продажи.
Государственная регистрация договора купли-продажи произведена ДД.ММ.ГГГГ
Право собственности М.С.А. на квартиру зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 44-АБ N от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ М.С.А. направил С.А. 300 000 руб. в качестве суммы предусмотренной п. 3 договора купли-продажи.
Требования параграфа 7 главы 30 ГК РФ при продаже спорной квартиры, в том числе по форме договора (ст. 550 ГК РФ), определению предмета договора (ст. 554ГК РФ), цене имущества (ст. 555 ГК РФ), государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ) соблюдены.
Указанное С.А. (со ссылкой на ст. ст. 450, 486 ГК РФ) в качестве основания для признания сделки недействительной то обстоятельство, что ответчик нарушил условия договора, а именно не выполнил обязательство по уплате товара, опровергается материалами дела.
Цена товара указана в договоре купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ - 1 000 000 руб.
Материалами дела подтверждено и не оспаривалось истицей, что М.С.А. уплатил ей 1 000 000 руб.
Кроме того, невыполнение покупателем обязанности, установленной ст. 486 ГК РФ, оплатить товар, как и существенное нарушение условий договора стороной (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ) в силу положений параграфа 2 главы 9 ГК РФ не являются основаниями для признания сделки недействительной.
Пунктом 1 ст. 179 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Оснований не согласиться с выводами суда относительно того, что С.А. не представила бесспорные доказательства совершения сделки под влиянием обмана судебная коллегия не усматривает. Представленные по этому вопросу доказательства оценены судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы по существу выводов суда не опровергают, сводятся лишь к переоценке доказательств, которые были оценены судом.
Расписка, написанная М.С.А. 22.11.2011 г., в которой указано, что стоимость спорной квартиры составляет 1 300 000 руб. доказательством обмана не является, поскольку в договоре купли-продажи от 24.11.2011 г. стороны согласовали иную цену квартиры.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Подписав договор купли- продажи 24.11.2011 г. истица согласилась с определенной в ней ценой.
Кроме того, действующее законодательство не содержит запрета на изменение сторонами условий соглашения, в том числе относительно цены объекта купли-продажи.
Оснований считать, что С.А. путем обмана со стороны М.С.А. была введена в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, в данном случае относительно цены квартиры, не имеется, поскольку такая цена прямо указана в договоре купли-продажи.
Как следует из объяснений самой С.А., вопрос о том, какая цена будет указана в договоре, ею с ответчиком обсуждался.
То обстоятельство, что расписка от ДД.ММ.ГГГГ осталась у истицы, правового значения не имеет, поскольку при заключении в установленном порядке договора купли- продажи стороны достигли соглашение о иной цене квартиры, чем указано в расписке.
Состояние квартиры на момент заключения сделки значения для разрешения спора, по указанным истицей основаниям, не имеет.
Кабальностью сделки (вынужденностью совершить ее вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась) ФИО1 требования не основывала.
Кроме того, в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в квартире имеются устранимые недостатки.
Материалами дела подтверждено, что М.С.А. после покупки квартиры проводился ее ремонт.
Допустимых доказательств рыночной стоимости квартиры на момент совершения сделки истица не представила.
Ссылки С.А. в апелляционной жалобе на показания свидетелей, выводов суда не опровергают.
Свидетели ФИО19, ФИО14, ФИО15 ФИО16 об условиях сделки, намерении С.А. продать квартиру за 1 300 000 руб. знают исключительно со слов истицы.
Показания свидетеля ФИО17 не могут также являться допустимым доказательством условий о цене сделки. Из ее показаний следует, что истица с ответчиком обсуждали, стоит ли в договоре купли-продажи указывать реальную стоимость. Однако о том, какая стоимость является "реальной", а какая будет указана в договоре, она узнала именно от истицы.
Кроме того, указанные показания вызывают сомнение, поскольку в судебном заседании 11.04.2012 г. С.А. однозначно указала, что при ее разговоре с ответчиком об условиях оформления сделки купли-продажи квартиры ни кто не присутствовал (л.д. 58).
Последующие, после заключения договора купли-продажи действия истицы, направленные на получение с ответчика денежных средств в большем, чем предусмотрено договором купли-продажи размере, не являются доказательством условий совершения сделки.
Пункт 1 статьи 179 ГК РФ направлен на защиту права граждан на свободное волеизъявление при совершении сделок.
Достаточных доказательств того, что при заключении ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи волеизъявление С.А. на совершение сделки на условиях, указанных в договоре не было свободным, а было обусловлено обманом не имеется.
