Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Степанова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе:
председательствующего судьи Сметаниной О.Н.,
судей Опалева О.М., Шерстенниковой Е.Н.,
при секретаре К.С.А.,
рассмотрела 20 сентября 2012 года в открытом судебном заседании в городе Кирове
гражданское дело по иску К.С.Н. к ООО "Северстрой", ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Вятка-Инвест", М., Ф. о признании права собственности на долю в строительстве, признании сделок недействительными, по иску Н. к ООО "Северстрой", ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Вятка-Инвест", М., Ф. о признании права собственности на долю в строительстве, признании сделок недействительными, по иску ООО "Северстрой-Инвест" к М., П., Д. о признании договоров недействительными,
по апелляционной жалобе Ф.
на решение Ленинского районного суда города Кирова от 05 июля 2012 года,
которым постановлено:
Иск К.С.Н. удовлетворить.
Признать за К.С.Н. право собственности на долю в строительстве дома: помещение строительный номер N.
Признать недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве NN от 17.01.2012, заключенный между ООО "Северстрой-Инвест" и М..
Аннулировать запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве NN от 17.01.2012 номер N от 06.03.2012.
Признать недействительным (ничтожным) договор уступки права требования NN от 02.03.2012, заключенный между М. и Ф.
Иск Н. удовлетворить.
Признать за Н. право собственности на долю в строительстве дома: помещение строительный номер N.
Признать недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве NN от 17.01.2012, заключенный между ООО "Северстрой-Инвест" и М.
Аннулировать запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве NN от 17.01.2012 номер N от 06.03.2012.
Признать недействительным (ничтожным) договор уступки права требования NN от 05.03.2012, заключенный между М. и Ф..
В удовлетворении исковых требований ООО "Северстрой-Инвест" к М., П., Д. о признании недействительными (оспоримыми) договоров долевого участия в строительстве NN от 17.01.2012 и NN от 17.01.2012, заключенных между ООО "Северстрой-Инвест" и М., отказать.
Заслушав доклад судьи Сметаниной О.Н., судебная коллегия
установила:
К.С.Н. обратилась в суд с иском к ООО "Северстрой", ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Вятка-Инвест" о признании права собственности на долю в строительстве. В обоснование иска указала, что 28.09.2011 между ООО "Вятка-Инвест" (первоначальный дольщик) и ею (дольщик) был заключен договор уступки права требования, по которому первоначальный дольщик уступил ей право требования по договору участия в долевом строительстве жилья N N от 08.04.2009 в части требования с ООО "Северстрой" по завершении строительства передачи двухкомнатной квартиры N N на седьмом этаже второй секции 9-10-этажного жилого кирпичного дома, расположенного по адресу:, общей площадью кв. м. Истец оплатила уступленное ей право требования в собственность квартиры NN по договору уступки права требования от 28.09.2011 в полном объеме посредством внесения наличных денежных средств в размере руб. в кассу ООО <...>. До настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию в нарушение взятых на себя застройщиком обязательств. Из выписки из ЕГРП по состоянию на 28.03.2012 ей стало известно о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в отношении квартиры N N в доме, заключенного между ООО "Северстрой-Инвест" и М. Просит признать недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве N N от 17.01.2012 года, заключенный между ООО "Северстрой-Инвест" и М., признать ничтожным договор уступки права требования от 02.03.2012, заключенный между М. и Ф., признать за нею право собственности на долю в строительстве дома N: жилое помещение со строительным номером N.
Н. обратилась в суд с иском к ООО "Северстрой", ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Вятка-Инвест" о признании права собственности на долю в строительстве. В обоснование иска указала, что 19.08.2011 между ООО "Вятка-Инвест" (первоначальный дольщик) и ею (дольщик) был заключен договор уступки права требования, по которому первоначальный дольщик уступил ей право требования по договору участия в долевом строительстве жилья NN от 08.04.2009 в части требования с ООО "Северстрой" по завершении строительства передачи двухкомнатной квартиры NN на шестом этаже второй секции 9-10-этажного жилого кирпичного дома, расположенного по адресу:, общей площадью кв. м. Истец оплатила уступленное ей право требования в собственность квартиры NN по договору уступки права требования от 19.08.2011 в полном объеме посредством внесения наличных денежных средств в размере руб. в кассу ООО <...>. До настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию в нарушение взятых на себя застройщиком обязательств. Из выписки из ЕГРП по состоянию на 28.03.2012 ей стало известно о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в отношении квартиры N N в доме, заключенного между ООО "Северстрой-Инвест" и М. Согласно информации Управления Росреестра в отношении объекта (квартиры) NN по были поданы на регистрацию документы для оформления сделки по уступке прав требования на имя Ф. Просит признать недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве N N от 17.01.2012, заключенный между ООО "Северстрой-Инвест" и М., признать ничтожным договор уступки права требования от 05.03.2012, заключенный между М. и Ф., признать за ней право собственности на долю в строительстве дома: жилое помещение со строительным номером N.
