Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
08 октября 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего судьи - Шуковой Н.М.,
судей - Салдушкиной С.А., Клюева С.Б.
при секретаре - П.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ЗАО "Глобэкс Банк" на решение Самарского районного суда г. Самары от 20 августа 2012 года, которым постановлено:
"Иск ЗАО "Глобэксбанк" к Б.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обязании привести квартиру в первоначальное состояние, об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать с Б.А. в пользу ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 994 587,13 рублей, в том числе основной долг по кредиту в размере 848 443,74 рублей, проценты на просроченный основной долг в размере 134 214,57 рублей, государственную пошлину в размере 12 074,28 рубля, всего 994 732,59 рублей.
В остальной части в удовлетворении иска отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А., объяснения представителя ЗАО "Глобэкс Банк" - С. (по доверенности N от ДД.ММ.ГГГГ), поддержавшей апелляционную жалобу, возражения на жалобу представителя Б.А. - К. (по доверенности N, ордер N), судебная коллегия
установила:
ЗАО "Глобэксбанк" обратилось в суд с иском к Б.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <...> и ответчиком был заключен кредитный договор, в соответствии с которым ответчику предоставлен кредит в размере 3 264 624 рублей на оплату долевого строительства жилья - однокомнатной квартиры общей площадью 54,96 кв. м, в строящемся жилом доме по адресу: <...>, со сроком возврата кредита ДД.ММ.ГГГГ с начислением процентов за пользование кредитом в размере 14,5% годовых.
По условиям кредитного договора ответчик принял на себя обязательство своевременно и полностью оплачивать истцу платежи и проценты по кредиту в соответствии с графиком погашения.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между сторонами заключен договор о залоге имущественных прав на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик передал в залог банку имущественные права на указанную квартиру, которой присвоен N.
Истец ссылался на то, что в ходе исполнения обязательств по кредитному договору ответчик неоднократно допускал просрочки по оплате ежемесячных платежей. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено уведомление о досрочном истребовании долга, однако ответчиком задолженность не была погашена.
ЗАО "Глобэксбанк" является правопреемником кредитора, поскольку ОАО <...> прекратил свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ЗАО "Глобэксбанк", о чем ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по кредитному договор в размере 994 587,13 руб., в том числе: платежи по кредиту - 848 443,74 рублей; проценты на просроченный основной долг - 134 214,57 рублей, пени на просроченные проценты - 11 928,82 рублей; обязать ответчика привести однокомнатную квартиру в первоначальное состояние, в соответствии с технической документацией; обратить взыскание на принадлежащую ответчику квартиру; определить порядок ее реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 3065000 рублей.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "ГлобэксБанк" просил решение суда отменить в части отказа в обращении взыскания на заложенную квартиру, а также в части отказа в иске о восстановлении квартиры в первоначальное состояние, просил постановить новое решение и обратить взыскание на данную квартиру, определить порядок ее реализации путем продажи с публичных торгов, обязать ответчика привести спорную квартиру в первоначальное состояние, ссылаясь на то, что сам договор долевого участия в строительстве указанной квартиры не прошел государственную регистрацию, в связи с чем регистрация залога имущественных прав требования в рамках долевого участия не обязательна.
Кроме того, ссылался на то, что долг ответчика по кредитному договору составляет 24% от стоимости имущества, что соразмерно стоимости заложенного имущества.
Представитель ответчика в судебном заседании просил решение суда отменить, считая его незаконным.
Представитель истца в судебном заседании просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, в совокупности с исследованными доказательствами, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Из материалов дела усматривается, что между ОАО <...> и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор, по условиям которого ответчику был предоставлен кредит в размере 3264624 рублей на оплату долевого строительства жилья - однокомнатной квартиры N (строительный) на 4 этаже 4 секции, общей площадью 54,96 кв. м, расположенной по адресу: <...>, со сроком возврата кредита ДД.ММ.ГГГГ под 14,5% годовых.
Согласно договору о присоединении от ДД.ММ.ГГГГ правопреемником ОАО <...> является истец.
В соответствии с п. 4.1.1 кредитного договора ответчик обязался возвратить полученный кредит путем осуществления ежемесячных платежей не позднее сроков, установленных п. 1.3 договора, а также уплатить все начисленные банком проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных процентных платежей не позднее сроков, установленных договором.
Согласно п. 4.1.3 ответчик обязался в случае просрочки исполнения своих обязательства уплачивать банку повышенные проценты в размере 40% годовых на всю сумму задолженности.
