Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Иванова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Никулинской Н.Ф.,
судей Андреева С.В., Шестанова Ю.И.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе В. на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 24 мая 2011 года, которым частично удовлетворены исковые требования департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области к В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа.
Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., судебная коллегия
установила:
Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области обратился в суд с иском к В. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2010 года по 31 декабря 2010 года в размере 91 611 руб. 81 коп., пени за просрочку платежа за период с 01 апреля 2010 года по 09 марта 2011 года в размере 186 626 руб. 42 коп. Требования мотивированы тем, что на основании распоряжения департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 03.02.2009 г. N 38/з между департаментом и В. 04 марта 2009 года заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ответчику передан земельный участок, площадью 510,06 кв. м, расположенный по адресу:, с кадастровым номером N для использования в целях эксплуатации сауны, сроком по 02 января 2010 года. Письмом департамента от 11 января 2010 года договор на основании ст. 621 ГК РФ был продлен на неопределенный срок. В связи с изменением законодательства о порядке расчета арендной платы департаментом в адрес арендатора было направлено уведомление об изменении арендной платы на 2010 год, которое получено им 24 марта 2010 года. Пунктами 3.2 и 4.4.3 договора аренды установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в установленном договором порядке и размере. Однако В. систематически не исполняет взятые на себя обязательства по внесению арендной платы за земельный участок. Задолженность по арендной плате за период с 01 января 2010 года по 31 декабря 2010 года составила 91 611 руб. 81 коп. В соответствии с п. 5.3 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. С учетом этого сумма пени за период с 01 апреля 2010 года по 09 марта 2011 года составила 186 626 руб. 42 коп. 28 июля 2010 года в адрес ответчика направлена претензия, ответа на которую не последовало.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Костромы.
Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 24 мая 2011 года исковые требования департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области удовлетворены частично. С В. взыскана задолженность по арендной плате в сумме 91 611 руб. 81 коп., пени в сумме 30 000 руб., а 121 611 руб. 81 коп. В остальной части иска департаменту государственного имущества и культурного наследия отказано. С В. в доход бюджета муниципального округа г. Кострома взыскана государственная пошлина в сумме 3 632 руб. 24 коп.
В кассационной жалобе В. просит решение суда отменить как вынесенное с неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что, удовлетворяя исковые требования, суд счел договор аренды продленным на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ. Однако при заключении договора аренды сторонами был определен порядок прекращения и продления договора, что исключает применение ст. 621 ГК РФ. Так, согласно п. 6.6 договора договор считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если арендатор не заявил о намерении возобновить договор на тех же условиях на неопределенный срок. Он о возобновлении договора аренды на тех же условиях не заявлял, а, напротив, 10 декабря 2009 года направил в адрес арендодателя заявление о расторжении договора. С учетом этого договор прекратил свое действие 02 января 2010 года. Суд этим его доводам никакой оценки не дал и в решении их не отразил. Также указывает, что договор аренды был заключен в целях эксплуатации сауны, что невозможно по требованиям об охране культурного наследия, в связи с чем договор как противоречащий требованиям закона является ничтожным. Отказ департамента в изменении коэффициента, мотивированный невозможностью изменения целевого использования земельного участка без решения главы местной администрации, необоснован, так как вид разрешенного использования земельного участка указан лишь в договоре аренды, в кадастровом паспорте земельного участка указание на него отсутствует, в нем содержатся только сведения о характеристике деятельности (фактическом использовании). Кроме того, расположенное на земельном участке здание не является зданием сауны, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и данными БТИ. Также указывает, что он неоднократно в 2010 году заявлял в департамент о необходимости исчисления арендной платы с использованием иного коэффициента, чем выражал намерение заключить новый договор аренды на иных условиях. В марте 2009 года он обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, в чем ему было отказано со ссылкой на то, что участок ограничен в обороте. Поскольку данный отказ, по его мнению, является незаконным, то истец с апреля 2009 года не вправе требовать с него плату, превышающую земельный налог.
В отзыве на кассационную жалобу представитель департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области Т. просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, а решение Ленинского районного суда г. Костромы от 24 мая 2011 года оставить без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений относительно жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 3 февраля 2009 года между департаментом имущественных и земельных отношений (в настоящее время департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области) и В. был заключен договор аренды N земельного участка, расположенного по адресу:, площадью 510,6 кв. м на срок с 3 февраля 2009 года по 2 января 2010 года для эксплуатации сауны. Данный договор заключен сторонами на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 3 февраля 2009 года N 38/з.
Письмом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 11.01.2010 года В. уведомлен о продлении договора на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ.
Письмом того же департамента от 12.03.2010 года В. было направлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N от 04.03.2009 года с расчетом арендной платы на 2010 год. Дополнительное соглашение В. подписано не было.
