Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Ф/с: Соколовский М.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукьянова И.Е.
и судей Лемагиной И.Б. и Ворониной И.В.,
при секретаре Я.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.
дело по апелляционным жалобам ЗАО "Кунцево-Инвест", ООО "Магистрат", ЗАО "ИНТЕКО" на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 07 февраля 2012 г., которым постановлено:
взыскать с ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "Магистрат" солидарно в пользу О. излишне уплаченные по договору участия в долевом строительстве в сумме *** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме *** руб., расходы на услуги представителя в сумме *** руб., расходы на изготовление доверенности в сумме ***руб., расходы по уплате госпошлины за получение экспликации в БТИ и Ростехинвентаризации" в сумме *** руб., а всего *** руб.
Взыскать с ЗАО "Кунцево-Инвест" в пользу О. госпошлину в сумме *** руб.
Взыскать с ООО "Магистрат" в пользу О. госпошлину в сумме *** руб.
- В остальной части иска отказать;
- установила:
О. обратился в суд с иском к ЗАО "Кунцево-Инвест", ООО "Магистрат" о взыскании излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, указывая, что между ним и ЗАО "Кунцево-Инвест" в лице ООО "Магистрат", действующего на основании агентского договора, 04.09.2009 г. был заключен договор участия в долевом строительстве 1-комнатной квартиры; ответчики приняли на себя обязательства передать в его собственность данную квартиру проектной площадью 57,07 кв. м, находящуюся в жилом доме на 12-м этаже, секция 3, N на площадке 3 по адресу: ***; проектная площадь являлась ориентировочной; окончательная площадь (с учетом площади летних помещений) должна была быть определена после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров объекта БТИ. Стоимость квартиры составляла ***руб. из расчета *** руб. за 1 кв. м; он свои обязательства по договору выполнил в полном объеме. По итогам обмеров "Западное-1 ТБТИ" от 28.09.2009 г. квартире был присвоен N *** на ...-м этаже жилого дома по адресу: ***; ее общая площадь с летними помещениями составила 59,8 кв. м с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджии; общая площадь квартиры увеличилась на 2,73 кв. м. В подписанном позже дополнительном соглашении от 20.06.2010 г. были использованы обмеры РТИ (Ростехинвентаризация); в нем суммарная площадь квартиры с учетом летних помещений была указана в размере 61,3 кв. м без понижающего коэффициента 0,5. В соответствии с п. 4 данного дополнительного соглашения он оплатил предложенную ответчиком разницу стоимости квартиры в связи с увеличением ее площади в размере *** руб. На настоящий момент строительство жилого дома завершено, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дому присвоен адрес: *** С учетом указанных обстоятельств истец просил суд обязать ответчиков вернуть ему излишне уплаченные денежные средства по результатам обмеров за 1,5 кв. м, что составляет *** руб., судебные расходы в сумме *** руб.
В судебном заседании истец уточнил заявленные исковые требования, просил суд взыскать с ответчиков излишне уплаченные им денежные средства по результатам обмеров БТИ в сумме ***руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме *** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., расходы на оплату услуг представителя - *** руб., расходы на изготовление экспликаций и доверенности в общей сумме*** руб.
Истец и его представитель в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали. Представитель ответчика ЗАО "Кунцево-Инвест" иск не признал, указав, что окончательная стоимость объекта должна была быть определена после получения обмеров БТИ при подписании дополнительного соглашения; площадь объекта увеличилась на 4,23 кв. м и составила 61,3 кв. м; окончательная цена увеличилась и стала равной *** руб.; дополнительное соглашение истцом было подписано и не оспаривалось. Представитель ответчика ООО "Магистрат" иск не признал, указав, что О. добровольно заключил дополнительное соглашение, не оспаривал его. Представители третьих лиц Западное ТБТИ, ФГУП "Ростехинвентаризация" в судебном заседании разрешение исковых требований оставили на усмотрение суда. Представитель третьего лица ЗАО "ИНТЕКО" в судебном заседании разрешение исковых требований также оставила на усмотрение суда, пояснив, что понижающий коэффициент применяться не должен.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просят ЗАО "Кунцево-Инвест", ООО "Магистрат", ЗАО "ИНТЕКО" в апелляционных жалобах.
