Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Фоменко Н.Н.
Апелляционная судебная инстанция по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Супроненко И.И.,
судей областного суда Фроловой И.М., Кулешовой Е.В.,
с участием прокурора Седневой О.А.,
при секретаре: Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой И.М. "25" сентября 2012 года дело по апелляционной жалобе ФИО4 и апелляционному представлению старшего помощника прокурора Фокинского района г. Брянска ФИО10 на решение Фокинского районного суда г. Брянска от "10" июля 2012 года по делу по иску ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи, дарения квартиры недействительными и применении последствий недействительности сделок, признании права собственности и по встречному иску ФИО3 к ФИО4 о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении из жилого помещения,
установила:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, в котором указала, что в мае 2010 года для получения денежных средств обратилась в залоговую компанию. Условием предоставление денежных средств в сумме 600000 рублей являлся залог ее квартиры, расположенной по адресу:. 24 мая 2010 года в организации по регистрации сделок она подписала договор, оформлением которого занимался ФИО1 Со слов ФИО1, залог с ее квартиры должен был быть снят после того, как она вернет деньги в сумме 600000 рублей и проценты за пользование. Она продолжала проживать в квартире, оплачивала расходы по содержанию жилья. ФИО1 в квартиру не въезжал, личных вещей в квартире не имеет, содержание жилья не оплачивал. В течение восьми месяцев ежемесячно она уплачивала в залоговую службу рублей. Общая сумма выплаченных денежных средств составила 440000 рублей. Денежные средства она передавала без расписки ФИО5 в залоговую службу, расположенную по адресу:. Заемные денежные средства были необходимы для лечения брата и погашения кредита в банке "Русфинанс". После погашения кредита остальные денежные средства она выплатила в залоговую службу. Остаток займа она полагала погасить кредитными средствами. После того, как ей было отказано в получении кредита, она проинформировала об этом залоговую службу. От ФИО1 она узнала, что заключила договор купли-продажи квартиры, а не договор залога, и теперь не является ее владельцем. При подписании договора она видела только последнюю страницу и полагала, что подписывает договор залога. По просьбе ФИО1 она дала объявление в газету "Моя реклама" о продаже квартиры, однако, квартиру не купили. Полагала, что ответчик ввел ее в заблуждение относительно природы сделки, поскольку, при подписании договора ей не была предоставлена возможность ознакомиться с полным текстом договора. На ее вопрос о том, почему в договоре стоят надписи "продавец" и "покупатель" ФИО1 пояснил, что так надо для подстраховки и просил быстрее подписать договор. Кроме того, ей были переданы денежные средства в меньшем размере в сумме 600000 рублей, тогда как в договоре купли-продажи указано 800000 рублей. Ссылаясь на положения статей 168, 178 Гражданского кодекса РФ, ФИО4 просила суд признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО1, недействительным, в связи с введением ее в заблуждение со стороны ответчика относительно природы сделки (либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению).
В судебном заседании уточнила свое заявление, ссылаясь на то, что сделка купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключена формально, только для вида, поскольку истец продолжала проживать в спорной квартире, несла расходы по ее содержанию. О недействительности сделки свидетельствует заниженная цена - 800000 рублей, при действительной ее стоимости 1200000 рублей. Спорная сделка купли-продажи квартиры прикрывала сделку по займу денежных средств в сумме 600000 рублей, заключенную между истцом и ООО "Ваш ломбард" в лице ее директора ФИО1 Условиями договора займа служили следующие обстоятельства: залог спорной квартиры и ежемесячная уплата ФИО4 в ООО "Ваш ломбард" 10% от суммы займа, то есть 60000 рублей, до полного погашения суммы займа 600000 рублей. ФИО4 и ее представитель полагали, что действия истца по возврату денежных средств ФИО1 подтверждают ее волю на получение займа под залог недвижимости, а не заключения договора купли-продажи. Факт регистрации и проживания истца в спорной квартире свидетельствует о притворности сделок. Последующие сделки совершены ответчиками с целью затруднения применения последствий недействительности сделок, касающихся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке.