Разрешая возникший спор и принимая решение об удовлетворении исковых требований департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области, суд обоснованно исходил из того, что указанный договор аренды был правомерно продлен на неопределенный срок на основании п. 2 с. 621 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Довод ответчика о том, что он считает договор расторгнутым со 2 января 2010 года, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку реальные действия ответчика, совершенные им в период после срока окончания действия договора, свидетельствуют о том, что он считал действие договора продленным, обращения ответчика к истцу были направлены лишь на изменение целевого использования земельного участка и размера арендной платы.
Каких-либо действий по возврату арендованного имущества, предусмотренных договором аренды в случае его расторжения, ответчиком совершено не было. На земельном участке находится принадлежащее ответчику на праве собственности здание. Следовательно, он осуществляет пользование и арендованным земельным участком. Закон связывает продление договора аренды на неопределенный срок с продолжением фактического пользования имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Положения п. 6.6 договора аренды не исключают возможность применения норм п. 2 ст. 621 ГК РФ, как ошибочно полагает В. В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Нормы п. 2 ст. 621 ГК РФ носят императивный характер.
Проанализировав условия договора аренды о порядке внесения арендной плате и ее размере и руководствуясь положениями ст. 614, 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суд пришел к верному выводу о том, что независимо от предусмотренного договором аренды механизма изменения арендной платы за пользование земельным участком новый размер арендной платы, установленный уполномоченным государственным органом, подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
При этом неподписание дополнительного соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы само по себе не влияет на установление размера арендной платы.
При таких обстоятельствах суд обоснованно признал требования истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка подлежащими удовлетворению в полном объеме, исходя из размера арендной платы 22 902 руб. 95 коп. в квартал.
Отклоняя доводы ответчика о том, что арендная плата должна быть пересчитана с изменением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, поскольку с марта 2010 года строение, расположенное на арендуемом земельном участке, не эксплуатируется как сауна, суд исходил из того, что В., заключая договор аренды земельного участка, принял на себя обязательство по уплате арендной платы исходя из целевого использования земельного участка - эксплуатация сауны. До настоящего времени соглашение об изменении условий договора аренды сторонами не заключено, следовательно, продолжает действие обязанность ответчика по уплате арендной платы с учетом того целевого использования, который был определен договором. Предметом настоящего дела не является оценка правомерности отказа департамента от изменения договора аренды, а также оценка наличия у истца убытков в связи с таким отказом.
На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам кассационной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 24 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 31.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1361
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 августа 2011 г. по делу N 33-1361
Судья: Иванова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Никулинской Н.Ф.,
судей Андреева С.В., Шестанова Ю.И.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе В. на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 24 мая 2011 года, которым частично удовлетворены исковые требования департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области к В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа.
Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., судебная коллегия
установила:
Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области обратился в суд с иском к В. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2010 года по 31 декабря 2010 года в размере 91 611 руб. 81 коп., пени за просрочку платежа за период с 01 апреля 2010 года по 09 марта 2011 года в размере 186 626 руб. 42 коп. Требования мотивированы тем, что на основании распоряжения департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 03.02.2009 г. N 38/з между департаментом и В. 04 марта 2009 года заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ответчику передан земельный участок, площадью 510,06 кв. м, расположенный по адресу:, с кадастровым номером N для использования в целях эксплуатации сауны, сроком по 02 января 2010 года. Письмом департамента от 11 января 2010 года договор на основании ст. 621 ГК РФ был продлен на неопределенный срок. В связи с изменением законодательства о порядке расчета арендной платы департаментом в адрес арендатора было направлено уведомление об изменении арендной платы на 2010 год, которое получено им 24 марта 2010 года. Пунктами 3.2 и 4.4.3 договора аренды установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в установленном договором порядке и размере. Однако В. систематически не исполняет взятые на себя обязательства по внесению арендной платы за земельный участок. Задолженность по арендной плате за период с 01 января 2010 года по 31 декабря 2010 года составила 91 611 руб. 81 коп. В соответствии с п. 5.3 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. С учетом этого сумма пени за период с 01 апреля 2010 года по 09 марта 2011 года составила 186 626 руб. 42 коп. 28 июля 2010 года в адрес ответчика направлена претензия, ответа на которую не последовало.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Костромы.
Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 24 мая 2011 года исковые требования департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области удовлетворены частично. С В. взыскана задолженность по арендной плате в сумме 91 611 руб. 81 коп., пени в сумме 30 000 руб., а 121 611 руб. 81 коп. В остальной части иска департаменту государственного имущества и культурного наследия отказано. С В. в доход бюджета муниципального округа г. Кострома взыскана государственная пошлина в сумме 3 632 руб. 24 коп.
