Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Маслова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Агибаловой В.О.
судей: Диянова С.П., Диденко И.А.
по докладу Диденко И.А.
при секретаре Б.
слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А.В. на решение Советского районного суда г. Краснодара от 02 августа 2012 года.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,
установила:
А.В. обратился в суд с иском к П.Н. о признании договора купли-продажи 4-х комнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м <...> в доме <...> по <...> в <...>, заключенного между А.В. и П.Н. от <...>, заключенным, о прекращении зарегистрированного права собственности П.Н. на квартиру <...> в доме <...> по <...> в <...> и обязании УФРС по КК внести запись о прекращении права собственности П.Н. на указанную квартиру.
П.Н. обратилась в суд со встречным иском к А.В. о признании договора купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по <...> в <...>, заключенного между А.В. и П.Н. от <...>, недействительным на основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ по мотиву его притворности.
В судебном заседании истец, его представитель по доверенности Д. поддержали заявленные требования, настаивали на удовлетворении иска. В обоснование требований представитель истца пояснила, что стороны по делу заключили договор купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по <...> в <...> и сдали в УФРС по КК в <...> на государственную регистрацию по доброй воле.
Стороны полностью выполнили условия договора. П.Н. фактически передала во владение А.В. квартиру, так как согласно п. 5 вышеназванного договора Квартира считается переданной Покупателю с момента подписания настоящего договора. Договор принимает силу и значение акта-приема-передачи и составление дополнительного документа не требует. Согласно п. 3 договора расчет за квартиру в размере <...> рублей между сторонами по договору произведен полностью до подписания договора. В соответствии с действующим законодательством <...> договор купли-продажи квартиры сторонами был сдан на государственную регистрацию в УФРС по КК, о чем в книгу учета входящих документов <...> внесена запись <...>.
Росреестром принято решение об отказе в регистрации сделки по причине ошибки в имени Продавца. В целях исправления ошибки в договоре А.В. неоднократно пытался связаться с П.Н., но безрезультатно, так как в квартире она не проживает и местонахождение ее не известно. Указанные обстоятельства препятствуют Покупателю передать в Росреестр надлежащим образом заключенный договор в целях его государственной регистрации и перехода права на квартиру.
Считал, что стороны по договору выразили свою волю, то есть выполнили взаимные обязательства по договору, поэтому договор купли-продажи квартиры должен быть признан заключенным.
Представитель ответчицы Я., действующая по доверенности, исковые требования не признала, поддержала встречные исковые требования. В обоснование встречных исковых требований указала, договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м <...> в доме <...> по <...>, заключенный между А.В. и П.Н., является притворной сделкой.
Квалификация сделки как притворной возможна при наличии умысла на достижение цели прикрытия другой сделки у обоих сторон. Таковой сделкой является договор займа денежных средств в размере <...>, заключенный между П.Н. и А.В. <...> сроком до <...> с выплатой процентов в размере 7% от суммы займа ежемесячно, что составляет <...>.
В обеспечение данного договора сторонами был заключен договор залога спорной квартиры от <...>. В соответствии с п. 2.2 данного договора стороны оценили залоговое имущество в размере <...> рублей. В соответствии с действующим законодательством договор залога был сдан в УФРС по КК <...> на государственную регистрацию, но, как стало известно П.Н. уже в суде, не прошел государственной регистрации. До декабря 2011 года П.Н. исправно платила А.В. проценты по договору займа (копии расписок прилагаются). В декабре 2011 года П.Н. не смогла ему заплатить проценты из-за сложного финансового и семейного положения, и когда в январе 2012 года встретилась с ним, чтобы оплатить причитающиеся проценты и выплатить долг - А.В. заявил ей, что теперь П.Н. должна ему <...> рублей. А.В. предложил выход из создавшейся ситуации путем заключения договора купли-продажи спорной квартиры на сумму <...>. После возврата долга он обещал расторгнуть данный договор. Цель заключения договора купли-продажи состояла в возврате долга по договору займа и в том, что А.В. будет уверен в возврате суммы долга. Договор купли-продажи квартиры заключался формально. О формальности заключения договора купли-продажи от свидетельствуют факты, характеризующие среднерыночную стоимость четырехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м, расположенной по адресу: РФ, <...>, по состоянию на без учета НДС составляет <...>000 (три миллиона восемьсот тысяч) рублей.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечень в нем лиц, зарегистрированных в продаваемом жилом помещении с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В соответствии с выпиской из лицевого счета на 01.03.2012 года в спорной квартире зарегистрированы 2 человека - бывший собственник квартиры - 11 и его малолетняя дочь С.
