Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Байрак А.В.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ковешниковой Е.А.
судей Малининой О.Н., Клепиковой Е.А.
с участием адвокатов Кочеткова Н.Н., Иванова Ю.А.
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ш. на решение Сампурского районного суда Тамбовской области от 18 июля 2012 года по иску Ш. к Х. и Х.И. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок и снятии с регистрационного учета Х.А.,
заслушав доклад судьи Малининой О.Н., апелляционная инстанция
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к Х., действующей в своих интересах и в качестве законного представителя в интересах несовершеннолетнего сына Х.И., 2 февраля 2003 года рождения, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***, и снятии с регистрационного учета Х.А.
В обоснование иска привела, что в соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 03/006/2012-143 и 03/006/2012-144 от 27.02.2012 года, а также ксерокопиями свидетельств о государственной регистрации права 68-АБ 214873, 68-АБ 214874, 68-АБ 214875 и 68-АБ 214876 от 03.12.2010 года на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 08.11.2010 года Х. приобрела в общую долевую собственность на свое имя и на имя своего малолетнего сына Х.И. по 1/2 доли жилого дома и по 1/2 доли земельного участка, расположенных по адресу: ***. В декабре 2010 года между ней и ответчиком была достигнута договоренность о продаже указанных жилого дома и земельного участка. Так как Х. в тот момент находилась в г. *** *** то осмотр дома и земельного участка она осуществляла с ее родственниками. 08.02.2011 года она передала приехавшей в Сампурский район Тамбовской области Х. в счет частичной оплаты недвижимости *** рублей, что подтверждается соответствующей распиской. 29.03.2011 года между ней, действующей с согласия супруга Ш., и ответчиком, действующей за себя лично и как законный представитель несовершеннолетнего сына Х.И., был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым окончательно продать указанный жилой дом и земельный участок Х. должна была в срок до 01.08.2011 года. После подписания договор (пункт 3 Договора) она отдала ответчику оставшуюся сумму в *** рублей, что подтверждается соответствующей распиской, т.е. окончательно выполнила условия договора. Предварительный договор был оформлен потому, что Х. планировала купить жилье в пределах Тамбовской области, но сделать это сразу не смогла, и 29.03.2011 года убыла с территории сельсовета по адресу: ***, как это следует из справки администрации Ивановского сельсовета Сампурского района Тамбовской области N 143 от 22.02.2012 года. Согласно справки администрации Ивановского сельсовета Сампурского района Тамбовской области N 528 от 01.12.2011 года и N 142 от 22.02.2012 года на тот момент в приобретаемом жилом доме она уже была зарегистрирована, и вместе с ней, но без регистрации проживали муж Ш. и сын Ш.К., но также оставался зарегистрированным и Х.А., который фактически в доме не жил, но должен был сняться с регистрационного учета после подписания основного договора. Оригиналы свидетельств о государственной регистрации права на дом и земельный участок Х. взяла с собой, а ей оставила лишь ксерокопии. Однако в августе и до настоящего времени ответчик для оформления основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не прибыла. Ш. направляла заказное письмо с уведомлением по адресу убытия Х. с просьбой приехать и надлежащим образом оформить договор, но письмо вернулось обратно с отметкой оператора, что адресат отсутствует по указанному адресу. Так же Ш. обращалась в ОП МО МВД России "Знаменский" с просьбой провести проверку с целью розыска и определения в действиях Х. состава преступления, но ей трижды направлялись постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, так как между ними имели место гражданско-правовые отношения.
Полагает, что указанные обстоятельства лишают ее права оформить надлежащим образом в собственность приобретенную недвижимость, а с ее стороны условия предварительного договора исполнены в полном объеме, т.е. покупка ею жилого дома и земельного участка состоялась. Принудить Х. к исполнению предварительного договора не представляется возможным из-за ее отсутствия. Таким образом, в сложившейся ситуации оформить на свое имя приобретенную недвижимость она может лишь путем признания права собственности в судебном порядке.
На основании изложенного просила признать за ней право собственности на одноэтажный жилой дом, площадью *** кв. м инвентарный номер 2192 под литерами "А", "а", и земельный участок площадью *** кв. м кадастровый номер 68:17:0201010:0006, расположенные по адресу: ***.
