Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бакшеев И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Александровой Н.Н.,
судей коллегии Ковалева А.А., Максименко И.В.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Ж., К.Я. к Е.А., Ч.С., Н.Ж. о признании договоров незаключенными, аннулировании записей о регистрации прав,
по апелляционным жалобам К.А., Е.А., представителя Ч.С., Н.Ж. - Р.М. на решение Ханты-Мансийского районного суда от (дата обезличена), которым постановлено:
"Исковые требования К.Ж., К.Я. удовлетворить частично.
Признать незаключенным договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома по адресу (адрес обезличен) и земельного участка, по адресу (адрес обезличен), совершенный между Е.А. и Ч.С. (дата обезличена).
Признать незаключенным договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома, по адресу (адрес обезличен) и земельного участка по адресу (адрес обезличен), совершенный между Ч.С. и Н.Ж. (дата обезличена).
В удовлетворении остальной части требований отказать".
Заслушав доклад судьи Александровой Н.Н., объяснения К.А., поддержавшего доводы своей жалобы, представителя К.Ж., - М.Ш., возражавшего против доводов апелляционных жалоб Е.А. и представителя Ч.С. и Д.Ю. - Р.М., судебная коллегия
установила:
К.Ж., К.Я. обратились в суд с исковыми требованиями к Е.А., Ч.С., Н.Ж. о признании договоров незаключенными, аннулировании записей о регистрации прав.
В обоснование требований истцы сослались на то, что проживают в (адрес обезличен) в (адрес обезличен) на основании договоров коммерческого найма от (дата обезличена) и (дата обезличена).
1/2 указанного дома и земельный участок по адресу (адрес обезличен)1 в (адрес обезличен) принадлежали на праве собственности К.А., который (дата обезличена) продал указанное недвижимое имущество Е.А., последний зарегистрировал за собой право собственности. Решением Ханты-Мансийского районного суда от (дата обезличена), оставленным без изменения кассационным определением от (дата обезличена), договор купли-продажи от (дата обезличена) признан незаключенным.
(дата обезличена) Е.А. продал указанное имущество Ч.С. по договору купли-продажи, который, в свою очередь, (дата обезличена) продал это же имущество Н.Ж.
Истцы считают, что договоры купли-продажи от (дата обезличена) и (дата обезличена) должны быть признаны незаключенными, поскольку после признания незаконным договора купли-продажи от (дата обезличена) Е. не вправе был отчуждать жилое помещение третьим лицам, поскольку не являлся собственником имущества. Более того, в нарушение ст. 558 ГК РФ истцы не указаны в оспариваемых договорах купли-продажи как лица, за которыми сохраняются права пользования жилым помещением и земельным участком.
Представитель ответчиков Р.М. требования не признал.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе третье лицо К.А. считает решение суда незаконным в части отказа в удовлетворении требований об аннулировании записей в ЕГРП, ссылаясь на нарушение единообразия судебной практики, поскольку судебная практика по аналогичным спорам показывает, что суды, принимая решение о признании договора незаключенным, одновременно принимают решение об аннулировании записей в ЕГРП. По мнению К.А., принятое судом решение создаст волокиту при его исполнении и породит новые судебные споры.
Е.А. в своей апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда в полном объеме, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Полагает, что судом дана неправильная оценка заключенному с истцами договору коммерческого найма. Из договора коммерческого найма не усматривается, что он не может быть расторгнут досрочно. При заключении договора наймодатель предупреждал нанимателей о возможном отчуждении жилого помещения и досрочном расторжении договора. Наниматели являются временными жильцами и не должны быть вписаны в договор купли-продажи жилого помещения. Судом не учтено то обстоятельство, что договор найма, заключенный на срок более года, не зарегистрирован в регистрационной палате.
Представитель ответчиков Ч.С. и Н.Ж. - Р.М. также просит об отмене решения суда в части признания незаключенными договоров купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка, совершенных (дата обезличена) между Е.Г. и Ч.С. и (дата обезличена) между Ч.С. и Н.Ж., ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Возражая против доводов апелляционной жалобы Е.Л., К.Ж. просила решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Стороны извещены о времени и месте рассмотрения дела, истцы и ответчики о причинах неявки суду не сообщили, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Ответчик Е. в телеграмме просил о переносе рассмотрения дела в связи с выездом из (адрес обезличен) по причине смерти родственника, однако доказательств невозможности явки в суд к телеграмме не приложил.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, возражений на жалобу, заслушав объяснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что К.А. имел в собственности 1/2 долю жилого дома, общей площадью 40,8 кв. метров и земельный участок площадью 326 кв. м., находящихся по адресу: (адрес обезличен).
(дата обезличена) между К.А. и Е.А. заключен договор купли-продажи указанного имущества.
На момент заключения договора купли-продажи жилого дома в нем по договорам коммерческого найма проживали К.Ж. и ее дочь К.Я.
Решением Ханты-Мансийского районного суда от (дата обезличена), оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам суда (адрес обезличен) - Югры от 11 мая 201 года, принятым по иску К.Ж. и К.Я., договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка, заключенный между К.А. и Е.А. признан незаключенным.
