Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Бибеева С.Е.
Судья: Кондратьева О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Белогуровой Е.Е.,
судей Бибеевой С.Е., Бочкарева А.Е.,
при секретаре С.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 25 сентября 2012 года дело по апелляционной жалобе М. на решение Суздальского районного суда Владимирской области от 09 июля 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований М. к С. об обязании заключить договор купли-продажи дома и земельного участка, зачете встречных однородных требований отказать.
Заслушав доклад судьи Бибеевой С.Е., объяснения истца М. и его представителя Л., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика С. и его представителя - адвоката Егорова М.Г., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к С., уточнив и дополнив исковые требования, просил:
- - обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ****, на условиях предварительного договора от **** года и с условием оплаты за недвижимое имущество сразу после государственной регистрации права собственности;
- - произвести зачет встречных однородных требований, прекратить его обязательства по выплате С. денежных средств в размере **** руб. в соответствии с предварительным договором от **** года, прекратить обязательства С. по уплате ему суммы долга в размере **** руб. и процентов в размере **** руб.
В обоснование исковых требований истец М. указал, что **** года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор, в соответствии с которым С. обязался продать ему земельный участок и жилой дом по указанному адресу в срок до **** года за **** руб. По условиям предварительного договора он выплатил С. аванс в сумме **** **** руб.
Помимо того, в день заключения предварительного договора С. взял у него в долг **** руб. на срок до **** года с выплатой **** от общей суммы долга за каждый месяц, о чем была составлена расписка. Долг до настоящего времени не возвратил.
**** года он направил ответчику телеграмму с предложением заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора, однако ответчик от заключения основного договора уклонился, в связи с чем он вынужден обратиться в суд с требованием о понуждении ответчика к заключению договора и одновременно просил произвести зачет однородных требований.
Ответчик С. иск не признал, указав, что от заключения основного договора купли-продажи не уклонялся, направил истцу телеграмму о намерении продать имущество, но предварительно обговорить условия по оплате государственной пошлины за регистрацию договора и перехода права собственности. С предложенным истцом порядком оплаты цены договора после государственной регистрации права собственности не согласен, расценивает действия М. как уклонение от заключения основного договора и считает, что срок его заключения истек. Не отрицал факт передачи ему при заключении предварительного договора денежных средств в размере **** руб., но данную сумму возвращать не намерен, поскольку считает, что основной договор не заключен по вине истца. Возражал против зачета суммы долга, расписку о получении денежных средств на условиях займа не подписывал, денежные средства в долг не получал.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что С. с **** года является собственником земельного участка общей площадью **** кв. м с кадастровым номером **** и жилого дома общей площадью **** кв. м с кадастровым номером ****, расположенных по адресу: ****.
**** года между С. и М. был заключен и нотариально удостоверен предварительный договор, в соответствии с которым стороны договорились в срок до **** года заключить договор купли-продажи вышеназванных земельного участка и жилого дома за **** руб.
Согласно п. 4 договора М. передал С. во время подписания предварительного договора в качестве аванса **** руб. в счет причитающихся с него платежей по предстоящему договору купли-продажи земельного участка и жилого дома.
**** года М. направил телеграмму в адрес ответчика, полученную им до истечения установленного в предварительном договоре срока заключения основного договора купли-продажи, в которой сообщил о намерении приобрести земельный участок с домом по предварительному договору от **** г. При этом С. на предложение истца согласился с продажей имущества, указав на необходимость уточнения цены имущества.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований к понуждению ответчика к заключению основного договора купли-продажи указанных земельного участка и жилого дома.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд посчитал предварительный договор незаключенным исходя из того, что в предварительном договоре от **** года отсутствует соглашение по таким существенным условиям основного договора как порядок и сроки оплаты цены договора.
Однако данный вывод суда противоречит установленным по делу обстоятельствам и основан на неправильном применении норм материального права.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Положения статей 554 - 555 ГК РФ к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относят данные о недвижимом имуществе и цену этого имущества.
Так, из содержания предварительного договора следует, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям основного договора: предмет договора, цена, срок заключения основного договора.
При этом М. выполнил принятые на себя по предварительному договору обязательства о выплате аванса в размере **** руб. в счет причитающихся с него платежей по предстоящему основному договору купли-продажи.
Кроме того, М. посредством направления телеграммы выразил намерение заключить основной договор купли-продажи.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для признания предварительного договора незаключенным.
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Учитывая, что С. принятые на себя обязательства по заключению основного договора на оговоренных в предварительном договоре условиях в срок до **** года не исполнил, следовательно, имеются основания к понуждению его к заключению договора купли-продажи.
Возникшие у сторон в ходе рассмотрения дела разногласия по поводу порядка и срока оплаты цены недвижимого имущества не свидетельствуют о незаключенности предварительного договора и не могут быть положены в основу решения суда для отказа в удовлетворении требований о понуждении заключить договор.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной из сторон.
М. в обоснование требований о прекращении его обязательства по уплате цены договора купли-продажи земельного участка и жилого дома в размере **** руб. зачетом встречного однородного требования к С. о возврате суммы долга по договору займа от **** года, сослался на неисполненное ответчиком обязательство по возврату долга в срок до **** года в размере **** руб. и процентов в сумме **** руб.