В ходе рассмотрения дела в качестве соответчиков привлечены М. и Ф.
ООО "Северстрой-Инвест" обратилось в суд с исковым заявлением к М. о признании договоров недействительными. В обоснование заявления указало, что 06 марта 2012 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области была произведена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве N N, датированного 17.01.2012 в отношении квартиры, расположенной по адресу:, а также участия в долевом строительстве N N, датированного 17.01.2012 в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Указанные договоры заключены между ООО "Северстрой-Инвест" в лице исполнительного директора П. с одной стороны, и М. с другой стороны. Со стороны ООО "Северстрой-Инвест" договоры подписывал действующий по доверенности исполнительный директор ООО "Северстрой-Инвест" П. Готовил договоры и сдавал их на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области, со слов П., юрист ООО "Северстрой-Инвест" Д., действующий на основании доверенности. Свои действия Д. ни с кем не согласовывал, по собственной инициативе он подготовил договоры с ответчиком, вступив с ним в сговор, поскольку условия договоров явно противоречат интересам Общества. Поручения на подготовку и подписание указанных договоров с ответчиком ни директор ООО "Северстрой-Инвест" ФИО ни его учредители ФИО1 и ФИО2 Д. и П. не давали. Деньги по указанным договорам в кассу ООО "Северстрой-Инвест" не поступали, несмотря на указание в п. 1.2. договоров на полную оплату стоимости квартир по договорам. Просит признать недействительными (оспоримыми) договоры долевого участия в строительстве NN от 17.01.2012, долевого участия в строительстве NN от 17.01.2012, заключенные между ООО "Северстрой-Инвест" и М., аннулировать записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве NN от 17.01.2012 номер N от 06.03.2012 и NN от 17.01.2012 номер N от 06.03.2012.
В ходе рассмотрения дела в качестве соответчиков привлечены Д. и П.
Определением Ленинского районного суда г. Кирова от 14.05.2012 объединены в одно производство гражданские дела по иску К.С.Н. к ООО "Северстрой", ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Вятка-Инвест" о признании права собственности на долю в строительстве, по иску Н. к ООО "Северстрой", ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Вятка-Инвест" о признании права собственности на долю в строительстве, по иску ООО "Северстрой-Инвест" к М., о признании договоров недействительными.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
С решением не согласна Ф., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований - отказать. В обоснование указала, что из материалов дела и показаний сторон установлен тот факт, что на момент заключения договора долевого участия N N от 08.04.2009 между ООО "Северстрой" и ООО "Вятка-Инвест", ООО "Северстрой" не являлось Застройщиком жилого дома по Закону, поэтому не имело прав на земельный участок, на котором строился указанный дом, не имело разрешения на строительство указанного жилого дома. Соответственно, ООО "Северстрой" не вправе было заключать договоры долевого участия и привлекать денежные средства от участников долевого строительства. Таким образом, договор долевого участия N N от 08.04.2009 не содержит всех существенных условий, на обязательность которых указано в ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, в том числе обязательную государственную регистрацию договора. Несоблюдение требований о государственной регистрации договоров, в силу положений ч.ч. 3, 5 ст. 4 Федерального закона 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ влечет не заключенность договора. В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ данная сделка является ничтожной, а соответственно и договоры уступки прав требований, вытекающих из договора долевого участия N N от 08.04.2009 являются недействительными. ООО "Северстрой-Инвест" как застройщик дома вправе было привлекать денежные средства и заключать договоры долевого участия в соответствии с ФЗ N 214 от 30.12.2004 на спорные квартиры. Основываясь на этом между ООО "Северстрой-Инвест" и М. были заключены договоры долевого участия N N от 17.01.2012 и N N от 17.01.2012, прошедшие государственную регистрации в соответствии с действующим законодательством. Стоимость данных договоров была оплачена полностью, что подтверждается справками о полной оплате, выданными ООО "Северстрой-Инвест", подписанными компетентным лицом П., чьи полномочия были удостоверены нотариальными доверенностями.
От Ф. поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в ее отсутствие и в отсутствие представителя с ее стороны.
От представителя ООО "Вятка-Инвест" Ш. поступили возражения на апелляционную жалобу в которых указано, что довод о том, что ООО "Северстрой" не вправе было заключать договор долевого участия в строительстве с ООО "Вятка-Инвест", заявлен несостоятельно, без учета содержания заключенного между ООО "Северстрой-Инвест" и ООО <...> 25 июля 2006 года договора о совместной деятельности N N, на основании которого указанные лица решили объединить усилия по строительству жилого дома. С 15 января 2008 года к данной совместной деятельности фактически присоединилось ООО "Северстрой", что было оформлено подписанием договора N N о совместной деятельности в строительстве 9-10-этажного жилого дома от 15 января 2008 года. Судом дана правильная оценка данных соглашений, а также соглашения сторон от 19 мая 2011 года (заключено между ООО "Северстрой", ООО "Северстрой-Инвест", ООО <...>, ООО "Вятка-Инвест"), и сделан вывод, что у ООО "Вятка-Инвест" возникли права на получение в собственность квартир N, N, которые общество возмездно уступило Н., К.С.Н.