Ответчик А.В. считал, что П.Н. фактически передала ему свою квартиру, ссылаясь на п. 5 договора купли-продажи квартиры от <...>, где сказано, что квартира считается переданной Покупателю с момента подписания данного договора и что договор принимает силу акта приема-передачи и составления иного дополнительного документа не требуется. Но если бы действительно имел место договор купли-продажи, то в соответствии со ст. 556 ГК РФ был бы составлен акт приема-передачи имущества или иной документ о передачи.
Если бы квартира действительно покупалась и тем более по такой явно заниженной цене, то Покупатель обязательно бы взял у Продавца расписку в получении денег, или имела бы место отдельная надпись на договоре о получении денег Продавцом.
П.Н. была вынуждена согласиться на заключение данной сделки на крайне невыгодных для себя условиях, чтобы вернуть долг. У П.Н. четверо детей, двое из которых являются несовершеннолетними и проживают постоянно с ней в спорной квартире. Из спорной квартиры П.Н. не выезжала, проживает там постоянно с детьми. Данный факт подтверждается Актом, составленным старшим по дому Т. и справкой, составленной соседями по дому: 12 - <...>, 13 - <...>, 14 - <...>. Данная квартира является единственным жильем 8, она не собиралась продавать квартиру, а 7 не собирался ее покупать и тем более там жить. Никаких денег по договору купли продажи квартиры П.Н. не получала, так как это она должна А.В. деньги по договору займа.
Притворность сделки повлекла ущемление имущественных интересов П.Н., так как правовые последствия договора займа являются совсем иными, чем последствия договора купли-продажи квартиры.
Истец А.В. в судебном заседании встречные исковые требования не признал и пояснил, что договор займа от <...> действительно имел место и действительно П.Н. с ним не расплатилась по данному договору, но это совершенно другая сделка и не имеет никакого отношения в вышеназванному договору купли-продажи. Договор купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по <...> в <...> был заключен между ним и П.Н. по просьбе последней, так как ей срочно нужны были деньги, а продать квартиру по рыночной стоимости быстро не возможно. А.В. предложил П.Н. за ее квартиру <...> рублей. П.Н. согласилась. Деньги в сумме <...> рублей были переданы лично П.Н., о чем она расписалась в предварительном договоре, заключенном <...>. Подписание предварительного договора и передача денег П.Н. осуществлялась при свидетелях Л. и Н. П.Н. утверждала, что в спорной квартире она и ее дети не проживают, в квартире никто не прописан. Квартиру П.Н. временно сдает, а сама с детьми постоянно проживает в <...>, где у нее имеется в собственности двухэтажный дом и другая недвижимость. А.В. пояснил суду, что он является одним из учредителей ООО "<...>" и занимается бизнесом, одним из направлений которого является предоставление денежных займов физическим лицам. Подавая встречное исковое заявление, ответчица пытается затянуть рассмотрение дела, тем самым уклониться от государственной регистрации сделки.
Решением Советского районного суда г. Краснодара от 02 августа 2012 года отказано в удовлетворении исковых требований А.В. о признании заключенным договора купли-продажи квартиры <...>, расположенной по адресу: <...>, <...>, совершенного между А.В. и П.Н., и прекращении зарегистрированного права собственности П.Н. на указанную квартиру. Встречные исковые требования удовлетворены.
Суд признал договор купли-продажи квартиры <...>, площадью ... м. в доме <...> по <...>, заключенный между П.Н. и А.В. <...>, недействительной сделкой, и взыскал с 8 в пользу А.В. по договору займа <...> рублей, проценты в сумме <...> рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <...> рублей, а всего ) рубля.
