Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кудрякова Ю.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.
судей Меншутиной Е.Я. и Вороновой М.Н.
при секретаре С.,
рассмотрела в заседании от 13 сентября 2011 года кассационные жалобы Щ.Е. и Г.О.
на решение Щелковского городского суда Московской области от 17 июня 2011 года по делу по иску А. к Щ.Е., Г.О. о признании права собственности на самовольно возведенные пристройки, об изменении размера доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, о признании недействительной ничтожной сделки, о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, по встречному иску Г.О. к А., Щ.Е. о признании результатов межевания недействительными, о разделе жилого дома в натуре, об определении порядка пользования земельным участком, о нечинении препятствий в пользовании домом.
Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения истицы, ее представителя - К.В., ответчицы Г.О., ее представителя Г.Е., представителя ответчицы Щ.Е. - К.Е., судебная коллегия
установила:
А. обратилась с иском к Щ.Е. об изменении размера доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, признании права собственности на возведенные ею пристройки в жилом доме.
Также А. обратилась с иском к Щ.Е., Г.О. (ранее М.) и просила признать право собственности на возведенные ею помещения, увеличить размер ее доли дома в связи с произведенной реконструкцией; признать недействительной ничтожную сделку - договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом; признать недействительными записи в ЕГРП о государственной регистрации перехода права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и о государственной регистрации договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом; признать преимущественное право покупки ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. В обоснование заявленных требований А. сослалась на то, что она по решению суда является собственником ? доли земельного участка и расположенного на нем дома, который был ею реконструирован без получения соответствующих разрешений, в результате чего площадь всех частей здания увеличилась с 29,9 кв. м до 37,4 кв. м и появились новые помещения: лит. А1 - жилая пристройка, лит. а1 - веранда. Затраты на произведенные работы составили 230239 рублей. Поскольку ею были произведены неотделимые улучшения имущества, то она считает, что имеет право на увеличение своей доли в праве собственности на дом. Также она указала, что Щ.Е. была совершена сделка по отчуждению доли в праве собственности на домовладение, цена которой составила 300000 рублей. Собственником указанной доли стала Г.О. Однако А. полагает, что данная сделка была совершена в нарушение закона по следующим причинам: отчуждение доли домовладения, принадлежащей Щ.Е., произошло без соответствующей доли земельного участка; Щ.Е. не имела право отчуждать долю в домовладении, поскольку он был реконструирован без получения разрешений; Щ.Е. не известила ее в предусмотренном законом порядке о намерении продать долю в доме, а она, в свою очередь, желает приобрести указанную долю.
Г.О. предъявила встречный иск к А. и Щ.Е. о признании недействительными результатов межевания земельных участков, принадлежащих на праве собственности Щ.Е. и А. в части границы между указанными совладельцами; разделе спорного дома в натуре с выделением ей части дома в соответствии с долей в праве (? доля); прекращении права общей долевой собственности на домовладение; определении порядка пользования земельным участком, занятым ее частью дома, с учетом необходимой площади для обслуживания дома и подходом к уборной и колодцу; обязании А. не чинить ей препятствия в пользовании своей частью дома. Свои требования Г.О. мотивировала тем, что согласно положениям действующего законодательства при отчуждении дома, расположенного на земельном участке продавца, передаче в собственность покупателю подлежит и земельный участок. Кроме того, согласно п. 3 договора, к ней переходит право пользования земельным участком, занятым ? долей дома и необходимым для его использования. Поскольку жилой дом не разделен, то границы образованных земельных участков, имеющих площадь менее минимальной нормы предоставления, не установлены. В связи с тем, что спорный земельный участок неделим в натуре, то результаты межевания нарушают права Г.О. как собственника доли дома. Указала, что со стороны А. ей и ее сыну - Г.Д., зарегистрированным в спорном доме и не имеющим иного места жительства, чинятся препятствия в пользовании ее доли дома.
А. и ее представители в судебном заседании первоначальный иск поддержали, встречный иск не признали.
Г.О. и ее представитель в судебном заседании первоначальный иск не признали, встречный иск поддержали.
Щ.Е. в судебное заседание не явилась, ее представители в судебном заседании первоначальный и встречный иски не признали.
Представитель третьего лица - Министерства образования Московской области в судебном заседании встречный иск поддержала.
Третьи лица - Щ.В., УФСГРКиК по МО в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представители третьих лиц - Администрации г/п Загорянский, ФГУ "Кадастровая палата" в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены.