Проверив материалы дела, выслушав представителей ЗАО "Кунцево-Инвест" по доверенности Г., ООО "Магистрат" по доверенности Г.П., ЗАО "ИНТЕКО" по доверенностям Г.К., Н., истца О. и его представителя З., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобы в данном судебном заседании, находит решение суда подлежащим отмене, как постановленное без учета фактических обстоятельств дела, с нарушением требований действующего законодательства.
Частично удовлетворяя уточненные исковые требования, суд руководствовался ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; ст. 1102 ГК РФ об обязанности возвратить неосновательное обогащение; ст. 1107 ГК РФ о возмещении потерпевшему неполученных доходов; ст. 431 ГК РФ о толковании договора; ст. 395 ГК РФ об ответственности за неисполнение денежного обязательства; ст. 333 ГК РФ об уменьшении неустойки; ст. 15 ГК РФ о возмещении убытков; ст. 151 ГК РФ о компенсации морального вреда; ст. ст. 98, 100 ГПК РФ о взыскании судебных расходов и расходов на представителя.
При разрешении заявленных требований суд установил, что 04.09.2009 г. между О. и ЗАО "Кунцево-Инвест" в лице ООО "Магистрат", действующего на основании агентского договора, был заключен договор N *** участия в долевом строительстве 1-комнатной квартиры ориентировочной площадью 57,07 кв. м с учетом площади балконов и/или лоджий, находящейся в жилом доме по адресу: *** окончательная площадь объекта (с учетом площади летних помещений) должна была быть определена после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения обмеров БТИ; цена договора, подлежащая уплате участником строительства, определялась как сумма общей площади объекта и площади летних помещений; стоимость 1-го кв. м составляла *** руб.; общая сумма договора с учетом общей жилой площади ориентировочно составляла *** руб.; указанная в п. 3.2 договора цена могла быть изменена на условиях, указанных в п. п. 3.4.1, 3.4.2 договора, в порядке, предусмотренном п. п. 4.1.7, 5.1.5 договора.
Из материалов дела также усматривается, что стороны договорились об уточнении цены договора долевого участия после проведения органами БТИ технической инвентаризации объекта, исходя из суммарной площади квартиры по данным обмеров БТИ и стоимости одного кв. м, указанной в договоре долевого участия, что оформляется соответствующим дополнительным соглашением к договору долевого участия; указанная в п. 3.4.1 договора долевого участия уточненная стоимость объекта являлась окончательной и не подлежала изменению ни при каких обстоятельствах, в т.ч. и в случае изменения площади квартиры при проведении повторных (дополнительных) обмеров квартиры БТИ.
В процессе рассмотрения спора суд пришел к выводу о надлежащем исполнении О. своих обязательств по оплате денежных средств по договору в размере *** руб.; установил, что на момент рассмотрения спора строительство жилого дома завершено; получено разрешение Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию N *** от 30.09.2009 г.; дому присвоен адрес: ***.
Одновременно из материалов дела суд установил, что в п. 1 дополнительного соглашения к договору N *** от 04.09.2009 г. площадь летних помещений указана в размере 3 кв. м; суммарная площадь объекта с учетом площади летних помещений - 61,3 кв. м; данная суммарная площадь квартиры была получена после обмеров ФГУП "Ростехинвентаризация" от 16.03.2010 г.; при этом площадь летних помещений была исчислена без учета понижающего коэффициента. В соответствии с дополнительным соглашением, подписанным истцом, он доплатил за квартиру денежную сумму в размере ***руб. в связи с увеличением суммарной площади объекта на 4,23 кв. м; окончательная цена по договору составила *** руб.; истец исполнил условия дополнительного соглашения, что подтверждается платежным поручением от 20.07.2010 г.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ответчиков в пользу истца излишне уплаченной суммы по договору, суд исходил из того, что в договоре участия в долевом строительстве при определении уточненной площади объекта стороны предусмотрели использование данных БТИ, а не ФГУП "Ростехинвентаризация". Также суд отметил, что первичный обмер квартир осуществляло Западное N 1 ТБТИ; согласно п. 3.4.2 договора, после проведения первичного обмера БТИ уточненная стоимость объекта является окончательной и не подлежит изменению, даже в случае проведения повторных (дополнительных) обмеров. При этом суд сослался на экспликацию Западного N 1 ТБТИ г. Москвы от 28.09.2009 г., указав, что квартира по адресу: *** имеет общую площадь 58,3 кв. м, жилую - 22,2 кв. м; площадь вспомогательных помещений - 36,1 кв. м; площадь лоджии с понижающим коэффициентом - 1,5 кв. м. Одновременно суд указал, что по свидетельству о государственной регистрации права от 24.12.2010 г., выданному Управлением Росреестра по г. Москве на квартиру по адресу: ***, общая площадь квартиры составляет 58,3 кв. м.