По уточненным исковым требованиям просила:
- - признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, от ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО4 и ответчиком ФИО1 недействительной в связи с ее притворностью на основании ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ и применить последствия ее недействительности;
- - на основании ст. 167 Гражданского кодекса РФ применить последствия недействительности спорных сделок в виде отмены регистрации спорных договоров купли-продажи и дарения, аннулировании спорных записей в Росреестре, а именно: договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ответчиком ФИО1 и соответствующего свидетельства о праве собственности на ФИО1; договора дарения спорной квартиры от дарителя ФИО1 одаряемому ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ года и соответствующего свидетельства о праве собственности на ФИО2 32-АГ N, выданного ДД.ММ.ГГГГ; договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ от продавца ФИО2 покупателю ФИО3 и соответствующего свидетельства о праве собственности наФИО3 32-АГ N от ДД.ММ.ГГГГ, и восстановлении права собственности ФИО4 путем восстановления записи о праве собственности истца на вв территориальном органе Росреестра по.
Ответчик ФИО3 заявил встречные исковые требования, в которых, просил:
- - признать ФИО4 утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу:, снять ФИО4 с регистрационного учета по указанному адресу;
- - выселить ФИО4 из принадлежащего ему жилого помещения.
Решением суда исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи, дарения квартиры недействительными и применении последствий недействительности сделок, признании права собственности оставлены без удовлетворения.
Встречный иск ФИО3 к ФИО4 о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении из жилого помещения удовлетворен, ФИО4 признана утратившей право пользования жилым помещением - квартирой. Суд обязал снять ФИО4 с регистрационного учета, а также выселить из.
В апелляционной жалобе ФИО4 просит решение отменить, ссылаясь на то, что судом не учтено, что она на протяжении всего времени после заключения между нею и ФИО15 оспариваемых сделок была зарегистрирована и проживала в спорной квартире, ни один из собственников квартиры не приходил, чтобы ее осмотреть, фактической передачи имущества не было, никто ключей не передавал, квитанций с коммунальными платежами не забирал. Также, считает, что судом не дана оценка расшифровке аудиозаписи, согласно которой можно прийти к выводу о том, что между сторонами сложились иные, нежели отношения купли-продажи. Квартира ее является единственным местом жительства.
В апелляционном представлении старший помощник прокурора Фокинского района г. Брянска просит отменить постановленное решение, как вынесенное без соответствующего требования истца о заключении с невыгодными для потерпевшего лица условиями сделки и как следствие, без определения и юридически значимых обстоятельств по делу.
Заслушав доклад по делу судьи облсуда Фроловой И.М., выслушав ФИО4 и ее представителя ФИО11, представителя ответчиков ФИО12, выслушав заключение прокурора, поддержавшего апелляционное представление, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Отказывая ФИО4 в удовлетворении исковых требований в части признания сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, от ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО4 и ответчиком ФИО1 недействительной в связи с ее притворностью на основании ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ и применения последствия ее недействительности; суд первой инстанции правильно исходил из того, что не доказано истицей, что при заключении договора купли-продажи стороны в действительности имели в виду какие-либо другие обязательства, в частности обязательства займа, обеспеченные ипотекой.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда.
Основывая свои требования на положениях ст. 170 ГК РФ, истица настаивала на том, что она не знала о содержании подписанного договора и правовой природе оспариваемой сделки.
Как правильно указал суд, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (ч. 2 ст. ст. 170 Гражданского кодекса РФ).
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка), и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. В том случае, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
Судебная коллегия считает, что судом правильно учтено при вынесении решения, что ФИО1 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением о регистрации спорного договора купли-продажи квартиры. При этом и в судебном заседании суда первой инстанции и в суде второй инстанции, ФИО4 не отрицала, что она лично присутствовала при подаче документов на регистрацию. Кроме того, в суде апелляционной инстанции ФИО4 указала, что уже в регистрационной службе на руки ей был выдан второй экземпляр договора купли-продажи, который у нее и хранился, что говорит о том, что довод о том, что она не знала о содержании подписанного договора и правовой природе оспариваемой сделки не соответствует действительности.