Из объяснений самой истицы следует, что значение цены квартиры указываемой в договоре она понимала, и этот вопрос ответчик с ней обсуждал.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона, а в апелляционной жалобе не приводится доводов, являющихся основаниями для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Буйского районного суда Костромской области от 04 мая 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу С.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.07.2012 N 33-984
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2012 г. N 33-984
Судья: Капралова Е.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Н.Ф. Никулинской,
судей: М.В. Дедюевой, С.В. Андреева,
при секретаре: П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.А. на решение Буйского районного суда Костромской области от 04 мая 2012 г., которым в удовлетворении иска С.А. к М.С.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и о применении последствий недействительности сделки отказано; со С.А. в пользу М.С.А. взыскано в возмещение судебных расходов 5 000 руб., в удовлетворении требований М.С.А. о взыскании со С.А. компенсации за потерю времени отказано.
Заслушав доклад судьи С.В. Андреева, объяснения С.А. и ее представителя М.С.М., М.С.А. и его представителя К., судебная коллегия
установила:
С.А. обратилась в суд с иском к М.С.А. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ними недействительным, обязании сторон этого договора возвратить друг другу все имущество, полученное ими в результате этой недействительной сделки, признании недействительной государственной регистрации права собственности М.С.А. на спорную квартиру. В обоснование требований указала, что после смерти матери она унаследовала четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу:, общей площадью 59 кв. м. Получив свидетельство о регистрации права собственности, решила квартиру продать. Первоначально оценила ее в 1 500 000 руб. Потом обратилась в агентство недвижимости, которое оценило квартиру для продажи в 1 400 000 руб. К ней обратился ФИО2, которому она предложила купить квартиру за 1 400 000 руб. Из этой суммы она рассчитывала заплатить налог, но М.С.А. предложил ей другой вариант расчета. Он сослался на то, что является индивидуальным предпринимателем, поэтому не имеет возможности получить налоговый вычет после покупки квартиры. М.С.А. попросил снизить цену продажи квартиры до окончательной суммы руб., а ее потери от снижения цены компенсировать тем, что в договоре будет формально указана цена сделки, не подлежащая налогообложению (1 000 000 руб.). Расчет за квартиру он предложил произвести 2 частями: 700 000 руб. до заключения договора купли-продажи, остальные 600 000 руб. до 27 декабря 2011 г. Цена квартиры в 1 300 000 руб. ими была оговорена как окончательная и не подлежащая изменению, о чем свидетельствует расписка М.С.А. от 22 ноября 2011 г. Она была вынуждена согласиться на указанные условия. Во исполнение этой договоренности М.С.А. было внесено на ее счет в Сбербанке 22 ноября 2011 г. 700 000 руб., но оформить договор купли-продажи в этот день не удалось по техническим причинам. Договор купли-продажи квартиры был заключен в Буйском отделе Управления Росреестра 24 ноября 2011 г. Впоследствии почтовым переводом М.С.А. перечислил ей еще 300 000 руб. и сообщил, что полностью с ней рассчитался. В настоящий момент она снята с регистрационного учета в спорной квартире и зарегистрирована в квартире дочери. М.С.А. в присутствии участкового просил выдать ему ключи от квартиры, на что она ответила, что отдаст ключи только после уплаты им оставшихся 300 000 руб. После этого М.С.А. взломал замки в спорной квартире и вставил свои. М.С.А. как сторона договора в нарушение ст. 486 ГК РФ не выполнил со своей стороны условий договора, не исполнил обязанности по оплате квартиры. Основанием для признания договора купли-продажи недействительным являются совершение сделки под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ) и существенное нарушение условий договора покупателем (ст. 450 ГК РФ).