Оснований для применения положений ст. 410 ГК РФ к возникшему спору не имеется.
По смыслу вышеприведенной нормы закона, условиями прекращения обязательств зачетом являются наличие обязательств, их встречный характер, однородность, наступление срока исполнения.
В данном случае, обязанность М. по уплате цены договора и обязанность С. по заключению основного договора купли-продажи по своей юридической природе различны, и не отвечают критериям однородности.
Помимо того, для признания соответствующих обязательств прекращенными при несогласии ответчика о наличии неисполненного им перед истцом обязательства по возврату долга и при отсутствии заявленных требований о возврате долга, одностороннего заявления о зачете требований недостаточно.
Отказывая М. в удовлетворении требований о зачете встречного однородного требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия у сторон обязательств по предварительному договору, однако данный вывод нельзя признать правильным по вышеизложенным основаниям.
В соответствии с пунктами 3 - 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.
Поскольку выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права, решение Суздальского районного суда не может быть признано законным и подлежит отмене в полном объеме с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
М. при подаче иска в суд уплатил государственную пошлину в размере **** руб. по требованию о понуждении к заключению договора купли-продажи, которые подлежат взысканию в его пользу с ответчика с учетом отмены решения суда в этой части.
При этом, заявив в ходе рассмотрения дела дополнительные требования о зачете встречного однородного требования и прекращении обязательств, государственную пошлину не доплатил, в связи с чем с М. в бюджет города Суздаля на основании ст. 103 ГПК РФ и с учетом отказа в удовлетворении исковых требований в этой части подлежит взысканию государственная пошлина в размере **** руб.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Суздальского районного суда Владимирской области от 09 июля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования М. удовлетворить частично.
Обязать С. заключить с М. договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ****, за цену **** руб., на условиях предварительного договора, удостоверенного нотариусом Суздальского нотариального округа Владимирской области **** года за реестровым N ****.
М. в удовлетворении исковых требований к С. о зачете встречного однородного требования, прекращении обязательств по выплате денежных средств в соответствии с предварительным договором от **** года и по уплате долга и процентов по договору займа от **** года отказать.
Взыскать с С. в пользу М. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины **** руб.
Взыскать с М. в бюджет города Суздаля государственную пошлину в размере **** руб.
Председательствующий
Е.Е.БЕЛОГУРОВА
Судьи
С.Е.БИБЕЕВА
А.Е.БОЧКАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2903/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 сентября 2012 г. по делу N 33-2903/2012
Докладчик: Бибеева С.Е.
Судья: Кондратьева О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Белогуровой Е.Е.,
судей Бибеевой С.Е., Бочкарева А.Е.,
при секретаре С.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 25 сентября 2012 года дело по апелляционной жалобе М. на решение Суздальского районного суда Владимирской области от 09 июля 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований М. к С. об обязании заключить договор купли-продажи дома и земельного участка, зачете встречных однородных требований отказать.
Заслушав доклад судьи Бибеевой С.Е., объяснения истца М. и его представителя Л., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика С. и его представителя - адвоката Егорова М.Г., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к С., уточнив и дополнив исковые требования, просил:
- - обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ****, на условиях предварительного договора от **** года и с условием оплаты за недвижимое имущество сразу после государственной регистрации права собственности;
- - произвести зачет встречных однородных требований, прекратить его обязательства по выплате С. денежных средств в размере **** руб. в соответствии с предварительным договором от **** года, прекратить обязательства С. по уплате ему суммы долга в размере **** руб. и процентов в размере **** руб.
В обоснование исковых требований истец М. указал, что **** года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор, в соответствии с которым С. обязался продать ему земельный участок и жилой дом по указанному адресу в срок до **** года за **** руб. По условиям предварительного договора он выплатил С. аванс в сумме **** **** руб.
Помимо того, в день заключения предварительного договора С. взял у него в долг **** руб. на срок до **** года с выплатой **** от общей суммы долга за каждый месяц, о чем была составлена расписка. Долг до настоящего времени не возвратил.
**** года он направил ответчику телеграмму с предложением заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора, однако ответчик от заключения основного договора уклонился, в связи с чем он вынужден обратиться в суд с требованием о понуждении ответчика к заключению договора и одновременно просил произвести зачет однородных требований.
Ответчик С. иск не признал, указав, что от заключения основного договора купли-продажи не уклонялся, направил истцу телеграмму о намерении продать имущество, но предварительно обговорить условия по оплате государственной пошлины за регистрацию договора и перехода права собственности. С предложенным истцом порядком оплаты цены договора после государственной регистрации права собственности не согласен, расценивает действия М. как уклонение от заключения основного договора и считает, что срок его заключения истек. Не отрицал факт передачи ему при заключении предварительного договора денежных средств в размере **** руб., но данную сумму возвращать не намерен, поскольку считает, что основной договор не заключен по вине истца. Возражал против зачета суммы долга, расписку о получении денежных средств на условиях займа не подписывал, денежные средства в долг не получал.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что С. с **** года является собственником земельного участка общей площадью **** кв. м с кадастровым номером **** и жилого дома общей площадью **** кв. м с кадастровым номером ****, расположенных по адресу: ****.
