Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кобозев Е.В.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Кочергиной Н.А.
судей Баранова В.В., Токарева Б.И.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании 26 сентября 2012 года апелляционную жалобу А. на решение Жердевского районного суда Тамбовской области от 21 июня 2012 года по делу по иску К. к К.С., М., Ч. о признании договоров аренды недействительными, возложении обязанности освободить занимаемые помещения,
заслушав доклад судьи Баранова В.В., судебная коллегия
установила:
Здание площадью *** кв. м, расположенное по адресу Тамбовская область, г. Жердевка, ул. ***, принадлежит в равных долях (по 1/2 доли) К. (свидетельство о государственной регистрации права от 27 июля 2010 года) и А. на основании свидетельства о государственной регистрации права от 31 марта 2010 года.
К. обратился в суд с иском к К.С., М., Ч. о признании недействительными договоров аренды, возложении обязанности освободить занимаемые ими помещения в вышеуказанном задании. В обоснование заявленных требований указал, что ответчики неправомерно осуществляют предпринимательскую деятельность в помещениях названного здания без его согласия, тогда как он является собственником 1/2 доли, юридически доли сособственников не выделены, письменного соглашения об определении долей в данном нежилом здании между ним и А. не составлялось, предложений от ответчиков о заключении каких-либо договоров аренды на занимаемые ими площади в его адрес не поступало. Считает, что ведение предпринимательской деятельности ответчиками грубо нарушает его права собственника данного здания, в частности, ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по соглашение всех ее участников.
В ходе судебного разбирательства по делу истец дополнил заявленные требования и просил суд признать недействительными договор N *** аренды нежилого помещения от 01 ноября 2008 года, заключенный между А. и М., об аренде части нежилого помещения площадью 18,5 кв. м, в том числе торговой площади 8 кв. м, расположенное на втором этаже по адресу: Тамбовская область, г. Жердевка, ул. *** и договор N 5 аренды нежилого помещения от 02 сентября 2010 года, заключенный между А. и К.С., об аренде части нежилого помещения площадью 50 кв. м, в том числе торговой площади 25 кв. м, расположенное по тому же адресу. В обоснование данного заявления указал, что согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Поскольку истец не является стороной по договорам аренды, не заключал их, а поэтому представленные ответчиками в суд договоры аренды являются недействительными.
Определением суда от 29 мая 2012 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен А.
Решением Жердевского районного суда Тамбовской области от 21 июня 2012 года признан недействительным договор N 5 аренды нежилого помещения от 02 сентября 2010 года, заключенный между А. и К.С. об аренде части нежилого помещения площадью 50 кв. м, в том числе торговой площади - 25 кв. м, расположенного на втором этаже по адресу: Тамбовская область, г. Жердевка, ул. ***. Признан недействительным договор N 1 аренды нежилого помещения от 01 ноября 2008 года, заключенный между А. и М., об аренде части нежилого помещения площадью 18,5 кв. м, в том числе торговой площади 8 кв. м, расположенного по тому же адресу. На ответчиков К.С., М. и Ч. возложена обязанность освободить занимаемые ими части нежилого помещения в вышеуказанном здании общей площадью 50 кв. м, 18,5 кв. м и 6 кв. м соответственно.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе К. в иске. Считает решение суда незаконным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что истцом при подаче дополнительного заявления не была оплачена государственная пошлина, что, по мнению автора жалобы, свидетельствует об особом отношении суда к заявителю иска. В жалобе ее автор выражает несогласие с выводами суда о распоряжении частью имущества без согласия второго собственника - К., что является нарушением положения ст. 246 ГК РФ и недействительности в силу ст. 168 ГК РФ договоров аренды с М. и К.С., поскольку за пределами установленных обстоятельств, отраженных в решении суда, остался тот факт, что договор аренды с М. был заключен за два года до возникновения права собственности истца на долю здания и он согласно положений действующего законодательства РФ имел право на вступление в договор и на заявление требования о его расторжении согласно условий этого договора и положений ГК РФ, но никак не обладал правом по заявленным основаниям требовать признания данного договора недействительным. Судом не принято во внимание, что сделка по заключению договора аренды, заключенного с К.С., собственноручно и в письменном виде была одобрена письмом истца и в связи с чем, согласно ч. 3 ст. 438 ГК РФ считается акцептом заключенного 02 сентября 2010 года договора аренды. При этом положения статей 246, 247 ГК РФ не содержат обязательного требования письменного подтверждения согласия всех правообладателей на распоряжение имуществом от лица долевых собственников в виде подписания договора аренды. Принимая решение о возложении на ответчика Ч. обязанности освободить нежилое помещение площадью 6 кв. м, суд, ссылаясь на положения ст. 304, п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ, обращает их конкретно против собственника А., т.