В силу п. 1.3 кредитного договора возврат заемщиком суммы кредита должен производиться ежемесячно в размере не менее 18136, 80 рублей, в период с 1-го по 15-е число каждого месяца.
Пунктом 6.2 кредитного договора предусмотрено, что уплата процентов должна осуществляться ответчиком ежемесячно, в период с 1-го по 15-е число месяца, следующего за месяцем начисления процентов и в день окончательного возврата кредита.
В соответствии с п. 6.4 кредитного договора в случае нарушения сроков, предусмотренных п. 6.2 договора, неуплаченная сумма процентов в конце рабочего дня, являющегося датой уплаты процентов по кредиту, выносится на счет просроченных процентов с начислением повышенных процентов в размере 40% годовых.
Начисление повышенных процентов в размере 40% годовых продолжается на недополученную от заемщика сумму по день окончательного расчета включительно (п. 7.2 договора).
Судом установлено, что ответчик в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неоднократно допускал нарушения сроков возврата очередной части кредита от 5-ти до 4-х месяцев, что ответчиком не оспаривалось.
Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Учитывая, что ответчиком были допущены неоднократные просрочки по возврату кредита и начисленных процентов, суд пришел к правильному выводу о том, что требование банка о досрочном взыскании с ответчика кредита с повышенными процентами является обоснованным.
Согласно представленному истцом расчету размер основного долга ответчика по кредитному договору составляет 848443,74 рублей, что ответчиком не оспаривалось.
Суд пришел к правильному выводу о том, что требование банка о взыскании с ответчика процентов в размере 134214,57 рублей, исходя из повышенного процента 40% годовых, является обоснованным.
Так, повышенные проценты по своей природе являются неустойкой (пени, штрафом), предусмотренной п. 1 ст. 330 ГК РФ, поскольку они установлены сторонами за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору.
Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд обоснованно указал, что в общей сумме задолженность по процентам не превышает основной долг и соразмерна последствиям неисполнения обязательств, в связи с чем оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижения подлежащих уплате повышенных процентов не имеется.
Учитывая данное обстоятельство, суд пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании пени на просроченные проценты в размере 11 928,82 рублей не подлежит удовлетворению, поскольку применение двойной ответственности за одно и то же нарушение недопустимо.
Довод ответчика о том, что у него отсутствует задолженность по кредиту, поскольку он возвращает кредит с опережением графика платежей, суд обоснованно не принял во внимание, поскольку в соответствии с условиями кредитного договора истец независимо от размера очередного платежа обязан производить уплату кредита ежемесячно. Уплата кредита в размере, превышающем ежемесячный платеж в размере не менее 18 136,80 рублей, установленный кредитным договором, является правом заемщика, однако, не освобождает его от обязанности в дальнейшем производить возврат кредита ежемесячными платежами.
В связи с этим, суд обоснованно указал, что просрочки в ежемесячной уплате кредита, допущенные ответчиком, дают банку право требовать досрочного возврата оставшейся задолженности по кредитному договору.
Из материалов дела усматривается, что в обеспечение исполнения обязательств по договору между ЗАО <...> и Б.Н. был заключен договор залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ на указанную однокомнатную квартиру.
В соответствии с пунктом 1.2 договора залога залогом обеспечивается исполнение обязательств ответчика перед банком (включая проценты и штрафные санкции) по кредитному договору.
Суд пришел к правильному выводу о том, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество не подлежит удовлетворению.
Так, согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Как следует из заключения судебной экспертизы рыночная стоимость спорной квартиры составляет 4 100 000 рублей.
Суд обоснованно признал данное экспертное заключение в качестве доказательства рыночной стоимости указанной квартиры, поскольку судебная экспертиза проведена в соответствии с действующим законодательством, с непосредственным осмотром жилого помещения; заключение содержит сведения о проведенных исследованиях и примененных методах, об источниках информации.
Учитывая, что стоимость квартиры более чем в три раза превышает размер долга ответчика по кредитному договору, суд пришел к правильному выводу о том, что размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Кроме того, суд пришел к правильному выводу о том, что договор залога от ДД.ММ.ГГГГ является не заключенным и не порождает юридических последствий.
Так, в соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В силу ч. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пункте 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге (ч. 4 ст. 339 ГК РФ).
Аналогичные правила установлены Главой 4 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге)".