В апелляционной жалобе А.В. просит решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований, отказав о встречном иске П.Н. В обоснование доводов жалобы указал, что решение незаконно и необоснованно, вынесено с нарушением норм материального, процессуального права, на основании противоречивых доказательств, без полного исследования всех материалов дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя П.Н. по доверенности Я., просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда.
Судом установлено, что 15 декабря 2010 года между П.Н. и А.В. был заключен договор займа сроком до 14 декабря 2011 года на сумму 500 000 (пятьсот тысяч) рублей (п. 1.1 договора) с выплатой процентов в размере 7% от суммы займа в месяц (п. 1.3 договора).
В обеспечение договора займа между А.В. и П.Н. <...> был заключен договор залога квартиры <...> в доме <...> по <...> в <...>, принадлежащей П.Н. на праве собственности (п. 2.1 договора). По соглашению сторон залоговое имущество оценивается сторонами в сумме <...> рублей (п. 2.2 договора).
В соответствии со ст. 164 ГК РФ, ФЗ "Об ипотеке", договор залога был сдан в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК на регистрацию.
Как усматривается из материалов дела, Управление Росреестра по КК уведомило стороны об отложении государственной регистрации до в связи с допущением ошибки в имени Залогодателя, отсутствие заявления от Залогодателя, отсутствие согласия супруга Залогодателя или подтверждение его отсутствия (Исх. <...> от <...>) <...> года. Управление Росреестра по КК уведомило стороны об отказе в проведении государственной регистрации смешанного договора залога имущества от <...> на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, <...>, виду не устранения ошибок (Исх. <...>-Ф от <...>). <...> между П.Н. и А.В. был заключен договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры, общей площадью ... м. в доме <...> по <...> в <...>. В соответствии с п. 3 договора Указанная квартира продается за 1 500 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В соответствии с п. 5 вышеназванного договора Квартира считается переданной Покупателю с момента подписания настоящего договора. Договор принимает силу и значение акта приема передачи и составления иного дополнительного документа не требует.
Управление Росреестра по КК уведомило стороны об отложении государственной регистрации до в связи с допущением ошибки в имени Продавца.
Управление Росреестра по КК уведомило стороны об отказе в проведении государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, <...>, от <...> в виду не устранения ошибок.
Судом установлено, что долг по договору займа П.Н. не погасила. В материалах дела имеются копии расписок, свидетельствующие о выплате П.Н. процентов по договору займа в размере 7% от суммы займа соответствующие в месяц до <...> включительно.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Истец А.В. и его представитель не представили в суд доказательств реальности совершения сделки купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по <...> в <...>. А.В. факт передачи 1<...> рублей обосновывал записью о получении денег П.Н. над ее росписью в Предварительном договоре купли-продажи от <...>, написанной его рукой. Вместе с тем, в суде доказательств, в подтверждение указанных обстоятельств, установлено, не было.
Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание тот факт, что в соответствии с п. 5 договора купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по <...> квартира считается переданной Покупателю с момента подписания настоящего договора. Договор принимает силу и значение акта приема передачи и составления иного дополнительного документа не требует. Однако, чтобы не возникло сомнений в реальном совершении сделки она должна быть надлежаще оформлена, а ее исполнение подтверждено всеми необходимыми документами (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06 апреля 2007 года N А56-40998 (2005). То есть при заключении сделки участники должны совершить необходимые действия, направленные на достижение юридического результата, присущего заключаемому договору. Кроме того, намерения сторон по заключению договора должны подтверждаться исполнением обязанностей по нему. Однако в судебном заседании установлено, что фактически квартира Покупателю не передавалась.
- В судебном заседании также достоверно установлено, что П.Н. проживала и проживает в квартире <...> в доме <...> по <...> в <...> с двумя несовершеннолетними детьми П.С., <...> года рождения и сыном А. <...> года рождения. Этот факт подтверждается Актом, составленным старшим по дому 1; справкой от соседей 19 - <...>, 20 - <...>, 14 - <...>;
- Также в материалах дела имеется копия свидетельства о рождении 18, <...> года рождения и свидетельство о рождении П.А., <...> года рождения.