Снять с регистрационного учета по адресу *** Х.А.
Решением Сампурского районного суда Тамбовской области от 18 июня 2012 года Ш. было отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Ш. подала апелляционную жалобу, в которой просит изменить решение суда, признав за ней право собственности на 1/2 долю указанного жилого дома и 1/2 долю земельного участка, принадлежащие Х.
В своей жалобе указывает, что суд первой инстанции ссылается на требование п. 2 ст. 37 ГПК РФ, в соответствии с которым опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Орган опеки и попечительства администрации Сампурского района Тамбовской области при составлении предварительного договора между ней и Х. действительно не давал разрешения ответчице на отчуждение дома. Однако Х. сама является собственником указанного жилого дома и земельного участка, и в случае признания за истицей права собственности на принадлежащее именно Х. доли недвижимости, права ребенка не нарушаются, а также не нарушается указанная выше норма закона. Х. не проживает по указанному адресу выбытия из Сампурского района Тамбовской области, не отвечает на телефонные звонки, сотрудники полиции также не могут ее найти и опросить по обстоятельствам дела, так как не установлено ее место жительства, уже на целый год просрочен срок оформления основного договора о купле - продаже недвижимости. При этом, она полностью выполнила условия предварительного договора купли-продажи.
В судебном заседании представитель истца - Ш. адвокат Иванов Ю.А. - настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по приведенным в ней основаниям.
Адвокат Кочетков Н.Н., участвующий в деле в качестве представителя ответчиков по назначению суда в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, - просил апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения, обжалуемое решение суда - без изменения, считая его законным и обоснованным.
Заслушав представителей сторон, проверив и оценив фактические обстоятельства дела их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда в части отказа Ш. в иске к Х. о признании права собственности на 1/2 долю, принадлежащего ей спорного жилого дома и земельного участка, в связи с неправильным применением судом норм материального права.
Согласно заключенному сторонами предварительному договору купли продажи жилого дома и земельного участка от 29 марта 2011 года продавец (Х., действующая за себя лично и в интересах несовершеннолетнего сына Х.И., ***) обязалась продать, а покупатель (Ш.) - купить в срок до 01.08.2011 года целый жилой дом и целый земельный участок, находящиеся по адресу: *** принадлежащие Х. и ее сыну Х.И. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому). Цена жилого дома и земельного участка определена сторонами в договоре в сумме *** руб. и *** руб. соответственно. При этом указано, что расчет между сторонами будет произведен полностью наличными деньгами после подписания настоящего договора.
В соответствии с пунктом 8 договора покупатель приобретает право собственности на указанный целый жилой дом и целый земельный участок с момента подписания основного договора купли-продажи и регистрации этого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.
На основании письменной расписки от 8 февраля 2011 года Ш. передала Х. в качестве задатка по договору купли-продажи *** руб.
В день подписания предварительного договора Х. получила оставшуюся сумму по договору в сумме *** руб., что также подтверждено письменной распиской.
Согласно условий договора Х. освободила проданное недвижимое имущество и передала жилой дом и земельный участок Ш., зарегистрировав последнюю по указанному выше адресу.
Вывод суда, что Х. не исполнила обязанности по передаче недвижимости покупателю, не составив соответствующий документ о передаче, неверен и опровергается фактическим проживанием Ш. с семьей в жилом доме, переданном ей Х. на основании состоявшегося договора купли-продажи и фактом регистрации по данному месту жительства с согласия прежнего собственника.
Согласно справки администрации Ивановского сельсовета Сампурского района Тамбовской области от 22 февраля 2012 года N 12, Х. убыла с территории Ивановского сельсовета 29 марта 2011 года по адресу: ***
В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Применяя правила статьи 431 ГК РФ при буквальном толковании условий договора суд апелляционной инстанции квалифицирует заключенный сторонами договор как основной договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку между сторонами в силу ст. 432 ГК РФ достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. То есть сторонами определен предмет договора, его стоимость, сроки оплаты и условия передачи недвижимого имущества, которые сторонами исполнены незамедлительно после подписания договора.