Судом установлено, что договор залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ, не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что сторонами не оспаривалось.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что указанный договор ничтожен и не может служить основанием для обращения взыскания на предмет залога.
Довод истца о том, что первичный договор долевого участия на спорную квартиру заключен ДД.ММ.ГГГГ (впоследствии права по нему переуступались), и в силу закона, действовавшего на момент заключения этого договора, он не подлежит государственной регистрации, в связи с чем все последующие договоры (в том числе оспариваемый договор залога), заключенные на основании первого договора долевого участия в строительстве, не подлежат государственной регистрации, суд обосновано не принял во внимание.
Так, суд обоснованно указал, что договор залога квартиры является самостоятельным договором, порождающим у сторон иные права и обязанности по сравнению с заключенным основным обязательством, исполнение которого обеспечивается залогом, поэтому к спорному договору залога в силу ст. 4 ГК РФ должен применяться закон, действовавший в момент его заключения, а не в момент заключения договора долевого участия в строительстве.
Действующее законодательство не ставит обязательность государственной регистрации договора залога в зависимость от времени заключения основного обязательства и действующих на тот момент требований закона к его государственной регистрации.
С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что требование об обращении взыскания на заложенное имущество не подлежит удовлетворению.
Также суд обоснованно отказал ЗАО "ГлобэксБанк" в иске о возложении на ответчика обязанности по приведению квартиры в первоначальное состояние в связи с произведенной ответчиком без согласия банка перепланировкой, поскольку в силу ничтожности договора залога истец не имеет перед банком никаких обязательств в отношении спорной квартиры.
Кроме того, истцом не представлено доказательств произведенной ответчиком перепланировки, технических заключений о выполненных работах.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем суд обоснованно взыскал с ответчика уплаченную государственную пошлину в размере 12 074,28 рубля.
Довод в жалобе о том, что долг ответчика по кредитному договору составляет 24% от стоимости имущества, что соразмерно стоимости заложенного имущества в силу требования положений ст. 348 ГК РФ, не может быть принят во внимание, поскольку данное обстоятельство не является основанием для обращения взыскания на спорную квартиру, поскольку договор залога является незаключенным.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 20 августа 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО "ГлобэксБанк" - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления определения в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.10.2012 N 33-9306
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 октября 2012 г. N 33-9306
08 октября 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего судьи - Шуковой Н.М.,
судей - Салдушкиной С.А., Клюева С.Б.
при секретаре - П.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ЗАО "Глобэкс Банк" на решение Самарского районного суда г. Самары от 20 августа 2012 года, которым постановлено:
"Иск ЗАО "Глобэксбанк" к Б.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обязании привести квартиру в первоначальное состояние, об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать с Б.А. в пользу ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 994 587,13 рублей, в том числе основной долг по кредиту в размере 848 443,74 рублей, проценты на просроченный основной долг в размере 134 214,57 рублей, государственную пошлину в размере 12 074,28 рубля, всего 994 732,59 рублей.
В остальной части в удовлетворении иска отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А., объяснения представителя ЗАО "Глобэкс Банк" - С. (по доверенности N от ДД.ММ.ГГГГ), поддержавшей апелляционную жалобу, возражения на жалобу представителя Б.А. - К. (по доверенности N, ордер N), судебная коллегия
установила:
ЗАО "Глобэксбанк" обратилось в суд с иском к Б.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <...> и ответчиком был заключен кредитный договор, в соответствии с которым ответчику предоставлен кредит в размере 3 264 624 рублей на оплату долевого строительства жилья - однокомнатной квартиры общей площадью 54,96 кв. м, в строящемся жилом доме по адресу: <...>, со сроком возврата кредита ДД.ММ.ГГГГ с начислением процентов за пользование кредитом в размере 14,5% годовых.
По условиям кредитного договора ответчик принял на себя обязательство своевременно и полностью оплачивать истцу платежи и проценты по кредиту в соответствии с графиком погашения.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между сторонами заключен договор о залоге имущественных прав на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик передал в залог банку имущественные права на указанную квартиру, которой присвоен N.
Истец ссылался на то, что в ходе исполнения обязательств по кредитному договору ответчик неоднократно допускал просрочки по оплате ежемесячных платежей. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено уведомление о досрочном истребовании долга, однако ответчиком задолженность не была погашена.