В ходе судебного разбирательства С.А. уточнила исковые требования и просила признать недействительным заключенный между ней и М.С.А. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ за N; обязать стороны договора возвратить друг другу все имущество, полученное в результате сделки; прекратить право собственности М.С.А. на указанную квартиру; признать за С.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу:
М.С.А. и ее представитель К. при рассмотрении дела обратились в суд с ходатайством о взыскании с С.А. компенсации за потерю времени 40 000 руб., возмещение расходов на оплату услуг представителя в сумме 25 000 руб. В обоснование указали, что С.А. заявлены не правомерные исковые требования. В судебных заседаниях не представлены доказательства в обоснование требований, а он вынужден был являться в судебные заседания, тратить свое рабочее время, в результате чего имеет потерю в заработке и неудовлетворенность клиентов от его деятельности. Для ведения дела в суде приглашен адвокат В.Г. Корольков, услуги которого составил 25 000 руб., за изучение материалов дела, подготовку к судебным заседаниям, участие в суде, подготовку ходатайств, отзывов.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе С.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований в полном объеме. Указывает, что расписка М.С.А. о том, что он покупает у нее квартиру за 1 300 000 руб. осталась у нее. Считает, что расписка изначально была написана для возможности обмана. Все свидетели, в том числе и со стороны ответчика показали, что она требовала от М.С.А. 300 000 руб. и из-за неуплаты денег она не отдавала ему ключи. Свидетелями подтверждено, что квартира С.А. к моменту продажи находилась в отличном состоянии, что доказывают и принесенные С.А. фотографии. При визуальном осмотре он обнаружил только слегла поскрипывающие полы. Оснований для снижения цены на 300 000 руб. не было, потому что все было новым. С.А. в июне 2010 г. был сделан ремонт. На выполнение ремонтных работ в квартире без стоимости материалов было затрачено 132 361 руб. Помимо этого в квартире поменяли окна, двери, установлен балкон. Полагает, что внеся предоплату за квартиру в сумме 700 000 руб., М.С.А. уже согласился на ее покупку за 1 300 000 руб. Получив от М.С.А. перевод на 300 000 руб. 28 ноября 2011 г. С.А. послала ответчику претензию заказным письмом с уведомлением о выплате еще 300 000 руб. В судебном заседании он признал, что ее получил. Однако суд в решении указал, что она направила ему претензию для того, чтобы сообщить об оплате ей 1 000 000 руб., а вовсе не для того, чтобы потребовать выплаты оставшихся 300 000 руб. Чтобы не выплачивать С.А. оставшиеся 300 000 руб., М.С.А. нужен был повод для конфликта с ней. Таким поводом стал вывоз С.А. мебели из прихожей и кухни, стоимостью около 10 000 руб. М.С.А. пообещал выплатить ей 300 000 руб. после возврата мебели. Она предполагала получить за сделку 1 300 000 руб. и приобрести двухкомнатную квартиру, а оставшуюся сумму поделить между дочерьми. Исходя из версии М.С.А. получается, что продав квартиру по своей воле за 1 000 000 руб., она на эти деньги сможет купить лишь однокомнатную квартиру, при этом денежных средств у нее не останется. Она пыталась отказаться от сделки с М.С.А. и продать квартиру другим покупателям. С.А. не знала как правильно должен быть оформлен договор о задатке и что денежные средства являются лишь предоплатой за квартиру, поэтому посчитала, что у нее нет другого выхода, кроме оформления договора купли-продажи квартиры с М.С.А. на его условиях.
В судебном заседании апелляционной инстанции С.А. и ее представитель М.С.М. поддержали доводы апелляционной жалобы. М.С.А. и его представитель К. полагали, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что основания для признания договора купли-продажи недействительным отсутствуют и соответственно отсутствуют основания для применения последствий недействительности сделки.
При этом суд исходил из того, что С.А. не представила бесспорные доказательства совершения сделки под влиянием обмана, а также доказательства об отсутствии по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ее волеизъявления на отчуждение спорного объекта по цене 1 000 000 руб.
Данные вывод суда мотивированы, соответствует требованиям закона, основания для признания их неправильными отсутствуют.
Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ М.С.А. передал по расписке С.А. 700 000 руб. за покупаемую им у С.А. квартиру по адресу:. В расписке М.С.А. указал, что указанная сумма является задатком, стоимость квартиры составляет 1 300 000 руб., оставшуюся сумму - 600 000 руб. он обязуется уплатить до ДД.ММ.ГГГГ
Спустя два дня, ДД.ММ.ГГГГ между С.А. и М.С.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому С.А. продала, а М.С.А. купил четырехкомнатную квартиру по адресу:. В пункте 3 данного договора указано, что квартира продается за 1 000 000 руб. До подписания договора покупатель уплатил продавцу 700 000 руб., а оставшуюся сумму в размере 300 000 руб. обязался уплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ
Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ С.А. передала, а М.С.А. принял квартиру, указанную в договоре купли-продажи.
Государственная регистрация договора купли-продажи произведена ДД.ММ.ГГГГ
Право собственности М.С.А. на квартиру зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 44-АБ N от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ М.С.А. направил С.А. 300 000 руб. в качестве суммы предусмотренной п. 3 договора купли-продажи.
