Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зыкова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Плаксиной Е.Е.,
судей Тихоновой Ю.Б., Гаус Т.И.,
при секретаре Ч.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Ю.Б. гражданское дело по иску Л. к Агентству по управлению государственным имуществом по Красноярскому краю о признании права собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, расположенное по адресу
по апелляционной жалобе представителя Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края А.,
на решение Балахтинского районного суда Красноярского края от 23 июля 2012 года, которым постановлено:
"Признать за Л., года рождения, право собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства расположенного по адресу: общей площадью 543.1 кв. м, инвентарный номер N".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
Л. обратился в суд с требованиями к Агентству по управлению государственным имуществом по Красноярскому краю о признании права собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, расположенное по адресу в обоснование указав, что 15 апреля 2002 года между ним и СЗАО "Курбатовское" был заключен договор купли-продажи нежилого помещения - объекта незавершенного строительства: двухэтажное нежилое кирпичное здание детского сада, площадью 900 кв. м, по адресу за 800 000 рублей. Обязательства по договору стороны выполнили в полном объеме. С момента покупки спорного недвижимого объекта истец владеет, пользуется им как собственник, несет бремя его содержания. Поскольку на момент заключения договора объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу и на них не распространялось действие Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", истец не обращался в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности. В 2006 году СЗАО "Курбатовское" было ликвидировано, правопреемников нет, поэтому истец не может во внесудебном порядке оформить право собственности на объект не завершенного строительством. Просит суд признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства, расположенное по адресу.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края А., действующая на основании доверенности, просит решение отменить, как незаконное и необоснованное, указывая, что на момент заключения договора купли-продажи, продавцом не предоставлены документы о праве собственности на спорный объект незавершенного строительства. Также в материалах дела не предоставлены документы о предоставлении земельного участка под строительство, разрешение на строительство, проектно-сметная документация, что дает основания полагать, что спорный объект относится к самовольно возведенным. Полагает, что Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям. Суд необоснованно рассмотрел спор без участия муниципального образования Балахтинский район Красноярского края в лице комитета по управлению муниципальным имуществом.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края - А., действующей на основании доверенности, Л., представителя Л. - О., допущенной к участию в рассмотрении дела по устному ходатайству истца, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 15 апреля 2002 года между Л. и СЗАО "Курбатовское" был заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Предметом договора являлся объект не завершенный строительством: двухэтажное кирпичное здание детского сада общей площадью 900 кв. м, расположенное по адресу. В тексте договора указано, что отчуждаемый объект принадлежит продавцу на праве собственности и состоит на балансе у продавца. Согласно п. 3 договора цена, уплачиваемая покупателем продавцу, составляет 800000 рублей. Расчет между сторонами по их обоюдному согласию произведен полностью до подписания настоящего договора. Финансовых претензий стороны к друг другу не имеют. п. 8 договора установлено, что отчуждаемый объект не завершенный строительством передан продавцом и принят покупателем в известном качественном состоянии (как он есть) с момента подписания договора по соглашению сторон. Настоящий договор имеет силу передаточного акта.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц СЗАО "Курбатовское" - ликвидировано 10 мая 2006 года.
Из технического паспорта объекта незавершенного строительства от 25 августа 2011 года следует, что объект расположенный по адресу имеет инвентарный номер N, указан год постройки - 1995 год, степень готовности 0 90%, этажность надземная - 2 этажа, подземная - 1 этаж, площадь застройки 548.1 кв. м.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что заключенная между Л. и СЗАО "Курбатовское" сделка соответствует закону, истцом представлены доказательства в подтверждение передачи СЗАО "Курбатовское" денежной суммы по договору купли-продажи от 15 апреля 2002 года и как необоснованные расценил доводы ответчика о том, что у продавца отсутствовали документы подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства, придя к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на объект незавершенного строительства на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность договора купли-продажи.
Судебная коллегия находит данные выводы суда не соответствующими действующему законодательству и обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся объекты незавершенного строительства.
В силу п. 2 ст. 51 Гражданского кодекса РФ строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии с п. 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 в редакции, действовавшей в момент совершения оспариваемой сделки, право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.
Такие же разъяснения содержатся в п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
На основании положений п. 1 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания,
Из материалов дела следует, что право собственности СЗАО "Курбатовское" спорный объект на момент заключения договора купли-продажи в установленном порядке зарегистрировано не было.