Суд первой инстанции дал достаточный анализ акту передачи имущества, согласно которого следует, что продавец ФИО4 передала в собственность покупателя ФИО1 в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу:.
В заседании судебной коллегии ФИО4 указала, что обращалась в банк для выдачи кредита она для того, чтобы решить вопрос о выкупе обратно квартиры, что подтверждает то, что о том, что истица осознавала, что ее квартира больше ей не принадлежит. При этом, в заседании судебной коллегии ФИО4 подтвердила, что сделку она заключила добровольно, никто ее не принуждал и не угрожал.
Анализируя договор купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, суд пришел к правильному выводу о том, что он был заключен в письменной форме, а по его условиям ФИО4 (продавец) обязуется передать в собственность ФИО1 (покупатель) принадлежащую ей на праве собственности спорную квартиру, а ФИО1 обязуется принять ее и оплатить согласованную цену (п. 1 договора купли-продажи).
В соответствии с п. 3 указанного договора цена недвижимости составляет 800 000 рублей. Таким образом, существенное условие договора соблюдено, цена квартиры установлена в определенном сторонами размере.
Оценивая доводы ФИО4 о том, что стоимость квартиры занижена и договор купли-продажи заключен на крайне невыгодных для нее условиях, суд правильно принял во внимание положения ст. 421 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми, стороны свободны в заключении договора.
Таким образом, стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, в связи с чем суд правильно отказал в признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, притворной.
Доводы ФИО4 о том, что она на протяжении всего времени от ДД.ММ.ГГГГ и до обращения в суд проживает в спорной квартире, судебная коллегия не принимает.
Договор купли-продажи содержит данные о том, что на момент его заключения в квартире зарегистрирован бывший собственник и не содержит условия о том, что бывший собственник ФИО4 сохраняет право пользования спорным жилым помещением после его заключения и государственной регистрации.
Гражданское законодательство РФ, регулирующее отношения сторон в сфере заключения договоров купли-продажи жилых помещений, не содержит требований о том, что передача жилого помещения покупателю предполагает его последующее проживание в нем, как не содержит и запрета на проживание в жилом помещении прежнего собственника.
Следовательно, как правильно указал суд, факт регистрации и проживания ФИО4 в спорной квартире, в данном случае, не является основанием признания оспариваемых сделок недействительными и не свидетельствует об их притворности, поскольку, регистрация и проживание бывшего собственника в жилом помещении не противоречит положениям гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, а является, в силу положений ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ст. 30 Жилищного кодекса РФ, правом нового собственника жилого помещения распоряжаться принадлежащим имуществом по своему усмотрению.
Удовлетворяя исковые требования ФИО3, суд правильно исходил из следующего.
Из материалов дела следует, что на основании договора дарения, заключенного между ФИО1 и его братом ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира перешла в собственность ФИО2.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3 спорная квартира перешла в собственность ФИО3 Условиями последнего договора цена квартиры определена в размере 900000 рублей.
И договор купли-продажи и договор дарения прошли государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости.
Суд правильно указал, что из буквального толкования ст. 556 Гражданского кодекса РФ следует, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В материалах регистрационного дела по спорной квартире к обоим договорам купли-продажи имеются акты передачи недвижимости (от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ).
В гражданском законодательстве РФ, регулирующем правоотношения сторон при заключении договоров дарения, отсутствует прямое указание закона, обязывающее составлять акт передачи недвижимости. В силу положений ст. 574 Гражданского кодекса РФ, передача дара может осуществляться посредством вручения правоустанавливающих документов, а сам договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Проанализировав договор купли-продажи, суд правильно указал, что последний содержит данные о том, что на момент его заключения в квартире зарегистрирован бывший собственник и не содержит условия о том, что бывший собственник ФИО4 сохраняет право пользования спорным жилым помещением после его заключения и государственной регистрации.