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что по результатам первичной инвентаризации квартиры Западным N 1 ТБТИ от 28.09.2009 г. общая площадь квартиры составляла 58,3 кв. м; площадь лоджии - 1,5 кв. м; увеличение суммарной площади квартиры составило 2,73 кв. м, тогда как в соответствии с дополнительным соглашением истец доплатил за квартиру денежную сумму исходя из увеличения ее площади на 4,23 кв. м. С учетом этого суд пришел к выводу об излишне уплаченных истцом денежных средствах за 1,5 кв. м, что составило *** руб. При этом доводы представителя ЗАО "Кунцево-Инвест" об иных условиях договора относительно определения окончательной площади объекта суд признал не обоснованными. Излишне уплаченные денежные средства в сумме *** руб. суд взыскал с ответчиков ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "Магистрат" в солидарном порядке. Также суд взыскал с ответчиков в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами с учетом требований ст. 333 ГК РФ в размере *** руб.; убытки истца: по изготовлению доверенности - *** руб., по получению экспликации БТИ и Ростехинвентаризации на общую сумму *** руб., расходы на оплату услуг представителя - *** руб.; на оплату госпошлины - по *** руб. с каждого ответчика. Предусмотренных законом оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца компенсации морального вреда суд не усмотрел. Решение суда истцом не оспаривается.
Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об удовлетворении исковых требований, поскольку считает, что судом при разрешении заявленных требований были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела; нарушены нормы действующего законодательства.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. Данные требования действующего законодательства судом были нарушены, поскольку представленные сторонами доказательства в полном объеме не исследованы и не оценены; доводам ответчиков в мотивировочной части решения не дана надлежащая правовая оценка.
Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда они содержат исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. При вынесении оспариваемого решения суд нарушил данные нормы. Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции разрешил требования истца не на основе доказанных фактов, не установил в полном объеме обстоятельства дела, связанные с заключением между сторонами договора и дополнительного соглашения, их условиями, объемом прав сторон по данным сделкам, не проверил доводы сторон и не дал им надлежащую оценку, в связи с чем решение суда не может быть признано законным и обоснованным.
При разрешении заявленных требований суд не учел, что указанная в п. 2.1 договора участия в долевом строительстве от 04.09.2009 г. проектная площадь квартиры являлась ориентировочной; окончательная площадь объекта (с учетом летних помещений) должна была быть определена после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров объекта БТИ. В соответствии с п. 3.4.1 договора, после проведения органами БТИ технической инвентаризации объекта стороны, исходя из суммарной площади объекта по данным обмеров БТИ и стоимости 1-го кв. м, указанной в п. 3.1 договора, уточняют цену договора, что оформляется дополнительным соглашением. 20.06.2010 г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору от 04.09.2009 г., в соответствии с которым истец обязался доплатить *** руб., поскольку фактическая площадь квартиры с учетом лоджии размером 3 кв. м составила 61,3 кв. м, т.е. суммарная площадь объекта стала больше проектной площади на 4,23 кв. м. Договором между сторонами и дополнительным соглашением к договору применение понижающих коэффициентов предусмотрено не было. Ни условия договора и дополнительного соглашения к нему, ни обмеры РТИ (БТИ) истцом не оспаривались. Истец, подписывая договор и дополнительное соглашение, согласился с их условиями, исполнил обязательства по оплате стоимости 61,3 кв. м квартиры. Вывод суда о том, что договором участия в долевом строительстве стороны предусмотрели использование данных БТИ, а не ФГУП "Ростехинвентаризация"; после проведения первичного обмера БТИ уточненная стоимость объекта является окончательной и не подлежит изменению в случае проведения повторных (дополнительных) обмеров, является несостоятельным, поскольку ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" является подразделением Бюро технической инвентаризации; обмеры органами БТИ произведены в соответствии с условиями договора и дополнительного соглашения к нему; первичным считается обмер органами БТИ, который указан в дополнительном соглашении к договору, поскольку именно этот обмер - первый после окончания строительства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что судом первой инстанции дана неверная оценка имеющимся в материалах дела доказательствам. Стороны при заключении договора и дополнительного соглашения к нему не предусмотрели применение понижающих коэффициентов при проведении обмеров объекта долевого строительства. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, т.