Отсутствие письменного акта приема передачи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для того, чтобы считать договор незаключенным.
Рассматривая исковые требования Ш. в части признания права собственности на 1/2 долю указанного жилого дома и земельного участка, принадлежащего на праве собственности лично Х. суд должен был исходить из исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по его оплате.
В соответствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом. Поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с пунктом 58 данного Постановления лицо, считающее себя собственником, находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
При изложенных обстоятельствах суд делает вывод, что истица фактически приобрела право собственности на указанную долю земельного участка и жилого дом, ею доказано, что она полностью выполнила все условия заключенного договора купли-продажи, в связи с чем уклонение продавца от государственной регистрации договора купли-продажи является нарушением прав истицы. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает необходимым удовлетворить исковые требования Ш. в части признания за ней права собственности на 1/2 долю жилого дома и 1/2 долю земельного участка, принадлежащие Х.
При этом не будут нарушены права несовершеннолетнего сына Х. - Х.И., поскольку данное решение не лишает его права общей долевой собственности на спорное имущество. Согласие органа опеки и попечительство на отчуждение имущества другим собственником общего имущества (второй из которых является несовершеннолетним) в соответствии с положениями п. 1 ст. 28 и пункта 2 статьи 37 ГК РФ не требуется, что было подтверждено в судебном заседании 17 сентября 2012 года и представителем органа опеки и попечительства.
Суд проверяет законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы. В остальной части решение суда сторонами не обжаловалось, в связи с чем подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Сампурского районного суда Тамбовской области от 18 июня 2012 года отменить в части.
Признать за Ш. право общей долевой собственности на 1/2 долю одноэтажного жилого дома Литер: А,а (общей площадью *** кв. м) (кадастровый номер 68:17:0201010:0006:2192/132, 1/2 долю земельного участка (общей площадью *** кв. м) (кадастровый номер 68:17:0201010:0006), расположенных по адресу: ***, принадлежавших Х.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2245
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 сентября 2012 г. по делу N 33-2245
Судья: Байрак А.В.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ковешниковой Е.А.
судей Малининой О.Н., Клепиковой Е.А.
с участием адвокатов Кочеткова Н.Н., Иванова Ю.А.
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ш. на решение Сампурского районного суда Тамбовской области от 18 июля 2012 года по иску Ш. к Х. и Х.И. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок и снятии с регистрационного учета Х.А.,
заслушав доклад судьи Малининой О.Н., апелляционная инстанция
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к Х., действующей в своих интересах и в качестве законного представителя в интересах несовершеннолетнего сына Х.И., 2 февраля 2003 года рождения, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***, и снятии с регистрационного учета Х.А.
В обоснование иска привела, что в соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 03/006/2012-143 и 03/006/2012-144 от 27.02.2012 года, а также ксерокопиями свидетельств о государственной регистрации права 68-АБ 214873, 68-АБ 214874, 68-АБ 214875 и 68-АБ 214876 от 03.12.2010 года на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 08.11.2010 года Х. приобрела в общую долевую собственность на свое имя и на имя своего малолетнего сына Х.И. по 1/2 доли жилого дома и по 1/2 доли земельного участка, расположенных по адресу: ***. В декабре 2010 года между ней и ответчиком была достигнута договоренность о продаже указанных жилого дома и земельного участка. Так как Х. в тот момент находилась в г. *** *** то осмотр дома и земельного участка она осуществляла с ее родственниками. 08.02.2011 года она передала приехавшей в Сампурский район Тамбовской области Х. в счет частичной оплаты недвижимости *** рублей, что подтверждается соответствующей распиской. 29.03.2011 года между ней, действующей с согласия супруга Ш., и ответчиком, действующей за себя лично и как законный представитель несовершеннолетнего сына Х.И., был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым окончательно продать указанный жилой дом и земельный участок Х. должна была в срок до 01.08.2011 года. После подписания договор (пункт 3 Договора) она отдала ответчику оставшуюся сумму в *** рублей, что подтверждается соответствующей распиской, т.