Решением суда от 17 июня 2011 года иск А. и встречный иск Г.О. (М.) удовлетворены частично. Признан недействительным договор купли-продажи ? доли жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный 28 января 2011 года между Щ.Е. и Г.О. (М.). Применены последствия недействительности сделки с возвращением сторон в первоначальное положение. Прекращено право собственности Г.О. (М.) на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом по указанному адресу, признаны недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50-50-14/002/2011-335, N 50-50-14/002/2011-334, сделанные 05 марта 2011 года. Признаны недействительными результаты межевания земельных участков по адресу: <адрес>, принадлежащих на праве собственности Щ.Е. (кадастровый номер N) и А. (кадастровый номер N в части границы между указанными совладельцами. В удовлетворении иска А. о признании преимущественного права покупки ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, признании права собственности на самовольно возведенные пристройки и изменении размера доли в праве общей долевой собственности на жилой дом отказано. В удовлетворении встречного иска Г.О. (М.) о разделе жилого дома в натуре, определении порядка пользования земельным участком, нечинении препятствий в пользовании домом отказано.
В кассационных жалобах Щ.Е. и Г.О. просят об отмене указанного решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В силу требований ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
По мнению судебной коллегии, решение суда данным требованиям не отвечает.
Из материалов дела усматривается, что истице А. на основании решения Щелковского городского суда Московской области от 01.09.2008 г., вступившего в законную силу 11.09.2008 г., и свидетельства о государственной регистрации права от 22.10.2008 г. принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
Вторым совладельцем указанного жилого дома (? доля) является ответчица Щ.Е. на основании договора дарения земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с сооружениями от 30 июня 2009 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области.
По договору купли-продажи от 28 января 2011 года Щ.Е. продала принадлежащую ей ? долю дома Г.О. (М.).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Разрешая спор и признавая указанный договор купли-продажи доли жилого дома недействительным на основании ст. 168 ГК РФ, суд сослался на то, что в нарушение п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение названной доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом было осуществлено Щ.Е. без передачи права собственности на земельный участок, занятый данным объектом недвижимости.
Кроме того, суд указал, что заключенная между ответчиками сделка не соответствует ч. 2 ст. 222 ГК РФ, устанавливающей, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой (ст. ст. 131, 549 ГК РФ), поскольку на момент заключения договора его предметом являлся объект самовольного строительства.
В связи с ничтожностью указанного договора купли-продажи и признанием его недействительным суд счел необходимым признать недействительными записи в ЕГРП N и N от 05.03.2011 г. о государственной регистрации перехода права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и договора купли-продажи ? доли.
Суд пришел к выводу о том, что встречное исковое требование Г.О. (М.) о признании недействительными результатов межевания земельных участков по адресу: <адрес>, принадлежащих на праве собственности Щ.Е. (кадастровый номер 50:14:0030410:423) и А. (кадастровый номер 50:14:0030410:242) в части границы между указанными совладельцами, подлежит удовлетворению. При этом суд отметил, что домовладение и земельные участки с указанными кадастровыми номерами находятся в общей долевой собственности, в связи с чем, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, раздел участков до разрешения вопроса о разделе дома невозможен. Кроме того, суд указал, что раздел земельного участка, на котором расположен принадлежащий сторонам на праве общей долевой собственности жилой дом, должен осуществляться с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения, а также, что земельный участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, в том числе для целей строительства жилого дома, что предполагает нахождение на данном земельном участке объекта недвижимого имущества (жилого дома), в связи с чем границы земельных участков не могли быть установлены способом, допускающим существование приусадебного жилого дома без земельного участка, который предоставлялся для строительства указанного жилого дома.
Оснований для удовлетворения требования А. о признании преимущественного права покупки ? доли в общей долевой собственности на жилой дом суд не нашел, сославшись на то, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ истица в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ, то есть требования А. о признании преимущественного права покупки ? доли в общей долевой собственности на жилой дом и о признании недействительной ничтожной сделки являются взаимоисключающими.
Истица А. поясняла, что она без получения необходимых разрешений произвела реконструкцию спорного жилого дома, поскольку на момент ее вселения в дом он находился в полуразрушенном состоянии, непригодном для проживания. В результате всех указанных работ были изменены основные технико-экономические показатели жилого дома в целях улучшения условий проживания, произошло продление срока службы всех несущих конструкций здания, их усиление, строение стало менее теплопроводно, увеличилась жилая отапливаемая площадь строения за счет изменения назначения веранды, реконструкции крыши. Строительные работы по реконструкции и по переоборудованию производились истицей А. за счет собственных средств без участия в расходах Щ.В.
Однако суд отказал А. в удовлетворении заявленных исковых требований об изменении размера доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и признании права собственности на возведенные ею пристройки за недоказанностью этих требований.