е. его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В договоре участия в долевом строительстве стороны согласовали порядок определения цены объекта недвижимости, порядок оплаты, в дополнительном соглашении к договору - размер и порядок доплаты денежных средств; данные документы надлежащим образом оформлены и подписаны сторонами. При заключении договора и дополнительного соглашения к нему стороны не предусматривали возможности определения цены квартиры в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ. Договор с учетом дополнительного соглашения к нему был исполнен сторонами в соответствии с согласованными в нем условиями о цене. ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не содержит положений, устанавливающих примененный судом порядок определения цены объекта недвижимости в качестве обязательного требования к договорам участия в долевом строительстве. Суд не обосновал свой вывод о солидарной ответственности перед истцом ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "Магистрат"; данный вывод суда противоречит требованиям действующего законодательства.
С учетом имеющихся в материалах дела доказательств, установленных по делу обстоятельств нельзя признать правомерным вывод суда о том, что истцом излишне уплачены денежные средства в сумме *** руб.; что данная сумма подлежит взысканию с ответчиков ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "Магистрат" в солидарном порядке; что с ответчиков подлежат взысканию в пользу истца иные, вытекающие из данного спора, суммы денежных средств. Руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым принять по заявленным истцом требованиям новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 07 февраля 2012 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
О. в удовлетворении исковых требований к ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "Магистрат" о возврате излишне уплаченных требуемых средств, вытекающие из данного спора ***овая оценка объекта недвижимости в качестве обязательного требования к по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, судебных расходов отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.07.2012 ПО ДЕЛУ N 11-13693
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июля 2012 г. по делу N 11-13693
Ф/с: Соколовский М.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукьянова И.Е.
и судей Лемагиной И.Б. и Ворониной И.В.,
при секретаре Я.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.
дело по апелляционным жалобам ЗАО "Кунцево-Инвест", ООО "Магистрат", ЗАО "ИНТЕКО" на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 07 февраля 2012 г., которым постановлено:
взыскать с ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "Магистрат" солидарно в пользу О. излишне уплаченные по договору участия в долевом строительстве в сумме *** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме *** руб., расходы на услуги представителя в сумме *** руб., расходы на изготовление доверенности в сумме ***руб., расходы по уплате госпошлины за получение экспликации в БТИ и Ростехинвентаризации" в сумме *** руб., а всего *** руб.
Взыскать с ЗАО "Кунцево-Инвест" в пользу О. госпошлину в сумме *** руб.
Взыскать с ООО "Магистрат" в пользу О. госпошлину в сумме *** руб.
- В остальной части иска отказать;
- установила:
О. обратился в суд с иском к ЗАО "Кунцево-Инвест", ООО "Магистрат" о взыскании излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, указывая, что между ним и ЗАО "Кунцево-Инвест" в лице ООО "Магистрат", действующего на основании агентского договора, 04.09.2009 г. был заключен договор участия в долевом строительстве 1-комнатной квартиры; ответчики приняли на себя обязательства передать в его собственность данную квартиру проектной площадью 57,07 кв. м, находящуюся в жилом доме на 12-м этаже, секция 3, N на площадке 3 по адресу: ***; проектная площадь являлась ориентировочной; окончательная площадь (с учетом площади летних помещений) должна была быть определена после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров объекта БТИ. Стоимость квартиры составляла ***руб. из расчета *** руб. за 1 кв. м; он свои обязательства по договору выполнил в полном объеме. По итогам обмеров "Западное-1 ТБТИ" от 28.09.2009 г. квартире был присвоен N *** на ...-м этаже жилого дома по адресу: ***; ее общая площадь с летними помещениями составила 59,8 кв. м с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджии; общая площадь квартиры увеличилась на 2,73 кв. м. В подписанном позже дополнительном соглашении от 20.06.2010 г. были использованы обмеры РТИ (Ростехинвентаризация); в нем суммарная площадь квартиры с учетом летних помещений была указана в размере 61,3 кв. м без понижающего коэффициента 0,5. В соответствии с п. 4 данного дополнительного соглашения он оплатил предложенную ответчиком разницу стоимости квартиры в связи с увеличением ее площади в размере *** руб. На настоящий момент строительство жилого дома завершено, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дому присвоен адрес: *** С учетом указанных обстоятельств истец просил суд обязать ответчиков вернуть ему излишне уплаченные денежные средства по результатам обмеров за 1,5 кв. м, что составляет *** руб., судебные расходы в сумме *** руб.