Согласно выписки из лицевого счета на <...> в квартире <...> в доме <...> по <...> в <...> было прописано 2 человека: 11 и 22 Однако, в п. 8 договора купли-продажи квартиры от <...> эти лица не были указаны, что является нарушением ст. 432 ГК РФ и п. 1. ст. 558 ГК РФ.
В соответствии со справкой <...> от <...>, выданной ФГУП КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" по <...>, среднерыночная стоимость четырехкомнатной квартиры, общей площадью <...> м, расположенной по адресу: РФ, Краснодарский край, <...>, по состоянию на без учета НДС составляет 3<...> рублей.
П.Н. заключила сделку купли-продажи своей квартиры на крайне не выгодных для себя условиях, учитывая, то, что спорная квартира является ее единственным жильем. Согласно Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним спорная квартира N <...> в доме <...> по <...> в <...> принадлежит на праве собственности П.Н.
Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи указанной квартиры не произведена.
Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по <...> в <...>, заключенный между П.Н. и А.В., был заключен формально и являлся притворной сделкой. Воля сторон при заключении договора купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по <...> в <...> была направлена на возврат денег, причитающихся Кредитору А.А. по договору займа от 15 декабря 2010 года. Следовательно, воля сторон была направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений иных по сравнению с выраженным волеизъявлением сторон при заключении договора купли-продажи квартиры. Расписалась П.Н. под Предварительным договором купли-продажи квартиры от <...>, а не за получение денег.
Материалы дела, касающиеся обстоятельств заключения и исполнения оспариваемых сделок, в том числе имеющиеся в деле показания свидетелей, представленные письменные доказательства свидетельствуют о том, что стороны имели в виду наступление последствий по договору займа, а не по договору купли-продажи.
При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи заключенным, удовлетворив встречные исковые требования.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном удовлетворении встречных исковых требований, не могут быть приняты во внимание, поскольку не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда. Указанные доводы были предметом судебного рассмотрения и им дана соответствующая правовая оценка.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактические обстоятельства дела установлены правильно, решение суда вынесено в соответствии с требованиями закона, и оснований для его отмены не имеется.
Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Советского районного суда г. Краснодара от 02 августа 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 20.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-18960/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 сентября 2012 г. по делу N 33-18960/12
Судья Маслова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Агибаловой В.О.
судей: Диянова С.П., Диденко И.А.
по докладу Диденко И.А.
при секретаре Б.
слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А.В. на решение Советского районного суда г. Краснодара от 02 августа 2012 года.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,
установила:
А.В. обратился в суд с иском к П.Н. о признании договора купли-продажи 4-х комнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м <...> в доме <...> по <...> в <...>, заключенного между А.В. и П.Н. от <...>, заключенным, о прекращении зарегистрированного права собственности П.Н. на квартиру <...> в доме <...> по <...> в <...> и обязании УФРС по КК внести запись о прекращении права собственности П.Н. на указанную квартиру.
П.Н. обратилась в суд со встречным иском к А.В. о признании договора купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по <...> в <...>, заключенного между А.В. и П.Н. от <...>, недействительным на основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ по мотиву его притворности.
В судебном заседании истец, его представитель по доверенности Д. поддержали заявленные требования, настаивали на удовлетворении иска. В обоснование требований представитель истца пояснила, что стороны по делу заключили договор купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по <...> в <...> и сдали в УФРС по КК в <...> на государственную регистрацию по доброй воле.
Стороны полностью выполнили условия договора. П.Н. фактически передала во владение А.В. квартиру, так как согласно п. 5 вышеназванного договора Квартира считается переданной Покупателю с момента подписания настоящего договора. Договор принимает силу и значение акта-приема-передачи и составление дополнительного документа не требует. Согласно п. 3 договора расчет за квартиру в размере <...> рублей между сторонами по договору произведен полностью до подписания договора. В соответствии с действующим законодательством <...> договор купли-продажи квартиры сторонами был сдан на государственную регистрацию в УФРС по КК, о чем в книгу учета входящих документов <...> внесена запись <...>.
Росреестром принято решение об отказе в регистрации сделки по причине ошибки в имени Продавца. В целях исправления ошибки в договоре А.В. неоднократно пытался связаться с П.Н., но безрезультатно, так как в квартире она не проживает и местонахождение ее не известно. Указанные обстоятельства препятствуют Покупателю передать в Росреестр надлежащим образом заключенный договор в целях его государственной регистрации и перехода права на квартиру.