Кроме того, материалами гражданского дела не подтверждается право пользования СЗАО "Курбатовское", а в настоящее время и Л. земельным участком для создания объекта незавершенного строительства по адресу:.
Согласно акта выбора и обследования земельного участка под строительство от 14 марта 19990 года, на который сослался в решении суд первой инстанции СЗАО "Курбатовский" был предоставлен земельный участок для строительства административного здания в южной застраиваемой части западнее автодороги в и южнее строящегося яслей-детсада на 95 мест, однако сведения о том, что спорный объект находится в границах выделяемого земельного участке отсутствуют. Более того, спорный объект незавершенного строительства представляет собой здание детского сада, что позволяет поставить под сомнение выделение земельного участка для строительства данного здания. Согласно сведений архивного отдела администрации Балахтинского района Красноярского края сведений об отводе земельного участка СЗАО "Курбатовское" для строительства объекта по адресу.
Отсутствие документа о предоставлении земельного участка под строительство заявленного на государственную регистрацию объекта, а также разрешения на строительство позволяет сделать вывод о том, что он является самовольной постройкой, на которую лицо, ее создавшее, не приобретает право собственности в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что в материалах дела отсутствуют разрешения необходимые для строительства объекта, документы подтверждающие строительство объекта в соответствии с градостроительными нормами и правилами, то, что сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, судебная коллегия приходит к выводу, что правовые основания для удовлетворения исковых требований Л. о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенное по адресу.
Ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального права, решение суда нельзя признать законным и обоснованным и в силу пунктов 3 ч. 1 и п. 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Л. в полном объеме.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Балахтинского районного суда Красноярского края от 23 июля 2012 года по гражданскому делу по иску Л. к Агентству по управлению государственным имуществом по Красноярскому краю о признании права собственности на недвижимое имущество - отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Л., к Агентству по управлению государственным имуществом по Красноярскому краю о признании права собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, расположенное по адресу отказать за необоснованностью.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 08.10.2012 N 33-8770/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 октября 2012 г. N 33-8770/2012
Судья: Зыкова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Плаксиной Е.Е.,
судей Тихоновой Ю.Б., Гаус Т.И.,
при секретаре Ч.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Ю.Б. гражданское дело по иску Л. к Агентству по управлению государственным имуществом по Красноярскому краю о признании права собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, расположенное по адресу
по апелляционной жалобе представителя Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края А.,
на решение Балахтинского районного суда Красноярского края от 23 июля 2012 года, которым постановлено:
"Признать за Л., года рождения, право собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства расположенного по адресу: общей площадью 543.1 кв. м, инвентарный номер N".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Л. обратился в суд с требованиями к Агентству по управлению государственным имуществом по Красноярскому краю о признании права собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, расположенное по адресу в обоснование указав, что 15 апреля 2002 года между ним и СЗАО "Курбатовское" был заключен договор купли-продажи нежилого помещения - объекта незавершенного строительства: двухэтажное нежилое кирпичное здание детского сада, площадью 900 кв. м, по адресу за 800 000 рублей. Обязательства по договору стороны выполнили в полном объеме. С момента покупки спорного недвижимого объекта истец владеет, пользуется им как собственник, несет бремя его содержания. Поскольку на момент заключения договора объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу и на них не распространялось действие Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", истец не обращался в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности. В 2006 году СЗАО "Курбатовское" было ликвидировано, правопреемников нет, поэтому истец не может во внесудебном порядке оформить право собственности на объект не завершенного строительством. Просит суд признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства, расположенное по адресу.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края А., действующая на основании доверенности, просит решение отменить, как незаконное и необоснованное, указывая, что на момент заключения договора купли-продажи, продавцом не предоставлены документы о праве собственности на спорный объект незавершенного строительства. Также в материалах дела не предоставлены документы о предоставлении земельного участка под строительство, разрешение на строительство, проектно-сметная документация, что дает основания полагать, что спорный объект относится к самовольно возведенным. Полагает, что Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям. Суд необоснованно рассмотрел спор без участия муниципального образования Балахтинский район Красноярского края в лице комитета по управлению муниципальным имуществом.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края - А., действующей на основании доверенности, Л., представителя Л. - О., допущенной к участию в рассмотрении дела по устному ходатайству истца, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 15 апреля 2002 года между Л. и СЗАО "Курбатовское" был заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Предметом договора являлся объект не завершенный строительством: двухэтажное кирпичное здание детского сада общей площадью 900 кв. м, расположенное по адресу. В тексте договора указано, что отчуждаемый объект принадлежит продавцу на праве собственности и состоит на балансе у продавца. Согласно п. 3 договора цена, уплачиваемая покупателем продавцу, составляет 800000 рублей. Расчет между сторонами по их обоюдному согласию произведен полностью до подписания настоящего договора. Финансовых претензий стороны к друг другу не имеют. п. 8 договора установлено, что отчуждаемый объект не завершенный строительством передан продавцом и принят покупателем в известном качественном состоянии (как он есть) с момента подписания договора по соглашению сторон. Настоящий договор имеет силу передаточного акта.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц СЗАО "Курбатовское" - ликвидировано 10 мая 2006 года.
