Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Радиевский А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.
судей Меншутиной Е.Л. и Вороновой М.Н.
при секретаре С.В.
рассмотрела в заседании от 13 сентября 2011 года кассационную жалобу М.С.
на решение Реутовского городского суда Московской области от 26 июля 2011 года по делу по иску М.С. к Ц. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения истца и его представителя - адвоката Яковлева Л.Н., адвоката ответчика - Б., судебная коллегия
установила:
М.С. обратился в суд с иском к Ц. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного между ними 18.10.2010 г., и взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 100 000 руб. В обоснование своих требований он сослался на то, что им выполнены все возложенные на него договором обязанности, однако после заключения договора и принятия Реутовским отделом Управления Росрегистрации по Московской области для государственной регистрации договора всех необходимых документов, Ц. подал заявление о приостановлении государственной регистрации права собственности, заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности, а затем и заявление о прекращении государственной регистрации договора - купли-продажи и возврате документов, в связи с чем Управлением Росрегистрации по Московской области было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.
Истец и его представитель - адвокат Яковлев Л.Н. в судебном заседании исковые требования поддержали.
Ц. и его представитель - адвокат Балуков А.А. иск не признали, мотивируя тем, что от регистрации договора ответчик не уклонялся, квартира фактически истцу не передавалась. После получения оригиналов документов от Ч. он узнал, что регистрация перехода права собственности на М.С. осуществляется, при этом оговоренные условиями договора денежные средства им не получены, он был вынужден обратиться с заявлением в отдел Управления Росрегистрации по МО о приостановке регистрации, а в последующем, не получив денежных средств, опасаясь угрозы утраты принадлежащей ему квартиры, подал заявление о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи. В настоящее время в спорной квартире проживают третьи лица, которым она продана.
Третье лицо - Ч. оставил решение на усмотрение суда, пояснил, что по просьбе ответчика, на основании выданной доверенности, с согласия его супруги и на его условиях им был заключен с М.С. вышеуказанный договор. Денежные средства за квартиру истец передавал ему в два этапа: сначала было получено около 3 775 000 руб., расписки при этом не составлялось, и были переданы ответчику. После сдачи документов для государственной регистрации, 20.10.2010 г. истцом ему была передана оставшаяся сумма, о чем составлена расписка. От получения денежных средств ответчик отказался.
3-е лицо - нотариус С.Н. и представитель 3-го лица - Управления Росреестра по МО в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом.
Решением суда от 26 июля 2011 года М.С. в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе М.С. просит указанное решение суда отменить, считая, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства и допустил нарушение норм процессуального права.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, ответчик является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.
По договору купли-продажи от 18 октября 2010 года Ч., действуя от имени ответчика по доверенности от 14 октября 2010 года, продал указанную квартиру истцу за 7 000 000 руб.
Из вышеназванной доверенности следует, что истец предоставил Ч. полномочия продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру по указанному адресу и, в том числе, право подписать договор купли-продажи, передаточный акт, получить следуемые ему деньги, зарегистрировать договор, удостоверенный нотариально или оформленный в простой письменной форме и переход права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов, делать от его имени заявления, расписываться за него и совершать все действия, связанные с выполнением этою поручения.
По акту приема-передачи квартиры от 18 октября 2010 года квартира передана истцу.
19.10.2010 г. Ч., действующим от имени ответчика, и истцом в Управление Росреестра по МО поданы заявления с целью государственной регистрации сделки - договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности.
После этого ответчик обратился в Управление Росреестра по МО с заявлением о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи и возврате документов без проведения государственной регистрации.
Отказывая М.С. в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что в соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Суд отметил, что договор фактически не заключен, сделка сторонами фактически не исполнена, квартира фактически истцу не передавалась, в настоящее время в ней проживают третьи лица; денежные средства в размере, указанном в договоре купли-продажи квартиры, ответчиком не получены, а его представителем получены после составления договора и сдачи его на государственную регистрацию, что подтверждается распиской Ч. от 20 октября 2010 г. о получении от покупателя М.С. 7 000 000 руб.