Спорная квартира приобретена ответчиком ФИО3 на основании возмездного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который является третьей сделкой. Суд правильно указал, что доказательств, достоверно свидетельствующих о недобросовестности покупателя ФИО3, суду не представлено.
Общие положения о последствиях недействительности сделки, о применении которых просит истец ФИО4, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, в нормативном единстве со статьей 302 - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П).
Таким образом, с учетом положений ст. 302 Гражданского кодекса РФ, требования истца о восстановлении в правах собственника в отношении спорной квартиры не основаны на законе.
В соответствии с ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.
При прекращении права собственности бывший собственник утрачивает право пользования, владения и распоряжения в отношении выбывшего имущества.
В силу положений ст. 35 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Принимая во внимание, что ФИО4 заключила договор купли-продажи, суд правильно указал, что право пользования спорной квартирой у ФИО4 прекратилось с момента перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО4 к ФИО1
Судебная коллегия не соглашается с выводом суда о том, что оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит обязанности ФИО4 по снятию ее с регистрационного учета, вместе с тем, такая обязанность у продавца, не являющегося членом семьи покупателя, вытекает из правовой природы сделки купли-продажи, предусматривающей отчуждение имущества и прав на него.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно указал, что ФИО4, сохраняя регистрацию в спорном жилом помещении и проживая в нем, нарушает права ФИО3 как собственника квартиры а следовательно встречные требования ФИО3 о признании ФИО4 утратившей право пользования жилым помещением, снятии ее с регистрационного учета, выселении из спорного жилого помещения подлежит удовлетворению.
При таких обстоятельствах решение судом постановлено в соответствии с действующим законодательством и оснований для его отмены в апелляционном порядке не имеется. Доводы апелляционной жалобы направлены на иное, неправильное, толкование закона и удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь изложенным и ст. 328 ГПК РФ, апелляционная судебная инстанция
определила:
Решение Фокинского районного суда г. Брянска области от "10" июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.СУПРОНЕНКО
Судьи
... областного суда
И.М.ФРОЛОВА
Е.В.КУЛЕШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3063/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 сентября 2012 г. по делу N 33-3063/12
Судья: Фоменко Н.Н.
Апелляционная судебная инстанция по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Супроненко И.И.,
судей областного суда Фроловой И.М., Кулешовой Е.В.,
с участием прокурора Седневой О.А.,
при секретаре: Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой И.М. "25" сентября 2012 года дело по апелляционной жалобе ФИО4 и апелляционному представлению старшего помощника прокурора Фокинского района г. Брянска ФИО10 на решение Фокинского районного суда г. Брянска от "10" июля 2012 года по делу по иску ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи, дарения квартиры недействительными и применении последствий недействительности сделок, признании права собственности и по встречному иску ФИО3 к ФИО4 о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении из жилого помещения,
установила:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, в котором указала, что в мае 2010 года для получения денежных средств обратилась в залоговую компанию. Условием предоставление денежных средств в сумме 600000 рублей являлся залог ее квартиры, расположенной по адресу:. 24 мая 2010 года в организации по регистрации сделок она подписала договор, оформлением которого занимался ФИО1 Со слов ФИО1, залог с ее квартиры должен был быть снят после того, как она вернет деньги в сумме 600000 рублей и проценты за пользование. Она продолжала проживать в квартире, оплачивала расходы по содержанию жилья. ФИО1 в квартиру не въезжал, личных вещей в квартире не имеет, содержание жилья не оплачивал. В течение восьми месяцев ежемесячно она уплачивала в залоговую службу рублей. Общая сумма выплаченных денежных средств составила 440000 рублей. Денежные средства она передавала без расписки ФИО5 в залоговую службу, расположенную по адресу:. Заемные денежные средства были необходимы для лечения брата и погашения кредита в банке "Русфинанс". После погашения кредита остальные денежные средства она выплатила в залоговую службу. Остаток займа она полагала погасить кредитными средствами. После того, как ей было отказано в получении кредита, она проинформировала об этом залоговую службу. От ФИО1 она узнала, что заключила договор купли-продажи квартиры, а не договор залога, и теперь не является ее владельцем. При подписании договора она видела только последнюю страницу и полагала, что подписывает договор залога. По просьбе ФИО1 она дала объявление в газету "Моя реклама" о продаже квартиры, однако, квартиру не купили. Полагала, что ответчик ввел ее в заблуждение относительно природы сделки, поскольку, при подписании договора ей не была предоставлена возможность ознакомиться с полным текстом договора. На ее вопрос о том, почему в договоре стоят надписи "продавец" и "покупатель" ФИО1 пояснил, что так надо для подстраховки и просил быстрее подписать договор. Кроме того, ей были переданы денежные средства в меньшем размере в сумме 600000 рублей, тогда как в договоре купли-продажи указано 800000 рублей. Ссылаясь на положения статей 168, 178 Гражданского кодекса РФ, ФИО4 просила суд признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО1, недействительным, в связи с введением ее в заблуждение со стороны ответчика относительно природы сделки (либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению).