Решением Ханты-Мансийского районного суда от (дата обезличена) исковые требования Н.Ж. к К.А., К.Ж. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании договора коммерческого найма от (дата обезличена) недействительным оставлены без удовлетворения.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав К.Ж. и К.Я. при заключении спорных договоров купли-продажи жилого дома, поскольку договоры купли-продажи жилого помещения не содержат указания на лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.
Судебная коллегия считает указанный вывод суда основным на неправильном толковании судом норм материального права, не соответствующим обстоятельствам дела.
Согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Указанная норма права направлена на обеспечение гарантии прав определенной категории, а именно лиц, которые сохраняют жилищные права в соответствии с законом (например, члены семьи собственника жилого помещения, отказавшиеся от участия в приватизации данного жилого помещении, отказополучатели, ссудополучатели).
Обстоятельства, которые позволяли бы признать, что истцы относятся к лицам, чье право пользования жильем сохраняется в соответствии с законом, по делу не установлены, К. на них не ссылаются.
Кроме того, с иском о признании договора незаключенным вправе обратиться стороны, тогда как истцы стороной договоров купли-продажи жилого помещения не являлись.
Права истцом указанными договорами не нарушены, поскольку в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник указанного помещения становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
При таких обстоятельствах, решение суда в части признания оспариваемых договоров купли-продажи жилого помещения и земельного участка нельзя признать законным.
Ссылка истцов на отсутствие у Е.А. права на отчуждение жилого помещения и земельного участка после принятия судом решения о признании договора купли-продажи от (дата обезличена) незаключенным не является основанием для удовлетворения их требований, поскольку отчуждение жилого помещения произведено Е.А. до вступления решения суда в законную силу.
Таким образом, с учетом вышеизложенного, основания для удовлетворения требований К.Ж., К.Я. к Е.А., Ч.С., Н.Ж. о признании договоров незаключенными, отсутствуют.
В части отказа в удовлетворении требований об аннулировании записи о регистрации права решение суда подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ханты-Мансийского районного суда от 5 июня 2012 года отменить в части удовлетворения требований К.Ж. и К.Я. о признании незаключенным договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома по адресу (адрес обезличен) и земельного участка, по адресу (адрес обезличен), совершенного между Е.А. и Ч.С. (дата обезличена) и между Ч.С. и Н.Ж. (дата обезличена), принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении требований.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу К.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи коллегии
А.А.КОВАЛЕВ
И.В.МАКСИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ ОТ 04.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3909/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 сентября 2012 г. по делу N 33-3909/2012
Судья: Бакшеев И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Александровой Н.Н.,
судей коллегии Ковалева А.А., Максименко И.В.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Ж., К.Я. к Е.А., Ч.С., Н.Ж. о признании договоров незаключенными, аннулировании записей о регистрации прав,
по апелляционным жалобам К.А., Е.А., представителя Ч.С., Н.Ж. - Р.М. на решение Ханты-Мансийского районного суда от (дата обезличена), которым постановлено:
"Исковые требования К.Ж., К.Я. удовлетворить частично.
Признать незаключенным договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома по адресу (адрес обезличен) и земельного участка, по адресу (адрес обезличен), совершенный между Е.А. и Ч.С. (дата обезличена).
Признать незаключенным договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома, по адресу (адрес обезличен) и земельного участка по адресу (адрес обезличен), совершенный между Ч.С. и Н.Ж. (дата обезличена).
В удовлетворении остальной части требований отказать".
Заслушав доклад судьи Александровой Н.Н., объяснения К.А., поддержавшего доводы своей жалобы, представителя К.Ж., - М.Ш., возражавшего против доводов апелляционных жалоб Е.А. и представителя Ч.С. и Д.Ю. - Р.М., судебная коллегия
установила:
К.Ж., К.Я. обратились в суд с исковыми требованиями к Е.А., Ч.С., Н.Ж. о признании договоров незаключенными, аннулировании записей о регистрации прав.
В обоснование требований истцы сослались на то, что проживают в (адрес обезличен) в (адрес обезличен) на основании договоров коммерческого найма от (дата обезличена) и (дата обезличена).
1/2 указанного дома и земельный участок по адресу (адрес обезличен)1 в (адрес обезличен) принадлежали на праве собственности К.А., который (дата обезличена) продал указанное недвижимое имущество Е.А., последний зарегистрировал за собой право собственности. Решением Ханты-Мансийского районного суда от (дата обезличена), оставленным без изменения кассационным определением от (дата обезличена), договор купли-продажи от (дата обезличена) признан незаключенным.
(дата обезличена) Е.А. продал указанное имущество Ч.С. по договору купли-продажи, который, в свою очередь, (дата обезличена) продал это же имущество Н.Ж.
Истцы считают, что договоры купли-продажи от (дата обезличена) и (дата обезличена) должны быть признаны незаключенными, поскольку после признания незаконным договора купли-продажи от (дата обезличена) Е. не вправе был отчуждать жилое помещение третьим лицам, поскольку не являлся собственником имущества. Более того, в нарушение ст. 558 ГК РФ истцы не указаны в оспариваемых договорах купли-продажи как лица, за которыми сохраняются права пользования жилым помещением и земельным участком.