ЗАО "Глобэксбанк" является правопреемником кредитора, поскольку ОАО <...> прекратил свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ЗАО "Глобэксбанк", о чем ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по кредитному договор в размере 994 587,13 руб., в том числе: платежи по кредиту - 848 443,74 рублей; проценты на просроченный основной долг - 134 214,57 рублей, пени на просроченные проценты - 11 928,82 рублей; обязать ответчика привести однокомнатную квартиру в первоначальное состояние, в соответствии с технической документацией; обратить взыскание на принадлежащую ответчику квартиру; определить порядок ее реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 3065000 рублей.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "ГлобэксБанк" просил решение суда отменить в части отказа в обращении взыскания на заложенную квартиру, а также в части отказа в иске о восстановлении квартиры в первоначальное состояние, просил постановить новое решение и обратить взыскание на данную квартиру, определить порядок ее реализации путем продажи с публичных торгов, обязать ответчика привести спорную квартиру в первоначальное состояние, ссылаясь на то, что сам договор долевого участия в строительстве указанной квартиры не прошел государственную регистрацию, в связи с чем регистрация залога имущественных прав требования в рамках долевого участия не обязательна.
Кроме того, ссылался на то, что долг ответчика по кредитному договору составляет 24% от стоимости имущества, что соразмерно стоимости заложенного имущества.
Представитель ответчика в судебном заседании просил решение суда отменить, считая его незаконным.
Представитель истца в судебном заседании просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, в совокупности с исследованными доказательствами, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Из материалов дела усматривается, что между ОАО <...> и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор, по условиям которого ответчику был предоставлен кредит в размере 3264624 рублей на оплату долевого строительства жилья - однокомнатной квартиры N (строительный) на 4 этаже 4 секции, общей площадью 54,96 кв. м, расположенной по адресу: <...>, со сроком возврата кредита ДД.ММ.ГГГГ под 14,5% годовых.
Согласно договору о присоединении от ДД.ММ.ГГГГ правопреемником ОАО <...> является истец.
В соответствии с п. 4.1.1 кредитного договора ответчик обязался возвратить полученный кредит путем осуществления ежемесячных платежей не позднее сроков, установленных п. 1.3 договора, а также уплатить все начисленные банком проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных процентных платежей не позднее сроков, установленных договором.
Согласно п. 4.1.3 ответчик обязался в случае просрочки исполнения своих обязательства уплачивать банку повышенные проценты в размере 40% годовых на всю сумму задолженности.
В силу п. 1.3 кредитного договора возврат заемщиком суммы кредита должен производиться ежемесячно в размере не менее 18136, 80 рублей, в период с 1-го по 15-е число каждого месяца.
Пунктом 6.2 кредитного договора предусмотрено, что уплата процентов должна осуществляться ответчиком ежемесячно, в период с 1-го по 15-е число месяца, следующего за месяцем начисления процентов и в день окончательного возврата кредита.
В соответствии с п. 6.4 кредитного договора в случае нарушения сроков, предусмотренных п. 6.2 договора, неуплаченная сумма процентов в конце рабочего дня, являющегося датой уплаты процентов по кредиту, выносится на счет просроченных процентов с начислением повышенных процентов в размере 40% годовых.
Начисление повышенных процентов в размере 40% годовых продолжается на недополученную от заемщика сумму по день окончательного расчета включительно (п. 7.2 договора).
Судом установлено, что ответчик в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неоднократно допускал нарушения сроков возврата очередной части кредита от 5-ти до 4-х месяцев, что ответчиком не оспаривалось.
Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Учитывая, что ответчиком были допущены неоднократные просрочки по возврату кредита и начисленных процентов, суд пришел к правильному выводу о том, что требование банка о досрочном взыскании с ответчика кредита с повышенными процентами является обоснованным.
Согласно представленному истцом расчету размер основного долга ответчика по кредитному договору составляет 848443,74 рублей, что ответчиком не оспаривалось.
Суд пришел к правильному выводу о том, что требование банка о взыскании с ответчика процентов в размере 134214,57 рублей, исходя из повышенного процента 40% годовых, является обоснованным.
Так, повышенные проценты по своей природе являются неустойкой (пени, штрафом), предусмотренной п. 1 ст. 330 ГК РФ, поскольку они установлены сторонами за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору.
Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд обоснованно указал, что в общей сумме задолженность по процентам не превышает основной долг и соразмерна последствиям неисполнения обязательств, в связи с чем оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижения подлежащих уплате повышенных процентов не имеется.