В судебном заседании уточнила свое заявление, ссылаясь на то, что сделка купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключена формально, только для вида, поскольку истец продолжала проживать в спорной квартире, несла расходы по ее содержанию. О недействительности сделки свидетельствует заниженная цена - 800000 рублей, при действительной ее стоимости 1200000 рублей. Спорная сделка купли-продажи квартиры прикрывала сделку по займу денежных средств в сумме 600000 рублей, заключенную между истцом и ООО "Ваш ломбард" в лице ее директора ФИО1 Условиями договора займа служили следующие обстоятельства: залог спорной квартиры и ежемесячная уплата ФИО4 в ООО "Ваш ломбард" 10% от суммы займа, то есть 60000 рублей, до полного погашения суммы займа 600000 рублей. ФИО4 и ее представитель полагали, что действия истца по возврату денежных средств ФИО1 подтверждают ее волю на получение займа под залог недвижимости, а не заключения договора купли-продажи. Факт регистрации и проживания истца в спорной квартире свидетельствует о притворности сделок. Последующие сделки совершены ответчиками с целью затруднения применения последствий недействительности сделок, касающихся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке.
По уточненным исковым требованиям просила:
- - признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, от ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО4 и ответчиком ФИО1 недействительной в связи с ее притворностью на основании ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ и применить последствия ее недействительности;
- - на основании ст. 167 Гражданского кодекса РФ применить последствия недействительности спорных сделок в виде отмены регистрации спорных договоров купли-продажи и дарения, аннулировании спорных записей в Росреестре, а именно: договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ответчиком ФИО1 и соответствующего свидетельства о праве собственности на ФИО1; договора дарения спорной квартиры от дарителя ФИО1 одаряемому ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ года и соответствующего свидетельства о праве собственности на ФИО2 32-АГ N, выданного ДД.ММ.ГГГГ; договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ от продавца ФИО2 покупателю ФИО3 и соответствующего свидетельства о праве собственности наФИО3 32-АГ N от ДД.ММ.ГГГГ, и восстановлении права собственности ФИО4 путем восстановления записи о праве собственности истца на вв территориальном органе Росреестра по.
Ответчик ФИО3 заявил встречные исковые требования, в которых, просил:
- - признать ФИО4 утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу:, снять ФИО4 с регистрационного учета по указанному адресу;
- - выселить ФИО4 из принадлежащего ему жилого помещения.
Решением суда исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи, дарения квартиры недействительными и применении последствий недействительности сделок, признании права собственности оставлены без удовлетворения.
Встречный иск ФИО3 к ФИО4 о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении из жилого помещения удовлетворен, ФИО4 признана утратившей право пользования жилым помещением - квартирой. Суд обязал снять ФИО4 с регистрационного учета, а также выселить из.
В апелляционной жалобе ФИО4 просит решение отменить, ссылаясь на то, что судом не учтено, что она на протяжении всего времени после заключения между нею и ФИО15 оспариваемых сделок была зарегистрирована и проживала в спорной квартире, ни один из собственников квартиры не приходил, чтобы ее осмотреть, фактической передачи имущества не было, никто ключей не передавал, квитанций с коммунальными платежами не забирал. Также, считает, что судом не дана оценка расшифровке аудиозаписи, согласно которой можно прийти к выводу о том, что между сторонами сложились иные, нежели отношения купли-продажи. Квартира ее является единственным местом жительства.