к. именно он во исполнение агентского договора определяет способы осуществления принадлежащих гражданских прав, и именно А., как собственник, согласно условий агентского договора с Ч. использует имущество, правообладателем которого он же и является. Автор жалобы полагает несостоятельной ссылку суда в решении при разрешении спора о признании договоров аренды недействительными на положения ст. 168 ГК РФ, поскольку данная норма права применима только при ничтожных сделках, в данном случае сделка является оспоримой. В процессе судебного рассмотрения дела вопрос ничтожности осуществленных сделок не являлся предметом судебного рассмотрения, такие требования не заявлялись и не приводилось никаких обоснований на предмет отнесения договоров аренды с К.С. и М. к категории ничтожных сделок. Применение в данном случае положений ст. 168 ГК РФ при вынесении решения о признании сделок недействительными противоречит положению ст. 166 ГК РФ и говорит о неверном восприятии судом положений норм материального права. Так же автор жалобы указывает на неверное применение судом норм права относительно пропуска истцом срока исковой давности, которая по спорам об оспаривании сделок в соответствии с действующим законодательством составляет один год. А. указывает, что судом при разрешении спора не принято во внимание то обстоятельство, что полезная площадь помещений, находящаяся в распоряжении долевых собственников, составляет 482,1 кв. м (за вычетом из общей площади коридоров) и каждому из сособственников принадлежит право распоряжения помещениями площадью 241,05 кв. м, однако помещения, занятые К., и используемые им в коммерческих целях в качестве торговых площадей магазина "Орбита", составляют 247,3 кв. м, что превышает право собственности, предоставленное свидетельством о госрегистрации права. При этом А. как собственник 1/2 доли здания вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Заключение им договоров аренды с К.С. и М. осуществлялось публично и открыто при отсутствии возражений со стороны совладельцев и с согласия прежнего совладельца Л., регулярно получавшего часть арендных платежей. При этом, право заключения спорных договоров предоставлено ему как собственнику ст. 608 ГК РФ и осуществлялось в пределах принадлежащей ему доли в праве и в порядке, установленном положениями ГК РФ, и не противоречащем принципам владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности и установленной ст. 246 и ст. 247 ГК РФ. Автор жалобы указывает на несостоятельность ссылки суда в решении на положения ст. 651 ГК РФ, т.к. установленные ею положения соблюдены неукоснительно и имеют осязаемое материальное воплощение в виде письменных документальных свидетельств - договоров отвечающих всем требованиям закона и никем не оспоренным в порядке и в сроки, установленные ГК РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, поддержанные в судебном заседании А. и его представителем П., выслушав представителя К. - Т., считавшую жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
В соответствии с ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из материалов дела следует, что А. и К. являются собственниками по 1/2 доли каждый нежилого помещения площадью *** кв. м, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Жердевка, ул. ***. Доли собственников названного недвижимого имущества в натуре не выделены.
На основании договора аренды нежилого помещения N 1 от 01 ноября 2008 года А. предоставил в аренду М. помещение площадью 18, 5 кв. м, расположенное на 2 этаже здания по адресу: Тамбовская область, г. Жердевка, ул. ***. Согласно договора аренды нежилого помещения N 5 от 02 сентября 2010 года часть нежилого помещения площадью 50 кв. м по тому же адресу А. предоставлена в аренду К.С.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Применяя указанную норму закона и удовлетворяя исковые требования К. о признании недействительными названных договоров аренды от 01 ноября 2008 года и от 02 сентября 2001 года, заключенных А. с М. и К.С., суд пришел к обоснованному выводу о том, что А. в нарушение ст. 246 ГК РФ распорядился частью нежилого помещения без согласия второго собственника недвижимого имущества - К.В., нарушив его права по пользованию и распоряжению указанным имуществом.
Судебная коллегия находит также правильным решение суда в части возложения обязанности на Ч. освободить часть нежилого помещения площадью 6 кв. м по адресу: Тамбовская область, г. Жердевка, ул. ***, занимаемую им по соглашению с А., но без согласия собственника К.
Доводы жалобы о том, что К. использует большую часть здания в коммерческих целях, по мнению судебной коллегии, не могут служить основанием для отказа в иске, поскольку, как следует из материалов дела, в настоящее время доли собственников реально не выделены.
Утверждение автора жалобы о пропуске К. годичного срока исковой давности предъявления иска в суд по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, судебная коллегия считает не состоятельным.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.
Поскольку договоры аренды нежилых помещений не соответствуют требованиям закона, данные сделки являются ничтожными, а поэтому трехлетний срок исковой давности предъявления иска в суд в рассматриваемом случае К. не пропущен.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Жердевского районного суда Тамбовской области от 21 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2554
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 сентября 2012 г. по делу N 33-2554
Судья: Кобозев Е.В.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Кочергиной Н.А.