Считал, что стороны по договору выразили свою волю, то есть выполнили взаимные обязательства по договору, поэтому договор купли-продажи квартиры должен быть признан заключенным.
Представитель ответчицы Я., действующая по доверенности, исковые требования не признала, поддержала встречные исковые требования. В обоснование встречных исковых требований указала, договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м <...> в доме <...> по <...>, заключенный между А.В. и П.Н., является притворной сделкой.
Квалификация сделки как притворной возможна при наличии умысла на достижение цели прикрытия другой сделки у обоих сторон. Таковой сделкой является договор займа денежных средств в размере <...>, заключенный между П.Н. и А.В. <...> сроком до <...> с выплатой процентов в размере 7% от суммы займа ежемесячно, что составляет <...>.
В обеспечение данного договора сторонами был заключен договор залога спорной квартиры от <...>. В соответствии с п. 2.2 данного договора стороны оценили залоговое имущество в размере <...> рублей. В соответствии с действующим законодательством договор залога был сдан в УФРС по КК <...> на государственную регистрацию, но, как стало известно П.Н. уже в суде, не прошел государственной регистрации. До декабря 2011 года П.Н. исправно платила А.В. проценты по договору займа (копии расписок прилагаются). В декабре 2011 года П.Н. не смогла ему заплатить проценты из-за сложного финансового и семейного положения, и когда в январе 2012 года встретилась с ним, чтобы оплатить причитающиеся проценты и выплатить долг - А.В. заявил ей, что теперь П.Н. должна ему <...> рублей. А.В. предложил выход из создавшейся ситуации путем заключения договора купли-продажи спорной квартиры на сумму <...>. После возврата долга он обещал расторгнуть данный договор. Цель заключения договора купли-продажи состояла в возврате долга по договору займа и в том, что А.В. будет уверен в возврате суммы долга. Договор купли-продажи квартиры заключался формально. О формальности заключения договора купли-продажи от свидетельствуют факты, характеризующие среднерыночную стоимость четырехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м, расположенной по адресу: РФ, <...>, по состоянию на без учета НДС составляет <...>000 (три миллиона восемьсот тысяч) рублей.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечень в нем лиц, зарегистрированных в продаваемом жилом помещении с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В соответствии с выпиской из лицевого счета на 01.03.2012 года в спорной квартире зарегистрированы 2 человека - бывший собственник квартиры - 11 и его малолетняя дочь С.
Ответчик А.В. считал, что П.Н. фактически передала ему свою квартиру, ссылаясь на п. 5 договора купли-продажи квартиры от <...>, где сказано, что квартира считается переданной Покупателю с момента подписания данного договора и что договор принимает силу акта приема-передачи и составления иного дополнительного документа не требуется. Но если бы действительно имел место договор купли-продажи, то в соответствии со ст. 556 ГК РФ был бы составлен акт приема-передачи имущества или иной документ о передачи.
Если бы квартира действительно покупалась и тем более по такой явно заниженной цене, то Покупатель обязательно бы взял у Продавца расписку в получении денег, или имела бы место отдельная надпись на договоре о получении денег Продавцом.
П.Н. была вынуждена согласиться на заключение данной сделки на крайне невыгодных для себя условиях, чтобы вернуть долг. У П.Н. четверо детей, двое из которых являются несовершеннолетними и проживают постоянно с ней в спорной квартире. Из спорной квартиры П.Н. не выезжала, проживает там постоянно с детьми. Данный факт подтверждается Актом, составленным старшим по дому Т. и справкой, составленной соседями по дому: 12 - <...>, 13 - <...>, 14 - <...>. Данная квартира является единственным жильем 8, она не собиралась продавать квартиру, а 7 не собирался ее покупать и тем более там жить. Никаких денег по договору купли продажи квартиры П.Н. не получала, так как это она должна А.В. деньги по договору займа.
Притворность сделки повлекла ущемление имущественных интересов П.Н., так как правовые последствия договора займа являются совсем иными, чем последствия договора купли-продажи квартиры.