Суд также оставил без удовлетворения встречные исковые требования Г.О. (М.) о разделе жилого дома в натуре, определении порядка пользования земельным участком, нечинении препятствий в пользовании домом на том основании, что договор купли-продажи ? доли жилого дома, заключенный 28 января 2011 года между Щ.Е. и Г.О. (М.), признан судом недействительным, ввиду чего у Г.О., по мнению суда, отсутствует право на предъявление данных требований, поскольку она не является собственником доли жилою дома.
Судебная коллегия с выводами суда согласиться не может в связи с их противоречивостью и не соответствием обстоятельствам дела, а также в связи с допущенными судом нарушениями норм процессуального права.
Так, признавая договор купли-продажи доли жилого дома недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, суд не конкретизировал, в чем именно состоит нарушение прав и охраняемых законом интересов истицы А. в результате совершения данной сделки, и каким образом они будут восстановлены при признании этой сделки недействительной.
Между тем, без предъявления иска надлежащим лицом, наделенным правом оспаривать сделку, ее нельзя признать недействительной и применить последствия недействительности сделки.
Суд по существу не рассмотрел требования истицы о признании за ней преимущественного права покупки спорной ? доли жилого дома, равно как и требование о признании за истицей права собственности на самовольно возведенный дом с пристройками, не выяснил, соответствуют ли дом и постройки предъявляемым требованиям, находятся ли они на земельном участке истицы, нарушают ли чьи-либо права и охраняемые законом интересы.
Признавая недействительными результаты межевания земельных участков Щ.Е. и А. в части границы между указанными совладельцами, суд не учел, что у Г.О. отсутствует право оспаривать результаты межевания, поскольку она не является сособственником дома и земельного участка, следовательно, указанным межеванием никакие ее права не нарушены.
При таких условиях у суда не имелось оснований для удовлетворения вышеуказанных требований Г.О.
Таким образом, с учетом изложенного решение суда, не соответствующее требованиям ст. 195 ГПК РФ, вынесенное без выяснения всех юридически значимых обстоятельств, не основанное на нормах материального права, с нарушением норм ГПК РФ, подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, определить и установить обстоятельства, имеющие значение для дела, надлежащим образом проверить доводы сторон и представленные ими доказательства, дать им оценку и постановить решение суда в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Щелковского городского суда Московской области от 17 июня 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-20711
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 сентября 2011 г. по делу N 33-20711
Судья Кудрякова Ю.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.
судей Меншутиной Е.Я. и Вороновой М.Н.
при секретаре С.,
рассмотрела в заседании от 13 сентября 2011 года кассационные жалобы Щ.Е. и Г.О.
на решение Щелковского городского суда Московской области от 17 июня 2011 года по делу по иску А. к Щ.Е., Г.О. о признании права собственности на самовольно возведенные пристройки, об изменении размера доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, о признании недействительной ничтожной сделки, о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, по встречному иску Г.О. к А., Щ.Е. о признании результатов межевания недействительными, о разделе жилого дома в натуре, об определении порядка пользования земельным участком, о нечинении препятствий в пользовании домом.
Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения истицы, ее представителя - К.В., ответчицы Г.О., ее представителя Г.Е., представителя ответчицы Щ.Е. - К.Е., судебная коллегия
установила:
А. обратилась с иском к Щ.Е. об изменении размера доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, признании права собственности на возведенные ею пристройки в жилом доме.
Также А. обратилась с иском к Щ.Е., Г.О. (ранее М.) и просила признать право собственности на возведенные ею помещения, увеличить размер ее доли дома в связи с произведенной реконструкцией; признать недействительной ничтожную сделку - договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом; признать недействительными записи в ЕГРП о государственной регистрации перехода права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и о государственной регистрации договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом; признать преимущественное право покупки ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. В обоснование заявленных требований А. сослалась на то, что она по решению суда является собственником ? доли земельного участка и расположенного на нем дома, который был ею реконструирован без получения соответствующих разрешений, в результате чего площадь всех частей здания увеличилась с 29,9 кв. м до 37,4 кв. м и появились новые помещения: лит. А1 - жилая пристройка, лит. а1 - веранда. Затраты на произведенные работы составили 230239 рублей. Поскольку ею были произведены неотделимые улучшения имущества, то она считает, что имеет право на увеличение своей доли в праве собственности на дом. Также она указала, что Щ.Е. была совершена сделка по отчуждению доли в праве собственности на домовладение, цена которой составила 300000 рублей. Собственником указанной доли стала Г.О. Однако А. полагает, что данная сделка была совершена в нарушение закона по следующим причинам: отчуждение доли домовладения, принадлежащей Щ.Е., произошло без соответствующей доли земельного участка; Щ.Е. не имела право отчуждать долю в домовладении, поскольку он был реконструирован без получения разрешений; Щ.Е. не известила ее в предусмотренном законом порядке о намерении продать долю в доме, а она, в свою очередь, желает приобрести указанную долю.