Учитывая данное обстоятельство, суд пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании пени на просроченные проценты в размере 11 928,82 рублей не подлежит удовлетворению, поскольку применение двойной ответственности за одно и то же нарушение недопустимо.
Довод ответчика о том, что у него отсутствует задолженность по кредиту, поскольку он возвращает кредит с опережением графика платежей, суд обоснованно не принял во внимание, поскольку в соответствии с условиями кредитного договора истец независимо от размера очередного платежа обязан производить уплату кредита ежемесячно. Уплата кредита в размере, превышающем ежемесячный платеж в размере не менее 18 136,80 рублей, установленный кредитным договором, является правом заемщика, однако, не освобождает его от обязанности в дальнейшем производить возврат кредита ежемесячными платежами.
В связи с этим, суд обоснованно указал, что просрочки в ежемесячной уплате кредита, допущенные ответчиком, дают банку право требовать досрочного возврата оставшейся задолженности по кредитному договору.
Из материалов дела усматривается, что в обеспечение исполнения обязательств по договору между ЗАО <...> и Б.Н. был заключен договор залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ на указанную однокомнатную квартиру.
В соответствии с пунктом 1.2 договора залога залогом обеспечивается исполнение обязательств ответчика перед банком (включая проценты и штрафные санкции) по кредитному договору.
Суд пришел к правильному выводу о том, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество не подлежит удовлетворению.
Так, согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Как следует из заключения судебной экспертизы рыночная стоимость спорной квартиры составляет 4 100 000 рублей.
Суд обоснованно признал данное экспертное заключение в качестве доказательства рыночной стоимости указанной квартиры, поскольку судебная экспертиза проведена в соответствии с действующим законодательством, с непосредственным осмотром жилого помещения; заключение содержит сведения о проведенных исследованиях и примененных методах, об источниках информации.
Учитывая, что стоимость квартиры более чем в три раза превышает размер долга ответчика по кредитному договору, суд пришел к правильному выводу о том, что размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Кроме того, суд пришел к правильному выводу о том, что договор залога от ДД.ММ.ГГГГ является не заключенным и не порождает юридических последствий.
Так, в соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В силу ч. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пункте 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге (ч. 4 ст. 339 ГК РФ).
Аналогичные правила установлены Главой 4 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге)".
Судом установлено, что договор залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ, не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что сторонами не оспаривалось.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что указанный договор ничтожен и не может служить основанием для обращения взыскания на предмет залога.
Довод истца о том, что первичный договор долевого участия на спорную квартиру заключен ДД.ММ.ГГГГ (впоследствии права по нему переуступались), и в силу закона, действовавшего на момент заключения этого договора, он не подлежит государственной регистрации, в связи с чем все последующие договоры (в том числе оспариваемый договор залога), заключенные на основании первого договора долевого участия в строительстве, не подлежат государственной регистрации, суд обосновано не принял во внимание.
Так, суд обоснованно указал, что договор залога квартиры является самостоятельным договором, порождающим у сторон иные права и обязанности по сравнению с заключенным основным обязательством, исполнение которого обеспечивается залогом, поэтому к спорному договору залога в силу ст. 4 ГК РФ должен применяться закон, действовавший в момент его заключения, а не в момент заключения договора долевого участия в строительстве.
Действующее законодательство не ставит обязательность государственной регистрации договора залога в зависимость от времени заключения основного обязательства и действующих на тот момент требований закона к его государственной регистрации.
С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что требование об обращении взыскания на заложенное имущество не подлежит удовлетворению.
Также суд обоснованно отказал ЗАО "ГлобэксБанк" в иске о возложении на ответчика обязанности по приведению квартиры в первоначальное состояние в связи с произведенной ответчиком без согласия банка перепланировкой, поскольку в силу ничтожности договора залога истец не имеет перед банком никаких обязательств в отношении спорной квартиры.
Кроме того, истцом не представлено доказательств произведенной ответчиком перепланировки, технических заключений о выполненных работах.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем суд обоснованно взыскал с ответчика уплаченную государственную пошлину в размере 12 074,28 рубля.
Довод в жалобе о том, что долг ответчика по кредитному договору составляет 24% от стоимости имущества, что соразмерно стоимости заложенного имущества в силу требования положений ст. 348 ГК РФ, не может быть принят во внимание, поскольку данное обстоятельство не является основанием для обращения взыскания на спорную квартиру, поскольку договор залога является незаключенным.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 20 августа 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО "ГлобэксБанк" - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления определения в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)