**** года между С. и М. был заключен и нотариально удостоверен предварительный договор, в соответствии с которым стороны договорились в срок до **** года заключить договор купли-продажи вышеназванных земельного участка и жилого дома за **** руб.
Согласно п. 4 договора М. передал С. во время подписания предварительного договора в качестве аванса **** руб. в счет причитающихся с него платежей по предстоящему договору купли-продажи земельного участка и жилого дома.
**** года М. направил телеграмму в адрес ответчика, полученную им до истечения установленного в предварительном договоре срока заключения основного договора купли-продажи, в которой сообщил о намерении приобрести земельный участок с домом по предварительному договору от **** г. При этом С. на предложение истца согласился с продажей имущества, указав на необходимость уточнения цены имущества.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований к понуждению ответчика к заключению основного договора купли-продажи указанных земельного участка и жилого дома.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд посчитал предварительный договор незаключенным исходя из того, что в предварительном договоре от **** года отсутствует соглашение по таким существенным условиям основного договора как порядок и сроки оплаты цены договора.
Однако данный вывод суда противоречит установленным по делу обстоятельствам и основан на неправильном применении норм материального права.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Положения статей 554 - 555 ГК РФ к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относят данные о недвижимом имуществе и цену этого имущества.
Так, из содержания предварительного договора следует, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям основного договора: предмет договора, цена, срок заключения основного договора.
При этом М. выполнил принятые на себя по предварительному договору обязательства о выплате аванса в размере **** руб. в счет причитающихся с него платежей по предстоящему основному договору купли-продажи.
Кроме того, М. посредством направления телеграммы выразил намерение заключить основной договор купли-продажи.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для признания предварительного договора незаключенным.
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Учитывая, что С. принятые на себя обязательства по заключению основного договора на оговоренных в предварительном договоре условиях в срок до **** года не исполнил, следовательно, имеются основания к понуждению его к заключению договора купли-продажи.
Возникшие у сторон в ходе рассмотрения дела разногласия по поводу порядка и срока оплаты цены недвижимого имущества не свидетельствуют о незаключенности предварительного договора и не могут быть положены в основу решения суда для отказа в удовлетворении требований о понуждении заключить договор.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной из сторон.
М. в обоснование требований о прекращении его обязательства по уплате цены договора купли-продажи земельного участка и жилого дома в размере **** руб. зачетом встречного однородного требования к С. о возврате суммы долга по договору займа от **** года, сослался на неисполненное ответчиком обязательство по возврату долга в срок до **** года в размере **** руб. и процентов в сумме **** руб.
Оснований для применения положений ст. 410 ГК РФ к возникшему спору не имеется.
По смыслу вышеприведенной нормы закона, условиями прекращения обязательств зачетом являются наличие обязательств, их встречный характер, однородность, наступление срока исполнения.
В данном случае, обязанность М. по уплате цены договора и обязанность С. по заключению основного договора купли-продажи по своей юридической природе различны, и не отвечают критериям однородности.
Помимо того, для признания соответствующих обязательств прекращенными при несогласии ответчика о наличии неисполненного им перед истцом обязательства по возврату долга и при отсутствии заявленных требований о возврате долга, одностороннего заявления о зачете требований недостаточно.
Отказывая М. в удовлетворении требований о зачете встречного однородного требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия у сторон обязательств по предварительному договору, однако данный вывод нельзя признать правильным по вышеизложенным основаниям.
В соответствии с пунктами 3 - 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.
Поскольку выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права, решение Суздальского районного суда не может быть признано законным и подлежит отмене в полном объеме с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
М. при подаче иска в суд уплатил государственную пошлину в размере **** руб. по требованию о понуждении к заключению договора купли-продажи, которые подлежат взысканию в его пользу с ответчика с учетом отмены решения суда в этой части.
При этом, заявив в ходе рассмотрения дела дополнительные требования о зачете встречного однородного требования и прекращении обязательств, государственную пошлину не доплатил, в связи с чем с М. в бюджет города Суздаля на основании ст. 103 ГПК РФ и с учетом отказа в удовлетворении исковых требований в этой части подлежит взысканию государственная пошлина в размере **** руб.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Суздальского районного суда Владимирской области от 09 июля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования М. удовлетворить частично.
Обязать С. заключить с М. договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ****, за цену **** руб., на условиях предварительного договора, удостоверенного нотариусом Суздальского нотариального округа Владимирской области **** года за реестровым N ****.
М. в удовлетворении исковых требований к С. о зачете встречного однородного требования, прекращении обязательств по выплате денежных средств в соответствии с предварительным договором от **** года и по уплате долга и процентов по договору займа от **** года отказать.
Взыскать с С. в пользу М. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины **** руб.
Взыскать с М. в бюджет города Суздаля государственную пошлину в размере **** руб.
Председательствующий
Е.Е.БЕЛОГУРОВА
Судьи
С.Е.БИБЕЕВА
А.Е.БОЧКАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)