судей Баранова В.В., Токарева Б.И.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании 26 сентября 2012 года апелляционную жалобу А. на решение Жердевского районного суда Тамбовской области от 21 июня 2012 года по делу по иску К. к К.С., М., Ч. о признании договоров аренды недействительными, возложении обязанности освободить занимаемые помещения,
заслушав доклад судьи Баранова В.В., судебная коллегия
установила:
Здание площадью *** кв. м, расположенное по адресу Тамбовская область, г. Жердевка, ул. ***, принадлежит в равных долях (по 1/2 доли) К. (свидетельство о государственной регистрации права от 27 июля 2010 года) и А. на основании свидетельства о государственной регистрации права от 31 марта 2010 года.
К. обратился в суд с иском к К.С., М., Ч. о признании недействительными договоров аренды, возложении обязанности освободить занимаемые ими помещения в вышеуказанном задании. В обоснование заявленных требований указал, что ответчики неправомерно осуществляют предпринимательскую деятельность в помещениях названного здания без его согласия, тогда как он является собственником 1/2 доли, юридически доли сособственников не выделены, письменного соглашения об определении долей в данном нежилом здании между ним и А. не составлялось, предложений от ответчиков о заключении каких-либо договоров аренды на занимаемые ими площади в его адрес не поступало. Считает, что ведение предпринимательской деятельности ответчиками грубо нарушает его права собственника данного здания, в частности, ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по соглашение всех ее участников.
В ходе судебного разбирательства по делу истец дополнил заявленные требования и просил суд признать недействительными договор N *** аренды нежилого помещения от 01 ноября 2008 года, заключенный между А. и М., об аренде части нежилого помещения площадью 18,5 кв. м, в том числе торговой площади 8 кв. м, расположенное на втором этаже по адресу: Тамбовская область, г. Жердевка, ул. *** и договор N 5 аренды нежилого помещения от 02 сентября 2010 года, заключенный между А. и К.С., об аренде части нежилого помещения площадью 50 кв. м, в том числе торговой площади 25 кв. м, расположенное по тому же адресу. В обоснование данного заявления указал, что согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Поскольку истец не является стороной по договорам аренды, не заключал их, а поэтому представленные ответчиками в суд договоры аренды являются недействительными.
Определением суда от 29 мая 2012 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен А.
Решением Жердевского районного суда Тамбовской области от 21 июня 2012 года признан недействительным договор N 5 аренды нежилого помещения от 02 сентября 2010 года, заключенный между А. и К.С. об аренде части нежилого помещения площадью 50 кв. м, в том числе торговой площади - 25 кв. м, расположенного на втором этаже по адресу: Тамбовская область, г. Жердевка, ул. ***. Признан недействительным договор N 1 аренды нежилого помещения от 01 ноября 2008 года, заключенный между А. и М., об аренде части нежилого помещения площадью 18,5 кв. м, в том числе торговой площади 8 кв. м, расположенного по тому же адресу. На ответчиков К.С., М. и Ч. возложена обязанность освободить занимаемые ими части нежилого помещения в вышеуказанном здании общей площадью 50 кв. м, 18,5 кв. м и 6 кв. м соответственно.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе К. в иске. Считает решение суда незаконным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что истцом при подаче дополнительного заявления не была оплачена государственная пошлина, что, по мнению автора жалобы, свидетельствует об особом отношении суда к заявителю иска. В жалобе ее автор выражает несогласие с выводами суда о распоряжении частью имущества без согласия второго собственника - К., что является нарушением положения ст. 246 ГК РФ и недействительности в силу ст. 168 ГК РФ договоров аренды с М. и К.С., поскольку за пределами установленных обстоятельств, отраженных в решении суда, остался тот факт, что договор аренды с М. был заключен за два года до возникновения права собственности истца на долю здания и он согласно положений действующего законодательства РФ имел право на вступление в договор и на заявление требования о его расторжении согласно условий этого договора и положений ГК РФ, но никак не обладал правом по заявленным основаниям требовать признания данного договора недействительным. Судом не принято во внимание, что сделка по заключению договора аренды, заключенного с К.С., собственноручно и в письменном виде была одобрена письмом истца и в связи с чем, согласно ч. 3 ст. 438 ГК РФ считается акцептом заключенного 02 сентября 2010 года договора аренды. При этом положения статей 246, 247 ГК РФ не содержат обязательного требования письменного подтверждения согласия всех правообладателей на распоряжение имуществом от лица долевых собственников в виде подписания договора аренды. Принимая решение о возложении на ответчика Ч. обязанности освободить нежилое помещение площадью 6 кв. м, суд, ссылаясь на положения ст. 304, п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ, обращает их конкретно против собственника А., т.