Истец А.В. в судебном заседании встречные исковые требования не признал и пояснил, что договор займа от <...> действительно имел место и действительно П.Н. с ним не расплатилась по данному договору, но это совершенно другая сделка и не имеет никакого отношения в вышеназванному договору купли-продажи. Договор купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по <...> в <...> был заключен между ним и П.Н. по просьбе последней, так как ей срочно нужны были деньги, а продать квартиру по рыночной стоимости быстро не возможно. А.В. предложил П.Н. за ее квартиру <...> рублей. П.Н. согласилась. Деньги в сумме <...> рублей были переданы лично П.Н., о чем она расписалась в предварительном договоре, заключенном <...>. Подписание предварительного договора и передача денег П.Н. осуществлялась при свидетелях Л. и Н. П.Н. утверждала, что в спорной квартире она и ее дети не проживают, в квартире никто не прописан. Квартиру П.Н. временно сдает, а сама с детьми постоянно проживает в <...>, где у нее имеется в собственности двухэтажный дом и другая недвижимость. А.В. пояснил суду, что он является одним из учредителей ООО "<...>" и занимается бизнесом, одним из направлений которого является предоставление денежных займов физическим лицам. Подавая встречное исковое заявление, ответчица пытается затянуть рассмотрение дела, тем самым уклониться от государственной регистрации сделки.
Решением Советского районного суда г. Краснодара от 02 августа 2012 года отказано в удовлетворении исковых требований А.В. о признании заключенным договора купли-продажи квартиры <...>, расположенной по адресу: <...>, <...>, совершенного между А.В. и П.Н., и прекращении зарегистрированного права собственности П.Н. на указанную квартиру. Встречные исковые требования удовлетворены.
Суд признал договор купли-продажи квартиры <...>, площадью ... м. в доме <...> по <...>, заключенный между П.Н. и А.В. <...>, недействительной сделкой, и взыскал с 8 в пользу А.В. по договору займа <...> рублей, проценты в сумме <...> рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <...> рублей, а всего ) рубля.
В апелляционной жалобе А.В. просит решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований, отказав о встречном иске П.Н. В обоснование доводов жалобы указал, что решение незаконно и необоснованно, вынесено с нарушением норм материального, процессуального права, на основании противоречивых доказательств, без полного исследования всех материалов дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя П.Н. по доверенности Я., просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда.
Судом установлено, что 15 декабря 2010 года между П.Н. и А.В. был заключен договор займа сроком до 14 декабря 2011 года на сумму 500 000 (пятьсот тысяч) рублей (п. 1.1 договора) с выплатой процентов в размере 7% от суммы займа в месяц (п. 1.3 договора).
В обеспечение договора займа между А.В. и П.Н. <...> был заключен договор залога квартиры <...> в доме <...> по <...> в <...>, принадлежащей П.Н. на праве собственности (п. 2.1 договора). По соглашению сторон залоговое имущество оценивается сторонами в сумме <...> рублей (п. 2.2 договора).
В соответствии со ст. 164 ГК РФ, ФЗ "Об ипотеке", договор залога был сдан в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК на регистрацию.
Как усматривается из материалов дела, Управление Росреестра по КК уведомило стороны об отложении государственной регистрации до в связи с допущением ошибки в имени Залогодателя, отсутствие заявления от Залогодателя, отсутствие согласия супруга Залогодателя или подтверждение его отсутствия (Исх. <...> от <...>) <...> года. Управление Росреестра по КК уведомило стороны об отказе в проведении государственной регистрации смешанного договора залога имущества от <...> на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, <...>, виду не устранения ошибок (Исх. <...>-Ф от <...>). <...> между П.Н. и А.В. был заключен договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры, общей площадью ... м. в доме <...> по <...> в <...>. В соответствии с п. 3 договора Указанная квартира продается за 1 500 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В соответствии с п. 5 вышеназванного договора Квартира считается переданной Покупателю с момента подписания настоящего договора. Договор принимает силу и значение акта приема передачи и составления иного дополнительного документа не требует.
Управление Росреестра по КК уведомило стороны об отложении государственной регистрации до в связи с допущением ошибки в имени Продавца.