От представителя К.С.Н., Н. - Л. поступили возражения на жалобу, в которых указано на необоснованность доводов апелляционной жалобы. Из возражений следует, что соглашением от 19.05.2011 ООО "Северстрои-Инвест", ООО <...>, ООО "Северстрой", ООО "Вятка-Инвест" подтвердили, что ООО "Вятка-Инвест" осуществило вложение инвестиций в строительство дома, в том числе по квартирам N, N. Н.Р.и К.Т. при оформлении договоров уступки прав требования от 28.09.2011 и 19.08.2011 года были вручены все документы, подтверждающие права ООО "Вятка-Инвест" в отношении квартир N 71, N N, в том числе соглашение от 19 мая 2011 года. В соглашении личными подписями руководителей предприятий и печатями обществ: первоначального застройщика ООО <...>, нового застройщика ООО "Северстрой-Инвест", организации, которой были переданы права застройщика по договору о совместной деятельности - ООО "Северстрой", организации, профинансировавшей строительство 22 квартир в жилом доме - ООО "Вятка-Инвест", было подтверждено, что все права в отношении квартир N, N принадлежат именно ООО "Вятка-Инвест". Н. и К.С.Н. при заключении договоров уступки прав требования, ознакомившись с соглашением от 19.05.2011, предполагали добросовестность и разумность дальнейших действий участников подписанного соглашения.
От представителя Управления Росреестра по Кировской области поступили возражения на жалобу, в которых указано на законность решения суда.
В судебном заседании представители Л., Ш. доводы возражений поддержали.
Представитель ООО "Северстрой-Инвест" С. просила отказать в удовлетворении жалобы. В обоснование указала, что в 2008 году, приступая к строительству дома по, имея право на осуществление такого строительства на основании договора от 25.07.2006, ООО "Севертсрой-Инвест", заключило договор о совместной деятельности с ООО "Северстрой", в соответствии с которым последнее взяло на себя обязательства своими силами и материалами осуществить строительство жилого дома по. В качестве оплаты за выполняемые стороной работы на объекте ООО "Северстрой-Инвест" передало ООО "Северстрой" право на распоряжение квартирами в указанном доме, в том числе квартирами со строительными номерами N и N. Указанный договор также является не оспоренным, действующим и порождает у сторон договора права и обязанности. Используя предоставленное право ООО "Северстрой" заключило договор N N участия в долевом строительстве с ООО "Вятка-Инвест", на основании которого последним было проинвестировано строительство двадцати двух квартир в доме, в том числе квартир N и N. Следовательно вывод об отсутствии у ООО "Северстрой" оснований для заключения договоров на инвестирование квартир в доме по, является неверным.
Судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что разрешение на строительство жилого дома по адресу:, за N N было выдано 09.08.2007 застройщику - ООО <...>.
Из разрешения следует, что строительство разрешено на земельном участке площадью 24902 кв. м, местоположение -.
Данный земельный участок был передан по договору аренды ООО <...> от 19.02.2007, который зарегистрирован в установленном законом порядке.
Из соглашения от 19.05.2011, заключенного между ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Северстрой", ООО <...> (застройщик), ООО "Вятка-Инвест" следует, что ООО "Вятка-Инвест" осуществило вложение инвестиций в строительство девяти-десятиэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу:, а именно в строительство жилых помещений в виде двенадцати однокомнатных и десяти двухкомнатных квартир общей площадью 965,89 кв. м, находящихся во второй секции вышеуказанного жилого дома, в том числе двухкомнатной квартиры на 7 этаже номер N общей площадью 57,28 кв. м и двухкомнатной квартиры на 6 этаже номер N общей площадью 57,28 кв. м.
Пунктом 3.2. соглашения от 19.05.2011 был установлен новый срок окончания строительства жилого дома и передачи квартир в собственность - 4-ый квартал 2011 года.
28.09.2011 ООО "Вятка-Инвест" уступило К.С.Н. права требования по договору N N участия в долевом строительстве жилья от 08.04.2009 в части требования с ООО "Северстрой" по завершении строительства, передачи двухкомнатной квартиры номер N на седьмом этаже второй секции девяти-десятиэтажного жилого кирпичного дома, расположенного по строительному адресу:, общей площадью кв. м.
Согласно п. 2.1 договора уступки права требования от 28.09.2011 стоимость квартиры с учетом стоимости лоджии, подлежащая уплате "Дольщиком" (К.С.Н..) "Первоначальному Дольщику" (ООО "Вятка-Инвест") из расчета руб. за 1 кв. м составляет руб.