е. окончательно выполнила условия договора. Предварительный договор был оформлен потому, что Х. планировала купить жилье в пределах Тамбовской области, но сделать это сразу не смогла, и 29.03.2011 года убыла с территории сельсовета по адресу: ***, как это следует из справки администрации Ивановского сельсовета Сампурского района Тамбовской области N 143 от 22.02.2012 года. Согласно справки администрации Ивановского сельсовета Сампурского района Тамбовской области N 528 от 01.12.2011 года и N 142 от 22.02.2012 года на тот момент в приобретаемом жилом доме она уже была зарегистрирована, и вместе с ней, но без регистрации проживали муж Ш. и сын Ш.К., но также оставался зарегистрированным и Х.А., который фактически в доме не жил, но должен был сняться с регистрационного учета после подписания основного договора. Оригиналы свидетельств о государственной регистрации права на дом и земельный участок Х. взяла с собой, а ей оставила лишь ксерокопии. Однако в августе и до настоящего времени ответчик для оформления основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не прибыла. Ш. направляла заказное письмо с уведомлением по адресу убытия Х. с просьбой приехать и надлежащим образом оформить договор, но письмо вернулось обратно с отметкой оператора, что адресат отсутствует по указанному адресу. Так же Ш. обращалась в ОП МО МВД России "Знаменский" с просьбой провести проверку с целью розыска и определения в действиях Х. состава преступления, но ей трижды направлялись постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, так как между ними имели место гражданско-правовые отношения.
Полагает, что указанные обстоятельства лишают ее права оформить надлежащим образом в собственность приобретенную недвижимость, а с ее стороны условия предварительного договора исполнены в полном объеме, т.е. покупка ею жилого дома и земельного участка состоялась. Принудить Х. к исполнению предварительного договора не представляется возможным из-за ее отсутствия. Таким образом, в сложившейся ситуации оформить на свое имя приобретенную недвижимость она может лишь путем признания права собственности в судебном порядке.
На основании изложенного просила признать за ней право собственности на одноэтажный жилой дом, площадью *** кв. м инвентарный номер 2192 под литерами "А", "а", и земельный участок площадью *** кв. м кадастровый номер 68:17:0201010:0006, расположенные по адресу: ***.
Снять с регистрационного учета по адресу *** Х.А.
Решением Сампурского районного суда Тамбовской области от 18 июня 2012 года Ш. было отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Ш. подала апелляционную жалобу, в которой просит изменить решение суда, признав за ней право собственности на 1/2 долю указанного жилого дома и 1/2 долю земельного участка, принадлежащие Х.
В своей жалобе указывает, что суд первой инстанции ссылается на требование п. 2 ст. 37 ГПК РФ, в соответствии с которым опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Орган опеки и попечительства администрации Сампурского района Тамбовской области при составлении предварительного договора между ней и Х. действительно не давал разрешения ответчице на отчуждение дома. Однако Х. сама является собственником указанного жилого дома и земельного участка, и в случае признания за истицей права собственности на принадлежащее именно Х. доли недвижимости, права ребенка не нарушаются, а также не нарушается указанная выше норма закона. Х. не проживает по указанному адресу выбытия из Сампурского района Тамбовской области, не отвечает на телефонные звонки, сотрудники полиции также не могут ее найти и опросить по обстоятельствам дела, так как не установлено ее место жительства, уже на целый год просрочен срок оформления основного договора о купле - продаже недвижимости. При этом, она полностью выполнила условия предварительного договора купли-продажи.
В судебном заседании представитель истца - Ш. адвокат Иванов Ю.А. - настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по приведенным в ней основаниям.
Адвокат Кочетков Н.Н., участвующий в деле в качестве представителя ответчиков по назначению суда в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, - просил апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения, обжалуемое решение суда - без изменения, считая его законным и обоснованным.
Заслушав представителей сторон, проверив и оценив фактические обстоятельства дела их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда в части отказа Ш. в иске к Х. о признании права собственности на 1/2 долю, принадлежащего ей спорного жилого дома и земельного участка, в связи с неправильным применением судом норм материального права.