В судебном заседании истец уточнил заявленные исковые требования, просил суд взыскать с ответчиков излишне уплаченные им денежные средства по результатам обмеров БТИ в сумме ***руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме *** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., расходы на оплату услуг представителя - *** руб., расходы на изготовление экспликаций и доверенности в общей сумме*** руб.
Истец и его представитель в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали. Представитель ответчика ЗАО "Кунцево-Инвест" иск не признал, указав, что окончательная стоимость объекта должна была быть определена после получения обмеров БТИ при подписании дополнительного соглашения; площадь объекта увеличилась на 4,23 кв. м и составила 61,3 кв. м; окончательная цена увеличилась и стала равной *** руб.; дополнительное соглашение истцом было подписано и не оспаривалось. Представитель ответчика ООО "Магистрат" иск не признал, указав, что О. добровольно заключил дополнительное соглашение, не оспаривал его. Представители третьих лиц Западное ТБТИ, ФГУП "Ростехинвентаризация" в судебном заседании разрешение исковых требований оставили на усмотрение суда. Представитель третьего лица ЗАО "ИНТЕКО" в судебном заседании разрешение исковых требований также оставила на усмотрение суда, пояснив, что понижающий коэффициент применяться не должен.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просят ЗАО "Кунцево-Инвест", ООО "Магистрат", ЗАО "ИНТЕКО" в апелляционных жалобах.
Проверив материалы дела, выслушав представителей ЗАО "Кунцево-Инвест" по доверенности Г., ООО "Магистрат" по доверенности Г.П., ЗАО "ИНТЕКО" по доверенностям Г.К., Н., истца О. и его представителя З., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобы в данном судебном заседании, находит решение суда подлежащим отмене, как постановленное без учета фактических обстоятельств дела, с нарушением требований действующего законодательства.
Частично удовлетворяя уточненные исковые требования, суд руководствовался ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; ст. 1102 ГК РФ об обязанности возвратить неосновательное обогащение; ст. 1107 ГК РФ о возмещении потерпевшему неполученных доходов; ст. 431 ГК РФ о толковании договора; ст. 395 ГК РФ об ответственности за неисполнение денежного обязательства; ст. 333 ГК РФ об уменьшении неустойки; ст. 15 ГК РФ о возмещении убытков; ст. 151 ГК РФ о компенсации морального вреда; ст. ст. 98, 100 ГПК РФ о взыскании судебных расходов и расходов на представителя.
При разрешении заявленных требований суд установил, что 04.09.2009 г. между О. и ЗАО "Кунцево-Инвест" в лице ООО "Магистрат", действующего на основании агентского договора, был заключен договор N *** участия в долевом строительстве 1-комнатной квартиры ориентировочной площадью 57,07 кв. м с учетом площади балконов и/или лоджий, находящейся в жилом доме по адресу: *** окончательная площадь объекта (с учетом площади летних помещений) должна была быть определена после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения обмеров БТИ; цена договора, подлежащая уплате участником строительства, определялась как сумма общей площади объекта и площади летних помещений; стоимость 1-го кв. м составляла *** руб.; общая сумма договора с учетом общей жилой площади ориентировочно составляла *** руб.; указанная в п. 3.2 договора цена могла быть изменена на условиях, указанных в п. п. 3.4.1, 3.4.2 договора, в порядке, предусмотренном п. п. 4.1.7, 5.1.5 договора.