В счет исполнения условий договоров уступки права требования от 28.09.2011 К.С.Н. внесла в кассу ООО "Вятка-Инвест" денежные средства в размере., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру NN от 28.09.2011 г.
19.08.2011 ООО "Вятка-Инвест" уступило Н. права требования по договору N N участия в долевом строительстве жилья от 08.04.2009 в части требования с ООО "Северстрой" по завершении строительства, передачи двухкомнатной квартиры номер N на шестом этаже второй секции девяти-десятиэтажного жилого кирпичного дома, расположенного по строительному адресу: общей площадью кв. м.
Согласно п. 2.1 договора уступки права требования от 19.08.2011 стоимость квартиры с учетом стоимости лоджии, подлежащая уплате "Дольщиком" (Н.) "Первоначальному Дольщику" (ООО "Вятка-Инвест") из расчета руб. за 1 кв. м составляет 1 руб.
В счет исполнения условий договоров уступки права требования от 17.08.2011 Н. внесла в кассу ООО "Вятка-Инвест" денежные средства в размере., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру NN от 19.08.2011.
20.09.2011 на основании договора аренды, заключенного между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова и ООО "Северстрой-Инвест" к последнему перешел по договору аренды земельный участок площадью 6767,0 кв. м по адресу:.
02.11.2011 ООО "Северстрой-Инвест" выдано разрешение на строительство многоквартирного дома по указанному адресу.
Согласно справки ООО "Северстрой-Инвест" строительная готовность многоквартирного дома по адресу: на 10.01.2012 составляла 95,6%.
06.03.2012 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области была произведена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве жилья: от 17.01.2012 в отношении квартиры, расположенной по адресу: стоимостью по договору руб., и от 17.01.2012 в отношении квартиры, расположенной по адресу: стоимостью по договору руб., заключенных между ООО "Северстрой-Инвест", в лице исполнительного директора П. с одной стороны, и М. с другой стороны.
02.03.2012 между М. и Ф. заключен договор уступки права требования исполнения обязательств ООО "Северстрой-Инвест" по передаче в собственность двухкомнатной квартиры N N в строящемся доме по адресу:.
05.03.2012 между М. и Ф. заключен договор уступки права требования исполнения обязательств ООО "Северстрой-Инвест" по передаче в собственность двухкомнатной квартиры N N в строящемся доме по адресу:.
Основным вопросом при рассмотрении данного дела являются основания, по которым ООО "Северстрой-Инвест" вопреки соглашению от 19.05.2011, заключенному между ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Северстрой", ООО <...>, ООО "Вятка-Инвест" распорядилось правом требования передачи двухкомнатной квартиры на 7 этаже номер N общей площадью кв. м и двухкомнатной квартиры на 6 этаже номер N общей площадью кв. м.
Отношения, связанные с заключением договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Коллегия считает обоснованными выводы суда о том, что К.С.Н. и Н. представлены в суд доказательства перехода уступки права требования от ООО "Вятка-Инвест" по договору участия в долевом строительстве жилья. Отсутствие государственной регистрации договора N N участия в долевом строительстве жилья от 08.04.2009 года не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований истцов К.С.Н. и Н., поскольку обязанность на подачу всего пакета документов в регистрирующие органы лежит на застройщике. В настоящий момент данные договоры не возможно зарегистрировать, поскольку сменился застройщик. Смена застройщика не влияет на ранее возникшие права по частично возведенному объекту
Заключение договоров долевого участия в строительстве на спорные квартиры произошло между ООО "Северстрой-Инвест" и М. после полной оплаты ООО "Вятка-Инвест" инвестируемой доли (в том числе кв. NN и NN), а в дальнейшем К.С.Н. и Н. данных квартир, соответственно, имел место факт повторного заключения договоров долевого участия в строительстве в отношении уже проинвестированных и оплаченных объектов строительства.
Согласно справкам ООО "Северстрой-Инвест" от 30.05.2012 года договоры участия долевого участия в строительстве от 17.01.2012 года, заключенные с М. в отношении квартир N и N в д., являются неоплаченными. Денежные средства от М. в счет оплаты по указанным договорам в кассу ООО "Северстрой-Инвест" или на его расчетный счет не поступали.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии права у ООО "Северстрой" на привлечение денежных средств и заключении договора от 08.04.2009 не могут повлиять на существо принятого решения, поскольку соглашением от 19.05.2011, заключенным между ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Северстрой", ООО <...> (застройщик), ООО "Вятка-Инвест", застройщик признал данные действия и утвердил распределение денежных средств, путем определения конкретных квартир.
Остальные доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, поскольку не опровергают вышеизложенных выводов, основаны на неправильном применении норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют.