Г.О. предъявила встречный иск к А. и Щ.Е. о признании недействительными результатов межевания земельных участков, принадлежащих на праве собственности Щ.Е. и А. в части границы между указанными совладельцами; разделе спорного дома в натуре с выделением ей части дома в соответствии с долей в праве (? доля); прекращении права общей долевой собственности на домовладение; определении порядка пользования земельным участком, занятым ее частью дома, с учетом необходимой площади для обслуживания дома и подходом к уборной и колодцу; обязании А. не чинить ей препятствия в пользовании своей частью дома. Свои требования Г.О. мотивировала тем, что согласно положениям действующего законодательства при отчуждении дома, расположенного на земельном участке продавца, передаче в собственность покупателю подлежит и земельный участок. Кроме того, согласно п. 3 договора, к ней переходит право пользования земельным участком, занятым ? долей дома и необходимым для его использования. Поскольку жилой дом не разделен, то границы образованных земельных участков, имеющих площадь менее минимальной нормы предоставления, не установлены. В связи с тем, что спорный земельный участок неделим в натуре, то результаты межевания нарушают права Г.О. как собственника доли дома. Указала, что со стороны А. ей и ее сыну - Г.Д., зарегистрированным в спорном доме и не имеющим иного места жительства, чинятся препятствия в пользовании ее доли дома.
А. и ее представители в судебном заседании первоначальный иск поддержали, встречный иск не признали.
Г.О. и ее представитель в судебном заседании первоначальный иск не признали, встречный иск поддержали.
Щ.Е. в судебное заседание не явилась, ее представители в судебном заседании первоначальный и встречный иски не признали.
Представитель третьего лица - Министерства образования Московской области в судебном заседании встречный иск поддержала.
Третьи лица - Щ.В., УФСГРКиК по МО в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представители третьих лиц - Администрации г/п Загорянский, ФГУ "Кадастровая палата" в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены.
Решением суда от 17 июня 2011 года иск А. и встречный иск Г.О. (М.) удовлетворены частично. Признан недействительным договор купли-продажи ? доли жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный 28 января 2011 года между Щ.Е. и Г.О. (М.). Применены последствия недействительности сделки с возвращением сторон в первоначальное положение. Прекращено право собственности Г.О. (М.) на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом по указанному адресу, признаны недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50-50-14/002/2011-335, N 50-50-14/002/2011-334, сделанные 05 марта 2011 года. Признаны недействительными результаты межевания земельных участков по адресу: <адрес>, принадлежащих на праве собственности Щ.Е. (кадастровый номер N) и А. (кадастровый номер N в части границы между указанными совладельцами. В удовлетворении иска А. о признании преимущественного права покупки ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, признании права собственности на самовольно возведенные пристройки и изменении размера доли в праве общей долевой собственности на жилой дом отказано. В удовлетворении встречного иска Г.О. (М.) о разделе жилого дома в натуре, определении порядка пользования земельным участком, нечинении препятствий в пользовании домом отказано.
В кассационных жалобах Щ.Е. и Г.О. просят об отмене указанного решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В силу требований ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
По мнению судебной коллегии, решение суда данным требованиям не отвечает.
Из материалов дела усматривается, что истице А. на основании решения Щелковского городского суда Московской области от 01.09.2008 г., вступившего в законную силу 11.09.2008 г., и свидетельства о государственной регистрации права от 22.10.2008 г. принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
Вторым совладельцем указанного жилого дома (? доля) является ответчица Щ.Е. на основании договора дарения земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с сооружениями от 30 июня 2009 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области.
По договору купли-продажи от 28 января 2011 года Щ.Е. продала принадлежащую ей ? долю дома Г.О. (М.).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Разрешая спор и признавая указанный договор купли-продажи доли жилого дома недействительным на основании ст. 168 ГК РФ, суд сослался на то, что в нарушение п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение названной доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом было осуществлено Щ.Е. без передачи права собственности на земельный участок, занятый данным объектом недвижимости.
Кроме того, суд указал, что заключенная между ответчиками сделка не соответствует ч. 2 ст. 222 ГК РФ, устанавливающей, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой (ст. ст. 131, 549 ГК РФ), поскольку на момент заключения договора его предметом являлся объект самовольного строительства.