Из материалов дела также усматривается, что стороны договорились об уточнении цены договора долевого участия после проведения органами БТИ технической инвентаризации объекта, исходя из суммарной площади квартиры по данным обмеров БТИ и стоимости одного кв. м, указанной в договоре долевого участия, что оформляется соответствующим дополнительным соглашением к договору долевого участия; указанная в п. 3.4.1 договора долевого участия уточненная стоимость объекта являлась окончательной и не подлежала изменению ни при каких обстоятельствах, в т.ч. и в случае изменения площади квартиры при проведении повторных (дополнительных) обмеров квартиры БТИ.
В процессе рассмотрения спора суд пришел к выводу о надлежащем исполнении О. своих обязательств по оплате денежных средств по договору в размере *** руб.; установил, что на момент рассмотрения спора строительство жилого дома завершено; получено разрешение Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию N *** от 30.09.2009 г.; дому присвоен адрес: ***.
Одновременно из материалов дела суд установил, что в п. 1 дополнительного соглашения к договору N *** от 04.09.2009 г. площадь летних помещений указана в размере 3 кв. м; суммарная площадь объекта с учетом площади летних помещений - 61,3 кв. м; данная суммарная площадь квартиры была получена после обмеров ФГУП "Ростехинвентаризация" от 16.03.2010 г.; при этом площадь летних помещений была исчислена без учета понижающего коэффициента. В соответствии с дополнительным соглашением, подписанным истцом, он доплатил за квартиру денежную сумму в размере ***руб. в связи с увеличением суммарной площади объекта на 4,23 кв. м; окончательная цена по договору составила *** руб.; истец исполнил условия дополнительного соглашения, что подтверждается платежным поручением от 20.07.2010 г.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ответчиков в пользу истца излишне уплаченной суммы по договору, суд исходил из того, что в договоре участия в долевом строительстве при определении уточненной площади объекта стороны предусмотрели использование данных БТИ, а не ФГУП "Ростехинвентаризация". Также суд отметил, что первичный обмер квартир осуществляло Западное N 1 ТБТИ; согласно п. 3.4.2 договора, после проведения первичного обмера БТИ уточненная стоимость объекта является окончательной и не подлежит изменению, даже в случае проведения повторных (дополнительных) обмеров. При этом суд сослался на экспликацию Западного N 1 ТБТИ г. Москвы от 28.09.2009 г., указав, что квартира по адресу: *** имеет общую площадь 58,3 кв. м, жилую - 22,2 кв. м; площадь вспомогательных помещений - 36,1 кв. м; площадь лоджии с понижающим коэффициентом - 1,5 кв. м. Одновременно суд указал, что по свидетельству о государственной регистрации права от 24.12.2010 г., выданному Управлением Росреестра по г. Москве на квартиру по адресу: ***, общая площадь квартиры составляет 58,3 кв. м.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что по результатам первичной инвентаризации квартиры Западным N 1 ТБТИ от 28.09.2009 г. общая площадь квартиры составляла 58,3 кв. м; площадь лоджии - 1,5 кв. м; увеличение суммарной площади квартиры составило 2,73 кв. м, тогда как в соответствии с дополнительным соглашением истец доплатил за квартиру денежную сумму исходя из увеличения ее площади на 4,23 кв. м. С учетом этого суд пришел к выводу об излишне уплаченных истцом денежных средствах за 1,5 кв. м, что составило *** руб. При этом доводы представителя ЗАО "Кунцево-Инвест" об иных условиях договора относительно определения окончательной площади объекта суд признал не обоснованными. Излишне уплаченные денежные средства в сумме *** руб. суд взыскал с ответчиков ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "Магистрат" в солидарном порядке. Также суд взыскал с ответчиков в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами с учетом требований ст. 333 ГК РФ в размере *** руб.; убытки истца: по изготовлению доверенности - *** руб., по получению экспликации БТИ и Ростехинвентаризации на общую сумму *** руб., расходы на оплату услуг представителя - *** руб.; на оплату госпошлины - по *** руб. с каждого ответчика. Предусмотренных законом оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца компенсации морального вреда суд не усмотрел. Решение суда истцом не оспаривается.
Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об удовлетворении исковых требований, поскольку считает, что судом при разрешении заявленных требований были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела; нарушены нормы действующего законодательства.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. Данные требования действующего законодательства судом были нарушены, поскольку представленные сторонами доказательства в полном объеме не исследованы и не оценены; доводам ответчиков в мотивировочной части решения не дана надлежащая правовая оценка.
Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда они содержат исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. При вынесении оспариваемого решения суд нарушил данные нормы. Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции разрешил требования истца не на основе доказанных фактов, не установил в полном объеме обстоятельства дела, связанные с заключением между сторонами договора и дополнительного соглашения, их условиями, объемом прав сторон по данным сделкам, не проверил доводы сторон и не дал им надлежащую оценку, в связи с чем решение суда не может быть признано законным и обоснованным.
При разрешении заявленных требований суд не учел, что указанная в п. 2.1 договора участия в долевом строительстве от 04.09.2009 г. проектная площадь квартиры являлась ориентировочной; окончательная площадь объекта (с учетом летних помещений) должна была быть определена после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров объекта БТИ. В соответствии с п. 3.4.1 договора, после проведения органами БТИ технической инвентаризации объекта стороны, исходя из суммарной площади объекта по данным обмеров БТИ и стоимости 1-го кв. м, указанной в п. 3.1 договора, уточняют цену договора, что оформляется дополнительным соглашением. 20.06.2010 г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору от 04.09.2009 г., в соответствии с которым истец обязался доплатить *** руб., поскольку фактическая площадь квартиры с учетом лоджии размером 3 кв. м составила 61,3 кв. м, т.е. суммарная площадь объекта стала больше проектной площади на 4,23 кв. м. Договором между сторонами и дополнительным соглашением к договору применение понижающих коэффициентов предусмотрено не было. Ни условия договора и дополнительного соглашения к нему, ни обмеры РТИ (БТИ) истцом не оспаривались. Истец, подписывая договор и дополнительное соглашение, согласился с их условиями, исполнил обязательства по оплате стоимости 61,3 кв. м квартиры. Вывод суда о том, что договором участия в долевом строительстве стороны предусмотрели использование данных БТИ, а не ФГУП "Ростехинвентаризация"; после проведения первичного обмера БТИ уточненная стоимость объекта является окончательной и не подлежит изменению в случае проведения повторных (дополнительных) обмеров, является несостоятельным, поскольку ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" является подразделением Бюро технической инвентаризации; обмеры органами БТИ произведены в соответствии с условиями договора и дополнительного соглашения к нему; первичным считается обмер органами БТИ, который указан в дополнительном соглашении к договору, поскольку именно этот обмер - первый после окончания строительства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что судом первой инстанции дана неверная оценка имеющимся в материалах дела доказательствам. Стороны при заключении договора и дополнительного соглашения к нему не предусмотрели применение понижающих коэффициентов при проведении обмеров объекта долевого строительства. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, т.е. его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В договоре участия в долевом строительстве стороны согласовали порядок определения цены объекта недвижимости, порядок оплаты, в дополнительном соглашении к договору - размер и порядок доплаты денежных средств; данные документы надлежащим образом оформлены и подписаны сторонами. При заключении договора и дополнительного соглашения к нему стороны не предусматривали возможности определения цены квартиры в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ. Договор с учетом дополнительного соглашения к нему был исполнен сторонами в соответствии с согласованными в нем условиями о цене. ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не содержит положений, устанавливающих примененный судом порядок определения цены объекта недвижимости в качестве обязательного требования к договорам участия в долевом строительстве. Суд не обосновал свой вывод о солидарной ответственности перед истцом ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "Магистрат"; данный вывод суда противоречит требованиям действующего законодательства.
С учетом имеющихся в материалах дела доказательств, установленных по делу обстоятельств нельзя признать правомерным вывод суда о том, что истцом излишне уплачены денежные средства в сумме *** руб.; что данная сумма подлежит взысканию с ответчиков ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "Магистрат" в солидарном порядке; что с ответчиков подлежат взысканию в пользу истца иные, вытекающие из данного спора, суммы денежных средств. Руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым принять по заявленным истцом требованиям новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 07 февраля 2012 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
О. в удовлетворении исковых требований к ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "Магистрат" о возврате излишне уплаченных требуемых средств, вытекающие из данного спора ***овая оценка объекта недвижимости в качестве обязательного требования к по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, судебных расходов отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)