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда города Кирова от 05 июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ф. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3074
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 сентября 2012 г. по делу N 33-3074
Судья Степанова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе:
председательствующего судьи Сметаниной О.Н.,
судей Опалева О.М., Шерстенниковой Е.Н.,
при секретаре К.С.А.,
рассмотрела 20 сентября 2012 года в открытом судебном заседании в городе Кирове
гражданское дело по иску К.С.Н. к ООО "Северстрой", ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Вятка-Инвест", М., Ф. о признании права собственности на долю в строительстве, признании сделок недействительными, по иску Н. к ООО "Северстрой", ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Вятка-Инвест", М., Ф. о признании права собственности на долю в строительстве, признании сделок недействительными, по иску ООО "Северстрой-Инвест" к М., П., Д. о признании договоров недействительными,
по апелляционной жалобе Ф.
на решение Ленинского районного суда города Кирова от 05 июля 2012 года,
которым постановлено:
Иск К.С.Н. удовлетворить.
Признать за К.С.Н. право собственности на долю в строительстве дома: помещение строительный номер N.
Признать недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве NN от 17.01.2012, заключенный между ООО "Северстрой-Инвест" и М..
Аннулировать запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве NN от 17.01.2012 номер N от 06.03.2012.
Признать недействительным (ничтожным) договор уступки права требования NN от 02.03.2012, заключенный между М. и Ф.
Иск Н. удовлетворить.
Признать за Н. право собственности на долю в строительстве дома: помещение строительный номер N.
Признать недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве NN от 17.01.2012, заключенный между ООО "Северстрой-Инвест" и М.
Аннулировать запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве NN от 17.01.2012 номер N от 06.03.2012.
Признать недействительным (ничтожным) договор уступки права требования NN от 05.03.2012, заключенный между М. и Ф..
В удовлетворении исковых требований ООО "Северстрой-Инвест" к М., П., Д. о признании недействительными (оспоримыми) договоров долевого участия в строительстве NN от 17.01.2012 и NN от 17.01.2012, заключенных между ООО "Северстрой-Инвест" и М., отказать.
Заслушав доклад судьи Сметаниной О.Н., судебная коллегия
установила:
К.С.Н. обратилась в суд с иском к ООО "Северстрой", ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Вятка-Инвест" о признании права собственности на долю в строительстве. В обоснование иска указала, что 28.09.2011 между ООО "Вятка-Инвест" (первоначальный дольщик) и ею (дольщик) был заключен договор уступки права требования, по которому первоначальный дольщик уступил ей право требования по договору участия в долевом строительстве жилья N N от 08.04.2009 в части требования с ООО "Северстрой" по завершении строительства передачи двухкомнатной квартиры N N на седьмом этаже второй секции 9-10-этажного жилого кирпичного дома, расположенного по адресу:, общей площадью кв. м. Истец оплатила уступленное ей право требования в собственность квартиры NN по договору уступки права требования от 28.09.2011 в полном объеме посредством внесения наличных денежных средств в размере руб. в кассу ООО <...>. До настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию в нарушение взятых на себя застройщиком обязательств. Из выписки из ЕГРП по состоянию на 28.03.2012 ей стало известно о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в отношении квартиры N N в доме, заключенного между ООО "Северстрой-Инвест" и М. Просит признать недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве N N от 17.01.2012 года, заключенный между ООО "Северстрой-Инвест" и М., признать ничтожным договор уступки права требования от 02.03.2012, заключенный между М. и Ф., признать за нею право собственности на долю в строительстве дома N: жилое помещение со строительным номером N.
Н. обратилась в суд с иском к ООО "Северстрой", ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Вятка-Инвест" о признании права собственности на долю в строительстве. В обоснование иска указала, что 19.08.2011 между ООО "Вятка-Инвест" (первоначальный дольщик) и ею (дольщик) был заключен договор уступки права требования, по которому первоначальный дольщик уступил ей право требования по договору участия в долевом строительстве жилья NN от 08.04.2009 в части требования с ООО "Северстрой" по завершении строительства передачи двухкомнатной квартиры NN на шестом этаже второй секции 9-10-этажного жилого кирпичного дома, расположенного по адресу:, общей площадью кв. м. Истец оплатила уступленное ей право требования в собственность квартиры NN по договору уступки права требования от 19.08.2011 в полном объеме посредством внесения наличных денежных средств в размере руб. в кассу ООО <...>. До настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию в нарушение взятых на себя застройщиком обязательств. Из выписки из ЕГРП по состоянию на 28.03.2012 ей стало известно о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в отношении квартиры N N в доме, заключенного между ООО "Северстрой-Инвест" и М. Согласно информации Управления Росреестра в отношении объекта (квартиры) NN по были поданы на регистрацию документы для оформления сделки по уступке прав требования на имя Ф. Просит признать недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве N N от 17.01.2012, заключенный между ООО "Северстрой-Инвест" и М., признать ничтожным договор уступки права требования от 05.03.2012, заключенный между М. и Ф., признать за ней право собственности на долю в строительстве дома: жилое помещение со строительным номером N.