В связи с ничтожностью указанного договора купли-продажи и признанием его недействительным суд счел необходимым признать недействительными записи в ЕГРП N и N от 05.03.2011 г. о государственной регистрации перехода права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и договора купли-продажи ? доли.
Суд пришел к выводу о том, что встречное исковое требование Г.О. (М.) о признании недействительными результатов межевания земельных участков по адресу: <адрес>, принадлежащих на праве собственности Щ.Е. (кадастровый номер 50:14:0030410:423) и А. (кадастровый номер 50:14:0030410:242) в части границы между указанными совладельцами, подлежит удовлетворению. При этом суд отметил, что домовладение и земельные участки с указанными кадастровыми номерами находятся в общей долевой собственности, в связи с чем, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, раздел участков до разрешения вопроса о разделе дома невозможен. Кроме того, суд указал, что раздел земельного участка, на котором расположен принадлежащий сторонам на праве общей долевой собственности жилой дом, должен осуществляться с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения, а также, что земельный участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, в том числе для целей строительства жилого дома, что предполагает нахождение на данном земельном участке объекта недвижимого имущества (жилого дома), в связи с чем границы земельных участков не могли быть установлены способом, допускающим существование приусадебного жилого дома без земельного участка, который предоставлялся для строительства указанного жилого дома.
Оснований для удовлетворения требования А. о признании преимущественного права покупки ? доли в общей долевой собственности на жилой дом суд не нашел, сославшись на то, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ истица в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ, то есть требования А. о признании преимущественного права покупки ? доли в общей долевой собственности на жилой дом и о признании недействительной ничтожной сделки являются взаимоисключающими.
Истица А. поясняла, что она без получения необходимых разрешений произвела реконструкцию спорного жилого дома, поскольку на момент ее вселения в дом он находился в полуразрушенном состоянии, непригодном для проживания. В результате всех указанных работ были изменены основные технико-экономические показатели жилого дома в целях улучшения условий проживания, произошло продление срока службы всех несущих конструкций здания, их усиление, строение стало менее теплопроводно, увеличилась жилая отапливаемая площадь строения за счет изменения назначения веранды, реконструкции крыши. Строительные работы по реконструкции и по переоборудованию производились истицей А. за счет собственных средств без участия в расходах Щ.В.
Однако суд отказал А. в удовлетворении заявленных исковых требований об изменении размера доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и признании права собственности на возведенные ею пристройки за недоказанностью этих требований.
Суд также оставил без удовлетворения встречные исковые требования Г.О. (М.) о разделе жилого дома в натуре, определении порядка пользования земельным участком, нечинении препятствий в пользовании домом на том основании, что договор купли-продажи ? доли жилого дома, заключенный 28 января 2011 года между Щ.Е. и Г.О. (М.), признан судом недействительным, ввиду чего у Г.О., по мнению суда, отсутствует право на предъявление данных требований, поскольку она не является собственником доли жилою дома.
Судебная коллегия с выводами суда согласиться не может в связи с их противоречивостью и не соответствием обстоятельствам дела, а также в связи с допущенными судом нарушениями норм процессуального права.
Так, признавая договор купли-продажи доли жилого дома недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, суд не конкретизировал, в чем именно состоит нарушение прав и охраняемых законом интересов истицы А. в результате совершения данной сделки, и каким образом они будут восстановлены при признании этой сделки недействительной.
Между тем, без предъявления иска надлежащим лицом, наделенным правом оспаривать сделку, ее нельзя признать недействительной и применить последствия недействительности сделки.
Суд по существу не рассмотрел требования истицы о признании за ней преимущественного права покупки спорной ? доли жилого дома, равно как и требование о признании за истицей права собственности на самовольно возведенный дом с пристройками, не выяснил, соответствуют ли дом и постройки предъявляемым требованиям, находятся ли они на земельном участке истицы, нарушают ли чьи-либо права и охраняемые законом интересы.
Признавая недействительными результаты межевания земельных участков Щ.Е. и А. в части границы между указанными совладельцами, суд не учел, что у Г.О. отсутствует право оспаривать результаты межевания, поскольку она не является сособственником дома и земельного участка, следовательно, указанным межеванием никакие ее права не нарушены.
При таких условиях у суда не имелось оснований для удовлетворения вышеуказанных требований Г.О.
Таким образом, с учетом изложенного решение суда, не соответствующее требованиям ст. 195 ГПК РФ, вынесенное без выяснения всех юридически значимых обстоятельств, не основанное на нормах материального права, с нарушением норм ГПК РФ, подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, определить и установить обстоятельства, имеющие значение для дела, надлежащим образом проверить доводы сторон и представленные ими доказательства, дать им оценку и постановить решение суда в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Щелковского городского суда Московской области от 17 июня 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)