Между тем, с такими выводами суда согласиться нельзя, так как они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права и не вытекают из добытых по делу доказательств.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. ст. 164, 551 ч. ч. 1 и 3 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Разрешая спор, суд не учел, что сделку купли-продажи квартиры со стороны продавца проводил уполномоченный продавцом представитель - Ч. по нотариально оформленной доверенности с полномочиями на заключение договора и с правом получения денег по сделке. В договоре купли-продажи указана цена продажи квартиры, а в п. 5 зафиксировано, что расчеты по сделке между сторонами произведены полностью до подписания договора.
Между сторонами в день заключения договора был подписан передаточный акт квартиры, который в соответствии со ст. 556 ГК РФ является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта.
Кроме того, суд не учел, что указанная доверенность в установленном законом порядке отозвана не была, требований о признании сделки недействительной ответчиком заявлено не было, обстоятельства, указывающие на ничтожность договора, ответчиком не приводились и судом не установлены.
Суд также оставил без внимания тот факт, что договор купли-продажи квартиры оформлен в соответствии с требованиями закона в письменной форме, полностью соответствует требованиям закона, волеизъявление ответчика было направлено на отчуждение принадлежащей ему квартиры. Оснований для уклонения ответчика от регистрации сделки по делу не установлено.
Заявление о регистрации договора купли-продажи было подано сторонами сделки в орган, к компетенции которого относится государственная регистрация договоров по отчуждению объектов недвижимости и перехода права собственности, однако регистрация не была произведена по причине отказа от ее регистрации ответчиком, что по существу является уклонением стороны от такой регистрации.
Вывод суда о несоблюдении обязательного условия о государственной регистрации сделки как основания отказа в иске сделан без учета требований ст. 165 п. 3 ГК РФ, предусматривающей, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Нельзя признать обоснованной ссылку суда на то, что в настоящее время в квартире ответчика проживают третьи лица. Никаких доказательств, подтверждающих данный факт, а также факт продажи ответчиком квартиры третьим лицам, в материалах дела не имеется.
При изложенных обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене на основании ст. 362 ч. 1 п. п. 1, 2, 4 ГПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение, так как нарушения допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить все значимые для дела обстоятельства, проверить доводы и возражения сторон, дать правовую оценку им и представленных по делу доказательствам и разрешить спор в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Реутовского городского суда Московской области от 26 июля 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-20621
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 сентября 2011 г. по делу N 33-20621
Судья Радиевский А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.
судей Меншутиной Е.Л. и Вороновой М.Н.
при секретаре С.В.
рассмотрела в заседании от 13 сентября 2011 года кассационную жалобу М.С.
на решение Реутовского городского суда Московской области от 26 июля 2011 года по делу по иску М.С. к Ц. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения истца и его представителя - адвоката Яковлева Л.Н., адвоката ответчика - Б., судебная коллегия
установила:
М.С. обратился в суд с иском к Ц. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного между ними 18.10.2010 г., и взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 100 000 руб. В обоснование своих требований он сослался на то, что им выполнены все возложенные на него договором обязанности, однако после заключения договора и принятия Реутовским отделом Управления Росрегистрации по Московской области для государственной регистрации договора всех необходимых документов, Ц. подал заявление о приостановлении государственной регистрации права собственности, заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности, а затем и заявление о прекращении государственной регистрации договора - купли-продажи и возврате документов, в связи с чем Управлением Росрегистрации по Московской области было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.
Истец и его представитель - адвокат Яковлев Л.Н. в судебном заседании исковые требования поддержали.
Ц. и его представитель - адвокат Балуков А.А. иск не признали, мотивируя тем, что от регистрации договора ответчик не уклонялся, квартира фактически истцу не передавалась. После получения оригиналов документов от Ч. он узнал, что регистрация перехода права собственности на М.С. осуществляется, при этом оговоренные условиями договора денежные средства им не получены, он был вынужден обратиться с заявлением в отдел Управления Росрегистрации по МО о приостановке регистрации, а в последующем, не получив денежных средств, опасаясь угрозы утраты принадлежащей ему квартиры, подал заявление о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи. В настоящее время в спорной квартире проживают третьи лица, которым она продана.
Третье лицо - Ч. оставил решение на усмотрение суда, пояснил, что по просьбе ответчика, на основании выданной доверенности, с согласия его супруги и на его условиях им был заключен с М.С. вышеуказанный договор. Денежные средства за квартиру истец передавал ему в два этапа: сначала было получено около 3 775 000 руб., расписки при этом не составлялось, и были переданы ответчику. После сдачи документов для государственной регистрации, 20.10.2010 г. истцом ему была передана оставшаяся сумма, о чем составлена расписка. От получения денежных средств ответчик отказался.