В ходе рассмотрения дела в качестве соответчиков привлечены М. и Ф.
ООО "Северстрой-Инвест" обратилось в суд с исковым заявлением к М. о признании договоров недействительными. В обоснование заявления указало, что 06 марта 2012 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области была произведена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве N N, датированного 17.01.2012 в отношении квартиры, расположенной по адресу:, а также участия в долевом строительстве N N, датированного 17.01.2012 в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Указанные договоры заключены между ООО "Северстрой-Инвест" в лице исполнительного директора П. с одной стороны, и М. с другой стороны. Со стороны ООО "Северстрой-Инвест" договоры подписывал действующий по доверенности исполнительный директор ООО "Северстрой-Инвест" П. Готовил договоры и сдавал их на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области, со слов П., юрист ООО "Северстрой-Инвест" Д., действующий на основании доверенности. Свои действия Д. ни с кем не согласовывал, по собственной инициативе он подготовил договоры с ответчиком, вступив с ним в сговор, поскольку условия договоров явно противоречат интересам Общества. Поручения на подготовку и подписание указанных договоров с ответчиком ни директор ООО "Северстрой-Инвест" ФИО ни его учредители ФИО1 и ФИО2 Д. и П. не давали. Деньги по указанным договорам в кассу ООО "Северстрой-Инвест" не поступали, несмотря на указание в п. 1.2. договоров на полную оплату стоимости квартир по договорам. Просит признать недействительными (оспоримыми) договоры долевого участия в строительстве NN от 17.01.2012, долевого участия в строительстве NN от 17.01.2012, заключенные между ООО "Северстрой-Инвест" и М., аннулировать записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве NN от 17.01.2012 номер N от 06.03.2012 и NN от 17.01.2012 номер N от 06.03.2012.
В ходе рассмотрения дела в качестве соответчиков привлечены Д. и П.
Определением Ленинского районного суда г. Кирова от 14.05.2012 объединены в одно производство гражданские дела по иску К.С.Н. к ООО "Северстрой", ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Вятка-Инвест" о признании права собственности на долю в строительстве, по иску Н. к ООО "Северстрой", ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Вятка-Инвест" о признании права собственности на долю в строительстве, по иску ООО "Северстрой-Инвест" к М., о признании договоров недействительными.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
С решением не согласна Ф., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований - отказать. В обоснование указала, что из материалов дела и показаний сторон установлен тот факт, что на момент заключения договора долевого участия N N от 08.04.2009 между ООО "Северстрой" и ООО "Вятка-Инвест", ООО "Северстрой" не являлось Застройщиком жилого дома по Закону, поэтому не имело прав на земельный участок, на котором строился указанный дом, не имело разрешения на строительство указанного жилого дома. Соответственно, ООО "Северстрой" не вправе было заключать договоры долевого участия и привлекать денежные средства от участников долевого строительства. Таким образом, договор долевого участия N N от 08.04.2009 не содержит всех существенных условий, на обязательность которых указано в ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, в том числе обязательную государственную регистрацию договора. Несоблюдение требований о государственной регистрации договоров, в силу положений ч.ч. 3, 5 ст. 4 Федерального закона 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ влечет не заключенность договора. В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ данная сделка является ничтожной, а соответственно и договоры уступки прав требований, вытекающих из договора долевого участия N N от 08.04.2009 являются недействительными. ООО "Северстрой-Инвест" как застройщик дома вправе было привлекать денежные средства и заключать договоры долевого участия в соответствии с ФЗ N 214 от 30.12.2004 на спорные квартиры. Основываясь на этом между ООО "Северстрой-Инвест" и М. были заключены договоры долевого участия N N от 17.01.2012 и N N от 17.01.2012, прошедшие государственную регистрации в соответствии с действующим законодательством. Стоимость данных договоров была оплачена полностью, что подтверждается справками о полной оплате, выданными ООО "Северстрой-Инвест", подписанными компетентным лицом П., чьи полномочия были удостоверены нотариальными доверенностями.
От Ф. поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в ее отсутствие и в отсутствие представителя с ее стороны.
От представителя ООО "Вятка-Инвест" Ш. поступили возражения на апелляционную жалобу в которых указано, что довод о том, что ООО "Северстрой" не вправе было заключать договор долевого участия в строительстве с ООО "Вятка-Инвест", заявлен несостоятельно, без учета содержания заключенного между ООО "Северстрой-Инвест" и ООО <...> 25 июля 2006 года договора о совместной деятельности N N, на основании которого указанные лица решили объединить усилия по строительству жилого дома. С 15 января 2008 года к данной совместной деятельности фактически присоединилось ООО "Северстрой", что было оформлено подписанием договора N N о совместной деятельности в строительстве 9-10-этажного жилого дома от 15 января 2008 года. Судом дана правильная оценка данных соглашений, а также соглашения сторон от 19 мая 2011 года (заключено между ООО "Северстрой", ООО "Северстрой-Инвест", ООО <...>, ООО "Вятка-Инвест"), и сделан вывод, что у ООО "Вятка-Инвест" возникли права на получение в собственность квартир N, N, которые общество возмездно уступило Н., К.С.Н.