к. именно он во исполнение агентского договора определяет способы осуществления принадлежащих гражданских прав, и именно А., как собственник, согласно условий агентского договора с Ч. использует имущество, правообладателем которого он же и является. Автор жалобы полагает несостоятельной ссылку суда в решении при разрешении спора о признании договоров аренды недействительными на положения ст. 168 ГК РФ, поскольку данная норма права применима только при ничтожных сделках, в данном случае сделка является оспоримой. В процессе судебного рассмотрения дела вопрос ничтожности осуществленных сделок не являлся предметом судебного рассмотрения, такие требования не заявлялись и не приводилось никаких обоснований на предмет отнесения договоров аренды с К.С. и М. к категории ничтожных сделок. Применение в данном случае положений ст. 168 ГК РФ при вынесении решения о признании сделок недействительными противоречит положению ст. 166 ГК РФ и говорит о неверном восприятии судом положений норм материального права. Так же автор жалобы указывает на неверное применение судом норм права относительно пропуска истцом срока исковой давности, которая по спорам об оспаривании сделок в соответствии с действующим законодательством составляет один год. А. указывает, что судом при разрешении спора не принято во внимание то обстоятельство, что полезная площадь помещений, находящаяся в распоряжении долевых собственников, составляет 482,1 кв. м (за вычетом из общей площади коридоров) и каждому из сособственников принадлежит право распоряжения помещениями площадью 241,05 кв. м, однако помещения, занятые К., и используемые им в коммерческих целях в качестве торговых площадей магазина "Орбита", составляют 247,3 кв. м, что превышает право собственности, предоставленное свидетельством о госрегистрации права. При этом А. как собственник 1/2 доли здания вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Заключение им договоров аренды с К.С. и М. осуществлялось публично и открыто при отсутствии возражений со стороны совладельцев и с согласия прежнего совладельца Л., регулярно получавшего часть арендных платежей. При этом, право заключения спорных договоров предоставлено ему как собственнику ст. 608 ГК РФ и осуществлялось в пределах принадлежащей ему доли в праве и в порядке, установленном положениями ГК РФ, и не противоречащем принципам владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности и установленной ст. 246 и ст. 247 ГК РФ. Автор жалобы указывает на несостоятельность ссылки суда в решении на положения ст. 651 ГК РФ, т.к. установленные ею положения соблюдены неукоснительно и имеют осязаемое материальное воплощение в виде письменных документальных свидетельств - договоров отвечающих всем требованиям закона и никем не оспоренным в порядке и в сроки, установленные ГК РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, поддержанные в судебном заседании А. и его представителем П., выслушав представителя К. - Т., считавшую жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
В соответствии с ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из материалов дела следует, что А. и К. являются собственниками по 1/2 доли каждый нежилого помещения площадью *** кв. м, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Жердевка, ул. ***. Доли собственников названного недвижимого имущества в натуре не выделены.
На основании договора аренды нежилого помещения N 1 от 01 ноября 2008 года А. предоставил в аренду М. помещение площадью 18, 5 кв. м, расположенное на 2 этаже здания по адресу: Тамбовская область, г. Жердевка, ул. ***. Согласно договора аренды нежилого помещения N 5 от 02 сентября 2010 года часть нежилого помещения площадью 50 кв. м по тому же адресу А. предоставлена в аренду К.С.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Применяя указанную норму закона и удовлетворяя исковые требования К. о признании недействительными названных договоров аренды от 01 ноября 2008 года и от 02 сентября 2001 года, заключенных А. с М. и К.С., суд пришел к обоснованному выводу о том, что А. в нарушение ст. 246 ГК РФ распорядился частью нежилого помещения без согласия второго собственника недвижимого имущества - К.В., нарушив его права по пользованию и распоряжению указанным имуществом.
Судебная коллегия находит также правильным решение суда в части возложения обязанности на Ч. освободить часть нежилого помещения площадью 6 кв. м по адресу: Тамбовская область, г. Жердевка, ул. ***, занимаемую им по соглашению с А., но без согласия собственника К.
Доводы жалобы о том, что К. использует большую часть здания в коммерческих целях, по мнению судебной коллегии, не могут служить основанием для отказа в иске, поскольку, как следует из материалов дела, в настоящее время доли собственников реально не выделены.
Утверждение автора жалобы о пропуске К. годичного срока исковой давности предъявления иска в суд по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, судебная коллегия считает не состоятельным.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.
Поскольку договоры аренды нежилых помещений не соответствуют требованиям закона, данные сделки являются ничтожными, а поэтому трехлетний срок исковой давности предъявления иска в суд в рассматриваемом случае К. не пропущен.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Жердевского районного суда Тамбовской области от 21 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)