Управление Росреестра по КК уведомило стороны об отказе в проведении государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, <...>, от <...> в виду не устранения ошибок.
Судом установлено, что долг по договору займа П.Н. не погасила. В материалах дела имеются копии расписок, свидетельствующие о выплате П.Н. процентов по договору займа в размере 7% от суммы займа соответствующие в месяц до <...> включительно.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Истец А.В. и его представитель не представили в суд доказательств реальности совершения сделки купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по <...> в <...>. А.В. факт передачи 1<...> рублей обосновывал записью о получении денег П.Н. над ее росписью в Предварительном договоре купли-продажи от <...>, написанной его рукой. Вместе с тем, в суде доказательств, в подтверждение указанных обстоятельств, установлено, не было.
Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание тот факт, что в соответствии с п. 5 договора купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по <...> квартира считается переданной Покупателю с момента подписания настоящего договора. Договор принимает силу и значение акта приема передачи и составления иного дополнительного документа не требует. Однако, чтобы не возникло сомнений в реальном совершении сделки она должна быть надлежаще оформлена, а ее исполнение подтверждено всеми необходимыми документами (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06 апреля 2007 года N А56-40998 (2005). То есть при заключении сделки участники должны совершить необходимые действия, направленные на достижение юридического результата, присущего заключаемому договору. Кроме того, намерения сторон по заключению договора должны подтверждаться исполнением обязанностей по нему. Однако в судебном заседании установлено, что фактически квартира Покупателю не передавалась.
- В судебном заседании также достоверно установлено, что П.Н. проживала и проживает в квартире <...> в доме <...> по <...> в <...> с двумя несовершеннолетними детьми П.С., <...> года рождения и сыном А. <...> года рождения. Этот факт подтверждается Актом, составленным старшим по дому 1; справкой от соседей 19 - <...>, 20 - <...>, 14 - <...>;
- Также в материалах дела имеется копия свидетельства о рождении 18, <...> года рождения и свидетельство о рождении П.А., <...> года рождения.
Согласно выписки из лицевого счета на <...> в квартире <...> в доме <...> по <...> в <...> было прописано 2 человека: 11 и 22 Однако, в п. 8 договора купли-продажи квартиры от <...> эти лица не были указаны, что является нарушением ст. 432 ГК РФ и п. 1. ст. 558 ГК РФ.
В соответствии со справкой <...> от <...>, выданной ФГУП КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" по <...>, среднерыночная стоимость четырехкомнатной квартиры, общей площадью <...> м, расположенной по адресу: РФ, Краснодарский край, <...>, по состоянию на без учета НДС составляет 3<...> рублей.
П.Н. заключила сделку купли-продажи своей квартиры на крайне не выгодных для себя условиях, учитывая, то, что спорная квартира является ее единственным жильем. Согласно Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним спорная квартира N <...> в доме <...> по <...> в <...> принадлежит на праве собственности П.Н.
Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи указанной квартиры не произведена.
Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по <...> в <...>, заключенный между П.Н. и А.В., был заключен формально и являлся притворной сделкой. Воля сторон при заключении договора купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по <...> в <...> была направлена на возврат денег, причитающихся Кредитору А.А. по договору займа от 15 декабря 2010 года. Следовательно, воля сторон была направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений иных по сравнению с выраженным волеизъявлением сторон при заключении договора купли-продажи квартиры. Расписалась П.Н. под Предварительным договором купли-продажи квартиры от <...>, а не за получение денег.
Материалы дела, касающиеся обстоятельств заключения и исполнения оспариваемых сделок, в том числе имеющиеся в деле показания свидетелей, представленные письменные доказательства свидетельствуют о том, что стороны имели в виду наступление последствий по договору займа, а не по договору купли-продажи.
При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи заключенным, удовлетворив встречные исковые требования.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном удовлетворении встречных исковых требований, не могут быть приняты во внимание, поскольку не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда. Указанные доводы были предметом судебного рассмотрения и им дана соответствующая правовая оценка.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактические обстоятельства дела установлены правильно, решение суда вынесено в соответствии с требованиями закона, и оснований для его отмены не имеется.
Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Советского районного суда г. Краснодара от 02 августа 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)