Согласно заключенному сторонами предварительному договору купли продажи жилого дома и земельного участка от 29 марта 2011 года продавец (Х., действующая за себя лично и в интересах несовершеннолетнего сына Х.И., ***) обязалась продать, а покупатель (Ш.) - купить в срок до 01.08.2011 года целый жилой дом и целый земельный участок, находящиеся по адресу: *** принадлежащие Х. и ее сыну Х.И. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому). Цена жилого дома и земельного участка определена сторонами в договоре в сумме *** руб. и *** руб. соответственно. При этом указано, что расчет между сторонами будет произведен полностью наличными деньгами после подписания настоящего договора.
В соответствии с пунктом 8 договора покупатель приобретает право собственности на указанный целый жилой дом и целый земельный участок с момента подписания основного договора купли-продажи и регистрации этого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.
На основании письменной расписки от 8 февраля 2011 года Ш. передала Х. в качестве задатка по договору купли-продажи *** руб.
В день подписания предварительного договора Х. получила оставшуюся сумму по договору в сумме *** руб., что также подтверждено письменной распиской.
Согласно условий договора Х. освободила проданное недвижимое имущество и передала жилой дом и земельный участок Ш., зарегистрировав последнюю по указанному выше адресу.
Вывод суда, что Х. не исполнила обязанности по передаче недвижимости покупателю, не составив соответствующий документ о передаче, неверен и опровергается фактическим проживанием Ш. с семьей в жилом доме, переданном ей Х. на основании состоявшегося договора купли-продажи и фактом регистрации по данному месту жительства с согласия прежнего собственника.
Согласно справки администрации Ивановского сельсовета Сампурского района Тамбовской области от 22 февраля 2012 года N 12, Х. убыла с территории Ивановского сельсовета 29 марта 2011 года по адресу: ***
В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Применяя правила статьи 431 ГК РФ при буквальном толковании условий договора суд апелляционной инстанции квалифицирует заключенный сторонами договор как основной договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку между сторонами в силу ст. 432 ГК РФ достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. То есть сторонами определен предмет договора, его стоимость, сроки оплаты и условия передачи недвижимого имущества, которые сторонами исполнены незамедлительно после подписания договора.
Отсутствие письменного акта приема передачи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для того, чтобы считать договор незаключенным.
Рассматривая исковые требования Ш. в части признания права собственности на 1/2 долю указанного жилого дома и земельного участка, принадлежащего на праве собственности лично Х. суд должен был исходить из исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по его оплате.
В соответствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом. Поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с пунктом 58 данного Постановления лицо, считающее себя собственником, находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
При изложенных обстоятельствах суд делает вывод, что истица фактически приобрела право собственности на указанную долю земельного участка и жилого дом, ею доказано, что она полностью выполнила все условия заключенного договора купли-продажи, в связи с чем уклонение продавца от государственной регистрации договора купли-продажи является нарушением прав истицы. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает необходимым удовлетворить исковые требования Ш. в части признания за ней права собственности на 1/2 долю жилого дома и 1/2 долю земельного участка, принадлежащие Х.
При этом не будут нарушены права несовершеннолетнего сына Х. - Х.И., поскольку данное решение не лишает его права общей долевой собственности на спорное имущество. Согласие органа опеки и попечительство на отчуждение имущества другим собственником общего имущества (второй из которых является несовершеннолетним) в соответствии с положениями п. 1 ст. 28 и пункта 2 статьи 37 ГК РФ не требуется, что было подтверждено в судебном заседании 17 сентября 2012 года и представителем органа опеки и попечительства.
Суд проверяет законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы. В остальной части решение суда сторонами не обжаловалось, в связи с чем подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Сампурского районного суда Тамбовской области от 18 июня 2012 года отменить в части.
Признать за Ш. право общей долевой собственности на 1/2 долю одноэтажного жилого дома Литер: А,а (общей площадью *** кв. м) (кадастровый номер 68:17:0201010:0006:2192/132, 1/2 долю земельного участка (общей площадью *** кв. м) (кадастровый номер 68:17:0201010:0006), расположенных по адресу: ***, принадлежавших Х.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)