Из технического паспорта объекта незавершенного строительства от 25 августа 2011 года следует, что объект расположенный по адресу имеет инвентарный номер N, указан год постройки - 1995 год, степень готовности 0 90%, этажность надземная - 2 этажа, подземная - 1 этаж, площадь застройки 548.1 кв. м.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что заключенная между Л. и СЗАО "Курбатовское" сделка соответствует закону, истцом представлены доказательства в подтверждение передачи СЗАО "Курбатовское" денежной суммы по договору купли-продажи от 15 апреля 2002 года и как необоснованные расценил доводы ответчика о том, что у продавца отсутствовали документы подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства, придя к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на объект незавершенного строительства на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность договора купли-продажи.
Судебная коллегия находит данные выводы суда не соответствующими действующему законодательству и обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся объекты незавершенного строительства.
В силу п. 2 ст. 51 Гражданского кодекса РФ строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии с п. 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 в редакции, действовавшей в момент совершения оспариваемой сделки, право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.
Такие же разъяснения содержатся в п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
На основании положений п. 1 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания,
Из материалов дела следует, что право собственности СЗАО "Курбатовское" спорный объект на момент заключения договора купли-продажи в установленном порядке зарегистрировано не было.
Кроме того, материалами гражданского дела не подтверждается право пользования СЗАО "Курбатовское", а в настоящее время и Л. земельным участком для создания объекта незавершенного строительства по адресу:.
Согласно акта выбора и обследования земельного участка под строительство от 14 марта 19990 года, на который сослался в решении суд первой инстанции СЗАО "Курбатовский" был предоставлен земельный участок для строительства административного здания в южной застраиваемой части западнее автодороги в и южнее строящегося яслей-детсада на 95 мест, однако сведения о том, что спорный объект находится в границах выделяемого земельного участке отсутствуют. Более того, спорный объект незавершенного строительства представляет собой здание детского сада, что позволяет поставить под сомнение выделение земельного участка для строительства данного здания. Согласно сведений архивного отдела администрации Балахтинского района Красноярского края сведений об отводе земельного участка СЗАО "Курбатовское" для строительства объекта по адресу.
Отсутствие документа о предоставлении земельного участка под строительство заявленного на государственную регистрацию объекта, а также разрешения на строительство позволяет сделать вывод о том, что он является самовольной постройкой, на которую лицо, ее создавшее, не приобретает право собственности в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что в материалах дела отсутствуют разрешения необходимые для строительства объекта, документы подтверждающие строительство объекта в соответствии с градостроительными нормами и правилами, то, что сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, судебная коллегия приходит к выводу, что правовые основания для удовлетворения исковых требований Л. о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенное по адресу.
Ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального права, решение суда нельзя признать законным и обоснованным и в силу пунктов 3 ч. 1 и п. 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Л. в полном объеме.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Балахтинского районного суда Красноярского края от 23 июля 2012 года по гражданскому делу по иску Л. к Агентству по управлению государственным имуществом по Красноярскому краю о признании права собственности на недвижимое имущество - отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Л., к Агентству по управлению государственным имуществом по Красноярскому краю о признании права собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, расположенное по адресу отказать за необоснованностью.
Председательствующий
Е.Е.ПЛАКСИНА
Е.Е.ПЛАКСИНА
Судьи
Т.И.ГАУС
Ю.Б.ТИХОНОВА
Т.И.ГАУС
Ю.Б.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)