3-е лицо - нотариус С.Н. и представитель 3-го лица - Управления Росреестра по МО в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом.
Решением суда от 26 июля 2011 года М.С. в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе М.С. просит указанное решение суда отменить, считая, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства и допустил нарушение норм процессуального права.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, ответчик является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.
По договору купли-продажи от 18 октября 2010 года Ч., действуя от имени ответчика по доверенности от 14 октября 2010 года, продал указанную квартиру истцу за 7 000 000 руб.
Из вышеназванной доверенности следует, что истец предоставил Ч. полномочия продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру по указанному адресу и, в том числе, право подписать договор купли-продажи, передаточный акт, получить следуемые ему деньги, зарегистрировать договор, удостоверенный нотариально или оформленный в простой письменной форме и переход права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов, делать от его имени заявления, расписываться за него и совершать все действия, связанные с выполнением этою поручения.
По акту приема-передачи квартиры от 18 октября 2010 года квартира передана истцу.
19.10.2010 г. Ч., действующим от имени ответчика, и истцом в Управление Росреестра по МО поданы заявления с целью государственной регистрации сделки - договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности.
После этого ответчик обратился в Управление Росреестра по МО с заявлением о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи и возврате документов без проведения государственной регистрации.
Отказывая М.С. в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что в соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Суд отметил, что договор фактически не заключен, сделка сторонами фактически не исполнена, квартира фактически истцу не передавалась, в настоящее время в ней проживают третьи лица; денежные средства в размере, указанном в договоре купли-продажи квартиры, ответчиком не получены, а его представителем получены после составления договора и сдачи его на государственную регистрацию, что подтверждается распиской Ч. от 20 октября 2010 г. о получении от покупателя М.С. 7 000 000 руб.
Между тем, с такими выводами суда согласиться нельзя, так как они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права и не вытекают из добытых по делу доказательств.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. ст. 164, 551 ч. ч. 1 и 3 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Разрешая спор, суд не учел, что сделку купли-продажи квартиры со стороны продавца проводил уполномоченный продавцом представитель - Ч. по нотариально оформленной доверенности с полномочиями на заключение договора и с правом получения денег по сделке. В договоре купли-продажи указана цена продажи квартиры, а в п. 5 зафиксировано, что расчеты по сделке между сторонами произведены полностью до подписания договора.
Между сторонами в день заключения договора был подписан передаточный акт квартиры, который в соответствии со ст. 556 ГК РФ является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта.
Кроме того, суд не учел, что указанная доверенность в установленном законом порядке отозвана не была, требований о признании сделки недействительной ответчиком заявлено не было, обстоятельства, указывающие на ничтожность договора, ответчиком не приводились и судом не установлены.
Суд также оставил без внимания тот факт, что договор купли-продажи квартиры оформлен в соответствии с требованиями закона в письменной форме, полностью соответствует требованиям закона, волеизъявление ответчика было направлено на отчуждение принадлежащей ему квартиры. Оснований для уклонения ответчика от регистрации сделки по делу не установлено.
Заявление о регистрации договора купли-продажи было подано сторонами сделки в орган, к компетенции которого относится государственная регистрация договоров по отчуждению объектов недвижимости и перехода права собственности, однако регистрация не была произведена по причине отказа от ее регистрации ответчиком, что по существу является уклонением стороны от такой регистрации.
Вывод суда о несоблюдении обязательного условия о государственной регистрации сделки как основания отказа в иске сделан без учета требований ст. 165 п. 3 ГК РФ, предусматривающей, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Нельзя признать обоснованной ссылку суда на то, что в настоящее время в квартире ответчика проживают третьи лица. Никаких доказательств, подтверждающих данный факт, а также факт продажи ответчиком квартиры третьим лицам, в материалах дела не имеется.
При изложенных обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене на основании ст. 362 ч. 1 п. п. 1, 2, 4 ГПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение, так как нарушения допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить все значимые для дела обстоятельства, проверить доводы и возражения сторон, дать правовую оценку им и представленных по делу доказательствам и разрешить спор в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Реутовского городского суда Московской области от 26 июля 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)