В апелляционном представлении старший помощник прокурора Фокинского района г. Брянска просит отменить постановленное решение, как вынесенное без соответствующего требования истца о заключении с невыгодными для потерпевшего лица условиями сделки и как следствие, без определения и юридически значимых обстоятельств по делу.
Заслушав доклад по делу судьи облсуда Фроловой И.М., выслушав ФИО4 и ее представителя ФИО11, представителя ответчиков ФИО12, выслушав заключение прокурора, поддержавшего апелляционное представление, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Отказывая ФИО4 в удовлетворении исковых требований в части признания сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, от ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО4 и ответчиком ФИО1 недействительной в связи с ее притворностью на основании ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ и применения последствия ее недействительности; суд первой инстанции правильно исходил из того, что не доказано истицей, что при заключении договора купли-продажи стороны в действительности имели в виду какие-либо другие обязательства, в частности обязательства займа, обеспеченные ипотекой.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда.
Основывая свои требования на положениях ст. 170 ГК РФ, истица настаивала на том, что она не знала о содержании подписанного договора и правовой природе оспариваемой сделки.
Как правильно указал суд, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (ч. 2 ст. ст. 170 Гражданского кодекса РФ).
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка), и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. В том случае, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
Судебная коллегия считает, что судом правильно учтено при вынесении решения, что ФИО1 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением о регистрации спорного договора купли-продажи квартиры. При этом и в судебном заседании суда первой инстанции и в суде второй инстанции, ФИО4 не отрицала, что она лично присутствовала при подаче документов на регистрацию. Кроме того, в суде апелляционной инстанции ФИО4 указала, что уже в регистрационной службе на руки ей был выдан второй экземпляр договора купли-продажи, который у нее и хранился, что говорит о том, что довод о том, что она не знала о содержании подписанного договора и правовой природе оспариваемой сделки не соответствует действительности.
Суд первой инстанции дал достаточный анализ акту передачи имущества, согласно которого следует, что продавец ФИО4 передала в собственность покупателя ФИО1 в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу:.
В заседании судебной коллегии ФИО4 указала, что обращалась в банк для выдачи кредита она для того, чтобы решить вопрос о выкупе обратно квартиры, что подтверждает то, что о том, что истица осознавала, что ее квартира больше ей не принадлежит. При этом, в заседании судебной коллегии ФИО4 подтвердила, что сделку она заключила добровольно, никто ее не принуждал и не угрожал.
Анализируя договор купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, суд пришел к правильному выводу о том, что он был заключен в письменной форме, а по его условиям ФИО4 (продавец) обязуется передать в собственность ФИО1 (покупатель) принадлежащую ей на праве собственности спорную квартиру, а ФИО1 обязуется принять ее и оплатить согласованную цену (п. 1 договора купли-продажи).
В соответствии с п. 3 указанного договора цена недвижимости составляет 800 000 рублей. Таким образом, существенное условие договора соблюдено, цена квартиры установлена в определенном сторонами размере.
Оценивая доводы ФИО4 о том, что стоимость квартиры занижена и договор купли-продажи заключен на крайне невыгодных для нее условиях, суд правильно принял во внимание положения ст. 421 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми, стороны свободны в заключении договора.
Таким образом, стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, в связи с чем суд правильно отказал в признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, притворной.
Доводы ФИО4 о том, что она на протяжении всего времени от ДД.ММ.ГГГГ и до обращения в суд проживает в спорной квартире, судебная коллегия не принимает.
Договор купли-продажи содержит данные о том, что на момент его заключения в квартире зарегистрирован бывший собственник и не содержит условия о том, что бывший собственник ФИО4 сохраняет право пользования спорным жилым помещением после его заключения и государственной регистрации.