Требования параграфа 7 главы 30 ГК РФ при продаже спорной квартиры, в том числе по форме договора (ст. 550 ГК РФ), определению предмета договора (ст. 554ГК РФ), цене имущества (ст. 555 ГК РФ), государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ) соблюдены.
Указанное С.А. (со ссылкой на ст. ст. 450, 486 ГК РФ) в качестве основания для признания сделки недействительной то обстоятельство, что ответчик нарушил условия договора, а именно не выполнил обязательство по уплате товара, опровергается материалами дела.
Цена товара указана в договоре купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ - 1 000 000 руб.
Материалами дела подтверждено и не оспаривалось истицей, что М.С.А. уплатил ей 1 000 000 руб.
Кроме того, невыполнение покупателем обязанности, установленной ст. 486 ГК РФ, оплатить товар, как и существенное нарушение условий договора стороной (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ) в силу положений параграфа 2 главы 9 ГК РФ не являются основаниями для признания сделки недействительной.
Пунктом 1 ст. 179 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Оснований не согласиться с выводами суда относительно того, что С.А. не представила бесспорные доказательства совершения сделки под влиянием обмана судебная коллегия не усматривает. Представленные по этому вопросу доказательства оценены судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы по существу выводов суда не опровергают, сводятся лишь к переоценке доказательств, которые были оценены судом.
Расписка, написанная М.С.А. 22.11.2011 г., в которой указано, что стоимость спорной квартиры составляет 1 300 000 руб. доказательством обмана не является, поскольку в договоре купли-продажи от 24.11.2011 г. стороны согласовали иную цену квартиры.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Подписав договор купли- продажи 24.11.2011 г. истица согласилась с определенной в ней ценой.
Кроме того, действующее законодательство не содержит запрета на изменение сторонами условий соглашения, в том числе относительно цены объекта купли-продажи.
Оснований считать, что С.А. путем обмана со стороны М.С.А. была введена в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, в данном случае относительно цены квартиры, не имеется, поскольку такая цена прямо указана в договоре купли-продажи.
Как следует из объяснений самой С.А., вопрос о том, какая цена будет указана в договоре, ею с ответчиком обсуждался.
То обстоятельство, что расписка от ДД.ММ.ГГГГ осталась у истицы, правового значения не имеет, поскольку при заключении в установленном порядке договора купли- продажи стороны достигли соглашение о иной цене квартиры, чем указано в расписке.
Состояние квартиры на момент заключения сделки значения для разрешения спора, по указанным истицей основаниям, не имеет.
Кабальностью сделки (вынужденностью совершить ее вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась) ФИО1 требования не основывала.
Кроме того, в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в квартире имеются устранимые недостатки.
Материалами дела подтверждено, что М.С.А. после покупки квартиры проводился ее ремонт.
Допустимых доказательств рыночной стоимости квартиры на момент совершения сделки истица не представила.
Ссылки С.А. в апелляционной жалобе на показания свидетелей, выводов суда не опровергают.
Свидетели ФИО19, ФИО14, ФИО15 ФИО16 об условиях сделки, намерении С.А. продать квартиру за 1 300 000 руб. знают исключительно со слов истицы.
Показания свидетеля ФИО17 не могут также являться допустимым доказательством условий о цене сделки. Из ее показаний следует, что истица с ответчиком обсуждали, стоит ли в договоре купли-продажи указывать реальную стоимость. Однако о том, какая стоимость является "реальной", а какая будет указана в договоре, она узнала именно от истицы.
Кроме того, указанные показания вызывают сомнение, поскольку в судебном заседании 11.04.2012 г. С.А. однозначно указала, что при ее разговоре с ответчиком об условиях оформления сделки купли-продажи квартиры ни кто не присутствовал (л.д. 58).
Последующие, после заключения договора купли-продажи действия истицы, направленные на получение с ответчика денежных средств в большем, чем предусмотрено договором купли-продажи размере, не являются доказательством условий совершения сделки.
Пункт 1 статьи 179 ГК РФ направлен на защиту права граждан на свободное волеизъявление при совершении сделок.
Достаточных доказательств того, что при заключении ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи волеизъявление С.А. на совершение сделки на условиях, указанных в договоре не было свободным, а было обусловлено обманом не имеется.
Из объяснений самой истицы следует, что значение цены квартиры указываемой в договоре она понимала, и этот вопрос ответчик с ней обсуждал.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона, а в апелляционной жалобе не приводится доводов, являющихся основаниями для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Буйского районного суда Костромской области от 04 мая 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу С.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)