Представитель ответчиков Р.М. требования не признал.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе третье лицо К.А. считает решение суда незаконным в части отказа в удовлетворении требований об аннулировании записей в ЕГРП, ссылаясь на нарушение единообразия судебной практики, поскольку судебная практика по аналогичным спорам показывает, что суды, принимая решение о признании договора незаключенным, одновременно принимают решение об аннулировании записей в ЕГРП. По мнению К.А., принятое судом решение создаст волокиту при его исполнении и породит новые судебные споры.
Е.А. в своей апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда в полном объеме, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Полагает, что судом дана неправильная оценка заключенному с истцами договору коммерческого найма. Из договора коммерческого найма не усматривается, что он не может быть расторгнут досрочно. При заключении договора наймодатель предупреждал нанимателей о возможном отчуждении жилого помещения и досрочном расторжении договора. Наниматели являются временными жильцами и не должны быть вписаны в договор купли-продажи жилого помещения. Судом не учтено то обстоятельство, что договор найма, заключенный на срок более года, не зарегистрирован в регистрационной палате.
Представитель ответчиков Ч.С. и Н.Ж. - Р.М. также просит об отмене решения суда в части признания незаключенными договоров купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка, совершенных (дата обезличена) между Е.Г. и Ч.С. и (дата обезличена) между Ч.С. и Н.Ж., ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Возражая против доводов апелляционной жалобы Е.Л., К.Ж. просила решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Стороны извещены о времени и месте рассмотрения дела, истцы и ответчики о причинах неявки суду не сообщили, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Ответчик Е. в телеграмме просил о переносе рассмотрения дела в связи с выездом из (адрес обезличен) по причине смерти родственника, однако доказательств невозможности явки в суд к телеграмме не приложил.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, возражений на жалобу, заслушав объяснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что К.А. имел в собственности 1/2 долю жилого дома, общей площадью 40,8 кв. метров и земельный участок площадью 326 кв. м., находящихся по адресу: (адрес обезличен).
(дата обезличена) между К.А. и Е.А. заключен договор купли-продажи указанного имущества.
На момент заключения договора купли-продажи жилого дома в нем по договорам коммерческого найма проживали К.Ж. и ее дочь К.Я.
Решением Ханты-Мансийского районного суда от (дата обезличена), оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам суда (адрес обезличен) - Югры от 11 мая 201 года, принятым по иску К.Ж. и К.Я., договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка, заключенный между К.А. и Е.А. признан незаключенным.
Решением Ханты-Мансийского районного суда от (дата обезличена) исковые требования Н.Ж. к К.А., К.Ж. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании договора коммерческого найма от (дата обезличена) недействительным оставлены без удовлетворения.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав К.Ж. и К.Я. при заключении спорных договоров купли-продажи жилого дома, поскольку договоры купли-продажи жилого помещения не содержат указания на лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.
Судебная коллегия считает указанный вывод суда основным на неправильном толковании судом норм материального права, не соответствующим обстоятельствам дела.
Согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Указанная норма права направлена на обеспечение гарантии прав определенной категории, а именно лиц, которые сохраняют жилищные права в соответствии с законом (например, члены семьи собственника жилого помещения, отказавшиеся от участия в приватизации данного жилого помещении, отказополучатели, ссудополучатели).
Обстоятельства, которые позволяли бы признать, что истцы относятся к лицам, чье право пользования жильем сохраняется в соответствии с законом, по делу не установлены, К. на них не ссылаются.
Кроме того, с иском о признании договора незаключенным вправе обратиться стороны, тогда как истцы стороной договоров купли-продажи жилого помещения не являлись.
Права истцом указанными договорами не нарушены, поскольку в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник указанного помещения становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
При таких обстоятельствах, решение суда в части признания оспариваемых договоров купли-продажи жилого помещения и земельного участка нельзя признать законным.
Ссылка истцов на отсутствие у Е.А. права на отчуждение жилого помещения и земельного участка после принятия судом решения о признании договора купли-продажи от (дата обезличена) незаключенным не является основанием для удовлетворения их требований, поскольку отчуждение жилого помещения произведено Е.А. до вступления решения суда в законную силу.
Таким образом, с учетом вышеизложенного, основания для удовлетворения требований К.Ж., К.Я. к Е.А., Ч.С., Н.Ж. о признании договоров незаключенными, отсутствуют.
В части отказа в удовлетворении требований об аннулировании записи о регистрации права решение суда подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ханты-Мансийского районного суда от 5 июня 2012 года отменить в части удовлетворения требований К.Ж. и К.Я. о признании незаключенным договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома по адресу (адрес обезличен) и земельного участка, по адресу (адрес обезличен), совершенного между Е.А. и Ч.С. (дата обезличена) и между Ч.С. и Н.Ж. (дата обезличена), принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении требований.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу К.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи коллегии
А.А.КОВАЛЕВ
И.В.МАКСИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)