В кассационной жалобе В. просит решение суда отменить как вынесенное с неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что, удовлетворяя исковые требования, суд счел договор аренды продленным на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ. Однако при заключении договора аренды сторонами был определен порядок прекращения и продления договора, что исключает применение ст. 621 ГК РФ. Так, согласно п. 6.6 договора договор считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если арендатор не заявил о намерении возобновить договор на тех же условиях на неопределенный срок. Он о возобновлении договора аренды на тех же условиях не заявлял, а, напротив, 10 декабря 2009 года направил в адрес арендодателя заявление о расторжении договора. С учетом этого договор прекратил свое действие 02 января 2010 года. Суд этим его доводам никакой оценки не дал и в решении их не отразил. Также указывает, что договор аренды был заключен в целях эксплуатации сауны, что невозможно по требованиям об охране культурного наследия, в связи с чем договор как противоречащий требованиям закона является ничтожным. Отказ департамента в изменении коэффициента, мотивированный невозможностью изменения целевого использования земельного участка без решения главы местной администрации, необоснован, так как вид разрешенного использования земельного участка указан лишь в договоре аренды, в кадастровом паспорте земельного участка указание на него отсутствует, в нем содержатся только сведения о характеристике деятельности (фактическом использовании). Кроме того, расположенное на земельном участке здание не является зданием сауны, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и данными БТИ. Также указывает, что он неоднократно в 2010 году заявлял в департамент о необходимости исчисления арендной платы с использованием иного коэффициента, чем выражал намерение заключить новый договор аренды на иных условиях. В марте 2009 года он обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, в чем ему было отказано со ссылкой на то, что участок ограничен в обороте. Поскольку данный отказ, по его мнению, является незаконным, то истец с апреля 2009 года не вправе требовать с него плату, превышающую земельный налог.
В отзыве на кассационную жалобу представитель департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области Т. просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, а решение Ленинского районного суда г. Костромы от 24 мая 2011 года оставить без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений относительно жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 3 февраля 2009 года между департаментом имущественных и земельных отношений (в настоящее время департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области) и В. был заключен договор аренды N земельного участка, расположенного по адресу:, площадью 510,6 кв. м на срок с 3 февраля 2009 года по 2 января 2010 года для эксплуатации сауны. Данный договор заключен сторонами на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 3 февраля 2009 года N 38/з.
Письмом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 11.01.2010 года В. уведомлен о продлении договора на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ.
Письмом того же департамента от 12.03.2010 года В. было направлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N от 04.03.2009 года с расчетом арендной платы на 2010 год. Дополнительное соглашение В. подписано не было.
Разрешая возникший спор и принимая решение об удовлетворении исковых требований департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области, суд обоснованно исходил из того, что указанный договор аренды был правомерно продлен на неопределенный срок на основании п. 2 с. 621 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Довод ответчика о том, что он считает договор расторгнутым со 2 января 2010 года, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку реальные действия ответчика, совершенные им в период после срока окончания действия договора, свидетельствуют о том, что он считал действие договора продленным, обращения ответчика к истцу были направлены лишь на изменение целевого использования земельного участка и размера арендной платы.
Каких-либо действий по возврату арендованного имущества, предусмотренных договором аренды в случае его расторжения, ответчиком совершено не было. На земельном участке находится принадлежащее ответчику на праве собственности здание. Следовательно, он осуществляет пользование и арендованным земельным участком. Закон связывает продление договора аренды на неопределенный срок с продолжением фактического пользования имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Положения п. 6.6 договора аренды не исключают возможность применения норм п. 2 ст. 621 ГК РФ, как ошибочно полагает В. В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Нормы п. 2 ст. 621 ГК РФ носят императивный характер.
Проанализировав условия договора аренды о порядке внесения арендной плате и ее размере и руководствуясь положениями ст. 614, 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суд пришел к верному выводу о том, что независимо от предусмотренного договором аренды механизма изменения арендной платы за пользование земельным участком новый размер арендной платы, установленный уполномоченным государственным органом, подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
При этом неподписание дополнительного соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы само по себе не влияет на установление размера арендной платы.
При таких обстоятельствах суд обоснованно признал требования истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка подлежащими удовлетворению в полном объеме, исходя из размера арендной платы 22 902 руб. 95 коп. в квартал.
Отклоняя доводы ответчика о том, что арендная плата должна быть пересчитана с изменением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, поскольку с марта 2010 года строение, расположенное на арендуемом земельном участке, не эксплуатируется как сауна, суд исходил из того, что В., заключая договор аренды земельного участка, принял на себя обязательство по уплате арендной платы исходя из целевого использования земельного участка - эксплуатация сауны. До настоящего времени соглашение об изменении условий договора аренды сторонами не заключено, следовательно, продолжает действие обязанность ответчика по уплате арендной платы с учетом того целевого использования, который был определен договором. Предметом настоящего дела не является оценка правомерности отказа департамента от изменения договора аренды, а также оценка наличия у истца убытков в связи с таким отказом.
На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам кассационной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 24 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)