Гражданское законодательство РФ, регулирующее отношения сторон в сфере заключения договоров купли-продажи жилых помещений, не содержит требований о том, что передача жилого помещения покупателю предполагает его последующее проживание в нем, как не содержит и запрета на проживание в жилом помещении прежнего собственника.
Следовательно, как правильно указал суд, факт регистрации и проживания ФИО4 в спорной квартире, в данном случае, не является основанием признания оспариваемых сделок недействительными и не свидетельствует об их притворности, поскольку, регистрация и проживание бывшего собственника в жилом помещении не противоречит положениям гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, а является, в силу положений ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ст. 30 Жилищного кодекса РФ, правом нового собственника жилого помещения распоряжаться принадлежащим имуществом по своему усмотрению.
Удовлетворяя исковые требования ФИО3, суд правильно исходил из следующего.
Из материалов дела следует, что на основании договора дарения, заключенного между ФИО1 и его братом ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира перешла в собственность ФИО2.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3 спорная квартира перешла в собственность ФИО3 Условиями последнего договора цена квартиры определена в размере 900000 рублей.
И договор купли-продажи и договор дарения прошли государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости.
Суд правильно указал, что из буквального толкования ст. 556 Гражданского кодекса РФ следует, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В материалах регистрационного дела по спорной квартире к обоим договорам купли-продажи имеются акты передачи недвижимости (от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ).
В гражданском законодательстве РФ, регулирующем правоотношения сторон при заключении договоров дарения, отсутствует прямое указание закона, обязывающее составлять акт передачи недвижимости. В силу положений ст. 574 Гражданского кодекса РФ, передача дара может осуществляться посредством вручения правоустанавливающих документов, а сам договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Проанализировав договор купли-продажи, суд правильно указал, что последний содержит данные о том, что на момент его заключения в квартире зарегистрирован бывший собственник и не содержит условия о том, что бывший собственник ФИО4 сохраняет право пользования спорным жилым помещением после его заключения и государственной регистрации.
Спорная квартира приобретена ответчиком ФИО3 на основании возмездного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который является третьей сделкой. Суд правильно указал, что доказательств, достоверно свидетельствующих о недобросовестности покупателя ФИО3, суду не представлено.
Общие положения о последствиях недействительности сделки, о применении которых просит истец ФИО4, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, в нормативном единстве со статьей 302 - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П).
Таким образом, с учетом положений ст. 302 Гражданского кодекса РФ, требования истца о восстановлении в правах собственника в отношении спорной квартиры не основаны на законе.
В соответствии с ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.
При прекращении права собственности бывший собственник утрачивает право пользования, владения и распоряжения в отношении выбывшего имущества.
В силу положений ст. 35 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Принимая во внимание, что ФИО4 заключила договор купли-продажи, суд правильно указал, что право пользования спорной квартирой у ФИО4 прекратилось с момента перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО4 к ФИО1
Судебная коллегия не соглашается с выводом суда о том, что оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит обязанности ФИО4 по снятию ее с регистрационного учета, вместе с тем, такая обязанность у продавца, не являющегося членом семьи покупателя, вытекает из правовой природы сделки купли-продажи, предусматривающей отчуждение имущества и прав на него.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно указал, что ФИО4, сохраняя регистрацию в спорном жилом помещении и проживая в нем, нарушает права ФИО3 как собственника квартиры а следовательно встречные требования ФИО3 о признании ФИО4 утратившей право пользования жилым помещением, снятии ее с регистрационного учета, выселении из спорного жилого помещения подлежит удовлетворению.
При таких обстоятельствах решение судом постановлено в соответствии с действующим законодательством и оснований для его отмены в апелляционном порядке не имеется. Доводы апелляционной жалобы направлены на иное, неправильное, толкование закона и удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь изложенным и ст. 328 ГПК РФ, апелляционная судебная инстанция
определила:
Решение Фокинского районного суда г. Брянска области от "10" июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.СУПРОНЕНКО
Судьи
... областного суда
И.М.ФРОЛОВА
Е.В.КУЛЕШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)