От представителя К.С.Н., Н. - Л. поступили возражения на жалобу, в которых указано на необоснованность доводов апелляционной жалобы. Из возражений следует, что соглашением от 19.05.2011 ООО "Северстрои-Инвест", ООО <...>, ООО "Северстрой", ООО "Вятка-Инвест" подтвердили, что ООО "Вятка-Инвест" осуществило вложение инвестиций в строительство дома, в том числе по квартирам N, N. Н.Р.и К.Т. при оформлении договоров уступки прав требования от 28.09.2011 и 19.08.2011 года были вручены все документы, подтверждающие права ООО "Вятка-Инвест" в отношении квартир N 71, N N, в том числе соглашение от 19 мая 2011 года. В соглашении личными подписями руководителей предприятий и печатями обществ: первоначального застройщика ООО <...>, нового застройщика ООО "Северстрой-Инвест", организации, которой были переданы права застройщика по договору о совместной деятельности - ООО "Северстрой", организации, профинансировавшей строительство 22 квартир в жилом доме - ООО "Вятка-Инвест", было подтверждено, что все права в отношении квартир N, N принадлежат именно ООО "Вятка-Инвест". Н. и К.С.Н. при заключении договоров уступки прав требования, ознакомившись с соглашением от 19.05.2011, предполагали добросовестность и разумность дальнейших действий участников подписанного соглашения.
От представителя Управления Росреестра по Кировской области поступили возражения на жалобу, в которых указано на законность решения суда.
В судебном заседании представители Л., Ш. доводы возражений поддержали.
Представитель ООО "Северстрой-Инвест" С. просила отказать в удовлетворении жалобы. В обоснование указала, что в 2008 году, приступая к строительству дома по, имея право на осуществление такого строительства на основании договора от 25.07.2006, ООО "Севертсрой-Инвест", заключило договор о совместной деятельности с ООО "Северстрой", в соответствии с которым последнее взяло на себя обязательства своими силами и материалами осуществить строительство жилого дома по. В качестве оплаты за выполняемые стороной работы на объекте ООО "Северстрой-Инвест" передало ООО "Северстрой" право на распоряжение квартирами в указанном доме, в том числе квартирами со строительными номерами N и N. Указанный договор также является не оспоренным, действующим и порождает у сторон договора права и обязанности. Используя предоставленное право ООО "Северстрой" заключило договор N N участия в долевом строительстве с ООО "Вятка-Инвест", на основании которого последним было проинвестировано строительство двадцати двух квартир в доме, в том числе квартир N и N. Следовательно вывод об отсутствии у ООО "Северстрой" оснований для заключения договоров на инвестирование квартир в доме по, является неверным.
Судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что разрешение на строительство жилого дома по адресу:, за N N было выдано 09.08.2007 застройщику - ООО <...>.
Из разрешения следует, что строительство разрешено на земельном участке площадью 24902 кв. м, местоположение -.
Данный земельный участок был передан по договору аренды ООО <...> от 19.02.2007, который зарегистрирован в установленном законом порядке.
Из соглашения от 19.05.2011, заключенного между ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Северстрой", ООО <...> (застройщик), ООО "Вятка-Инвест" следует, что ООО "Вятка-Инвест" осуществило вложение инвестиций в строительство девяти-десятиэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу:, а именно в строительство жилых помещений в виде двенадцати однокомнатных и десяти двухкомнатных квартир общей площадью 965,89 кв. м, находящихся во второй секции вышеуказанного жилого дома, в том числе двухкомнатной квартиры на 7 этаже номер N общей площадью 57,28 кв. м и двухкомнатной квартиры на 6 этаже номер N общей площадью 57,28 кв. м.
Пунктом 3.2. соглашения от 19.05.2011 был установлен новый срок окончания строительства жилого дома и передачи квартир в собственность - 4-ый квартал 2011 года.
28.09.2011 ООО "Вятка-Инвест" уступило К.С.Н. права требования по договору N N участия в долевом строительстве жилья от 08.04.2009 в части требования с ООО "Северстрой" по завершении строительства, передачи двухкомнатной квартиры номер N на седьмом этаже второй секции девяти-десятиэтажного жилого кирпичного дома, расположенного по строительному адресу:, общей площадью кв. м.
Согласно п. 2.1 договора уступки права требования от 28.09.2011 стоимость квартиры с учетом стоимости лоджии, подлежащая уплате "Дольщиком" (К.С.Н..) "Первоначальному Дольщику" (ООО "Вятка-Инвест") из расчета руб. за 1 кв. м составляет руб.
В счет исполнения условий договоров уступки права требования от 28.09.2011 К.С.Н. внесла в кассу ООО "Вятка-Инвест" денежные средства в размере., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру NN от 28.09.2011 г.
19.08.2011 ООО "Вятка-Инвест" уступило Н. права требования по договору N N участия в долевом строительстве жилья от 08.04.2009 в части требования с ООО "Северстрой" по завершении строительства, передачи двухкомнатной квартиры номер N на шестом этаже второй секции девяти-десятиэтажного жилого кирпичного дома, расположенного по строительному адресу: общей площадью кв. м.
Согласно п. 2.1 договора уступки права требования от 19.08.2011 стоимость квартиры с учетом стоимости лоджии, подлежащая уплате "Дольщиком" (Н.) "Первоначальному Дольщику" (ООО "Вятка-Инвест") из расчета руб. за 1 кв. м составляет 1 руб.
В счет исполнения условий договоров уступки права требования от 17.08.2011 Н. внесла в кассу ООО "Вятка-Инвест" денежные средства в размере., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру NN от 19.08.2011.
20.09.2011 на основании договора аренды, заключенного между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова и ООО "Северстрой-Инвест" к последнему перешел по договору аренды земельный участок площадью 6767,0 кв. м по адресу:.
02.11.2011 ООО "Северстрой-Инвест" выдано разрешение на строительство многоквартирного дома по указанному адресу.
Согласно справки ООО "Северстрой-Инвест" строительная готовность многоквартирного дома по адресу: на 10.01.2012 составляла 95,6%.
06.03.2012 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области была произведена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве жилья: от 17.01.2012 в отношении квартиры, расположенной по адресу: стоимостью по договору руб., и от 17.01.2012 в отношении квартиры, расположенной по адресу: стоимостью по договору руб., заключенных между ООО "Северстрой-Инвест", в лице исполнительного директора П. с одной стороны, и М. с другой стороны.
02.03.2012 между М. и Ф. заключен договор уступки права требования исполнения обязательств ООО "Северстрой-Инвест" по передаче в собственность двухкомнатной квартиры N N в строящемся доме по адресу:.
05.03.2012 между М. и Ф. заключен договор уступки права требования исполнения обязательств ООО "Северстрой-Инвест" по передаче в собственность двухкомнатной квартиры N N в строящемся доме по адресу:.
Основным вопросом при рассмотрении данного дела являются основания, по которым ООО "Северстрой-Инвест" вопреки соглашению от 19.05.2011, заключенному между ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Северстрой", ООО <...>, ООО "Вятка-Инвест" распорядилось правом требования передачи двухкомнатной квартиры на 7 этаже номер N общей площадью кв. м и двухкомнатной квартиры на 6 этаже номер N общей площадью кв. м.
Отношения, связанные с заключением договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Коллегия считает обоснованными выводы суда о том, что К.С.Н. и Н. представлены в суд доказательства перехода уступки права требования от ООО "Вятка-Инвест" по договору участия в долевом строительстве жилья. Отсутствие государственной регистрации договора N N участия в долевом строительстве жилья от 08.04.2009 года не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований истцов К.С.Н. и Н., поскольку обязанность на подачу всего пакета документов в регистрирующие органы лежит на застройщике. В настоящий момент данные договоры не возможно зарегистрировать, поскольку сменился застройщик. Смена застройщика не влияет на ранее возникшие права по частично возведенному объекту
Заключение договоров долевого участия в строительстве на спорные квартиры произошло между ООО "Северстрой-Инвест" и М. после полной оплаты ООО "Вятка-Инвест" инвестируемой доли (в том числе кв. NN и NN), а в дальнейшем К.С.Н. и Н. данных квартир, соответственно, имел место факт повторного заключения договоров долевого участия в строительстве в отношении уже проинвестированных и оплаченных объектов строительства.
Согласно справкам ООО "Северстрой-Инвест" от 30.05.2012 года договоры участия долевого участия в строительстве от 17.01.2012 года, заключенные с М. в отношении квартир N и N в д., являются неоплаченными. Денежные средства от М. в счет оплаты по указанным договорам в кассу ООО "Северстрой-Инвест" или на его расчетный счет не поступали.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии права у ООО "Северстрой" на привлечение денежных средств и заключении договора от 08.04.2009 не могут повлиять на существо принятого решения, поскольку соглашением от 19.05.2011, заключенным между ООО "Северстрой-Инвест", ООО "Северстрой", ООО <...> (застройщик), ООО "Вятка-Инвест", застройщик признал данные действия и утвердил распределение денежных средств, путем определения конкретных квартир.
Остальные доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, поскольку не опровергают вышеизложенных выводов, основаны на неправильном применении норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют.
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда города Кирова от 05 июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ф. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)